青龍湖實施方案(二期)土地一級開發(fā)項目實施方案

經典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網絡整理，如有侵權，請聯(lián)系刪除，謝謝！目錄第一章項目基本情況..............................................33778第二章編制依據.................................................15第三章項目市場分析.............................................17第四章一級開發(fā)實施主要內容及開發(fā)進度...........................22第五章征地實施方案.............................................23第六章拆遷實施方案.............................................26第七章市政基礎設施建設方案.....................................311第八章土地供應方案.............................................37第九章整體項目投資方案.........................................39第十章項目管理方案.............................................48第十一章重點事項說明...........................................50附件.........................................................512第一章項目基本情況一、項目區(qū)位情況①氣候：本項目地處北京市區(qū)的西南部，屬華北平原溫帶大陸季風型氣候。11.526均氣溫—6度。年降雨量變化較大，多年平均降雨量約為580—600降雨量集中在6—8月。長年主導風向為西南風和西北風，夏季主要刮西南風，風力不大，冬季主要刮西北風，最大風力可達8級。②水文：永定河自北而南由石景山流經豐臺區(qū)進入大興區(qū)，長約15公里的北京境內流經門頭溝、石景山、豐臺、房山、大興五個區(qū)，河段長約170公里，流域面積近3200平方公里，是北京西部地下水的主要補給源。③地形地貌：全區(qū)呈東西狹長形，最西端馬鞍山至最東的四道口村相距35公里，南北最寬處14公里。地勢西高東低，平原占4/5，西北部為太行山東麓，654大約為35－50米。3般工程建筑。地下水埋深約為10-15米，冬季凍土深度約為80厘米，風化巖層位于原地面以下50-60米，屬地震穩(wěn)定區(qū)，建筑結構抗震可按8度設防。3、區(qū)域特征與區(qū)位分析水庫（青龍湖）東岸，隸屬于豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)，是北京市“西部發(fā)展帶”中的重要地段。項目臨近京石高速路、京周路，項目周圍自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，視野開闊，世界博物館，自然環(huán)境好。三環(huán)。青龍湖郊野休閑社區(qū)距市中心約25公里，駕車通過京良路、京石高速公路只需30分鐘即可到達市中心，同時有十多條公交線路如917支線和983可以到達。08年六環(huán)路開通后，驅車只需40分鐘便可抵達首都國際機場。-4-圖圖二、土地利用現(xiàn)狀分析1、規(guī)劃用地現(xiàn)狀權屬青龍湖郊野休閑社區(qū)項目總占地2534.79公頃，為王佐鎮(zhèn)的12個自然村的集體用地范圍為2474.37公頃，其中需征地的面積為707.22公頃；二期總用地面積為61.79公頃，均需辦理土地征用手續(xù)。2、規(guī)劃用地現(xiàn)狀性質表其他農用地建設用地交通用地未利用地總面積9.750.85417.3736.476.000.5210.02707.22二期15.285.432.360.8861.79三、現(xiàn)狀地上物狀況青龍湖郊野休閑社區(qū)項目用地覆蓋了王佐鎮(zhèn)的12個自然村，拆遷范圍為2474.37公頃，而非只是建設用地，根據2004年戶口和宅基地資料，并現(xiàn)場踏勘以及結合土地利用現(xiàn)狀圖校核等方式對地上物情況進行調查核實，結果如下：項目用地范圍內共有住宅戶5339戶，人口15532人，住宅房屋總占地（農村宅基地）面積約142.54萬平方米，總建筑面積約58.19萬平方米；非住宅房屋總占地面積為85.7538.03有磚廠283634213700個墳頭以及大面積的果樹和林地等。