房產(chǎn)調(diào)查與測繪作用

房產(chǎn)測繪運用測繪技術和手段，遵循國家有關的法律法規(guī)，執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范和有關技術標準、規(guī)定。房產(chǎn)測繪是一種法定測繪，為房產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理提供服務的職能，定位了從事此項測繪工作的人員必須具有高度的責任心，并接受過專業(yè)的培訓。房產(chǎn)測繪的目的就是為房產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設等提供數(shù)據(jù)和資料。一、房產(chǎn)測繪的內(nèi)容與方法按現(xiàn)行房產(chǎn)測量規(guī)范，房產(chǎn)測繪的基礎內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量；房產(chǎn)調(diào)查；房產(chǎn)要素測量；房產(chǎn)圖繪制；房產(chǎn)面積測算；變更測量；成果資料的檢查與驗收等。房產(chǎn)測繪成果包括：房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集。任務4房產(chǎn)測繪1.控制測量控制測量的目的是在測量區(qū)域內(nèi)用精密的測量儀器和方法測定少量的、分布均勻并且精度較高的點位，獲得它們的三維坐標，分平面控制測量和高程控制測量兩大部分。房屋測繪中主要是平面控制測量。2.房屋測量根據(jù)國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17986-2000）要求，房屋調(diào)查內(nèi)容包括房屋坐落、產(chǎn)權主、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結構、建成年份、用途、占地面積、使用面積、建筑面積、墻體歸屬、權源、產(chǎn)權糾紛和他項權利等基本權利，這其中即包含了房屋測量的內(nèi)容。房屋調(diào)查與測繪以幢為單位分戶進行。3.圖形處理在房產(chǎn)測繪中形成的圖件有房地產(chǎn)分幅平面圖、房地產(chǎn)分丘平面圖和分層分戶平面圖3種。根據(jù)要求進行分別處理，個歸所用。以一個城市或縣鎮(zhèn)為單位，繪制分幅平面圖的接合圖。房地產(chǎn)分丘平面圖是分幅平面圖的一部分，是按丘（或街坊）成圖的。房地產(chǎn)分層分戶平面圖是產(chǎn)權證的配圖，是以戶為單位提供的。4.測繪成果房產(chǎn)測繪成果包括：房屋建筑面積匯總表（各類面積：各功能區(qū)面積、分層面積、共有共用建筑面積、分戶（套）面積）、房產(chǎn)平面圖（包括：房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖）、附件及備注等內(nèi)容。二、房產(chǎn)控制測量1.房產(chǎn)控制測量概述1)房產(chǎn)控制測量的作用房產(chǎn)平面控制測量是整個房產(chǎn)測量的前期基礎性工作，其目的是為房產(chǎn)平面測量工作提供一個準確的控制框架（參考系）和定位基準，并控制誤差的積累。具體來說有以下幾個方面的作用：（1）為房產(chǎn)要素測量提供起算數(shù)據(jù)。在測定房產(chǎn)要素的幾何位置時，需要有房產(chǎn)平面控制點提供和傳遞起算數(shù)據(jù)，尤其是在測定界址點、房角點的位置時，精度要求很高，因而對作為起算點的房產(chǎn)平面控制點精度要求也很高。（2）為房產(chǎn)圖的測繪提供測圖控制和起算數(shù)據(jù)。在繪制房產(chǎn)平面圖時，不論采用何種方法，都需要具有一定密度和精度的控制點提供定位基準和測圖控制。（3）為房產(chǎn)測繪的變更與修測提供起算數(shù)據(jù)。由于房產(chǎn)權屬的變換和轉移，以及城市現(xiàn)狀的不斷變化，房產(chǎn)測繪的成果必須及時更新，才能保持成果的現(xiàn)勢性。這些變更和修測都需要具有一定密度和精度、能長期保存、穩(wěn)定的控制點作為起算數(shù)據(jù)。2）房產(chǎn)控制測量要求房產(chǎn)控制網(wǎng)的主要作用是為房產(chǎn)測繪服務的，其控制點是直接為房產(chǎn)要素測繪服務的，或者直接做測站用，或者來發(fā)展測站點用。而對于攝影測量來講，主要用于測繪像片控制點。另外還可以供恢復界址點用。房產(chǎn)控制測量的精度是以末級相鄰基本控制點的相對點位中誤差為依據(jù)制定的。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（ＧＢ／Ｔ１７９８６——２０００）的規(guī)定，房產(chǎn)測量控制網(wǎng)控制點的末級相鄰基本控制點的相對點位中誤差不超過±０.０２５ｍ。房產(chǎn)平面控制點的密度與測區(qū)的大小、測區(qū)內(nèi)界址點數(shù)量和精度及測區(qū)內(nèi)地物地形情況有關，而與測圖比例尺無直接關系。因為在一個區(qū)域內(nèi)，界址點的數(shù)量、要求的精度和測圖比例尺都是固定的，且控制點的精度也與比例尺無關，因此，控制點的密度主要是為界址點測量服務的。依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，房產(chǎn)控制點密度一般為城區(qū)每隔100～200m一點，郊區(qū)或建筑物稀疏區(qū)每隔200～400m一點。房產(chǎn)控制點需埋設永久性的固定標志，還需按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的要求繪制“房產(chǎn)控制點點之記”。2.房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設（1）布設原則為了充分利用國家和城市已有的控制測量成果，保證測繪成果的共享和質(zhì)量，滿足國家經(jīng)濟建設和房產(chǎn)管理的需求，房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設和其他控制網(wǎng)一樣，控制點的布設應遵循從整體到局部、從高級到低級、分級布網(wǎng)的原則，也可越級布網(wǎng)。（2）布設要求①房產(chǎn)平面控制點的密度：建筑物密集區(qū)的控制點平均間距在100m左右，建筑物稀疏區(qū)的控制點平均間距在200m左右。這里的控制點是指直接用于碎部測量的點，不是屬于可用于加密的等級點。②房產(chǎn)平面控制點應選在通視條件良好、便于觀測的地方。③房產(chǎn)平面控制點的埋設均應埋設固定標志，以便能長期保存。④房產(chǎn)平面控制測量的基本精度要求：即末級相鄰基本控制點的相對點位中誤差不得超過±2.5cm。⑤房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的建立，應當優(yōu)先選用國家統(tǒng)一的平面坐標系統(tǒng)，盡可能的利用國家已有平面控制測量成果，以避免不必要的重復測繪工作，減少房產(chǎn)平面控制測量重復作業(yè)的浪費。在利用國家已有的平面控制測量成果之前，必須對已有的國家平面控制測量成果，進行必要的檢核和分析，確認合乎要求后，方可予以利用。⑥房產(chǎn)平面控制點包括二、三、四等平面控制點和一、二、三級平面控制點。界址點等級界址點相對于鄰近控制點的點位誤差和相鄰界址點的間距誤差限差中誤差一±0.04±0.02二±0.10±0.05三±0.20±0.10

