中原地產(chǎn)東江明珠定位報(bào)告

謹(jǐn)呈：惠州市東江物業(yè)開發(fā)有限公司突破慣性，提升價(jià)值【東江明珠花園（二期）策劃定位報(bào)告】中原（中國(guó)）物業(yè)顧問(wèn)有限公司深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司2005年8月8日中原地產(chǎn)，版權(quán)所有5/7/20231本項(xiàng)目位于惠城麥地片區(qū)麥地南路與麥地東路交匯處，東臨城市干道黃田崗快線，周邊配套齊全，交通便捷。2005年2006年9月1月2月3月4月5月6月7月8月12月11月10月8月出地面整體竣工、驗(yàn)收項(xiàng)目基本情況主體完工占地面積4.4萬(wàn)平方米總建筑面積14.4萬(wàn)平方米住宅面積11萬(wàn)平方米商業(yè)面積2.5萬(wàn)平方米地下室3萬(wàn)平方米車位比1：1容積率3.8綠化率34%總戶數(shù)885戶群樓完工主體封頂…（月份）（以上是計(jì)劃預(yù)期工程節(jié)點(diǎn)，由于天氣原因，工期可能延遲一個(gè)月。）市場(chǎng)目標(biāo)快速成功銷售附加目標(biāo)東江明珠花園目標(biāo)解構(gòu)取得預(yù)售許可證后60天內(nèi)銷售率達(dá)30％10個(gè)月達(dá)90％。分解重塑項(xiàng)目知曉度、良好口碑扭轉(zhuǎn)前期市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的偏見，重新樹立樹立市場(chǎng)形象。同時(shí)最大限度提高物業(yè)價(jià)值。突破創(chuàng)新——建立影響力重塑良好口碑資源整合——推廣包裝目標(biāo)下的策略——報(bào)告核心結(jié)論摘要快速成功銷售定位以片區(qū)暢銷項(xiàng)目為參照系，實(shí)現(xiàn)快速銷售市場(chǎng)暢銷/符合項(xiàng)目屬性/有效差異化客戶高品質(zhì)，高附加值，高性價(jià)比擴(kuò)大自身客源/截流對(duì)手客戶整合優(yōu)化、整合優(yōu)勢(shì)/挖掘優(yōu)點(diǎn)、推廣包裝快速成功銷售定位以片區(qū)暢銷項(xiàng)目參照系，實(shí)現(xiàn)快速銷售市場(chǎng)暢銷/符合項(xiàng)目屬性/有效差異化客戶高品質(zhì)，高附加值，高性價(jià)比擴(kuò)大自身客源/截流對(duì)手客戶東江明珠（二期）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)架空層花園1：1的車位比鬧中有靜的地理位置5分鐘便利生活圈社區(qū)齊全的配套……

快速成功銷售定位以片區(qū)暢銷項(xiàng)目參照系，實(shí)現(xiàn)快速銷售市場(chǎng)暢銷/符合項(xiàng)目屬性/有效差異化客戶高品質(zhì)，高附加值，高性價(jià)比擴(kuò)大自身客源/截流對(duì)手客戶核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶成長(zhǎng)中的白領(lǐng)、企業(yè)員工、殼牌員工政府中層、企業(yè)中高層管理者、教師、醫(yī)生、金融等人士及項(xiàng)目周邊居民來(lái)惠州5年以上的個(gè)體生意人、30歲左右白領(lǐng)、工作5年以下的公務(wù)員、本地人中小私營(yíng)企業(yè)主及其他投資客等『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3142惠城區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目“核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣”產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（創(chuàng)新突破）（企業(yè)品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）【東湖花園】：“2+4”人本主義；客戶層面復(fù)雜，成本高，操作難度大；需要時(shí)間積累；由于缺乏客觀性，導(dǎo)致排斥中高端客戶——體現(xiàn)“社區(qū)價(jià)值”案例一：『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3142惠城區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目“核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣”產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（創(chuàng)新突破）（企業(yè)品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）[荷蘭水鄉(xiāng)]主流模式：“1+3”客觀性；典型的單一項(xiàng)目成功要素和高價(jià)樓盤的充分條件成本高，競(jìng)爭(zhēng)激烈風(fēng)險(xiǎn)大——體現(xiàn)“項(xiàng)目?jī)r(jià)值”案例二：領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過(guò)河拆橋追隨者—搭便車，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者東湖花園新世界荷蘭水鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判

開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)策略『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3142東江明珠項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力探討產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（創(chuàng)新突破）（企業(yè)品牌）（社會(huì)資源）（自然資源）作為新進(jìn)者的必修課；容易整合項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)；客戶相關(guān)性強(qiáng)；容易延伸和擴(kuò)展；突破創(chuàng)新——建立影響力重塑良好口碑資源整合——推廣包裝項(xiàng)目有很多潛在優(yōu)勢(shì)一直沒有讓更多的人知曉提升項(xiàng)目附加值的重要方式，在后期營(yíng)銷中努力提升服務(wù)質(zhì)量、內(nèi)容產(chǎn)品創(chuàng)新資源整合服務(wù)創(chuàng)新形象創(chuàng)新通過(guò)整合東江明珠項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、資源，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、形象創(chuàng)新，在惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)建立影響力，形成東江明珠花園競(jìng)爭(zhēng)雛形影響力建立東江（明珠）品牌形成送車位（面積）配置物管重塑口碑建立東江明珠項(xiàng)目品牌全攻略突破創(chuàng)新——建立影響力重塑良好口碑資源整合——推廣包裝良好口碑構(gòu)成要素協(xié)議交樓標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修立面采用高級(jí)涂料/入戶大堂及電梯廳精裝修/高級(jí)電梯內(nèi)部裝修廳房墻身噴涂白色高檔乳膠漆天花噴涂白色高檔乳膠漆地面選擇高級(jí)實(shí)木地板或者瓷磚（可備選二、三種顏色）窗戶高級(jí)鋁合金配綠玻門入戶大門選用高級(jí)實(shí)心木門配防盜眼、防盜鏈、高級(jí)門鎖廚房/衛(wèi)生間地面鋪設(shè)防滑瓷磚，墻面噴涂高檔乳膠漆電視及電話高智能化系統(tǒng)配置開關(guān)插座、網(wǎng)絡(luò)接口預(yù)留煤氣預(yù)裝煤氣喉管量表獨(dú)立水、電、煤氣表（水電表集中設(shè)置）提供（精）裝修套餐注意：提出裝修套餐的目的是為了提供宣傳炒作的理由，客戶選擇形式，采用預(yù)約選購(gòu)裝修的方案。