-7-圖根據《關于豐臺區(qū)青龍湖郊野休閑區(qū)總體規(guī)劃調整的批復》指標名稱總土地面積二期未出讓247437004157900642180019472004474600141640000.70總用地253479004504500667940020708004608600141640000.73單位61790045460016330021500平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米建設用地面積代征用地面積其中：代征道路用地面積代征綠化用地面積其它用地面積容積率1418001.03總建筑面積4662004662003873002912600291260011623003308008315001327600634003293900329390015436003308001212800132760063400其中：地上建筑面積住宅一類住宅二類住宅387300789003700公共設施建筑面積配套教育商業(yè)金融752005623002096002770056230020960027700文化娛樂體育醫(yī)療衛(wèi)生8300083000教育科研設計文物古跡3796003796000其它公共設施市政公用設施建筑面積其他用途建筑面積200012900409800200012900409800其中配套教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文物古跡、其它公共設施、市政公用設施建筑面積為非經營性建筑面積，暫確定為不可出讓建筑面積。-9-表二期用地面二期建筑面未出讓用地面未出讓建筑面建筑面積（萬平方米）126.4256.2320.962.778.3037.960.000.2040.98160.7033.08121.286.340.001.290.450.360.47329.39313.260.000.000.000.000.000.000.000.00對外交通用地※鐵路用地※公路用地※道路占地0.000.000.002.15194.722474.37207.082534.790.00區(qū)域總用地61.7946.62291.26329.39注：以上用地中標有※符號的不需要進行征地。其中配套教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會停車場庫、文物古跡、其它公共設施、市政公用設施用地及居住用地中的小區(qū)綠地為非經營性建筑用地，暫確定為不可出讓建設用地面積。-10-圖圖二期項目范圍一期項目范圍圖高質量建設、高效能管理的理念，借助“依青山、傍綠水”的獨特自然優(yōu)勢，發(fā)展以休閑產業(yè)為主導，集旅游、度假、會展、娛樂、商務、醫(yī)療、教育為一體的多功能郊野休閑社區(qū)。列為西部重點次區(qū)域發(fā)展區(qū)域。豐臺區(qū)政府“十一五規(guī)劃”將青龍湖郊野休閑社區(qū)項目定為發(fā)展規(guī)劃的“四大經濟板塊”之一，根據《豐臺區(qū)河西地區(qū)整合規(guī)劃》以及《王佐鎮(zhèn)中心村規(guī)劃》項目定位為豐臺區(qū)的重點項目。新奧運”的戰(zhàn)略構想，立足豐臺，服務北京，面向世界，秉承高起點規(guī)劃，高水點，以休閑產業(yè)為主導，集特色旅游，會議會展，文化娛樂，現(xiàn)代商務和教育醫(yī)療于一體的國際化高標準的生態(tài)旅游度假新城區(qū)。年豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)政府與東方集團等公司共同注資成立了北京新鴻基野休閑社區(qū)項目進行土地一級開發(fā)的實施。年10月11日，時進行視察指導。5、根據市、區(qū)兩級政府對項目建設的要求，北京新鴻基盛城置業(yè)集團有限公司投入了大量資金于2000年聘請美國的ERA評估公司進行了北京青龍湖郊野休閑社區(qū)的可研論證，同年聘請國際知名的美國HOK委員會市規(guī)發(fā)[2002]1413號批復和市規(guī)發(fā)[2003]128號批復批準。2003年2月至2004年初美國HOK2003—2006-13-年對整體項目區(qū)域內的磚廠、白灰廠進行了環(huán)境治理、并實施了拆遷。與王佐鎮(zhèn)政府簽定了“市政供水補償協(xié)議”，并全額支付補償費。與王佐鎮(zhèn)政府簽定了“青龍湖公園建設、補償協(xié)議”。2007年，根據當?shù)嘏沙鏊⒋彐?zhèn)政府提供的資料結合現(xiàn)場踏勘以及土地利方案。7、目前一期項目用地已經完成一級開發(fā)立項審批、征地結案及地上物拆遷等工作，并完成入市交易工作。