中原某地產(chǎn)康王路項(xiàng)目商業(yè)裙樓策劃方案終稿

策劃及銷售架構(gòu)2萬科商業(yè)項(xiàng)目策劃服務(wù)架構(gòu)

當(dāng)?shù)胤中校◤V州中原）策劃總監(jiān)二級(jí)市場(chǎng)統(tǒng)籌發(fā)展中心森拓普萬科策劃經(jīng)理策劃師策劃經(jīng)理招商顧問3項(xiàng)目總監(jiān)營(yíng)銷經(jīng)理執(zhí)行建立溝通平臺(tái)制定培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)理營(yíng)銷推廣/包裝銷售團(tuán)隊(duì)資源配合物料包裝區(qū)域經(jīng)理策劃經(jīng)理燈箱、海報(bào)、X架、吊旗、DM等現(xiàn)場(chǎng)參觀PPT講義帶看指標(biāo)成交指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制二級(jí)市場(chǎng)統(tǒng)籌發(fā)展中心萬科萬科商業(yè)項(xiàng)目銷售操作流程：4中原地產(chǎn)過往操作商業(yè)項(xiàng)目介紹5森拓普(CentaPro)商業(yè)顧問收購(gòu)利嘉閣深圳公司成立森拓普成立2001年2003年2004年CentaPro整合了中原強(qiáng)大的資源，其主力成員擁有多年從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)主要有：商業(yè)項(xiàng)目策劃、招商、研究服務(wù)。

CentaPro在深圳本地的項(xiàng)目皆為深圳各區(qū)的重要代表項(xiàng)目，所負(fù)責(zé)策劃項(xiàng)目的總建筑面積累計(jì)達(dá)460萬平方米，總商業(yè)面積累計(jì)達(dá)120萬平方米

6招商成果——百老匯院線、王子牛扒城、Starbucks等招商成果——味千拉面、?；手嗟辍⑻赵淳萍?、WalkerShop/HOSOPlace、FashionCommunityKitterick、ANTEPRIMA、ATSUROTAYAMA、CallawayGOLFPEARLYGATES、CKUnderwear招商成功案例（深圳篇）森拓普擅長(zhǎng)大型主力店的招商，尤其是海外品牌的商家。曾經(jīng)成功擔(dān)任眾多知名品牌的租戶代表。7招商成果——Mannings、Marco&Mari等招商成果——Carrefour、中影南國(guó)等招商成功案例（深圳篇）8項(xiàng)目介紹——規(guī)模：占地1.4萬平方米全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期策劃工作柏東廣場(chǎng)（原東山廣場(chǎng)）東山錦軒現(xiàn)代城項(xiàng)目介紹——地理位置：東山口地鐵站上蓋投資組合：廣州市正信房地產(chǎn)發(fā)展有限公司規(guī)模：占地8000平方米，總建筑面積：6萬平方米，招商成功案例（廣州篇）水晶宮式全開放動(dòng)感商城9——前期規(guī)劃設(shè)計(jì)廣州大學(xué)城項(xiàng)目10——招商策劃工作恒寶廣場(chǎng)11項(xiàng)目總建筑面積達(dá)14萬平方米，其中：住宅6.5萬平方米，以小面積三房單位為主，面對(duì)市區(qū)實(shí)用型家庭；東方文德廣場(chǎng)寫字樓3.2萬平方米，面對(duì)市區(qū)中心的中小型企業(yè)及投資者；商場(chǎng)4.5萬平方米，將建成世界性的民族工藝、文化展示、商業(yè)平臺(tái)；12北京路商圈又一商業(yè)巨作，占地4萬m2、建筑面積達(dá)15萬m2商業(yè)航母，包括綜合商業(yè)中心、高級(jí)酒店、商業(yè)辦公、商務(wù)公寓、文化保留建筑等多種物業(yè)；大小馬站商業(yè)中心中原公司現(xiàn)正負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期策劃以及主力商家招商工作，經(jīng)中原公司引薦，項(xiàng)目已與新世界百貨簽訂合作意向；項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2010年正式推出市場(chǎng)；13荔灣區(qū)總建筑面積達(dá)14萬m2的大型商業(yè)廣場(chǎng)；荔灣陸居路步行商業(yè)街中原公司現(xiàn)正負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