ΔD=（±m(xù)j+0.02mjD）..................................式（4-1）式中：mj——相應等級界址點的點位中誤差，單位為m；D——-相鄰界址點間的距離，單位為m;ΔD——界址點坐標計算的邊長與實量邊長較差的限差，單位為m。（3）布設方法房產(chǎn)平面控制測量中目前主要采用GPS定位技術和導線測量技術，其主要技術指標與技術要求參見相應的測量規(guī)范。首級房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設既要考慮全面要求，又要兼顧實用需求。如若有需要，可針對性的、分批分期的進行加密控制網(wǎng)的局部布設，只要滿足區(qū)域要求即可。加密控制網(wǎng)是對國家大地控制網(wǎng)和城市控制網(wǎng)（首級控制網(wǎng)）的補充。通常是指除國家和城市一、二、三、四等控制網(wǎng)外的一、二級導線網(wǎng)，一、二級小三角網(wǎng)。（4）坐標系統(tǒng)選擇城市平面控制網(wǎng)由于要滿足城市工程放樣的需要，對投影變形的限制很嚴，要求變形小于0.025m/km，即投影誤差應不超過1/40000，這種精度的設置，對房產(chǎn)測量來說也是可以滿足的，在多數(shù)情況下，房產(chǎn)平面控制網(wǎng)與城市平面控制網(wǎng)的精度是相通的，房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的建立也是以城鎮(zhèn)為對象的。因此，應盡可能的利用已有的城市平面控制網(wǎng)。在需要建立房產(chǎn)平面控制網(wǎng)時，也應該考慮城市工程放樣的需要，滿足城市基本比例尺地形圖及房產(chǎn)分幅圖對于精度的要求為了向各部門提供房產(chǎn)測量成果和資料，為了房產(chǎn)圖紙的拼接、測制、匯編及房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)庫的建立，根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986—2000）規(guī)定：房產(chǎn)測量應采用1980西安坐標系或地方坐標系（獨立坐標系），采用地方坐標系時應和國家坐標系聯(lián)測。房產(chǎn)測量統(tǒng)一采用高斯投影。若無法利用已有的坐標系統(tǒng)或無坐標系統(tǒng)可利用時，則可根據(jù)測區(qū)的地理位置和平均高程，以投影長度變形值不超過2.5cm/km為原則選擇坐標系統(tǒng)。三、房產(chǎn)要素測量房產(chǎn)要素的作用在于充分反映房產(chǎn)情況，并對確定房產(chǎn)及其用地的權屬以及實現(xiàn)界線及位置確認具有現(xiàn)實意義。房產(chǎn)要素測量的目的是測定房屋和房屋用地及其相關要素的幾何位置，包括坐標或邊長。主要內(nèi)容包括：界址點和界址線測量、以及房屋及其附屬設施測量、陸地交通、水域和其他相關地物測量等。房產(chǎn)要素測量的方法同普通的數(shù)字化測圖方法。1.房產(chǎn)測量的基本精度要求房產(chǎn)測量的精度指標與限差是以中誤差作為評定精度的標準，以兩倍中誤差作為限差。（1）房產(chǎn)平面控制測量的基本精度要求

