廣州國際輕紡城項目分析

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司廣州國際輕紡城項目分析

廣州凱華城房地產開發(fā)有限公司二〇〇四年十一月第一頁，共九十四頁。第一部分項目方向的確立廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第二頁，共九十四頁。一、項目概述廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第三頁，共九十四頁。

1、項目基本情況項目名稱：廣州國際輕紡城項目地址：廣州市新港西路中大布匹市場內

建設進展：裝修及設備安裝中，預計05年4月開業(yè)廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第四頁，共九十四頁。2、項目基本數(shù)據(jù)廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五頁，共九十四頁。全球紡織品采購中心

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司3、項目建設目標

第六頁，共九十四頁。

4.1規(guī)劃編制的基本依據(jù)：

特殊的地理位置－緊鄰中大布料專業(yè)批發(fā)市場

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司

4、項目的規(guī)劃依據(jù)及調研范圍

第七頁，共九十四頁。

調研力度：10人專項小組，歷時30個月調研范圍：－中大布料專業(yè)市場－廣東紡織服裝業(yè)發(fā)展情況及主要專業(yè)市場－全國紡織服裝業(yè)發(fā)展情況及主要專業(yè)市場－香港、韓國紡織服裝業(yè)發(fā)展情況及主要專業(yè)市場

4.2全面深入的市場調查

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司

4、項目的規(guī)劃依據(jù)及調研范圍

第八頁，共九十四頁。二、市場調查分析廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第九頁，共九十四頁。

成交巨大－全國第二大布料專業(yè)批發(fā)市場歷史悠久、業(yè)內知名度高、缺乏統(tǒng)一品牌品種齊全（面料、家紡、服裝輔配料、坯布）長期自發(fā)形成，臨建為主、規(guī)劃落后29個分場分屬十多個場主，管理落后臨街經營、現(xiàn)貨交易為主，經營模式落后廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司

1.1市場概況

1、中大布料專業(yè)批發(fā)市場

第十頁，共九十四頁。廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司來自全國各地，粵、浙、閩商約占總數(shù)的60％以經銷商為主，對市場氛圍、采購慣性依賴性強經營品種豐富，已經形成明顯的經營品種聚集效應以中大型商戶為主，商戶整體實力較強大多在中大經營多年，對中大市場發(fā)展前景樂觀外來地區(qū)、市場商戶日益增加

1.2商戶的基本特征

1、中大布料專業(yè)批發(fā)市場

第十一頁，共九十四頁。鋪位類型比較項目臨建鋪位宅基地鋪位產權鋪位合計鋪位數(shù)量6,3063935117,210鋪位面積（㎡）497,6101,61412,100511,324所占面積比例97.3%0.3%2.4%100％廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司

1.3不同性質商鋪分布比例

1、中大布料專業(yè)批發(fā)市場

統(tǒng)計范圍:04年8月瑞康路拆遷前已開業(yè)市場鋪位，未包括廣州國際輕紡城臨建鋪位：未經政府正式規(guī)劃的臨時建筑，使用期2－3年，多為非法違章建筑。宅基地鋪位：農村自留宅基地建筑改造成的鋪位，規(guī)劃差，且不可以進行產權交易。產權鋪位：經政府正式規(guī)劃審批后建設的鋪位，規(guī)劃建設水平高，可以進行產權交易、抵押、轉讓。第十二頁，共九十四頁。

1.4中大掠影

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1、中大布料專業(yè)批發(fā)市場

第十三頁，共九十四頁。紡織、服裝生產的傳統(tǒng)大省紡織、服裝出口連續(xù)9年居全國第一位向以商貿、出口為核心的產業(yè)鏈高端發(fā)展各地具有特色的紡織服裝產業(yè)蓬勃發(fā)展

2.1總體情況

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2、廣東省紡織品市場

第十四頁，共九十四頁。單位：億美元

2002年中國紡織服裝出口前六名省市比較數(shù)據(jù)來源：《中國紡織工業(yè)發(fā)展研究報告2002/2003》廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第十五頁，共九十四頁。紡織產業(yè)基地市4個，占全國總數(shù)30％－東莞市、開平市、中山市、普寧市紡織產業(yè)特色鎮(zhèn)（區(qū)）15個，占全國總數(shù)27％－東莞大朗（毛織）南海西樵（面料生產）南海鹽步（內衣）廣州新塘（牛仔服裝）東莞虎門（女裝）中山沙溪（休閑服裝）佛山張槎（針織）……

