石家莊ownhouse調(diào)查報(bào)告

石家莊townhouse調(diào)查和分析報(bào)告石家莊完美企劃顧問(wèn)一、石家莊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（一）2003年石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、2003年石家莊經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高于全國(guó)平均水平，國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，運(yùn)行質(zhì)量明顯提高，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成1376.6億元，增長(zhǎng)12.5%，超出預(yù)期目標(biāo)3.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)五年來(lái)最高增速。第三產(chǎn)業(yè)再遭受到非典巨大沖擊的情況下保持較快增長(zhǎng)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成457億元，增長(zhǎng)11%。全年財(cái)政收入完成125億元，地方一般預(yù)算收入完成49.3億元，分別增長(zhǎng)12.5%和13.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值9.1%。2、2003年底全市常住人口910.5萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)0.7%，其中市區(qū)211.1萬(wàn)人，增長(zhǎng)3%；非農(nóng)業(yè)人員331.3萬(wàn)人，增長(zhǎng)24.2%，其中市區(qū)208.5萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.8%。人口出生率11.3‰,死亡率5.5‰，自然增長(zhǎng)率5.53‰。3、2003年底石家莊市人均可支配收入7741元，比上年增長(zhǎng)6.9%，增幅比2002年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；2003年石家莊市區(qū)最高收入家庭人均可支配收入高達(dá)18267.12元，比2002年增長(zhǎng)13.1%。綢（二）20鳳04年石家勁莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展砌現(xiàn)狀以及全甜年經(jīng)濟(jì)發(fā)展璃預(yù)測(cè)糾2004年腐上半年石家籌莊經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步梳發(fā)展，國(guó)民拋經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總腐值已經(jīng)超額息完成預(yù)期目傷標(biāo)。依此發(fā)強(qiáng)展，200胳4年全市國(guó)吧民經(jīng)濟(jì)和社螺會(huì)發(fā)展將達(dá)罷到以下指標(biāo)顫：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)桶總值增長(zhǎng)1秧1%以上；烘全社會(huì)固定攔資產(chǎn)投資增額長(zhǎng)18%以柱上；規(guī)模以肝上工業(yè)增加研值、實(shí)現(xiàn)利個(gè)稅分別增長(zhǎng)智15%和1慰8%以上；秋社會(huì)消費(fèi)品像零售總額增剖長(zhǎng)11%以改上；全部財(cái)靈政收入增長(zhǎng)柴10%以上渡；城鎮(zhèn)居民佳可支配收入罷和農(nóng)民人均池純收入分別炭增長(zhǎng)7%和據(jù)5%以上；翁城鎮(zhèn)登記失嬌業(yè)率控制在姐3.5%以扇內(nèi)；人口自剛?cè)辉鲩L(zhǎng)率控碼制在6.4偽‰潛以內(nèi)。命二、石家莊核房地產(chǎn)發(fā)展跟情況潑（一）石家造莊房地產(chǎn)發(fā)歌展現(xiàn)狀卵2003年題石家莊市房習(xí)地產(chǎn)施工面至積100萬(wàn)蕩平米，竣工摩面積340橋萬(wàn)平米，銷受售面積25露0萬(wàn)平米。農(nóng)商品房銷售廈總額18.龍5億元。2辯003年石蘆家莊在售的柳普通住宅供巡應(yīng)量達(dá)到2鑼50萬(wàn)平方鑼米以上。位丟置優(yōu)越的高優(yōu)品質(zhì)住宅和賞低價(jià)位住宅柔銷售率都能話達(dá)到70%舒以上。遣在石家莊市鍛住宅樓盤的蟲價(jià)格方面，稍二環(huán)內(nèi)多層笛為1700燥元/平方米星至2600房元/平方米療；二環(huán)內(nèi)小德高層、高層畏為2200仔元/平方米尋至3500分元/平方米換。二環(huán)外多暗層為110媽0元/平方午米至190泊0元/平方哥米；二環(huán)內(nèi)鄙小高層、高備層為210奮0元/平方卡米至290賺0元/平方條米。左2003年膀的石家莊別嗓墅市場(chǎng)受宏棟觀經(jīng)濟(jì)影響暫較大：一是誼2月18日餃國(guó)土資源部該出臺(tái)的45鮮號(hào)文，明確加要求各地對(duì)勇別墅用地進(jìn)悶行控制，停螞止高檔住宅暈項(xiàng)目的土地蒸審批。市場(chǎng)鉤普遍認(rèn)為別矩墅用地供給秒將會(huì)大幅下守降，產(chǎn)生了醉購(gòu)買潮；二筍是石家莊經(jīng)誓濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)鄙展，逐漸形翠成了一批中艇產(chǎn)階層，其督消費(fèi)需求亟茄待發(fā)揮，而缸去2003洋年的非典疫帥情更使消費(fèi)更者認(rèn)識(shí)到普疫通住宅的衛(wèi)悶生安全隱患砍，擁有健康帽環(huán)境、相對(duì)龜獨(dú)立、價(jià)格休適中的別墅槽成為這部分遇中產(chǎn)階層的觀首選。陪（二）別墅綿市場(chǎng)發(fā)展情出況亡嚴(yán)格地說(shuō)鍬“純別墅極”漂這個(gè)詞含蓋摟四個(gè)方面的兆建筑產(chǎn)品：唉豪宅別墅、只普通別墅、雄經(jīng)濟(jì)別墅和姐亞別墅（或郊稱類別墅．塘）。多2003年棵石家莊的別發(fā)墅市場(chǎng)卻安暗靜無(wú)聲，不亮是市場(chǎng)沒(méi)有可相應(yīng)的需求允，而是沒(méi)有斥敢于吃螃蟹高的開發(fā)商，餅因?yàn)樵?jīng)的安別墅開發(fā)讓很市場(chǎng)很失望寒。在消費(fèi)者翠眼中，別墅示是時(shí)尚、經(jīng)敗典、舒適、目豪華居住條宰件的標(biāo)志，器但以往眾多對(duì)別墅吃“托農(nóng)民屋箭”三式的外形與擦結(jié)構(gòu)，令石媽家莊這座省瀉會(huì)城市不少諒高品位的消樹費(fèi)者大失所阻望。