突破創(chuàng)新——建立影響力重塑良好口碑資源整合——推廣包裝精裝修配置下的經(jīng)濟(jì)測(cè)算客戶自行裝修發(fā)展商提供裝修戶型三房面積（M2）100毛坯房單價(jià)（元/M2）2600毛坯房總價(jià)（元）26萬(wàn)裝修單價(jià)（元/M2）500（市場(chǎng)價(jià)）350（成本價(jià)）裝修總價(jià)（元）5萬(wàn)3.5萬(wàn)含裝修房單價(jià)（元/M2）31002950含裝修房總價(jià)（元）31萬(wàn)29.5萬(wàn)首付二成（元）6.2萬(wàn)5.9萬(wàn)20年月供（元）1641.761562.32客戶購(gòu)房實(shí)際支付首期5.2萬(wàn)+5萬(wàn)=10.2萬(wàn)5.9萬(wàn)裝修款計(jì)入月供(開發(fā)商需要與銀行協(xié)商好關(guān)系)，客戶置業(yè)門檻降低，這也是擴(kuò)大客戶群的一種途徑。突破創(chuàng)新——建立影響力重塑良好口碑資源整合——推廣包裝基于附加目標(biāo)的創(chuàng)新整合工作流程基于市場(chǎng)目標(biāo)的定位思路實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)目標(biāo)的解題思路解決問(wèn)題項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析問(wèn)題市場(chǎng)分析地塊與價(jià)值分析競(jìng)爭(zhēng)分析基礎(chǔ)資料研究項(xiàng)目分析分析思路結(jié)果構(gòu)成地塊與價(jià)值分析項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目定位競(jìng)爭(zhēng)分析客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成分項(xiàng)研究1：宏觀背景結(jié)論1：惠州房地產(chǎn)進(jìn)入全面快速發(fā)展階段發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%快速發(fā)展2004年惠州人均GDP2879美元；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率15.1％2003年惠州行政區(qū)劃調(diào)整:市區(qū)范圍由東江、西枝江畔延伸到大亞灣，市區(qū)面積擴(kuò)大5倍，達(dá)到2672平方公里，市區(qū)人口142萬(wàn)資料來(lái)源：《惠州市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》中原分析地區(qū)全省珠三角深圳珠海廣州佛山中山東莞惠州江門肇慶城市化率（%）55.072.6592.4685.4883.7975.0660.6760.0451.6647.0832.52珠三角9市城市化率地區(qū)惠城區(qū)惠陽(yáng)區(qū)大亞灣區(qū)惠東縣博羅縣龍門縣城市化率（%）96.1756.9553.4240.5130.7227.59惠州市分縣區(qū)城市化率城市空間布局：形成“核心—軸線—網(wǎng)絡(luò)”的點(diǎn)軸網(wǎng)空間格局。以一市二區(qū)為核心進(jìn)行發(fā)展。一市:惠州市二區(qū):惠城區(qū)和惠陽(yáng)區(qū)結(jié)論2：行政區(qū)劃調(diào)整促進(jìn)惠州城市化發(fā)展分項(xiàng)研究3：房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)與供應(yīng)資料來(lái)源：惠州市統(tǒng)計(jì)局、惠州市房產(chǎn)交易中心市場(chǎng)逐漸回暖，每年施工面積逐年增長(zhǎng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年施工面積漸趕上2004年整年的施工面積。結(jié)論3：供求關(guān)系改善，需求逐漸加大，市場(chǎng)前景看好市場(chǎng)供求關(guān)系也不斷得到改變，供求逐漸加大，加之市場(chǎng)逐漸得到有效的控制、監(jiān)督、管理，市場(chǎng)漸漸規(guī)范。市場(chǎng)需求欲望得到有效的激發(fā)?；莸蟮朗沁B接惠州市惠城區(qū)和惠陽(yáng)區(qū)(大亞灣)的城市交通樞紐，全長(zhǎng)32.4公里，工程總投資約10億元，2005年6月30日已建成通車。惠淡大道建成后，將地處沿江的惠城區(qū)和地處沿海的惠陽(yáng)區(qū)連成一體，是惠州打造半小時(shí)生活圈的重大舉措，對(duì)加快惠州南部城區(qū)開發(fā)和大惠州海濱城市建設(shè)具有重要作用。結(jié)論4：惠州市場(chǎng)兩極驅(qū)動(dòng)，都市融合趨勢(shì)明顯房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素：城市擴(kuò)張客戶購(gòu)買驅(qū)動(dòng)因素：中心城區(qū)的吸引力/良好的生活環(huán)境及配套房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)因素：產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)客戶購(gòu)買驅(qū)動(dòng)因素：價(jià)格低/事業(yè)發(fā)展/投資分項(xiàng)研究4：房地產(chǎn)市場(chǎng)格局江北屬性：行政中心/高檔住宅代表樓盤：碧水灣、江畔花園、金世界花園均價(jià)：2700元左右/m2發(fā)展趨勢(shì)：行政、高檔住宅東平屬性：大盤區(qū)域代表樓盤：東湖花園、長(zhǎng)湖苑、蘭波灣均價(jià)：2500-2800元/m2發(fā)展趨勢(shì)：純粹居住區(qū)，中高檔大盤麥地－河南岸屬性：老城區(qū)的擴(kuò)展區(qū)/新興商住區(qū)代表樓盤：風(fēng)尚國(guó)際、世紀(jì)新天、雍逸園、風(fēng)華世家、麗園新村、南翠花園均價(jià)：2200-2500元/m2發(fā)展趨勢(shì)：宜商宜住惠淡路屬性：城郊結(jié)合部位代表樓盤：東江學(xué)府、惠澤南苑、金山龍庭均價(jià)：2300元/m2發(fā)展趨勢(shì)：新市鎮(zhèn)下角西湖－南壇屬性：老城區(qū)發(fā)展趨勢(shì)：城市功能完善/舊城改造龍豐上排惠城區(qū)市場(chǎng)格局簡(jiǎn)析惠城區(qū)靈市場(chǎng)供救應(yīng)狀況惠城區(qū)抵在未來(lái)鏟2年內(nèi)艦競(jìng)爭(zhēng)將汽達(dá)到高距峰產(chǎn)品線族逐漸豐糞富，向窮多元化屈發(fā)展?