2.2各地紡織產業(yè)發(fā)展

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2、廣東省紡織品市場

第十六頁，共九十四頁。地區(qū)紡織產業(yè)2002年產值（億元）東莞虎門女裝、時裝100南海西樵紡織品、面料100南海鹽步內衣15中山沙溪休閑服裝70廣州新塘牛仔服裝35普寧襯衣100開平化纖100廣州服裝300廣東省主要紡織服裝產業(yè)基地一覽表廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司數(shù)據(jù)來源：《中國紡織工業(yè)發(fā)展研究報告2002/2003》第十七頁，共九十四頁。全球第一大紡織品生產、輸出國紡織、服裝出口連續(xù)多年快速增長加入WTO后，發(fā)展勢頭更加迅猛產業(yè)分布主要集中地：廣東、浙江、江蘇、山東、福建五省

3.1總體情況

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3、全國紡織品市場

第十八頁，共九十四頁。單位：億美元1998－2003年中國紡織服裝出口額統(tǒng)計表廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司數(shù)據(jù)來源：《中國紡織工業(yè)發(fā)展研究報告2003/2004》第十九頁，共九十四頁。

依托產業(yè)基地和流通中心交易集中、市場成交量大規(guī)劃及經營管理相對滯后

3.2專業(yè)市場發(fā)展特點

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3、全國紡織品市場

第二十頁，共九十四頁。市場名稱主營品種成交額（億元）浙江蕭山紡織品市場棉紗、棉布10浙江錢清紡織品市場布料120江蘇常熟紡織品市場布料、服裝120江蘇吳江紡織品市場絲綢、布料130遼寧西柳紡織品市場布料、服裝140廣東西樵紡織品市場布料100浙江柯橋中國輕紡城布料226廣州中大布料市場布料、服裝輔配料2002002年中國主要紡織品批發(fā)市場成交統(tǒng)計廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第二十一頁，共九十四頁。全國第一大紡織品專業(yè)批發(fā)市場依托浙江、江蘇兩個紡織品生產大省建筑面積43萬平方米，營業(yè)用房1萬多間2002年成交額226億元人民幣

3.3浙江柯橋中國輕紡城概況

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3、全國紡織品市場

第二十二頁，共九十四頁。

3.4中國輕紡城的發(fā)展歷程

a、1983年，自發(fā)形成“布街”，市場逐步發(fā)展成形。b、1997年，掛牌上市，市場發(fā)展穩(wěn)步增長。c、2002年，公司產權性質發(fā)生質的飛躍：由國有控股轉變?yōu)槊駹I企業(yè)控股。廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司

3、全國紡織品市場

第二十三頁，共九十四頁。

3.5中國輕紡城的發(fā)展趨勢

經營模式由個體、商鋪經營向公司化經營轉變積極開展國際貿易，國際貿易比重不斷增加進一步加強信息化、網絡建設兼并、整合，不斷開拓新的市場廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司

3、全國紡織品市場

第二十四頁，共九十四頁。

3.6中國輕紡城與中大布料市場比較

中國輕紡城－為紡織品原料生產企業(yè)服務的市場－生產銷售型的批發(fā)市場，處于產業(yè)鏈前端－以中低檔紡織品、面料、化纖為主中大布料市場－面向服裝生產企業(yè)的市場－商貿流通型的批發(fā)市場，處于產業(yè)鏈末端－以中高檔服裝面料、家紡、服裝輔配料為主廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司

