《承德前期報告》

承德皇家奧林匹亞體育文化休閑產(chǎn)業(yè)園項目定位報告整理ppt四、產(chǎn)品設計建議三、項目定位二、客群定位一、承德房地產(chǎn)市場分析報告目錄整理ppt一、承德房地產(chǎn)市場分析整理ppt2011年房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設施工面積170萬平方米，增長40.67%，其中住宅施工面積135萬平方米，增長35.11%。城鄉(xiāng)建設和房地產(chǎn)投資完成797.8億元，增長29%。整體開發(fā)情況承德房地產(chǎn)市場開發(fā)勢頭強勁整理ppt承德高層、多層、別墅產(chǎn)品市場情況鳳凰御景紫塞桃園東方比華利萬和城福溪帝苑玫瑰灣龍璽御園瓏璟苑天山天璽御龍瀚府嘉和廣場御龍灣香江卡納溪谷別墅項目高層、多層項目整理ppt通過對別墅市場的調(diào)研，200——350平米為熱銷面積區(qū)間；400平米以上的大面積戶型去化較慢承德別墅產(chǎn)品調(diào)研小結(jié)項目名稱開盤時間銷售價格(元/平米)月銷售套數(shù)產(chǎn)品類型疊拼聯(lián)排雙拼獨棟東方比華利2006年開盤價格4000—4500一期尾盤

二期滯銷/170—380

平米去化90%銷售157套350—390

平米滯銷330—450

平米滯銷一期尾盤售價80002011年二期對外報價14000實際成交價約9000鳳凰御景疊拼組團

2012年疊拼別墅210萬起電梯疊拼140萬起

雙拼報價472萬獨棟報價700萬2套左右210—280

平米350—390平（含地下）

已售罄490平米

（含地下）

后期加推520平米

（含地下）

后期加推天山天璽2011年開盤起價14000目前均價170002套左右/350——400

平米

去化40%銷售17套480平米

去化25%銷售5套/整理ppt在產(chǎn)品供應與成交方面：兩室主力面積區(qū)間在80——100平米，三室主力面積區(qū)間在110——130平米，且市場接受程度較高承德高層、多層產(chǎn)品調(diào)研小結(jié)所在區(qū)域項目名稱開盤時間銷售價格月銷售套數(shù)產(chǎn)品類型一室兩室三室四室雙灤區(qū)萬和城

2010年3500元/平米80套/90平米125、140平米/福溪帝苑2011年4500元/平米20套/84、90、92平米115—140平米/玫瑰園尚未開盤//50平米76、84、94平米110、120平米/龍璽御園尚未開盤//40平米90—114平米120—140平米/瓏璟苑尚未開盤///90平米115、123平米/雙橋區(qū)嘉和廣場2011年7500元/平米10套/75——110

平米130—160平米/紫塞桃園2011年6800元/平米起價10套/90—95平米110、130平米160平米御龍灣2012年4000元/平米20套67平米86—96平米115—127平米/御龍瀚府2012年4800元/平米20套/75—113平米130—150平米200平米香江卡納溪谷尚未開盤///80—95平米100、115平米/整理ppt所屬區(qū)域雙灤區(qū)項目位置承德市雙灤區(qū)元寶山開發(fā)商河北置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型一期：25棟聯(lián)排（5—11聯(lián)）二期在售：聯(lián)排別墅1棟（4聯(lián)）雙拼別墅10棟獨棟別墅16棟戶型配比聯(lián)排（3、4層）170——380平米雙拼（3層、4層）350——390平米獨棟（2、3層）330——450平米開盤時間 一期開盤2006年，二期開盤2011年銷售狀態(tài)一期基本售罄、二期在售銷售均價一期開盤4000元/平米目前尾盤8000元/平米二期對外報價14000元/平米，實際成交價9000元/平米左右月均銷售套數(shù)目前處于滯銷階段典型項目【東方比華利】本案東方比華利整理ppt典型項目【東方比華利】銷售情況：項目一期銷售已有6年左右，開盤初期價格在4000元/平米，后期由于鼎盛王朝的帶動，價格有所提升一期余房及二期40套目前處于滯銷狀態(tài)客戶情況：客戶來自雙橋、承德外縣客群為承德首個別墅項目，且一期開盤價格較低，吸引了部分投資客。

