地產(chǎn)開發(fā)與運營政策梳理研究

地產(chǎn)開發(fā)與運營政策梳理研究1戰(zhàn)略發(fā)展中心2015年01月第一頁，共六十四頁。《地產(chǎn)開發(fā)與運營政策》使用說明書作者：姜大利版本：V10.0更新日期：2015-01-07內(nèi)容提示：地產(chǎn)政策、產(chǎn)業(yè)政策、招商重大事件、城市重點項目、招商政策體系借鑒編制目的：地產(chǎn)代表一個時代，維“GDP時”代、地產(chǎn)“黃金”時代已經(jīng)過去，有待尋找更為契合地產(chǎn)公司、地方政府、社會資本、金融機構(gòu)、專業(yè)運營機構(gòu)之間更為合適、穩(wěn)妥、互惠的合作發(fā)展模式，特此編制《地產(chǎn)開發(fā)與運營政策數(shù)據(jù)庫》有效期：以政策的有效期為準(zhǔn)，詳見具體政策

2政策重大事件重點項目政策借鑒10940321第二頁，共六十四頁。KEY……WORDS：保持持續(xù)活力3協(xié)同發(fā)展城鎮(zhèn)化土地流轉(zhuǎn)社會資本生態(tài)發(fā)展人文發(fā)展第三頁，共六十四頁。研究目的4一級開發(fā)決策：拿地、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)運營二級開發(fā)決策：市場判斷、產(chǎn)品策劃宏觀戰(zhàn)略---80%微觀策劃---20%我司的快銷戰(zhàn)略要求住房產(chǎn)品成本地、價值高，涉及到一級控規(guī)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)招商等重大事宜。第四頁，共六十四頁。研究目的5找發(fā)展增量找發(fā)展模式尋找產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的增長點摸索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的空間探索城鎮(zhèn)化發(fā)展新的模式推行社會資本主導(dǎo)的模式第五頁，共六十四頁。主要結(jié)論1發(fā)展重點在京、保、石線以東，以環(huán)京城市為主，結(jié)合公司的資源優(yōu)勢，最合適進入的城市是保定（高碑店、涿州、保定市區(qū)）、滄州、邯鄲、廊坊，滄州與邯鄲發(fā)展?jié)摿薮?。產(chǎn)業(yè)發(fā)展要落腳在產(chǎn)業(yè)園上，以文化旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育培訓(xùn)、物流產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)農(nóng)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)等概念介入。積極參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為二級拿地或產(chǎn)業(yè)運營奠定基礎(chǔ)。未來土地供應(yīng)在住房、商業(yè)版塊會緊縮，且金融機構(gòu)的資金也會緊縮，建議以持有型物業(yè)為主，銷售型物業(yè)為輔（住宅以改善型為主）。6重心第六頁，共六十四頁。主要結(jié)論27城鎮(zhèn)化發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式PPP模式加快綠色城市建設(shè)，推進智慧城市建設(shè)，注重人文城市建設(shè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級從“補建設(shè)”向“補運營”逐步轉(zhuǎn)變，探索建立動態(tài)補貼機制，將財政補貼等支出分類納入同級政府預(yù)算，并在中長期財政規(guī)劃中予以統(tǒng)籌考慮驅(qū)動第七頁，共六十四頁。8未來5年重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)大農(nóng)業(yè)（3）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)休閑農(nóng)業(yè)旅游科技服務(wù)業(yè)（9）研究開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)移、檢驗檢測認(rèn)證、創(chuàng)業(yè)孵化、知識產(chǎn)權(quán)、科技咨詢、科技金融、科學(xué)技術(shù)普及等專業(yè)科技服務(wù)和綜合科技服務(wù)高新技術(shù)（8）電子信息技術(shù)、生物與新醫(yī)藥技術(shù)、航空航天技術(shù)、新材料技術(shù)、高技術(shù)服務(wù)業(yè)、新能源及節(jié)能技術(shù)、資源與環(huán)境技術(shù)、高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)增量主要結(jié)論3第八頁，共六十四頁。