-14-第二章編制依據一、法律法規(guī)依據1、中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第82、城市房屋拆遷管理條例（國務院令第3053、北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市〔2005〕5404、北京市出讓國有土地使用權招標拍賣掛牌辦法；5、北京市建設征地補償安置辦法（北京市人民政府令第1486、北京市城市房屋拆遷管理辦法(北京市人民政府令第87號)；1248、北京市國土房管局《關于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定〉的遷評估技術標準》的通知（京房地評字〔1999〕656〔2005〕5332002年12權基準地價的通知》[京政發(fā)（2002）32號]；的批復（豐政函[2004]93二、項目依據3、北京市規(guī)劃委員會《關于<青龍湖郊野休閑社區(qū)控制性詳細規(guī)劃>局部用-15-地調整有關意見的復函》4、北京市規(guī)劃委員會《關于青龍湖地區(qū)控制性詳細規(guī)劃調整的批復》（市規(guī)函[2007]1644號）項目土地一級開發(fā)的批復》6、青龍湖郊野休閑社區(qū)市政工程規(guī)劃方案綜合；7、北京市國土局《關于豐臺區(qū)青龍湖郊野休閑社區(qū)項目土地一級開發(fā)有關問題的請示》8、北京新鴻基盛城置業(yè)有限公司調查掌握的相關資料。9、本實施方案編制人員調查收集的相關資料。-16-第三章項目市場分析圖2一步加劇。從結構分析看，1-11月新建商品房價格指數(shù)累計為111.4%，二手房價格指數(shù)累計為110%。為112.4%，其中11月份為117.4%；非住宅價格指數(shù)累計為106.2%，其中11月份為月份為112%，比上月提高0.3個百分點。從分區(qū)域指數(shù)看，遠郊區(qū)縣價格指數(shù)最高。1-11月，東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)四個城區(qū)，房屋銷售價格指數(shù)最低，累計為107%，朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)四個近郊區(qū)，累計為111.7%，十個遠郊區(qū)縣房屋銷售價格指數(shù)最高，累計為112.4%。二、北京市土地市場分析（一）新一輪宏觀調控以土地供應為先導2007年出臺的一系列宏觀調宏政策沒能有效地抑制北京房價的快速上漲，臺后，由于政府的各級主管部門著手于土地供應方式及項目的規(guī)劃方案調整工房的購買對象以及限價商品房項目的開發(fā)是否由政府指定等一系列的相關原則都是相關配套政策的關鍵所在。SOHO中國以35億元取得原-19-巴黎城項目開發(fā)用地讓未來三里屯地區(qū)的商業(yè)氛圍更加濃厚。（二）土地市場交易價格將上漲從2007年土地市場可以看出，土地市場呈現(xiàn)供需兩旺、市場競價激烈。盡管2007年北京市宏場需求也將保持旺盛的發(fā)展態(tài)勢，土地市場交易價格水平仍將有較大幅度上漲。三、豐臺區(qū)市場分析（一）豐臺區(qū)經濟發(fā)展概況旅游經濟發(fā)達。豐臺區(qū)是北京的科研基地和工業(yè)基地之一。航空航天工業(yè)部的兩所研究所、一所設計院，鐵道部二七機車廠、二七車輛廠、豐臺橋梁廠等1000多家中央、1000人以上的大中型企業(yè)近601000多家，包括機械、汽車、儀表、冶金、紡織、建材、五金、化工、食品、工藝美術等十幾個行業(yè)。已有55種產品獲國優(yōu)、部優(yōu)、市優(yōu)產品稱號。奶、干鮮果品等十幾種副食品的供應，有首都“蔬菜王國”的譽稱。（二）豐臺區(qū)房地產市場概況200615276家，比上年同期增加了13家，同比增長21%。全年房地產開發(fā)企業(yè)累計完成開發(fā)投資93.1億元，比上年同期增長9.4%，占全區(qū)固定資產投資總量的70.2%。房地要作用。房地產開發(fā)施工面積907萬平方米，比上年增長42.7%。新開工面積346.3萬平方米，比上年同期增長13.4%?？⒐っ娣e278.6萬平方米，比上年同期增長696.9萬平方米，同比增長218.6-20-1.3續(xù)高幅增長。經濟適用房開發(fā)建設力度。經濟適用房完成投資12.6億元，占房地產開發(fā)總投資的13.6%。經濟適用房施工面積135.6萬平方米，比上年同期增長16.9%?？⒐っ娣e53.6萬平方米，比上年同期增長1.7倍。為滿足廣大居民購房需求，提供了有力保障。181.4萬平方米，比上年同期增長45%；累計實現(xiàn)銷售額83.3億元，比上年增長38.4%。個人購房比重達到94.4%，比上年同期提高16個百分點。