期策劃顧問工作；14廣州市越秀區(qū)北京路大型商業(yè)項(xiàng)目，以網(wǎng)絡(luò)、潮流等新型業(yè)態(tài)組合成廣州市最“in”的購(gòu)物商場(chǎng)；錦源國(guó)際商場(chǎng)項(xiàng)目商場(chǎng)建筑面積達(dá)2.3萬m2，將于2007年下旬推出市場(chǎng)正式招商；15佛山東方廣場(chǎng)工作內(nèi)容：項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)研究及商鋪商場(chǎng)情況分析項(xiàng)目質(zhì)素分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃概念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)改善方案目標(biāo)客戶市場(chǎng)分析各項(xiàng)宣傳推廣及促銷策略等方面的策劃項(xiàng)目銷售位于佛山市永安路與錦華東路交界，占地17萬平方米，總建筑面積為67萬平方米，其中商場(chǎng)總建筑面積為18萬平方米。由八大組團(tuán)組成，裙樓為商場(chǎng)，塔樓為住宅。16華林玉器廣場(chǎng)總建筑面積達(dá)到10萬m2的珠寶玉石專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)；開售首月銷售額超3億元，首層街鋪售價(jià)超過11萬元/m2；17項(xiàng)目總建面積3.2萬平方米，共有三層地下商場(chǎng)，使用面積2萬平方米，設(shè)停車位200多個(gè)，其規(guī)模是目前廣州同類地下商場(chǎng)中最大的。于2006年暑假期間試業(yè)，該項(xiàng)目地面部分將建設(shè)綠化廣場(chǎng)，既可延伸人民公園更令城市中心區(qū)域的添一新亮點(diǎn)。動(dòng)漫星城首月招商面積已達(dá)80%18Ⅰ、思想回歸Ⅱ、市場(chǎng)分析Ⅲ、項(xiàng)目定位分析Ⅳ、業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商策略Ⅴ、中原地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)附錄一：金色家園和龍津路項(xiàng)目商業(yè)裙樓策略建議附錄二：中原地產(chǎn)萬科項(xiàng)目專案組介紹目錄19Partone：思想回歸20鑒于本項(xiàng)孝目屬于萬電科地產(chǎn)住扒宅裙樓商天業(yè)，除了吹基本的要徐滿足商業(yè)殃地產(chǎn)成功招汪商和經(jīng)搜營(yíng)的前提下貴，中原地持產(chǎn)萬科項(xiàng)煙目專案組臭更以提升整體曉項(xiàng)目形象和最大程趴度上提高客朽戶滿意嫂度的基本培原則，毯通過對(duì)嬌項(xiàng)目詳筐細(xì)的分今析和全橡面的市姻場(chǎng)調(diào)研木，在充分?jǐn)?shù)僵據(jù)和中原搏地產(chǎn)豐富的咽商業(yè)地廚產(chǎn)操作逮經(jīng)驗(yàn)的支持群下，尋洋求出最你佳適合們本項(xiàng)目饒的運(yùn)作塑模式。211.1日廣州市績(jī)商業(yè)裙樓熄發(fā)展演變物業(yè)配套型主驅(qū)型裙樓獨(dú)立型裙樓綜合型裙樓利潤(rùn)增值型后現(xiàn)代裙樓22直接銷售愚典型案例加：僑宏大腐廈利潤(rùn)增值鞠型物業(yè)配餐套型政特點(diǎn)罩：便民櫻服務(wù)典型案例起：天盛大偏廈、天寶圍大廈返租銷醬售典型展案例：例名匯商讓廈23主驅(qū)型裙島樓獨(dú)立型裙質(zhì)樓特點(diǎn)：周專業(yè)市工場(chǎng)方向芬，以裙驕樓帶動(dòng)頑寫字樓銅銷售典型案例馬：萬菱廣糧場(chǎng)綜合型裙驗(yàn)樓特點(diǎn)：互類購(gòu)物森中心方產(chǎn)向，輻尤射人群抵廣典型案例截：恒寶廣鈴場(chǎng)特點(diǎn)：區(qū)腫域性高檔霉配套典型案例讀：新光城先市廣場(chǎng)241.2曬尋求項(xiàng)鎖目最佳操道作模式銷售不銷售先租后售返租銷售直接銷售只租不售自身持有Reit臟s上市√XXXX1、培養(yǎng)益該商場(chǎng)的伐經(jīng)營(yíng)，刺激后期澤銷售獲鋤得較好蟻的回報(bào)2、避免羞該區(qū)商業(yè)些氣氛較差的現(xiàn)狀，碰獲得最佳精的銷售時(shí)機(jī)；區(qū)域內(nèi)商勿業(yè)氛圍差掠，銷售抗性大經(jīng)營(yíng)、坑管理成討本相對(duì)毫過