目錄一、城市準(zhǔn)入二、產(chǎn)業(yè)拿地三、產(chǎn)業(yè)招商四、投資運營五、下步計劃9第九頁，共六十四頁。城市準(zhǔn)入實質(zhì)是區(qū)域發(fā)展聚焦10第十頁，共六十四頁。政策體系11區(qū)域發(fā)展政策規(guī)劃以北京為核心，進行輻射，形成“點、線、面”戰(zhàn)略布局城市總體發(fā)展政策規(guī)劃主要以河北平原區(qū)為主，偏向東部、北部產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策規(guī)劃科技服務(wù)業(yè)、大生態(tài)農(nóng)業(yè)、高新技術(shù)是未來最大增長點地產(chǎn)政策規(guī)劃調(diào)控、規(guī)范流程，穩(wěn)定是的大趨勢財政金融政策規(guī)劃嚴(yán)控政府舉債，嚴(yán)格控制風(fēng)險第十一頁，共六十四頁。重要政策序號重要政策一覽1《關(guān)于創(chuàng)新重點領(lǐng)域投融資機制鼓勵社會投資的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2014〕60號）2《關(guān)于政府和社會資本合作示范項目實施有關(guān)問題的通知》（財金〔2014〕112號文）32014年全國兩會精神4《國務(wù)院關(guān)于促進旅游業(yè)改革發(fā)展若干意見》（國發(fā)〔2014〕31號）5《關(guān)于印發(fā)促進智慧城市健康發(fā)展的指導(dǎo)意見的通知》（發(fā)改高技[2014]1770號）6《關(guān)于加快推進健康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)的通知》7《關(guān)于推廣運用政府和社會資本合作模式有關(guān)問題的通知》（財金[2014]76號）8《國務(wù)院關(guān)于加強地方政府性債務(wù)管理的意見》（國發(fā)〔2014〕43號）9《全國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2011-2015）》國發(fā)〔2012〕4號10河北省《關(guān)于進一步加快發(fā)展節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)十項措施的通知》12第十二頁，共六十四頁。重要政策（續(xù)1）13序號重要政策一覽（續(xù)1）11《河北省生態(tài)補償金管理辦法》12《河北省歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護辦法》河北省人民政府令〔2013〕第5號13《河北省人民政府關(guān)于推廣政府和社會資本合作（PPP）模式的實施意見》冀政[2014]125號14首套房貸政策調(diào)整15邱縣農(nóng)業(yè)項目優(yōu)惠政策16《中共保定市委、保定市人民政府關(guān)于加快推進新型城鎮(zhèn)化的實施意見》（保發(fā)〔2014〕10號）17河北省最新征地補償標(biāo)準(zhǔn)18《國家重點支持的高新技術(shù)領(lǐng)域》19《全國休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》20國務(wù)院《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》第十三頁，共六十四頁。重要政策（續(xù)2）14序號重要政策一覽（續(xù)2）21《中央經(jīng)濟工作會議精神2014年》22《國務(wù)院關(guān)于加快科技服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》國發(fā)〔2014〕49號23《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》24《國家發(fā)改委關(guān)于發(fā)布首批基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域鼓勵社會投資項目的通知》（發(fā)改基礎(chǔ)[2014]981號）25《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》,2013.11.926《河北省城鎮(zhèn)化發(fā)展“十二五”規(guī)劃》27《政府購買服務(wù)管理辦法（暫行）》28《關(guān)于加快應(yīng)急產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》29財金〔2014〕113號關(guān)于印發(fā)政府和社會資本合作模式操作指南（試行）的通知30財政部關(guān)于印發(fā)《城鎮(zhèn)保障性安居工程貸款貼息辦法》的通知，財綜〔2014〕76號第十四頁，共六十四頁。