深圳外銷項(xiàng)目經(jīng)典策劃報(bào)告

深圳外銷項(xiàng)目經(jīng)典策劃報(bào)告目錄一、經(jīng)濟(jì)分析二、項(xiàng)目工程進(jìn)度模擬三、項(xiàng)目銷售進(jìn)度模擬四、營銷計(jì)劃排期表五、廣告宣傳計(jì)劃工作排期表六、銷售文件工作排期表七、其它銷售準(zhǔn)備工作排期表八、售樓處裝修排期表九、樣板房裝修排期表十、樓盤及圍墻裝飾排期表一、經(jīng)濟(jì)分析（一）本部分是以房地產(chǎn)市場分析與最新的建筑價(jià)格信息兩大主要因素為基礎(chǔ)，在分析過程中設(shè)定了如下的基本數(shù)據(jù)：梯1、地價(jià)標(biāo)閑準(zhǔn)以皇崗口雹岸平均地價(jià)他1500元悶/賢m蛇2聞?dòng)?jì)算。晚2、建造成丈本參照我市辮公布的建筑圓價(jià)格信息第飽四期提供的悶參考指標(biāo)，背再按慣例予溝以大幅度下芳調(diào)的原則去訴選定。根據(jù)黃營銷策劃的快意見沖——倡產(chǎn)品帶裝修身，因此加了衡裝修成本一裳項(xiàng)。衛(wèi)工程造價(jià)部嶼分，每項(xiàng)總皮金額均是按止計(jì)入容積率卷的建筑面積肚計(jì)算，而最既終算出單位第成本為地上挖建筑面積的擊指標(biāo)，每一緩項(xiàng)單位成本盼已含地下室沃及一、二層欣架空層及第記三層管道層構(gòu)工程所分?jǐn)偭愕馁M(fèi)用。榜3、根據(jù)工弓程進(jìn)度、銷捧售進(jìn)度、各另項(xiàng)費(fèi)用估算槽及資金回籠咬計(jì)劃的安排變，為保證工坐程進(jìn)度和銷查售計(jì)劃的順左利進(jìn)行，計(jì)況劃投入資金地的數(shù)量按總鹽投資的45芳%設(shè)定。而當(dāng)達(dá)到該投旺資比例時(shí)，釘設(shè)定樓盤已饞全面開展發(fā)支售工作，并至能以售樓收捐入作為支付猜各項(xiàng)投資姨——怪含工程進(jìn)度敘款的后續(xù)資槳金，這樣，擔(dān)銀行按揭的負(fù)各項(xiàng)工作必澆須提前進(jìn)行志安排，以保熱證資金滾動(dòng)斬投入的時(shí)間您得以銜接。（二）細(xì)根據(jù)項(xiàng)目的貧所在位置、綢條件和皇崗音口岸片區(qū)的賠發(fā)展規(guī)劃，繳結(jié)合市場調(diào)窗研的綜合分罪析，住宅平遇均按800始0元/置m襯2迫的外銷價(jià)格貨定位。涉按照設(shè)定的陜條件和價(jià)格吃定位，對(duì)本點(diǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)忌技術(shù)指標(biāo)進(jìn)恨行了綜合分疲析（附表三祖），其效果館是不錯(cuò)的，梯理論投資回漲報(bào)率達(dá)52垂.9%，實(shí)共際投資回報(bào)辭率（稅后利賣潤船÷唯實(shí)際投入資擊金）更高達(dá)顧84.4%票，保本銷售默價(jià)格493惡2.5元/剩m猴2顆，保本銷售羨比例為58蛙.0%。戴（三）資金糞回籠計(jì)劃（枝按銷售率9苗0%計(jì)）谷時(shí)間好預(yù)計(jì)備銷售率險(xiǎn)計(jì)劃回籠資聽金臥（萬元）叉實(shí)收資金劍（萬元）章余留資金傾（萬元）鵲2000.僅12.18記至招2001.碑1.15萍5%欲14532著.6植459.8百1072.押8裝2001.議2.14篇至查2001.鏈6.30散60%顏18391載.2趕15601攔.8縣3862.屋2誤2001.昌7.1努至久2001.凍9.15站15%腐4597.東8掘6850.敲8糟1609.貴2左2001.媽9.16佛至釋2001.濾10.30跳10%群3065.賊2產(chǎn)2528.乞8偵2145.伐6參總計(jì)拴90%耗27586甩.8惱25441革.2公2145.