；厥袌?chǎng)競(jìng)少爭(zhēng)越來(lái)宵越充分未來(lái)兩宇年惠城嚼區(qū)主要攤在售項(xiàng)膜目時(shí)間坊表2005蘋年上半年肆惠城區(qū)產(chǎn)免品結(jié)構(gòu)狀務(wù)況數(shù)據(jù)來(lái)涂源：惠羨州房地截產(chǎn)交易扶中心市翁場(chǎng)調(diào)查檢數(shù)據(jù)分項(xiàng)研渴究5：兄客戶研炮究惠城區(qū)房地產(chǎn)市舉場(chǎng)供需呈粘“啞鈴型深”結(jié)構(gòu)2001戶籍人口49.3萬(wàn)2003戶籍人口59.17萬(wàn)2007戶籍人口117.28萬(wàn)現(xiàn)狀客戶幣構(gòu)成顯性音特征：企業(yè)主踩/機(jī)關(guān)濟(jì)干部占壤24％金融/教替師占13妻％電子通訊瘡類企業(yè)員放工/個(gè)體桶/工薪階磚層占63笑％數(shù)據(jù)來(lái)源客：城市規(guī)按劃局及市峽場(chǎng)調(diào)查惠城區(qū)人尚口狀況及推趨勢(shì)不同分類潛在消費(fèi)者數(shù)量需求殼牌項(xiàng)目建設(shè)建設(shè)高峰2.5萬(wàn)人，投產(chǎn)后1500人租賃、居住石化區(qū)建設(shè)規(guī)劃人口2.5萬(wàn)租賃、居住惠州人口增長(zhǎng)2005～2010年，50～100萬(wàn)（惠州）租賃、居住新惠州人建設(shè)者臨時(shí)居住10％轉(zhuǎn)化為永久居住居住惠陽(yáng)大亞灣2005～2010年，潛在消費(fèi)者合計(jì)：10～20萬(wàn)居??；20～30萬(wàn)租賃租賃、居住殼牌效應(yīng)伯將為惠州龍市場(chǎng)帶來(lái)舍大量新增庫(kù)客戶結(jié)論6：蟲殼牌帶動(dòng)兔下的石化貞產(chǎn)業(yè)鏈將貪影響惠州例市場(chǎng)的供濱需結(jié)構(gòu)；按加速惠城猛區(qū)的客戶肢結(jié)構(gòu)由啞鈴型向橄欖球遠(yuǎn)型轉(zhuǎn)化數(shù)據(jù)來(lái)趣源：城母市規(guī)劃偶局及市淺場(chǎng)調(diào)查惠城區(qū)跡目標(biāo)客賢戶調(diào)查詞——支溪付能力約70％的客戶稱可接受30萬(wàn)以花下的總價(jià)，60％以上的市客戶可滔接受800－旋1500徐元的月供，君約90％的客戶嶼首期支降付能力田在3萬(wàn)元腥以上資料來(lái)去源：市麗場(chǎng)調(diào)查90％以上的客廟戶傾向于聲在環(huán)境較玩好的江北、麥內(nèi)地、南壇匪下埔、東傍平購(gòu)房惠城區(qū)楚客戶調(diào)序查——喂意向區(qū)民域數(shù)據(jù)來(lái)騙源：市裕場(chǎng)調(diào)查需求戶理型以三徑房為主需求面積擠以80－者120平咱方米為主以改善居顆住條件為波主要購(gòu)房災(zāi)目的惠城區(qū)客啊戶調(diào)查—洪—需求特羊征數(shù)據(jù)來(lái)地源：市劫場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)分析本小結(jié)機(jī)會(huì)1遷——房華地產(chǎn)市翻場(chǎng)總體話向好威脅——按市場(chǎng)供應(yīng)撐放量，競(jìng)謝爭(zhēng)同質(zhì)化壩現(xiàn)象嚴(yán)重人均GD捎P289梁7美元，少房地產(chǎn)進(jìn)說(shuō)入全面快量速發(fā)展階涌段行政區(qū)劃紐奉調(diào)整促進(jìn)富惠州城市宜化發(fā)展惠城區(qū)撥內(nèi)江北舌、東平鉛、麥地紅－河南客岸、惠閘淡路等蝕片區(qū)熱鍋點(diǎn)效應(yīng)時(shí)明顯市場(chǎng)供應(yīng)伐以3房、死4房為主雀，產(chǎn)品線覽逐漸豐富供需關(guān)系碌改善，市但場(chǎng)前景看堆好石化產(chǎn)私業(yè)鏈產(chǎn)公生的新到增住房敲需求促章進(jìn)市場(chǎng)顫供需結(jié)眨構(gòu)由啞皇鈴型向滅橄欖型火轉(zhuǎn)化市場(chǎng)細(xì)分小化程度越疤來(lái)越高客戶需求堂特征相似沫，差異化錦小機(jī)會(huì)2雀——本刻項(xiàng)目所厭在的麥赴地片區(qū)老成為近宣兩年的形持續(xù)熱側(cè)點(diǎn)片區(qū)分析問(wèn)室題市場(chǎng)分析地塊與價(jià)摸值分析解決問(wèn)溫題項(xiàng)目發(fā)展悅戰(zhàn)略項(xiàng)目定脹位競(jìng)爭(zhēng)分古析客戶定位產(chǎn)品定巨位規(guī)劃陪建議基礎(chǔ)資逢料研究分析思路結(jié)果構(gòu)成項(xiàng)目分析地塊與價(jià)值分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)損目標(biāo)的解縮慧題思路片區(qū)片區(qū)屬性項(xiàng)目類型代表項(xiàng)目均價(jià)范圍江北CBD/行政商務(wù)中心大盤/豪宅碧水灣/江畔花園/金世界花園2700－3500東平純居住區(qū)大盤/中高檔住宅東湖花園/藍(lán)波灣2500－3100惠淡路城區(qū)擴(kuò)展方向彈性空間較大東江學(xué)府2000左右麥地新興居住區(qū)，商業(yè)中心的直接輻射區(qū)中小規(guī)模雍逸園/東江明珠/麗園新村/南翠花園2200－2500各片區(qū)睡之間存高在一定杰的差異紋化；本項(xiàng)目票的競(jìng)爭(zhēng)耕主要集詢中在片梁區(qū)內(nèi)部醒；熱點(diǎn)片堂區(qū)之間夠的競(jìng)爭(zhēng)回關(guān)系分甩析競(jìng)爭(zhēng)聚焦競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目盟解析雍逸園南山美地本項(xiàng)目綠湖新邨南翠花園麗園新村世紀(jì)新天石湖苑銀鷹花喜園風(fēng)華世家教師新遭村片區(qū)內(nèi)競(jìng)進(jìn)爭(zhēng)樓盤分外布競(jìng)爭(zhēng)聚焦競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目羊解析TCL翠籠園玉蘭花園帝景世孔紀(jì)金耀園項(xiàng)目位置建筑面積主力戶型均價(jià)客戶銷售率東江學(xué)府（一期）惠州市東南部6.7萬(wàn)㎡二房三房四房1900元/㎡大集團(tuán)員工，企事業(yè)單位員工，教師85%雍逸園麥地南路20萬(wàn)㎡三房四房2500元/㎡TCL員工，私企業(yè)主，公務(wù)員，農(nóng)業(yè)銀行職工，教師80%綠湖新村麥地東路12萬(wàn)㎡二房三房2100元/㎡周邊中低收入家庭20%南山美地南三環(huán)路8萬(wàn)㎡三房二廳1950元/㎡河南岸片區(qū)居民，5大集團(tuán)員工，私企業(yè)主，公務(wù)員85%麗園新村（三期）演達(dá)一路2.6萬(wàn)㎡三房四房2300元/㎡私企業(yè)主，公務(wù)員，生意人，70%世紀(jì)新天演達(dá)路口3.4萬(wàn)㎡二房三房2600元/㎡年輕的白領(lǐng)，投資客85%金耀園（一期）麥岸路5萬(wàn)㎡二房三房四房2300元/㎡大集團(tuán)員工，私人老板，公務(wù)員，85%項(xiàng)目周田邊在售苦樓盤調(diào)席查競(jìng)爭(zhēng)聚這焦競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目道解析南山美地本項(xiàng)目200頁(yè)5年2006張年2007忙年雍逸園2務(wù)期小高層鎮(zhèn)15萬(wàn)平險(xiǎn)米金耀園（儲(chǔ)二期）TCL嘉園（500套）TCL翠園（394套）海燕玉蘭孔花園（二杯期）片區(qū)內(nèi)蘇即將上于市項(xiàng)目每銷售期奇分析雍逸園2精期、TC鄭L項(xiàng)目、攜海燕玉蘭本花園（二體期）將是滲本項(xiàng)目可裙預(yù)見的最曬主要競(jìng)爭(zhēng)著對(duì)手。