2007年固定資產投資仍保持適度增長，一季度全區(qū)完成全社會固定資產投資18.2億元，比上年同期增長17.6%，施工面積865.7萬平方米，增長29.9%，竣工面積95.3萬平方米，增長95%。一季度，房地產開發(fā)投資是全區(qū)投資最主要的支撐點，累計完成投資13.9億元，比上年同期增長3.6%，占全社會固定資產投資比重的76.2%，投資比重仍然較高，與全區(qū)產業(yè)結構調整方向不盡匹配。從施工面積來看，全區(qū)房地產開發(fā)業(yè)施工面積805.7萬平方米,比上年同期增長27.8%，竣工84.4萬平方米，增長75.2%。商品房銷售大幅增加，全區(qū)銷售商品房4542.727.125.5億元。支柱。-21-第四章一級開發(fā)實施主要內容及開發(fā)進度該項目土地一級開發(fā)實施的主要內容包括：前期手續(xù)的辦理、征地的實施、起始時間為0，以月為單位編制，一級開發(fā)企業(yè)完成授權工作之日對應進度計劃0點，用地范圍內每期項目均按1.5年安排，分期逐步實施。本項目土地一級開發(fā)進度安排如下圖所示：圖進度（以月為單位）項目12345678910111213141516171812地質災害危險性評估辦理環(huán)境評價批復辦理交通評價批復辦理規(guī)劃手續(xù)345678910111213141516171819202122232425262728293031323334建設用地批準書拆遷許可拆除及土地平整勘察設計招投標入市交易文件制定簽訂開發(fā)補償協(xié)議履行協(xié)議及資金回收-22-第五章征地實施方案一、征地情況概述六環(huán)路，西起青龍湖公園，南至王佐鎮(zhèn)南部邊界，北至極樂峰南部?？傆玫胤秶鸀?474.37公頃。所占土地為王佐鎮(zhèn)的12營、羊圈頭和大富莊村。需征用集體土地707.22公頃（規(guī)劃生產防護綠地、生253.76公頃。二期項目用地四至：東至規(guī)劃青龍湖5號路，西起規(guī)劃生態(tài)防護綠地，南至61.79鎮(zhèn)怪村的集體土地，需征用集體土地61.79公頃，其中耕地約為15.28公頃。二、征地補償方案1、征地補償內容及標準148還應當向所有權人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。位以及本辦法規(guī)定的人員安置費等綜合因素確定，報市人民政府批準后公布執(zhí)行。償費支付給被征地的農村集體經濟組織或者村民委員會，用于農村村民生產生活。-23-2、征地補償方案本項目征地采用貨幣補償方式。青龍湖郊野休閑社區(qū)項目征用豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)集體用地707.22公頃，二期項目征地面積61.79公頃（合926.85滿足支付安置補助費的要求。根據北京市人民政府第148當轉為非農業(yè)戶口的農村村民人口年齡結構應當與該農村集體經濟組織的人口年齡結構一致。勞動力及超轉人員由王佐鎮(zhèn)及各個行政村負責安置。三、征地補償費用構成依據有關規(guī)定及本項目的實際情況，本項目征地補償費用包括土地補償費根據市政府14825費、安置補助費）計算。表1土地補償費2安置補助費青苗及地上附著物3補償費17255.93以所征集體土地面積為基數(shù)，按1.5萬元/畝17499.35【4.1】+【4.2】+【4.3】4.1耕地開墾費4.2耕地占用稅4.3防洪費30萬元/公頃2672.35豐臺行政區(qū)域范圍內一般耕地每公頃30萬元40元/平方米6995.60以所征耕地為基數(shù)，豐臺為40元/平方米20元/平方米7831.40以建設用地面積為基數(shù)，按20元/平方米計算1748900平方米3915700平方米-24-設用地面積的比例為45.00/369.01＝12.19％進行分攤，即：二期用地市政費用=322354.03×12.19％=39310.40（萬元）四、征地工作進度計劃根據初步掌握的本項目地塊基礎資料及北京市和豐臺區(qū)關于集體土地征用報批的相關規(guī)定及流程，制定如下征地工作計劃，詳見“圖4-1：項目土地一級面掌握宗地基本情況后，需根據情況進一步調整征地工作方案。-25-第六章拆遷實施方案一、現(xiàn)狀調查1、宗地范圍內地上物情況122004年戶口資料和宅基地使用證，項目用地范圍內共有住宅戶5339戶，人口15532人，住宅房屋總占地（農村宅基地）面積約142.54萬平方米，總建筑面積約58.1985.7538.03萬平方米；另外地上物還有磚廠28座（已簽訂的拆遷補償協(xié)議36342置拆遷農居民。2、宗地范圍內地下物情況本項目目前尚未勘查出存在地下工程設施及系統(tǒng)公共基礎設施。