博思堂地產(chǎn)廣告策略培訓(xùn)

Birthidear博思堂廣告[內(nèi)部資料，不得外傳]地產(chǎn)廣告策劃深度培訓(xùn)資料及案例解析1培訓(xùn)內(nèi)容安排之一：階段整合策略原則之二：每月整合策略之三：整合推廣策略原則之四：關(guān)于地產(chǎn)專業(yè)的概念；2經(jīng)典案例：微軟windows97全球推廣想一想，現(xiàn)在你是比爾蓋茨，如果給你美國、英國、法國、臺(tái)灣4個(gè)地區(qū)，你會(huì)怎么辦？之一階段整合策略3微軟windows97全球推廣概念：IntegratedMarketingCommunications(IMC)方式:1、美國：采用最典型的媒介《時(shí)代周刊》連續(xù)7張跨頁 2、英國：最大的媒體《泰塢士報(bào)》由正常70萬份增加至150萬份，當(dāng)天全部免費(fèi)派送。

3、法國：被譽(yù)為國車的雪鐵龍，車身為Win97的標(biāo)志。 4、臺(tái)灣：有兩千多家“7-11店”，一夜之間全是Win97形象。特點(diǎn)：擊穿市場4策劃是什么？策劃：策，竹簡；劃，戈與刀兩種兵器。策劃，紙上談兵。

其實(shí)，策劃，并非現(xiàn)代才出現(xiàn)的新概念，在中國古代，早已有之。"策劃"，在古籍中又作"策畫"。"策"，在古代是一種趕馬用的棍子，一端有尖刺，能用來刺激馬身，催馬奔馳。由此而生"策動(dòng)"、"策應(yīng)"、"策士"。"策"字的另一解為籌，是一種計(jì)算的工具，由此又引申出"籌策"、"計(jì)策"、"策劃"等等。古之策劃，指籌謀、計(jì)劃，也指一種謀略之術(shù)，有"上策"、"中策"、"下策"之分。5整合策略原則戰(zhàn)爭游戲勝負(fù)原則：1、把掉軍旗（目標(biāo)群），所有的出發(fā)點(diǎn)都是一個(gè)；2、無論運(yùn)用何種手段（小排長也行），只要擊穿；核心點(diǎn)：以軍旗（目標(biāo)群）為目標(biāo)，進(jìn)行戰(zhàn)爭游戲。司令官思考：1、戰(zhàn)局如何？（市場狀況）2、敵人是誰？(賣點(diǎn)) 3、我方兵力如何？（突破點(diǎn)）4、如何調(diào)動(dòng)兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）5、戰(zhàn)前如何部署？（戰(zhàn)術(shù)）6

華龍花園

DragonGarden

整合市場攻擊策略1

StrategyAd.Planning1

博思堂Birthidea廣告經(jīng)典案例：7整合推廣構(gòu)架

第一部分：深圳未來的競爭局勢 第二部分：市場攻擊布局 第三部分：市場攻擊戰(zhàn)術(shù)8第一部分：深圳未來的競爭局勢 1、深圳地產(chǎn)的趨勢 2、深圳市場兵力布局深圳地產(chǎn)未來競爭局勢 3、中心區(qū)區(qū)域兵力布局 4、香蜜湖地帶兵力布局 5、華龍花園兵力優(yōu)勢9一、深圳地產(chǎn)的趨勢 99年 2000年 2001年 2002年市場契機(jī) 1、濱海大道 1、中心區(qū)項(xiàng)目封頂 1、中心區(qū)試用 1、地鐵試運(yùn)行 2、大地產(chǎn)概念 2、香蜜湖成熟 3、中心區(qū)全面啟動(dòng) 3、西部通道代表樓盤 1、招商海月 1、黃埔雅園 1、天健天驕時(shí)代 1、沙河世紀(jì)花園 2、蔚藍(lán)海岸 2、深業(yè)花園 2、新世界花園 2、華僑城錦繡 3、萬科四季花城 3、嘉里花園 3、（北京國際） 4、中海華庭 4、城建集團(tuán) 5、香蜜湖片區(qū) 6、南海玫瑰花園10深圳地產(chǎn)一直以市政建設(shè)及政府政策作為主線，并圍繞其形成地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，如濱海大道南山熱點(diǎn)/福田中心區(qū)熱點(diǎn)；2000-2001年由于中心樓盤供應(yīng)全部出臺(tái)，熱點(diǎn)已經(jīng)放量，目前市場新的熱點(diǎn)在關(guān)注香蜜湖及地鐵概念；從地產(chǎn)的規(guī)模來看，99年-2000年已經(jīng)完成大地產(chǎn)概念，在地產(chǎn)的概念階段基本已經(jīng)趨于成熟，形成市場的熱點(diǎn)機(jī)會(huì)微乎其微；深圳98年市場銷售380萬，99年420萬，地產(chǎn)銷售穩(wěn)步上升；99年市場供應(yīng)量600萬，余量380萬，銷售量400萬，2000年，市場供應(yīng)量仍在580萬左右（估算數(shù)值），目前市場的滯留量在800萬左右；市場供過于求（相對）的局面已經(jīng)形成；深圳地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，好的樓盤無房可售（工程速度趕不上銷售速度）；不好的樓盤無人問津；由于目前樓盤的品質(zhì)均有非常好的提升，導(dǎo)致銷售呈現(xiàn)“第二定律”趨勢，樓盤中好的部分非常好銷，差的部分非常難銷；如東?；▓@，中心花園組團(tuán)好銷，周邊無人問津。11判斷： 1、對華龍花園而言，未來將與其同處市場熱點(diǎn)的是中心區(qū)5大樓盤、 及香蜜湖8大樓盤（直接）所組成的兩個(gè)區(qū)域性熱點(diǎn)，其必須從 上述樓盤中跳出來，不僅進(jìn)入地產(chǎn)核心領(lǐng)導(dǎo)品牌陣營，而且應(yīng) 該是香蜜湖樓盤的代言人； 2、由于深圳中心區(qū)及香蜜湖地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)品牌已經(jīng)形成，對華龍花園 而言，如果要成為新的領(lǐng)導(dǎo)品牌，必須要超越現(xiàn)有的領(lǐng)導(dǎo)品牌， 才能形成市場新的關(guān)注點(diǎn)； 3、深圳地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“創(chuàng)意地產(chǎn)”概念，華龍花園具有非常好的 景觀、地塊、街面等賣點(diǎn)，將會(huì)形成市場攻擊性非常強(qiáng)的創(chuàng)意 地產(chǎn)概念。12二、深圳地產(chǎn)兵力布局 3龍華兵團(tuán)

4深南路兵團(tuán)2香蜜湖兵團(tuán)1中心區(qū)兵團(tuán)深南路5南山兵團(tuán)13各兵團(tuán)主力部隊(duì)中心區(qū)兵團(tuán)香蜜湖兵團(tuán)龍華兵團(tuán) 深南路兵團(tuán)南山兵團(tuán)1、黃埔雅苑1、華龍花園 1、萬科四季花城1、世紀(jì)村 1、海月花園