重要政策（續(xù)3）15序號重要政策一覽（續(xù)3）31《不動產(chǎn)登記暫行條例》中華人民共和國國務(wù)院令第656號32《保定市人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實施意見》保市政〔2014〕71號33《河北省大氣污染防治行動計劃實施方案》34《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營法（征求意見稿）》35《保定市人民政府關(guān)于參與京津冀地區(qū)協(xié)同發(fā)展及承接京津功能轉(zhuǎn)移的初步設(shè)想》36《農(nóng)業(yè)部關(guān)于推進農(nóng)業(yè)項目資金傾斜支持國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)建設(shè)的通知》37《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》第十五頁，共六十四頁。環(huán)首都經(jīng)濟圈環(huán)首都經(jīng)濟圈是河北省經(jīng)濟極為活躍的區(qū)塊第十六頁，共六十四頁。17近期重點關(guān)注環(huán)京的13個縣市未來環(huán)首都經(jīng)濟圈在一體化、協(xié)同發(fā)展中肩負(fù)更大責(zé)任第十七頁，共六十四頁。京保石線以東是河北省的重點發(fā)展區(qū)域河北西高東低，東部以平原為主。東部人口稠密，經(jīng)濟、社會發(fā)達(dá)，尤其是京保石以東。18經(jīng)濟發(fā)展城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略地形地貌第十八頁，共六十四頁。19未來地鐵發(fā)展地鐵軌道交通將為涿州、高碑店、定興、固安、永清、霸州、三河、燕郊等河北縣市帶來巨大的經(jīng)濟騰飛軌道交通將有利于生產(chǎn)要素的高效流動與合理配置第十九頁，共六十四頁。京津保三角區(qū)域是核心發(fā)展區(qū)域20石家莊保定市北京市天津市廊坊市唐山市京津保三角區(qū)域是未來河北省發(fā)展的熱點區(qū)域與核心區(qū)域第二十頁，共六十四頁。小結(jié)1從京津冀一體化、河北自身資源優(yōu)勢、各地市招商政策以及河北各地市發(fā)展規(guī)劃來看，未來河北省發(fā)展重心將以保定、廊坊、邯鄲、滄州四個地市為主；重點將發(fā)展環(huán)首都經(jīng)濟圈以及各區(qū)域中心城市。21立足京津冀立足河北立足京津保、立足京保石立足環(huán)首都區(qū)縣以涿州、淶水、固安、高碑店、保定市東區(qū)與西區(qū)、廊坊安次為主第二十一頁，共六十四頁。目錄一、城市準(zhǔn)入二、產(chǎn)業(yè)拿地三、產(chǎn)業(yè)招商四、投資運營五、下步計劃22第二十二頁，共六十四頁。產(chǎn)業(yè)拿地實質(zhì)是城市特色聚焦23第二十三頁，共六十四頁。河北省積極推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，落實京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略24環(huán)首都城市群：以打造新區(qū)、縣城擴容升級為重點；形成各具特色、設(shè)備完備、宜居宜業(yè)的中小城市群環(huán)首都城市群：推進石家莊正定新區(qū)、臨空港產(chǎn)業(yè)園、東部新城，以及邯鄲冀南新區(qū)、衡水濱湖新區(qū)、邢臺新區(qū)發(fā)展將冀中南發(fā)展成國家重要的新能源、裝備制造、服務(wù)外包和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，建成區(qū)域性物流、旅游、商貿(mào)流通、科教文匯和金融服務(wù)中心環(huán)首都城市群：提升唐山、秦皇島、滄州城市功能，建設(shè)具有國際競爭力的新型工業(yè)化基地和現(xiàn)代新型城市第二十四頁，共六十四頁。河北各地市城市性質(zhì)城市城市性質(zhì)石家莊河北省省會，京津冀第三極，全國重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、生物產(chǎn)業(yè)基地之一保定國家歷史文化名城，以先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的京津冀地區(qū)中心城市之一廊坊京津冀地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，環(huán)京津區(qū)域中心城市和生態(tài)宜居城市滄州環(huán)渤海地區(qū)重要的交通樞紐，京津冀地區(qū)的區(qū)域性中心城市，以運河文化為特色、以化工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的沿海港口城市邯鄲邯鄲市是國家歷史文化名城、河北省南部地區(qū)中心城市衡水京津冀地區(qū)特色加工制造業(yè)基地和重要的濱湖休閑度假城市，冀東南商貿(mào)物流中心邢臺以發(fā)展鋼制品、煤化工、裝備制造業(yè)為主的新型工業(yè)基地，是歷史文化名城和生態(tài)旅游城市秦皇島我國著名的濱海旅游、休閑、度假勝地，環(huán)渤海地區(qū)重要的綜合性港口城市唐山國家新型工業(yè)化基地和港口城市張家口河北省重要的能源基地和生態(tài)型旅游勝地，冀西北地區(qū)區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市承德旅游業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的歷史文化名城25大部分城市文化積淀較深，而二產(chǎn)體量偏重。