某賓館裝飾裝修項(xiàng)目可行性分析研究報(bào)告

XX賓館裝飾裝修投資可行性分析報(bào)告PAGEPAGE3頁(yè)共13頁(yè)第XX市XX賓館裝飾裝修項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告編制日期：2011年5月15日目錄TOC\o"1-2"\h\z\u前言 2第一章項(xiàng)目概括 2第二章項(xiàng)目提出背景 3一、地理優(yōu)勢(shì)： 3二、政治因素： 3三、市場(chǎng)定位： 4第三章項(xiàng)目建設(shè)的必要性 6一、中斷經(jīng)營(yíng)分析 6二、修善投資分析 7三、改變經(jīng)營(yíng)模式、增加服務(wù)項(xiàng)目分析 7（二）經(jīng)濟(jì)效益分析： 9第四章可行性研究結(jié)論 11 前言XX公寓位于XX市中心，交通方便，服務(wù)設(shè)施完善。自1998年建成以來(lái)，接待了數(shù)以千計(jì)的賓客。經(jīng)營(yíng)十幾年來(lái)，歷屆管理人員和員工的艱苦拼搏，創(chuàng)下了一頁(yè)頁(yè)壯麗的輝煌史，打造了XX市酒店業(yè)市場(chǎng)中有較高知名度的賓館品牌，在XX市民心目中樹(shù)立了良好的口碑。隨著城市的建設(shè)與開(kāi)發(fā)，如今的XX公寓與其他新建的賓館酒店相比，已顯得有些陳舊。但目前城市的發(fā)展又為XX公寓帶來(lái)了新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，如何審時(shí)度勢(shì)，把握機(jī)會(huì)，利用這一有利時(shí)機(jī)，重塑對(duì)外形象，提高自身品牌，進(jìn)一步穩(wěn)固和擴(kuò)大消費(fèi)群體，扭轉(zhuǎn)目前的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，獨(dú)樹(shù)一幟地創(chuàng)造一種與賓館有關(guān)的文化空間和美好生活的觀念，已成為當(dāng)務(wù)之急。

為提高企業(yè)的盈利能力和可持續(xù)發(fā)展能力，XX市XX賓館擬實(shí)施賓館改擴(kuò)建項(xiàng)目。第一章項(xiàng)目概括XX市XX賓館始辦于1998年，位于黑龍江省XX市北林區(qū)黃河北路。是較早期XX市具有相當(dāng)規(guī)模的賓館之一，裝飾裝修迎合時(shí)代風(fēng)格，在當(dāng)?shù)芈曌u(yù)較好。建筑規(guī)模7000平方米，7層框架結(jié)構(gòu)，一層為大堂，七層為賓館辦公區(qū)，二至六層為客房，客房總數(shù)量80間，客房平均使用面積32平方米，客房容量為160人左右。員工總數(shù)25人，其中管理人員2人，維修工人2人，接待2人，其余為樓層經(jīng)理及衛(wèi)生、服務(wù)人員。電腦間總數(shù)為12間，空調(diào)間數(shù)量為8間，公寓間5間，豪華套間1間，標(biāo)準(zhǔn)客房54間。第二章項(xiàng)目提出背景一、地理優(yōu)勢(shì)：XX市地處黑龍江省中部，南倚北國(guó)冰城哈爾濱，北望黑河口岸，東鄰伊春林海，西接大慶油田。清同治元年開(kāi)發(fā)設(shè)鎮(zhèn)，1956年設(shè)立XX地區(qū)行政公署，1999年12月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤銷(xiāo)XX行署設(shè)立地級(jí)XX市，撤銷(xiāo)縣級(jí)XX市設(shè)立縣級(jí)北林區(qū)。是全省的重要交通樞紐，哈爾濱以北的區(qū)域性中心城市。市區(qū)輻射面積2743平方公里，總?cè)丝?5萬(wàn)，距離省城哈爾濱91公里。境內(nèi)有哈綏高速公路、哈伊和哈黑兩條國(guó)道及6條高等級(jí)公路形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，哈佳、濱北兩條鐵路貫穿交匯，XX站是客貨運(yùn)綜合的一級(jí)編組站。具有國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平的客運(yùn)中心和貨運(yùn)樞紐工程，是全省六大客貨運(yùn)中轉(zhuǎn)中心之一。XX是哈爾濱以北重要的商品集散地，上連全國(guó)各大城市，輻射周邊50余個(gè)市縣。年輕的XX市正處于百業(yè)待興、百事待舉的發(fā)展時(shí)期。二、政治因素：新世紀(jì)，新發(fā)展，新形象。