末級相鄰基本控制點的相對點位中誤差不超過±0.025m。（2）房產(chǎn)分幅平面圖與房產(chǎn)要素測量的精度①模擬方法測繪的房產(chǎn)分幅平面圖上的地物點，相對于鄰近控制點的點位中誤差不超過圖上±0.5mm。②利用已有的地籍圖、地形圖編繪房產(chǎn)分幅圖時，地物點相對于鄰近控制點的點位中誤差不超過圖上±0.6mm。③對全野外采集數(shù)據(jù)或野外解析測量等方法所測的房地產(chǎn)要素點和地物點，相對于鄰近控制點的點位中誤差不超過±0.05m。④采用已有坐標或已有圖件，展繪成房產(chǎn)分幅圖時，展繪中誤差不超過圖上±0.1mm。（3）房產(chǎn)界址點的精度要求

房產(chǎn)界址點（以下簡稱界址點）的精度分三級，各界址點相對于鄰近控制點的點位誤差和間距超過50m的相鄰界址點的間距誤差不超過規(guī)定；間距未超過50m的界址點間的間距誤差限差不應超過規(guī)定。（4）房腳點的精度要求

需要測定房腳點的坐標時，房腳點坐標的精度等級和限差執(zhí)行與界址點相同的標準；不要求測定房腳點坐標時則將房屋按房產(chǎn)分幅平面圖與房產(chǎn)要素測量的精度要求表示于房產(chǎn)圖上。（5）房產(chǎn)面積的精度要求

房產(chǎn)面積的精度分為三級，各級面積的限差和中誤差不超過表4-9計算結果。

房產(chǎn)面積的精度要求

房產(chǎn)面積的精度等級限差中誤差一

+0.0006s0.01√s+0.0003s二

+0.002s0.02√s+0.001s三0.06s0.04√s+0.003s注：S為房產(chǎn)面積，單位為（平方米）。2.房產(chǎn)要素測量

房產(chǎn)要素測量包括界址測量、境界測量、房屋及其附屬設施測量、陸地交通、水域測量和其他相關地物測量。具體如下：（1）界址測量界址測量是指界址點和界址線的測量，最主要的是界址點坐標的測定。①界址點的標志分墻上標志和地面標志，可用鋼釘或帶孔的可插入棱鏡座的銅釘，釘入建筑物或構筑物上，或在地面埋設混凝土等界址標志，以便長期保存。②界址點的編號，以高斯投影的一個整公里格網(wǎng)為編號區(qū)，每個編號區(qū)的代碼以該公里格網(wǎng)西南角的橫縱坐標公里值表示。點的編號在一個編號區(qū)內(nèi)從1～99999連續(xù)順編。點的完整編號由編號區(qū)代碼、點的類別代碼、點號三部分組成，編號形式如下：×××××××××××××××編號區(qū)代碼