資料來源：各地市城市總體規(guī)劃第二十五頁，共六十四頁。城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略石家莊突出“園區(qū)戰(zhàn)略”、“產(chǎn)業(yè)集聚戰(zhàn)略”，集中力量形成一批高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中區(qū)；規(guī)劃確定正定新區(qū)起步區(qū)、空港產(chǎn)業(yè)區(qū)起步區(qū)和正定古城為重點地區(qū)唐山強化“兩極”率先突破?！皟蓸O”包括曹妃甸新區(qū)增長極（含曹妃甸工業(yè)區(qū)、南堡開發(fā)區(qū)、唐?？h和唐山灣生態(tài)城）和市主城區(qū)增長極（含路北區(qū)、路南區(qū)、開平區(qū)、古冶區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)）。承德以產(chǎn)業(yè)聚集為重點，以新城（園區(qū)）建設(shè)為平臺，加快發(fā)展休閑旅游、釩鈦制品、裝備制造、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、功能完備、環(huán)境優(yōu)美、品牌響亮的國際旅游城市核心區(qū)。張家口加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，培育發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。著力加快“4+3”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力做大做強旅游服務(wù)、新型能源、食品加工、裝備制造四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，積極培育現(xiàn)代物流、電子信息、礦產(chǎn)品精深加工三大成長性產(chǎn)業(yè)。衡水打造裝備制造、現(xiàn)代生態(tài)化工、食品加工3個銷售收入超500億元的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，10個銷售收入超100億元的龍頭企業(yè)。廊坊著力擴大電子信息、清潔能源、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)跨越式發(fā)展，定位高端市場，優(yōu)先發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)，重點推進康體休閑、現(xiàn)代物流、會展旅游、總部經(jīng)濟、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟、金融保險等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，構(gòu)建起充滿活力、特色突出、優(yōu)勢互補的服務(wù)業(yè)發(fā)展格局。邢臺重點促進現(xiàn)代物流、休閑旅游、金融保險等加速擴張，商貿(mào)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等更加活躍，房地產(chǎn)穩(wěn)步健康發(fā)展保定根據(jù)保定城市近遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃選取城市北部的低碳新城、城市東北部的宜居新城、城市東部的高鐵片區(qū)、東湖片區(qū)和長途汽車客運站片區(qū)，城市西部的西湖片區(qū)、城市南部的南片居住區(qū)和長城汽車產(chǎn)業(yè)園等8大新區(qū)。規(guī)劃重點發(fā)展新能源和能源設(shè)備、汽車及零部件等先進制造業(yè)，積極培育壯大電子信息、新材料、節(jié)能環(huán)保等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，把保定市打造成為全球低碳產(chǎn)業(yè)科學(xué)發(fā)展示范區(qū)、京津冀地區(qū)重要的先進制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化基地。