XX立足以綠色生態(tài)城市為標(biāo)志，致力建設(shè)哈北地區(qū)重要的交通樞紐、商貿(mào)集散中心、綠色物產(chǎn)業(yè)基地。始終堅(jiān)持優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、利益共享的原則，積極推進(jìn)與各方的經(jīng)貿(mào)交流與合作。XX市委、市政府和北林區(qū)委、區(qū)政府將努力創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，在用地、金融、收費(fèi)、保護(hù)投資者合法權(quán)益等方面，提供優(yōu)質(zhì)、快捷、高效的服務(wù)。加大第三產(chǎn)業(yè)和社會(huì)事業(yè)的發(fā)展。重點(diǎn)建設(shè)一批規(guī)模大、輻射功能強(qiáng)的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、綜合性專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、物資集散中心、三星級(jí)以上賓館及大型飲食娛樂(lè)場(chǎng)所。企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)狀況：XX賓館曾經(jīng)有過(guò)一時(shí)段的輝煌業(yè)績(jī)，但到今天越來(lái)越多強(qiáng)有力的竟?fàn)幷呔虻囟?，XX賓館面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其優(yōu)勢(shì)地位岌岌可危。產(chǎn)生這種狀況的原因如下：1、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目單一，僅局限在住宿項(xiàng)目上。2、硬件配備不充足，比如電腦間和空調(diào)間已經(jīng)是行業(yè)中必備設(shè)施。3、住宿環(huán)境中檔。由于酒店的部分功能、裝修、布局、設(shè)施、設(shè)備因多年的運(yùn)營(yíng)，或老化失修，或已不能適應(yīng)日益提高的客人需求，也不能適應(yīng)同行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)之需要。由于市區(qū)及外圍酒店和餐飲點(diǎn)供給量的不斷增加，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，使經(jīng)營(yíng)環(huán)境越來(lái)越惡劣。4、經(jīng)營(yíng)狀況利潤(rùn)較少。公寓的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)已不適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)的變化。突出表現(xiàn)在客房的種類(lèi)、數(shù)量、風(fēng)格和服務(wù)上，很多時(shí)候不能滿足客人的需求。5、大部分客房需要維修，維修成本較高。6、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不符合行業(yè)發(fā)展需要，路線不明確。7、需要提高員工綜合素質(zhì)。形成主動(dòng)、熱情、親切的服務(wù)意識(shí)，及時(shí)洞察顧客的需求，避免提供服務(wù)的時(shí)候比較呆板和被動(dòng)。三、市場(chǎng)定位：確定XX公寓的市場(chǎng)定位時(shí)，考慮問(wèn)題的基本出發(fā)點(diǎn)應(yīng)該從酒店本身的硬件條件出發(fā)。XX公寓的硬件條件帶來(lái)的制約因素非常明顯：規(guī)模偏小，只有八十間客房；沒(méi)有專(zhuān)用寬敞的大堂前廳；缺乏配套的餐飲娛樂(lè)和商務(wù)服務(wù)設(shè)施等等。巧婦難為無(wú)米之炊，這些無(wú)法消除的“硬傷”決定了公寓的賣(mài)價(jià)很低，經(jīng)營(yíng)效益難以提高。因此，XX公寓的改造經(jīng)營(yíng)必須有新的思路，必須確定新的市場(chǎng)定位?？疾飚?dāng)今的賓館市場(chǎng)我們可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)城市居民現(xiàn)已進(jìn)入大規(guī)模休閑度假旅游消費(fèi)階段。調(diào)查表明，中國(guó)老百姓對(duì)住宿環(huán)境和服務(wù)的主要要求是安全、衛(wèi)生、價(jià)廉和較為完善的服務(wù)，能睡個(gè)好覺(jué)。