北京中糧某地產(chǎn)長陽半島快速開發(fā)成功案例27

北京——中糧萬科長陽半島快速開發(fā)成功案例2010.8.24第一頁，共二十八頁。區(qū)位京開高速京石高速南五環(huán)南四環(huán)☆☆臨近京石高速和南五環(huán)房山線今年年底試運(yùn)行，臨近長陽站長陽半島占據(jù)長陽1號、5號地，其余地塊被中鐵、城建、建工、首開等開發(fā)商占據(jù)。長陽地區(qū)堪稱“國企集合地”2第二頁，共二十八頁。序號宗地名稱土地面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)成交價(jià)(萬元)樓面價(jià)(元/㎡)受讓單位成交日期1長陽西站1、2號地505630.5293778925783151北京創(chuàng)新建業(yè)地產(chǎn)投資有限公司和中創(chuàng)置業(yè)有限公司聯(lián)合體2010年2月24日2房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)3號地10450715799298319.166223北京萬科企業(yè)有限公司和中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司聯(lián)合體2010年5月18日3房山區(qū)房山線長陽站8號地1509911869481402117500北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司2010年5月18日4房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地（中小套型普通商品住房）1664952395071460006096中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2010年5月20日5房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)2號地及3號地4083565248581707533253北京首都開發(fā)股份有限公司2010年5月20日6房山區(qū)長陽鎮(zhèn)廣陽新城地42422.8960998.77134002197北京玉亭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年6月18日7長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地225998.3341461.22200006443北京中糧萬科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年9月7日8長陽鎮(zhèn)起步區(qū)5號地338054511700.12930005726北京中糧萬科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年9月28日9長陽鎮(zhèn)起步區(qū)4號地290446.4363791.31510004151北京城建投資發(fā)展股份有限公司2009年9月30日土地09、10年房山區(qū)主要地塊成交情況，放量很大，總建面達(dá)到270萬方，大開發(fā)商入駐3第三頁，共二十八頁。總規(guī)86萬平大盤，一期以90平三居和80平兩居為主，已與宣武區(qū)教委簽約引入學(xué)校會(huì)所28層高板9層低板會(huì)所一期28層高板4第四頁，共二十八頁。推案情況7月24日首次突出1#（216套）、5#（100套）、6#（90套）、7#（448套），共854套房源1#、7#樓未28層高板，5#、6#為9層低板2010年7月24日開盤，共推854套房源，戶型面積擁有50.82-72.9㎡一居，共10套82.25-94.04㎡二居，共676套91.76-94.04㎡三居共168套純剛需產(chǎn)品5第五頁，共二十八頁。市場表現(xiàn)相比3-4月高點(diǎn)降價(jià)15%左右獲得熱銷，北京萬科長陽半島854套房源開盤即售罄，成交均價(jià)13657元/㎡（報(bào)2000元/㎡精裝修）總銷10個(gè)億月份成交面積(㎡)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/㎡)成交金額(元)2010年08月17,11619213,679234,137,0002010年07月55,93562813,650763,507,900總計(jì)73,05182013,657997,644,900截至2010年8月24日網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)6第六頁，共二十八頁。