項目小結(jié)滯銷原因項目自身品質(zhì)差，空置率在80%左右，無法吸引高端客群對于本地客戶總房款較高，對于外地度假客群，戶型面積過大開盤時價格較低，產(chǎn)品面積適中，銷售速度較快；但后期價格上漲，剩余產(chǎn)品普遍偏大，總價較高整理ppt典型項目【萬和城】所屬區(qū)域雙灤區(qū)項目位置雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)開發(fā)商隆基泰和實業(yè)有限公司物業(yè)類型高層（21—27層，2梯4戶）小高層（8—13層，1梯2戶）戶型配比高層：兩居90平米，占比50%三居125平米，占比50%小高層：兩居90平米，占比50%三居140平米，占比50%銷售狀態(tài)在售開盤時間2010年銷售均價起價3000元/平米，均價3500元/平米月均成交套數(shù)80套左右萬和城本案整理ppt銷售情況：該項目每月開盤一次，銷售均價保持在3500元/平米左右從首次開盤至今，銷售價格基本無太大波動兩室90平米與三室120平米為項目熱銷戶型，90平米兩室占到整體銷售套數(shù)的50%左右客戶情況：客戶主要來自雙灤本地客群及部分承德縣城客群約60%的承鋼與灤電員工在該項目購房客戶購房目的多為剛需自住，如：婚房、拆遷等客戶關注點：開發(fā)商品牌、價格項目小結(jié)該開發(fā)商在承德已開發(fā)多個知名項目，在承德房地產(chǎn)市場已形成品牌優(yōu)勢銷售策略為低價走量，銷售均價低于周邊同類產(chǎn)品1000元典型項目【萬和城】借鑒之處打造開發(fā)企業(yè)品牌知名度，樹立市場形象產(chǎn)品設計方面，其戶型方正、通透、市場接受度高銷售方面與重點企業(yè)建立合作關系，快速消化開發(fā)商施行低價快速銷售，滾動開發(fā)整理ppt所屬區(qū)域雙灤區(qū)項目位置雙灤區(qū)中心大街誠信寶鼎旁開發(fā)商承德翠興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型高層（18層，2梯4戶）小高層（11層1梯2戶）多層（6層，1梯2戶）戶型配比高層：兩室84平米占比50%三室138平米占比50%小高層：兩室92平米占比50%三室115平米占比50%多層：兩室90平米占比50%三室120—140平米，占比50%銷售狀態(tài)在售開盤時間2011年6月銷售均價起價4200元/平米，均價4500元/平米月均成交套數(shù)20套左右福溪帝苑本案典型項目【福溪帝苑】整理ppt銷售情況：月成交套數(shù)在20套左右，銷售價格自開盤至今無太大波動兩室90平米左右戶型為熱銷產(chǎn)品，占到整體銷售套數(shù)的2/3左右頂層200平米以上躍層戶型為滯銷產(chǎn)品客戶情況：客戶來自雙灤本地及承德縣城客群客戶購房以剛需自住為主，如：婚房、拆遷等該項目與萬和城僅一路之隔，但價格高出萬和城1000元，社區(qū)品質(zhì)為客戶購買的主要因素項目小結(jié)該項目社區(qū)品質(zhì)高于周邊項目銷售價格與市場整體均價持平市場接受度較高的面積區(qū)間，去化率較高樓體外檐采用中式面磚，打造中式社區(qū)借鑒之處注重整體社區(qū)品質(zhì)，如樓體外檐、園林綠化等產(chǎn)品設計方面，其戶型方正、通透、市場接受度高典型項目【福溪帝苑】整理ppt所屬區(qū)域雙灤區(qū)項目位置雙灤區(qū)下店字開發(fā)商承德九和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型高層（25層，2梯5戶、2梯6戶）戶型配比一室：50平米，占比7%兩室：76、84、94平米，占比46%三室：110、120平米，占比46%銷售狀態(tài)該項目將推出2棟高層，共計300套尚未開盤玫瑰灣本案典型項目【玫瑰灣】整理ppt銷售情況：尚未開盤，目前正處于項目展示及蓄客期，咨詢該項目客戶主要以80——90平米兩室為主客戶情況：客戶來自雙灤本地、承德縣城客群及部分雙橋客戶置業(yè)目的以剛需自住為主，少部分為投資項目小結(jié)整體產(chǎn)品以經(jīng)濟型的兩居與三居為主50平米的一室戶型，共計20套，在雙灤區(qū)域內(nèi)尚屬罕見，但從客戶咨詢情況來看，不容樂觀咨詢客戶多為投資客群項目施工進度較為滯后典型項目【玫瑰灣】整理ppt所屬區(qū)域雙灤區(qū)項目位置承德市雙灤區(qū)下甸子村鼎盛王朝對面開發(fā)商秦皇島吉星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型高層12棟（17層，1梯2戶、2梯4戶）多層14棟（5層1梯2戶）聯(lián)排別墅12棟（4聯(lián)、6聯(lián)、8聯(lián)）共計70戶雙拼別墅3棟獨棟別墅9棟戶型配比高層：40平米一室、90—114兩室140平米三室部分頂層躍層200平米多層：90——110兩室120——140三室部分頂層280平米躍層別墅：280—800平米，小院面積約為90平米左右，地下室面積約為80平米，配有車庫銷售狀態(tài)尚未開盤典型項目【龍璽御園】本案龍璽御園整理ppt銷售情況：目前項目尚未開盤，2011年5月開始蓄客，目前積累客戶2000組，客戶咨詢主要以90——100平米兩室為主，約占整體蓄客量2/3。由于項目蓄客時間較長，目前積累的客戶已基本流失，目前有效客戶剩余不足1/3客戶情況：客戶來自雙灤、雙橋、承德外縣客群及少部分石家莊、北京客戶置業(yè)目的以剛需自住及改善為主項目小結(jié)項目產(chǎn)品類型豐富40平米一室戶型是區(qū)域內(nèi)罕見的產(chǎn)品，但對于剛需自住客群，吸引力不足項目蓄客時間較長，對項目銷售造成不利影響典型項目【龍璽御園】整理ppt所屬區(qū)域雙灤區(qū)項目位置雙灤區(qū)鼎盛王朝對面開發(fā)商銀都地產(chǎn)物業(yè)類型高層4棟（27層，2梯4戶）小高層2棟（11層1梯3戶）洋房、聯(lián)排戶型配比高層：兩室93平米兩室208套三室115平米三室34套小高層：兩室90平米兩室22套三室123平米三室44套銷售狀態(tài)尚未開盤瓏璟苑本案典型項目【瓏璟苑】整理ppt所屬區(qū)域雙橋區(qū)項目位置雙橋區(qū)翠橋路20號開發(fā)商天山集團物業(yè)類型目前在售：聯(lián)排（4—6聯(lián)）9棟雙拼4棟戶型配比聯(lián)排（3層）350——400左右平米雙拼（4層）480平米小院面積在50—60平米，配備車庫雙車位無地下室開盤時間 