中國(guó)老百姓要的還是實(shí)惠，做酒店不能脫離這個(gè)基本的現(xiàn)實(shí)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，商務(wù)旅行近年來(lái)也呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的趨勢(shì)，其中包括從事采購(gòu)、推銷(xiāo)、市調(diào)、調(diào)試、維修和售后服務(wù)等各種業(yè)務(wù)的工作人員，他們?nèi)藬?shù)很多，差旅費(fèi)用預(yù)算較低、沒(méi)有顯示身份地位的要求，一般選擇住在城市中心區(qū)，要求交通和生活方便，他們工作非常辛苦，工作之余最大的希望是能夠休息好和找足面子。據(jù)調(diào)查，我國(guó)目前絕大多數(shù)中小企業(yè)的差旅人均住宿標(biāo)準(zhǔn)都在120元以?xún)?nèi)，這是一個(gè)非常龐大的市場(chǎng)?；谑袌?chǎng)分析，我們對(duì)XX公寓提出經(jīng)濟(jì)型酒店的定位。什么叫經(jīng)濟(jì)型酒店？所謂經(jīng)濟(jì)型酒店，從理論上講，就是按照普通度假旅游者和商務(wù)旅行者選擇飯店的評(píng)價(jià)要素，重新建造或者改造的一種酒店類(lèi)型。經(jīng)濟(jì)型酒店要求交通方便，人流量大，一般設(shè)于城市的中心地區(qū)或者商務(wù)區(qū)。通常經(jīng)濟(jì)型酒店以?xún)?yōu)惠房?jī)r(jià)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)為最大賣(mài)點(diǎn)，特點(diǎn)是“安全、清潔、舒適、實(shí)惠、方便”。目標(biāo)消費(fèi)群體主要是工薪階層、一般商務(wù)人士、普通自費(fèi)旅游者、學(xué)生群體等。經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)于中國(guó)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)目前也許還有些陌生，但在歐美及日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，經(jīng)濟(jì)型酒店是一種發(fā)展得非常成熟的酒店經(jīng)營(yíng)模式，一般占有70%以上的市場(chǎng)份額。針對(duì)以上問(wèn)題，我們必須果斷而又有針對(duì)性地采取相應(yīng)的措施，走出一條既適應(yīng)市場(chǎng)變化形勢(shì)又適合XX公寓自身客觀實(shí)際和特色的路子，增強(qiáng)公寓的可持續(xù)發(fā)展能力，使公寓經(jīng)營(yíng)朝著良性、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的方向發(fā)展，適當(dāng)調(diào)整酒店的功能并進(jìn)行改造裝修已很有必要，調(diào)整意義十分重大。第三章項(xiàng)目建設(shè)的必要性在理解項(xiàng)目建設(shè)必要性之前，我們先做三個(gè)假設(shè)模式。第一中斷經(jīng)營(yíng)；第二持續(xù)經(jīng)營(yíng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行維修改造；第三改變經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)思路。通過(guò)三種假設(shè)來(lái)理解項(xiàng)目建設(shè)的必要性，我們做如下分析：一、中斷經(jīng)營(yíng)分析依據(jù)目前XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及XX賓館所處地理位置，我們與當(dāng)?shù)胤课莩鲎庀啾容^，計(jì)算年房屋出租收入，暫定收入價(jià)格應(yīng)在100萬(wàn)左右，使用平面積每天每平方米出租價(jià)格=1,000,000元÷7000㎡÷1.49÷365天=0.2626元年收益100萬(wàn)元根據(jù)現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)狀況，使用平面積每天每平方米價(jià)格=(月平均收入-各項(xiàng)支出)÷使用面積÷30天=（6000元-3700元）÷4697㎡÷30天=0.0092元年收益=日收入1300元×365天=47.45萬(wàn)元由以上2組數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出，維持現(xiàn)狀的持續(xù)經(jīng)營(yíng)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋租賃收入。