類別代碼

點的編號（9位）

（1位）

（5位）界址點編號

編號區(qū)代碼由9位數(shù)組成，第1.第2位數(shù)為高斯坐標投影帶的帶號或代號，第3位數(shù)為橫坐標的百公里數(shù)，第4.第5位數(shù)為縱坐標的千公里和百公里數(shù)，第6.第7位和第8.第9位數(shù)分別為橫坐標和縱坐標的十公里和整公里數(shù)。類別代碼用1位數(shù)表示，其中：3表示界址點。

點的編號用5位數(shù)表示，從1—99999連續(xù)順編。

③界址點測量，從鄰近基本控制點或高級界址點起算，以極坐標法、支導線法或正交法等野外解析法測定，也可在全野外數(shù)據(jù)采集時和其他房地產(chǎn)要素同時測定。

④宗地界線測量，需要測定宗地界線邊長時，用預檢過的鋼尺丈量其邊長，宗地界線丈量精度應符合本規(guī)范規(guī)定，也可由相鄰界址點的解析坐標計算宗地界線長度。對不規(guī)則的弧形宗地界線，可按折線分段丈量。測量結果應標示在分宗地圖上。供計算宗地面積及復丈檢測之依據(jù)。

⑤界標地物測量，應根據(jù)設立的界標類別、權屬界址位置（內(nèi)、中、外）選用各種測量方法測定，其測量精度應符合本規(guī)范規(guī)定，測量結果應標示在分宗圖上。界標與鄰近較永久性的地物宜進行聯(lián)測。（2）境界測量

行政境界測量，包括國界線以及國內(nèi)各級行政區(qū)劃界。測繪國界時，應根據(jù)邊界條約或有關邊界的正式文件精確測定，國界線上的界樁點應按坐標值展繪，注出編號，并盡量注出高程。國內(nèi)各級行政區(qū)劃界應根據(jù)勘界協(xié)議、有關文件準確測繪，各級行政區(qū)劃界上的界樁、界碑按其坐標值展繪。（3）房屋及其附屬設施測量①房屋應逐幢測繪，不同產(chǎn)別、不同建筑結構、不同層數(shù)的房屋應分別測量，獨立成幢房屋，以房屋四面墻體外側為界測量；毗連房屋四面墻體，在房屋所有人指界下，區(qū)分自有、共有或借墻，以墻體所有權范圍為界測量。每幢房屋除按《房產(chǎn)測量規(guī)范》要求的精度測定其平面位置外，應分幢分戶丈量作圖。丈量房屋以勒腳以上墻角為準；測繪房屋以外墻水平投影為準。②房屋附屬設施測量，柱廊以柱外圍為準；檐廊以外輪廓投影、架空通廊以外輪廓水平投影為準；門廊以柱或圍護物外圍為準，獨立柱的門廊以頂蓋投影為準；挑廊以外輪廓投影為準。陽臺以底板投影為準；門墩以墩外圍為準；門頂以頂蓋投影為準；室外樓梯和臺階以外圍水平投影為準。

