大朗商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提案

大朗項(xiàng)目策略溝通

第一部分寫字樓不可行性分析第二部分大朗房地產(chǎn)分析第三部分酒店式公寓的可行性分析第四部分本案營(yíng)銷思路第一部分寫字樓不可行性分析清末，英國(guó)人向中國(guó)販鋼琴。結(jié)果只能倒掉海中。鋼琴理論：1、價(jià)格比失衡：一二線城市（深圳、廣州）住宅與寫字樓價(jià)格比在1:1.5之間。東莞寫字樓與住宅價(jià)格倒掛，基本維持在1:1。一度出現(xiàn)寫字樓賣不過住宅（2007-2008）。開發(fā)商說不可行。2、年均銷售面積有限：每年10多萬(wàn)消費(fèi)量大多產(chǎn)生在市區(qū)。與商品房每年300-400萬(wàn)的銷售面積相比，相差甚遠(yuǎn)。截止2009年11月1日，全東莞主要可售寫字樓庫(kù)存有22萬(wàn)平方米，按最新09年需求量消化，需要兩年的時(shí)間消化周期；其主要庫(kù)存供應(yīng)與成交結(jié)構(gòu)相對(duì)應(yīng)，高度集中在市區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)只有兩個(gè)項(xiàng)目。開發(fā)商說不可行。3、低租金：東莞寫字樓租金長(zhǎng)期處于20-40元/平方米之間，租金低。難以實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。投資客說不可行。4、空置率高：需求不足，在市區(qū)的寫字樓平均空置率長(zhǎng)期保持在40%—60%之間。投資客說不可行。5、價(jià)格增長(zhǎng)速度慢：從04年的4000元/平方米到07、08年的6000-7000元/平方米。樓盤名稱第一國(guó)際三期中盛商務(wù)大廈卡布斯國(guó)際廣場(chǎng)盈峰中心嘉俊中心匯成大廈豐碩廣場(chǎng)希爾頓廣場(chǎng)東莞財(cái)富廣場(chǎng)中發(fā)大廈長(zhǎng)安商業(yè)廣場(chǎng)價(jià)格805951917665732268467163573959467861563710056投資客說不可行。6、金融危機(jī)影響：導(dǎo)致企業(yè)倒閉，產(chǎn)能收縮。第二產(chǎn)業(yè)殃及第三產(chǎn)業(yè)。廠房大量空置，需求萎縮，寫字樓再受沖擊。時(shí)機(jī)說不可行。原因1：東莞不需要寫字樓！城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致人口結(jié)構(gòu)的不對(duì)稱。啞鈴式人口結(jié)構(gòu)直接導(dǎo)致寫字樓的需求。缺乏白領(lǐng)。東莞社會(huì)經(jīng)濟(jì)雙轉(zhuǎn)型任重道遠(yuǎn)。制造業(yè)本質(zhì)是不需要大學(xué)生。那么真正需要大學(xué)生的是什么呢？那就是產(chǎn)業(yè)鏈里面六大軟環(huán)節(jié)需要大學(xué)生包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、原料采購(gòu)、訂單處理、批發(fā)經(jīng)營(yíng)、以及終端零售。郎咸平：從產(chǎn)業(yè)鏈分工看大學(xué)生就業(yè)困難東莞悖論，制造業(yè)不需要大學(xué)生。東莞說不可行。原因2：鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)面臨受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和金融危機(jī)的雙重大考。大朗毛紡處于產(chǎn)業(yè)鏈的最低端，全體走勢(shì)不樂觀。大朗的人口數(shù)量跟寮步、大嶺山等相當(dāng)，但其出口總額卻存在巨大的落差，這說明大朗的毛織產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)正在走下坡路。寫字樓市場(chǎng)分析09年10月東莞寫字樓物業(yè)沒有新增供應(yīng)，成交面積0.84萬(wàn)，而由價(jià)格來(lái)看，10月成交價(jià)格有所回落至7398元/㎡。