賭隨著龍鳳湖飽、蟠龍湖、瓣平山等市區(qū)累周邊風(fēng)景區(qū)黑的品質(zhì)提升美，石家莊周詳邊的別墅開答發(fā)也將進(jìn)入紡新的軌道。吩2004年康6月天山崇·維水榭花都二共期開盤，7督月納帕溪谷疫二期開盤，運(yùn)8月江南新耀城奠基開工賤，這些都預(yù)漲示著別墅市翅場(chǎng)將在20出04年大幅桶度的發(fā)展。伍但是具體搬到石家莊而雞言，市場(chǎng)上陳更需要一種次經(jīng)濟(jì)型別墅平，將是一個(gè)駁別墅市場(chǎng)發(fā)叔展的主要潮匆流。因?yàn)樯隙d一代的別墅情可能都是先褲富起來(lái)的人滔買的，相對(duì)帽來(lái)說(shuō)價(jià)格比姑較高，不是征普通消費(fèi)者額能夠承受得居起的?，F(xiàn)在鼓隨著消費(fèi)層牧面的擴(kuò)大，殊很多人買得小起了，也進(jìn)貧入到能夠購(gòu)丈買這一類別巷墅的層面上撐，但是仍買劉不起特別大簽的豪宅，基永于這種需求掀，出現(xiàn)一大述批沒(méi)有什么鉛山水資源，垂但是交通非冤常方便的經(jīng)保濟(jì)類別墅項(xiàng)廊目。江三、石家莊充Townh晌ouse分脂布狀況及特牌點(diǎn)盟石家莊目前詢的別墅分布捷主要集中在饞兩個(gè)區(qū)域，撓一是二環(huán)及仍市郊附近，奴二是風(fēng)景區(qū)岔附近。在二晝環(huán)及市郊附呢近的別墅有森西山花園、旱北苑別墅、帳歐陸園別墅率、長(zhǎng)城三宏惹別墅、盛宏絮溫泉嘉園、炮天山梯·曲水榭花都、趁納帕溪谷、匯江南新城等逝新老樓盤；婚在風(fēng)景區(qū)附根近的別墅主號(hào)要集中在龍蓬鳳湖、潘龍養(yǎng)湖、平山等超地，龍鳳湖梅風(fēng)景區(qū)別墅忍項(xiàng)目以天籟孟·屆山水清音為埋主，蟠龍湖攜景區(qū)目前在幫建項(xiàng)目中碧疑水別墅、蟠怪龍湖別墅的艱規(guī)模最大，勁平山景區(qū)在蛙建的代表項(xiàng)廈目有神池花測(cè)園、溫泉假路日、水印長(zhǎng)衛(wèi)灘等。冬考慮到石家粒莊目前的生漢態(tài)地貌以及月經(jīng)濟(jì)環(huán)境等厘多方面因素誦，可以總結(jié)錦出石家莊T錯(cuò)ownho鉗use的幾均個(gè)特點(diǎn)：蚊遠(yuǎn)離市區(qū)、桶追求安靜：朱近的在二環(huán)頑附近，遠(yuǎn)的濫在風(fēng)景區(qū)附造近，都脫離海了大都市的豐繁華與喧囂駕，尋求一種張寧?kù)o而致遠(yuǎn)每的生活環(huán)境眠。愁交通便利、雪配套完善：?jiǎn)薀o(wú)論是市郊福還是風(fēng)景區(qū)禿，道路縱橫話，交通順暢嘩，到達(dá)市區(qū)潤(rùn)的車程均超陜不過(guò)一小時(shí)屠；別墅周邊示，配套完善唐，休閑娛樂(lè)茂一應(yīng)俱全。穩(wěn)突出水景：普風(fēng)景區(qū)的別周墅均憑水而仔建，市郊的富別墅也盡可困能沿著民心匯河、滹沱河闖、石津干渠塵等，即使東狠開發(fā)區(qū)無(wú)水槳的天山水榭夠花都也建出貧格里芬湖營(yíng)糕造水景，可篩見別墅與水近景的依附關(guān)延系。步低容積率、言大綠化率：值大面積的綠冰化，突出別返墅的獨(dú)特環(huán)孕境。夢(mèng)大打溫泉牌褲：以平山風(fēng)者景區(qū)為主，躬在推出別墅飽的同時(shí)，大午力提倡溫泉悲的各種功能傍?？渴仪f別墅相市場(chǎng)正在發(fā)宇生悄然的變代化，在市場(chǎng)幻結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品承特征、消費(fèi)閉心理以及消酸費(fèi)群體特征喇等方面；由服于低端產(chǎn)品蒙需求強(qiáng)烈，語(yǔ)促發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)晌品結(jié)構(gòu)的盡歌快調(diào)整。講產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存及在大量缺陷杯：像長(zhǎng)城三轉(zhuǎn)宏公寓、北守苑別墅這樣瓣位于二環(huán)線藝附近的非低矮密度、非高希價(jià)位的別墅差項(xiàng)目，從本石質(zhì)上根本不雄能為購(gòu)買者苦提供別墅的配品質(zhì)生活，仔居住者的私統(tǒng)密空間根本格得不到保證胞。初四、石家莊料在售Tow污nhous鉤e市場(chǎng)供求即情況瓦1、市場(chǎng)供干應(yīng)量逐步增杠大英隨著納帕溪憂谷二期、天獻(xiàn)山水榭花都攪二期的開盤潮；江南新城愈的開工以及漠風(fēng)景區(qū)別墅烏項(xiàng)目的崛起付，都使20渴04年的市獵場(chǎng)供應(yīng)量迅喝速增加。納幟帕溪谷二期邀總建筑面積狀25萬(wàn)平方業(yè)米，天山水謙榭花都2期謹(jǐn)總建筑面積怨約10萬(wàn)平減方米，江南潔新城一期總羨建筑面積1繭1.2萬(wàn)平間方米，風(fēng)景藍(lán)區(qū)在售面積森約35萬(wàn)平生方米。所以首2004年皮石家莊別墅窩的供應(yīng)量將遮達(dá)到80萬(wàn)口平方米。達(dá)導(dǎo)致市場(chǎng)上呈別墅的供應(yīng)噴量逐步增大蓋，并非為市瀉場(chǎng)所需造成材的，而是房攤地產(chǎn)開發(fā)商拘追求過(guò)高的架開發(fā)利潤(rùn)所儀致。劍2、消費(fèi)需數(shù)求量日趨提群高錄隨著經(jīng)濟(jì)生叼活水平的逐篩步加強(qiáng)，人階們對(duì)環(huán)保及翁綠色生態(tài)的書生活向往日慣益提高，導(dǎo)處致別墅市場(chǎng)言的消費(fèi)需求杜量日趨提高脊。納帕溪谷針一期開盤僅刃僅幾個(gè)月銷振售率就突破刺了80%，桐目前已經(jīng)銷惑售一空，從柏中可見一斑品。勢(shì)別墅價(jià)格下故降。在石家?guī)浨f住宅開發(fā)龜熱潮中，由牢于石家莊市駛居民收入水貧平較低，消半費(fèi)水平有限城，對(duì)別墅等鹽高檔住宅需檔求較小，石漂家莊市別墅魯價(jià)格一路下諸跌，使得一考些早期開發(fā)充想利用別墅濃或高檔住宅祥占領(lǐng)消費(fèi)市秤場(chǎng)中份額的公想法，只是守一廂情愿時(shí)沖間提前的過(guò)項(xiàng)早，而不得順不調(diào)低價(jià)格份。棄再上世紀(jì)9片0年代中期乞的西山花園廊，當(dāng)時(shí)宣稱咳是一個(gè)污染烏最嚴(yán)重城市姐的一方凈土監(jiān)，一時(shí)風(fēng)頭出無(wú)人能及；轟接下來(lái)讓其雖再一次出名隆的是其漫長(zhǎng)乏的銷售期。猜3、供應(yīng)分洋布的平衡狀桌況話目前石家莊腰別墅的供應(yīng)過(guò)分布存在著浩一定的不平始衡性，主要用分布在風(fēng)景湯區(qū)地帶和市牲郊河溪地帶合。就地理位任置來(lái)說(shuō)，石繭家莊別墅主盞要分布在市彎區(qū)的西部、厲北部，南部咽與東部較少滾。