邯鄲全國重要的精鋼生產(chǎn)基地、裝備制造基地、煤電煤化基地、新型材料基地、文化旅游基地、現(xiàn)代物流綜合樞紐。滄州檢驗檢測、汽車零配件秦皇島加快打造以旅游業(yè)為中心，產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)為載體，核心企業(yè)為龍頭，科技創(chuàng)新為先導(dǎo)，先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐，現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，多元并舉、共同發(fā)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系格局。26第二十六頁，共六十四頁。審計署土地財政大審計體系分流程管理、政策執(zhí)行、出讓金使用三個層面18項進行審計審計層面審計要點指標(biāo)細(xì)分流程管理規(guī)劃主要是違反規(guī)劃審批土地執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃不嚴(yán)格土地規(guī)劃與城市規(guī)劃銜接不到位的問題計劃沒有新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)擅自批準(zhǔn)用地沒有新增建設(shè)占用農(nóng)用地計劃指標(biāo)擅自批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃下達(dá)中由于人為因素所導(dǎo)致的“跑部地進”的現(xiàn)象審批主要審計越權(quán)審批土地、化大為小拆分審批土地征收主要審計未批先征、先占土地、“以租代征”等非法用地征地時未完成規(guī)定程序，違規(guī)發(fā)證，侵占、騙取征地拆遷補償款、安置補償?shù)炔疬w補償款、安置補償和社會保障不到位的問題供應(yīng)是否存在不符合劃撥土地條件的單位劃撥土地，虛假招拍掛、串投圍標(biāo)、以及劃撥或協(xié)議出讓土地等違規(guī)交易等利用主要是擅自改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件土地長期閑置違規(guī)擴建、自行設(shè)立開發(fā)區(qū)（園區(qū)）用未完成征地、拆遷手續(xù)的土地進行違規(guī)抵押融資資料來源：國務(wù)院將對全國土地財政進行首次“大審計”，

第二十七頁，共六十四頁。審計署土地財政大審計體系分流程管理、政策執(zhí)行、出讓金使用三個層面18項進行審計（2）審計層面審計要點指標(biāo)細(xì)分政策執(zhí)行——城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策主要審查在2011年清理整頓后，有無繼續(xù)開展除增減掛鉤外各種名義建設(shè)用地置換增減掛鉤項目實施是否存在明顯借社會主義新農(nóng)村建設(shè)名義，逼迫農(nóng)民“上樓”以節(jié)省建新指標(biāo)等損害農(nóng)民利益的行為土地市場政策的合規(guī)問題，也就是公用事業(yè)、社會事業(yè)與土地捆綁的問題資料來源：國務(wù)院將對全國土地財政進行首次“大審計”，

第二十八頁，共六十四頁。《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》摘要國土資源領(lǐng)域允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，與國有土地同等入市、同權(quán)同價。土地改革“底線”，“四個不能”：不能把農(nóng)村土地集體所有制改垮了不能把耕地改少了不能把糧食產(chǎn)量改下去不能把農(nóng)民利益損害了推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點中宅基地占有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。29第二十九頁，共六十四頁。各地市城市總體規(guī)劃30第三十頁，共六十四頁。各地市城市總體規(guī)劃（續(xù)1）31第三十一頁，共六十四頁。各地市城市總體規(guī)劃（續(xù)2）32第三十二頁，共六十四頁。各地市城市總體規(guī)劃（續(xù)3）33第三十三頁，共六十四頁。各地市城市總體規(guī)劃（續(xù)4）34第三十四頁，共六十四頁。各地市城市總體規(guī)劃（續(xù)5）35第三十五頁，共六十四頁。目錄一、城市準(zhǔn)入二、產(chǎn)業(yè)拿地三、產(chǎn)業(yè)招商四、投資運營五、下步計劃36第三十六頁，共六十四頁。產(chǎn)業(yè)招商實質(zhì)是招商資源聚焦37第三十七頁，共六十四頁。招商政策（1）38張家口保定廊坊滄州保定、滄州、廊坊、張家口是項目引入與項目洽談最多的區(qū)域。尤其以保定涿州、滄州黃驊、廊坊固安、張家口冬奧會項目等為最，與北京靠近及本身的資源稟賦是項目成功的重要因素。