競(jìng)爭(zhēng)聚菜焦競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)野目解析一季度愛二季船度慚三季度繼四季仿度一江季度脆二季度品三稠季度糾四季度首一季養(yǎng)度蛙二季度限三季裙度羅四季度競(jìng)爭(zhēng)分析蘋小結(jié)機(jī)會(huì)1尿——可玩與本項(xiàng)梅目產(chǎn)生代直接競(jìng)奔爭(zhēng)的項(xiàng)謹(jǐn)目減少問(wèn)題——販本項(xiàng)目在阿片區(qū)內(nèi)入斯市時(shí)間與瘦其它項(xiàng)目略沖突，將管會(huì)進(jìn)行客糖戶資源大讀戰(zhàn)，大量摩客戶分流機(jī)會(huì)2挑——競(jìng)稼爭(zhēng)對(duì)手造的整體明開發(fā)水深平不高但（TC府L轉(zhuǎn)型魄企業(yè)）分析問(wèn)巴題市場(chǎng)分娘析地塊與價(jià)抱值分析解決問(wèn)粉題項(xiàng)目發(fā)展亮戰(zhàn)略項(xiàng)目定位競(jìng)爭(zhēng)分您析客戶定字位產(chǎn)品定魔位規(guī)劃逐建議分析思廚路結(jié)果構(gòu)成項(xiàng)目分析基礎(chǔ)資料研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)鍵目標(biāo)的解盜題思路項(xiàng)目分檢析1—懇—位置17本項(xiàng)目實(shí)驗(yàn)中演學(xué)●●一中南山訓(xùn)分校商業(yè)中撒心（有抱向片區(qū)派偏移的狗趨勢(shì)）擬建中這的粵東控地區(qū)最到大的圖援書批發(fā)未市場(chǎng)規(guī)劃中秧的市汽乖車總站仗，20艦04年前10月勇設(shè)計(jì)招那標(biāo)距商業(yè)中補(bǔ)心5分鐘隨車程距車站、土圖書市場(chǎng)霉5分鐘車罩程本項(xiàng)目戴周邊生屆活、教勻育配套姨齊全，暴居住氛郵圍濃厚嗎，發(fā)展遙趨勢(shì)與霜200辣2年深上圳南山頃后海片跨區(qū)極其攻類似。北南西東東江明珠南面為麥學(xué)地東路及鎮(zhèn)在動(dòng)工項(xiàng)沙目北面為老美式住宅西鄰麥地彼南路，街洋邊商業(yè)以腔餐飲娛樂(lè)代為主東鄰部分頸村民住宅播，形象較確差指標(biāo)數(shù)據(jù)用地面積44000M2建筑面積14.4萬(wàn)M2住宅建面11萬(wàn)M2商業(yè)建面2.5萬(wàn)M2地下室3萬(wàn)M2車位比1：1（880）容積率3.8綠化率38%總戶數(shù)885戶項(xiàng)目分咱析2—菠—地塊卷指標(biāo)麥地南路TCL嘉茅園TCL翠戚園三環(huán)路黃田崗一骨橫路黃田崗路演達(dá)堤一路麥科特大沈道馬莊路雍逸園項(xiàng)目分析脅3——交疫通條件1、麥地蔑南路、三浩環(huán)路、麥央地東路以呆及演達(dá)路援等結(jié)成的低交通網(wǎng)絡(luò)井與其它區(qū)柿域具有較駐好的通達(dá)獸性。2、麥地航南路、麥膜地東路現(xiàn)掙?duì)罱ㄔO(shè)較瓦好，乃是袍麥地片區(qū)趟的形象大烈道3、隨著積城市規(guī)劃懲不斷發(fā)展仁，麥地片捎區(qū)逐漸成砍為置業(yè)熱薯點(diǎn)區(qū)域4、由于繁目前公交輩系統(tǒng)尚不貼健全，在帆項(xiàng)目后期即發(fā)展可以詞結(jié)合營(yíng)銷警做點(diǎn)文章本項(xiàng)目項(xiàng)目分肥析5—緊—限制向條件項(xiàng)目形象洽：由于項(xiàng)目拴前期處在勵(lì)調(diào)整階段母，工程進(jìn)譽(yù)度很長(zhǎng)一淹段時(shí)間處大于停滯狀糧態(tài)，給市舌場(chǎng)造成一普種不好的甚印象，這耕也是后期的宣傳工作賣的一個(gè)重膜點(diǎn)。資料來(lái)源部：被調(diào)查顧客戶印象妥反饋及實(shí)托景拍攝項(xiàng)目分蹤蝶析小結(jié)項(xiàng)目屬性幅1——位者于繁華商耐圈的直接祖輻射范圍朵/未來(lái)商痰業(yè)范圍內(nèi)面臨的問(wèn)購(gòu)題1——前期工程遍形象不好貴，需要改塔變客戶對(duì)膛項(xiàng)目的認(rèn)尼識(shí)項(xiàng)目屬斷性2—箭—適于掠長(zhǎng)期自帶主面臨的問(wèn)化題2——班項(xiàng)目不遠(yuǎn)答的地方競(jìng)半爭(zhēng)樓盤多面臨的問(wèn)會(huì)題3——客戶資源射爭(zhēng)奪激烈辜，需要挖異掘、尋找索更多客戶分析問(wèn)獨(dú)題解決問(wèn)題項(xiàng)目發(fā)展亮策略項(xiàng)目定悠位客戶定位產(chǎn)品定位夸規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)觸成市場(chǎng)分析地塊與價(jià)值分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析基礎(chǔ)資料研究客戶定位產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析實(shí)現(xiàn)市杯場(chǎng)目標(biāo)旺的解題搏思路威脅：市場(chǎng)片耳區(qū)競(jìng)爭(zhēng)持激烈未來(lái)1烤－2年銜內(nèi)片區(qū)遺樓盤供嫌應(yīng)量將猜放大與競(jìng)爭(zhēng)唉樓盤上鎖市時(shí)間列有疊加銷售慣性策、同質(zhì)化頃競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：位于麥期地南路斑旁，交麗通方便測(cè)，展示歲性強(qiáng)項(xiàng)目周佩邊教育策資源豐城富項(xiàng)目自疤身配套消良好園林景廟觀及車棄位比好劣勢(shì)：工程形象調(diào)較差片區(qū)暫肚時(shí)居住士氛圍不疲成熟1、2悉、3、罩4棟南戀臨交通亦主干道出，噪音構(gòu)較大公交車少減小劣勢(shì)辭，避免威京脅發(fā)揮優(yōu)杠勢(shì)，轉(zhuǎn)呆化威脅利用機(jī)中會(huì)，克丑服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)態(tài)勢(shì)，搶暈占機(jī)會(huì)利用周特邊成熟詢的配套艷資源截豆流客戶蜻；將項(xiàng)目自自身優(yōu)勢(shì)放嘩大傳遞給信客戶，針閱對(duì)目標(biāo)客共戶，直效瘦營(yíng)銷不斷制眾造新的地市場(chǎng)關(guān)邪注點(diǎn)，粥轉(zhuǎn)移注叢意力；可借助雍狗逸園、T吵CL項(xiàng)目濫采取搭便盒車策略，括截流客戶強(qiáng)調(diào)項(xiàng)囑目前景湖及升值泡空間；增強(qiáng)區(qū)做域性導(dǎo)倘示，引違導(dǎo)消費(fèi)SWO銅T分析打造高座附加值劣產(chǎn)品，裳制造產(chǎn)餃品的差糊異化；充分塑造盒和發(fā)揮項(xiàng)樂(lè)目自身優(yōu)廁勢(shì)機(jī)會(huì)：惠州城市小發(fā)展重心悼南移，現(xiàn)撒為熱點(diǎn)區(qū)遙域片區(qū)新鉆房入伙駕，周邊錫配套逐夜?jié)u完善萄，人氣蘇提升周邊市最政配套沙規(guī)劃完祝善項(xiàng)目定性定性背閥景：1）城市車快速發(fā)展拖；2）更恭新?lián)Q代規(guī)；3）城市獵功能劃分驚；4）城眨市重心商南擴(kuò)、怪居住人防口南移噸;5)商宏業(yè)賣場(chǎng)站有南移迷趨勢(shì)。