③房角點測量，指對建筑物角點測量，其點的編號方法除點的類別代碼外，其余均與界址點相同，房角點的類別代碼為4。房角點測量不要求在墻角上都設置標志，可以房屋外墻勒腳以上（100±20）cm處墻角為測點，房角點測量二般采用極坐標法、正交法測量。對正規(guī)的矩形建筑物，可直接測定三個房角點坐標，另一個房角點的坐標可通過計算求出。④其他建筑物、構筑物測量是指不屬于房屋，不計算房屋建筑面積的獨立地物及工礦專用或公用的儲水池、油庫、地下人防干支線等。獨立地物的測量，應根據(jù)地物的幾何圖形測定其定位點。亭以柱外圍為準；塔、煙囪、罐以底部外圍輪廓為準；水井以中心為準。構筑物按需要測量。共有部位測量前，需對共有部位認定，認定時可參照購房協(xié)議、房屋買賣合同中設定的共有部位，經(jīng)實地調(diào)查后予以確認。（4）陸地交通、水域測量①陸地交通測量，是指鐵路、道路橋梁測量。鐵路以軌距外緣為準；道路以路緣為準；橋梁以橋頭和橋身外圍為準測量。②水域測量，是指河流、湖泊、水庫、溝渠、水塘測量。河流、湖泊、水庫等水域以岸邊線為準；溝渠池塘以坡頂為準測量。（5）其他相關地物測量其他相關地物指天橋、站臺、階梯路、游泳池、消火栓、檢閱臺、碑以及地下構筑物等。消火栓、碑不測其外圍輪廓，以符號中心定位。天橋、階梯路均依比例繪出，取其水平投影位置。站臺、游泳池均依邊線測量，內(nèi)加簡注。地下鐵道、過街地道等不測出其地下物的位置，只標出入口位置。房產(chǎn)要素測量的方法主要有野外解析法測量（包括極坐標法測量、正交法測量、線交會法測量）、航空攝影測量、全野外數(shù)據(jù)采集等方法。這里不再累述。3.房產(chǎn)圖測繪1）房產(chǎn)分幅平面圖房產(chǎn)分幅平面圖通常稱房產(chǎn)分幅圖，是全面反映房屋及其用地位置和權屬等狀況的基本圖，是測繪房產(chǎn)分宗平面圖、房產(chǎn)分戶平面圖的基礎資料。房產(chǎn)分幅平面的測繪范圍包括：城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)以及建成區(qū)以外的獨立工礦、企事業(yè)單位及其毗連居民點等。（1）房產(chǎn)分幅圖的表示原則①境界與地物a、行政境界一般只表示區(qū)、縣和鎮(zhèn)的境界線，街道辦事處或鄉(xiāng)的境界根據(jù)需要表示。境界線重合時，用高一級境界線表示。境界線與宗地界線重合時，用宗地界線表示。境界線跨越圖幅時，應在內(nèi)外圖廓間的界端注出行政區(qū)劃名稱。b、宗地界線表示方法。明確無爭議的宗地界線用宗地界線表示，有爭議或無明顯界線又提不出憑證的宗地界用未定宗地界線表示。宗地界線與房屋輪廓線或單線線狀地物重合時，用宗地界線表示。同時表示出宗地內(nèi)的土地用途分類代碼。c、房產(chǎn)區(qū)界線和房產(chǎn)分區(qū)界線根據(jù)需要表示。d、房屋包括一般房屋、架空房屋和窯洞等。房屋應分幢測繪，以外墻勒腳以上外圍輪廓的水平投影為準，裝飾性的柱和加固墻等一般不表示；臨時性的過渡房屋及活動房屋不表示；同幢房屋層數(shù)不同的應繪出分層線。窯洞只繪住人的，符號繪在洞口處。架空房屋以房屋外圍輪廓投影為準，用虛線表示。虛線內(nèi)四角加繪小圓圈表示支柱。e、分幅圖上應繪制房屋附屬設施及房屋圍護物，包括柱廊、檐廊、架空通廊、底層陽臺、門廊、門樓、門、門墩和室外樓梯，以及和房屋相連的臺階等。圍護物包括圍墻、柵欄、欄桿、籬笆、鐵絲網(wǎng)等。f、分幅上應表示的房地產(chǎn)要素和房產(chǎn)編號包括宗地號、房產(chǎn)區(qū)號、房產(chǎn)分區(qū)號、宗地支號、幢號、房產(chǎn)權號、門牌號、房屋產(chǎn)別、結構、層數(shù)、房屋用途和用地分類等，根據(jù)調(diào)查資料以相應的數(shù)字、文字和符號表示。當注記過密容納不下時，除宗地號、宗地之號、幢號和房產(chǎn)權號必須注記，門牌號可首尾兩端注記、中間跳號注記外，其他注記按上述順序從后往前省略。h、與房產(chǎn)管理有關的地形要素包括鐵路、道路、橋梁、水系和城墻等地物均應表示。亭、塔、煙囪以及水井、停車場、球場、花圃、草地等可根據(jù)需要表示。②單位名稱及注記a地名的總名與分名應用不同的字級分別注記。b同一地名被線狀地物和圖幅分割或者不能概括大面積和延伸較長的地域、地物時，應分別調(diào)注。c單位名稱只注記區(qū)、縣以上和使用面積大于圖上200mm2的單位。(2）房產(chǎn)分幅圖的成圖方法房產(chǎn)分幅圖的成圖方法同普通的數(shù)字化測圖方法。一般常用的是全野外采集數(shù)據(jù)成圖。即利用測繪儀器在室外采集房地產(chǎn)有關數(shù)據(jù)，形成屬性數(shù)據(jù)與空間數(shù)據(jù)文件，經(jīng)檢核無誤后，通過計算機、繪圖儀繪出所需要的各種比例尺的房產(chǎn)圖，為房地產(chǎn)管理的科學化、現(xiàn)代化、規(guī)范化及實現(xiàn)為社會服務的公平、公正、公開奠定了基礎。圖4-2為房產(chǎn)分幅平面圖示意圖。房產(chǎn)分幅平面圖示意圖2）房產(chǎn)分宗平面圖房產(chǎn)分宗平面圖是分幅圖的局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權證附圖的基本圖。（1）房產(chǎn)分宗圖的形式①分宗圖的規(guī)格a、分宗圖的幅面可在787mm×1092mm，全開紙的1/32～1/4之間選用。