攝五、項(xiàng)目分鞠類描述懷（一）戶型師分析周項(xiàng)目名稱烏戶型面積伶項(xiàng)目名稱擠戶型面積惰長(zhǎng)城三宏別悠墅替277求—根377㎡速歐陸園別墅俱350羅—狗600㎡稼西山別墅吩283駕—漿574㎡券北苑別墅椒220孩—落450㎡久天山城·謀水榭花都夏200迫—因300㎡候納帕溪谷膏160跌—恨275㎡扣碧水別墅冤126真—薄170㎡私江南新城蹄150包—額220㎡俊分析蜘：由上表中搖可以看出石紋家莊早期的慮別墅項(xiàng)目以頓獨(dú)棟為主，屠體現(xiàn)在戶型滴面積上則是上大戶型，戶暫型面積最小魚為220㎡堂，最大面積登可達(dá)600敘㎡；近期的優(yōu)別墅項(xiàng)目則爛以聯(lián)排、雙哲拼為主，體買現(xiàn)在戶型面臥積上則是中積小戶型，戶營(yíng)型面積最小桐可達(dá)126陜㎡，最大面拐積為300厭㎡。凈（二）價(jià)格蠢分析桌石家莊別墅足的價(jià)格區(qū)分藥檔次在三個(gè)參空間：二環(huán)計(jì)附近及市郊配、東開發(fā)區(qū)謝、風(fēng)景區(qū)三旺個(gè)層面。視市區(qū)二環(huán)附聚近及市郊的意別墅項(xiàng)目有韻北苑別墅、袋長(zhǎng)城三宏別離墅、納帕溪炭谷、江南新幅城、西山別糾墅等，其中亭北苑別墅該鹿項(xiàng)目實(shí)行滾短動(dòng)開發(fā)，開穴發(fā)周期已達(dá)蚊10年，現(xiàn)丹銷售價(jià)格是猜單體368冒0元/平方藏米，聯(lián)排3忠480元/瞧平方米。長(zhǎng)走城三宏別墅梢位于紅旗大葉街，按套價(jià)鬼銷售。價(jià)格砍在98萬(wàn)元懲至152萬(wàn)菜元之間。西神山別墅按套印計(jì)算，套價(jià)兇在128萬(wàn)性元至328包萬(wàn)元之間。蓋納帕溪谷一蔬期均價(jià)在2莫500元/栗平方米左右歷，二期均價(jià)稿達(dá)到了28烈00元/平踩方米。江南民新城剛剛動(dòng)瞞工，預(yù)計(jì)一艇期均價(jià)應(yīng)在鉤2500元憶/平方米以惡上。鵝東開發(fā)區(qū)的笑別墅項(xiàng)目有使三個(gè)，分別塔是盛宏溫泉系嘉苑、歐陸行園別墅、天錢山水榭花都振。三個(gè)別墅閃之中，歐陸鳳園別墅，銷雙售價(jià)格曾達(dá)災(zāi)到5000膊元/平方米數(shù)，銷售狀況敗不太理想。疑盛宏溫泉嘉謙苑是目前東膨開發(fā)區(qū)內(nèi)銷恢售較好的一即個(gè)項(xiàng)目，其鈔價(jià)位從23鐵80元/平慮方米至25擴(kuò)80元/平著方米不等，共均價(jià)為23泊88元/平險(xiǎn)方米。天山母水榭花都二散期的均價(jià)為姻3800元靜/平方米，莖在格里芬湖億周邊的別墅色群均價(jià)則達(dá)淹到7000稱元/平方米挪。娛位于石家莊俊風(fēng)景區(qū)的別隔墅有碧水別片墅、竹影草目堂、水印長(zhǎng)應(yīng)灘、天籟爬·推山水清音、喚神池花園、城溫泉假日等僑，這些別墅斃由于開發(fā)成泊本的低廉以司及距離市區(qū)幣較遠(yuǎn)，總體呼價(jià)格較低。玉按套計(jì)價(jià)，燥一般在30議萬(wàn)問(wèn)—蘿100萬(wàn)之擇間；按單價(jià)分計(jì)，均價(jià)在此2000元店/平方米左耐右?？丝傮w而言，滴風(fēng)景區(qū)的別廚墅價(jià)格是最妄低的，均價(jià)來(lái)在2000將元/平方米饅，市區(qū)二環(huán)劑附近及市郊譽(yù)的別墅價(jià)格開居中，在2踐500元/澡平方米左右慣，東開發(fā)區(qū)融的別墅價(jià)格緣最高，均價(jià)呈在3000趣元/平方米誦以上。億（三）銷售虛率情況分析傅項(xiàng)目名稱誕銷售率程項(xiàng)目名稱都銷售率判北苑別墅祖100%愁歐陸園別墅醋80%膛長(zhǎng)城三宏別壽墅蠶70%微天山水榭花怎都屢80%憐納帕溪谷一滴期漿100%造碧水別墅吹80%事西山別墅一譯期足100%顏竹影草堂夢(mèng)100%潤(rùn)盛宏溫泉嘉熟苑肚100%狐水印長(zhǎng)灘午50%柿天籟質(zhì)·窮山水清音歲70%限神池花園僵50%厭溫泉假日薄50%禁目前，銷售脹率在半100%既的有5個(gè)項(xiàng)準(zhǔn)目，分別是谷北苑別墅、漁納帕溪谷一幻期、西山別鵝墅、盛宏溫尸泉嘉苑、竹帶影草堂，這端些項(xiàng)目銷售脹周期長(zhǎng)，且掉位置較佳，科所以銷售率嚇已達(dá)100稍%；銷售率此在70%適—陽(yáng)80%的有拴5個(gè)項(xiàng)目，生分別是長(zhǎng)城勉三宏別墅、膨天籟萄·肢山水清音、紋歐陸園別墅允、天山鈴·代水榭花都、邁碧水別墅，碎這些項(xiàng)目銷麗售周期較長(zhǎng)尖，目前處于涂尾盤銷售；客銷售率在5啟0%的有3具個(gè)項(xiàng)目，分膚別是水印長(zhǎng)爛灘、神池花麗園、溫泉假基日，銷售率仰低主要原因渡是處于平山雅縣，距離市凡區(qū)較遠(yuǎn)，且傷銷售周期不覆長(zhǎng)。撕（四）目標(biāo)匆客戶分析邁核心客戶跌——需中產(chǎn)階級(jí)手石家莊長(zhǎng)的中產(chǎn)階級(jí)曠主要由企業(yè)軋中高級(jí)管理拌者、政府機(jī)等關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、大擔(dān)學(xué)資深教授斯、資深醫(yī)生捧、記者等組增成。具備特乎征如下：地文化水平：宗一般以大專局學(xué)歷為主，逮部分具備本薯科、碩士及欠以上學(xué)歷，嶼且多少具備竊國(guó)外深造的呆資歷；照家庭收入：塵一般家庭月悼收入最低在爪1萬(wàn)元以上青，年收入在襖10萬(wàn)元以應(yīng)上；剝固定資產(chǎn)：雨目前擁有的捎房產(chǎn)及各種吼股票、債券轟等資產(chǎn)可達(dá)卻到百萬(wàn)元以老上；基交通工具：病至少擁有一債輛30萬(wàn)元敵左右的轎車土，品牌多為襖別克與奧迪烏系列；震事業(yè)：擁有小一份穩(wěn)定且備工作薪水頗勞高的工作，野而且事業(yè)正堡處于向上發(fā)康展期。臥重要客戶腥——槍城市富裕者高石家莊的城皺市富裕者主說(shuō)要由個(gè)體經(jīng)蓄營(yíng)商戶以及陶本市富裕戶很組成。具備旅特征如下：編文化水平：買學(xué)歷不是很熔高，一般達(dá)壯到大專、本藝科的很少；待家庭收入：犯一般家庭月鄙收入維持在滾1萬(wàn)元左右殘，年收入在廈10萬(wàn)元以煌上；語(yǔ)固定資產(chǎn)：幫目前擁有的葬房產(chǎn)及其他授資產(chǎn)可達(dá)到早百萬(wàn)元左右潛；棉交通工具：顆至少擁有一灰輛20萬(wàn)元易左右的轎車筒，品牌多為缺桑塔納系列脫；盾事業(yè)：擁有剩一份穩(wěn)定且調(diào)工作薪水頗撲高的工作，鐵而且事業(yè)正小處于向上發(fā)林展期挎六、石家莊根Townh知ouse發(fā)誓展結(jié)論刻2003年交，石家莊一騰般別墅的價(jià)餅位2400視元/平方米弓至3700仁元/平方米祥；高檔別墅艇的價(jià)位50專00元/平街方米至70責(zé)00元/平辰方米。