2011年10月銷售狀態(tài)準現(xiàn)房在售銷售均價開盤起價14000元/平米，目前均價17000元/平米月均銷售套數(shù)2套典型項目【天山天璽】本案天山天璽整理ppt典型項目【天山天璽】銷售情況：目前總體銷售共計22套聯(lián)排17套雙拼5套銷售價格為承德市場標桿，但并未影響銷售，月均成交在2套左右客戶情況：客戶來自雙橋、承德寬城、興隆、灤平等外縣客群置業(yè)目的以自住及改善為主客戶職業(yè)多為私營業(yè)主、礦主、企業(yè)高管等階層項目小結(jié)該項目為承德少有的高端項目，憑借其核心區(qū)位優(yōu)勢，良好的社區(qū)品質(zhì)與物業(yè)管理，吸引了承德高端客群的關注通過項目自身高端品質(zhì)的打造，已在承德房地產(chǎn)市場形成良好的市場形象，成為高端客群身份的象征。項目配套較為單一，僅有會所且功能服務尚無規(guī)劃借鑒之處打造開發(fā)企業(yè)品牌知名度，樹立市場形象注重項目自身品質(zhì)與服務的打造，建立示范區(qū)對于別墅客群，應建設與之相匹配的配套服務，符合其客群特點整理ppt所屬區(qū)域雙橋區(qū)項目位置雙橋區(qū)迎賓路1號開發(fā)商承德嘉裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型高層8棟（20—28層，2梯2戶2梯3戶2梯4戶）小高層2棟（18層1梯2戶）戶型配比兩室面積區(qū)間：75—110平米三室面積區(qū)間：130—160平米銷售狀態(tài)在售開盤時間2011年10月銷售均價均價7500元/平米月均成交套數(shù)10套左右典型項目【嘉和廣場】整理ppt銷售情況：一期推出500套房源，目前銷售100套左右90平米小三室戶型與100平米兩室、136三室戶型為項目熱銷戶型，其中90、100平米戶型占到已銷售套數(shù)的40%，136平米三室占到20%，其余戶型占到40%。月成交10套左右，90、100、130、160平米戶型均有成交，成交比例各占25%客戶情況：雙灤、雙橋、承德外縣、以及在北京等地做生意的本地人養(yǎng)老客群項目小結(jié)該項目是承德高層項目中為數(shù)不多的高端項目，自身配套大型商業(yè)，位于迎賓路地段，區(qū)位環(huán)境優(yōu)越。借鑒之處注重整體社區(qū)品質(zhì)及商業(yè)配套產(chǎn)品設計方面，其戶型方正、通透、市場接受度高典型項目【嘉和廣場】整理ppt所屬區(qū)域雙橋區(qū)項目位置雙橋區(qū)南園桃溝開發(fā)商承德市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型高層8棟（15—17層）1梯2戶小高層1棟（11層）1梯2戶戶型配比兩室戶型90—95平米三室戶型110、130平米四室戶型160平米部分頂層躍層190平米銷售狀態(tài)在售推售時間2011年7月銷售均價起價6800元/平米，每層價格上漲50元月成交套數(shù)10套左右銷售情況目前消化100套左右，兩室戶型為該項目熱銷戶型，約占到目前銷售量的40%客戶來源雙橋、雙灤及部分外縣拆遷剛需客群紫塞桃園典型項目【紫塞桃園】整理ppt所屬區(qū)域雙橋區(qū)項目位置雙橋區(qū)大石廟鎮(zhèn)莊頭營村東側(cè)開發(fā)商河北香江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型高層8棟（22層——28層，2梯3戶、2梯4戶）戶型配比兩室面積區(qū)間80——95平米小三室面積區(qū)間100平米三室面積區(qū)間115平米銷售狀態(tài)尚未開盤，目前已蓄客200組客戶來源雙橋區(qū)及承德外縣客群項目小結(jié)該項目主力戶型為80——95平米的兩室戶型，三室戶型也為經(jīng)濟型三室，缺少舒適型三室，可以看出該項目首期針對純剛需客群，改善型戶型存在空白典型項目【香江卡納溪谷】卡納溪谷整理ppt典型項目【鳳凰御景】所屬區(qū)域開發(fā)區(qū)項目位置開發(fā)區(qū)大學城西側(cè)開發(fā)商承德鳳凰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型聯(lián)排別墅（6聯(lián)）7棟（售罄）目前B區(qū)組團在售4層疊拼別；6層、8層電梯疊拼；即將加推6棟雙拼別墅、6棟獨棟別墅戶型配比3層聯(lián)排別墅350—390平米（地下面積130平米）小院面積20—30平米配有車庫1個車位3層雙拼別墅490平米，（地下面積140平米)小院面積60平米配有車庫雙車位4層疊拼280平米1層、2層送花園面積大約為30平米左右，3層、4層贈送露臺6層、8層電梯疊拼210平米，1梯2戶獨棟地上2層520平米地下1層140平米配有車庫雙車位銷售狀態(tài)疊拼別墅在售雙拼獨棟即將加推開盤時間疊拼2012年銷售均價疊拼210萬，電梯疊拼140萬雙拼472萬獨棟700萬月均成交套數(shù)2套左右整理ppt銷售情況：銷售狀態(tài)——疊拼別墅在售，共計52套目前銷售20套左右；雙拼、獨棟即將加推雙拼與獨棟別墅由于手續(xù)不全，尚無法對外銷售銷售均價——疊拼210萬，電梯疊拼140萬雙拼472萬獨棟700萬月均成交套數(shù)2套左右客戶情況：客戶來自雙橋、部分外縣客群及北京客群主要客群來自周邊政府機關、外縣礦主等收入較高階層北京客群約占到總體成交客戶的10%項目小結(jié)該項目為開發(fā)區(qū)少有的別墅住區(qū)，產(chǎn)品類型豐富包含獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼項目客群包含部分北京客群典型項目【鳳凰御景】整理ppt所屬區(qū)域雙橋區(qū)項目位置雙橋區(qū)南城開發(fā)商宏泰集團承德市永侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型高層總共7棟（33層）目前在售3棟為3#（2梯3戶）4#5#（2梯4戶）戶型配比一室戶型67平米兩室戶型86—96平米三室戶型115、123、127平米銷售狀態(tài)在售推售時間2012年3月銷售均價4000元/平米月成交套數(shù)20