2、深業(yè)花園2、東海二期 2、中海怡翠花園2、錦繡花園 2、蔚藍(lán)海岸3、天健天驕3、香榭里花園3、風(fēng)和日麗3、城市綠洲 3、花園城4、嘉里花園4、翠海花園4、星海名城4、寶利城5、城建集團(tuán)5、景煜花園 5、碧海云天 6、天然居14各兵團(tuán)主力核心賣點(diǎn)中心區(qū)兵團(tuán)香蜜湖兵團(tuán)龍華兵團(tuán) 深南路兵團(tuán)南山兵團(tuán)*中心區(qū)市政優(yōu)勢*環(huán)境優(yōu)勢*規(guī)模優(yōu)勢*交通優(yōu)勢*價(jià)格優(yōu)勢*中心區(qū)位置優(yōu)勢*高尚社區(qū)優(yōu)勢*價(jià)格優(yōu)勢*地鐵優(yōu)勢 *規(guī)模優(yōu)勢*地產(chǎn)商品牌優(yōu)勢*單體規(guī)劃優(yōu)秀 *部分環(huán)境優(yōu)勢15深圳地產(chǎn)近年的局勢已經(jīng)明朗化，整個(gè)市區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)市場形成5大兵團(tuán)共同攻擊的市場競爭局面，且競爭局面在近2-3年不會(huì)發(fā)生非常大的變化；與5大兵團(tuán)形成的熱點(diǎn)區(qū)域相配合，銷售也呈現(xiàn)出區(qū)域選擇的概念，各個(gè)區(qū)域的目標(biāo)對象群的劃分也非常鮮明；市場競爭核心點(diǎn)目前仍集中于中心區(qū)兵團(tuán)（中心區(qū)、中心區(qū)西線、中心區(qū)南線）、香蜜湖兵團(tuán)、深南路兵團(tuán)；市場未來的競爭點(diǎn)將集中于香蜜湖兵團(tuán)、深南路兵團(tuán)；香蜜湖兵團(tuán)的火力優(yōu)勢是環(huán)境及位置條件，特別是環(huán)境概念；香蜜湖兵團(tuán)待中心區(qū)兵團(tuán)基本消化后，將升為市場第一兵團(tuán)，并形成市場的主導(dǎo)；香蜜湖兵團(tuán)前期不利的影響（如價(jià)格貴、入住率低、銷售業(yè)績不好、物業(yè)管理費(fèi)用高、人氣較好、景觀目前仍是法定圖則等等）將隨著時(shí)間的推移，逐步淡化；16判斷： 1、各兵團(tuán)均有自己的核心軍，華龍花園應(yīng)該是香蜜湖兵團(tuán)的核心軍，并形成香蜜湖兵團(tuán)代表的概念，其需要控制香蜜湖兵團(tuán)的市場影響力； 2、華龍花園已經(jīng)與第一中心區(qū)兵團(tuán)分庭抗?fàn)?，并逐步取而代之? 成為市場的第一領(lǐng)導(dǎo)品牌，因而，華龍花園的市場熱點(diǎn)一定要強(qiáng)，且具有不斷的延續(xù)性； 3、突出華龍花園環(huán)境的優(yōu)勢，并形成以環(huán)境為核心的創(chuàng)意地產(chǎn)概念組合，以建立品牌價(jià)值；17三、中心區(qū)區(qū)域主力布局 4香梅路新洲路天健天然居 宏浩花園馨庭苑萬科溫馨家園俊景豪園 豪峰園楓丹雅園 鴻榮源 萬科金色家園黃埔雅苑天健花園深業(yè)花園香榭里花園振業(yè)翠海景煜花園華龍花園聚豪園嘉里地產(chǎn)東?；▓@二期 天健名苑 壹世界1 深南路 2 城建集團(tuán) 濱河路 加洲豪苑祥韻苑祥云軒陽光華苑皇都廣場 新洲苑新新家園共和世家云頂翠峰 星河雅居畫意居宣嘉華庭 3注：1、中心區(qū)兵力/2、中心區(qū)西線封殺線/3、中心區(qū)南線兵力/4、香蜜湖兵力18與華龍花園共同處于第一競爭區(qū)域的是中心區(qū)、中心區(qū)西線封殺線、中心區(qū)南線、香蜜湖片區(qū)，本區(qū)域是深圳最為密集的地產(chǎn)兵力區(qū)，集中了至少62個(gè)樓盤的市場容量，同時(shí)也是目前市場銷售的主力區(qū)；中心區(qū)片區(qū)又分為三個(gè)目標(biāo)市場：高層面，集中于中心區(qū)、香蜜湖；中層面，集中于中心區(qū)西線；低層面，集中于中心區(qū)南線；本區(qū)市場的競爭壓力非常大，可選擇性、比較性非常強(qiáng)；本區(qū)域基本為深圳地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)的匯聚區(qū)，且樓盤的推廣水準(zhǔn)基本都在高層面，即使是南線的樓盤，如陽光四季、金地翠園等等；本區(qū)域賣點(diǎn)非常強(qiáng)烈，南區(qū)價(jià)格是主導(dǎo)，中心及香蜜湖品質(zhì)是主導(dǎo)，目標(biāo)消費(fèi)群選擇方式也是按“區(qū)位+價(jià)格+品質(zhì)”的方式選擇。本區(qū)位的銷售同樣遵循“第二定律”，比較黃埔雅苑與天健名苑，前者第一期全部銷完，后者在樓盤外立面出來的情況下，只有不到40%的銷售率。19中心區(qū)兵力優(yōu)勢 香蜜湖兵力優(yōu)勢 黃埔雅園1、和記黃埔的信任度 2、2個(gè)幼兒園、1個(gè)小學(xué)、1個(gè)中學(xué)、1個(gè)商場1、香蜜湖片區(qū)經(jīng)過東海一期、香榭里花園、 3、工程形象良好 翠?；▓@，市場逐步在培養(yǎng)成熟。 4、會(huì)所較好 中海華庭1、已是尾盤，不足10% 2、紅荔西路的通車，讓更多的人接觸到香蜜湖 2、規(guī)劃都是一流（如貝爾高林） 樓盤的優(yōu)勢。 3、環(huán)境提前出臺(tái)，效果一流4、中海信任度深業(yè)花園1、多層吸引力，高層南銷3、1.88億的拍賣，再次體現(xiàn)香蜜湖樓盤的價(jià)值。 2、水景規(guī)劃較好 3、價(jià)格便宜天驕時(shí)代1、規(guī)模較大 4、華龍花園、景煜花園的加入，讓香蜜湖片區(qū)樓 2、價(jià)格優(yōu)勢大 盤形成整體優(yōu)勢。20判斷：馬1、由景于華龍雜花園與羨中心區(qū)溪樓盤同宰處于一看個(gè)競爭駝層面，茶目標(biāo)對激象群也基本姨相同，狀中心區(qū)睛項(xiàng)目的壩優(yōu)勢非廈常明顯劉，因此域，華龍慮花園無論硬件及儲(chǔ)軟件都需灘要比中心麗區(qū)項(xiàng)目本靠身更好；2、由坑于華龍巧花園在拉決定性雹的競爭膠點(diǎn)上環(huán)枯境是核早心，中裁心區(qū)項(xiàng)夸目無法抗衡，課特別是直扔接面對湖約水，建議晴極限化環(huán)友境賣點(diǎn)，質(zhì)圍繞環(huán)境攻擊市卷場；3、由粱于本區(qū)略域樓盤分銷售符貓合“第螞二定律哀”，因齊次，華塘龍花園論必須作到第家一位，姿實(shí)現(xiàn)銷收售的良申性循環(huán)誰。21四、香蜜淚湖主力兵懷力布局香梅路萬科溫掩馨家庭吵豪爽峰園露楓丹帝雅園味天眼然居翠?；▓@績景煜花亞園鴻鮮榮源地產(chǎn)舟宏浩疊花園華龍花園桐俊事景豪苑紅荔路香榭里花邊園 東海付二期深南路（北京姐國際花尋園）22競爭對手療的優(yōu)勢與州不足項(xiàng)目膊優(yōu)勢截不誼足東海二期舌1、現(xiàn)樓淹1、嫂農(nóng)科中心笛，非直接狂香蜜湖景何觀。2、庭順院環(huán)境序好 2脫、價(jià)格祖較高3、建筑誦個(gè)性強(qiáng)主3、密度鋪太大4、國候家3A情住宅肺4、管障理費(fèi)太定高香榭里緒花園銀1、現(xiàn)兆樓朵1、戶茫型不適衛(wèi)合2、國際樓金塊獎(jiǎng)?wù)?、價(jià)格席太高翠?；▊?cè)園 1濕、現(xiàn)樓饅1、漿振業(yè)品獻(xiàn)牌不足2、視野肚較好 2猾、密度大景煜花消園 1政、弧性顫規(guī)劃較匯好 1臥、位置林在最后2、植物姨公園旁婆2、發(fā)展拖商品牌不氣足鴻榮源宰地產(chǎn)腸1、工重程質(zhì)量緊較好府1、寶父安領(lǐng)導(dǎo)輩品牌，椅高品質(zhì)英樓盤缺妻少經(jīng)驗(yàn)安。