b、分宗圖的比例尺根據(jù)宗地面積大小，在1:100～1:1000之間選用。②分宗圖的表示內(nèi)容分宗圖上除表示房產(chǎn)分幅平面圖的內(nèi)容外，還應當表示以下內(nèi)容：a、房屋權界線，包括房屋墻體的歸屬；b、界址點的點位與點號，包括界址點之間的界址邊長；c、房屋產(chǎn)別、房屋結構、房屋層數(shù)、建成年份；d、房屋用地面積、建筑面積和四至；e、房屋各邊邊長及陽臺、挑廊等。③房產(chǎn)分宗圖的技術要求a、圖廓線、方格網(wǎng)、控制點的各項誤差不超過規(guī)范的要求；b、分宗圖的坐標系統(tǒng)應當與房產(chǎn)分幅平面圖坐標系統(tǒng)相一致；c、分宗圖上各類點位精度要求與房產(chǎn)分幅平面圖相同。④分宗圖上各類要素的標示、注記、整飾a、分宗圖上應分別注明所有相鄰產(chǎn)權單位（或個人）地名稱；b、分宗圖上各種注記字頭應朝北或朝西；c、測量本宗地與鄰宗地毗連墻體時，共有墻以墻體中間為界，量至墻體厚度的1/2處，借墻量至墻體的內(nèi)側，自有墻量至墻體的外側，并用相應符號表示；d、房屋權界線與宗地界線重合時，標示權界線，房屋輪廓線與房屋權界線重合時，標示房屋權界線；e、分宗圖的圖廓位置，根據(jù)該宗地所在位置確定，圖上須注出西南角的坐標值，以公里為單位注記至小數(shù)點后三位。（2）房產(chǎn)分宗平面圖的成圖方法房產(chǎn)分宗平面圖的成圖方法與房產(chǎn)分幅平面圖相同。 圖4-3為房產(chǎn)分宗平面圖示意圖。BAG1G2G5G3G4塔樓裙樓DT1T2C0.020.040.08+圖4-3房產(chǎn)分宗平面圖示意圖3）房產(chǎn)分層分戶平面圖房產(chǎn)分戶平面圖也稱分層分戶圖，是房屋產(chǎn)權等記發(fā)證的依據(jù)，也是計算分攤土地使用面積的依據(jù)，是房產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理的基礎資料之一。分戶圖是在分宗圖基礎上繪制的細部圖，它是某一幅圖中某宗土地上的某一棟房屋的某層某戶的圖紙，內(nèi)容包括某房產(chǎn)的地名、門牌、圖幅號、宗地號、所在層次、哪一戶、房屋的墻體歸屬、共有共用部位、邊長、房屋建筑面積和分攤共有共用面積等。以一戶產(chǎn)權人為單位，表示房屋權屬范圍的細部，明確毗連房屋之間的權屬界線，通常作為核發(fā)房屋所有權證和土地使用權證的附圖使用。（1）房產(chǎn)分層分戶平面圖的繪制①分戶圖標示的主要內(nèi)容a、本戶用房所在的位置、宗地號、幢號、門牌號、戶號（室號）；b、本戶用房結構、層數(shù)、層次、房屋輪廓線；c、房屋產(chǎn)權、房屋產(chǎn)權主、房屋權界線、四面墻體的歸屬；d、樓梯、走道等部位的歸屬；e、戶（套）內(nèi)的建筑面積、房屋邊長、共有分攤面積、套建筑面積（產(chǎn)權面積）；f、指北方向、比例尺及其他整飾說明等。②分戶圖的幅面、比例尺a、房產(chǎn)分戶圖的幅面可選用787mm×1092mm全開紙的1/16或1/32;b、分戶圖的比例尺一般為1:200，當房屋圖形過大或過小時，比例尺可根據(jù)具體情況適當放大或縮小。③分戶圖的標示、注記與圖面整飾技術要求a、分戶圖的方位應使房屋的主要邊線與圖框邊線平行，按房屋的方向橫放或豎放，并在適當位置加繪指北方向符號；b、分戶圖上房屋的宗地號、幢號應與宗地圖相一致，房屋各邊長應實際丈量，注記在圖上相應的位置，注記以m為單位，取至小數(shù)點后兩位；c、分戶圖上的文字注記包括：房屋套建筑（產(chǎn)權）面積包括套內(nèi)建筑面積和共有分攤面積，標注在分戶圖框內(nèi)；本戶所在的宗地號、戶號、幢號、結構、層次，層數(shù)標注在分戶圖框內(nèi)；樓梯、走道等共有部位，在范圍內(nèi)加簡注；圖面整飾及墻體歸屬與周鄰的關系。（2）房產(chǎn)分層、分戶平面圖的成圖方法分層分戶平面圖一般是在計算房屋面積時形成的細部圖上經(jīng)過處理而成。它的特點是比例尺大，注記詳細，一戶一圖。圖4-4為房產(chǎn)分層、分戶平面圖示意圖。圖4-4房產(chǎn)分層、分戶平面圖示意圖四、房屋面積測算房屋建筑面積測算是房產(chǎn)測繪的主要任務之一，其主要內(nèi)容是測定房產(chǎn)權界、房屋的建筑面積、坐落位置形式、房屋的層次、結構、分戶的建筑面積以及共用面積分攤等基礎數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)經(jīng)房地產(chǎn)發(fā)證機關確認后，作為核發(fā)房屋所有權證的測繪資料及所有權證的附圖，是核定產(chǎn)權、頒發(fā)權證、保障房地產(chǎn)占有和使用者的合法權益的重要依據(jù)。房屋面積測算成果的正確與否，涉及千家萬戶的切身利益。從事房產(chǎn)測繪的技術人員必須認真負責地做好房屋建筑面積的測算工作，確保房屋建筑面積測算成果的可靠性。1.房屋面積測算內(nèi)容房屋面積測算均指水平面積的測算。房屋建筑面積測算包括房屋建筑面積測算、使用面積測算、產(chǎn)權面積測算、共有建筑面積的測算與分攤。2.房屋面積測算規(guī)則房屋建筑面積測算的規(guī)則，按國家現(xiàn)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986—2000）可以分為全部(100%)計算建筑面積（折減系數(shù)為1）、計算一半（50%)建筑面積（折減系數(shù)0.5）和不計算建筑面積3類。