套左右銷售情況總共推出313套房源，目前消化130套左右，兩室戶型與115平米三室戶型為該項目熱銷戶型，約占到目前銷售量的2/3客戶來源雙橋、雙灤及部分外縣拆遷剛需客群典型項目【御龍灣】御龍灣整理ppt所屬區(qū)域開發(fā)區(qū)項目位置承德市開發(fā)區(qū)馮營子開發(fā)商清山地產(chǎn)物業(yè)類型10棟高層（27層，2梯3戶）戶型配比兩室：75—113平米三室：130——150平米四室：200平米銷售狀態(tài)二期在售銷售均價均價4800元/平米月成交套數(shù)20套左右，項目熱銷戶型為100平米左右兩室客戶情況客戶來自雙橋、承德縣城客群及部分外地客戶置業(yè)目的以剛需自住為主，少部分為投資典型項目【御龍瀚府】御龍瀚府整理ppt市場調(diào)研小結(jié)對于別墅產(chǎn)品——在戶型面積方面：熱銷面積區(qū)間為200—350平米，400平米以上戶型去化較慢在社區(qū)配套方面：缺少與別墅社區(qū)相符合高端配套，僅有天山天璽與鳳凰御景建有會所，但會所服務內(nèi)容尚無規(guī)劃，缺少對別墅客群足夠的吸引在社區(qū)規(guī)劃方面：除天山天璽項目在社區(qū)規(guī)劃以及環(huán)境方面較好外，其他兩個別墅項目則屬于低端產(chǎn)品。承德整體房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展的初級階段，整體市場產(chǎn)品偏于中低端整理ppt對于高層及多層產(chǎn)品——在戶型面積方面：熱銷面積區(qū)間為80—100平米兩室，110—130平米三室在產(chǎn)品供應方面：多層產(chǎn)品較為稀缺，同時本地客群對多層洋房比較青睞，但由于市場供給量較少，以及價格高昂，大多數(shù)客群則將置業(yè)產(chǎn)品選擇高層。從項目品質(zhì)方面：整體市場產(chǎn)品處于中低端，缺少高品質(zhì)樓盤；形象包裝上也相對較差，銷售中心較為簡陋，缺少樣板間及示范區(qū)市場調(diào)研小結(jié)整理ppt通過對承德房地產(chǎn)市場調(diào)研，雙灤區(qū)目前均價維持在4000元/平米左右。從2011年至今，市場價格無太大波動。預計2013年上半年，在元寶山區(qū)域內(nèi)將有玫瑰灣、龍溪御園、龍景苑等多個項目集中上市，以目前市場成交量來看，本區(qū)域內(nèi)將供大于求，不足以支撐價格上漲，預計價格與目前市場價格持平，無太大波動。市場價格預測市場調(diào)研小結(jié)整理ppt市場風險預判1、市場供應量較大，產(chǎn)品去化速度較慢2、區(qū)域發(fā)展較為落后，產(chǎn)業(yè)匱乏，配套不完善3、客戶區(qū)域抗性較強市場調(diào)研小結(jié)整理ppt二、客群定位整理ppt所在區(qū)域項目名稱置業(yè)目的（%）來源區(qū)域（%）首次置業(yè)型改善型投資型雙灤雙橋承德外縣北京及周邊城市雙灤區(qū)東方比華利/40%60%30%25%40%5%萬和城93%/7%70%/30%/福溪帝苑80%10%10%80%/20%/玫瑰園92%/8%75%10%10%/龍璽御園75%20%5%70%5%20%5%瓏璟苑95%/5%85%5%10%/雙橋區(qū)天山天璽/100%/15%65%15%5%鳳凰御景/90%10%10%70%10%10%嘉和廣場70%20%10%10%75%10%5%紫塞桃園95%/5%5%85%10%/御龍灣92%/8%5%90%5%/御龍瀚府93%/7%/83%10%7%香江卡納溪谷95%/5%/92%8%/承德主要項目客戶情況整理ppt客群情況通過對各個項目成交客群的調(diào)研，高層及多層主要客戶來自區(qū)域的地緣客群，承德外縣客群以及極少部分外地客群；別墅客群主要來源于灰色收入階層、企事業(yè)單位高管、礦主及在外地做生意的承德本地人。在置業(yè)用途方面，高層及多層產(chǎn)品主要以剛需自住為主（如：婚房、拆遷、改善等）及少部分為投資；別墅主要以改善自住為主。整理ppt女受訪者5人男受訪者10人訪談選取了共15名雙橋、雙灤、開發(fā)區(qū)客戶作為訪談對象，能夠代表客戶需求的基本意向?？蛻羯疃仍L談雙灤區(qū)雙橋區(qū)開發(fā)區(qū)整理ppt終極改善型典型客戶：馬先生職業(yè):貿(mào)易公司總經(jīng)理居住狀況：目前已購買300平米別墅，另有1套洋房采訪地點：天山天璽售樓處客戶語錄：1、“目前買房子就想一步到位了，賣掉手上的一套，換個環(huán)境更好的別墅”2、“轉(zhuǎn)了另外一個開發(fā)區(qū)的別墅項目，感覺和我買的這個社區(qū)環(huán)境差很遠，里面也沒什么人住，基本都空著，這項目就不一樣了，前期的房子都入住了，居住氛圍很好，周邊配套完善，干什么都方便”整理ppt典型客戶：王女士年齡39歲職業(yè)：北京某公司管理中層居住情況：在承德?lián)碛腥已蠓?套采訪地點：鳳凰御景售樓處客戶語錄1、“買個別墅給父母換個環(huán)境，也方便自己回來居住及度假，”2、“覺得開發(fā)區(qū)建設的不錯，而且離高速出口比較近，就是生活配套不完善，暫時可能不會居住，畢竟別墅比較少兼顧投資”度假投資型整理ppt典型客戶：張先生年齡48歲職業(yè)：個體私營者居住情況：現(xiàn)有雙橋區(qū)兩居室一套采訪地點：福溪帝苑售樓處客戶語錄：1、“在市里開了個店，就搬到了市里，方便照顧生意?！?2、“后期在雙灤區(qū)也有一家店，先在這邊看看房子，以后方便照顧生意”改善型整理ppt典型客戶：王先生，年齡30歲，承德本地人職業(yè)：雙灤區(qū)某公司職員居住狀況：目前正在選購婚房采訪地點：萬和城售樓處客戶語錄：1、“目前正在看婚房，打算買一個80—90平米的兩室房子，距離上班地點近一些的。剛需婚房置業(yè)型整理ppt典型客戶：劉先生年齡26歲職業(yè)：出租司機居住狀況：目前與父母同住客戶語錄1、“我當兵回來承德幾年了，一直和父母一起住，感覺和父母同住也不是長久的事，也看過雙橋區(qū)的幾個項目，都是大面積的，價格也高，我的經(jīng)濟能力支付不了?！?、“也想過去雙灤區(qū)看看房子，但是生活太不方便了，尤其是交通，就這么兩趟公交車”3、“還是想在雙橋買個房子，畢竟生活方便些，準備再找找經(jīng)濟能力能承受的小戶型”剛需型整理ppt目標客戶定位——