寫字樓10月成交前10項(xiàng)目總結(jié)：大朗寫字樓至少還要再等5年不可行：從投資收益角度，短期獲利，存在巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。可行性：長(zhǎng)期收益，開發(fā)商持有物業(yè)，培養(yǎng)市場(chǎng)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。第二部分大朗房地產(chǎn)分析1、從經(jīng)濟(jì)引擎看大朗大朗——后毛紡時(shí)代的松山湖共榮圈。大朗、大嶺山、寮步進(jìn)入松山湖共榮圈。規(guī)劃面積達(dá)７２平方公里的松山湖，雖然橫跨東莞３個(gè)鎮(zhèn)，但有一半以上面積位處于大朗境內(nèi)！東莞的松山湖戰(zhàn)略是大手筆，大朗作為“重要主題”必將借勢(shì)得以大發(fā)展?！八缮胶睂榇罄舒?zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入強(qiáng)勁的沖擊力。松山湖的發(fā)展將為大朗的經(jīng)濟(jì)及地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展注入強(qiáng)勁的動(dòng)力。華為松山湖基地正在建設(shè)中，首批進(jìn)駐員工數(shù)量約20000人。（已經(jīng)進(jìn)駐，具體數(shù)量可察）2、從城市規(guī)劃看大朗實(shí)施一個(gè)中心，六大工程新城市中心片區(qū)——包括文體公園、求富路村民公寓、寶陂村民公寓、長(zhǎng)塘村民公寓、新世紀(jì)明上居、大和商貿(mào)城等重點(diǎn)項(xiàng)目。美景片區(qū)——主要是舊區(qū)，包括五福購(gòu)物廣場(chǎng)、公安分局宿舍商住用地等重點(diǎn)項(xiàng)目。富民二園片區(qū)——包括松山湖產(chǎn)業(yè)園搬遷企業(yè)、標(biāo)檢中心和石廈加油站等重點(diǎn)項(xiàng)目。北起富民大道，南緊鄰常虎高速和自然生態(tài)區(qū)，西面鄰近松山湖科技產(chǎn)業(yè)園，東為工業(yè)發(fā)展區(qū)，總占地面積235.47公頃。預(yù)測(cè)該片區(qū)總?cè)丝诩s為2.4萬(wàn)人。大朗鎮(zhèn)確立“借勢(shì)松山湖，對(duì)接松山湖，融入大市區(qū)，著力打造一個(gè)城市中心區(qū)和三個(gè)聚焦點(diǎn)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。整合資源，以長(zhǎng)盛廣場(chǎng)為龍頭，把長(zhǎng)盛片區(qū)建設(shè)成為集商貿(mào)、金融、餐飲、文化、體育、休閑、娛樂等服務(wù)業(yè)于一體的商貿(mào)文化中心，成為大朗的城市客廳。長(zhǎng)盛廣場(chǎng)商圈大朗廣場(chǎng)商圈長(zhǎng)富廣場(chǎng)商圈3、從萬(wàn)科、碧桂園看大朗東莞利潤(rùn)區(qū)，機(jī)會(huì)區(qū)：相信萬(wàn)科、碧桂園的智商。繼萬(wàn)科之后，碧桂園正式進(jìn)軍東莞首站選址大朗。09年8月13號(hào)。以6億元獲得東莞市大朗鎮(zhèn)商住用地,首次進(jìn)軍東莞市場(chǎng)。在對(duì)一個(gè)區(qū)域做判斷中，相對(duì)萬(wàn)科和碧桂園，我們?nèi)鄙賹?duì)政府政策的深入研究和對(duì)市場(chǎng)的深度調(diào)查，但如果從現(xiàn)象看本質(zhì)，深系萬(wàn)科和廣系碧桂園共同選擇的區(qū)域。機(jī)會(huì)和價(jià)值不言而喻。4、從置槽業(yè)群體盜看大朗本地私身營(yíng)企業(yè)突主、本嗎地原居鑼民、企鐵業(yè)中高觀層管理狗者是目貢前市場(chǎng)勁上的主疑力購(gòu)房旋群體。淡此外，隨由于獨(dú)畢特的區(qū)聾域交通譽(yù)優(yōu)勢(shì)，猴大朗的匙住宅項(xiàng)慣目也吸噴引了不羊少松山本湖、東直坑的企廁業(yè)中高罪層管理滔者、港謀商臺(tái)商捷，以及嚴(yán)區(qū)域企牲業(yè)員工款在大朗隸的置業(yè)瀉。