城市發(fā)展降到一定程忌度、一定滔規(guī)模時(shí)，焦原有的中枯心已經(jīng)承珠載不了社貧會(huì)的壓力族，需要一逝個(gè)次中心跟或另外一尖個(gè)中心“茅卸載”，駛從城市現(xiàn)潮狀發(fā)展趨勤勢(shì)來(lái)判斷典：江北已甘逐漸成為圈城市新的癢市政文化銜中心；居固住中心向則兩個(gè)方向甘發(fā)展，東毅平成為新蚊居住中心論，麥地河覆南岸逐漸投成為城市瞞的次中心步。項(xiàng)目定炕性引領(lǐng)惠虎州[C桿LD]歇中央生榆活區(qū)CENT洲REL瓶IVIN組GDIST誦RICT項(xiàng)目定位惠州首刺席[新笑都市情郵景]生壺活街區(qū)□順應(yīng)烏惠州城蚊市發(fā)展繞及城市剝功能需蘿求，提浴升項(xiàng)目詳所在片卻區(qū)的綜披合競(jìng)爭(zhēng)郊力，項(xiàng)脊目需要袍樹立一府種：都市化現(xiàn)代化特色化主濃題個(gè)性化嫩的高尚生雕活街區(qū)□所謂儀的“情舊景式”伏生活區(qū)渴：是一饅種新興隱的城市惹居住概駛念，是顆城市發(fā)表展到一鏡定程度宮，出現(xiàn)驢的一種開嗓放式、膝多元素械組合的山生活空蠅間、生勇活方式，類似語(yǔ)于深圳織華僑城康、南山塵后海片天區(qū)、深紅圳福田肆中心南題CLD笛片區(qū)，擁但距離如原城市拾中心很出近。通過(guò)“怖都市情苗景式”翠，給項(xiàng)折目一個(gè)及明晰的押標(biāo)記，躺區(qū)分或能超越于加其他競(jìng)率爭(zhēng)項(xiàng)目宏（片區(qū)哨），提升物按業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力卸，爭(zhēng)取更篩大的市場(chǎng)瞧空間?；葜荨ば掠?xùn)天地■居住■第購(gòu)物■文慨化■餐飲■休閑國(guó)際風(fēng)看尚生活錦區(qū)、引債領(lǐng)城市侮新天地??城疫市生活決新天地??購(gòu)拔物、休谷閑新天瓜地??娛樂(lè)、攪餐飲新振天地致力打同造：惠璃州“C橋LD”蜘中央生重活區(qū)的惡標(biāo)志性世物業(yè)項(xiàng)目形象夜定位這里，陪將成為井這個(gè)城題市的旗漢幟。讓你的生嗓活成為別睛人旗幟。分析問(wèn)忽題解決問(wèn)鞋題項(xiàng)目發(fā)展害戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位善規(guī)劃建議分析思翼路結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析地塊與價(jià)值分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析基礎(chǔ)資料研究產(chǎn)品定位規(guī)劃建議分析思路結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位實(shí)現(xiàn)市限場(chǎng)目標(biāo)狐的解題柔思路階層富人階層中產(chǎn)階層普通階層成長(zhǎng)型穩(wěn)定型客戶主要構(gòu)成企業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)高層中小私營(yíng)業(yè)主、生意人、外私企中高層、政府中層、資深教師、醫(yī)生、金融業(yè)人士等處于事業(yè)上升期的青年白領(lǐng)、政府公務(wù)員、教師、醫(yī)生等泛公務(wù)員群體普通工薪階層、小生意者客戶特征屬多次置業(yè)，主要為體現(xiàn)自我價(jià)值和尋找歸屬感年齡30-50歲，家庭人口在3-5人，有繼續(xù)改善環(huán)境和體現(xiàn)身份的愿望，一次或多次置業(yè)均有年齡25-32歲，家庭人口2-3人，準(zhǔn)備結(jié)婚或結(jié)婚不久，租房或居住宿舍，目前收入較低，但增長(zhǎng)潛力大，屬首次置業(yè)年齡30-45歲，家庭人口3-5人，收入穩(wěn)定但增長(zhǎng)潛力不大，家庭負(fù)擔(dān)較大，目前租房或居住宿舍，改善居住環(huán)境的愿望較強(qiáng)，屬首次置業(yè)關(guān)注因素資源占有、社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品樓盤的均好性，著重社區(qū)環(huán)境、配套、戶型總價(jià)、便利性、配套價(jià)格、面積、便利性、配套置業(yè)特征自我意識(shí)強(qiáng)烈，期望明確，不容易被引導(dǎo)，對(duì)產(chǎn)品素質(zhì)十分挑剔自我意識(shí)較強(qiáng)烈，有強(qiáng)烈的好惡感，期望好的產(chǎn)品來(lái)提高生活素質(zhì)，但不夠具象注重工作和生活效率，期望不明確，容易被引導(dǎo)，大多尋求過(guò)渡產(chǎn)品，對(duì)新事物接受能力強(qiáng)注重功能性，追求數(shù)量與質(zhì)量并重的物業(yè)，期望較為明確，不太容易被引導(dǎo)，對(duì)新事物接受能力一般需求特點(diǎn)4房、5房、復(fù)式（6房）3房、4房、復(fù)式2房、3房、4房2房、3房極少是焦我們的屆目標(biāo)客賓戶部分是我濫們的目標(biāo)功客戶我們的目標(biāo)客戶基于市惠場(chǎng)客戶答群分析經(jīng)——惠成州市場(chǎng)承客戶分揀類本項(xiàng)目關(guān)問(wèn)聯(lián)客戶群災(zāi)體分析（憶AIO因胞素分析）客戶類型活動(dòng)（A）興趣動(dòng)機(jī)（I）觀點(diǎn)（O）中小私營(yíng)企業(yè)主家庭與社會(huì)生活追求品質(zhì)生活品位、安靜的生活政府中層鄰里往來(lái)，與原來(lái)生活的聯(lián)系體現(xiàn)身份，關(guān)注子女成長(zhǎng)與普通階層形成距離感企業(yè)中高層管理者家庭的生活追求豐富生活，關(guān)注子女成長(zhǎng)與工作的距離不能太遠(yuǎn)教師、醫(yī)生、金融等人士家庭生活改善生活環(huán)境生活配套齊全，安靜的生活，交通便利本地人社會(huì)生活，鄰里關(guān)系改善生活環(huán)境，認(rèn)可片區(qū)潛力配套齊全，交通便利項(xiàng)目周邊居民區(qū)域內(nèi)生活，鄰里關(guān)系改善生活環(huán)境片區(qū)情結(jié)來(lái)惠州5年以上的生意人家庭生活，朋友間互相往來(lái)改善生活環(huán)境生活配套齊全30歲左右白領(lǐng)自有的空間擁有自己的物業(yè)，脫離原來(lái)生活空間生活配套齊全，交通便利成長(zhǎng)中的白領(lǐng)家庭與社會(huì)生活提高生活素質(zhì)，追求品質(zhì)生活配套齊全，安靜生活，交通便利工作5年以下的公務(wù)員社會(huì)生活，朋友間互相往來(lái)改善生活環(huán)境，追求較高的生活素質(zhì)配套齊全，交通便利，與普通層有點(diǎn)差距本項(xiàng)目關(guān)燭聯(lián)客戶分取類客戶類型購(gòu)房主要關(guān)注點(diǎn)特征主力需求戶型契合度政府中層、企業(yè)中高層管理者（TCL集團(tuán)員工本屬于此類，但其本身有開發(fā)項(xiàng)目）安全、品質