2、推廣討力度強(qiáng)城2、成本節(jié)太高萬科溫馨拖家園 1紋、萬科地茅產(chǎn)品牌肯1、位置嶄太差2、現(xiàn)繩樓搏2、周怠邊環(huán)境善太差3、規(guī)劃蘿較好楓丹雅霉園 1細(xì)、戶型飲改進(jìn)有各特點(diǎn)想1、面哪積太小2、現(xiàn)失樓湊2、位悲置較偏23判斷：妖1、香蜜撐湖片區(qū)被州分為三個(gè)廁概念：A睡、農(nóng)科中踏心，與湖孫水無關(guān)；航B、望香蜜緞湖，與犬香蜜湖項(xiàng)無關(guān)；狂C、香獻(xiàn)蜜湖內(nèi)辛，直接談感受湖恐水。而窮華龍花園目刮前是該片賠區(qū)唯一的時(shí)直接面對堡湖水且永蜘無遮擋的霜項(xiàng)目，自然景被觀帶來叼的價(jià)值英非常大允；2、香蜜傲湖片區(qū)的荷樓盤由于賺土地的價(jià)仇格很高，隸容積率都習(xí)非常高，報(bào)基本以高層眼為主，空枝間庭院太壇擁擠。而研華龍花園競的容積率剖非常低，空間感覺返非常好；3、香蜜技湖片區(qū)的霉展示性由茫于區(qū)位的斬問題，一語直與買家欺割裂，不酬容易了解困。而華坊龍花園能就在香秋梅路旁知，紅荔煙路的通陡車更加悅速了人們對其的包了解。24五、華龍廈花園兵力喊優(yōu)勢華龍花占園兵力束優(yōu)勢核心賣點(diǎn)聰自然拐*香蜜腦湖湖景/粒湖邊賞湖像區(qū)/郊野盯公園*覆總蓋率最狐小，綠幕化率最勉大*至少扣60米空庸間*退索紅線3塑5米，貪距路7藏0米*蝶型鎮(zhèn)一梯兩戶齡，自然通費(fèi)風(fēng)。*觀硬光電梯輔助賣點(diǎn)劉配套攔*山頂準(zhǔn)會(huì)所*商業(yè)窯街/沃爾鹽瑪*小重學(xué)、幼蜻兒園*智能頑化攻擊支持每現(xiàn)呆場 *退香梅路沾街面*紅脈荔路動(dòng)貧線*香蜜食湖展示25第二部分負(fù)：市場攻焦擊布局市場攻擊突布局耽1、整合威項(xiàng)目的市卵場攻擊2、年度不市場攻擊3、開盤裕階段市場默攻擊26一、整勞合項(xiàng)目摩的市場魔攻擊階段尋準(zhǔn)備階段抵第一攻料擊階段聞第二攻擊純階段槐第三傅攻擊階段江第四攻估擊階段2000香.11-附2001哄.4可200沙1.5-開2001夜.9 2菊001.教10-2頸002.蓄9哲2002子.10-廚2003搏.9輪200株3.10甜-200餅3.底核心攻脅擊點(diǎn)幸*香梅啊路形象匠*現(xiàn)場展示*1期用示范小區(qū)趙*攜1期生活?yuàn)A氛圍 *屠成熟社傾區(qū)人文營銷中心腳湖重景級(jí)會(huì)消所+環(huán)境塔（庭院膛/湖景防）翻建筑灣學(xué)校+樣板諸間添庭院步湖亞景支持點(diǎn)委*現(xiàn)雅場準(zhǔn)備詳*澤開盤患*音住交會(huì)縮慧*漁湖景嘉體年華梢*生質(zhì)活方式*創(chuàng)意即地產(chǎn)概頓念淚*春捐交會(huì)孟*羊商場展顯示待*兒念童入學(xué)踏*總休閑方庫式*紅荔孫路通車廣*慌控制沙動(dòng)線枕*哄新年音助樂會(huì)鄙*會(huì)族所免費(fèi)嫂VIP*街面古氛圍膏*養(yǎng)國慶煙壞火晚會(huì)*湖邊田賞湖區(qū)27二、年軌度市場劇攻擊策喝略時(shí)間地5月周6鮮月--7附月嚼8月-四9月鬧10月迅11壤月-12瘡月核心攻擊虎點(diǎn)灰*開盤委*正踩式發(fā)售嘉赴年華描*先湖景嘉年磚華吊*繼秋交會(huì)友*垂SAMS鹽聯(lián)合模型康展示*春交息會(huì)裙*徐熱銷新告聞將*國慶顏煙花節(jié)網(wǎng)*藝新年丘音樂會(huì)透/電視景聯(lián)手*展示中陜心饒*蓮閘花山風(fēng)箏詢節(jié)*控制云動(dòng)線*香梅儀路展示*新聞猛持續(xù)報(bào)們道28三、開意盤及后植續(xù)戰(zhàn)術(shù)嶄布局戰(zhàn)術(shù)1歡戰(zhàn)術(shù)2粗戰(zhàn)術(shù)3移戰(zhàn)術(shù)脅4 戰(zhàn)同術(shù)5現(xiàn)場攻及擊 動(dòng)櫻線控制苗春梳交會(huì)您新?lián)屄劰羧该焦ソ樵靹輵?zhàn)術(shù)6花戰(zhàn)術(shù)7帖戰(zhàn)術(shù)8插戰(zhàn)袍術(shù)9媒介推稅廣蝦點(diǎn)擊目不標(biāo)群暮嘉蒸年華會(huì)外賣膊場展示華龍花園躲：地產(chǎn)持北續(xù)性領(lǐng)導(dǎo)穴品牌29戰(zhàn)術(shù)1、巧現(xiàn)場攻喜擊1、湖歉景展示鎮(zhèn)中心：比庭院展精示中心情、水景合環(huán)境、監(jiān)兒童游芝戲園向湖景廉樣板間2、大駝型展示聽牌7堵3、香梅填路圍墻4、紅荔釋路圍板4貌1檢5、牲氣球氛圍58德6予、紅荔路姓/香梅路真掛旗2囑3必6太7、湖余邊休憩廊玻+觀光電惜梯觀景臺(tái)6溜8、展示擇區(qū)域的背娛景音樂效亮果攻擊原森則：1寺、由于獵紅荔路欺是交通逝動(dòng)線，鎮(zhèn)可以第戴一時(shí)間態(tài)展示形槳象，且理湖景在誦紅荔路釋距路最瓶近，境可以仁第一時(shí)浸間展示攤最大賣鑰點(diǎn)，所構(gòu)以建議鹽前期展左示中心吸在紅荔哈路口；2、湖景充是最大的鐘賣點(diǎn)，圍別繞湖景環(huán)貧境的景觀裳展示是展南示中心的古核心，建啦議強(qiáng)化香蜜湖湖景贏的景觀優(yōu)藍(lán)勢；3、觀光增電梯是樓寄盤全新的唉賣點(diǎn)，現(xiàn)致場如果能霉夠突出觀洲光電梯的儀優(yōu)勢，讓返買家直觀地感受，瘡形成非常撒強(qiáng)烈的視羽覺刺激；4、環(huán)境慣是非常重嚼要的，帶墓生態(tài)動(dòng)感界的環(huán)境更接能鮮明地屢感染買家尚，建議現(xiàn)范場能夠增加鳥、估魚等動(dòng)必物。30現(xiàn)場攻擊氏前準(zhǔn)備：第一部分痕：VI核騙心 第二學(xué)部分：現(xiàn)領(lǐng)場包裝狂第三部分走：賣場包堪裝 第四丙部分：樣毀板間形象款包裝1、樓盤標(biāo)志范1窯、圍板貿(mào)1、嗓形象墻設(shè)效計(jì) 1脫、樓梯氛訪圍布置2、標(biāo)準(zhǔn)色及亮標(biāo)準(zhǔn)字輔2、工簽地路牌駛2、優(yōu)實(shí)體展板捉2早、樓梯間吳歡迎牌3、標(biāo)準(zhǔn)組泉合咐3、顫展示中劉心導(dǎo)示寄牌詞3、售中樓書煩3均、戶型心標(biāo)牌4、展悶示中心勤標(biāo)牌餅4、解折頁伍4啦、展示躍空間功繡能標(biāo)牌5、停普車場導(dǎo)膝示牌敬5、父價(jià)格單洲頁落格楊5炮、免費(fèi)共贈(zèng)送標(biāo)柏牌6、展示起中心歡迎仍標(biāo)牌6、付款心方式清單辟落格7、香梅也路掛旗嗽7、手袋逮設(shè)計(jì)8、觀景鞠臺(tái)導(dǎo)示牌8、銷售繩人員工作冷牌9、兒童告游戲園標(biāo)盼牌脈9、銷售駝人員名片10、示奏范環(huán)境標(biāo)疾牌稿10、資效料信封11、貞樣板間浪導(dǎo)示牌蔥11、柔簽約臺(tái)污等標(biāo)牌12、看樓專車甩1木2、辦公功監(jiān)能標(biāo)牌13、樓體招碗示布14、透樓層進(jìn)正度牌31戰(zhàn)術(shù)2、退動(dòng)線控制1、深扎南路控魂制線（么如富安副娜位置星/高交競會(huì)館）傭：大型路牌2、紅荔勁路動(dòng)線（棚新洲路口奴）：大型姓路牌香梅路剛2累3、贈(zèng)香梅路押（深南掩路--按北環(huán)-汁-香蜜福湖北）牌：掛旗深南路坦1紅荔路象3動(dòng)線控制其原則：1、由于角華龍花園搶要打到市章級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)桿品牌，所筒以必須控過制深圳的弦關(guān)注力。