采用脖的建筑風(fēng)格墨一般為歐式孫或美式風(fēng)格蜻，聯(lián)排或獨(dú)濕棟，獨(dú)棟別搬墅建筑面積有多在200看-350平綢方米左右，酷聯(lián)排別墅建酸筑面積多在籌150-2罰00平方米輔左右。疼與北京、上拍海等大城市呈不同，石家傭莊的別墅市本場(chǎng)還沒(méi)有形私成開發(fā)聚集嶺區(qū)或類似的率“太富人區(qū)和”撲。石家莊的掠別墅多建在閘自然環(huán)境相磁對(duì)較好的郊襖外，距離市躲區(qū)有半小時(shí)推或以上的車重程；交通情組況一般；周喪邊商業(yè)活動(dòng)煩貧乏，生活鵝環(huán)境具有較澤強(qiáng)農(nóng)村色彩櫻。曾有業(yè)內(nèi)正人士說(shuō)，才“碰石家莊沒(méi)有勻真正的別墅蘿項(xiàng)目短”害、橫“北石家莊不需呆要?jiǎng)e墅勇”晌。石家莊的礎(chǔ)別墅市場(chǎng)確顧實(shí)處于一個(gè)書比較尷尬的杏位置。儀目前高檔別累墅非常少（鑄售價(jià)多在3豪500元/犧平方米以下探），高檔別飄墅多位于大葵型社區(qū)的核懷心景觀區(qū)內(nèi)矮。首先，真狐正的高端消謝費(fèi)者有限，癥高端公寓還計(jì)分流了客戶堂。其次，相墻當(dāng)一部分高匪端購(gòu)買力認(rèn)喘為在石家莊辦購(gòu)買別墅不潔足以襯托他叮們的地位與蘭身份，而轉(zhuǎn)輕至北京置業(yè)聰。真正的高見檔別墅項(xiàng)目蛙在石家莊一插般人買不起范，富人又不及想買。估計(jì)潤(rùn)今后很長(zhǎng)一沃段時(shí)間內(nèi)，遞仍將處于發(fā)移展階段。慮所以，迎合墻都市白領(lǐng)和夕小富人群的隨低檔別墅產(chǎn)早品或亞別墅漢產(chǎn)品可能更宅符合目前和由今后一段時(shí)所間內(nèi)的石家克莊市場(chǎng)。從圖2004年炊上半年石家但莊別墅市場(chǎng)鑒的發(fā)展來(lái)看干，這是石家近莊別墅市場(chǎng)惱發(fā)展關(guān)鍵性肯的一年。江追南新城、納藥帕溪谷等多阿個(gè)大型別墅形項(xiàng)目的啟動(dòng)趣，而具有較坐高性價(jià)比的眠Townh章ouse、幟雙拼、花園動(dòng)洋房逐漸成斯為熱點(diǎn)產(chǎn)品架，這些都將弱使2004愉年的石家莊早別墅市場(chǎng)呈基現(xiàn)前所未有腐的繁華景象肌。涌七、調(diào)查項(xiàng)委目分析同（一）石家勵(lì)莊早期開發(fā)夠的別墅度1、西山別這墅浮a雖、項(xiàng)目概況萌西山別墅始娘建于199日7年，西山襲別墅是石家席莊市最早的享大型別墅項(xiàng)廁目，分兩期刑開發(fā)，占地罷500畝，狐依翠屏山而哈建，項(xiàng)目地擦處中山西路備西頂點(diǎn)，西加山花園北側(cè)握，是石家莊景市第一個(gè)以遮規(guī)模化模式犧開發(fā)別墅的貝項(xiàng)目。共推禿出263套窗別墅，以聯(lián)破排和獨(dú)體別何墅為主，建鮮筑風(fēng)格以歐菜式風(fēng)格為主爭(zhēng)，附帶美加擋風(fēng)情等，容眨積率0.2粒8，綠化率參70%。產(chǎn)書品定位于度爺假型豪華別然墅，顧客定爺位于：大型榮企業(yè)集團(tuán)高駕級(jí)管理人員竹，城市的暴受富人群，城渠市富裕階層灣、中產(chǎn)階級(jí)夫和投資人士判。粘b州、別墅的價(jià)哥格幻128萬(wàn)至坑328萬(wàn)之索間不等。相逗對(duì)于位置、薯資源、規(guī)劃量、設(shè)施的情利況和管理內(nèi)榴容，其定的察價(jià)格略微偏染高。遺c搭、別墅的配趙套窩會(huì)所、幼兒葬園、醫(yī)院、臥酒店、洗浴流中心、兒童明樂(lè)園、球館巷等配套設(shè)施百?；玠懇、別墅景觀探設(shè)計(jì)梅項(xiàng)目依山而忙建，有大型價(jià)的人工湖和脊園林小區(qū)、菌小景點(diǎn)相互致映襯。主干駛道沿斜坡而梁上，隨山勢(shì)芒蜿蜒增加了啟整體設(shè)計(jì)的對(duì)美感，整個(gè)樓項(xiàng)目規(guī)劃整六齊方正，建廁筑景觀單調(diào)鵝，每期的建非筑風(fēng)格不盡馬相同。沒(méi)有預(yù)大面積的廣員場(chǎng)和能容納侵較多人的戶頓外場(chǎng)所，給壺人們戶外交預(yù)往和交流帶宮來(lái)不便。并爺且整個(gè)社區(qū)意缺少康樂(lè)設(shè)廟施和戶外娛建樂(lè)鍛煉設(shè)施攏。整個(gè)社區(qū)跡綠化花草品錫種單一，沒(méi)鞭有大型體量軋型樹木，自初然的氛圍較本差，且私人釘花園是私人溪管理，種的桐花草各式各數(shù)樣，給人以覆雜亂和無(wú)序惱感。影響整公個(gè)項(xiàng)目整體機(jī)外觀的和諧健美感。柳e丑、項(xiàng)目的周待邊環(huán)境茫從選址的角淘度來(lái)看，項(xiàng)微目的自然資檔源與景觀資隔源除山境外傭其他資源較潮匱乏，需整淹合和調(diào)整的犧較大。增加石了前期的成是本。該項(xiàng)目搏位于鹿泉市夜上莊鎮(zhèn)，整補(bǔ)個(gè)項(xiàng)目所出撿地段發(fā)展不軟成熟，周圍渣可視環(huán)境臟羅且雜亂。周伶邊沒(méi)有上檔漠次的建筑項(xiàng)榮目，正前方坡是大片的農(nóng)鍵田，后方是她翠屏山，左暫面是農(nóng)田，拾右面是農(nóng)村儀的民房，農(nóng)錦房規(guī)劃雜亂卸不拘很不規(guī)所范。周圍上濁檔次的商店纖和購(gòu)物中心蛙基本沒(méi)有，贏這一片地區(qū)載沒(méi)有銀行和忽儲(chǔ)蓄所。可根見項(xiàng)目的周照邊較荒涼，壇可視景觀較時(shí)差，四周人腳文環(huán)境較差拾，與高檔的費(fèi)豪宅定位不耕相符。并且均項(xiàng)目離鹿泉添市的水泥基見地較近，環(huán)荒境的污染較陡重，尤其是慧西北風(fēng)刮起閑時(shí)，從水泥皇廠帶來(lái)大量悲粉塵，嚴(yán)重指的影響了人國(guó)們的生活質(zhì)無(wú)量。也降低列了項(xiàng)目的競(jìng)畏爭(zhēng)力。瓶f知、戶型分析羨⑴摔別墅B1混型戶型:1揭0室5廳4柱衛(wèi)+車庫(kù)建湊筑面積:5趣73.94殊平方米，融島合了箏“辰歐幣”嫂、糕“就亞燥”扭的建筑風(fēng)格域，建筑造型刃富麗堂皇、飄氣勢(shì)恢宏，原高大的窗戶詠使室內(nèi)四季冤陽(yáng)光明媚，枯豪華、寬大粱的居室體現(xiàn)潛出現(xiàn)代生活索時(shí)尚。辣開門見廳，障私密性差，醬客廳的進(jìn)深疑和開間比為享2：1。進(jìn)陷深較大，會(huì)財(cái)影響整個(gè)客嘆廳的采光面歇積，客廳采列用外飄式觀紋景大落地玻麥璃窗，極大桌開闊視野。脹干濕分區(qū)、備動(dòng)靜分區(qū)、榮功能分區(qū)。溪客廳和餐廳帽分隔。覺廚房離門較蠢遠(yuǎn)。進(jìn)門到冷廚房需穿過(guò)此長(zhǎng)挺不方便宿。擱建筑不方正亦，死角多，膀影響實(shí)際使?jié)秤??？椭髋P室的面晚積較小，客漸廳和起居室顫的面積大而洪不當(dāng)。廚房謎和衛(wèi)生間的崖面積較小，在各功能區(qū)面脈積分配不是搬很合理。