高項(xiàng)目體量篩相對(duì)較小光，裙樓性質(zhì)前期無法辯準(zhǔn)確估計(jì)衫商場(chǎng)的潛在經(jīng)伐營(yíng)價(jià)值251.3葵如漁何實(shí)現(xiàn)貿(mào)最佳操申作模式前期確定柳策略中原地變產(chǎn)招商初期經(jīng)陶營(yíng)和調(diào)怠整商場(chǎng)經(jīng)耕營(yíng)良好租金提升銷售自身持養(yǎng)有經(jīng)營(yíng)秋一段時(shí)疑間26Part佳two要：市場(chǎng)分析27優(yōu)勢(shì)萬科強(qiáng)大客的品牌號(hào)告召力，抗吹性相對(duì)較魔?。豁?xiàng)目所腰在區(qū)域換相對(duì)成沃熟，居沿住氛圍銀濃厚，溝交通便里利；項(xiàng)目輻堤射范圍津內(nèi)高端多住宅項(xiàng)融目較多腎，消費(fèi)獵力巨大謎；劣勢(shì)項(xiàng)目位置撒相對(duì)孤立非，兩邊現(xiàn)邁營(yíng)商業(yè)低編檔；項(xiàng)目所哭在路段遮商業(yè)氛絹圍較差踩，多個(gè)欲高層住悟宅項(xiàng)目炸底商處于空夠置狀態(tài)濫；項(xiàng)目負(fù)一左層所連接發(fā)的康王地從下城商場(chǎng)頃經(jīng)營(yíng)慘淡嚼，一定程度上德影響本火項(xiàng)目負(fù)夕一層的碎經(jīng)營(yíng)信親心；2.1文項(xiàng)目S景WOT分剝析28機(jī)遇本項(xiàng)目較輻射區(qū)暢域現(xiàn)有崖商業(yè)經(jīng)忍營(yíng)較差伯；區(qū)域內(nèi)商般業(yè)趨中檔現(xiàn)配套性業(yè)眾態(tài)居多，銷存在新商盛業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)伐展空間；荔灣區(qū)政織府將康王框路列為未朵來發(fā)展的畢重要區(qū)域快之一風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)擋商業(yè)氛管圍較弱顛，人流簽量不夠閑理想；康王路及根周邊現(xiàn)在衰有空地以給后建成項(xiàng)謝目對(duì)本項(xiàng)目的沖奏擊；292.2旱荔受灣區(qū)商帥業(yè)格局寶構(gòu)成新大新動(dòng)感小西關(guān)恒寶廣場(chǎng)十甫名都荔灣廣螺場(chǎng)名匯廣場(chǎng)西城都薈302.3湊荔灣區(qū)嗓主要消費(fèi)獸力組合長(zhǎng)期居住兇在此的“卵老西關(guān)”外地來癢此經(jīng)商乘的“淘巧金族”在此區(qū)妙域謀求暑發(fā)展的么“白領(lǐng)鍬”荔灣區(qū)恩主要消獲費(fèi)力組傳合31周邊眾多的中小偶學(xué)生人群本項(xiàng)目竿住宅部分及齡康王路區(qū)域高捎端住宅小索區(qū)人群其他特定消費(fèi)人個(gè)群康王北路子區(qū)域消費(fèi)率力構(gòu)成以本項(xiàng)蠶目為圓嫌心，周照邊2公圣里內(nèi)的可能性主力消珠費(fèi)群體32一、項(xiàng)目個(gè)除將本項(xiàng)扎目及附近灰常住居民座作為本項(xiàng)兩目的客戶謙群外，更憂需要依靠自身服經(jīng)營(yíng)特色盛，吸引更異多的高端笑目標(biāo)消費(fèi)要群體，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)吸目經(jīng)營(yíng)的宣目標(biāo)；二、項(xiàng)屬目所在井區(qū)域消天費(fèi)力相銳對(duì)旺盛巾，除了賀普通的列消費(fèi)者岔外，可在業(yè)態(tài)組盆合上適合濾考慮“學(xué)尊生”這一笨較為特殊悟的消費(fèi)群洲體；啟示33商場(chǎng)名稱地理位置商場(chǎng)規(guī)模功能劃分及經(jīng)營(yíng)種類主要品牌經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)新光城市廣場(chǎng)康王中路和中山七路交匯處5層總面積5萬平方米首層：化妝品、皮鞋、珠寶鐘表2層：時(shí)尚女裝、配套精美飾品3層：女裝/女內(nèi)衣、童裝玩具、床品4層：男士正裝、商務(wù)休閑裝、男士?jī)?nèi)衣、休閑運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)用品北區(qū)負(fù)一、二層：家樂福超市北區(qū)一層：肯德基餐廳北區(qū)五層：海鮮火鍋南區(qū)一層：棒約翰、7-11便利店、仙蹤林、月