重要節(jié)點(diǎn)由于項(xiàng)目總建86萬方，整體規(guī)模較大，定位與方案階段花了較長時(shí)間，因此從拿地到取得用地規(guī)劃許可證時(shí)間較長，但由于北京正負(fù)零即可銷售，拿地——銷售周期為320天重要節(jié)點(diǎn)2009-9-72010-1-12010-4-12010-6-15-2010-7-3土地取得時(shí)間奠基開工時(shí)間銷售中心開放登記蓄水萬科中糧長陽半島總建86萬方項(xiàng)目用地長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地、5號地分別于2009.9.7、2009.9.28取得2010-1-1舉行項(xiàng)目奠基儀式銷售中心、樣板區(qū)使用萬科中糧假日風(fēng)景市區(qū)接待中心意向購買客戶需在6月15日至7月3日登記，可享受優(yōu)惠用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證工程施工許可證預(yù)售許可證分別于2010.7.9、2010、8.3核發(fā)1#、2#住宅樓用地規(guī)劃許可證分別于2010.7.9、2010、8.3核發(fā)1#、2#住宅樓工程規(guī)劃許可證于2010年7月21日取得1#、5#、6#、7#樓工程施工許可證于2010年7月24日取得1#、5#、6#、7#樓預(yù)售許可證重要節(jié)點(diǎn)2010-7-92010-7-92010-7-212010-7-247第七頁，共二十八頁。開發(fā)五證房地產(chǎn)開發(fā)五證拿地2009.9.7用地規(guī)劃許可證2010.7.9工程規(guī)劃許可證2010.7.98第八頁，共二十八頁。開發(fā)五證房地產(chǎn)開發(fā)五證工程施工許可證2010.7.21商品房預(yù)售許可證2010.7.249第九頁，共二十八頁?？焖匍_發(fā)成功要素核心問題：2009年9月拿地，2010年才7月才相繼取得用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證的前提下，為什么萬科中糧長陽半島在2010年7月就能開盤，并取得熱銷？

——北京萬科中糧長陽半島快速開發(fā)成功要素總結(jié)利用現(xiàn)成的樣板體驗(yàn)區(qū)節(jié)約了樣板體驗(yàn)區(qū)的施工時(shí)間為開盤前蓄客提供了足夠的時(shí)間同時(shí)節(jié)約成本，為項(xiàng)目低價(jià)銷售提供支撐包括內(nèi)部、外部具有默契度團(tuán)隊(duì)的移植嫁接萬科中糧長陽半島項(xiàng)目對于萬科中糧假日風(fēng)景項(xiàng)目包括內(nèi)部、外部具有默契度團(tuán)隊(duì)的移植嫁接企業(yè)基礎(chǔ)制度、標(biāo)準(zhǔn)化體系的完善10第十頁，共二十八頁?？焖匍_發(fā)成功要素萬科：與信任的供應(yīng)商持續(xù)合作，戰(zhàn)略供應(yīng)商的培養(yǎng)沉淀美的空調(diào)：萬科全國精裝房指定供應(yīng)商安信地板：萬科集團(tuán)地板戰(zhàn)略供應(yīng)商方太廚房電器、日立電梯……工作的前置、并行與交叉樣板房精裝修設(shè)計(jì)單位、裝飾、部品部件材料定樣、施工單位確定前置售樓處及樣板間精裝修施工的前置采購及分包單位招標(biāo)工作的前置利用現(xiàn)成樣板體驗(yàn)區(qū)前置客戶積累工作核心問題：2009年9月拿地，2010年才7月才相繼取得用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證的前提下，為什么萬科中糧長陽半島在2010年7月就能開盤，并取得熱銷？

——北京萬科中糧長陽半島快速開發(fā)成功要素總結(jié)11第十一頁，共二十八頁?？焖匍_發(fā)成功要素萬科中糧長陽半島項(xiàng)目由于項(xiàng)目前期方案、報(bào)批報(bào)建進(jìn)度有問題，為了能盡早實(shí)現(xiàn)開盤，利用萬科中糧假日風(fēng)景現(xiàn)成樣板體驗(yàn)區(qū)，在萬科中糧假日風(fēng)景設(shè)置售樓處與樣板房萬科中糧假日風(fēng)景萬科中糧長陽半島京石高速三環(huán)四環(huán)五環(huán)12第十二頁，共二十八頁?？