爽靜⑵奔別墅A1出型戶型:9蕩室4廳4衛(wèi)勁+車庫(kù)建筑都面積:47譽(yù)7.35平輪方米。緊進(jìn)門有過(guò)渡既玄關(guān)，避免援進(jìn)門見廳。鞭私密性好。采客廳進(jìn)深和撲開間比約1床.5：1，介設(shè)計(jì)合理，雅客廳的采光畫良好。姨干濕分區(qū)、奉動(dòng)靜分區(qū)、梯功能分區(qū)。麥客廳和餐廳寬分隔。私密袍性好。豈廚房離門較閉遠(yuǎn)。進(jìn)門到景廚房需穿過(guò)籌長(zhǎng)挺不方便焦。深建筑不方正偉，死角多，鋒影響實(shí)際使炒用。豐二層的環(huán)繞勁性的觀景陽(yáng)始臺(tái)配以大面襖積落地玻璃顛窗，基本上頑觀景360緩度，沒(méi)有死毛角。極大開嫂闊視野。壁⑶償別墅E1悼型戶型:5趙室3廳3衛(wèi)恐+車庫(kù)建筑涂面積:28激2.86平慌方米。懶開門見廳，漆私密性差，蛋客廳的進(jìn)深份和開間比為玩2：1。進(jìn)匪深較大，會(huì)缸影響整個(gè)客馬廳的采光面唇積，客廳采酒用觀景大落板地玻璃窗，兇極大開闊視帥野，緩解了底進(jìn)深大隊(duì)采澡光的影響。紀(jì)干濕分區(qū)、塵動(dòng)靜分區(qū)、奔功能分區(qū)。孝客廳和餐廳灑分隔。私密躲性好。腎二層的大起勵(lì)居室，滿足文家庭私密活熱動(dòng)的空間。旱二層的觀景濫陽(yáng)臺(tái)采用大茂落地窗，開墓闊視野、增江加采光。公g挺、銷售分析鵲西山別墅前桿期銷售很成愁功，因?yàn)槠滟?gòu)是當(dāng)時(shí)石家態(tài)莊最大的和魯較早的別墅埋項(xiàng)目，并且待當(dāng)時(shí)的別墅泉項(xiàng)目較少，好競(jìng)爭(zhēng)不激烈稅，加之當(dāng)時(shí)息別墅還是較殿新的消費(fèi)概六念和模式，鞠人們對(duì)于別貌墅的消費(fèi)還溫不是很理智卻。西山在當(dāng)貼時(shí)推出時(shí)的做宣傳和定位含正好迎合當(dāng)紋時(shí)富裕階層動(dòng)急于表現(xiàn)身菊份和財(cái)富的挖心理，所以哀銷售較理想址。當(dāng)時(shí)西山暴別墅沒(méi)有把姓握好它的銷采售節(jié)奏，二屑期推出的時(shí)擠間和前期間緩隔較長(zhǎng)，沒(méi)攝有形成銷售更滾動(dòng)開發(fā)的妹優(yōu)勢(shì)。加之蠢后來(lái)新上了逐幾個(gè)別墅的呢項(xiàng)目，并且小大家的客戶否定位重疊嚴(yán)扒重，大大加弓重了競(jìng)爭(zhēng)的昏激烈程度。舅并且西山后競(jìng)期產(chǎn)品的設(shè)均計(jì)和規(guī)劃相盡對(duì)一期來(lái)說(shuō)頁(yè)沒(méi)有什么大茂的變動(dòng)，并墨且產(chǎn)品定位賺和推廣策略麥也沿用了前老期的策略，軋忽略了市場(chǎng)瓜和需求的變悟化，犯了營(yíng)辭銷近視癥。蝴其他新項(xiàng)目啄上馬后，消道費(fèi)的對(duì)比性剩增強(qiáng)，而且捎隨著這幾年亭消費(fèi)水平的辱提高，人們戚的消費(fèi)越來(lái)役越理智；在地市場(chǎng)份額一吵定的情況下動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈伸，大家的推敞廣各出奇謀帆，爭(zhēng)奪激烈營(yíng)。客戶的理寒智消費(fèi)也使廁客戶不再盲淺目消費(fèi)，他葛們更看中項(xiàng)挽目規(guī)劃、戶淺型、景觀、扭配套設(shè)施和從物業(yè)管理方款面中的一種露或幾種。另濾外，西山項(xiàng)你目的定位也嚇產(chǎn)生了差誤孕；近期隨著邀市政規(guī)劃重咬點(diǎn)的轉(zhuǎn)移（誤已經(jīng)向東南體商圈轉(zhuǎn)移）肢，該項(xiàng)目升狡值的潛力不盛高，使顧客帥定位中的投波資者不看好詳該項(xiàng)目。使殺其失去了這厘部分客戶。刪2、盛宏溫殼泉嘉苑別a緒、項(xiàng)目概況買盛宏嘉苑項(xiàng)左目位于裕華銷區(qū)開發(fā)區(qū)學(xué)五苑路88號(hào)兵，是由石家醒莊市盛宏地欲產(chǎn)開發(fā)商開拾發(fā)的高檔別今墅項(xiàng)目,該榮項(xiàng)目分兩期躲,一期占地銹60畝，總叮建筑面積2肌3000平昏方米。共推采出106套賺別墅，主要錫是雙拼和聯(lián)是排。項(xiàng)目總槳體綠化率達(dá)卻40%，容趟積率0.5閉8，推出主赴題：別墅運(yùn)本動(dòng)之純粹主隱張奪—疤HOME疤SPA（家跌庭溫泉），常產(chǎn)品定位在肝高檔度假型尋別墅，目標(biāo)盡顧客群定位雀于富裕階層糕、城市中產(chǎn)交階級(jí)，高級(jí)粱白領(lǐng)階層、挽投資者。傾b姐、價(jià)格分析皮最高價(jià)25洪80元/平礎(chǔ)方米，最低晶價(jià)2380膨/元/平方梢米，均價(jià)2朝388元/共/平方米，乏物業(yè)管理費(fèi)系0.8元/難平方米雁·筒月。從項(xiàng)目賄所出的位置違和配套設(shè)施阻、物業(yè)管理鳳內(nèi)容角度看懸，項(xiàng)目定價(jià)踐合理、適中鮮。金c肢、環(huán)境分析環(huán)項(xiàng)目地處東屑開發(fā)區(qū)東部咽，屬于市郊個(gè)，周邊大部乏分為農(nóng)田，絞環(huán)境荒涼，設(shè)而且四周有黨很多化工廠底和藥廠，居揭住氛圍很差葬，同時(shí)也存包在環(huán)境污染鐮問(wèn)題。由于星社區(qū)發(fā)展并稼不成熟，因叼此生活環(huán)境蘋問(wèn)題不能短孝期內(nèi)解決。由但是由于遠(yuǎn)宮離市區(qū)，并子且放眼望去景，四周的一添片農(nóng)田風(fēng)光永，讓人置身席在大自然之反中，滿足了皇人們親近自華然的愿望，暑增加了項(xiàng)目卡的吸引力，寇可以說(shuō)有利聽有弊。退d杜、配套設(shè)施拿租用的、占躁地20畝的漂花園，其他懂的配套設(shè)施異基本沒(méi)有。理從住戶的角懶度看，不是盼十分適合家序居，加之市飽政配套設(shè)施疾不完善，對(duì)載項(xiàng)目的銷售劍產(chǎn)生阻擊因耐素。但項(xiàng)目嬸位于東南板敵塊，是今后還規(guī)化、建設(shè)司的重點(diǎn)地區(qū)聽，這些問(wèn)題測(cè)將會(huì)在不久素的未來(lái)得到網(wǎng)解決。項(xiàng)目喜的升值潛力穴很大，而且分項(xiàng)目銷售初勉期定價(jià)較低贈(zèng)，對(duì)投資者醉很有吸引力墾。術(shù)e脂、景觀設(shè)計(jì)叛項(xiàng)目為期房擱銷售，實(shí)際全的景觀可能舊和規(guī)劃的不玩盡相同，可社改動(dòng)性很大慰。從一期的卡規(guī)劃看，項(xiàng)谷目的景觀設(shè)愧計(jì)很一般，通毫無(wú)特色和閃特點(diǎn)。方正蹄的規(guī)劃，單冠調(diào)的建筑堆溝砌，實(shí)在是槽沒(méi)有讓人感題到耳目一新鉤的亮點(diǎn)。建吊筑都是美加麗風(fēng)格，建筑技外觀單一。播沒(méi)有戶外的殼設(shè)施，不能稈滿足住戶的蔽交流溝通，撿周邊家居生昆活的配套設(shè)役施非常不完派善?？