私營(yíng)企業(yè)固主本地原姨居民企業(yè)中高訊層港商臺(tái)積商?hào)|坑企夾業(yè)中高因?qū)铀缮胶衿髽I(yè)中猴高層萬(wàn)科·金域藍(lán)灣5500元小戶型：碼財(cái)富公館6000元小戶型：中城果4300元5、從價(jià)晶格租金混看大朗雜。銷售價(jià)聲格：在售中高辯檔住宅價(jià)欣格為4000崇-550逆0元/平方米禽。一房氧總價(jià)20萬(wàn)左右，走二房30萬(wàn)左右么，三房45萬(wàn)左右，邊四房55萬(wàn)左右。透別墅價(jià)格8000元/平方米。探區(qū)位及物束業(yè)檔次兩舅大因素對(duì)街價(jià)格的影相響力較大航。租金價(jià)疊格：租賃市場(chǎng)濟(jì)活躍，租奮金水平較疾高。租全金水平：掀三房250攻0～300蝦0元/月，二逆房為200株0～250艱0元/月。一房120期0～1500元/月租金抵回報(bào)率渾高，年暴投資回森報(bào)率可蘇達(dá)7％-10%，投資細(xì)市場(chǎng)誘找人。齒輪理論襯：看大朗大朗房吐地產(chǎn)政府和開慈發(fā)商的陽(yáng)乏謀與陰謀大朗日節(jié)薄西山妙的產(chǎn)業(yè)浩經(jīng)濟(jì)、貸內(nèi)在需核求無(wú)力徹支撐今核天的房砍地產(chǎn)當(dāng)大朗絡(luò)的產(chǎn)業(yè)逗齒輪減吃緩，松墓山湖概暴念成為籠大朗房有地產(chǎn)的傾強(qiáng)心劑其中是車大朗城去市定位馳的轉(zhuǎn)化其中是室地產(chǎn)商傲心照不歉宣的推接波助瀾眼，投資備和投機(jī)其中除蜻去需求橋量不大螞的自住餐外，是葛資金無(wú)笨選擇地文進(jìn)入房扔地產(chǎn)的茶投資和涂投機(jī)其中我們狐應(yīng)該從大泥環(huán)境中，近看到本案嚇本質(zhì)、性俯質(zhì)和方向裙：姓大還爹是姓松？樂觀的膽表象下震，危機(jī)繳四伏，母大朗是疲過期支膚票，松料山湖是濱期票。訂誰(shuí)在為消現(xiàn)在埋昆單？開悄發(fā)商和城投資客蒜都可能臣的一部肉分。第三部分酒店式修公寓的竟可行性熟分析金泓·財(cái)富公館30平米酒魚店式公賞寓售價(jià)高筑達(dá)6800元/平方米提供了全狂新的想像富可能排除法：牲改造的三宋種可能住宅結(jié)構(gòu)戶型設(shè)計(jì)居住環(huán)境普通住宅結(jié)構(gòu)合理一梯四戶通風(fēng)采光園林景觀大社區(qū)氛圍社區(qū)環(huán)境本案40平米柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)一梯20戶暗房獨(dú)幢無(wú)社區(qū)沿街噪音第一種定可能：?jiǎn)∽≌?組合為80-洲120平米)第二種沫可能：Soh半o（商住愿兩用型拴）SOHO概念主咱要產(chǎn)生休于一二沖線城市悲，完全臭競(jìng)爭(zhēng)市擇場(chǎng)從營(yíng)糟銷上采乓用的差慚異化手獨(dú)段?；蛴喨巳杭?xì)京分針對(duì)劣自由職夕業(yè)者為生對(duì)象，憐以小空宮間轉(zhuǎn)換大功能提燒升價(jià)值暴所采用訪的。本鞭案不建鞋議采用指。原因星有二：川其一，魯大朗缺達(dá)乏此概灘念的營(yíng)塵銷基礎(chǔ)之。其二鮮，并不菜能為物賢業(yè)提升加價(jià)值。這是自冰我否定導(dǎo)式+自我毀畏滅式改昌造思路育，不宜扶采用。第三種瞎可能：倡酒店式朗公寓形象地段配套面積收益財(cái)富公館★★★★★★★★★306800本案★★★★★★★★★★★★★★★40-80?金泓·財(cái)富公館逃，30平米酒店訪式公寓湖，售價(jià)高昆達(dá)6800元/平方米撞。為本案門提供了形全新的暴想像空太間。于賣是找到斑了自信盯。東莞公占寓市場(chǎng)仁自09年以來(lái)主噸要是以消誘化存量為菊主，供應(yīng)殖量主要集縮慧中在5月和9月集中放嚇量。09年8月公寓整除月成交面腥積為2.8萬(wàn)㎡，共479套。成交霸環(huán)比增長(zhǎng)24.蛾94%，成交到標(biāo)桿項(xiàng)渾目有：德第一國(guó)煙際三期烈成交92套，宜景峽康源成交45套。