深南路垃是深圳瞞的主要刺交通動(dòng)線線，控滔制深南需路，等半于控制鹿深圳。2、紅踩荔路是歉華龍花評(píng)園的賣鐘點(diǎn)路，院由于可住以有效托地引導(dǎo)怕看其他悔樓盤的怎客戶群，控制也紅荔路鳴，等于其讀他樓盤在掌為我們疏許導(dǎo)客戶。3、香揮梅路的仁交通量夢同樣很栗大，而敏且可以尊有效控哄制香蜜曾湖地區(qū)錫及SA敵MS會(huì)菜員店的客食戶量，員截留客究戶。32戰(zhàn)術(shù)3壩、春交針會(huì)攻擊原則：1憲、春交會(huì)鴿是深圳地魔產(chǎn)的專業(yè)誰最大點(diǎn)，腿集中了階勇段性地產(chǎn)為熱點(diǎn)，賣匠家、業(yè)內(nèi)短、媒介均在此皇期間匯聚吃，非常容謊易產(chǎn)生轟顫動(dòng)性品牌女效應(yīng)。近班年的優(yōu)秀伏樓盤基本凳產(chǎn)生于春交邊會(huì)，因而聯(lián)春交會(huì)一籌定是我們羞啟動(dòng)市場絨的關(guān)鍵；2、春交續(xù)會(huì)最受關(guān)護(hù)注的是第貿(mào)一展位，抱每年的第桂一展位均皮可取得市精場領(lǐng)導(dǎo)品料牌地位，如99槐年秋交然會(huì)的黃包埔雅苑化、20魔00年漢春交會(huì)油的星海捐名城，拐因次君華龍花濱園一定立要第一展位白；3、概設(shè)念性是支每次春理交會(huì)關(guān)丸注的熱頃點(diǎn)，新沖的概念岸對人們賠的刺激提性非常貓強(qiáng)，新泛概念或誕生于春展交會(huì)的主它題（如2跪000年錄秋交會(huì)深挨圳十大模掃式），或盞展位中展近示的新的概念捕，華龍定花園同泉樣需要稿非常優(yōu)明秀的概蠶念；4、新樓亞盤的推出丘，買家特嚼別關(guān)注位警置及項(xiàng)目雨?duì)顩r，區(qū)深域模型及鏈規(guī)劃模型嫌是非常重要的展示蹈，而且需味要在形式餅上加以強(qiáng)削烈的創(chuàng)意畝概念，以夢吸引及感北染買家，聞如觀光電梯戶，可否奪采用動(dòng)欺感形式庫；香蜜板湖是否屬能有水薄及其他葵水上動(dòng)桶物；5、如冷果能夠動(dòng)妨員香蜜湖把樓盤集體旦行動(dòng)（不做同以往的佩純媒介炒度做，因?yàn)檠暧猩鐣?huì)關(guān)妨注的新聞秧啟動(dòng)點(diǎn)君），概果念統(tǒng)一浩，更是嘩非常好填的熱點(diǎn)剝題材。33附：香穩(wěn)蜜湖1搜0大樓吩盤聯(lián)手井推廣展景位概念4筒形象墻：鋪香蜜湖1萄0大樓盤夠聯(lián)手推廣取53炎62偏香泉蜜湖整體峰區(qū)位圖洲71擦8大門入袍口注：1蔽、2、內(nèi)3、4懸、5、鼠6、7憶、8為摔香蜜湖血帶地產(chǎn)鼓商展位側(cè)布置34戰(zhàn)術(shù)4、恥新聞攻擊攻擊原郊則：穴1讓、作為賤春交會(huì)罪之后的便延續(xù)攻理擊點(diǎn)，狡持續(xù)春牢交會(huì)形械成的華勝龍花園克關(guān)注熱旱點(diǎn)，繼續(xù)提升華軋龍花園的吼品牌影響稼力；2、在害春交會(huì)危之后，鄭都會(huì)形呼成系列府的新聞罰媒介話艙題，如顏調(diào)研公熔司的調(diào)艱研報(bào)道忽、媒介方面若的熱點(diǎn)宣淘傳、項(xiàng)目血所擁有的不榮譽(yù)、本距次春交會(huì)餅的概念等目等，都將在后續(xù)直的媒介接中展露堆。華龍納花園如發(fā)果能借淘鑒好優(yōu)待勢，就妖具備持涂續(xù)性新茂聞攻擊的熱點(diǎn)何。3、新聞魂攻擊的方月式為與新姑聞媒介先爽進(jìn)行探討通，基本確宜定好炒做旋概念后，殖再與調(diào)研公司溝煤通相關(guān)的根調(diào)研題材竊，并在后賤續(xù)的宣傳璃中，利用徐調(diào)研公司銳或媒介單痰位進(jìn)行概念荒沖擊；調(diào)掠研公司一都般為尺輪度；媒介狡方面一般嚼為深圳特宣區(qū)報(bào)及深昆圳商報(bào)。4、殺如果春妖交會(huì)香蓮蜜湖片率區(qū)可以汪聯(lián)手，棍市場的駐影響力偷非常強(qiáng)昂，媒介材方面的棗炒做點(diǎn)同樣非茶常強(qiáng)，牧后續(xù)的吊延展題讓材非常溫大；35戰(zhàn)術(shù)5、互媒介造勢媒介造勢逢原則：1、佳是一種與獨(dú)媒介推廣自相平行的聾兩條推廣靈線，媒介熄推廣是硬霸性的推廣勵(lì)方式；媒介造觀勢是軟租性攻擊寸方式，塘目標(biāo)是朗以求長要期形成盜華龍花撒園的品增牌關(guān)注瞧力；2、由泛于深圳報(bào)地區(qū)的囑媒介不串成熟，司媒介壟常斷性非靈常之強(qiáng)睬，深圳擱特區(qū)報(bào)餓、深圳商報(bào)作停為唯一津的主流排媒介控愿制市場革，如果里華龍花敗園控制觸好深圳舌兩大媒釣介，等于控叮制了深鄰圳地產(chǎn)佳市場，缸建議牢組牢控制啊兩個(gè)媒陳介；3、由于愚深圳兩大原媒介對地灑產(chǎn)的競爭駐，各家每則年都在創(chuàng)駛造不同的主地產(chǎn)專業(yè)咳熱點(diǎn)，如葉深圳商斯報(bào)濱海資大道的有炒做、賽地產(chǎn)高趴峰論壇梯（年底兆/王石拴級(jí)專家恥），深圳特窄區(qū)報(bào)十蛙大明星沃樓盤評(píng)禮選；如廉果能夠造與這樣桶的媒介霸熱點(diǎn)相飲結(jié)合，慶將具有事半乖功倍的良生好效果。績?nèi)缟钲谔赜騾^(qū)報(bào)十大建明星樓盤輝評(píng)選（4調(diào)萬元，陽光四季的忌形象）；36戰(zhàn)術(shù)6樓、媒介壯推廣深圳的咱媒介分雄類：主流媒介炭輔助成媒介報(bào)紙疤1、深圳漲特區(qū)報(bào)世1、南停方都市報(bào)2、深圳幻玉商報(bào)牽2、投資艦導(dǎo)報(bào)3、證喪券時(shí)報(bào)雜志舊1、深圳在周刊收1、經(jīng)理咳人雜志2、新周辨刊3、高棗爾夫影視貝1祖、有線匯臺(tái)7:周00-歉8:3勞0茂1、有友線臺(tái)置訂業(yè)安居輸欄目媒介推檢廣的原巡壽則：1灰、第一仇階段目樣標(biāo)是提叢升知名令度，媒巾介建議傲集中，握注重強(qiáng)拿度，選阻擇主流潑媒介中最有待影響力亮和傳播社速度的遍深圳特護(hù)區(qū)報(bào)、饒有線臺(tái)我；2、第屈二階段慚目標(biāo)主病要在于余廣度，稻媒介建橫議在穩(wěn)配定主流雄媒介均尖衡性發(fā)由布的同時(shí)，適倚度采用琴輔助媒棕介；37戰(zhàn)術(shù)7、叢點(diǎn)擊目標(biāo)新群點(diǎn)擊原則：止1、啟您動(dòng)更多、塵更為有效葉的新目標(biāo)扛群，以擴(kuò)津大銷售的廁范圍和深所度；2、對于沒目標(biāo)群的檢判斷及鎖洪定，是市俘場攻擊的促基準(zhǔn)點(diǎn)。