半灣南區(qū)二層：蘇寧電器連鎖南區(qū)三層：香港NEWWAYKTVESPRIT、G2000、Attitude、百麗、芭迪、周大福、美寶蓮、耐克、阿迪達(dá)斯等經(jīng)營(yíng)狀況日益轉(zhuǎn)好中等檔次以頻繁的促銷活動(dòng)和折扣優(yōu)惠吸引西區(qū)人氣2.4摸康王路胡區(qū)域主要免競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)或項(xiàng)目調(diào)研扣分析主力商搏家品牌商家點(diǎn)評(píng)：奏主力商詢家作用突明顯，品牌商家牧歷經(jīng)洗牌34商場(chǎng)名稱地理位置商場(chǎng)規(guī)模功能劃分及經(jīng)營(yíng)種類主要品牌經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)新大新荔灣商廈荔灣路彩虹橋4層首層：食品、煙酒、滋補(bǔ)品、藥品、小五金、化妝品、日用品2層：男士服飾、休閑服裝、鞋類、皮具、、手袋3層：女士服裝、嬰童服裝、針織服裝、鐘表首飾4層：家用電器、影視音響、音像制品、通訊器材、體育用品、文具、床上用品等金利來九牧王千色店麥當(dāng)勞等經(jīng)營(yíng)狀況一般中等檔次傳統(tǒng)百貨，去年底轉(zhuǎn)型為品牌折扣店

品牌商家點(diǎn)評(píng)：傳筍統(tǒng)百貨經(jīng)用營(yíng)備受考語驗(yàn)，轉(zhuǎn)型展經(jīng)營(yíng)勢(shì)在侍必行35商場(chǎng)名稱地理位置商場(chǎng)規(guī)模功能劃分及經(jīng)營(yíng)種類主要品牌經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)萬佳百貨

中山八路10號(hào)6層1.7萬平方米首層：國(guó)美、屈臣氏、肯德基、美心點(diǎn)心店2~3層：華潤(rùn)萬佳超市4層：新東方英語培訓(xùn)點(diǎn)西區(qū)3層：太湖酒家東區(qū)2層：元綠壽司店東區(qū)3層：洞庭土菜館東區(qū)4層：陽臺(tái)西餐廳（意大利、土耳其菜）東區(qū)5層：牛扒城S&KSPARKLE屈臣氏經(jīng)營(yíng)狀況佳，廣場(chǎng)經(jīng)常做促銷活動(dòng)

中低檔次主要依靠中山八的大型高尚住宅和生活小區(qū)，滿足周邊居民日常一站式生活消費(fèi)。

主力商府家拆品牌商家點(diǎn)評(píng)：餐修飲類品牌沃商家所占票比重超過袖一半36商場(chǎng)名稱地理位置商場(chǎng)規(guī)模經(jīng)營(yíng)狀況金禧大廈商業(yè)裙樓康王北路1024號(hào)三層臨街長(zhǎng)約50米，進(jìn)深約30米；二、三層企業(yè)辦公；首層2家商鋪，且為企業(yè)辦公性質(zhì)荔康大廈商業(yè)裙樓金禧大廈南面，本項(xiàng)目斜對(duì)面三層；臨街約45米，進(jìn)深約45米；全部空置康王閣大廈商業(yè)裙樓荔康大廈南邊（緊鄰位置）二層臨街長(zhǎng)約40米，進(jìn)深約25米，招租率95％首層：典藝琴行、通業(yè)地產(chǎn)、交通銀行、駿德酒業(yè)、鳳凰旅行社、泰奇食品等二三層：泰奇食品（辦公）2.5殲本磁項(xiàng)目同跪路段裙改樓商鋪腔經(jīng)營(yíng)現(xiàn)愧狀點(diǎn)評(píng)：強(qiáng)商業(yè)氛宋圍十分咱淡薄，毫缺乏合肉理的定爪位和主筒題包裝耕；37小結(jié)：康歡王北路區(qū)織域商業(yè)機(jī)猜會(huì)及經(jīng)營(yíng)怕風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)機(jī)會(huì)一、區(qū)域內(nèi)裙霸樓商業(yè)經(jīng)粥營(yíng)較差，醒缺乏主導(dǎo)松地位商業(yè)懇和特色性跪商業(yè)，存湯在市場(chǎng)空陣白點(diǎn)；二、高嗎端消費(fèi)飽人群豐鐮富，消錦費(fèi)潛力諒巨大，的高端消雹費(fèi)場(chǎng)所超和焰文條化性消構(gòu)費(fèi)缺乏獅；三、居繞住及文卵化氛圍搏濃厚，旺商業(yè)傳榨統(tǒng)發(fā)展編良好；四、本草區(qū)域內(nèi)而城市規(guī)奸劃較好叮，交通濤十分便許利。38一、區(qū)域內(nèi)商輛業(yè)租金較訂低，目前要整體商圈膚經(jīng)營(yíng)氛圍蕉較弱，人車流量不夠蕉理想；疊二、區(qū)田域內(nèi)消費(fèi)栗觀念較傳舌統(tǒng)，項(xiàng)目查周邊區(qū)域槽社區(qū)配套映相對(duì)成熟西；

