地產(chǎn)策劃培訓(xùn)

地產(chǎn)策劃培訓(xùn)進(jìn)入中原的同事，都抱著學(xué)習(xí)的心態(tài)。但企劃是沒有固定的思路，可變的情況實在太多，唯有靠個人平日累積的經(jīng)驗及吸收市場的資訊，活學(xué)活用。所以通過與發(fā)展商/同事/部門的交流、個案研究、實際經(jīng)驗的過程等，才是學(xué)習(xí)此培訓(xùn)計劃分九部分：企劃可簡單地理解為“策謀及計劃”，但企劃會比策劃更高一個層次，因為企劃策劃樓盤的好與壞，在于能否給予樓盤獨突的個性，而這個個性是能滿足客戶策劃是將樓盤的獨特理念貫穿于整個樓盤銷售過程的，從開始市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、形象定位，直至銷售完結(jié)為止。當(dāng)策劃人員必須要有前瞻性及果斷，具廣告內(nèi)容、客戶背景、戶型圖、競爭對手狀態(tài)等等，都必須透徹掌握及親力親所謂的創(chuàng)作，是反映人們下意識的渴望，把人們下意識的需要表達(dá)出來，故此創(chuàng)造出前所未有的東西不是創(chuàng)作。創(chuàng)作是沖擊人們的潛意識，讓人們的需求和渴望在意識的層面浮現(xiàn)出來。----為樓盤達(dá)到最理想的銷售業(yè)績；----令發(fā)展商用最小的資金達(dá)到最大的效益；----為發(fā)展商及樓盤打下知名度及品牌；$$各階段營銷策劃→選定各個公司時間（模型、規(guī)劃設(shè)計、效果圖、園林設(shè)計、裝修設(shè)計、廣→落實各個公司提交方案，初審，落實方案，實施及最后制作完成時間→平面設(shè)計的內(nèi)容有樓書；折頁；戶型圖；指示牌；廣告牌；售樓處展板及接待處后的展示版；工地包裝的圍墻廣告，路旗，燈箱廣告；手提袋；銷售人員名片；海報；客戶通訊；直郵單張；禮品；報紙廣告；雜志廣告→售樓處及樣板間方案及完成日期，選擇家具日期→各項活動及細(xì)節(jié)安排日期----園林設(shè)計公司----廣告設(shè)計公司----會議需最少每周一次；----訂立固定時間，以方便每一個人都能好好的安排時間及作好會議前的準(zhǔn)備；----每次會議必須做會議紀(jì)要并傳真給與會的公司；----通過會議進(jìn)一步落實及執(zhí)行各方案的細(xì)致部分；----固定與會的策劃人員及銷售部代表（如有）；由于市場變化速度極快，所以動態(tài)的市場調(diào)研是必須的，充分了解其他競爭對手的動向、銷售情況、客戶特征、推售單位、廣告訴求點，廣告頻率，促銷手動態(tài)市場調(diào)研必須每月最少做一次。項目策劃組必須將調(diào)查的數(shù)據(jù)結(jié)果交市場研究部，另需存放一份在策劃部秘書處，供其他同事閱讀，并有責(zé)任更新替換。不要怕做出檢討或修正所帶來的麻煩，因目的只在乎有更理想的銷售業(yè)績。如果由于沒有做出及時的修正，銷售的誤差所帶來損失為我司或任何同事都不能承擔(dān)的后果。發(fā)展商以數(shù)以億萬元的金額投資，這個數(shù)額是非常龐大的，所謂‘一指錯，全盤皆落錯’。我們需抱有客觀的分析，將可能發(fā)生的結(jié)果完全反應(yīng)給發(fā)展商知道。開盤時策劃人員必須長時間留守銷售現(xiàn)場，以留意客戶的來電情況，關(guān)心問樓盤的熟悉情況，銷售情況是否與計劃相符，以及對開盤時所反映的問題及時做出調(diào)整。前文提到策劃必須具備前瞻性及預(yù)測能力，令銷售的每個細(xì)節(jié)都在掌握之內(nèi)，所以在每個營銷推廣的制定下，策劃人員要對該策劃制定目標(biāo)，例如預(yù)計售出的單位的比例，那個戶型銷售速度最快，到訪量、上門客戶群的類型是否我們針對的客群等，從各階段的銷售反應(yīng)與制定目標(biāo)相比較，我們才能知道真正的結(jié)果是否在我們預(yù)見之內(nèi)，如果不是，便要立即做出檢討修正。