(zhì)、配套、景觀、交通、舒適度換房為主，改善居住條件，購(gòu)房偏向中大戶型3房/4房/復(fù)式單位★★★★★教師、醫(yī)生、金融等人士及項(xiàng)目周邊居民安全、品質(zhì)、配套、景觀、交通、舒適度、性價(jià)比對(duì)購(gòu)房有剛性需求，關(guān)鍵在于產(chǎn)品能否滿足其要求；往往會(huì)團(tuán)購(gòu)2房/3房/4房★★★★★來(lái)惠州5－8年的個(gè)體生意人、30歲左右白領(lǐng)、工作5年以下的公務(wù)員、本地人性價(jià)比、安全、交通、配套、歸屬感、升值潛力、付款方式中小戶型向大戶型過(guò)渡2房/3房/4房★★★☆成長(zhǎng)中的白領(lǐng)、企業(yè)員工、殼牌員工價(jià)格、升值潛力、配套、品質(zhì)、付款方式、交通較偏向中小戶型，中低樓層、要改善生活環(huán)境2房/3房★★中小私營(yíng)企業(yè)主及其他投資客等升值潛力、回報(bào)率、總價(jià)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、一般需求以大戶型為主企業(yè)主需求4房以上；投資客以小戶型為主★☆客戶定陳位—圖姥解核心客戶重要客縫戶游離客大戶偶得客戶成長(zhǎng)中的觀白領(lǐng)、企貢業(yè)員工、胃殼牌員工政府中層書、企業(yè)中捧高層管理隔者、教師克、醫(yī)生、驅(qū)金融等人悠士及項(xiàng)目煮周邊居民來(lái)惠州敬5－8總年的個(gè)比體生意標(biāo)人、3修0歲左吵右白領(lǐng)權(quán)、工作捏5年以醫(yī)下的公映務(wù)員、呢本地人中小私姓營(yíng)企業(yè)拉主及其兄他投資磨客等分析問(wèn)題解決問(wèn)辣題項(xiàng)目發(fā)展池戰(zhàn)略項(xiàng)目定首位客戶定位產(chǎn)品定媽位規(guī)劃脆建議分析思悉路結(jié)果構(gòu)述成市場(chǎng)分析地塊與價(jià)值分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析基礎(chǔ)資料研究分析思路結(jié)果構(gòu)成市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位客戶定位實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)纏目標(biāo)的解物題思路建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積97~1243.9~4.24~5.716~22.48~13主臥面積次臥面積陽(yáng)臺(tái)面積廚房面積衛(wèi)生間面積13.8~18.76~13.22.2~9.53.9~6.53.3~4.5建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥面積151~1604.2~5.14.8~5.320.2~2612.4~15.317.3~24次臥面積陽(yáng)臺(tái)面積廚房面積主臥衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間廚房10.8~16.98~115.4~8.24.8~7.23.6~5.25.4~6.3暢銷普通逮3房各功權(quán)能空間尺沈度暢銷大便3房各出功能空駁間尺度暢銷2房取各功能空劫間尺度市場(chǎng)案看例暢銷產(chǎn)品藝的功能尺楚度建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積70.56-873.45-4.24.5-5.3516.2-18.94.85-9主臥面積次臥面積陽(yáng)臺(tái)面積廚房面積衛(wèi)生間面積11.4-15.758.4-13.23-8.43.85-6.653.2-4.5建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥面積136~1684.4~64.5~6.323.9~3010~14.717.1~25次臥面積客廳陽(yáng)臺(tái)廚房面積公共衛(wèi)生間工人房主臥衛(wèi)生間10.1~147.5~184~8.43.5~510.53.8~5.7建筑面積廳開間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥面積191~2744.2~4.75.7~6.624.3~3112~19.216.4~21.6次臥面積客廳陽(yáng)臺(tái)主臥陽(yáng)臺(tái)廚房面積公共衛(wèi)生間主臥衛(wèi)生間9.6~17.68.7~12.93.2~9.37.3~10.34.2~5.45~7是否帶工人房是否為雙套房部分帶部分是暢銷4房垃各功能空話間尺度暢銷大粱戶型各振功能空辜間尺度市場(chǎng)案猾例暢銷產(chǎn)品趟的功能尺裝度片區(qū)市場(chǎng)駐暢銷戶型歌分析——丑戶型及銷緒售情況樓盤戶型面積（m2)總套數(shù)所占比例銷售情況世紀(jì)新天1*1*151.36-53.014010％售完2*2*177.01-79.5613633％剩余2套風(fēng)華世家2*2*169.588420％售完2*2*174.9307%剩余3套3*2*183.774210％售完南翠花園2*2*187.38406％剩余2套3*2*293.81-98.23406％剩余2套3*2*2104-10716626％剩余1套戶型特點(diǎn)戶型亮點(diǎn)朝向1.客廳方正實(shí)用2.功能完整3.動(dòng)靜分區(qū)1.主臥270度轉(zhuǎn)角落地窗2.雙陽(yáng)臺(tái)3.凸窗1.南向2.東、西、北向世紀(jì)新天斃——兩珍房?jī)蓮d兩棗衛(wèi)77m嚇2暢銷戶深型個(gè)案耐分析戶型特點(diǎn)戶型亮點(diǎn)朝向1.客廳方正實(shí)用2.功能完整3.動(dòng)靜分區(qū)1.主臥套書房2.雙陽(yáng)臺(tái)3.主臥六角觀景陽(yáng)臺(tái)4.凸窗主要朝向東北、西北向，部分南向風(fēng)華世家僅——兩喜房?jī)蓮d一斃衛(wèi)74m憑2暢銷戶云型個(gè)案集分析戶型特點(diǎn)戶型亮點(diǎn)朝向1.客廳方正實(shí)用2.功能完整3.動(dòng)靜分區(qū)1.入戶花園2.雙陽(yáng)臺(tái)3.主臥六角觀景陽(yáng)臺(tái)4.凸窗主要朝向東北、西北向，部分南向風(fēng)華世家造——兩蓄房?jī)蓮d一魂衛(wèi)69m采2暢銷戶型混個(gè)案分析戶型特點(diǎn)戶型亮點(diǎn)朝向1.客廳方正實(shí)用2.功能完整3.動(dòng)靜分區(qū)1.入戶花園2.雙陽(yáng)臺(tái)3.主臥六角觀景陽(yáng)臺(tái)4.凸窗主要朝向南向風(fēng)華世家雀——三右房?jī)蓮d一句衛(wèi)83m脈2暢銷戶型終個(gè)案分析戶型特點(diǎn)戶型亮點(diǎn)朝向1.客廳方正2.功能完整3.動(dòng)靜分區(qū)1.雙陽(yáng)臺(tái)2.凸窗主要朝向西向南翠花園眼——兩稱房?jī)蓮d一罵衛(wèi)87m稅2暢銷戶懷型個(gè)案味分析戶型特點(diǎn)戶型亮點(diǎn)朝向1.客廳方正2.功能完整3.動(dòng)靜分區(qū)1.雙陽(yáng)臺(tái)2.凸窗主要朝向南向南翠花擱園——襯三房窄兩廳一吊衛(wèi)10扣7m2暢銷戶詞型個(gè)案棒分析市場(chǎng)暢妖銷戶型寧分析小模結(jié)戶型共同特點(diǎn)1.方正實(shí)用，實(shí)用率高2.功能完整3.動(dòng)靜分區(qū)，各功能區(qū)間相對(duì)獨(dú)立戶型亮點(diǎn)共性1.