三爸、康王中殺路及離本遠(yuǎn)項(xiàng)目較近娘區(qū)域存在勒大量待開飲發(fā)項(xiàng)目，唯對(duì)本項(xiàng)目罷后期穩(wěn)定導(dǎo)經(jīng)營(yíng)帶來藍(lán)壓力。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)39市場(chǎng)現(xiàn)狀娘風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)榆遇并存，項(xiàng)目裙樓未定位該何滾去何從？40Par轟tt蜻h(yuǎn)re染e：定位分戀析413.1鵝項(xiàng)塞目定位鋒及業(yè)態(tài)嶼組合提升最終前銷售時(shí)良好的撞商場(chǎng)租熟金提高萬科客戶滿柄意度獲取良好滑而穩(wěn)定的租金男收益最大程度裙上吸引人流凸現(xiàn)萬霞科特色品牌繳文化差異化詢特色經(jīng)典營(yíng)，挖掘空白溪消費(fèi)點(diǎn)定位依據(jù)423.2榆消費(fèi)群倒體構(gòu)成本項(xiàng)目狀住宅客拔戶、康息王閣、漫荔康大晶廈、金仆禧大廈姑、皇上螞皇大廈鳥、華業(yè)塞大廈、忌康怡居烤、偉業(yè)傍閣等周憂邊20黎0米內(nèi)憑小區(qū)人校群及眾焰多中小娘學(xué)生群抹體核心客戶重要客戶康王北路奸、康王中愿路中山七尊路、龍津賊路沿線等繼此區(qū)域“保老廣州”避居民邊緣客戶該區(qū)域內(nèi)溪的專業(yè)市君場(chǎng)的“淘絮金族”及盈部分白領(lǐng)枕人群偶得客戶荔灣區(qū)槽其他中聯(lián)高端消兵費(fèi)群體伯及偶過瘡消費(fèi)群櫻體等43“老西辛關(guān)”1、主動(dòng)看消費(fèi)力有峰限；2、被動(dòng)社性消費(fèi)較學(xué)大（受其父雜母控制）刮；3、文懇化與藝手術(shù)類消費(fèi)比重括占大；3.3癥客科戶消費(fèi)漸群特征1、喜歡秩時(shí)尚消費(fèi)延，面子消費(fèi)愿和交際消費(fèi)比重較伙大，注重品牌消所費(fèi)和附憑加值消費(fèi)（如購(gòu)物慚環(huán)境等）；2、消棋費(fèi)觀念唱前衛(wèi)，較能接坦受新鮮豈的觀點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)顛慣；3、注孤重文化捐和健康消費(fèi)，小插資情調(diào)比藥較突出；1、喜歡垮就近消費(fèi)姑，具有濃厚扛的西關(guān)情結(jié)；2、注構(gòu)重家庭煎觀念；3、崇椒尚茶樓掘文化，茶市消薪費(fèi)長(zhǎng)旺不衰；4、注重奔消費(fèi)的性價(jià)比，即販俗稱的“平地、靚、正”。淘金族與高級(jí)白堆領(lǐng)中小學(xué)完生群體443.4顧項(xiàng)目功弓能定位高檔裙樓瘡商業(yè)，文岸化特性濃升厚集生活配套書、健康、喪文化、休也閑娛樂消摔費(fèi)為一體的山社區(qū)性高刮品質(zhì)生活犧商業(yè)中心萬科地產(chǎn)高端住宅項(xiàng)目裙樓缺乏高端、文化性主導(dǎo)商業(yè)該區(qū)傳統(tǒng)裙樓商業(yè)經(jīng)營(yíng)慘淡消費(fèi)力旺盛，可挖掘高端消費(fèi)群體453.5貿(mào)功鍛能定位桂理由與得分析休閑時(shí)紐奉尚消費(fèi)高級(jí)社區(qū)糖配套區(qū)域性驅(qū)商業(yè)中業(yè)心健康、文棚化消費(fèi)社區(qū)商藏業(yè)，服影務(wù)整個(gè)社區(qū)，增族強(qiáng)小區(qū)品質(zhì)，凝聚竭萬科客戶李的品牌忠散誠(chéng)度及刊提升客戶滿意度犁；擴(kuò)大項(xiàng)目螺的輻射范圍，吸粱引該區(qū)阻更多的高端人群遲來項(xiàng)目消揪費(fèi)廣州的畝亞健康恭人群數(shù)量龐大啟，廣州謠人對(duì)身心健康的簡(jiǎn)關(guān)注逐漸館的成為新掀的消費(fèi)井點(diǎn)。帶動(dòng)整個(gè)妻小區(qū)域商綢業(yè)發(fā)展，增諒強(qiáng)萬科企挽業(yè)社會(huì)號(hào)召召力；項(xiàng)目功訴能46考慮到派萬科地打產(chǎn)為行首業(yè)領(lǐng)導(dǎo)肆者的角倆色和其拳本身獨(dú)特的企苗業(yè)文化及竿品牌形象，我們?cè)跊_項(xiàng)目形象語點(diǎn)位的策萬略思考中蟲，以不背離離萬科地絡(luò)產(chǎn)文化特鋪性為基本糠，并充分趕發(fā)揮萬科虹地產(chǎn)在市寶場(chǎng)中形成捐的萬科文化，充分結(jié)合豆本項(xiàng)目整奴體情況和墨所在區(qū)域警市場(chǎng)情況幸，做出最河適合本項(xiàng)草目的形象汁定位。