充分利用空間面積，爭(zhēng)取較大效益是值得考慮的。二、修善投資分析根據(jù)XX賓館現(xiàn)狀，客房衛(wèi)生間、客房墻面以及走廊部分環(huán)境，已經(jīng)影響正常使用和客戶源，必需要進(jìn)行維修改造。計(jì)算修善投資收益并對(duì)其評(píng)價(jià)。計(jì)算需要修善的客房暫定50間、共5層走廊：?jiǎn)蝹€(gè)房間修善項(xiàng)目數(shù)量及價(jià)格：（此評(píng)估價(jià)格主材中低檔）6500元×50間=32.5萬(wàn)元走廊修善估算價(jià)格10萬(wàn)元，合計(jì)金額42.5萬(wàn)元此項(xiàng)投資較少，能夠解決現(xiàn)有的地面和跑冒露現(xiàn)場(chǎng)，但從經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和經(jīng)濟(jì)效益并沒(méi)有得到改善，維修人員工資沒(méi)有減少，卻減少了工作量。此薦投資相當(dāng)于無(wú)用投資，評(píng)價(jià)投資風(fēng)險(xiǎn)“較高”。三、改變經(jīng)營(yíng)模式、增加服務(wù)項(xiàng)目分析（一）經(jīng)營(yíng)模式調(diào)整根據(jù)XX賓館現(xiàn)有建筑情況，二至七層單層使用面積為700平方米，整體布局重新規(guī)劃，如下：室外樓體：一層：大堂重新改造，打造出氣派、盡顯尊貴身份的氛圍。人的第一感覺(jué)非常重要，要營(yíng)造出一種賓至如歸的溫馨氛圍，盡顯客戶的高貴身份和企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念。迎賓總臺(tái)需要重新設(shè)計(jì)，提高迎賓員引導(dǎo)客戶的入住率。以上二個(gè)部分應(yīng)重點(diǎn)投入資金進(jìn)行裝修布置，所謂將好鋼用在刀刃上，力求達(dá)到畫(huà)龍點(diǎn)睛的效果。二層：為500平方米餐區(qū)和200平方米廚房。在滿足入住客戶和大型會(huì)議需要同時(shí)，也可對(duì)外營(yíng)業(yè)，打造自有品牌和餐飲特色，達(dá)到效益提升雙盈目的。三層：一半可用做酒店包房，另一半做休閑娛樂(lè)區(qū)。娛樂(lè)區(qū)部分可設(shè)置倉(cāng)買(mǎi)、商務(wù)中心、休閑網(wǎng)吧、臺(tái)球、乒乓球、休閉茶吧以及健身區(qū)。提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，加大服務(wù)力度，滿足各類(lèi)入住賓館人員的各項(xiàng)商務(wù)活動(dòng)。這也是做為商務(wù)活動(dòng)中心的必備條件。四層：以現(xiàn)代賓館“主流”為主的快捷式賓館，以禧龍、蘋(píng)果假日酒店風(fēng)格，打造大、中、小房間55間左右，此次改造已經(jīng)是現(xiàn)有規(guī)模的一多半，滿足賓館以“賣(mài)房間”為主的經(jīng)營(yíng)方式。同時(shí)也迎合現(xiàn)今主流的快捷酒店模式。在不設(shè)餐飲娛樂(lè)設(shè)施的前提下，我們將改造的重點(diǎn)放在客房?jī)?nèi)部，做到冷暖空調(diào)、電視、電話、寬帶上網(wǎng)、舒適床具、配套家具、獨(dú)立衛(wèi)生間、２４小時(shí)開(kāi)水熱水等基本設(shè)施應(yīng)一一俱全。衛(wèi)生間均設(shè)淋浴，原有衛(wèi)生間全部按新標(biāo)準(zhǔn)重新改造。客房室內(nèi)裝修布置簡(jiǎn)約舒適，以家居、精致、簡(jiǎn)潔為目標(biāo)，突出重點(diǎn)，刪繁就簡(jiǎn)，不鋪地毯，用復(fù)合地板，不貼墻紙，刷環(huán)保型的乳膠漆。雖然不用豪華材料，但處處要體現(xiàn)酒店對(duì)客人的尊重和關(guān)心，每個(gè)房間收拾得清清爽爽，干凈整潔。作為重點(diǎn)的臥具要按星級(jí)酒店配置，讓客人能睡個(gè)好覺(jué)，給人以“自然自在，輕松舒緩”的感受。五層：將設(shè)置雙人標(biāo)準(zhǔn)間19間，三人間2套，標(biāo)準(zhǔn)套房2間，豪華套2間。滿足各類(lèi)客戶的商務(wù)客房需求。