二、拆遷補償方案2003-2006年簽訂了“25.32004年11審批手續(xù)鎮(zhèn)政府正在積極辦理中。（一）住宅拆遷補償1、補償依據87管拆字[2001]1234令第124-26-2、補償測算(1)房屋拆遷補償房屋拆遷補償包括區(qū)位補償和地上物重置價補償宅基地區(qū)位補償價①區(qū)類劃分：以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，以環(huán)路為界線進行劃分。一類地區(qū)：三環(huán)路以內地區(qū)二類地區(qū)：三環(huán)路至四環(huán)路之間地區(qū)三類地區(qū)：四環(huán)路至五環(huán)路之間地區(qū)四類地區(qū)：五環(huán)路以外地區(qū)本項目用地位于五環(huán)路以外，為四類地價區(qū)。②房屋重置成新均價的確定地范圍在400—700區(qū)房屋重置成新均價為400元/平方米。③戶均安置面積的確定按照《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》的規(guī)定，戶均安置面積控制在100—150平方米范圍內。結合我區(qū)的實際情況，確定集體土地拆遷區(qū)位補償中戶均安置面積標準為150元/平方米。④戶均宅基地面積畝（200平方米）計。-27-⑤宅基地區(qū)位補償價依據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》實施意見第六項第25條的規(guī)定及《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》規(guī)定的宅基地區(qū)位補償?shù)挠嬎愎剑好娣e÷戶均宅基地面積確定豐臺區(qū)宅基地區(qū)位補償價幅度范圍單位：元/平方米一類地區(qū)3800—48003200—37002400—37001500—26003800—48003200—41002400—37001500—26003800—48003200—41002400—37001500—2600二類地區(qū)三類地區(qū)四類地區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)花鄉(xiāng)南苑鄉(xiāng)長辛店鎮(zhèn)王佐鄉(xiāng)――――――－－――――1500—26001500—2600本項目按2600元/平方米計算。地上物重置成新價用房屋重置成本結合成新進行計算。計算公式為：房屋重置成新價=［屋面分數(shù)+房架分數(shù)+頂棚分數(shù)+地面分數(shù)+（墻身分數(shù)+門窗分數(shù)）×柱高差率］×標準間數(shù)×（成新折余率+使用年限折余率）÷2+裝修分數(shù)×成新折余率+設備分數(shù)×成新折余率+附屬物分數(shù)×成新折余率×227元/分根據評估人員的現(xiàn)場調查，結合估價經驗，確定住宅房屋的重置成新價為650元/平方米。地上附屬物補償費以房屋建筑面積為基數(shù)，按80元/平方米。(2)搬家補助費-28-按20元/平方米給予補償。(3)家電改、移補助費按照拆遷過程中的一般做法，按電話235元/戶，空調400元/戶，有限350元/戶計。(4)提前搬家獎按照拆遷過程中的一般做法，取提前搬家獎5000元/戶。（5）工程配合獎按照拆遷過程中的一般做法，取工程配合獎10000元/戶。（6）停產停業(yè)補助費以住宅中有營業(yè)執(zhí)照的經營性建筑面積為基數(shù)，按700元/平方米計。3、補償方式采用貨幣補償方式。土局會同市發(fā)展和改革委員會和市財政局等有關部門確定。（二）非住宅拆遷補償被拆遷集體企業(yè)房屋的補償價為被拆遷房屋重置成新價和相關拆遷補助費構成。1．重置成新價：由評估所根據房屋成新、裝修情況作價補償。房屋重置成新均價（含附屬物及裝修）按850元/建筑平方米計取。2．各種拆遷補助費標準：搬遷補助費：20元/建筑平方米元/建筑平方米3、磚廠-29-整個青龍湖郊野休閑社區(qū)（一期用地除外）范圍內有磚廠28座，根據已簽訂的補償協(xié)議，磚廠的補償金額為36342萬元。