3.6很項(xiàng)糕目形象罷定位47項(xiàng)目功菊能區(qū)域商業(yè)蝴中心高級(jí)生活御配套健康、文異化消費(fèi)休閑娛樂艙消費(fèi)健康向“尚”時(shí)尚健康獨(dú)特眼球高檔萬科品牌形象表現(xiàn)幫點(diǎn)以時(shí)尚、逃健康為主析導(dǎo)形象樹迎立本項(xiàng)目趕獨(dú)特的經(jīng)英營(yíng)方向，劫實(shí)現(xiàn)差異詢化經(jīng)營(yíng)特劍色；同時(shí)番以健康的拖形象示人霜，也能同晴萬科的企磚業(yè)形象實(shí)壤現(xiàn)較好的仗融合。項(xiàng)目整體綠形象：48Par抵t紙fou攜r：業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商策斯略494.1柔項(xiàng)目業(yè)靈態(tài)組合收原則突出項(xiàng)目危的文化性俊、健康性聰?shù)母叨讼M(fèi)的同時(shí)董，亦要考慮到撒作為社區(qū)大商業(yè)配套腹的合理規(guī)魚劃引入經(jīng)撫營(yíng)能力供比較強(qiáng)念的商業(yè)違業(yè)態(tài)，啊以提高就商場(chǎng)整穿體的經(jīng)營(yíng)能印力，減少漆開發(fā)商自倡身經(jīng)營(yíng)的繞難度有效控凡制品牌史店鋪和刻非品牌婚店鋪比脊例，爭(zhēng)炊取項(xiàng)目堪利潤(rùn)最優(yōu)組換合；50主力商家壤構(gòu)想及引索入理由特色生發(fā)活消費(fèi)莫，提升項(xiàng)目銳檔次高級(jí)社胃區(qū)配套帶動(dòng)商季場(chǎng)內(nèi)人袋流突出項(xiàng)目犬的人文特悅性；周邊眾多劇的中小學(xué)扯生群體打造高覆級(jí)休閑瀉配套4.2狹業(yè)塊態(tài)組合糞策略高級(jí)休客閑類餐羅飲銀行、創(chuàng)便利店臥等高級(jí)生活配套大型特漸色餐飲鋼琴培訓(xùn)迎、樂器行偵、書吧等藝術(shù)休軍閑中心品牌S掙P(guān)A體倒驗(yàn)、健遼身中心業(yè)態(tài)組合鉤比例:父生活炎配套30偏%鋪餐飲2獸5%出休閑韻文化45熟%51樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)備注負(fù)一層樂器行、書吧等業(yè)態(tài)利用項(xiàng)目鄰近東風(fēng)西路市少年宮的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目定位的文化特性首層銀行、通訊、咖啡屋等商務(wù)配套以及美容、便利店等生活配套業(yè)態(tài)以滿足本項(xiàng)目住戶的日常所需為主，其次利用緊靠區(qū)法院的現(xiàn)狀，經(jīng)營(yíng)部分配套業(yè)態(tài)二層鋼琴培訓(xùn)中心、英語培訓(xùn)中心、創(chuàng)智天地等文化主題及Subway健康餐飲凸現(xiàn)項(xiàng)目的文化和健康的主題形象三層大型中餐及健身中心吸引人流的同時(shí)凸現(xiàn)項(xiàng)目健康時(shí)尚的主題四層SPA及瑜伽會(huì)館針對(duì)本項(xiàng)目的高端消費(fèi)人群的娛樂、休閑、商務(wù)消費(fèi)4.3僅業(yè)態(tài)布坑局方案52負(fù)一層業(yè)映態(tài)分布書吧西式樂器性行搖滾樂器參考圖片53目標(biāo)商家二層品牌餐飲樓面入口咖啡店發(fā)型屋便利店西餅屋茶莊移動(dòng)客服店銀行首層業(yè)態(tài)分布圖（品牌店）旅行社紅酒屋54首層業(yè)態(tài)綱分布圖（堂非品牌店賀）南北區(qū)由（生活淚配套）街：藥房、鼻零食、煙酒專辜賣店洗衣店、福利彩那票投注更點(diǎn)、純凈水塘配送點(diǎn)剖、中心區(qū)摔域（時(shí)口尚區(qū)）城：美容美欣甲連鎖崗店眼鏡連置鎖店、服裝飾品往、音像、書羽籍、保健品55二層業(yè)捐態(tài)分布唉圖品牌快璃餐參考圖片少兒英語教育中貴心創(chuàng)智天垮地（少兒智叛力開發(fā)中不心）兒童攝悅影專門店少兒教育書店模型玩具琴教中心56三層業(yè)態(tài)說分布圖健身中心參考圖片大型中愧餐57SPA、瑜珈會(huì)館四層業(yè)虛態(tài)分布澇圖584.4塘周辮邊地段匹租金價(jià)紅格分析龍津中路地段標(biāo)示顏色租金水平中山七路200-250元/㎡龍津中路90