六層：開(kāi)設(shè)大型會(huì)議室400平方米一間，中型會(huì)議室100平方米2間，小型會(huì)議室1間。滿足各項(xiàng)會(huì)議使用要求?？梢灾苯咏o賓館帶來(lái)人脈的效應(yīng)，被關(guān)注的機(jī)會(huì)就越大。七層：為集團(tuán)綜合辦公區(qū)，也可根據(jù)實(shí)際情況與其他各層做整體調(diào)整，使使用空間更加合理化。（二）經(jīng)濟(jì)效益分析：1、室外和大堂的形象包裝帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益是無(wú)形的，本身并無(wú)價(jià)值，只有虧損。但他是客戶選擇與否的直接的效益來(lái)源。2、現(xiàn)今特色酒店層出不窮，品味、特色和味道決定著酒店的生存與發(fā)展，但餐飲業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益是有目共睹的，他的利潤(rùn)價(jià)值一般在30%左右。XX賓館在服務(wù)好內(nèi)部客戶需求同時(shí)，也滿足外部市場(chǎng)需要，也是提升“XX”品牌的另一途徑。達(dá)到三豐收。效益估算：餐廳大廳區(qū)域按50臺(tái)計(jì)算，每臺(tái)6人，可容納300人同時(shí)就餐。在不翻臺(tái)情況下，按每桌平均利潤(rùn)30元計(jì)算，一個(gè)飯口的收入是1500元，一天的收入是3000元左右。按60%臺(tái)使用率計(jì)算：年收入是65.7萬(wàn)元。（此價(jià)值沒(méi)有計(jì)算包房收入和婚慶收入）3、休閑娛樂(lè)區(qū)形式的設(shè)入，部分收費(fèi)，部分免費(fèi)，僅供客房客戶使用，不對(duì)外開(kāi)放，提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)，滿足和提升入住率和星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。以無(wú)形價(jià)值體現(xiàn)。也是滿足現(xiàn)代酒店服務(wù)的基本標(biāo)準(zhǔn)和條件。4、55個(gè)快捷式賓館，每間房入住按2人計(jì)算，可容納110人。按扣除成本平均房間價(jià)格80元計(jì)算，每天收益4400元。根據(jù)目前同種形式賓館的入住情況，基本都維持在83%以上，計(jì)算年收益價(jià)值：134萬(wàn)元。5、5樓客房扣除成本價(jià)值按140元計(jì)算，共25間，可容納52人，按年平均80%入住情況計(jì)算，年收益價(jià)值：102萬(wàn)元。6、大會(huì)議室1個(gè),可容納150人；中會(huì)議室2個(gè),可容納80人；小會(huì)議室1個(gè),可容納18人；會(huì)議室總計(jì)接納人數(shù):248人；大會(huì)議室出租價(jià)1500元/日,平均每月出租3天，1500元×3天×12個(gè)月＝5.4萬(wàn)；中會(huì)議室出租價(jià)1000元/日,平均每月出租8天，1000元×8天×12個(gè)月＝9.6萬(wàn)；小會(huì)議室出租價(jià)400元/日,平均每月出租10天，600元×10天×12個(gè)月＝7.2萬(wàn)以上所述，是根據(jù)賓館類(lèi)行業(yè)特點(diǎn)及規(guī)律保守?cái)?shù)據(jù)價(jià)值，也是對(duì)賓館經(jīng)營(yíng)管理人員的硬性要求和最低標(biāo)準(zhǔn)。配合先進(jìn)的管理和經(jīng)營(yíng)策劃，經(jīng)營(yíng)效益還會(huì)大幅度提升，否則行業(yè)內(nèi)將無(wú)人開(kāi)辦賓館酒店類(lèi)行業(yè)。以上年經(jīng)濟(jì)效益總額為323.9萬(wàn)元，行業(yè)投資回收期一般為1.5-2年之間。以下為各項(xiàng)投資比較：項(xiàng)目投入資金（萬(wàn)元）投資回收期（年）年收益額（萬(wàn)元）面積使用日價(jià)值（元）中斷經(jīng)營(yíng)模式001000.2626修善經(jīng)營(yíng)模式42.5147.450.0092改變經(jīng)營(yíng)模式7001.5-2323.91.8900注：哈爾濱市的租賃房屋價(jià)格為2.7元（最低）。隨著人民生活水平的不斷提高，人們的物質(zhì)生活條件不斷改善，可支配的收入大幅度增加，人們對(duì)精神生活的需要和質(zhì)量有了新的選擇和更高要求。項(xiàng)目的實(shí)施在一定程度上緩解了XX市客源的住宿緊張問(wèn)題，而且賓館的重新裝修越