大凸窗及轉(zhuǎn)角凸窗的應(yīng)用2.雙陽(yáng)臺(tái)的應(yīng)用即生活陽(yáng)臺(tái)的應(yīng)用特性1.部分樓盤開始出現(xiàn)入戶花園2.部分樓盤開始出現(xiàn)觀景大陽(yáng)臺(tái)戶型朝向1.兩房朝向大部分不是很好，兩房的銷售與朝向關(guān)聯(lián)度不是很大，很大部分客戶只是過(guò)渡2.小三房朝向基本向南，小三房的銷售與朝向關(guān)聯(lián)度很大，選擇此類戶型客戶基本上是長(zhǎng)期自住為主，對(duì)這方面的要求很高項(xiàng)目戶型集修改建議襪1修改原則壇：增加項(xiàng)目邁競(jìng)爭(zhēng)力;迎合市幣場(chǎng)需求紅；增加更多尋的亮點(diǎn)為炕價(jià)格提供烈支撐；不會(huì)有大臘的結(jié)構(gòu)調(diào)還整。修改建議敵：將原來(lái)愈大門入深口封閉望，黑色忍陰影處曾改為工棗人房；藍(lán)色部位余改為入戶動(dòng)花園；紫色部阿位即原賀工人房生位置改寨為廚房懂；黃色陰影盆部位改為饑生活陽(yáng)臺(tái)（以上是慨依據(jù)市場(chǎng)碼需求初步夏建議，是劈燕否可行還盞要依據(jù)工毒程結(jié)構(gòu)可棗行性來(lái)定峰。）項(xiàng)目戶型布修改建議懼2修改原電則：增加項(xiàng)鴉目競(jìng)爭(zhēng)富力;迎合市蹄場(chǎng)需求閱；增加更仗多的亮喊點(diǎn)為價(jià)擊格提供頑支撐；不會(huì)有大舌的結(jié)構(gòu)調(diào)閑整。修改建議柏：將原大門骨入口封閉辱，黃色范壩圍改為衛(wèi)國(guó)生間;將藍(lán)色錄范圍改槽為入戶押花園，腳從箭頭奧處進(jìn)，羅經(jīng)過(guò)入圍戶花園雁到客廳卡；將將原獅來(lái)衛(wèi)生箏間位置抱，也就慨是紫色難范圍改爬為廚房霉，黃線耀陰影部促分為生細(xì)活陽(yáng)臺(tái)冒。（以上是趨依據(jù)市場(chǎng)鼠需求初步暫建議，是影否可行還東要依據(jù)工葛程結(jié)構(gòu)可赴行性來(lái)定侵。）二期四房三房競(jìng)爭(zhēng)雍逸園直駱接競(jìng)爭(zhēng)1、2期戶型表建筑面積套數(shù)比二、三房110㎡~151㎡65.5%四房146㎡~192㎡30%五房180㎡~213㎡3.5%五房以上277㎡1%雍逸園產(chǎn)修品配比雍逸園像以舒適廢型的3恨房、4情房為主描力戶型廈，銷售磨順暢本項(xiàng)目熱的戶型屯定位以聾雍逸園餃為參考佛，面積佩適當(dāng)縮資小，形糧成差異戶型面積區(qū)間套數(shù)比（約）二房70－755％80－8510％三房105-11530％115-12530％四房135－14010％145－160（躍式）10％復(fù)式160－2005％三房競(jìng)爭(zhēng)TCL翠滾園間接競(jìng)劉爭(zhēng)TCL棵翠園產(chǎn)巖品配比總價(jià)面積11萬(wàn)15萬(wàn)19萬(wàn)23萬(wàn)27萬(wàn)30萬(wàn)60堪70腰80懂90招10雅01想10沸120它130爪140跪15稱016錦017膽01宅80艷190懸20040萬(wàn)50萬(wàn)35萬(wàn)3房4房5房2房3房4房復(fù)式3房4房復(fù)式TCL掛翠園雍逸園本項(xiàng)目2房產(chǎn)品定天位戶型定位缸建議戶型面積區(qū)間套數(shù)比（約）送結(jié)構(gòu)面積產(chǎn)品亮點(diǎn)及創(chuàng)新點(diǎn)建議凸窗露臺(tái)衣帽間（工人房）入戶花園二房65－705％70－8010％三房90-10025％110-12035％四房120-13010％130－145（躍式）5％復(fù)式150－1805％東江明厚珠（二期或誘者是三期發(fā)）戶型配造比及戶樸型功能嚷設(shè)計(jì)建寶議戶型定筋位原則蠢:1)迎合滅市場(chǎng)需求輔；2）避這免同質(zhì)巨化競(jìng)爭(zhēng)紋；3）制造介戶型亮點(diǎn)組，為物業(yè)貿(mào)價(jià)格提供盒支撐點(diǎn)；由于二渾期產(chǎn)品限基本定慰位，為膽產(chǎn)品價(jià)墓格提供哀支撐，婚盡可能私在產(chǎn)品尺細(xì)節(jié)上鍋?zhàn)鞒鱿鄡攽?yīng)的調(diào)籌整，使玻其更符漂合市場(chǎng)那需求。產(chǎn)品規(guī)劃殿建議外立面及醫(yī)建筑風(fēng)格崖建議產(chǎn)品亮點(diǎn)濾建議根據(jù)市犁場(chǎng)供應(yīng)班特點(diǎn)，瀉客戶消羽費(fèi)需求趣及產(chǎn)品蔥發(fā)展趨晚勢(shì)，另止外，依民據(jù)關(guān)聯(lián)岸客戶對(duì)互項(xiàng)目的糧期望（桂項(xiàng)目應(yīng)磚該具有射現(xiàn)代感泉，但不晴失穩(wěn)重格，產(chǎn)品顛在功能端上應(yīng)該掘具有超律前性，輸不至于采在一段索時(shí)間內(nèi)感落伍。注），現(xiàn)陜對(duì)項(xiàng)目淋產(chǎn)品提木出如下蛙規(guī)劃建航議，以杏期待產(chǎn)框品更具往競(jìng)爭(zhēng)力懼。為后林期價(jià)格癢價(jià)值點(diǎn)懼提供支炮撐。具絹體建議將如下：市場(chǎng)樓導(dǎo)盤外立魄面縱觀市場(chǎng)建靠筑外立唱面點(diǎn)評(píng)掃：多數(shù)外立降面顏色相嚷對(duì)比較沉權(quán)，沒有足究夠的視覺津沖擊力；外立面完風(fēng)格無(wú)起明顯特烘征；風(fēng)華世家愉園花吐園世紀(jì)新天麗園新村項(xiàng)目一看期外立雙面沒有敗出彩的劫地方。堤建議后單期物業(yè)練發(fā)展中站能夠做蒙出相應(yīng)陰的突破訊，從色疤彩、外剛立面上膠從片區(qū)麻物業(yè)中象凸現(xiàn)出炎來(lái)。外立面玻設(shè)計(jì)建蹲議——遣現(xiàn)代風(fēng)碗格商業(yè)外譯立面設(shè)朵計(jì)建議該——商寬業(yè)氣息延、大氣目前：1）商業(yè)蠶外立面與討其定位不踏符；2）商鍬業(yè)昭示持性不強(qiáng)晨；3）與別商業(yè)經(jīng)境營(yíng)賣場(chǎng)叉經(jīng)營(yíng)要鈔求有些毛不符。商業(yè)廣喘場(chǎng)——揪聚集人攪氣、烘宰托商業(yè)勵(lì)氛圍（市場(chǎng)圖糕片，僅供總參考?。┬蓍e購(gòu)物環(huán)境園林商業(yè)廣場(chǎng)深——聚集禽人氣、烘土托商業(yè)氛制圍（市場(chǎng)左圖片，臥僅供參陸考！）氛圍展示形象商業(yè)廣場(chǎng)愁——聚集毫人氣、烘監(jiān)托商業(yè)氛稿圍（市場(chǎng)圖丹片，僅供平參考?。┥虡I(yè)廣場(chǎng)練——聚集臺(tái)人氣、烘滾托商業(yè)氛苦圍（市場(chǎng)圖射片，僅供童參考?。┵?gòu)物環(huán)塘境是商宜家和客輸戶共同霸關(guān)注的島問(wèn)題！產(chǎn)品亮點(diǎn)侍建議以入戶花峰園為特色險(xiǎn)，即改善姐了不規(guī)則曠平面對(duì)戶視型的影響厭，又為戶友內(nèi)外提供笨了一個(gè)過(guò)乎渡性空間奮，也適合野匯刻、小捆憩、綠化聾等多種功比能的使用茂，豐富了府居民的生房誠(chéng)活內(nèi)容送入戶花窮園兩層高露宰臺(tái)/送實(shí)張惠增加入揚(yáng)戶花園箏/提供俗一個(gè)半公戶外的部活動(dòng)空宇間/送稍面積產(chǎn)品亮乓點(diǎn)建議送露臺(tái)戶型舒襯適性提貸升：錯(cuò)朽層躍式說(shuō)明：提生供一種空魄間上的變絡(luò)化，強(qiáng)調(diào)電戶內(nèi)公共軋區(qū)域與私欲密空間的春區(qū)分，提裂供給住戶烏一種更富背趣味的居立住情景和唉尊貴感。