傮w來(lái)蹦說(shuō)，設(shè)計(jì)考棍慮人的需求咳不足。研f熄、戶型分析疑B型：開門訊進(jìn)廳，無(wú)過(guò)種渡空間。私業(yè)密性差，廚呀房里入口太攔遠(yuǎn)，不方便搭。啄客廳較大3濁0平方米。液進(jìn)深與開間伶比1：1.茄5。明廚、爺明臥。有獨(dú)含立的洗衣間流。潛這個(gè)一層的浮進(jìn)深和開間號(hào)比2：1。累整個(gè)建筑的蹈通透性和采之光較好。辦整體建筑功初能分區(qū)，干柏濕分區(qū)、動(dòng)鴿靜分區(qū)。人撒性化設(shè)計(jì)較鋒好。島二層的陽(yáng)臺(tái)肅采用大面積薦直角玻璃窗觀，極大開闊溉視野，美景傭盡收眼底。金g握、銷售分析蝶到2003種年7月份該冶項(xiàng)目剩余不括到30套，示銷售率達(dá)7衣0%多，從玉2003年賄7月至今，綠本項(xiàng)目結(jié)束塊尾盤銷售。筋整體來(lái)說(shuō)，辣項(xiàng)目的賣點(diǎn)調(diào)是價(jià)格低、河突出居家生挖活主題。加爪上在開盤的貫幾天又舉行晴了一系列的愚促銷活動(dòng)，蛇拉動(dòng)了銷售仰的增長(zhǎng)。俱3親、歐陸園別徑墅勿a階、項(xiàng)目概況套"歐陸園"推是河北省國(guó)儲(chǔ)際信托房地策產(chǎn)公司（河趨北省唯一的抬一家國(guó)際信予托公司）投觸資，河北置束業(yè)房地產(chǎn)開低發(fā)揀在河北省石幕家莊市開發(fā)幼的最大的也騎是唯一的生脫態(tài)社區(qū)。蘿小區(qū)占地面攀積24.9遮萬(wàn)平方米，莖住宅面積2爪0萬(wàn)平方米介，小區(qū)由小義高層、小多窯層、聯(lián)排別共墅及獨(dú)棟別贊墅組成，連猛排別墅，每蘭戶都有單獨(dú)賀入口，樓層薄為三層，內(nèi)展院設(shè)私家車噴庫(kù)，并且擁嗎有樓頂大平正臺(tái)。獨(dú)立別隨墅，采用框書架結(jié)構(gòu)，每租戶設(shè)有一至崗兩個(gè)私家車善庫(kù)，28棟天別墅有22撤種戶型，全畫部是歐洲最脆新版本，面憑積在350肺平方米至6致00平方米釘。整體設(shè)計(jì)湯采用歐陸風(fēng)森格，中心綠屆地近5.8這萬(wàn)平方米，蹦其中水系面膨積近1.5肢萬(wàn)平方米。天由于石家莊摟市是一個(gè)嚴(yán)浮重空氣污染社、缺水的城可市，經(jīng)過(guò)詳競(jìng)細(xì)地市場(chǎng)調(diào)雄研及專業(yè)的狀市場(chǎng)定位，鄭最終以小區(qū)音園林景觀、犧水系、人文兼等為主題，慕推出"自然召融入社區(qū)，妖社區(qū)回歸自冠然剛——薪二十一世紀(jì)霞生態(tài)社區(qū)"摧理念，同時(shí)您在石家莊市正場(chǎng)上掀起一傍股濃濃的歐冤陸風(fēng)。影b己、環(huán)境分析句處于東開發(fā)禾區(qū)東部，周尤圍是學(xué)校和肅建設(shè)較早的古居住小區(qū)，雞配套市政設(shè)仿施較完善。僵公交車線路攪較少，作車竿道市區(qū)不是目很方便。整春個(gè)地段正處活在發(fā)展完善糞中，該地區(qū)弄近期內(nèi)是市疲政建設(shè)的規(guī)遲劃重點(diǎn)，配愁套設(shè)施將更給區(qū)完善。居滑家生活的社付區(qū)氛圍濃厚秘。周圍學(xué)校識(shí)較多，周邊桐高檔項(xiàng)目較詠多，也提升狼了項(xiàng)目的檔臨次形象。周狀圍沒(méi)有污染柄空氣的工廠捧，自然環(huán)境碎質(zhì)量較好。驅(qū)人文環(huán)境、拖四周可視環(huán)問(wèn)境都提升了醫(yī)項(xiàng)目形象。陵c惕、價(jià)格分析犁一期均價(jià)5替000元/純平方米。就歇項(xiàng)目的設(shè)計(jì)胸和景觀、環(huán)緞境來(lái)說(shuō)定價(jià)真適中，但對(duì)賓于石家莊現(xiàn)叮階段消費(fèi)水蒸平來(lái)說(shuō)，定爸價(jià)較高。雕d驗(yàn)、配套設(shè)施沾中心大花園惜、會(huì)所、幼依兒園、人造牢水系、超市跑、健身中心兵等。愁f烘、銷售分析邊歐陸園一期種只推出一棟辟別墅，二期佳推出28套芳。絕g份、景觀設(shè)計(jì)密歐陸園的設(shè)旗計(jì)追求唯美撲，歐陸園的控建筑追求永皆恒，而其布合局也一改傳多統(tǒng)軍營(yíng)式的拜排列，采用先錯(cuò)落有致的硬布局，顯得蘭生動(dòng)活潑，勒富于變化。枕那蜿蜒曲折消的甬路，跨過(guò)合而建的江腸南時(shí)的精致風(fēng)小橋，沿河關(guān)散落的戶外燦石椅，那粉孔紅色的坡屋貓頂、精巧高揪聳的鐘樓塔繪尖，凝固的謹(jǐn)音樂(lè)，流動(dòng)燃的圖畫，處艦處透著靈性衡。歐風(fēng)濃郁拋的歐陸園，元仿佛正期待劉著您登堂入價(jià)室，品享人述生無(wú)限。給度人置身宇歐進(jìn)洲貴族莊園姨之中的感覺演。陣h盈、戶型分析津聯(lián)排別墅，靠每戶贈(zèng)送前披后庭院及樓緞頂大平臺(tái)，梳樓層為三層砍，內(nèi)置私家固車庫(kù)，是風(fēng)皂行歐美的T抄OWNH告OUSE心住宅典范；竿獨(dú)立別墅，燕采用框架結(jié)知構(gòu)，每戶設(shè)慧有一至兩個(gè)禁私家車庫(kù)，負(fù)28棟別墅衛(wèi)有22種戶般型，全部采慌用歐洲最新啟設(shè)計(jì)版本，傳是成功人士毯身價(jià)和地位反的象征洗。扎房型設(shè)計(jì)功侄能齊全、區(qū)豆域分隔、動(dòng)痛靜分離，客零廳、餐廳、滾主臥和衛(wèi)生毯間設(shè)計(jì)面積宏較大，考慮遼了現(xiàn)代住宅鮮的私密性，進(jìn)合理配置了隙生活空間。唐歐陸園廣泛查采用大落地勢(shì)門窗，透過(guò)淹寬大的玻璃孤可以感受陽(yáng)擴(kuò)光的溫暖，凈還可以欣賞厲到粉墻朱瓦期、水光漣漪且。堡一切美景盡或收眼底。場(chǎng)4期、長(zhǎng)城三宏逝別墅掘a攝、項(xiàng)目概述償該項(xiàng)目位于倘石家莊市西編南高教區(qū)附第近，紅旗大授街和匯寧街擇交匯處，南靜二環(huán)的外側(cè)路。該項(xiàng)目占耕地5649海4.435益平方米，總寇建筑面積3晶3000平至方米，容積絞率0.58位，項(xiàng)目開發(fā)鞠以獨(dú)體和雙輕拼別墅兩種撓，其中單體票18套，雙殿拼84套，協(xié)共102套毅。社區(qū)綠化逗率37.9犬%。項(xiàng)目定呈位于高檔家為居型別墅，拴與北苑別墅匯的定位相同乖。俗b書、價(jià)格分析約整套價(jià)格在版98萬(wàn)元到凝158萬(wàn)元經(jīng)之間。物業(yè)蹄管理費(fèi)1.梯5元/平方雨米斧·亂月。以其位搭置和配套設(shè)茫施和社區(qū)整有體環(huán)境來(lái)說(shuō)男，項(xiàng)目定價(jià)襪不高，應(yīng)該友說(shuō)在價(jià)格上財(cái)有一定的競(jìng)榴爭(zhēng)力。但是蠟期別墅區(qū)和窩高層在一個(gè)種園區(qū)，影響賤項(xiàng)目形象和自銷售。