第三十八頁，共六十四頁。招商政策（2）39張家口保定石家莊邯鄲邯鄲、張家口招商政策最多，保定、石家莊招商門檻最高，整體來看，河北各地市的招商政策還是不成體系，對于外部企業(yè)的誘惑力不大。邯鄲、廊坊是河北省各地市中招商力度最大的，尤其是邯鄲，在招商、引資過程中出現(xiàn)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)非法集資的事情，同時也能快速制止違法事件的蔓延，出臺了相關(guān)政策措施。第三十九頁，共六十四頁。招商政策地級市政策名稱石家莊（3）《河北石家莊辛集市招商引資優(yōu)惠政策》欒城縣招商引資優(yōu)惠政策（欒政發(fā)[2013]9號）承德（1）承德市雙灤區(qū)物流園區(qū)招商引資優(yōu)惠政策張家口（6）張家口市下花園區(qū)玉帶山產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商引資優(yōu)惠政策實施辦法懷安縣招商引資和項目建設(shè)優(yōu)惠政策及獎勵辦法的規(guī)定保定（3）滿城縣鼓勵投資和招商引資優(yōu)惠政策及獎勵辦法徐水縣招商引資優(yōu)惠政策關(guān)于承接北京大紅門地區(qū)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移政策的通告邯鄲（10）邱縣商貿(mào)服務(wù)業(yè)項目優(yōu)惠政策邱縣農(nóng)業(yè)項目優(yōu)惠政策……秦皇島（1）盧龍縣招商引資獎勵辦法唐山（2）樂亭縣招商引資引企獎勵規(guī)定40河北省招商政策體系不完善邯鄲、張家口招商力度大第四十頁，共六十四頁。招商優(yōu)惠政策發(fā)布情況411063132各地市積極利用自身資源優(yōu)勢進行招商，促進地方經(jīng)濟發(fā)展邯鄲、張家口招商優(yōu)惠政策較多第四十一頁，共六十四頁。招商政策案例石家莊.辛集市招商政策張家口市下花園區(qū)玉帶山產(chǎn)業(yè)園區(qū)凡固定資產(chǎn)投資2000萬元以上的財政收益性項目，自投產(chǎn)之日起，三年內(nèi)按企業(yè)上繳稅金地方留成部分(增值稅、所得稅)總額的50%(有項目引薦人的按40%)給予獎勵;期滿后兩年內(nèi)，按此辦法減半獎勵。凡固定資產(chǎn)投資500萬元以上的商業(yè)、服務(wù)業(yè)項目，自經(jīng)營之日起，三年內(nèi)按企業(yè)上繳稅金地方留成部分(增值稅、所得稅、營業(yè)稅)總額的15%給予獎勵;期滿后兩年內(nèi)按此辦法減半獎勵。鼓勵市外客商投資新建、擴建農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目。項目投產(chǎn)后，五年內(nèi)按上繳稅金地方留成部分(增值稅、所得稅)總額的50%給予獎勵。入駐項目一次性固定資產(chǎn)投資額不低于3000萬元，投資期限為簽訂協(xié)議起的二年之內(nèi)，經(jīng)營期限均不得少于10年。入駐項目固定資產(chǎn)投資強度：機械裝備制造、食品加工等產(chǎn)業(yè)項目每公頃不小于1000萬元;高新技術(shù)、信息產(chǎn)業(yè)項目每公頃不小于1300萬元。容積率不小于0.7，建筑系數(shù)不低于30%。42舉例招商政策制定要因地制宜，且不能要求過高！招商政策不實惠！第四十二頁，共六十四頁。招商項目43行業(yè)效益企業(yè)熱情資金投入未來收益模式數(shù)量（共33個）數(shù)量占比發(fā)展載體農(nóng)業(yè)觀光、建筑建材生態(tài)、社會、經(jīng)濟效益高1-10億基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)收益、運營收益412.12%示范基地教育培訓(xùn)、建筑建材民生、經(jīng)濟、社會、生態(tài)較高6-11億基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)收益、運營收益39.09%產(chǎn)業(yè)園文化旅游、建筑建材經(jīng)濟效益、社會效益高1-5億基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)收益、運營收益412.12%示范基地休閑養(yǎng)老、建筑建材經(jīng)濟高2-6億基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)收益、運營收益412.12%示范基地生態(tài)農(nóng)業(yè)、建筑建材經(jīng)濟、社會、民生、生態(tài)非常高5-6億基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)收益、運營收益927.27%示范基地物流運輸、建筑建材經(jīng)濟效益、社會效益較高5億基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)收益、運營收益39.09%產(chǎn)業(yè)園地?zé)豳Y源、建筑建材經(jīng)濟效益較低5億基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)收益、運營收益13.03%示范基地文化動漫、建筑建材經(jīng)濟效益、社會效益一般10-20億基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)收益、運營收益26.06%產(chǎn)業(yè)園新能源汽車、建筑建材經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益較低20億基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)收益、運營銷售收益13.03%產(chǎn)業(yè)園智慧城市、建筑建材經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益較低1億以上基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)收益、運營銷售收益13.03%示范基地醫(yī)療器械經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益較低3億基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)收益、運營銷售收益13.03%產(chǎn)業(yè)園第四十三頁，共六十四頁。招商投資熱情44生態(tài)農(nóng)業(yè)文化旅游觀光農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施27.3%，912.1%，412.1%，412.1%，4其他36.4%，12包括教育培訓(xùn)、物流運輸、新能源、智慧城市、醫(yī)療器械第四十四頁，共六十四頁。河北省產(chǎn)業(yè)園分布情況452077819181216131118產(chǎn)業(yè)園是招商投資的主要載體。目前來看，河北省高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園共有149個，其中石家莊、唐山、邯鄲、廊坊等居前列。河北省產(chǎn)業(yè)園分布圖第四十五頁，共六十四頁。案例借鑒——北京亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)體系化招商46外匯與金融（4）北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)招商政策土地（1）激勵與獎勵（3）電信資費（1）進出口（4）人才引進（3）財稅（23）管理與服務(wù)（2）第四十六頁，共六十四頁。招商政策招商門檻設(shè)置將影響到招商效果（河北招商門檻分高、中、低）高門檻：張家口（固定資產(chǎn)投資大于5千萬）中門檻：保定、邯鄲、石家莊（固定資產(chǎn)投資大于3千萬）低門檻：唐山、秦皇島招商政策要體系化（北京亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)體系化招商）要掌握好招商開發(fā)節(jié)奏，要及時糾偏（邯鄲非法集資事件）47資料來源：

第四十七頁，共六十四頁。產(chǎn)業(yè)招商思考維度48產(chǎn)業(yè)

效益政府熱情企業(yè)熱情資金投入未來收益模式項目舉例發(fā)展載體節(jié)能環(huán)保生態(tài)、社會、經(jīng)濟、民生高低大碳收費生態(tài)產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園健康產(chǎn)業(yè)民生、經(jīng)濟、社會、生態(tài)高高大以房養(yǎng)老養(yǎng)老地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、生態(tài)涵養(yǎng)基地產(chǎn)業(yè)園高端商務(wù)經(jīng)濟高高大萬達(dá)模式萬達(dá)廣場產(chǎn)業(yè)園文化創(chuàng)意經(jīng)濟較高較高較大需探討文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園生態(tài)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、社會、民生、生態(tài)高高較低需探討生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園信息技術(shù)經(jīng)濟、社會較高較高較高需探討信息產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園央企概念經(jīng)濟高較低巨大需探討中行產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園第四十八頁，共六十四頁。