公寓宇市場(chǎng)成交關(guān)量呈現(xiàn)穩(wěn)府定向好趨膊勢(shì)。公寓新擱增供應(yīng)淘環(huán)比下待降64.8喚3%，僅黃旗牌印象項(xiàng)目鎮(zhèn)新供，截偏止09年10月31日公寓的蜘可售存量夏為30.到32萬(wàn)㎡，共544猾3，公寓何存量持需續(xù)下降驕，市場(chǎng)窄需求依呀然保持限旺盛。公寓市僚場(chǎng)分析09年以來(lái)，從公寓成交嶄穩(wěn)步增長(zhǎng)郊，自7月來(lái)成浴交價(jià)格嘆一直保贊持在連6000元/㎡以上。緣璃于長(zhǎng)期以沫來(lái)公寓市億場(chǎng)都是以暈消化存量潮為主，市燃場(chǎng)新增供征應(yīng)項(xiàng)目的捆競(jìng)爭(zhēng)小，嬸加上之前斜價(jià)格調(diào)整溪后一直保社持相對(duì)穩(wěn)宇定，性價(jià)園比突顯，革在市場(chǎng)信碼心建立以淚后，投資扭需求逐漸顛釋放。公寓成線交以5000涼-700占0元/㎡成交增練長(zhǎng)明顯,后續(xù)發(fā)展蹈值得期待族。10月公寓助的成交伶單價(jià)主耐要集中公在500遲0-7巡壽000元/㎡價(jià)格區(qū)間牙，6000俗-700具0元/㎡成交比重楊增長(zhǎng)最明短顯，而400罷0-5趣000元/㎡價(jià)格段比就重基本持抖平，700情0-8可000元/㎡價(jià)格段糕比重降便低明顯云。而相悉應(yīng)成交蛛總價(jià)50-圈60萬(wàn)/套的比蛛重增多雅。公寓物殃業(yè)成交吃價(jià)格變唉化主要凈是優(yōu)質(zhì)子個(gè)盤拉顧高整體謠市場(chǎng)價(jià)恨格，買僚方更注推重地段頃好的產(chǎn)梯品而不傅單純的野低價(jià)格逗?jiǎn)挝?。做寫字樓娃預(yù)計(jì)總收嘉益可達(dá)2個(gè)億，且不風(fēng)險(xiǎn)較大射；做酒店式斤公寓總收佛益可達(dá)2.5個(gè)億，且進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)較小給開發(fā)聞商算帳給投資狹者算帳價(jià)值加畏長(zhǎng)器：牧酒店式棗公寓軟件：金禮鑰匙物管硬件：精同裝修為什么塔精裝修層：五大賽優(yōu)點(diǎn)1、收益度征：批發(fā)與零曉售的價(jià)差+酒店的近附加價(jià)宿值。2、價(jià)值徹體驗(yàn)度母：看得見的膝酒店價(jià)值價(jià)，更具想纖像空間。3、補(bǔ)缺性：規(guī)避寫字雷樓改裝造麗成的無(wú)廚俱房缺點(diǎn)。4、差異性搜：從營(yíng)銷上差的不同忘。5、認(rèn)可度蜻：本案定堆性為投宅資產(chǎn)品快，精裝嫩修為投稼資提供本方便。關(guān)于改造嫌建議1：對(duì)于酒店綢式公寓多億兩個(gè)廁所決不是很大格賣點(diǎn)。有一個(gè)闊緣瑞綽的大堂韻，價(jià)值感觸知卻完全液不同。廁所改紹大堂4米10米關(guān)于改虛造建議2：過渡廳亮的功能鄭概念設(shè)垮計(jì)酒店式貓公寓，胸財(cái)富公妻館30平米趨于捎合理而本案此多了10平米的贅鋤肉如何把贅求肉轉(zhuǎn)化成敞生產(chǎn)力？主要體現(xiàn)日在過渡空碧間的功能堤概念和主恥題設(shè)計(jì)第四部分本案營(yíng)億銷思路價(jià)值VS投資價(jià)值感知價(jià)值看上去職值多少現(xiàn)錢理性價(jià)肌值投資回羞報(bào)率當(dāng)物業(yè)沒呀有從開發(fā)瓶商轉(zhuǎn)入投孩資者手中頸，關(guān)于價(jià)梨值和投資索價(jià)值的測(cè)姥算都處于虛擬狀睜?wèi)B(tài)，對(duì)盜于我們盟而言，先就是如患何給投乓資客一裹個(gè)看似群滿意的昏答卷。投資價(jià)值投資客撒：回報(bào)欺率返推崖測(cè)算法模擬1模擬2模擬3租金1000元1500元2000元銷售單價(jià)7000元7000元7000元投資回報(bào)率25年4%投資回報(bào)率17年6%投資回報(bào)率12年8%投資回報(bào)率誰(shuí)來(lái)承接2000元的租扯金？地段技配傳套導(dǎo)形象柏