（1）計算建筑面積的房屋原則上應具備的條件根據(jù)計算建筑面積的有關規(guī)定和規(guī)則，能夠計算建筑面積的房屋原則上應具備以下條件：①應具備上蓋；②應有圍護物；③結構牢固，屬永久性的建筑物；④層高在2.20m或2.20m以上；⑤可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。（2）房屋建筑面積計算的有關規(guī)定①計算全部建筑面積的范圍a、永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。b、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。c、穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。d、房屋天臺上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的電梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。e、挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。f、地下室、半地下室及其相應出口，層高在2.20m以上，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。g、有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。h、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。i、屬永久性建筑，有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算。j、有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的按伸縮縫面積計算建筑面積。②計算一半建筑面積的范圍a、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊、按其維護結構外圍水平投影面積的一半計算。b、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。c、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。d、無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。e、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。③不計算建筑面積的范圍a、層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室等。b、突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。c、房屋之間無上蓋的架空通廊。d、房屋的天臺、挑臺、天臺上的花園、泳池等。e、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。g、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。i、獨立的煙囪、亭、塔、罐、池，地下人防干支線。k、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。④幾種特殊情況下，計算建筑面積的規(guī)定a、同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關規(guī)定處理。b、房屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，層高（高度）2.20m以上的部位計算建筑面積。c、全封閉陽臺、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影的全部計算建筑面積。未封閉的陽臺、無柱挑廊、有頂蓋未封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影的一半計算建筑面積。d、與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。e、對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高2.20m以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。f、樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。g、臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有圍護結構，均不計算建筑面積。h、與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。i、室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。