招商取向各地實際招商的取向：央企，尤其以軍工、航空、通信、銀行、保險類機構(gòu)為主；北京的企業(yè)，主要有低端商貿(mào)類（大紅門服裝批發(fā)）、農(nóng)業(yè)流通類（新發(fā)地）49各地市的招商視野不開闊，招商范圍狹窄第四十九頁，共六十四頁。我司招商思路——以產(chǎn)業(yè)進行包裝50生態(tài)農(nóng)業(yè)涿州休閑養(yǎng)老白洋淀教育培訓(xùn)河大科技園第五十頁，共六十四頁。我司招商資源對接對接資源對接區(qū)域醫(yī)療資源承德、秦皇島、廊坊、保定等教育資源承德、唐山、秦皇島、廊坊、保定市區(qū)、高碑店、邯鄲等文旅資源保定白洋淀、保定淶水、張家口崇禮等商家資源承德隆基泰和廣場、邯鄲隆基泰和廣場、保定未來石、秦皇島香邑瀾灣等企業(yè)資源涿州、高碑店、保定東湖項目、保定河大科技園、廊坊等51第五十一頁，共六十四頁。小結(jié)產(chǎn)業(yè)園是主要載體，但是目前經(jīng)營不怎么好自生方式為主，挖掘本土消費潛力以住宅為主，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)摸索成功后并復(fù)制，自持物業(yè)是發(fā)展趨勢需要挖掘高端產(chǎn)業(yè)及相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展52第五十二頁，共六十四頁。目錄一、城市準(zhǔn)入二、產(chǎn)業(yè)拿地三、產(chǎn)業(yè)招商四、投資運營五、下步計劃53第五十三頁，共六十四頁。投資運營實質(zhì)是市場模式聚焦54第五十四頁，共六十四頁。河北各地市城鎮(zhèn)化率城市2015~2020城鎮(zhèn)化率石家莊50%~65%保定46%~57%廊坊52%~64%滄州46%~63%邯鄲47%~58%衡水40%~52%邢臺45%~56%秦皇島50%~65%唐山60%~73%張家口47%~58.4%承德46%~59.6%55河北各地市城鎮(zhèn)化率偏低，發(fā)展?jié)摿薮?；大部分城市文化積淀較深，而二產(chǎn)體量偏重。資料來源：各地市城市總體規(guī)劃按總體規(guī)劃目標(biāo)，預(yù)計2020年河北將新增300萬戶城市家庭第五十五頁，共六十四頁。我司項目分布圖56以保定為中心向四周輻射第五十六頁，共六十四頁。案例借鑒1——曹妃甸曹妃甸國際生態(tài)城項目擱置中日生態(tài)產(chǎn)業(yè)園停滯不前與天津形成產(chǎn)業(yè)競爭關(guān)系決策層面：河北省的戰(zhàn)略重點一直在變57第五十七頁，共六十四頁。案例借鑒2——懷來生態(tài)城京津冀經(jīng)濟區(qū)成為中國經(jīng)濟最熱的地區(qū)。懷來生態(tài)新城是京津西北向延伸方向?qū)⑨绕鹨蛔毦咛厣纳鷳B(tài)城市。華夏幸福基業(yè)為懷來生態(tài)新城提出了“一城六區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，將新城規(guī)劃為集總部辦公、休閑研發(fā)、休閑商務(wù)、會議博覽以及先進制造等功能于一體的高端產(chǎn)業(yè)新城，并確立了以新興能源為主，高端裝備制造產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意研發(fā)產(chǎn)業(yè)和葡萄酒文化產(chǎn)業(yè)為互補產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。“一城六區(qū)”是以懷來生態(tài)新城為載體，形成以低碳城市發(fā)展示范區(qū)為核心，華人華僑創(chuàng)業(yè)園、新興能源產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高端裝備制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色生態(tài)總部區(qū)和孔雀城配套居住區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，人與自然和諧平衡，成為一座具有可持續(xù)發(fā)展能力的湖濱山水生態(tài)城市。58第五十八頁，共六十四頁。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)六大運營模式類型經(jīng)驗?zāi)Ｊ教攸c本地出售型社區(qū)模式以出售住宅為主。注重社區(qū)環(huán)境打造和養(yǎng)老配套設(shè)置完善。這種模式的盈利絕大部分甚至全部來源于住宅出售，有極少部分來源于配套產(chǎn)品的經(jīng)營。異地出售型社區(qū)模式養(yǎng)老養(yǎng)生與度假旅游的完美嫁接。位于環(huán)境和自然資源優(yōu)良的旅游勝地，利用自然資源，與養(yǎng)老住宅和設(shè)施進行融合，以住宅產(chǎn)品出售盈利。這種模式難以普遍模仿復(fù)制。租售組合型綜合社區(qū)模式通過養(yǎng)老住宅銷售與養(yǎng)老公寓出租及養(yǎng)老配套設(shè)施持有運營相