雙灤本地剛需型客群核心客群雙橋投資型客群及具有承德淵源的其他城市投資客群重要客群承德寬城、灤平、興隆、馮營子等外縣客群雙橋區(qū)由于價格因素所產(chǎn)生的被擠出客群補充客群整理ppt三、項目定位整理ppt項目定位的界定，主要通過宏觀經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、城市發(fā)展機遇、相關案例借鑒三個方面進行論證。整理ppt2011GDP2010GDP2009GDP2008GDP在宏觀調(diào)控的積極作用下，國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展。2011年國內(nèi)生產(chǎn)總值471564億元，比上年增長9.2%471564億元，比上年增長9.2%401513億元

增速10.4%340903億元增速9.2%314045億元增速9.6%GDP增速宏觀大勢整理ppt在經(jīng)濟發(fā)展的同時，我國居民人均可支配收入每年上升一個新臺階，到2011年居民人均可支配收入達21810元2011年2010年2009年2008年人均收入整理ppt經(jīng)濟增長與收入提高——

促進消費結(jié)構(gòu)從生存型向發(fā)展型的轉(zhuǎn)變經(jīng)濟學家約翰·托夫勒指出：人類社會的第三次浪潮是服務業(yè)的革命，第四次浪潮是信息革命，第五次浪潮是娛樂和旅游業(yè)的發(fā)展整理ppt根據(jù)《承德城市總體規(guī)劃（2008-2020）》中指出，承德以建設“國際旅游城市、區(qū)域性中心城市和交通樞紐”為城市發(fā)展定位，以“融入京津、向海發(fā)展、擴展腹地、統(tǒng)籌空間”為總體發(fā)展戰(zhàn)略。城市發(fā)展環(huán)境——城市定位承德城市機遇整理ppt2011年，承德經(jīng)濟持續(xù)較快增長，經(jīng)濟總量達到1100.8億元，比上年增長12.1%，高于全國（9.2%）和全省（11.3%）平均水平2.9個和0.8個百分點。今天的承德，置身于環(huán)渤海、京津冀區(qū)域崛起大勢，已經(jīng)進入發(fā)展“黃金時期”城市發(fā)展環(huán)境——經(jīng)濟發(fā)展承德市2011年主要經(jīng)濟指標GDP1100億元GDP增長率12.1%固定資產(chǎn)投資830億元固定資產(chǎn)投資增長率30%接待游客人次1700萬人次旅游總收入120億元城市居民人均可支配收入16637元人均可支配收入增長率13.4%城市居民人均消費性支出12340元人均消費性支出增長率13.8%整理ppt2011年全市共接待境內(nèi)外游客1700萬人次，比前一年同期增長31%；實現(xiàn)旅游收入120億元，比前一年同期增長29%。旅游接待人數(shù)和收入位居全省第一位。憑借自身優(yōu)勢旅游資源，旅游業(yè)保持高速增長承德旅游業(yè)發(fā)展整理ppt發(fā)展機遇