門躍式適用類于大戶型籍，錯(cuò)層復(fù)束式在中小網(wǎng)戶型中都遍可用。躍式戶廣型錯(cuò)層空間（送面掛積或打究造空中街TH的皇復(fù)式空刮間）凸窗室內(nèi)空間筋卻有所擴(kuò)癢大，窗臺(tái)伍可以小坐仆，可以擺胡放陳設(shè)，縮慧也可以通礎(chǔ)過(guò)焦距調(diào)率整成為梳腐妝臺(tái)或?qū)懎h(huán)字臺(tái)，具瞎有很大的樓使用價(jià)值催。產(chǎn)品亮點(diǎn)埋建議多用間嬌設(shè)計(jì)，散使居室院使用增貸添靈活客性，提網(wǎng)供多種夕實(shí)用可室能，讀騾書、家啞務(wù)、健拖身、臨羨時(shí)居住懲……可筋變的空沃間體現(xiàn)剝居住的抖個(gè)性個(gè)性化空濱間產(chǎn)品亮點(diǎn)薄建議價(jià)格定位均價(jià)(芬PRI喂CE)28002600240年0300化022002000南山美公地雍逸園惠澤南析苑世紀(jì)新天麗園新村TCL項(xiàng)跳目東江明珠憤（一期）品質(zhì)(響QUA祥L(zhǎng)IT戚Y)南翠花天園風(fēng)華世家采取低開黃高走策略晶，以低于托均價(jià)的特搞殊價(jià)格入絲式市，通過(guò)紗產(chǎn)品和價(jià)甲格優(yōu)勢(shì)完飄全戰(zhàn)勝雍覆逸園和翠兄園，截流搬部分客戶摩；銷售高餓潮，將均價(jià)砍提升至260行0元以拼上/平厲方米；最終實(shí)廣現(xiàn)整體均糠價(jià)約2脅600勾－27現(xiàn)00元銅/平方殘米，爭(zhēng)姥取突破270胞0元/平方綱米；東江明傾珠雍逸園地塊價(jià)值蘇對(duì)比TCL狠翠園東江明潤(rùn)珠（二協(xié)期）（數(shù)據(jù)截超至200鏟5年8月畢9日）定價(jià)步驟敲：項(xiàng)目分析選擇可比板對(duì)象權(quán)重打驕分加權(quán)求思值核心均紡價(jià)價(jià)格修正具體的定質(zhì)價(jià)過(guò)程、鐘價(jià)格策略色及定價(jià)報(bào)塊告在后期宰營(yíng)銷執(zhí)行竟過(guò)程中會(huì)鵝逐步提交女，在此不國(guó)作詳細(xì)闡熔述。最后內(nèi)軌部打分釘、求調(diào)市價(jià)差、市得出執(zhí)犯行價(jià)格卵表。項(xiàng)目名稱：

雍逸園內(nèi)容細(xì)分內(nèi)容權(quán)重對(duì)比分值加權(quán)分值地理

位置

(45%)

環(huán)境升值前瞻5%1.030.0515生活氣氛2%1.010.0202人文環(huán)境2%1.010.0202自然環(huán)境（噪音、污染）3%10.03治安狀況2%1.010.0202區(qū)域印象3%1.010.0303交通公共交通、小區(qū)專車5%1.010.0505周邊道路、交通管制5%1.010.0505配套教育5%10.05購(gòu)物5%1.020.051醫(yī)療3%10.03休閑5%1.020.051樓盤本體

素質(zhì)(35%)

景觀7%1.020.0714平面設(shè)計(jì)朝向、通風(fēng)、采光5%1.020.051結(jié)構(gòu)、實(shí)用、有新意7%10.07規(guī)模3%0.980.0294設(shè)備（智能化、消防）2%10.02裝修（地、面、廚、衛(wèi)、窗、門）2%10.02外觀（大堂、會(huì)所）2%10.02車位3%1.010.0303層高2%10.02實(shí)用率2%0.990.0198物業(yè)管理

品牌2%10.02收費(fèi)3%0.990.0297質(zhì)量承建商2%10.02發(fā)展商3%0.980.0294工程形象目前工程進(jìn)度5%0.960.048營(yíng)銷包裝營(yíng)銷包裝5%0.970.0485均價(jià)2480合計(jì)1.0029對(duì)比均價(jià)2487.192項(xiàng)目對(duì)比蟻權(quán)重打分云求相對(duì)核槳心均價(jià)之毛雍逸園住宅價(jià)格根據(jù)市席場(chǎng)比較累法得出磁市場(chǎng)核田心均價(jià)肺：238邊0元/核平方米根據(jù)項(xiàng)目近預(yù)期目標(biāo)饒結(jié)合項(xiàng)目攝實(shí)際情況傘，通過(guò)其條它產(chǎn)品亮溝點(diǎn)、營(yíng)銷壺包裝提升簽銷售節(jié)奏餐的控制。我們建議欄入市價(jià)格：2399殖元/平方物米最后實(shí)現(xiàn)浸總體均價(jià)：2600斗以上元/蜜平方米（市場(chǎng)榮比較價(jià)敬格與目抱標(biāo)價(jià)格喚的差別粉需要后景期包裝垮及產(chǎn)品浸調(diào)整、現(xiàn)改造的彎支撐！小）商業(yè)價(jià)格□采用市鍛場(chǎng)比較趁、收益錄還原法確定項(xiàng)淹目?jī)r(jià)格對(duì)片區(qū)未臣來(lái)租金水額平預(yù)測(cè)：況1F：8謎0-10聰0元/㎡太，2F：魚50-6沖0元/㎡鈴，3F：臉30-4跨0元/㎡□.按照惠景城區(qū)房地臨產(chǎn)常用貼殿現(xiàn)率8%懂進(jìn)行收益呢還原，計(jì)鏡算得出當(dāng)粗前銷售價(jià)屯格應(yīng)為：1F：1引5000劉元/㎡遍，2F：施9000盲元/㎡賓，3F：嚼5250陡/㎡□考慮商旺業(yè)整體憐形象檔違次提升倒以及業(yè)救態(tài)規(guī)劃疑優(yōu)化，扮同時(shí)運(yùn)仰用適當(dāng)俯的銷售航模式進(jìn)貧行銷售鹽，未來(lái)戚價(jià)值表雕現(xiàn)將在講當(dāng)前價(jià)焰格基礎(chǔ)碑上有一樂(lè)定程度憶的提高異，修正抵為：1F：食180俗00-健200脈00元腰/㎡，2F：1茶0000安-120體00元直/㎡，3F：稱600咬0-7餓000襖/㎡（在營(yíng)嬸銷具體都執(zhí)行過(guò)給程中中搬原逐漸串提交定會(huì)價(jià)報(bào)告動(dòng)）基于附加闊目標(biāo)的創(chuàng)距新整合工作流程基于市場(chǎng)給目標(biāo)的定衣位思路附加目誰(shuí)標(biāo)中原對(duì)儀于發(fā)展私商目標(biāo)找的理解市場(chǎng)目標(biāo)快速成功銷售開盤后60天內(nèi)銷售30％10個(gè)月銷售率達(dá)90％分解重塑項(xiàng)目跌市場(chǎng)形象膽，建立市護(hù)場(chǎng)信心提升項(xiàng)往目形象蔑，最終介實(shí)現(xiàn)價(jià)雄值最大長(zhǎng)化：住騙宅價(jià)格華達(dá)到2決600構(gòu)以上元瀉/平方發(fā)米，商狀業(yè)整體味均價(jià)達(dá)謊到11撞000冰元/平護(hù)方米。蒙將項(xiàng)目樣提升為咬片區(qū)標(biāo)緣瑞志性物察業(yè)。招商與住飛宅銷售同驢步『新行業(yè)』社會(huì)創(chuàng)新技術(shù)創(chuàng)新『舊行業(yè)』中國(guó)企膽業(yè)的“蝴創(chuàng)新矩成陣”當(dāng)今中國(guó)禁企業(yè)的創(chuàng)獨(dú)新大多聚兼集在“新行業(yè)木——社會(huì)染創(chuàng)新”象限房地產(chǎn)炮企業(yè)成為了螞舊行業(yè)霉中極少瘡正在進(jìn)霞行創(chuàng)新材實(shí)踐的四代表基本觀住點(diǎn)1：怕創(chuàng)新是款建立影包響力的吹必由之關(guān)路萬(wàn)科系瓦列產(chǎn)品佳兆業(yè)·可園移動(dòng)通鍬信（技