（四）拆遷補償總價根據以上測算得出二期用地拆遷補償費用為66126.43萬元，詳見下表：表540723.94【1】+【2】+【3】1163.75按20元/平方米按電話235400525.84限350元/戶計2669.25按50005338.50按10000元/戶4073.13按700元/平方米380254.88平方米2526元/平方米96042.02【2.1】至【2.3】項之和按850元/平方米(含裝修及附屬物補380254.88平方米850元/平方米32321.66償費)380254.88平方米20元/平方米760.5120元/平方米380254.88平方米700元/平方米26617.84按700元/平方米計36342.00根據已簽訂的拆遷補償協(xié)議11087.79【4.1】+【4.2】+【4.3】+【4.4】5296.36按拆遷補償總金額的1.2％計取3617.16按拆遷補償評估總價款的1.0％計取按拆遷建筑面積，20元/平方米計算，1924.26并考慮分攤具體情況4.3拆除清運費拆遷及評估招標代理4.4費按“計價格[2002]1980號”并結合市250.00場行情計算二期用地拆遷費用65940.16萬元，為按可出讓建設用地分攤整個青龍湖郊野休閑社區(qū)（一期用地除外）范圍內的拆遷成本，比例為45/369.01＝12.19％。三、拆遷工作進度計劃4-1拆遷基本情況后，制訂切實可行的拆遷工作方案。-30-第七章市政基礎設施建設方案青龍湖郊野休閑社區(qū)土地一級開發(fā)項目規(guī)模龐大，分期實施，因此，市政建級開發(fā)項目的大市政建設采用整體開發(fā)模式，整體開發(fā)模式的優(yōu)勢是整體規(guī)劃、地面積的比例（比例為45/369.01＝12.19％）進行成本分攤。一、現(xiàn)狀市政條件及市政方案綜合度為“七通一平”，即通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力、宗地內土地平整。根據《青龍湖郊野休閑社區(qū)市政工程規(guī)劃方案綜合》，有關市政工程用量及接用具體情況如下：1、通路：青龍湖郊野休閑社區(qū)規(guī)劃道路網分為三級：即城市主干路、城市次干路和城市支路。其中，城市主干路有6條，紅線寬分別為35米和50米，總長度22.46公里；城市次干路共有8條，紅線寬分別為30米和50米，總長度19.59公里；城市支路有18條，紅線寬分別為15和20米，總長度20.35公里。2、通電：目前王佐地區(qū)主要有云崗110千伏變電站和大灰廠110千伏變電220110千伏變電站和北湖1105008公里。3、通信：目前，王佐鎮(zhèn)的電信業(yè)務主要由北京市通信（網通）公司提供。-31-現(xiàn)狀在青龍湖郊野休閑區(qū)西側大灰廠路北段已建成24孔信息管道。規(guī)劃在青龍湖郊野休閑社區(qū)內，青龍湖28號路與青龍湖5號路交叉口西南地塊里安排一座2萬門的電信支局，并在區(qū)內配套建設若干交接間。4、通上水：目前，在王佐鎮(zhèn)后甫營地區(qū)有現(xiàn)狀王佐鎮(zhèn)水源基地，共有水源井6眼，總供水能力約1.1萬立方米/天。規(guī)劃新建開發(fā)區(qū)的供水均由自來水管水管線40790米，管徑為DN200毫米—DN600毫米，新建泵站3處，預留高位水池1處。水排除出路分別為西莊店排水支溝、小店排水溝、下莊排水溝、青龍河輸水渠、青龍河等12個系統(tǒng)；污水處理采用集中和分散相結合的原則設計，規(guī)劃建設2座污水處理站，新建排水管線32330Φ400mm—1000mm。6、通燃氣：目前，青龍湖郊野休閑社區(qū)規(guī)劃區(qū)內沒有管道燃氣供應，王佐地區(qū)已由北側的云崗地區(qū)引入中壓天然氣管道（主干管線為DN400mm），青龍湖郊野休閑社區(qū)的燃氣供應將納入到該管網中，沿長青路引入DN400mm天然氣管線，沿青龍湖5號路和大富莊路布置DN300mm—400mm的中壓管線，在其它路段根據負荷分布情況布置中壓支線，覆蓋整個區(qū)域。7、通熱力：目前，青龍湖郊野休閑社區(qū)規(guī)劃區(qū)內沒有集中供熱系統(tǒng)，在以東大約3沿魏各莊路敷設DN600mm—DN700mm23號路敷設DN200mm—DN450mm的熱力管道，沿青龍湖5號路敷設DN200mm—DN500mm的熱力管道，沿其他路段敷設DN200mm—DN250mm2306012座熱力站。另外，青龍湖郊野休閑社區(qū)內還將建設中水系統(tǒng)和有線電視網系統(tǒng)。其中，座，敷設中水管道5150米，管徑為DN150mm—DN400mm；有線電視網規(guī)劃由王佐鎮(zhèn)有線電視基站提-32-圖圖二、管線綜合結合各地塊現(xiàn)狀情況對新規(guī)劃的給水、污水、雨水、電力、電信、供熱、燃的位置，協(xié)調各種工程管線之間的關系，避免管線的相互交叉。專用管線需要在施工過程中確定確切位置。1、與各專業(yè)供源部門的協(xié)調路”現(xiàn)象的出現(xiàn)。2、方案深化上述給水、污水、雨水、電力、電信、燃氣、供熱等各單項市政工程的實施定市政管線規(guī)劃方案綜合。三、市政投資估算1、依據上述配套市政管線等建設內容及市政工程建設其他費用，估算整體青龍湖郊野休閑社區(qū)范圍市政基礎設施建設投資額，具體估算內容詳見下表。