焖匍_發(fā)成功要素由于項(xiàng)目方案時(shí)間較長，在項(xiàng)目實(shí)地工程及樣板段未能及時(shí)呈現(xiàn)的情況下，臨時(shí)售樓處設(shè)置于萬科中糧假日風(fēng)景·紫苑，其實(shí)景為現(xiàn)成的大樣板段，大大提升效率選擇現(xiàn)成的萬科中糧假日風(fēng)景·紫苑作為其大樣板段，2010.4.1即開放售樓中心開始積累客戶在項(xiàng)目樣板段及工程進(jìn)度來不及為開盤前蓄水提供足夠的時(shí)間，萬科中糧采用現(xiàn)成的項(xiàng)目作為大的樣板段的策略，值得借鑒，但前提是同一城市、同一區(qū)域有同類型的多項(xiàng)目在操作長陽半島的臨時(shí)售樓處設(shè)在紫苑的現(xiàn)場，已交房的小區(qū)和道路規(guī)劃對客戶殺傷力較大13第十三頁，共二十八頁?？焖匍_發(fā)成功要素由于萬科中糧長陽半島所有854套房源均為100㎡以下純剛需產(chǎn)品，此類產(chǎn)品客戶對于公共空間敏感度相對較低。因此，萬科中糧長陽半島項(xiàng)目采臨時(shí)售樓處，在臨時(shí)售樓處談判區(qū)的窗外就是紫苑待交房的實(shí)景園區(qū)，即節(jié)約樣板段費(fèi)用，且實(shí)景景觀更具有說服力14第十四頁，共二十八頁?？焖匍_發(fā)成功要素紫苑待交房狀態(tài)的實(shí)景小區(qū)15第十五頁，共二十八頁?？焖匍_發(fā)成功要素小區(qū)內(nèi)的一些細(xì)節(jié)16第十六頁，共二十八頁?？焖匍_發(fā)成功要素小區(qū)的一些中式小品

17第十七頁，共二十八頁。石磚涂料快速開發(fā)成功要素臨路的外立面選用的石磚，墻體的外立面選用的類似形態(tài)的涂料，控制成本，又不失品質(zhì)感18第十八頁，共二十八頁?？焖匍_發(fā)成功要素中式入戶大堂和較高品質(zhì)感的石材門廊19第十九頁，共二十八頁。已安裝好的門鈴門擋可放東西的臺面快速開發(fā)成功要素精細(xì)化——精裝修已經(jīng)安裝好門鈴和門擋，在郵件箱下面增設(shè)了一個(gè)臺面20第二十頁，共二十八頁?？焖匍_發(fā)成功要素不增加成本的前提下為剛需客戶提升附加值——90平的樣板間，從墻體內(nèi)偷空間，打造出了一個(gè)衣柜21第二十一頁，共二十八頁?？焖匍_發(fā)成功要素成熟團(tuán)隊(duì)的移植與嫁接——在萬科中糧假日風(fēng)景項(xiàng)目中配合已形成較高默契度的團(tuán)隊(duì)在新項(xiàng)目萬科中糧長陽半島中的移植與嫁接提升開發(fā)運(yùn)營效率中糧萬科·長陽半島投資商：中糧集團(tuán)、萬科集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)：北京中糧萬科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總包：三元建設(shè)銷售代理：北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司建筑設(shè)計(jì)：北京市建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)公司：北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司……中糧萬科·假日風(fēng)景投資商：中糧集團(tuán)、萬科集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)：北京中糧萬科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總包：三元建設(shè)銷售代理：北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司建筑設(shè)計(jì)：北京市建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)公司：北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司……22第二十二頁，共二十八頁?？焖匍_發(fā)成功要素企業(yè)基礎(chǔ)制度的完善、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系——是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)的基礎(chǔ)萬科集團(tuán)流程效率的完善三級計(jì)劃體系的完善集團(tuán)各階段基準(zhǔn)工期實(shí)施的持續(xù)推進(jìn)成果體系工作的完善標(biāo)準(zhǔn)化工作的完善數(shù)據(jù)庫建設(shè)工作的完善信息化平臺建設(shè)工作的完善人才培養(yǎng)基礎(chǔ)工作的持續(xù)推進(jìn)考核體系建設(shè)工作——制定項(xiàng)目開發(fā)全流程各環(huán)節(jié)的輸入輸出標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間節(jié)點(diǎn)的考核，明確責(zé)任和獎(jiǎng)懲，提升效率23第二十三頁，共二十八頁?？焖匍_發(fā)成功要素戰(zhàn)略供應(yīng)商的培養(yǎng)與沉淀