—雙灤區(qū)是承德打造國際旅游城市的核心區(qū)

雙灤區(qū)是承德打造國際旅游城市的核心區(qū)，區(qū)域發(fā)展以產(chǎn)業(yè)聚集、科技研發(fā)、休閑娛樂為發(fā)展定位，共有21個項目列入2011年度市級重點建設項目，其中服務類項目8個：

雙灤鼎盛王朝文化產(chǎn)業(yè)園項目雙灤元寶山山地體育文化公園項目雙灤避暑文化產(chǎn)業(yè)園項目雙灤喀喇河屯五星級酒店雙灤隆基泰和國際廣場工程中國（承德）國際日用消費品物流中心雙灤吳營汽修街雙灤國際汽配城建設項目區(qū)域前景——雙灤區(qū)整理ppt成功案例1—天津東麗湖萬科城項目定位：

集居住、教育、旅游、休閑為一體的生態(tài)新市鎮(zhèn)開發(fā)節(jié)奏：2000年取得東麗湖的土地，但市場處于初級階段，對于區(qū)位發(fā)展尚無利好、生活配套極不完善2003年天津?qū)|麗湖納入濱海新區(qū)發(fā)展規(guī)劃中，項目發(fā)展得到利好支持，同期項目開發(fā)開始啟動2005年9月開盤，主要是獨棟別墅面積在199-272平米，連排別墅面積160-180平米，合院別墅面積165-210平米案例借鑒整理ppt借鑒之處準確把握政策導向：選擇最佳入市時機借助旅游、度假資源迅速搶占市場機遇，通過事件營銷擴大知名度合理推盤策略：先期以小平米別墅產(chǎn)品入市，吸引投資及度假型高端客群，提升人氣