表1道路工程2雨水工程3污水工程4中水工程5上水工程6電力工程7熱力工程8天然氣工程9電信工程61.95公里40170.00米32330.00米31070.00米40790.00米622050.00米23060.00米59000.00米60470.00米92056.05市政工程規(guī)劃方案綜合10181.52市政工程規(guī)劃方案綜合11108.74市政工程規(guī)劃方案綜合6307.31市政工程規(guī)劃方案綜合8280.16市政工程規(guī)劃方案綜合59544.68市政工程規(guī)劃方案綜合23247.46市政工程規(guī)劃方案綜合6452.54市政工程規(guī)劃方案綜合8102.32市政工程規(guī)劃方案綜合-35-市政工程規(guī)劃方案綜合及實際發(fā)生額，河道治理25688和有線電視10其它一期分攤市政費用非一期用地市政總投資0.00米909001.95二三11656.96“一期結案報告”257343.04【一】-【二】2、二期用地市政費用按與整個項目（一期除外）可以分攤成本的經營性規(guī)劃建設用地面積的比例為45.00/369.01＝12.19％進行分攤，即：二期用地市政費用=257343.04×12.19％=31382.45（萬元）建設施工預算調整投資估算。青龍湖郊野休閑社區(qū)項目總用地25.3平方公里，規(guī)劃批準建設用地4.26平方公里，且為散點式規(guī)劃建設用地，因此基礎設施分布于25.3平方公里的整個區(qū)域內。而總用地六分之五即21平方公里沒有建設用地，大市政的投資要由4.26平方公里的建設用地進行分攤。由此造成大市政投資成本高。四、市政建設進度計劃計劃，有關進度安排見“圖4-1項目土地一級開發(fā)進度圖”中大市政規(guī)劃設計部分。-36-第八章土地供應方案一、土地供應模式的征地、拆遷、大市政建設等各項工作后，通過土地公開市場方式（招標、拍賣或掛牌）供應。二、土地供應計劃設等開發(fā)實施計劃，本項目一級開發(fā)周期為每期1.5年，各期滾動逐步實施，擬在最后一個季度初準備本期用地上市公開交易。三、土地一級開發(fā)深度整。四、一級開發(fā)成本及入市交易底價的確定（一）入市交易底價的構成根據《關于印發(fā)北京市國有土地使用權收購和入市交易補償暫行辦法的通結合該項目具體情況，各項費用其中：1、土地一級開發(fā)成本包括：（1）項目前期費用；（2）征地、拆遷補償費；（3）市政基礎設施建設；（4）不可預見費；（5）資金利息；（6）一級開發(fā)企業(yè)利潤-37-（7）兩稅一費。2、地價款用權基準地價的通知》(京政發(fā)〔2002〕32號)，項目所在區(qū)域繳納的地價款類（二）入市交易出讓底價按照以下程序確定：1、由有資質的評估機構根據評估期日的正常土地市場價格，對出讓地塊的出讓底價進行評估并出具評估報告。2、市國土局和市發(fā)展和改革委員會根據估價結果，結合政府產業(yè)政策提出招標、拍賣、掛牌出讓底價初步建議。3、市國土局就招標、拍賣、掛牌出讓底價會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設、財政等相關部門審議。4、市國土局會同市發(fā)展和改革委員會根據審議意見確定最終底價，特殊情況與市發(fā)展和改革委員會共同報市政府批準。五、資金回收計劃土地一級開發(fā)建設投資的順利回收，初步擬定于每個開發(fā)周期末能夠收回資金。-38-第九章整體項目投資方案一、項目一級開發(fā)總投資估算費、大市政建設費等，經計算為1193253.50元。幣214963.98萬元?？偼顿Y為直接投資與間接投資之和，為1408217.48萬元，折合到可出讓規(guī)平方米）約為3816元/平方米，折合到可出讓建設用地面積（2751300平方米）約為5119元/平方米。具體投資估算詳見下表：表（萬元）2642.40【1.1】至【1.9】項之和號”并150.00結合市場行情計算號”并150.00結合市場行情計算前期費用編制項目建議書(代可研報1.1告)土地一級開發(fā)實施方案編1.2制費1.3用地普測及撥地定樁費1.4編制環(huán)境影響評價費1.5編制交通影響評估費469.88以建設用地面積為基數(shù)，按1.2元/平方米計算291.26以規(guī)劃建筑面積為基數(shù)，1元/平方米計算291.26以規(guī)劃建筑面積為基數(shù)，1元/平方米計算按京價(房)字[1997]第398號文，并結合市場收費一120.00般水平確定120.00按照市場收費一般水平確定以入市底價為基數(shù)，按“京國土房管財[2003]82號”450.00并結合市場行情計算以一級開發(fā)成本為基數(shù)，按0.5‰，并結合市場行情600.00計算1.9一級開發(fā)成