鋪c日、環(huán)境分析梳該項(xiàng)目所處安地區(qū)發(fā)展較服成熟，地處秘高教區(qū)周圍職，人文環(huán)境草較好，相應(yīng)墨的市政的配共套設(shè)施很完田善。使項(xiàng)目灶定位的競(jìng)爭(zhēng)畜力加大。周年邊是有較成憑熟的社區(qū)，忌這些社區(qū)的石檔次較高，劣配套較好。屈也無(wú)形中提線高了項(xiàng)目地泄段的檔次。燃該地段沒(méi)有盤大中型的工突廠和污染企塊業(yè)，整體的離環(huán)境狀況較錄好?？傊?，牲縱觀該地段燃的交通、市言政配套、自陰然環(huán)境和人謝文環(huán)境，應(yīng)潑該說(shuō)該項(xiàng)目斬的定位和選率址都是較好縱的。該地區(qū)勇的別墅項(xiàng)目彩銷售應(yīng)該取派得不錯(cuò)的成芽績(jī)。管d悠、配套設(shè)施側(cè)該項(xiàng)目本身翁的配套有：扭幼兒園、會(huì)煙所、中心花珍園等。周圍扶有師大、經(jīng)林貿(mào)、醫(yī)科大迎學(xué)、愛心醫(yī)緣院、洪福購(gòu)閘物廣場(chǎng)、厚雕樸超市、祥匪隆泰超市等缺。很適合家偏居生活的范漠疇。忽e喉、景觀設(shè)計(jì)螺該社區(qū)景觀扇設(shè)計(jì)一般，扣建筑密度較企大，沒(méi)有中拳心花園和大辱面積的綠地沖，不能為主由戶提供戶外鴉溝通和交流公的場(chǎng)所，沒(méi)督有兒童樂(lè)園賓，整體建筑段以現(xiàn)代建筑嫂風(fēng)格為主，顧建筑外觀單迅一平淡，對(duì)事于附帶的私植家花園的綠政化和維護(hù)不津是有物業(yè)管躁理公司統(tǒng)一稅維護(hù)管理，環(huán)使整個(gè)社區(qū)禽景觀看起來(lái)鹿雜亂和無(wú)序趴，社區(qū)植被粉單一，不能平體現(xiàn)層次性納，降低項(xiàng)目蛾檔次形象。差加之高層和滾別墅間隔較令近且在同一撿個(gè)社區(qū)，使答人看到高樓累時(shí)產(chǎn)生壓抑食和私密性差為的感覺。一大般別墅的購(gòu)疏買人群都是止比較驕傲的吧，不能容忍鍋別人高高在帽上對(duì)自己俯爛視。并且會(huì)抹認(rèn)為該社區(qū)丙居住人群復(fù)緒雜，以安全芒性差而拒絕睜購(gòu)買。景觀校規(guī)劃設(shè)計(jì)沒(méi)精有充分考慮我人們實(shí)際生消活的需要。壘f傲、戶型分析享B型：（總距建面積：3澤56.65腎平方米）啄開門進(jìn)廳，惡無(wú)過(guò)渡空間較?？蛷d和餐發(fā)廳相連無(wú)間文隔。沫廚房離入口段較遠(yuǎn)，到廚告房需穿過(guò)客瓣廳，很不方卸便。發(fā)干濕分區(qū)、紋動(dòng)靜分區(qū)，銀明廚、明室坊、暗衛(wèi)。尊主臥和客廳計(jì)較大，考慮煤了人的實(shí)際芽需要，客廳沸的進(jìn)深與開趴間比1：1屯，配以大面終積玻璃窗，旦有效增加采顏光。煩沒(méi)有獨(dú)立的輛儲(chǔ)物室和洗素衣間。決g魯、銷售分析宰該項(xiàng)目迄今胸為止銷售率制達(dá)到70%剪，其中滯銷加的原因主要謹(jǐn)市規(guī)劃和設(shè)明計(jì)的問(wèn)題，興其中銷售策漂略的保守和插單一組合夜昂市以主要原刃因。三宏項(xiàng)故目犯了和其裁他項(xiàng)目一樣壘的問(wèn)題。忽廚略了推廣的籃創(chuàng)新和創(chuàng)意詞的創(chuàng)新，創(chuàng)依意就是創(chuàng)造捉意思和創(chuàng)造雷差異，但是自創(chuàng)造差異就禍做的不是成改功。從規(guī)劃悠和策劃、銷伍售都是在跟擊風(fēng)跟大流，達(dá)沒(méi)有自己獨(dú)陪特的東西和腫見解。從前狼期開發(fā)的理松念和思路中經(jīng)就已經(jīng)埋下塔銷售的隱患搏。以至于項(xiàng)拴目的定位客賠戶的定位雷處同，競(jìng)爭(zhēng)激腿烈。加上景司觀和整體建沾筑規(guī)劃設(shè)計(jì)督的瑕疵，不赤可避免的對(duì)郊銷售產(chǎn)生致漫命的打擊。歌縱觀項(xiàng)目推碗廣手段：報(bào)腎紙、戶外p亦op廣告加極銷售人員推捐廣。沒(méi)有創(chuàng)獄新的東西，旦沿用了別墅魂項(xiàng)目的公式規(guī)化的推廣模哀式，媒體策布略。這樣做傘有利有弊，寒好處是：降萬(wàn)低了推廣風(fēng)弓險(xiǎn)，降低了琴前期的成本孔投入。弊端竹是：不能及合時(shí)、準(zhǔn)確的訴傳遞信息給精目標(biāo)客戶，者因?yàn)榇蠹业膿P(yáng)策略雷同，竟目標(biāo)客戶會(huì)豐受到大量雷晝同廣告的轟智炸，人們接枯受信息量是屈有局限的，燈加上項(xiàng)目沒(méi)描什么特色對(duì)闊客戶產(chǎn)生刺盼激，既是客壘戶及時(shí)得到伙了信息也引葉不起客戶的溪足夠注意，癢失去了顧客室的購(gòu)買機(jī)會(huì)蛛。這樣做是餓弊大于利的季，要引起我禾們的足夠重磨視。宜5晝、北苑別墅罪a清、項(xiàng)目概述拔該項(xiàng)目始建皇于1993場(chǎng)年，是由金端泉房地產(chǎn)開籃發(fā)公司開發(fā)介，分多次滾件動(dòng)開發(fā)銷售蔥的別墅項(xiàng)目貼。該項(xiàng)目位挪于石市西二蒸環(huán)與變電街磨之間。占地定165.0驢8畝，總建申面積500簽00平方米子，綠化率達(dá)考40%；容轎積率0.4痕5，主要以渴獨(dú)體、雙拼工、聯(lián)排別墅文為主，總體競(jìng)建筑以歐式座建筑風(fēng)格為防主，外立面唱色彩高貴、溝莊重；產(chǎn)品化的定位為高綁檔家居別墅池。戀b喬、價(jià)格分析聞單體368污0/平方米簽，聯(lián)排34朽80/平方偏米，相對(duì)于奧位置和配套渠來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)峽目的定價(jià)適亭中。該地區(qū)芳的位置使項(xiàng)雄目的升值潛誠(chéng)力較大。庭c傘、環(huán)境分析糠項(xiàng)目地處西秀二環(huán)內(nèi)側(cè)，層屬石家莊市絕區(qū)，地理位毫置優(yōu)越，推兵出主題：綠桌色家園，溫?fù)栖案杏X；該斃地區(qū)發(fā)展成乖熟，周邊環(huán)硬境較好，人蘋文環(huán)境較好冰，能與項(xiàng)目包的定位相符繼；綠化率較掀高，四周是眉較成熟的社哀區(qū)，日常生輛活的配套較抖完善。能很讀好的滿足住亞戶生活需要低。周圍沒(méi)有右大中型的工望廠和企業(yè)，習(xí)污染較輕，綠空氣質(zhì)量較于高，能很好辰的與項(xiàng)目定真位的檔次銜淹接，體現(xiàn)高非檔生活的高倡質(zhì)量。暢d類、戶型分析B型獨(dú)體竹開門是過(guò)渡葉玄關(guān)，避免酸之接近客廳命，私密型好格。我客廳和餐廳遷分隔。廚房烏離入口較遠(yuǎn)盲。不方便就督餐。謠明廚、明衛(wèi)鬼、明臥，客茅廳采用大面乘積落地玻璃馬窗，增加采桌光。房間的旦利用率不高易。霜功能分區(qū)，僑干濕分區(qū)、絡(luò)動(dòng)靜分區(qū)，沈考慮住戶的刺實(shí)際使用。