后期生活配套日益完善，推出高層及洋房產(chǎn)品，滿足剛需客群整理ppt成功案例2—深圳萬科十七英里

區(qū)位優(yōu)勢——搶占深圳東部稀缺地段，贏得先機項目市場定位——“純海岸私人會館”，滿足居住、度假、商務客群定位——瞄準以深圳區(qū)域為主，輻射全國大城市的高端客戶開發(fā)節(jié)奏——項目共分兩期開發(fā)，一期雙拼、聯(lián)排和疊拼三種產(chǎn)品類型，共107套，面積區(qū)間為188、221、280、313余平方米不等，二期為2棟小高層公寓，約320余套。項目開發(fā)緊跟城市規(guī)劃景觀資源的絕對占有：三面臨海一面靠山精準產(chǎn)品定位:高端旅游地產(chǎn)標桿項目借鑒之處整理ppt華僑城是人文生態(tài)景觀與休閑場所，聚集深圳三大主題旅游公園。規(guī)劃理念：自然生態(tài)開發(fā)、在花園中建房子。地理位置：位與深圳市西部，具深圳中心區(qū)約4公里。規(guī)模：占地面積450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃,中西部在建和待建區(qū)為130公頃,現(xiàn)狀人口35000人。城區(qū)功能：是深圳市相對獨立的以居住、旅游和高科技工業(yè)為主要功能的城市組團。成功案例3—深圳東部華僑城

整理ppt1大力營造項目環(huán)境，提出“在花園中建城市”的規(guī)劃理念2以城市的模式興建配套設施，同時面向城市和社區(qū)，提升區(qū)域形象和檔次；3開發(fā)前期重點建設景觀資源和配套設施，為區(qū)域創(chuàng)造知名度和形象檔次；住宅開發(fā)期利用區(qū)域的美譽度和配套優(yōu)勢，加強社區(qū)的環(huán)境和文化營造，實現(xiàn)土地的最大價值；借鑒之處整理ppt優(yōu)勢Strength劣勢Weekness機遇Opportunity威脅Threat承德旅游市場發(fā)展勢頭強勁，為開發(fā)旅游地產(chǎn)提供基礎雙灤區(qū)已成為承德打造國際旅游城市的核心區(qū)整體市場處于中低端，從住區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理、生活配套等方面都有所欠缺承德首個高爾夫居住區(qū)項目，將成為市場亮點臨近鼎盛王朝景區(qū)，為項目提供了良好的旅游客群基礎區(qū)域開發(fā)處于起步階段，整體片區(qū)價值未得到有效認知目前項目周邊配套不完善，沒有形成居住氛圍目前周邊多個項目集中放量，競爭加劇產(chǎn)業(yè)匱乏，購買力不足整理ppt

集休閑、度假、居住、養(yǎng)生、娛樂、商務為一體的復合型宜居大盤項目形象以高端形象面市，以“人與自然和諧共生”為主題，“健康、自由、活力、浪漫的度假生活型態(tài)”為主訴求，風景養(yǎng)生、貴族運動、商務休閑三大功能作為本項目品質(zhì)的強力支撐產(chǎn)品類型住宅產(chǎn)品—打造別墅、聯(lián)排等高端物業(yè)，并配以其它住宅產(chǎn)品旅游產(chǎn)品—打造以高爾夫為主題的特色體育文化休閑旅游景點以旅游地產(chǎn)為先期帶動，以居住為重要支撐，