3、全國紡織品市場

第二十五頁，共九十四頁。

3.7中國輕紡城掠影

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3、全國紡織品市場

第二十六頁，共九十四頁。

3.8全國主要紡織品市場掠影

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3、全國紡織品市場

第二十七頁，共九十四頁。

4.1香港紡織品批發(fā)市場

20世紀70年代末期自發(fā)形成，一路發(fā)展至今20世紀80年代為其鼎盛時期缺乏統(tǒng)一的發(fā)展規(guī)劃及政府支持隨著粵港澳經濟圈產業(yè)結構的調整，資源的重組，香港紡織服裝業(yè)向珠三角轉移，紡織品批發(fā)市場走向衰落廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司

4、香港、韓國紡織品市場

第二十八頁，共九十四頁。全球五大紡織品輸出國之一紡織服裝業(yè)正向以新產品開發(fā)、時裝設計、會展、國際貿易為核心的產業(yè)鏈高端轉型重視紡織服裝行業(yè)的信息化建設漢城東大門市場－全球最大的紡織品、服裝批發(fā)市場大邱－紡織服裝業(yè)重鎮(zhèn),實施“東方米蘭”計劃

4.2韓國紡織服裝業(yè)發(fā)展情況

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4、香港、韓國紡織品市場

第二十九頁，共九十四頁。紡織產業(yè)向產業(yè)鏈高端發(fā)展趨勢明顯區(qū)域產業(yè)結構調整、資源整合趨勢明顯紡織品經營模式升級，公司化、規(guī)范化趨勢明顯各地發(fā)展特色紡織服裝產業(yè)，產業(yè)集群趨勢明顯產業(yè)區(qū)域轉移、全球化趨勢明顯

廣東、全國及亞太地區(qū)紡織產業(yè)發(fā)展的五個趨勢

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5、調查綜合分析

第三十頁，共九十四頁。

廣州凱華城房地產開發(fā)有限公司三、項目定位的必要性及可行性廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第三十一頁，共九十四頁。加入WTO，中國紡織產業(yè)迎來空前廣闊的發(fā)展空間。順應區(qū)域紡織服裝行業(yè)向產業(yè)鏈高端發(fā)展、產業(yè)轉移、資源整合及專業(yè)化分工的需要。國內市場化程度日益提高，生產企業(yè)對于商品流通業(yè)的需求空前強烈。

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1、順“天時”

第三十二頁，共九十四頁。依托“泛珠三角”的雄厚經濟實力，利用廣州作為區(qū)域核心城市和傳統(tǒng)商貿、流通重鎮(zhèn)的優(yōu)勢，中大布料市場將發(fā)展成為全國紡織品商貿流通中心。隨著區(qū)域經濟一體化的發(fā)展，涵蓋港澳的“大珠三角”經濟圈已經形成，并將繼續(xù)充當中國經濟發(fā)展的領頭羊。充分發(fā)揮項目地塊緊鄰中大布料市場的優(yōu)勢，挖掘其最大的商業(yè)價值。

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2、占“地利”

第三十三頁，共九十四頁。公司的領導對項目發(fā)展的認識高度一致。擁有一支具有豐富商業(yè)項目經營、管理經驗的專業(yè)化團隊。

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3、得“人和”

由于項目自身強大影響力和綜合效應，省市區(qū)各級政府對項目給予大力支持。行業(yè)協(xié)會對項目高度重視、全力支持。第三十四頁，共九十四頁。

4、政策、背景分析（I）

粵港澳三地合力打造“大珠三角經濟圈”廣州城市發(fā)展目標——宜居宜商的區(qū)域核心城市廣州申請成為首批“中國服裝名城”東進西聯(lián)、南拓北優(yōu)，海珠區(qū)將成為廣州中心腹地地鐵二號線相距百米、新會展中心咫尺之遙、城中村改造緊鑼密鼓

廣州凱華城房地產開發(fā)有限公司廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第三十五頁，共九十四頁。瑞康路現(xiàn)已動工，計劃05年4月開通！林元和副市長：“中大布匹市場必須重新規(guī)劃，建成全國一流的布匹市場。”

4、政策、背景分析（II）

廣州凱華城房地產開發(fā)有限公司廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第三十六頁，共九十四頁。全球紡織品采購中心的定位大有可為、勢在必行！