3.共有建筑面積的分攤與計算（1）共有面積的含義整幢房屋的共有面積是指一幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫等多幢房屋服務管理用房，公共用房以及人防工程等建筑面積。根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要的可分成3類：①全幢共有共用的建筑面積：指為整幢服務的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進行分攤。②功能區(qū)共有共用的建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務的共有共用的建筑面積，例如某幢樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)、或辦公區(qū)服務的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務的共有建筑面積，應由該功能區(qū)內(nèi)分攤。③層共有建筑面積：由于功能設計不同，共有建筑面積有時也不相同，各層的共有建筑不同時，則應區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進行分攤。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時，可分層各自分別進行分攤。（2）共有面積及分攤原則如果一幢樓各層的套型一致，共有建筑面積也相同，例如普通的住宅樓，則沒有必要對共有建筑面積進行分類?？梢砸源睘閱挝?，按幢進行一次共有建筑面積的分攤，直接求得各套的分攤面積。對于多功能的綜合樓或商住樓，共有面積的分攤比較復雜，一般要進行二級或三級甚至更多級的分攤。因此在對共有建筑面積之前，應首先對本幢樓的共有面積進行認定，決定其分攤層次和歸屬。共有面積分攤的基本原則是：①按文件或協(xié)議分攤產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行分攤。②按比例分攤無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，或產(chǎn)權分割文件、協(xié)議不合法的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。各單元應分攤的共有面積=分攤系數(shù)K×各單元套內(nèi)建筑面積式中：K=應分攤的共有面積/各單元套內(nèi)建筑面積之和。③按功能分攤對有多種不同功能的房屋（如綜合樓、商住樓等），共有面積應參照其服務功能進行分攤，具體如下：a、對服務于整個建筑物所有使用功能的共有面積應共同分攤，否則按其所服務的建筑功能進行分攤。b、住宅平面以外，近服務于住宅的共有面積（電梯房、樓梯間除外）應計入住宅部分進行分攤。住宅平面以外的電梯間、樓梯間，僅服務于住宅部分，但其通過其他建筑功能的樓層，則按住宅部分面積和其他建筑面積的各自比例分配相應的分攤面積。c、建筑物報建時計入容積率的其他共有面積均應分攤。d、共有面積的分攤除有特殊規(guī)定外，一般按所服務的功能進行分攤，分攤是凡屬本層的共有面積只在本層分攤，服務于整棟的共有面積整棟分攤，只為某部分建筑物服務的共有部分只在該部分分攤。另外，建筑物天頂?shù)墓灿忻娣e，如無特別要求，無條件有整棟建筑物分攤。房屋共有面積分攤后，不劃分各戶分攤面積的具體部位，共有建筑面積一經(jīng)分攤，未經(jīng)合法程序任何人不得侵占或改變其原設計的使用功能。列入分攤的共有建筑面積的所有權，由參與共有建筑面積分攤的各產(chǎn)權人共同所有。參加分攤后產(chǎn)權各方建筑面積之和應等于相應的棟、區(qū)域、層的權屬建筑面積。（3）應分攤共有面積的區(qū)分及分攤方法在房屋調(diào)查過程中，各式各樣的建筑物都有，其共有面積的服務功能區(qū)分也比較復雜，正確的區(qū)分及計算是保證房屋面積測算正確的關鍵。根據(jù)實際情況，不管房屋結構有多復雜，其綜合概念圖可表示成圖5-1和圖5-2。圖4-4為一綜合概念樓立面圖。A為裙樓，B為塔樓，A、B兩部分功能不一樣，Gi（i=1～5）為應分攤的共有面積，其中G4為天頂部分，G5為不通過A部分的共有面積。各部分的共有面積可以有如下分攤組合：G1只服務于A部分，則只在A內(nèi)分攤。②G1只服務于B部分，但通過A，則由A、B兩部分按比例分攤。③G2只服務于B部分，但通過A，則由A、B兩部分按比例分攤。④G2同時服務于A、B