每月底必須設(shè)定策劃目標(biāo)，并交予Annie。先闡述需求調(diào)研的背景和目的（所要解決的問題）：深入了解市場需求，為市因而需求調(diào)研也從兩個方面展開。第一階段：大樣本調(diào)查，通過隨機(jī)抽樣或配額抽樣獲取大量數(shù)據(jù)，問卷內(nèi)容只涉及到近年內(nèi)是否置業(yè)、區(qū)域選擇、價位選擇幾個基本問題，訪問一般為電話訪問、網(wǎng)上統(tǒng)計等方式，不采用深度訪談。根據(jù)第一階段調(diào)查結(jié)果，結(jié)合相關(guān)資料（如某一區(qū)域的宏觀統(tǒng)計數(shù)字）就可以推斷出某一區(qū)域一定時間內(nèi)有購房第二階段：深度訪談，旨在詳細(xì)了解和發(fā)現(xiàn)目標(biāo)客戶顯在和潛在的需求特征。在解決了市場總量問題之后，不僅要完成對目標(biāo)客戶的市場細(xì)分，深入了解目一步探索各項因素間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)規(guī)律（如選擇不同區(qū)域購房的客戶需求是否有明顯差異、不同年齡（或收入水平）的客戶對物業(yè)要求的偏好）。開宗明意，將需求調(diào)研最主要的發(fā)現(xiàn)和結(jié)論先表述出來，力求圖文并茂，簡潔對問卷中各問題的答案進(jìn)行匯總統(tǒng)計，通過頻數(shù)統(tǒng)計等描述性統(tǒng)計分析方法確定需求結(jié)構(gòu)，解決“是什么”的問題。本部分主要以圖表為主，輔以少量文考察各問題間的相互聯(lián)系，通過聯(lián)列表分析、相關(guān)分析等方法發(fā)現(xiàn)和確定各要素間的聯(lián)系和規(guī)律，解決“為什么”和“怎么辦”的問題。本部分涉及到相對深入的統(tǒng)計知識，要求有相當(dāng)?shù)睦碚摻Y(jié)合實踐的能力，是分析的重點和難點。本部分首先解決供應(yīng)市場“是什么”的問題，然后深入分析“為什么”，最后得出“怎么辦”的結(jié)論。不僅要分析產(chǎn)品各要素間的相互聯(lián)系（如區(qū)域與價格的關(guān)系），更要重視客群定位、產(chǎn)品定位、形象定位三者之間的聯(lián)系，同時還要充分結(jié)合需求調(diào)研的結(jié)論進(jìn)行供需對比分析，最終為項目的客群、產(chǎn)品、形象定位提供有力的支持?；诖?，本部分主要由客群分析、產(chǎn)品分析和形象包有的項目不做需求分析，本部分的內(nèi)容順序可進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，如客群分析可說明調(diào)研樣本選取的依據(jù)（如開盤時間、規(guī)模、知名度），數(shù)據(jù)分析的原則和層次分析法建模，確定決定項目品質(zhì)的要素及權(quán)重，再用專家意見法對各項要調(diào)研樣本的分區(qū)情況，各區(qū)域基本特點，各區(qū)域項目規(guī)模和綜合品質(zhì)，各規(guī)模項目的綜合品質(zhì)情況。