沸6申說明：綠（1）第一羅階段為內(nèi)部畜認(rèn)購期，由膊于此階段為貪淡季，且主絹要任務(wù)是預(yù)荒熱市場并為前下一階段的伸強(qiáng)銷做準(zhǔn)備輝和加溫，同慨時(shí)對(duì)計(jì)劃的比銷售方案進(jìn)魯行試探性檢同驗(yàn)，以做調(diào)筍整和改進(jìn)，笨故對(duì)廣告宣壤傳不做計(jì)劃胡。因此，此眼階段的銷售企量暫定為5虜%，同時(shí)這森一階段的實(shí)繡收回籠資金伏在拿到預(yù)售裁許可證之前拴只收訂金，干全階段的實(shí)漢收資金暫按紛30%的首攪期款計(jì)算，診另外70%眾的按揭款滾浙入下期?？啵?）第二俱階段為強(qiáng)銷伐期，這一階推段正值年后悠的高峰期，債同時(shí)借清明浸節(jié)和春交會(huì)薪的推動(dòng)，計(jì)趙劃銷售60尿%，考慮到蔬這一階段的屠時(shí)間跨度（稿四個(gè)半月）朋，計(jì)劃其7墨0%的銷售崗款能夠回籠浪，另外30位%的銷售額筋只能收到三司成的首期款父，其70%姥的按揭款滾孔入下期。繭（3）第三右階段為持銷捏期，在第二怎階段熱度尚賢未完成散去濾之時(shí)計(jì)劃銷簽售15%，泡考慮到這一剛階段的時(shí)間永跨度（三個(gè)龜半月），計(jì)叉劃其50%武的銷售款可蝕以回籠，另褲外50%的隊(duì)銷售額只能抵收到三成的酒首期款，其棵70%的按饒揭款滾入下很期。造（4）第四屯階段為掃尾致期，利用國覺慶節(jié)前后的扭一段時(shí)間爭垮取達(dá)到10顆%的銷售量葉，考慮到這閱一階段的時(shí)犬間跨度（一刪個(gè)半月），澤計(jì)劃只能收更到30%的網(wǎng)首期款，其恐70%的按俊揭款滾入下道期。（四）弄在對(duì)各項(xiàng)經(jīng)凡濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行陶技術(shù)分析的蜂基礎(chǔ)上，我祝們同時(shí)做了索工程造價(jià)及農(nóng)銷售價(jià)格的購敏感性分析符，測算了工插程造價(jià)或銷絞售價(jià)格的變宋動(dòng)對(duì)稅后利字潤、成本利繼潤率的影響族程度，以供料開發(fā)商在施鄙工和銷售銷對(duì)售過程中進(jìn)設(shè)行針對(duì)性的范控制。（五）緩結(jié)論是：從凳經(jīng)濟(jì)分析結(jié)篇果來看，其煌各項(xiàng)指標(biāo)均款屬可行。結(jié)米合市場調(diào)研耽的情況，我踏們認(rèn)為該項(xiàng)往目有較好的伏市場發(fā)展前獸景，亦具有碌可操作性，懷但是也不能雷否認(rèn)存在一僚定的市場風(fēng)誼險(xiǎn)，有關(guān)風(fēng)軟險(xiǎn)可通過嚴(yán)演誼骨載兼禾侮效表三《攀港田花園》霞高層住宅項(xiàng)順目經(jīng)濟(jì)技術(shù)隸分析冰序號(hào)走項(xiàng)目劣金額（萬元哈）稱一怠銷售收入樂住宅8糧000帽×威38315什.02紗30652陸.0睡二登總投資掉17906設(shè).6染三右營業(yè)稅鞭1532.涌6蹦四壽城建稅推76.6奧五章增值稅縮0變六虜稅前利潤航11136凡.2應(yīng)七傻所得稅罷1670.泡4成八筐稅后利潤溝9465.曉8替九守理論投資回瓜報(bào)率廳52.9%本十通實(shí)際投資回火報(bào)率是84.4%丹十一烤總建設(shè)周期板摘200箭0.3至2蓋001.5查約14狠個(gè)月時(shí)間關(guān)十二料總成本回收秧期遣2000勢.12至2跑001.6千約6個(gè)月議十三崖利潤回收期希濾200寶1.6至2傅000.1肝2約6輝個(gè)月田盈虧平衡分舍析：郵一喉保本銷售價(jià)耗格（元/平驅(qū)方米）胳100%售奪完的保本銷熟售價(jià)格痰可售面積單皂位成本+稅光金韻4932.錘5龜二緒保本銷售比陡例（占計(jì)入釣容積率的建請(qǐng)筑面積）該58.0%門平均售樓價(jià)過格飲8000紛敏感性分析追基準(zhǔn)數(shù)據(jù)奮（1）總開醬發(fā)價(jià)值即預(yù)林計(jì)銷售收入催：3065庫2.0萬元出（2）土地魯成本：57格47.3碎萬元肢（3）工程神總造價(jià)：9襖818.8里萬元疫（4）綜合取費(fèi)用：14踐20.9贊萬元嫂（5）銷售咽及廣告費(fèi)：械919.6幟萬元層翅總開發(fā)成本進(jìn)：1790少6.6息萬元早洲稅前利潤：純11136曠.2鉤萬元狐色所得稅：1撲670.4景萬元虧框稅后利潤：散9465.尸8烏萬元蔽臟成本利潤率斤：52.9晨%泥工程造價(jià)的濕敏感性分析顏（進(jìn)單位：萬元農(nóng)）泳工程造價(jià)則變化百分比拼-10%甲-5%李-1%蜓1%辰5%作10%捏總開發(fā)價(jià)值喝30652椒.0漲30652占.0峰30652移.0屢30652援.0睛30652搶.0產(chǎn)30652企.0秩土地成本偶工程造價(jià)斑綜合費(fèi)用音銷售及廣告扯費(fèi)用薦5747.賄3邪8836.概9獲1352.隔6垂919.6溉5747.鍋3母9327.傳9減1386.假5杯919.6矮5747.備.3司9720.萄6焦1413.甲9秘919.6續(xù)5747.增3蔑9917.葡0兵1427.羽7謠919.6喇5747.甩3捷10309駛.7圈1455.碑2那919.6夜5747.廈3熄10800終.7唱1489.投5緩919.6遣總開發(fā)成本浮16855某.9貼17381圾.3散17801洲.4裳18011診.6推18431缺.8嫌18957廟.1涌稅前利潤叫12186職.9羞11661志.5閥11241抵.4什11031圈.2奏10611盒.0鄉(xiāng)10085攜.7此稅后利潤鋼10358罷.9負(fù)9912.何3議9555.蒙2本9376.替5擴(kuò)9019.驢4籠8572.悲8偏成本利潤率功61.5%踐57.0%暗53.7%釋52.1%籍48.9%省45.2%洲成本利潤率鋪?zhàn)兓榷?.6%駁4.1%違0.8%牢-0.8%塑-4.0%江-7.7%磚說明：由上開述分析數(shù)據(jù)竹可以看出，荷工程造價(jià)增擋加（減少）栽1%，成本畫征利潤率將父相應(yīng)地降低陸（提高）0耳.8%，成塌本利潤率對(duì)流工程造價(jià)格撫的敏感程思度比較高，梁希望開發(fā)商鳥在施工建設(shè)逝過程中針對(duì)將我們葵添的基準(zhǔn)造青價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格深的控制。惹銷售價(jià)格的萍敏感性分析鐮(單位:萬鑄元)死銷售價(jià)格憤變化百分比盒-10%均-5%妥-1%殘1%店5%雜10%智總開發(fā)價(jià)值春27586容.8泛29119禽.4索30345師.5稼30958貨.5膜32184細(xì).6藥33717蚊.2聚土地成本似工程造價(jià)溜綜合費(fèi)用念銷售及廣告玻費(fèi)用罷5747.走3莊8963.敘2錘1360.勿9躺827.6爹5747.顆3速8963.杏2閣1360.謹(jǐn)9聽873.6糧5747.拌3擾8963.辮2爭1360.脹9闖910.4聰5747.宰3輪8963.盤2帖1360.葛9補(bǔ)928.8扭5747.餡3釋8963.劇2矮1360.棋9吧965.5袖5747.暫3積8963.貍2墓1360.姥9餃1011.購5旺總開發(fā)成本認(rèn)16899廈.0理16945疊.0結(jié)16981飲.8醉17000鍛.2低17036餃.9眉17082媽.9潤稅前利潤闊9239.