鎖定的方雹式有兩種季：（1）留經(jīng)過一段領(lǐng)時(shí)間銷售膠后的業(yè)主蔬資料分析焦；（2）靠社會(huì)的飽收入階姓層及活追動(dòng)區(qū)域竹；3、啟動(dòng)虜點(diǎn)擊目標(biāo)隱群的時(shí)機(jī)戶是在第一夫階段攻擊粱完成后，折原有的客誦戶群已經(jīng)繞消化基本完畢，第欲二階段需嘆要新的目拔標(biāo)群來支宗持銷售；4、目速標(biāo)群預(yù)躲期（第展一領(lǐng)導(dǎo)釀品牌高殊質(zhì)素樓踐盤）：白老板級(jí)扎、IT寫行業(yè)、賢證券類菜、高爾夫藝族、游薪艇會(huì)等5、點(diǎn)斤擊方式永1：白DM郵膛件（深逃圳8萬溜老板數(shù)首據(jù)庫）炸；中國銀行雖Mast裙er卡回單斜；廣東專遞哨（確定區(qū)年域）點(diǎn)擊方浙式2：沿華為企迎業(yè)展示斃會(huì)高爾夫球宏場展示架38戰(zhàn)術(shù)8狹、嘉年馳華嘉年華棋原則：瘋1、深四圳地產(chǎn)銷根售概念：晃老客戶帶拒新客戶占鐘銷售比率繪的30-朗40%，姓特別是規(guī)須模性比較層大的樓爽盤，比州例更高壤；2、老昏客戶是義非常有政效的銷勤售人員最，其銷廁售的結(jié)笨果已經(jīng)冰成為地歡產(chǎn)銷售立的主導(dǎo)丑方式；所滿以對于寫華龍花悼園而言增，控制靠老客戶悠，感染置老客戶鴨是促進(jìn)罩新客戶揪產(chǎn)生的極佳指方式；3、嘉年渴華活動(dòng)是徐維系華龍渴花園與老換客戶的紐頂帶，通過苦不同階段春的嘉年華懲活動(dòng)，讓老客撇戶不斷豆關(guān)注華戰(zhàn)龍花園債，不斷窗到現(xiàn)場何來看新烏的變化鋸，不斷秀帶領(lǐng)自琴己的親戚、朋偽友到現(xiàn)場就來看；4、嘉年椅華活動(dòng)人蓋氣比較足蓮的場面，剩還可以制子造非常良蜂好的銷售塵氛圍；5、嘉者年華活鈔動(dòng)邀請棒的目標(biāo)講對象：猶A、較簽約客眉戶B、登照記客戶C、簽約弱及登記客隔戶的家人勝和朋友6、嘉離年華活末動(dòng)的方途式：A閥、大結(jié)擠點(diǎn)的嘉脖年華活貸動(dòng)，如栽開盤、槍封頂、踢入伙、龜學(xué)校招生笛、會(huì)所歇開放等B、周末梢嘉年華，酷如風(fēng)箏比提賽、小丑池表演、放領(lǐng)白鴿C、與編有線臺(tái)政《快樂共大本營扭》聯(lián)手蠟的娛樂守節(jié)目39戰(zhàn)術(shù)9忙、外賣巖場展示外賣場展利示原則：視1、讓嗓更多的濱人直接慎接觸，找深入了躬解樓盤勒，是外寶賣場展越示的目償標(biāo)；2、外賣簽場的主要違場所有3菠類，（1像）是商場翠，人流量勾最大的地枯方；（2）妨是廣場帝（大劇夢院），確通過目稼標(biāo)群最竹大的地療方；（遵3）政責(zé)府性熱點(diǎn)，如紅爸荔路通車弦慶典、中磁心區(qū)項(xiàng)目壩使用；3、商捎場：A仇、是人曠流量最似大的場醋所，控斥制商場恩，銷售扒信息可旋以直接撤擊穿目標(biāo)必群；B、商小場周六隱、周日舌、節(jié)假減日、年性底購物釣高潮期征；C、商場墓選擇：S茅AMS（塵控制香蜜密湖帶）萬佳3分濟(jì)店（政府雜蓮花2村錦/中心區(qū)饅）套順電（飄證券/華主強(qiáng)北）D、內(nèi)容賴：模型展稻示+招示站布+促銷至品4、廣告場：A胸、有影效響力結(jié)虹點(diǎn)，如泳開盤活塔動(dòng)；B、地點(diǎn)斤：大劇院C、內(nèi)棗容：大預(yù)招示布活+模型絮+節(jié)目5、政弟府熱點(diǎn)激：A、話紅荔路扶通車，縫會(huì)場布扭置；B、中心撫區(qū)功能投法入使用，膀會(huì)場布置眾；40整合策厚略細(xì)節(jié)顏剖析一、戰(zhàn)突局如何園？指導(dǎo)思介想：尋伯求突破漏點(diǎn)戰(zhàn)局判禿斷（市噴場狀況劫）疊1、整廢個(gè)市場搭狀況&座先進(jìn)地脆區(qū)概念2、競爭畏區(qū)位分析億&定位問厲題3、直接盯競爭對手前判斷&敵濱人弱點(diǎn)4、未來斤競爭勢態(tài)譜預(yù)測圖表：1善、競爭區(qū)照位圖2、競司爭對手欲特點(diǎn)比縱較411、整年個(gè)市場罰狀況例1：忙深圳累9侍3年平炕面--夸97年飯外立面販--9秒8年社態(tài)區(qū)--愁99年享大地產(chǎn)例2：寶豪安圾9陜8年領(lǐng)導(dǎo)兆品牌出現(xiàn)膀--99繳年5大區(qū)條領(lǐng)導(dǎo)品牌陶--20弄00年地產(chǎn)專哀業(yè)例3：縮慧杭州豆品級(jí)質(zhì)好，宋缺乏商白業(yè)性及堡專業(yè)性？關(guān)注點(diǎn)起：1、市兼場的變化種、市場格濁局的變化◆星海名濱城2、與先夠進(jìn)市場的捉差別◆山水人家？目標(biāo)惕：尋找曬市場突寶破點(diǎn)◆四季花城配/山水人繪家422、競爭微區(qū)位分析例1、蔚捕藍(lán)海岸皮1、深助圳競爭區(qū)掌位笛1、名字2、南山欺、蛇口競出爭區(qū)位計(jì)2、海3、直接店競爭對手例2、富你通苑純1、形象近突破？關(guān)注邊點(diǎn)：能弦夠跳出懇來的優(yōu)繞勢&收突破估的空間433、直接姥競爭對手株判斷例1、襖陽光四該季斗1、陳形象概減念例2、撓盈彩美駐地面1、廣展示性醒概念例3、蔚競藍(lán)海岸近1、最大目的展示中從心？關(guān)注僵點(diǎn)：如香何封殺漁競爭對室手？尋犧找市場潑突破的綱優(yōu)勢444、未臨來競爭薯勢態(tài)預(yù)希測例1、誓深圳趨9訊8年梅脈林--喚99年?duì)拗行膮^(qū)終--2飯000朱年龍華氏--2假001屬香蜜湖200斤2--木深南路肉（地鐵概）例2、廣木廈經(jīng)典巴輕軌概給念？關(guān)注濤點(diǎn)：未啟來可能挽出現(xiàn)哪窩些變化巧？如何哪利用優(yōu)茫勢做突混破點(diǎn)？45二、敵人非是誰？?敵勸人=目進(jìn)標(biāo)對象讀群敵人1、諸置業(yè)者類憑型：1次償購房；2饞次購房；誼3次購房敵人2、旨置業(yè)者區(qū)趙位：華強(qiáng)簡北◆蔚藍(lán)海懼岸深南路◆星海蠅名城敵人3撞、置業(yè)痕者活動(dòng)拘：早茶◆富通條苑？目的：截確定敵人坐是誰？敵圖人在哪里疤？以便在森攻擊戰(zhàn)術(shù)燭中進(jìn)行圍許殺。46三、我晚方兵力火如何？關(guān)注點(diǎn)：家1、項(xiàng)目饅本身的競籠爭賣點(diǎn)？2、營教造項(xiàng)目而的競爭地買點(diǎn)典型案寸例：1以、盈彩頸美地：限外界無鼓賣點(diǎn)，券須攻擊塵內(nèi)部；展示中心筒：蔚藍(lán)海芹岸示范環(huán)樣境：蔚佳藍(lán)海岸樣板間惕：創(chuàng)世柔紀(jì)濱海題材：地花產(chǎn)的新亮陵點(diǎn)47華龍刊花園Drag械onG億arde賤n整合市瞞場攻擊惕策略2Stra種tegy筆Ad.泰Pla稠nnin鐮g2博思堂B抓irth知idea釀廣告經(jīng)典案例葵：48一、地繁產(chǎn)變革走進(jìn)四季銜花城，你壞象走在歐菌洲的住宅喇區(qū)；走進(jìn)東失?；▓@嶄二期，解你同樣砌象走在唉澳洲的糊住宅區(qū)偏；從來沒寸有象今率天這樣廟，有強(qiáng)努烈的感叛覺，深秘圳地產(chǎn)燭正在發(fā)張生前所絲式未有的旺變革；從88年臘深圳地產(chǎn)耕開始起步游，到20恒00年深僻圳地產(chǎn)成蹄熟；12年適的地產(chǎn)量發(fā)展里衡程；歷經(jīng)戶型注（88-欣96）、舟外立面（戲97-9細(xì)8）、社英區(qū)（98沒-99）羞、大地產(chǎn)揀（99-敘2000撤）今天，不僅地竊產(chǎn)商在福努力，域消費(fèi)者接也在挑思剔，深圳地舒產(chǎn)真的蠶要象國面外的感首覺。時(shí)逢，龍華花園燦正在面臨嶺2000賓年，深圳地呆產(chǎn)變革披的時(shí)代陷。49二、我們暴必須找到賢變革的方獸向地產(chǎn)變抓革的方豎向：創(chuàng)向意地產(chǎn)康概念：境在一個(gè)近或多個(gè)請地產(chǎn)專嫌業(yè)建立交突破性料的爹地產(chǎn)差鳳異性，蛋如四季熄花城的蓋歐洲小蝦鎮(zhèn)。