-120元/㎡康王中路120-150元/㎡長(zhǎng)扶壽渠路龍津東路康王中路康王北路中山虜七路本案594.5束項(xiàng)目周始邊競(jìng)爭(zhēng)教個(gè)案租拒金水平液分析龍津中路長(zhǎng)貓壽鄙路龍津東路康王中路康王北路本案新光城市荷廣場(chǎng)中山京七路康王城個(gè)案區(qū)位租金水平近地鐵站140-150中間地帶120-135遠(yuǎn)地鐵站80-100首層230-250二層100-150三層50-60康王城新光城市廣場(chǎng)（南區(qū)乖）604.6像部分商律家租金巖水平參就考店名租賃標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）租期（年）承租面積（㎡）消費(fèi)水平（元/人次）subway250-3505-8150-25030-40spa40-5010150-200150-200健身俱樂部45-555-81500-200035-50外資銀行150-25010-15500-1000----OK便利店150-350540-15015-257-11便利店130-350540-15010-20天天洗衣100-1503-520-7020-30東海堂西餅店120-2304-525-7010-30614.7栽項(xiàng)目管周邊商鋪瞇個(gè)案租金熊水平分析地段面積（㎡）價(jià)格（元）單價(jià)（元）東風(fēng)西路（荔灣路口）2562500098東風(fēng)西路嘉和苑首層5311130210東風(fēng)西路（康王路口附近市西路（鞋店）192500130西華路東段首層1051000095西華路467號(hào)皇上皇首層398580220光復(fù)北路地產(chǎn)中復(fù)北路（近中山七路）465198113龍津路323號(hào)688000118龍津中路（近康王路）162320145龍津路東路（副食店）30288096荔灣北路119號(hào)15鋪12016500137荔灣北路（近東風(fēng)西）72600083康王中路臨街鋪45550000109寶華路47號(hào)隆紀(jì)酒樓首層22042000191恒寶廣場(chǎng)負(fù)二層0068鋪7568839107年膽4月實(shí)忠地調(diào)研盞個(gè)案數(shù)毅據(jù)624.8紹項(xiàng)目租擴(kuò)金定價(jià)依據(jù)上錯(cuò)述對(duì)項(xiàng)揪目周邊寒的商業(yè)敲項(xiàng)目租拍金價(jià)格講分析，圣加以市第場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)掏分析，幟得項(xiàng)目流首層的評(píng)估租退金均價(jià)蓄幅度如下：項(xiàng)目名稱康王城新光城市廣場(chǎng)龍津中路中山七路康王中路康王北路租金水平100～150180～30080～120200～250120～150100～120評(píng)估租金首層臨街鋪位200～230單位：孝元/㎡婆·月634.9闊項(xiàng)目各數(shù)層商鋪蠶租金定搖價(jià)樓層租金均價(jià)幅度負(fù)一層80-120元/㎡·月首層200-230元/㎡·月100-150元/㎡·月二層100-130元/㎡·月三層50-60元/㎡·月四層40-50元/㎡·月根據(jù)項(xiàng)目亦周邊其它掉項(xiàng)目租金慣水平，我舞司計(jì)算得豎出項(xiàng)目各斗層的商鋪泥租金蘋均價(jià)幅度慣如下：644.10偉三才年后出售葬收益分析按照我么司操盤注經(jīng)驗(yàn)，班合理的勉招商及晨妥善的鉤經(jīng)營(yíng)可捐以使一鐮個(gè)新場(chǎng)骨在三年州后，租金年遞桶增率達(dá)5脹%，根據(jù)約現(xiàn)在商中業(yè)市場(chǎng)讓反饋的克信息，芒投資者露對(duì)商鋪真投資回勺報(bào)率的窮期望值欄定在7%為樂觀趙回報(bào)，券預(yù)計(jì)頂三年后朱售價(jià)：樓層售價(jià)(元/㎡)首層臨街鋪36000~41000內(nèi)街鋪25000~27000二層--------18000~23000654.1丟1舍目標(biāo)商無家簡(jiǎn)介目標(biāo)商家商家簡(jiǎn)介Subway來自美國(guó)的健康快餐連鎖，以健康食品為主發(fā)展方向，產(chǎn)品以定制式三明治和涼拌沙拉為主稻香酒家來自香港的中式餐飲連鎖集團(tuán)，以提升中式餐飲形象為己任，以“好食、抵食”為經(jīng)營(yíng)宗旨外資銀行鑒于近期中國(guó)金融業(yè)的進(jìn)一步開放，外資銀行加快了在國(guó)內(nèi)各大城市擴(kuò)點(diǎn)步伐力美健健身俱樂部連鎖式大型健身會(huì)所，在廣州、上海、東莞、深圳擁有眾多的連鎖機(jī)構(gòu)，以“專業(yè)、健康、尊貴、時(shí)尚”為宗旨664.1總2項(xiàng)目燦招商策用略及執(zhí)倚行招商組期織的原困則●尋找符重合本案市荷場(chǎng)定位掩要求的商戶；●優(yōu)先引墨進(jìn)主力頭店，靈鏟魂店；●熱點(diǎn)平均領(lǐng)分布、層滋層有賣點(diǎn)娃；●統(tǒng)一招低商、統(tǒng)怠一管理牲、統(tǒng)一選規(guī)劃、砌統(tǒng)一形域象。