5、結論

廣州凱華城房地產開發(fā)有限公司廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第三十七頁，共九十四頁。第二部分項目情況分析廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第三十八頁，共九十四頁。一、項目的基本情況廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第三十九頁，共九十四頁。

1、項目效果圖

廣州凱華城房地產開發(fā)有限公司廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第四十頁，共九十四頁。

2、功能及經營品種分區(qū)

廣州凱華城房地產開發(fā)有限公司廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司負二層：倉儲、停車區(qū)負一層：輔料交易廣場五～六層：商務寫字樓一～三層：面料交易中心四層：家紡匯展中心七層：商務寫字樓及綜合服務區(qū)第四十一頁，共九十四頁。

3、平面規(guī)劃圖

廣州凱華城房地產開發(fā)有限公司廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第四十二頁，共九十四頁。首層第四十三頁，共九十四頁。二～四層鋪位平面圖二層第四十四頁，共九十四頁。五層第四十五頁，共九十四頁。七層第四十六頁，共九十四頁。二、項目建設的意義廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司解決中大布料市場存在的八大問題第四十七頁，共九十四頁。1、消防問題布市現(xiàn)狀缺乏必要的消防配套設施、設備。權屬復雜，消防管理混亂。廣州市十大火災隱患之一。政府、商戶、客戶最擔憂的問題。

項目建成后嚴格按照消防法規(guī)進行規(guī)劃設計。先進的火災報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。規(guī)范、科學的消防管理，24小時消防監(jiān)控。讓政府、商戶、客戶放心、安心。廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第四十八頁，共九十四頁。布市現(xiàn)狀場內道路平均寬6～8米。各場各自為政，缺乏統(tǒng)一有效的交通管理，車流混亂，險象環(huán)生。堵塞嚴重、效率低下。項目建成后26米寬規(guī)劃路通過區(qū)內，場內主干道寬16米，普通道路寬10米?？茖W的交通管理、順暢的車流導向。新港西路與項目所在地僅距80米。廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司2、交通問題第四十九頁，共九十四頁。布市現(xiàn)狀場內停車場總面積約8,000㎡，分散在五個不同的分場，車位總數(shù)不足300個。車輛亂停亂放現(xiàn)象嚴重，影響場內交通，形成惡性循環(huán)。項目建成后地下停車場總面積25,000㎡，可提供約1000個車位。地上、地下車輛分流，保障區(qū)內車流暢通。3、停車問題廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五十頁，共九十四頁。布市現(xiàn)狀權屬復雜，各自為政，缺乏統(tǒng)一管理、協(xié)調，治安力量分散、力度不足。硬件落后，沒有必要的監(jiān)控設備。經營戶、客戶經常受到治安問題困擾。

項目建成后統(tǒng)一、集中的治安管理，先進的管理模式，專業(yè)化、高素質的治安隊伍。引進先進的保安監(jiān)控系統(tǒng)，24小時全天候對全場實施有效監(jiān)控。4、治安問題廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五十一頁，共九十四頁。布市現(xiàn)狀只有維持商鋪正常營業(yè)的最基本設施，配套建設基本空白。缺乏配套商務服務。

項目建成后現(xiàn)代化商貿中心規(guī)劃，倉儲、展覽、會議、辦公、餐飲、商務會所等配套建設一應俱全。提供信息資訊、法律咨詢、貿易促進等全面的商務服務。5、配套問題廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五十二頁，共九十四頁。布市現(xiàn)狀缺乏合法規(guī)劃及統(tǒng)一管理、品牌意識淡薄，坐擁全國第二大成交額，卻不為專業(yè)行業(yè)機構注意，有實無名。

項目建成后以先進的規(guī)劃建設、科學的市場管理，樹立中大布料市場的嶄新形象。強勢的品牌推廣，積極全面的業(yè)內交流，重塑紡織專業(yè)市場龍頭風范。6、市場品牌推廣問題廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五十三頁，共九十四頁。布市現(xiàn)狀對各種違規(guī)、違法經營缺乏有效的監(jiān)管，市場信用機制不健全。

項目建成后和工商行政等部門緊密合作，引入有效的市場經營監(jiān)管機制，建立良好的營商環(huán)境，打造“誠信市場”。7、市場信用問題廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五十四頁，共九十四頁。布市現(xiàn)狀