森5瘡10645龜.6講11770調(diào).6給12333炕.0老13458堪.0籍14864效.1濟(jì)稅后利潤暢7853.蘆6渣9048.曬8集10005現(xiàn).0轎10483因.1牢11439端.3堆12634輸.5叉成本利潤率肌46.5%君53.4%悠58.9%雞61.7%疤67.1%捷74.0%頁成本利潤率襲變化幅度帽-13.8矮%棗-6.9%中-1.4%講1.4%名6.8%民13.7%況說明：由上這述分析數(shù)據(jù)讓可以看出，交銷售價(jià)格增憑加（減少）刑1%，成本盜鏟利潤率將父相應(yīng)地提高競（降低）1耗.4%，而乎且成本利潤粘率對(duì)銷售逆嶺價(jià)格的敏躬感程度相當(dāng)渾的高，希望哄開發(fā)商和代像理商在銷售收過程投躬中針對(duì)我澡們的預(yù)計(jì)銷饅售均價(jià)（8叫000元/答平方米）進(jìn)憶行嚴(yán)格的控襲針制。寧二、項(xiàng)目工染程進(jìn)度模擬嘩期雙犯漫擴(kuò)慘廊窄悟園研跑敞序號(hào)開工程進(jìn)度辣時(shí)間谷1粘基礎(chǔ)工程施掩工趣2000.掩3.1尚—撈2000.苦9.15乳2予第一、二層炊架空層燒2000.游9.16鄭—渾2000.隙10.16叉3褲第三層管道寧層鄭2000.譯10.17蹤—哨2000.查10.27歐4每主體住宅工姥程施工喘2000.午11.1部—地2001.踐5.1易(平均6天摔一層)蚊5療室內(nèi)外裝修士工程施工損2001.途5.2敗—貓2001.竄9.30君6布環(huán)境工程施識(shí)工宮2001.防10.1寨—返2001.內(nèi)11.15竹7上竣工驗(yàn)收受2001.縱11.16苗—耗2001.蔬12.30述8戴入伙時(shí)間句2002.之1.1岔說明：1、降該工程進(jìn)度退是根據(jù)與開緩發(fā)商密切溝順通的基礎(chǔ)上紹所得出沉陳的漆可接受進(jìn)度言，同時(shí)，進(jìn)怖度內(nèi)已考慮節(jié)了不可確定里因素替變對(duì)骨工期的影響丑，希望雙方涌在施工過程揚(yáng)中嚴(yán)格控制困。軟達(dá)2、盡量厚將工程進(jìn)度布依照銷售周憶期進(jìn)行控制蛛，以實(shí)現(xiàn)預(yù)產(chǎn)計(jì)捐寇的張資金回籠計(jì)姜?jiǎng)澕翱刂瞥牲h本?？缛?、項(xiàng)目銷磚售進(jìn)度模擬艱鴿金曾備嬌艱蠻懇攪哪貸糖應(yīng)矮銷售階段艇時(shí)間粗預(yù)期銷售率釣內(nèi)部認(rèn)購期渴2000.遺12.18齊—瘦2001.但1.25稈5%劉公開發(fā)售期憑(強(qiáng)銷期)士2001.悅2.14歷—曾2001.虹6.30披60%綱持銷期鋼2001.檔7.1眠—抹2001.泛9.15牙15%魂掃尾期寨2001.倒9.16宏—五2001.軟10.30塘10%笛尾盤銷售寇2001.清11.1妥—怠10%喜說明：1、生建議年前即沉開始內(nèi)部認(rèn)寸購以預(yù)熱市挎場，為明年等清明節(jié)和春期擋交餓會(huì)前后的熱賺銷作準(zhǔn)備。差民2、經(jīng)過語7、8月份瓶的淡季，爭需取在200憂1年9月份叫深圳房地產(chǎn)脹辭秋涼交會(huì)前后一惕段時(shí)期達(dá)到驅(qū)樓盤銷售的扎第二次高潮嶺。陶潮3、入伙確時(shí)間建議定運(yùn)在2002僻年元旦前后害。濃四、營銷計(jì)校劃排期表籍仆榆戶勉貼厚君叼惠哄陪瓦軟鮮項(xiàng)目筒內(nèi)容閃實(shí)施細(xì)則四周期至責(zé)任單位敗備注雜營贊銷腦戰(zhàn)是略毫定位策略浙1、產(chǎn)品定陸位及2000.金9.1前陪發(fā)展商腳代理商敬設(shè)計(jì)院勵(lì)2、價(jià)格定判位橋2000.油9.1枝—崗9.10勝3、客戶定朱位悔2000.者9.10駕—壩9.30運(yùn)廣告策略丙2000.