萬科：與信任的供應(yīng)商持續(xù)合作“萬科：與信任的供應(yīng)商持續(xù)合作對于合作穩(wěn)定的供應(yīng)商,萬科的策略是持續(xù)合作。以電梯為例,萬科的電梯供應(yīng)商為日立和通力,十幾年的合作關(guān)系讓我們彼此互為信任并滲透雙方的公司價(jià)值。日立電梯還根據(jù)萬科的項(xiàng)目進(jìn)行了許多產(chǎn)品的深化設(shè)計(jì),如電梯裝修的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì),改變了以往電梯企業(yè)先提供轎廂,開發(fā)商再做出裝修方式設(shè)計(jì),之后由電梯企業(yè)將設(shè)計(jì)方案實(shí)現(xiàn)的復(fù)雜工作程序?，F(xiàn)在萬科只需根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn),從日立電梯標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品中選擇不同裝修檔次、形式的產(chǎn)品即可,降低了采購成本,減少了工作周期,實(shí)現(xiàn)了雙贏。在價(jià)格沒有大幅上升和質(zhì)量沒有大幅下降的情況下,合作仍將持續(xù),原因是雙方在價(jià)格、服務(wù)、企業(yè)價(jià)值滲透方面磨合良好?！f科集團(tuán)某高管”24第二十四頁，共二十八頁。選好供方：萬科已建立戰(zhàn)略供應(yīng)商：加大對供方資源提升的管理，安信地板、方太廚具、日立電梯等一批有能力、有實(shí)力、信譽(yù)良好的供方單位已經(jīng)陸續(xù)成為萬科的戰(zhàn)略供應(yīng)商；用本土有較高知名度和認(rèn)可度的供方：北京項(xiàng)目用北京建筑設(shè)計(jì)院、北京思源經(jīng)紀(jì)等本土有較高知名度和認(rèn)可度的供方，提升效率和保障；萬科基本實(shí)現(xiàn)了“一個(gè)項(xiàng)目用70％合作過的和30％戰(zhàn)略供方的目標(biāo)”；用好供方：有雙贏和換位思考的工作方法，在項(xiàng)目管理過程中對供方給予支持配合；在合作履行過程中，加強(qiáng)與供方配合與溝通，給供方一個(gè)平等的工作環(huán)境；萬科已建立了與供方高層定期溝通的機(jī)制；公平、公正地做好供方履約和后評估工作，及時(shí)對供方庫更新，完善供方數(shù)據(jù)庫；快速開發(fā)成功要素戰(zhàn)略供應(yīng)商的培養(yǎng)與沉淀

萬科：選好供方、用好供方25第二十五頁，共二十八頁?？焖匍_發(fā)成功要素工作的前置、并行與交叉工作的前置、并行與交叉樣板房精裝修設(shè)計(jì)單位、裝飾、部品部件材料定樣、施工單位三元建設(shè)的確定等工作前置售樓處及樣板間精裝修施工的前置：由于項(xiàng)目2010年7月才獲得用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證，現(xiàn)場樣板段及樣板房的工程進(jìn)度無法滿足開盤銷售的要求，因此中糧萬科長陽半島銷售中心及樣板體驗(yàn)區(qū)設(shè)置于中糧萬科假日風(fēng)景，可提前做售樓處及樣板間精裝修施工，不受施工許可證的限制利用戰(zhàn)略供應(yīng)商資源庫，采購及分包單位招標(biāo)工作的前置利用現(xiàn)成樣板體驗(yàn)區(qū)前置客戶積累工作，在2010年4月1日尚未取得用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證的前提下即開放銷售中心和樣板間、樣板體驗(yàn)區(qū)實(shí)現(xiàn)客戶積累26第二十六頁，共二十八頁。TheEnd27第二十七頁，共二十八頁。內(nèi)容總結(jié)北京——中糧萬科長陽半島。區(qū)位。北京創(chuàng)新建業(yè)地產(chǎn)投資有限公司