地產(chǎn)發(fā)展代的趨勢：壁在地產(chǎn)解屋決了基本收的溫飽問學(xué)題（硬件土：平面、竟立面、胸配喪套、環(huán)境鄙）后，地看產(chǎn)開始向婚個(gè)性化的叢方向發(fā)展捕，削“創(chuàng)意佛地產(chǎn)”代丸表了市場初的主流方縱向，成為巷地產(chǎn)項(xiàng)目潮進(jìn)入熟領(lǐng)導(dǎo)品牌摟的必須條允件。特別翁是在目前絮地產(chǎn)成熟連化、興差異津性越來越甘小的局面違下。如萬粘科四季花拌城歐洲小昨鎮(zhèn)帖的概念；滲益田花園畝“藝術(shù)地詳產(chǎn)”的概劈燕念；市場競高爭的壓射力：去腳同求異慘，成為浙地產(chǎn)競遇爭的核包心點(diǎn)，咱因地制控宜，以番項(xiàng)濾目賣點(diǎn)怠為核心留的“創(chuàng)撕意地產(chǎn)扇”，新瞇概念延婆展成為訊目前久市場與主導(dǎo)，挽突出賣小點(diǎn)，才痛能在眾奔多競爭欺對手中弱跳出來左；消費(fèi)者關(guān)夠注的要求搜：消費(fèi)者衰的選擇是武每周26恭2個(gè)地產(chǎn)境廣告，消涂費(fèi)者對地冤產(chǎn)拴是唯一性魚的鮮明選言擇；“創(chuàng)議意地產(chǎn)”注的新概念果是建立建唯一系性的指標(biāo)典；50三、創(chuàng)意壯地產(chǎn)的延拾伸創(chuàng)意地產(chǎn)頂是深圳地春產(chǎn)第三代蜻模式，第畝一代88言年-96逼年，初步劉形成地產(chǎn)川的概念-州-規(guī)范地熟產(chǎn)時(shí)代；寶第二代9問6年--斗99年，餐深圳地產(chǎn)梯成熟化-攜-鼎盛地先產(chǎn)時(shí)代；竟第三代9擋9年開始臥，創(chuàng)意地趕產(chǎn)時(shí)代；創(chuàng)意地產(chǎn)咬核心：是首通過創(chuàng)意躺的方式，胃將樓盤的欲核心賣點(diǎn)尋在不同的援空間與時(shí)毛間進(jìn)行結(jié)捏合，形成施鮮明的視憤覺感覺。失如益田花娃園的環(huán)境獸是用凡高癢的作品為寒核心設(shè)計(jì)踩概念，“竄凡高.向持日葵”成敗為廣場地尺面的效果要；“凡高溪.春天”質(zhì)成為架空珠層環(huán)境的夏設(shè)計(jì)概念蝕；如新鴻北基的人魚失同游。創(chuàng)意地產(chǎn)蓬方式：非充硬件的必飯然投入，鹿而是相對榨軟件的創(chuàng)別意表現(xiàn)；少將藝術(shù)、油音樂、自捏然等元素娘非常自然陳地匯聚，擦形成更為孟生態(tài)的居下住空間；創(chuàng)意地產(chǎn)薦狀況：目育前在深圳雕開始展現(xiàn)顧魅力，也柿必將創(chuàng)造卡新地產(chǎn)生烤活模式；51四、文橋脈的創(chuàng)千意地產(chǎn)烈概念從99年鐵開始，文失脈成為地庸產(chǎn)項(xiàng)目首講要的個(gè)性止要求，地些產(chǎn)真正擁魔有了屬于巧自己的個(gè)域性，文脈并同時(shí)誕生來：代表項(xiàng)皂目紹核心文句脈萬科四季射花城甲歐皆洲小鎮(zhèn)蔚藍(lán)海車岸飯法國地帶中海C謹(jǐn)ote作Da連zar東?；ㄍ鶊@譯巴里島楓丹白露兇法蘭西詳風(fēng)情中海怡劉翠饒一心三藏片自然血派華龍花籃園同樣儉需要具更有自己母的文脈悠，以給惱市場鮮估明的形特象。52五、主仰題的創(chuàng)掠意地產(chǎn)塞概念由于大地碰產(chǎn)規(guī)模性旺項(xiàng)目的介私入，主題殺不是一個(gè)損樓盤從頭拆到尾一塵道不變的概何念，其成仔為樓盤不故斷攻擊市村場的主帥靈，有主題悼變化的項(xiàng)挪目，市場窮的關(guān)注力宴非常強(qiáng)；萬科四季少花城川主題：遠(yuǎn)有一個(gè)美澤麗的地方時(shí)間階段俊主題延腥展第一期曲：99張.7-乞-20登00.形發(fā)罪現(xiàn)美、陰創(chuàng)造美快、珍惜憲美第二期：寫2000帽.5-2嫂000.秀10恰美一暖刻，美一施生第三期：他2000駁.10塞美一方土敬地，美一蟲方人華龍花園鈔同樣需要巷總的主題旬及各階段彎對市場不父同攻擊的螞主題延展躬。53六、外誓立面創(chuàng)格意地產(chǎn)尋概念97年畏益田花盞園歐陸倘外立面神出現(xiàn)，勞標(biāo)志深躬圳地產(chǎn)慚新階段溫的開始譽(yù)；隨后費(fèi)的青青輛山莊西延班牙式備、雅庭洲苑法蘭索西式、拆碧華庭油居澳洲銀式……關(guān)基本世釀界上的筋風(fēng)格百椅花齊放另；今天，峰外風(fēng)格焦已經(jīng)不照是美麗搶的外衣輔，而是耍氣質(zhì)的射體現(xiàn)，洽特別是徑色彩。項(xiàng)目搞外聾立面變解化三九時(shí)脅代華庭責(zé)墨素綠色金地翠中園去藍(lán)綠色陽光四謠季危彩色翡翠名打園遼綠色中央花聰園待白色華龍花倚園同樣速需要優(yōu)牽秀的外汗立面鮮籮明氣質(zhì)揉。54七、平面惜的創(chuàng)意地桐產(chǎn)概念從東?；ǚ聢@角窗開水始，深圳設(shè)地產(chǎn)的戶游型平面又勿進(jìn)入新的閥一輪進(jìn)化嗎，更通透露的客廳弧詢性落地窗史、觀景陽恒臺(tái)、陽光青餐廳、景鍋觀浴室，庸都是新概紹念的不斷醋演化；平面的零新概念勵(lì)密切與熟景觀、躍生活方免式相結(jié)抹合，空臟間更為諷優(yōu)越；項(xiàng)目戲變化天安高課爾夫花業(yè)園竄弧犬型客廳仰（座香港帝爐濤灣/企弧性觀悅景客廳槳更具經(jīng)情典）萬科彩園疑陽光捕早餐室觀瀾豪苑爭高抗?fàn)柗蚓坝^俘客廳萬科四季坑花城記鉆石牢主臥室（貼3面采光辯）南海傳所說（海圓南）景樹觀溫泉炮浴室對華龍齡花園，眾如此優(yōu)賽美的景來觀，更臺(tái)是領(lǐng)導(dǎo)棍品牌戶嶺型平面賠突破的曾重點(diǎn)；55九、配套鞠的創(chuàng)意地窄產(chǎn)概念常規(guī)的配提套已經(jīng)成觀為例牌，孔不奢華、孤卻非常有俊idea救的配套創(chuàng)強(qiáng)意方式最愿為感染買精家；項(xiàng)目伴創(chuàng)意概蝦念蔚藍(lán)海岸品沙灘文游泳池萬科金兇色家園犧攀獻(xiàn)巖泛會(huì)幻玉所萬科四季釘花城滿運(yùn)動(dòng)街東莞盈彩繪美地呀水世涌界重慶龍湖膀花園虹兒童膏冒險(xiǎn)島（卷貝爾高林定）杭州山水著人家辮水上騎動(dòng)物園華龍花園摧非常具有斑配套的優(yōu)瘦勢，湖、降山地、低擊覆蓋率，掙配套的新抖穎性，必堆然成為參邊觀與關(guān)注路的熱點(diǎn)，悶具有良好副的領(lǐng)導(dǎo)品估牌潛質(zhì)；56十、外緞街面創(chuàng)碼意地產(chǎn)胃概念良好的效優(yōu)果，特別課是與外部提界面的展錘示面，均賀成為地產(chǎn)議爭奪“眼吧率”的核末心攻擊帶濤；項(xiàng)目飽創(chuàng)意概火念萬科四季落花城蒸商業(yè)街（刮模仿芝加育哥的休閑造街）華僑城蛙雕塑廣屯場/城錫市景觀智線東莞盈擇彩美地周東莞最夢大的兒別童游戲與園（青屈衣城的麥概念）成都置信郵臨街慎休閑花園華龍花園活具有良好辨的臨街面晨，延展的呼空間非常糾大，非常風(fēng)易于制造答視覺的轟績動(dòng)效果。57十一、現(xiàn)誤場的創(chuàng)意瓶地產(chǎn)概念現(xiàn)場，闖目前演端變成的耕概念是天模型的冰局部放潔大。模遙型的目欠的是讓蝕人看到籍未來、縫看到希春望；現(xiàn)計(jì)場成為揚(yáng)更為直贏觀的未稀來生活嘗展示，清對買家悔的攻擊爪力度更索加強(qiáng)烈搬。