臟、亂、差

項目建成后專業(yè)的清潔、綠化服務，為商戶、客戶提供舒適的經營環(huán)境，打造“生態(tài)市場”。8、市場環(huán)境問題廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五十五頁，共九十四頁。

本項目是布料市場改造、升級，持續(xù)、健康發(fā)展的需要。

本項目滿足了廣大布市商戶渴望更好的經營環(huán)境、更大的發(fā)展空間、謀求長遠發(fā)展的強烈需求。

小結廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五十六頁，共九十四頁。三、項目供求分析廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五十七頁，共九十四頁。1、廣州國際輕紡城可出租商鋪面積與拆遷面積對比比較項目鋪位類型商鋪面積（㎡）占現(xiàn)有鋪位總面積的比例現(xiàn)有合計511,324100％產權及宅基地鋪位13,7142.7％已拆遷臨建鋪位185,00036.2％未拆遷臨建鋪位312,61061.1％廣州國際輕紡城商鋪面積(n)

占規(guī)劃拆除商鋪面積的比例(n/185,000)首層30,00016.2％可出租鋪位151,83320.7％廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第五十八頁，共九十四頁。2、廣州國際輕紡城與中大其他市場租金水平對比廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司分場名稱商鋪性質出租時間租金成本（元/㎡/月）長江E區(qū)臨建2002年8月1850長江配料城住宅改造2002年12月1016C場臨建2003年2月1950D場臨建2003年1月712海印場臨建2003年3月755廣州國際輕紡城（首層）40年產權2004年12月1300第五十九頁，共九十四頁。廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司3、中大布料市場商戶的基本特征來自全國各地，粵、浙、閩商約占總數(shù)的60％以經銷商為主，對市場氛圍、采購慣性依賴性強經營品種豐富，已經形成明顯的經營品種聚集效應以中大型商戶為主，商戶整體實力較強大多在中大經營多年，對中大市場發(fā)展前景樂觀外來地區(qū)、市場商戶日益增加第六十頁，共九十四頁。

規(guī)劃路開通，臨建鋪位被拆除，輕紡城鋪位遠遠不能滿足市場對產權鋪位的需求。隨著市場的發(fā)展，新的鋪位需求將不斷產生,但周邊已無大規(guī)模開發(fā)布料市場的土地資源。

廣州國際輕紡城具有強大的性價比優(yōu)勢。本項目規(guī)劃科學、管理先進，并具有規(guī)模優(yōu)勢，將成為中大布料市場的主體和龍頭，開創(chuàng)布料市場的新格局。

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第六十一頁，共九十四頁。截止到2004年11月15日，向廣州國際輕紡城提交認租申請的商戶共約：

7,000戶廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第六十二頁，共九十四頁。以客戶為中心的管理模式四、項目的經營管理廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第六十三頁，共九十四頁?？蛻舴罩行淖赓U工程資訊會展貿促法律物流其他廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第六十四頁，共九十四頁。項目建設目標中國紡織行業(yè)的“八大中心”和“一個窗口”廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第六十五頁，共九十四頁。全球紡織品采購中心全國紡織品物流中心全國紡織品國際商貿中心全國紡織品會展中心紡織品資訊服務中心紡織品設計、新技術交流中心紡織行業(yè)品牌推廣中心紡織行業(yè)人才中心全球紡織品“廣州價格”廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第六十六頁，共九十四頁。迅速引領華南紡織品市場，在最短時間與柯橋中國輕紡城相抗衡；依托廣州作為“泛珠三角”區(qū)域核心城市的重要地位，領軍全國紡織品市場。加速紡織品經營模式發(fā)展進程，提供全方位優(yōu)質商貿服務、舉辦多層次的國際、國內會展活動；與國際接軌，擴大自身在國際紡織品市場的影響力，以期得到資本市場或商業(yè)巨頭的青睞，擴張、整合專業(yè)市場領域，打造區(qū)域性的紡織品市場品牌。“兩步戰(zhàn)略”