“住”與“非住”功能的聯(lián)動，并相互起到價值拉動作用項目整體定位整理ppt檔次定位：

基于承德市場情況以及客群情況，以打造略高于市場同類產(chǎn)品品質(zhì)為方向整理ppt四、產(chǎn)品設計建議整理ppt建議從規(guī)模、資金、規(guī)劃及價值四個角度將項目產(chǎn)品分成短期、中期和后期三個階段規(guī)模角度本項目屬于大規(guī)模體量開發(fā)項目，規(guī)模角度適合分期開發(fā)資金角度結(jié)合開發(fā)商快速回現(xiàn)的目標，以“滾動開發(fā)”模式實現(xiàn)初期資金快速回流規(guī)劃角度項目規(guī)劃建設三期，產(chǎn)品對應以短期、中期及后期三個階段對三期開發(fā)進行分別考慮價值角度由于交通配套、周邊環(huán)境等尚未成熟，項目運作風險較大，實現(xiàn)價格較低；后期氛圍培育成熟后，可降低風險，提升價格有前瞻性的開發(fā)運營資源型大盤，利用先旅游、后地產(chǎn)的開發(fā)思路，提升地段價值，服務后期住房產(chǎn)品配套線與產(chǎn)品線的交替開發(fā)，實現(xiàn)資金安全和整體效益最大啟動期開發(fā)舉足輕重，直接決定項目成功與否，起到提升項目品質(zhì)及示范效應產(chǎn)品策略整理ppt方案一：別墅→高層→洋房、別墅方案二：別墅→多層→高層、別墅方案三：別墅→小高層（B地塊)→小高層（C地塊）、別墅整理ppt產(chǎn)品策略建議—方案一整理ppt短期：A1組團別墅后期：A2、B組團洋房、別墅中期：C組團高層短期產(chǎn)品目標研判樹立項目形象，以“滾動開發(fā)”模式實現(xiàn)初期資金快速回流中期產(chǎn)品目標研判現(xiàn)金流目標決定了項目開發(fā)速度，決定了項目適合開發(fā)中端市場接受度高的中小面積產(chǎn)品后期產(chǎn)品目標研判項目中后期需盡量滿足價值最大化，需以高溢價高形象的標桿產(chǎn)品進行價值提升方案一開發(fā)時序：別墅→高層→洋房、別墅整理ppt短期產(chǎn)品定位以A1地塊180-240㎡的中小別墅為主，配合高爾夫球場的建設樹立項目市場高端形象。中期產(chǎn)品定位以50-130平米多元化高性價比的高層產(chǎn)品，快速提升市場占有率，使客群覆蓋面最大化，快速消化市場后期產(chǎn)品定位以高舒適的洋房及別墅產(chǎn)品，滿足價值最大化產(chǎn)品定位方案一整理ppt優(yōu)勢：1、中期啟動高層產(chǎn)品，迎合市場主流需求，性價比較高，有利于快速提升市場占有率，有效擴充客戶范圍。2、將優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品多層洋房及A2地塊別墅放到后期開發(fā)，有利于實現(xiàn)利潤最大化劣勢：1、由于中期高層產(chǎn)品對資金要求較大，起步區(qū)別墅的去化速度直接影響高層的啟動開發(fā)2、高層產(chǎn)品體量較大，去化周期較長3、洋房產(chǎn)品戶型偏大，去化周期長方案一整理ppt產(chǎn)品類型面積區(qū)間建議比例類獨棟別墅180—200平米40%230—240平米30%獨棟別墅350—400平米30%別墅戶型配比建議產(chǎn)品類型類獨棟別墅獨棟別墅占整體別墅總量70%30%A1地塊：產(chǎn)品類型面積區(qū)間建議比例類獨棟別墅180—200平米20%230—240平米20%獨棟別墅350—400平米60%產(chǎn)品類型類獨棟別墅獨棟別墅占整體別墅總量40%60%A2地塊：方案一整理ppt建筑形式：點式高層（兩梯四戶）建筑層數(shù)：18-28層；整體規(guī)劃做到錯落有致，滿足城市景觀要求。舒適性戶型樓層不宜過高，控制在18-22層；小戶型的樓層可在25--28層戶型面積區(qū)間建議比例一室60平米以下20%（保障性住房，需按政府規(guī)定執(zhí)行）兩室（緊湊型）80-90平米25%兩室（舒適型)90-100平米25%三室（緊湊型）95-105平米20%三室（舒適型）115-130平米10%高層戶型配比建議方案一整理ppt戶型面積區(qū)間建議比例兩室95-110平米25%三室（緊湊型）115-130平米50%三室（舒適型)130-150平米25%洋房戶型配比建議建筑形式：4.5層情景洋房方案一整理ppt一層二層三層223平米別墅方案一別墅戶型參考整理ppt高層戶型參考方案一85平米兩室兩廳整體方正，使用率較高、全明戶型臥室、客廳一線朝南，滿足采光需求客廳、臥室飄窗設計，使空間得到拓展95平米兩室兩廳整體方正，使用率較高、南北通透充分考慮儲物空間，空間得到利用客廳設有觀景陽臺整理ppt115平米三室兩廳南北通透、全明戶型，戶型方正，使用率較高餐廚一體，彰顯生活情趣臥室飄窗設計，空間與視野得到最大滿足高層戶型參考方案一整理ppt洋房戶型參考三室兩廳一衛(wèi)115平米三室兩廳兩衛(wèi)128平米方案一整理ppt產(chǎn)品策略建議—方案二整理ppt短期：A1組團別墅中期：B組團7層電梯洋房后期：A2、C組團別墅、高層短期產(chǎn)品目標研判樹立項目形象，以“滾動開發(fā)”模式實現(xiàn)初期資金快速回流中期產(chǎn)品目標研判現(xiàn)金流目標決定了項目開發(fā)速度，決定了項目適合開發(fā)中端市場接受度高的中小面積產(chǎn)品后期產(chǎn)品目標研判項目中后期需盡量滿足價值最大化，需以高溢價高形象的標桿產(chǎn)品進行價值提升方案二開發(fā)時序：別墅→多層→高層、別墅整理ppt短期產(chǎn)品定位以200-300㎡的中小別墅為主，配合高爾夫球場的建設樹立項目市場高端形象。中期產(chǎn)品定位以90-120平米高舒適度的多層洋房產(chǎn)品入市，利用產(chǎn)品的稀缺性，實現(xiàn)快速消化后期產(chǎn)品定位以50-130平米多元化高性價比的高層產(chǎn)品入市，覆蓋剛需客群，實現(xiàn)快銷。以優(yōu)質(zhì)