67第一步、客源篩鏟選。中原從一學(xué)手市場(chǎng)與與二手地鋪漂已經(jīng)掌握綠的客戶資往源中篩選衣出照符合逐本項(xiàng)目商陽場(chǎng)招商條異件的客戶漆進(jìn)行點(diǎn)對(duì)士點(diǎn)推薦，壤主力店主裳要通過這種形式滅，同時(shí)財(cái)中原在經(jīng)推廣過麥程中產(chǎn)踢生新的者客戶，呢也是需背要重點(diǎn)定推薦的對(duì)象；第二步、約見客商戶。贈(zèng)送本篇項(xiàng)目商伍場(chǎng)宣傳圖資料，壤約定地片點(diǎn)進(jìn)行物初步推燃薦，內(nèi)紹容包蠅括項(xiàng)目肺參數(shù)、窗商業(yè)氛陜圍、招仰商政策此、同類殼項(xiàng)目之鴉對(duì)比優(yōu)閉勢(shì)等；第三步、現(xiàn)場(chǎng)考察。篩選入場(chǎng)如經(jīng)營(yíng)意向蠢較強(qiáng)之目徒標(biāo)客戶考桶察本項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)，達(dá)成初步合佳作意向；第四步、后續(xù)跟批進(jìn)?，F(xiàn)場(chǎng)考察年過后，篩惑選出沒有謝明顯抵觸販態(tài)度之目筆標(biāo)客戶繼款續(xù)咸跟進(jìn)，促民其盡快確聞定進(jìn)駐決符定；第五步、確定意向。經(jīng)過反復(fù)通推薦，決六定進(jìn)駐經(jīng)宗營(yíng)的客戶針，進(jìn)入現(xiàn)券場(chǎng)合同簽邊訂程序。4.1院3免招商流什程6808年06月08年淹08月招商工作宰開始籌備招商工英作正式開混展完成品牙牌商家挑的招商急工作08年綿12月吸客階址段強(qiáng)攻階四段消尾階段4.1汗4尸招商時(shí)溪間節(jié)點(diǎn)提及策略篩選商家主動(dòng)出蔬擊，重晉點(diǎn)接洽處大胞型品牌白商家跟已經(jīng)達(dá)享成共識(shí)的支品牌商家迅簽訂意向紋合同利用已啞經(jīng)簽訂滾的部分穴品牌商譽(yù)家吸引貪其它品釀牌商家現(xiàn)場(chǎng)招燥租，以謹(jǐn)品牌商活家的進(jìn)獨(dú)駐吸引鴿零散商康家，解染決內(nèi)街烤鋪位的銷招租難孕問題69Part餡fiv靠e：中原優(yōu)賠勢(shì)70客戶網(wǎng)絡(luò)日韓市斗場(chǎng)香港市盟場(chǎng)互聯(lián)網(wǎng)揭絡(luò)廣州市刮場(chǎng)國(guó)內(nèi)市鋪場(chǎng)中原廣州客戶資源一手市場(chǎng)中原國(guó)懷內(nèi)各分公候司客戶資去源二手市場(chǎng)雅虎網(wǎng)易新浪搜狐中原香港公司香港同業(yè)協(xié)會(huì)中原招壓商客戶摧網(wǎng)絡(luò)圖71媒體優(yōu)逝勢(shì)中原二手融分行張貼海報(bào)中原地產(chǎn)并雜志及周刊倚等自發(fā)嗎媒介中原地產(chǎn)倦網(wǎng)站及部分合作盲伙伴網(wǎng)站其他少量情常規(guī)媒體72中原長(zhǎng)安期合作較伙伴Sub驗(yàn)way課健康餐嫂飲集團(tuán)迅；Newa雜y娛樂連帆鎖機(jī)構(gòu);加州紅飯KTV崗;肯德基柳餐飲集碎團(tuán)；麥當(dāng)勞參餐飲集浸團(tuán);中森名準(zhǔn)菜;西關(guān)人家變；愛樂藝術(shù)塊培訓(xùn);中國(guó)移動(dòng)系。73中原長(zhǎng)期草合作伙伴屈臣氏；萬寧;清水居;OK便潤(rùn)利店;7.11婚便利店;喜事多堅(jiān)便利店域；喬丹（連中國(guó)）失有限公扮司；多個(gè)日韓蒜、香港服席裝品牌及嗓其首席設(shè)俱計(jì)師，例拿如：服裝品牌清：Shi惕ps、U膛nite悼dAr甜rows腿、Bea煩ms、O叔kura階等;74合作協(xié)議書展示（一）75合作協(xié)議書展示（二）76合作協(xié)議書展示（三）77金色家園絨