典型旋的是蔚鏟藍(lán)海岸握的三板元斧營銷柜中心、地樣板間屑、環(huán)境由；萬科家四季花懸城的商鋪業(yè)街。項(xiàng)目癥創(chuàng)嫌意概念萬科四倒季花城芬休閑率商業(yè)街萬科金捧色家園鴨泛紀(jì)會(huì)所觀瀾高爾借夫 高役爾夫球場快（一部分蛛）東莞盈周彩美地肺鳥亂、魚重慶龍辦湖花園患庭蓋院展示負(fù)中心華龍花園肌的現(xiàn)場由跡于具備良伙好的景觀撫及臨街視鬼覺條件，愚完全可以幫實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場勸的創(chuàng)意感刪染力，特?cái)e是沿湖周的景觀是毀非常好的悉現(xiàn)場延展支題材。58十二、挽推廣的捉創(chuàng)意地騾產(chǎn)概念推廣已經(jīng)俗不僅僅局困限在平面拘（平面都燥有非常好憶的水準(zhǔn)）路，推廣已上經(jīng)成為以歸策略為核爺心的整合迫概念，如龍對市場的傾控制、通憐路的控制絡(luò)、大勢的殼借鑒等等芝；項(xiàng)目系創(chuàng)意概林念萬科四季冬花城迫營守銷媒介（償小媒介的治聯(lián)合：潤微訊臺(tái)、大澡劇院招示無布）萬科四季篇花城刻藝技術(shù)節(jié)+商炎業(yè)街蔚藍(lán)海岸稅住交會(huì)濤（深圳十間大模式）蔚藍(lán)海岸玩海洋世步界海獅表洋演華龍花園屯在推廣的社方式及推扶廣的延續(xù)虛手段上，獲每個(gè)階段污必然需要噸新的手段傭及方式不匙斷攻擊市汪場，以維膨持領(lǐng)導(dǎo)品攝牌的市場竊高關(guān)注率假。59四、如何邀調(diào)動(dòng)兵力視攻擊攻擊要點(diǎn)輪：1、整表合項(xiàng)目攻諒擊點(diǎn)2、年杰度攻擊大策略3、開爬盤階段遇攻擊策湯略關(guān)注點(diǎn)：紙1、由戰(zhàn)丘術(shù)組成攻跪擊方式2、每個(gè)媽階段均有唉核心亮點(diǎn)60五、戰(zhàn)前除如何部署策？核心要點(diǎn)晶：1、細(xì)猴節(jié)戰(zhàn)術(shù)的勁展現(xiàn)2、戰(zhàn)咳術(shù)主體槽“5點(diǎn)虜1線整麥合策略烤”關(guān)注點(diǎn)加：尺1爐、先集惹中火力眉提升品削牌知名要度2、進(jìn)類而分散偶火力進(jìn)拜行廣覆恐蓋面攻鄙擊3、進(jìn)入憑點(diǎn)殺目標(biāo)釀群61關(guān)注點(diǎn)糞：1、詞地產(chǎn)定必律2、項(xiàng)供目階段核心點(diǎn)事：1、奔吸引客庭戶群到限現(xiàn)場解決方叛案：1事、嘉年隨華活動(dòng)經(jīng)典案息例：1您、萬科詞四季花獄城3期之二階段策抱略62萬科四響季花城三期推廣洽策略Wond扭erla夸ndStr碌ate前gy飯Ad.飄Pl混ann暖ing【美麗秀Show狂歡節(jié)真】博思堂B盲irth鮮idea港廣告.200唐0.8鉗.9經(jīng)典案例荷：63一、我做們的任拔務(wù)？■亞四季花尋城品牌籍形象已鋸經(jīng)經(jīng)歷去了概念律（萬科精在建一況座城）挨、實(shí)景蠻（美一惱刻.美破一生，計(jì)萬科建屬了一座岸城），飽目前已演經(jīng)進(jìn)入倒生活（湊萬科建細(xì)好一座皂城）。■由籌于四季花熄城生活的栗主體--控居家，代發(fā)表深圳的筆主流層面勝，其所反鎖映的生活簡內(nèi)容，是倆高素質(zhì)集辣合體對生米活的創(chuàng)造廈，這樣的僚居家生活叔是無法抗戀拒的?！鲂Q因次，綠只要到甩四季花惠城現(xiàn)場悟，就可證以被四失季花城肉美麗的技現(xiàn)場、牢富有人京情味的抓現(xiàn)場生范活氛圍們所感染垂，就會(huì)傍產(chǎn)生購施買的沖瓦動(dòng)?！隽碚?，對于主爭要競爭對持手而言，中海怡集翠同四季花亭城聯(lián)盟優(yōu)暈勢反而大液于競爭優(yōu)采勢（區(qū)位憲造勢D-攀win，解大家賣的粘都好），雁相對于風(fēng)和日麗，已經(jīng)色太晚了旋，四季天花城的沙鼎盛時(shí)謊代正在逃全面展框現(xiàn)。結(jié)論：我們的股任務(wù)就伏是讓潛穗在目標(biāo)土客戶到高現(xiàn)場。64二、潛在義目標(biāo)客戶鍬是誰？四季花城煤潛在目標(biāo)尺客戶老客戶帶染新客戶彼新客戶■老梅客戶的妻生活圈蘋：由于率四季花扛城已經(jīng)箭有生活奇氛圍，富而且優(yōu)絮美的環(huán)葵境、完善的設(shè)坐施已經(jīng)擾讓老客破戶非常坦自然地蓮，請自企己的朋總友到家里來玩躺，新客戶惱群因次產(chǎn)崇生，而且筆已經(jīng)成為調(diào)銷售的主要方式礎(chǔ)。（調(diào)查簡結(jié)果：比宰例高達(dá)3扎0%）■新鋒客戶：判以前沒鳳有全面夸了解四菜季花城驚的客戶杯群，或墊是沒有店繼續(xù)留壁意四季花城美麗正的變化的膀購房群。65三、如單何讓老碌客戶帶雹新客戶澡來？■前娃提：四季躬花城現(xiàn)場捎要有足夠伏的支持點(diǎn)互，即形成凝聚的向心移力，而掉且是可以提漏前知道箭的假期向心力?！龇绞较蓿阂运募纠ǔ堑纳Щ罘绞郊懊蜕钤O(shè)施拐為背景，必以活動(dòng)作搞為表現(xiàn)的陳形式，形成王富有四季慨花城特色鍋的社區(qū)人耍文。（注某：與以往被的活動(dòng)方式不同圖，以往姻是表演送活動(dòng)，承而社區(qū)竭人文是他強(qiáng)調(diào)生辛活參與傻性。）■概念見：四季花普城美雨麗秀Sho斬w狂歡節(jié)■時(shí)間歌：每周六■勻地點(diǎn)：家四季花已城廣場解、會(huì)所泉、小區(qū)革內(nèi)。66美麗秀Show狂歡節(jié)時(shí)間 地叮點(diǎn) 內(nèi)歡容翻配菠合9.9盼四季花城洪廣場 中謝秋節(jié)月餅荷大賽歸有線臺(tái)伯歡樂大本魯營直播9.1瘦6 會(huì)顫所游泳堆池 家功庭游泳恨派對大絞賽9.23乘四季花霞城廣場界家庭對詩藥比賽9.30城會(huì)避所羽毛球嬌場 羽毛普球大賽林教練教棍授10.1藍(lán)入口廣把場 業(yè)主其攝影大賽泄攝影彼協(xié)會(huì)、業(yè)疾主評(píng)委10.撞2 會(huì)片所羽毛腦球場泉交誼舞蘿大賽拜深圳國腎標(biāo)冠軍付表演及謝講解10.3蠢廣場番美少年票活動(dòng)爐兒童藝術(shù)憐表演10.4緩會(huì)所脆健飼身比賽征中航殃健身會(huì)指蝕導(dǎo)10.5洽廣影場濾老年繪題畫班成立紫聘請丸繪畫專家10.6縫四季花阿城廣場毀重陽節(jié)老武年選美大暴賽剃有跌線臺(tái)歡樂策大本營直簽播67四、如何雹讓新客戶冤來？新客戶縱來的途嫂徑撥1、媒山介廣告傅報(bào)紙：峰深圳特償區(qū)報(bào)廣今告深圳商報(bào)圓新聞電視：皺深圳有渴線臺(tái)（置業(yè)安朗居/歡樂孫大本營）雜志：掙深圳周勺刊2、外賣雄場展示赤地王攝影適展/順電誰攝影展3、展示犁活動(dòng)黑大劇院國糖慶活動(dòng)68五、媒介蘇計(jì)劃一覽陜表Medi病a色Pr百ogra侄m闊T最ime蝴Sep賴O波ct89削101忘112爪13沖141像516賣17邀181陳920助21念222拉324匪25膠262錢728哀29蔽301要23悟45剩67噸8F例F駱F拿FNew挎spa葵per堵特區(qū)歲報(bào)廣告逐4次吐1嗎1各1晶1商報(bào)新址聞簽2次底1復(fù)1CF稱歡樂大本售營1販次按1置業(yè)安絲式居怒8天坡1居---累---佩---皆---鎮(zhèn)---毅-1Maga只zine驕深圳爐周刊枯3末次劃1悟1繞1■媒介年時(shí)間蝦：9月我8日-鉗10月部8日69六、費(fèi)用豎預(yù)算單■深圳特井區(qū)報(bào)：詠普通版使半版彩色跨4次112,果320元幟/次x4賓次x95賢折=4赴26,8掙16元■深圳商報(bào)濁：普以通版半版春彩色2次99,伐000沃元/次片x卷2次靜x8牽5折=貞16妹8,3輕00元■深圳周刊哀：劍封2響-菲1彩邊色跨版3府次44,0送00元/次妙x3辦次x供85爆折=隱112辨,20撤0元■以上費(fèi)用掌共計(jì)：7擺07,3弱16元70七、熱點(diǎn)旋如何不斷到延續(xù)？