本審計費用折合規(guī)劃建筑面積單價征地費用2.1土地補償費2.2安置補助費17255.93以所征集體土地面積為基數(shù)，按1.5萬元/畝17499.35詳見征地費用測算表2.2.1耕地開墾費2.2.2耕地占用稅2.2.3防洪費2672.35豐臺行政區(qū)域范圍內一般耕地每公頃30萬元6995.60以所征耕地為基數(shù)，豐臺為40元/平方米7831.40以建設用地面積為基數(shù)，按20元/平方米計算元/平方米折合需征地建設用地面積單價456-39-集體土地居民房屋拆遷補96042.02詳見拆遷成本測算表11087.79詳見拆遷成本測算表70190.10【4.1】+【4.2】3.1其它拆遷相關費用不可預見費257343.04詳見大市政成本測算表884元/平方米財務費用43977.36自有資金35%，周期按每期1.5年，利率取7.56%【一】+【二】＋【三】+【四】＋【五】＋【六】98978.47【七】×8%72008.15【七】×5.5%/94.5%1408217.48【七】+【八】＋【九】4835元/平方米折合可出讓規(guī)劃建設用地面積單價3816元/平方米合可出讓規(guī)劃建筑面積單價5118元/平方米，高于一般正常市場水平，其原因主要有一下幾個方面：1、項目未出讓用地代征用地比例較高（代征用地642.18公頃，建設用地面積415.790.7，即整體分攤基數(shù)較低。12個自然村2474.37公頃范圍，遠遠大于建設用地415.79公頃范圍，但拆遷成本只能由可出讓的369.0公頃建設用地來分攤，由此造成拆遷成本高。25.34.26平方公里，且為散點式規(guī)劃建設用地，因此基礎設施分布于25.3平方公里的整個區(qū)域內。而總用地六分之五即21平方公里沒有建設用地，大市政的投資要由4.26平方公里的建設用地進行分攤。由此造成大市政投資成本高。-40-計劃進度表。表序號第1個季度第2個季度第3個季度第4個季度第5個季度第6個季度440.40161177.010.0042890.511596.9698978.4772008.15215914.48合計1408217.4844927.8744927.87220400.92528759.70353286.64圖0二、土地出讓金估算根據2002年北京市基準地價，宗地所處地價級別為居住、綜合、商業(yè)七級150元/平方米、綜合用途樓面出讓金約250元/平方米、商業(yè)樓面出讓金約300-41-元/平方米。由于北京市的出讓金相對較為平穩(wěn)，因此不考慮增長，據此測算項目上市交易時各期的出讓金總額，出讓金計算過程如下：毛地總價＝擬建住宅建筑面積×樓面單價+擬建商業(yè)建筑面積×樓面單價+擬建綜合用途建筑面積×樓面單價＝116.23×150+76.72×250+82.18×250＝60995.50（萬元）三、入市交易底價估算1408217.48金總價為60995.50萬元，本項目入市交易底價估算為214276.57萬元，折合到可出讓建設用地面積（2751300平方米）約為5340元/平方米。表金額項目備注四、土地銷售收入估算本處主要采用假設開發(fā)法來確定項目每一期經過一級開發(fā)后綜合預計能實現(xiàn)的土地銷售收入，以此來考察本項目在市場上的經濟實現(xiàn)能力。1、項目二級開發(fā)完成后可以實現(xiàn)的銷售收入在本項目建成后，可以達到的一類住宅銷售均價為10000元/平方米，二類住宅銷售均價為1500010000銷售均價為10000元/平方米。因此，項目二級開發(fā)完成后可以實現(xiàn)的銷售收入計算如下：-42-銷售總收入=一類住宅建筑面積×銷售均價+二類住宅建筑面積×銷售均價+商業(yè)金融建筑面積×銷售均價+綜合用途建筑面積×銷售均價=33.08×10000+83.15×10000+76.72×10000+82.18×10000=3167050（萬元）2、項目二級開發(fā)成本及開發(fā)商利潤項目二級開發(fā)成本及開發(fā)商利潤總計為864146.35萬元，包括建安綜合成本、銷售稅費、開發(fā)商利潤，具體估算過程如下：（1）建造總成本構及裝修狀況及其區(qū)位等因素影響，測算項目二級開發(fā)建造總成本為515031.10萬元，詳見下表。表備注一二三四五六七八九5%－5%－5%－2－－（2）銷售稅金及銷售稅費項目銷售稅金及銷售費用合計為253364.00萬元，如下表所示：-43-表合計備注（3）二級開發(fā)的開發(fā)商利潤2地產開發(fā)一般利潤水平，二級開發(fā)的開發(fā)商利潤按照建安綜合成本（不含利息）的20%進行測算，如下所示：二級開發(fā)的開發(fā)商利潤=478831.44×20%=95766.29(萬元)3、土地銷售收入銷售稅費）÷[（1+利率）-1+利潤率+1]2=（31