市10.1系—丘10.31怨發(fā)展商形代理商好廣告公司壯銷售策略求1、價(jià)格表債2000.爬11.1育—狡2001.波12.15得發(fā)展商離代理商膜2、付款方醫(yī)式贏3、優(yōu)惠措閉施柳4、SP計(jì)卸劃附5、PR計(jì)餃劃亮6、E河vent較計(jì)劃留7、看樓專瘦車嗎入市策略浮1、內(nèi)部認(rèn)添購既2000.太12.18旅—你2001.薄1.25綱發(fā)展商保代理商類2、公開發(fā)殃售斷2001.裝2.14勿—哭6.30端3、持銷期碗2001.練7.1遵—區(qū)9.15雕4、掃尾期售2001.談9.16劃—俗10.30騎5、尾盤銷胳售寫2001.胃11.1晶—黃市場調(diào)研穿1、住宅部余分調(diào)2000.另9.15搞代理商姑廣告公司顛2、消費(fèi)者糾部分梢每月一份胸五、廣告宣債傳計(jì)劃工作賀排期表肌揚(yáng)丟法鳴攤售隙璃脈仙項(xiàng)目管內(nèi)容練實(shí)施細(xì)則籠周期磚責(zé)任單位簡備注注廣據(jù)告統(tǒng)策害劃欣方既案追整體策劃爺1、市場調(diào)款研門2000.室10.1忌—彎20010吳.31徹發(fā)展商窯代理商渣廣告公司忽禮儀公司伸2、消費(fèi)者聯(lián)分析僵3、SWO辦T分析盆4、籌伍瓣5、項(xiàng)目賣嘉點(diǎn)分析葬6、廣告策鹿略甘7、媒體策烏略弄8、廣告主屈題抗9、廣告訴滑求點(diǎn)村10、廣告布語象11、費(fèi)用牌預(yù)算綠12、SP至建議蔑13、PR葛建議揚(yáng)14、臥Event孤建議囑15、發(fā)布換計(jì)劃松16、廣告駕效果評(píng)估演17、長叢歡平面設(shè)計(jì)驗(yàn)2000.炮10.20掙—饞10.31網(wǎng)電視廣告輕廣告創(chuàng)意姥待定越腳本螺制作絲VI系統(tǒng)各1、標(biāo)準(zhǔn)色敞2000.晚10.1印—白12.1論2、標(biāo)準(zhǔn)字姿3、標(biāo)志案4、象征圖子案便5、燈箱（衰售樓處）乏6、霓虹燈棄（售樓處）減7、看板語8、報(bào)板餃六、銷售文遣件工作排期允表等柿墓挖筆勾降堤讀奪繞圾命項(xiàng)目枝內(nèi)容水實(shí)施細(xì)則妨周期挎責(zé)任單位蹤備注友銷炭售下文乞件斯樓書冠1、初稿匹2000員.吼1喊1.1雄—耀2000根.1伶2朗.姨25霧開發(fā)商后代理商辰廣告公司傅印刷公司業(yè)2、修改貨3、確定阿4、印刷晚購房須知語1、初稿凈2、修改遇3、確定存4、印刷插內(nèi)部厭認(rèn)購書亮1、初稿要2、修改誘3、確定傷4、印刷吐購房協(xié)議錢1、初稿白2、修改票3、確定飛4、印刷熟客戶咨詢手兼冊虜1、初稿卷2、修改月3、確定儉4、印刷吩來電來訪登牲記表咽1、初稿浩2000罪.1息2甘.督1牽—虎2000.補(bǔ)12.10決2、確定診3、復(fù)印砌房款依計(jì)算表婆1、初稿詳2、確定醬3、復(fù)印機(jī)價(jià)格表世付款方式濟(jì)及優(yōu)惠吳措施席1、初稿吃2000.肌12.11漂—剖2000.讓12.17翅2、修改緣3、確定悉4、復(fù)印愛七、其它銷繁售準(zhǔn)備工作傲排期表吵賽尿胡托喂簽曉鼠別丹八、雙售樓處裝修顆排期表測捎猶防需鞋巖溫掩煉秘轉(zhuǎn)疤儀項(xiàng)目修內(nèi)容桿實(shí)施細(xì)則合周期蘆責(zé)任單位幅備注笛售封樓加處乎施工圖抗設(shè)計(jì)冶1、方案初賣定歇2000.刷10.15袋—腹10.24飲裝飾公司情2、方案修闖改及確定圾2000.躍10.25門—麻10.30灣發(fā)展商、代辰理商、裝飾掉公司編裝飾施工凝2000.悠11.1折—鵲11.15班售樓處急布置孔1、大型噴償繪影2000.尤11.15續(xù)—栗12.15您發(fā)展商港代理商園廣告公司撈2、建筑單執(zhí)