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第六十七頁，共九十四頁。第三部分批發(fā)市場業(yè)態(tài)分析廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第六十八頁，共九十四頁。一、批發(fā)市場是具有中國特色的及長久生命力的商業(yè)流通業(yè)態(tài)

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第六十九頁，共九十四頁。廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司1.1專業(yè)批發(fā)市場在中國具有悠久的歷史

1、從批發(fā)市場的發(fā)展歷史看其生存空間

1.2民國時期的戰(zhàn)亂令專業(yè)市場發(fā)展削弱或中斷

1.4改革開放為我國專業(yè)市場的蓬勃發(fā)展注入澎湃動力

1.3專業(yè)市場交易在新中國成立到改革開放前的時期內一度中斷

1.5我國現(xiàn)在的專業(yè)市場面臨著更高層次發(fā)展階段

中國古代四大米市：蕪湖、無錫、九江、長沙

中國古代四大綢都：盛澤、杭州、湖州、蘇州

代表市場：

浙江義烏中國小商品批發(fā)市場

第七十頁，共九十四頁。廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司

2、靈活寬松的政策體制是專業(yè)市場獲取巨大發(fā)展的基石

具有代表性的地區(qū)

廣東浙江

第七十一頁，共九十四頁。地區(qū)市場名稱年交易額03年當?shù)谿DP水平與當?shù)谿DP對比比重在當?shù)谿DP的總體對比比重廣州流花服裝市場群300億3300億

9%約1440億，占GDP總值44%比重中大布匹市場群200多億約7%站西路鞋業(yè)市場群160億約5%天河電腦市場群100多億3.3%桂花崗皮具市場群100多億3.3%機場路化妝品市場140億4.5%海印批發(fā)市場群140億4.5%其他市場（茶葉、水產、皮革、農產品）超過300億約9%虎門虎門服裝批發(fā)市場群100億140億70%100億70%中山沙溪休閑裝50多億350億15%50億15%佛山西樵輕紡城130億約2000億約6.5%230億11.5%張槎針織城100億約5%浙江柯橋中國輕紡城246億250億98%246億98%廣東和浙江兩省部分知名專業(yè)市場一覽表

第七十二頁，共九十四頁。廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司3.1由單個市場催生形成區(qū)域輻射力極強的區(qū)域商圈

3、現(xiàn)有批發(fā)市場的生存現(xiàn)狀

起始代表市場名稱建立時間形成知名商圈輻射區(qū)域白馬大廈1992年廣州流花服裝商圈全國、全球新興皮具城1992年廣州桂花崗皮具商圈全國、全球壕畔街鞋城1994年廣州站西路鞋業(yè)商圈全國、全球瑞康路中大布市1984年廣州中大紡織商圈全國、全球中國輕紡城市場1982年紹興面料產業(yè)集群全國、全球太平洋電腦城1994年廣州天河IT商圈全國義烏小商品城1982年義烏小商品全球采購基地全國、全球富民服裝城90年代初期虎門女裝名鎮(zhèn)全國、全球第七十三頁，共九十四頁。廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司3.2自我完善、升級促使專業(yè)批發(fā)市場在發(fā)展過程中不斷演變壯大

3、現(xiàn)有批發(fā)市場的生存現(xiàn)狀

浙江柯橋中國輕紡城廣州流花服裝商圈廣州中大紡織商圈

專業(yè)市場演變代表案例：

第七十四頁，共九十四頁。商圈名稱發(fā)展階段/時間代表市場名稱發(fā)展動力市場發(fā)展規(guī)模輻射力浙江柯橋中國輕紡城第一階段1982－1988年柯橋布匹市場自發(fā)形成浙江小型市場浙江第二階段1988－1992年中國輕紡城民企成立中國輕紡城公司全國大型市場全國第三階段1993－1997年中國輕紡城政府介入規(guī)劃，輕紡城擴張亞洲最大全國全球第四階段1998－今天中國輕紡城政府徹底支持打造“兩大中心”；中國輕紡城上市亞洲最大全國全球浙江柯橋中國輕紡城的發(fā)展演變

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第七十五頁，共九十四頁。廣州中大紡織商圈的發(fā)展演變