本炕K型雙拼戶諒型夾開門見樓梯死，餐廳和客與廳合而為一擱，且廚房里壯餐廳太遠(yuǎn)，汪就餐不方便敘。勞功能分區(qū)、閣動(dòng)靜分區(qū)，喚明廚、明室逢、暗衛(wèi)；基匠本考慮住戶臺(tái)的實(shí)際使用酬。召二層采用外逢飄式玻璃窗冷，增加采光葛面積。元從整體設(shè)計(jì)去布局看，房米間的使用率酸不高，且安治排的功能區(qū)喊面積不當(dāng)，芳不緊湊，廚考房較小。考否慮住戶的實(shí)露際使用少，卸人本化設(shè)計(jì)否差。遮e口、配套設(shè)施炕社區(qū)生活配衣套不完善。梁周邊有藍(lán)天傭?qū)W校、機(jī)場(chǎng)膜路小學(xué)、石乞家莊市建筑統(tǒng)工程學(xué)院、竄省醫(yī)院、傅拖山醫(yī)院、保滿龍倉(cāng)超市、虛橋西蔬菜批趴發(fā)市場(chǎng)等設(shè)灘施，但是購(gòu)館物的地點(diǎn)離賽社區(qū)較遠(yuǎn)，墳社區(qū)本身沒(méi)吩購(gòu)物處，不爸方便，并且照沒(méi)有相應(yīng)的加配套設(shè)施影敗響了項(xiàng)目高慘檔定位的形沸象。自f坐、銷售分析瓜智能化物業(yè)遇管理，優(yōu)越霉的地理位置扮，方便的交套通，合理的贈(zèng)價(jià)格是該項(xiàng)播目的賣點(diǎn)。迷該項(xiàng)目迄今羞為止歷時(shí)1枝0年，由于妥開發(fā)商實(shí)力誦限制，不得飛不做滾動(dòng)式槐開發(fā)銷售。吩至今共推出沫180套別讀墅，剩不足酬20套，銷援售率達(dá)85農(nóng)%以上，現(xiàn)爽已是尾盤階朽段。瘡滾動(dòng)式開發(fā)膏限制了項(xiàng)目夸的規(guī)模，形狼不成規(guī)模優(yōu)豬勢(shì)，而且拉廢開了銷售周球期，使項(xiàng)目恩的推廣節(jié)奏滿難以把握，贈(zèng)不能形成銷墾售的造勢(shì)高野潮，給銷售土帶來(lái)難度，轉(zhuǎn)加上開發(fā)商鵝對(duì)別墅的推竭廣策略較保蹈守和沒(méi)有什工么特色，使涌銷售周期很沾長(zhǎng)，開發(fā)商鼻沿用一般的聰銷售策略，匆只重視銷售頃人員的人員桿推廣和銷售州單頁(yè)，媒體混策略較平淡叢，沒(méi)能很好辦的把項(xiàng)目的倍信息項(xiàng)目標(biāo)歸客戶傳達(dá)，白影響了項(xiàng)目漠的銷售。采銷售項(xiàng)目的蠢推出主題較竟平淡，雖然范與項(xiàng)目定位邪相符，但沒(méi)信有讓人耳目卡一新的感覺詳。繪總之，該項(xiàng)己目整體的銷馳售策略保守褲平淡，沒(méi)能貴把握銷售策籠略和節(jié)奏，超使項(xiàng)目銷售弦周期長(zhǎng)的一稼個(gè)重要原因饒。姜g莖、景觀設(shè)計(jì)數(shù)該項(xiàng)目景觀護(hù)設(shè)計(jì)一般，淚不能滿足人喘們親近大自術(shù)然的愿望，甜綠化的植物論單一，沒(méi)有游大型的樹木耳，自然氛圍問(wèn)較差，道路麥規(guī)劃方正單擴(kuò)一，沒(méi)有獨(dú)渠立的步道，鉤不能滿足人膝們散步的愿稍望。建筑緊收密，沒(méi)有戶浴外散步和休想憩場(chǎng)所，沒(méi)傳有大面積的若公共綠地，盆兒童樂(lè)園、參會(huì)所等，不自能為住戶提擾供一個(gè)自然黨的交往場(chǎng)所標(biāo)。沒(méi)有康樂(lè)轟設(shè)施和戶外學(xué)鍛煉設(shè)施，柄社區(qū)內(nèi)沒(méi)有銜戶外長(zhǎng)凳和半長(zhǎng)椅，人本穿設(shè)計(jì)考慮不設(shè)足；使項(xiàng)目養(yǎng)的親和力降訴低。水（二）石家蹤莊在建、在鍵售的別墅冷1、納帕溪氧谷額納帕溪谷位沙于啊新華區(qū)石清壞公路以東，羅南水北調(diào)工丑程以北，毗內(nèi)盧寺和九龍株湖以南。蕉納帕溪谷是節(jié)石家莊首家畢純粹的To恢wnhou駝se項(xiàng)目，蒙開發(fā)用地4腰23畝。毗菠鄰占地50襪畝的九龍湖自釣魚中心、繪毗盧寺尖；拘三面臨水是偉該項(xiàng)目最獨(dú)煎到的亮點(diǎn)，恩項(xiàng)目北邊是截九龍湖釣魚舍中心，南邊線是南水北調(diào)膜工程，西邊花是石津干渠榨；反南水北調(diào)工裝程被譽(yù)為“奸第二條母親揮河”，流量造345立方麥米／秒，該屠工程納帕溪泥谷段是明渠首，水面寬1剪50米，兩竹側(cè)綠化帶各耽寬200米若。石津干渠恨是從黃壁莊糧水庫(kù)向民心話河調(diào)水的惟甚一通道，水貝道寬50米苗，東側(cè)綠化梨帶寬60米奪，屬季節(jié)性障河道，南水年北調(diào)工程完氏工后，可常狠年有水。培小區(qū)距離北家二環(huán)4.5之公里，車程悼5分鐘；距抹離石太高速刊出入口15混00米，沿幟途石清公路產(chǎn)的西側(cè)是1丸00米寬綠我化帶各；旁115路公究交車從納帕食溪谷開往人扔民商場(chǎng)和火罷車站，沿途單有水上公園鐘、世紀(jì)聯(lián)華孝超市、保龍禁倉(cāng)超市、省幸人民醫(yī)院、編機(jī)場(chǎng)路小學(xué)末、四十二中固、十六中和歸二中，無(wú)論隙是求醫(yī)、就喂學(xué)、購(gòu)物灣、表還是出行都錫十分方便。與零小區(qū)住宅以悼鄰里單元為欺主題，每個(gè)降鄰里單元由絮3～4棟小比樓圍合成院購(gòu)落空間。小禿區(qū)內(nèi)中心綠鋼地占地約2馳0畝，其中拼包括700忌0平方米的求中心湖、網(wǎng)窮球場(chǎng)和20但00平方米喊的高爾夫果集嶺，社區(qū)綠逮化率高達(dá)4尼2.7%。祖戶型面積皮在倉(cāng)160－2抖75毅平方米之間蹄。償會(huì)所面積達(dá)爆到4300依平方米，地然下一層設(shè)有洲壁球場(chǎng)、健廟身房、桑拿施、游泳館、矩休息廳、咖具啡書吧、多近功能廳吧；鼠會(huì)所二層設(shè)唐有臺(tái)球廳、宅棋牌室和小風(fēng)型電影院及鉛會(huì)議室騎；椒會(huì)所三層是認(rèn)賓館，設(shè)有是18個(gè)標(biāo)準(zhǔn)奪間。軍小區(qū)內(nèi)特設(shè)誦商業(yè)街，包惰括銀行、超翁市、美容院燒、花店、中秋西餐廳善；蒜還設(shè)有幼兒譯園，18個(gè)允班的小學(xué)。趣寶安防措施包顧括保安監(jiān)控汁系統(tǒng)、周界遠(yuǎn)紅外報(bào)警系宇統(tǒng)、樓宇對(duì)計(jì)講聯(lián)網(wǎng)報(bào)警薄系統(tǒng)、停車為場(chǎng)管理系統(tǒng)龍、緊急廣播膨及背景音樂(lè)交系統(tǒng)和電子是巡更系統(tǒng)。百2、天山賽·導(dǎo)水榭花都笑天山逼·湯水榭花都位喜于石家莊未艷來(lái)的CLD棗中央生活區(qū)揮——貿(mào)高新區(qū)。占爭(zhēng)地千畝，以敞極具特色的辦Townh述ouse、喉多層花園洋繪房、空中別鄭墅等建筑形發(fā)式、優(yōu)美舒膏適的生態(tài)環(huán)算境，獨(dú)具匠隆心的園林水沸景，以及豪宅華會(huì)所、高歲尚小學(xué)、雙密語(yǔ)幼兒園、刻時(shí)尚商業(yè)街鴨等，為新世紙紀(jì)的才智人席士演繹臨水褲而居的