時(shí)間：哀200抵0.9奴--2鋒001治.59月 1藝0月 1棚1月 1化2月 1國月 2月熊-3月餡4月 5驅(qū)月■三期厲開盤墓■國生慶熱點(diǎn)困■秋狀交會(huì)糕■圣扭誕節(jié)從■新窩年促銷寫■錫過年促魚銷受■春交淺會(huì)鼠■花城腿美少年■美麗秀披系列■該重陽節(jié)殃■二般期入伙幻玉■情裁人節(jié)■中秋節(jié)71八、準(zhǔn)道備階段角工作計(jì)柿劃部門稈職責(zé)撿準(zhǔn)備時(shí)泳間■萬科康物業(yè)管理嚇■咳活動(dòng)方案勤組織與實(shí)鐮施 ■丑提前3杠周落實(shí)可皇行性■提前脖2周通知恒業(yè)主■提前帥1周準(zhǔn)備秘現(xiàn)場■太百立德禮托儀孫■活殼動(dòng)方案庫的落實(shí)理與執(zhí)行財(cái)■體提前嫂3周確驢認(rèn)執(zhí)行掏可能性■博思部堂廣告孕■活體動(dòng)方式策覆劃及調(diào)整挺■氣提前1個(gè)倉月72回顧：本拜次策略流小程一、我們倒的任務(wù)？■吸引目標(biāo)述對象群到差現(xiàn)場二、我們?yōu)榈哪繕?biāo)對找象是誰？■老客戶帶澇新客戶；■新客戶三、如何喊吸引老客騰戶帶來的臨新客戶？■美麗秀Show狂歡節(jié)四、如何什吸引新客仍戶？■媒介推廣■外賣場業(yè)羨主攝影展■大劇院活雅動(dòng)五、媒內(nèi)介計(jì)劃癥一覽表■深圳特區(qū)桿報(bào)■深圳商品報(bào)■深圳周刊■有線臺(tái)《絞歡樂大本伙營》/《旺置業(yè)安居傭》六、費(fèi)化用預(yù)算■707,吼316元七、熱杜點(diǎn)如何損不斷延先續(xù)？■時(shí)間：2站000.同9--2廣001.粘5八、準(zhǔn)負(fù)備階段仆工作計(jì)妨劃■萬科物業(yè)后管理■太立德禮辯儀■博思堂廣咬告73核心點(diǎn)億：1屠、問題屆在哪里圈？2、解決極問題的方益法是什么善？3、相關(guān)孟的策略？4、相鐘關(guān)的創(chuàng)刮意計(jì)劃破？5、相呆關(guān)的媒介俘計(jì)劃？6、相關(guān)土的費(fèi)用預(yù)底算？經(jīng)典案靠例：萬匆科四季館花城1辰1月之三每月策略74每月整合仰策略【策劃陣案綱要宿】：1、前竄期效果分旗析董要煉點(diǎn)：1、耍針對樓盤參特點(diǎn)進(jìn)行借調(diào)整2、競艘爭對手的李狀態(tài)萬2、以解柳決問題為鍬主導(dǎo)3、銷鉆售前提（享需要解決繩的問題）套3、堂根據(jù)問題插提出方案4、推驢廣目標(biāo)盒4、所乏有環(huán)節(jié)都方是環(huán)環(huán)相穩(wěn)扣5、探推廣策麥略國5、沒敬有做之貞前，先贈(zèng)想透。6、息媒介計(jì)渴劃一覽印表7、只創(chuàng)意計(jì)釀劃8、昌費(fèi)用預(yù)寄算9、偏執(zhí)行時(shí)蔥間計(jì)劃75案例1：旬萬科四季嫂花城99淘.11案例2挖：重慶事龍湖花峽園20具00.適9案例3腳：蔚藍(lán)觀海岸2并000灘.676萬科疼金色末家園4月開妖盤+5纖.1節(jié)春宣傳推碗廣建議經(jīng)典案留例：77一、推廣燒的市場前圾提1、萬送科金色刊家園4手月21渾日正式未開盤，煌大劇院佳將舉辦尼現(xiàn)場開茫盤活動(dòng)唉，銷售營概念將靜會(huì)形成嘴新的市納場熱點(diǎn)博。2、現(xiàn)汁場工程棚形象已釋經(jīng)非常械鮮明，警并在前天期形象揚(yáng)（圍板帆、立面財(cái)）起到描非常良望好的社窮會(huì)目標(biāo)吉群反映兇。3、候沃車廳、瓶路牌、垂車體的屢良好形住象，已值經(jīng)在社患眾中形輕成很好英的市場霧效應(yīng)。4、前臘期的3葛款新聞仇廣告（溉特區(qū)報(bào)盾、商報(bào)愁、南方溫都市報(bào)界）、2陪款報(bào)紙泳廣告，莫對公眾泛市場的蹤蝶信息傳猶遞而言諒，已經(jīng)傘起到非能常好的得鋪墊作隆用。5、春議交會(huì)、困5.1它節(jié)（7堵天假日己），地違產(chǎn)熱點(diǎn)連+社會(huì)斥熱點(diǎn)，蒜與開盤丹時(shí)間相捕銜接成躬為非常墨難得的肥市場機(jī)愉會(huì)。78二、直接侵競爭對手排目前的狀蘆態(tài)新洲路宏浩花虹園惕馨毯庭苑俊景豪園括中鑒國茶宮萬科金最色家園黃埔雅瞞苑臥深業(yè)雙花園香榭里轎花園孔振毯業(yè)翠海肥天健名粘苑荔林苑療福游祿居聞聚豪潑園梁昱立泰花汽園三九時(shí)根代華庭另深蹦南路國都高爾排夫花園始中海筍華庭濱河路加洲豪苑乞陽偷光四季嗚祥韻策苑福昌苑筑碧星眉園緊瑞和否園新洲苑枕共銷和世家星河雅居碎建鑫植花園怖云認(rèn)頂翠峰桃福濤東腔園綠茵喝閣益田名番園戲益田否花園腫嘉意臺(tái)暗宣嶺嘉華庭79判斷： 1消、目前哭在中心抹區(qū)西線暫及中心歇區(qū)西南竊線的直銷接競爭稅樓盤已碧經(jīng)超過理50多個(gè)，市孫場的競爭藏密度非常拉大，因而敵在市場的槐攻擊策略妙方面，魚建議舟采用營銷媒介的整合悲攻擊方褲式（有懶前期的油市場做其鋪墊）翼，以在信趟息傳遞明方面優(yōu)濫于競爭蠅對手，螞形成多膚點(diǎn)圍攻狐。2、“營捧銷媒介”外主要范圍緩是短期、妖非常規(guī)媒斗介，以營沒銷信息傳亞遞主導(dǎo)，其針虛對目標(biāo)對玩象的活動(dòng)膠區(qū)域特點(diǎn)沫，進(jìn)行特潑定的信息距傳遞，起到費(fèi)娃用低、訊直接效泛果快的予特點(diǎn)。3、由于使競爭對手貿(mào)的密集，齡萬科金色向家園與競條爭對手相肚比，必然處要在概念上劣領(lǐng)先一籌飄。其目前號(hào)形成的不特同點(diǎn)在于帖“萬科金煉色家園”全新做法自所帶來的光新觀點(diǎn)、壞新概念，查尤其是人往們現(xiàn)在逐亮漸所形成的“萬項(xiàng)科金色家姥園--他敬代表未來雖的感覺”顛，“更超抬前的概念勤”。80★營銷媒嘆介： 即糊短期的邀、以營搖銷概念游為主導(dǎo)貫的媒介標(biāo)，特點(diǎn)黃是費(fèi)用基低、傳遞效果直搜接、特定沿時(shí)間概念貪強(qiáng)。如潤糠訊傳呼臺(tái)寇、蓮花山燃公園招示布殊、SAM輛S會(huì)員店羊招示布、擠地王大廈砌招示布等批等。81三、4月亡推廣的目檢標(biāo)1、開驗(yàn)盤是個(gè)昏大點(diǎn)，給前期市崇場的醞果釀通過賓開盤充上分釋放目銷售信獄息，形繭成短期嬌內(nèi)強(qiáng)點(diǎn)瞇攻勢，欠成為本喉次推廣景的核心祝目標(biāo)。2、5瘡.1節(jié)貨是深圳叔非常大濟(jì)的節(jié)日太，戶外潛的人流煉量非常叔大，如薄能有效高控制動(dòng)皂線，將恩