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司商圈名稱發(fā)展階段/時間代表市場名稱發(fā)展動力市場發(fā)展規(guī)模輻射力中大紡織商圈第一階段1984—1992年康樂布料市場自發(fā)形成廣州小市場廣州第二階段1992-2003年中大布市形成村民自發(fā)改造形成；眾多臨建市場出現(xiàn)全國第二大全國國際第三階段2003--今天廣州國際輕紡城永久產權市場出現(xiàn)；市場配套設施、服務及市場形象得到跨越式升級；政府正式介入中大市場戰(zhàn)略升級規(guī)劃。全國第二大全國全球第七十六頁，共九十四頁。二、現(xiàn)有各專業(yè)市場群龍頭市場的成功案例

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第七十七頁，共九十四頁。市場商圈名稱龍頭市場商圈發(fā)展歷史廣州海印商圈海印電器城12年廣州站西路鞋業(yè)商圈環(huán)球國際商貿城--步云天地10年廣州天河IT商圈太平洋電腦城10年廣州流花服裝批發(fā)商圈白馬服裝大廈12年廣州一德路海味干貨批發(fā)商圈海中寶、山海城20年浙江柯橋面料批發(fā)市場中國輕紡城22年義烏小商品批發(fā)市場義烏國際小商品商貿城22年中大布匹市場廣州國際輕紡城20年現(xiàn)有代表性商圈及其龍頭市場一覽表

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第七十八頁，共九十四頁。商圈龍頭市場名稱（建成時間）售價(元/㎡)發(fā)展早期租金水平(元/㎡/月)本期一手租金(元/㎡/月)現(xiàn)時二手租金(元/㎡/月)計價單位(實用率)海印電器城（1992年）——350～500——600～800建筑面積(6成)流花白馬大廈（1992年）——701100～15202400～3600建筑面積(6成)天河路太平洋電腦城（1994年）——300～400

——800～1000建筑面積(5成)站西路步云天地（2003年）均價近11萬400～600

——500～700建筑面積(5成)現(xiàn)有各地龍頭市場租售價格一覽表（1）廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第七十九頁，共九十四頁?，F(xiàn)有各地龍頭市場租售價格一覽表（2）廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司商圈龍頭市場名稱（建成時間）售價(元/㎡)發(fā)展早期租金水平(元/㎡/月)本期一手租金(元/㎡/月)現(xiàn)時二手租金(元/㎡/月)計價單位(實用率)一德路山海城(2002年)均價9萬530————建筑面積（5成）海中寶(2001年)800～900——建筑面積（5成）柯橋中國輕紡城——————900～3300套內面積義烏義烏小商品城——16008400～900011000～15000套內面積第八十頁，共九十四頁。三、中大商圈前景展望

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司第八十一頁，共九十四頁。

1、專業(yè)市場將在未來一段長時間內蓬勃發(fā)展

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司1.1現(xiàn)階段，專業(yè)市場對國民經濟的綜合拉動作用越來越強1.2專業(yè)市場引發(fā)的集約經濟效應明顯1.3眾多國內外知名企業(yè)進入專業(yè)市場發(fā)展領域

李嘉誠看好專業(yè)市場未來----重金打造廣州國際玩具城，玩具城首期超額認租面積達1.6倍，人數(shù)2000戶，成交額達7億。

第八十二頁，共九十四頁。

2、中國紡織業(yè)面臨空前發(fā)展機遇

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司2.1在國民經濟中擁有舉足輕重的作用，六大支柱產業(yè)之一

2.2中國成為世界的紡織品工廠，產量約占全球7成2.3勞動力優(yōu)勢明顯，長期保持紡織品生產的國際競爭優(yōu)勢2.4從“世界紡織工廠”轉變成“全球紡織品采購和營銷中心”

2.5加入WTO，CEPA的簽訂，中國紡織業(yè)進入第三次跨越發(fā)展的歷史階段第八十三頁，共九十四頁。

3、中大紡織商圈發(fā)展及機遇分析

廣州凱華城房地産開發(fā)有限公司3.1中大紡織商圈的繁榮基礎

A、占改革開