（統(tǒng)一在售面積為“已推出面積”，建筑面積為“總建筑面積”，要注意把項目的一、二期分開，當(dāng)成是不同項目的做）色要素：幼兒園、學(xué)校、醫(yī)療、銀行及郵局、運動場所、餐飲、購物、主題廣場分值列表、與綜合品質(zhì)聯(lián)列表或分組均值價格-銷售-0（10%）0（60%）（50%）（60%）（60%）（80%）（67%）（40%）（40%）（30%）（10%）000000000000000分值列表，定性分析分值列表、與綜合品質(zhì)分段對比采暖方式，通訊，智能化系統(tǒng)目分廊價格-價格-目司值價格定位是否符合價格和產(chǎn)品定位是只能作參考性，必須靠決策的經(jīng)驗客觀的評估能力對日后的市場作出預(yù)測→市場空白點及片區(qū)特征競爭對手資料一覽表及各樓盤不同戶型面積比例一覽表a.樓盤基本資料（列表說明，要簡單）；b.產(chǎn)品特色說明；c.銷售及推廣策略；----入市推售單位種類，現(xiàn)售單位種類----宣傳推廣包裝特色，每期主訴求點的轉(zhuǎn)變----每期報紙廣告投入費用及頻率的統(tǒng)計（由第一次廣告至最新情況）→列表簡單地說明項目情況例：123456789→下表的‘優(yōu)勢’及‘劣勢’是以項目自身，發(fā)展商/開發(fā)商背景及周邊情況作出例：StrengthStrength優(yōu)勢分析WeW1.周邊基礎(chǔ)配套不全W2.公交系統(tǒng)尚不完善W3.緊靠工廠、監(jiān)獄W6.周邊規(guī)劃路投入使用時間尚不Opportunity機(jī)會分析T1.城市發(fā)展向東南區(qū)傾斜T2.短期區(qū)域市場供應(yīng)增大T3.政府大力加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)‘S+W’----用自身的優(yōu)勢彌補(bǔ)劣勢‘O+P’----用存在的機(jī)會解決威脅的問題----針對那種類型客戶，主/次客戶群的比例；----從物業(yè)管理，戶型，面積，配套功能，承受金例：小關(guān)項目→講求快節(jié)奏、高效率，生活或工作快速往來于亞奧、中關(guān)----針對上述建議的定位，建議整個項目/各期開----簡單總結(jié)以上的重點，該項目的切入點是什4．營銷推廣報告內(nèi)容----一般而言，低開高走較符合客戶心理，但要----試銷期：低價；引導(dǎo)期：逐步加價；強(qiáng)銷期----市況下滑，要當(dāng)機(jī)立斷，早人一步拋貨，不能顧存名聲死守高價位；----做勢：預(yù)展期間不賣樓，透過傳媒烘托高價調(diào)首期開盤價；----要注意市場整體承受力，個別人能承受高價不價后降價有難度，需防高處不勝寒；----提高銷售速度，采用一口價方法可以縮短客戶決策時間；----適當(dāng)利用價格杠桿平衡單位質(zhì)素，避免留下太多滯銷單位；----試銷期以較差單位為主，可配合低開高走策略；----銷售氣氛良好，可以公開銷控表，加速客戶）；以針對項目的形象包裝命名，每個命名建議必須詳細(xì)說明其意思及建議原因，最后需注明中原主力推薦的案名及Logo。2．地盤包裝建議建筑主體包裝主入口設(shè)置及包裝建議參觀路線包裝售樓處功能布局建議售樓處裝修風(fēng)格建議3．項目推廣計劃建議例：2）銷售資料及現(xiàn)場包裝費例：3）各階段推例：1235．前期工作時間表建議(看名詞不統(tǒng)一----受訪者、被訪者、接受訪問者；----內(nèi)銷公寓、高檔住宅、內(nèi)銷豪宅；----交房標(biāo)準(zhǔn)、入住標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)；----普通住宅、普通內(nèi)銷住宅；解決辦法：----改為用表格表示；如：各區(qū)域住宅項目分布情況各區(qū)域住宅項目分布情況50寓6411宅3263寓52111211東南西北收入情況統(tǒng)計7000元以上6000-7000元1000-2000元2000-3000元5000-6000元4000-5000元3000-4000元c.據(jù)統(tǒng)計→寫明是“據(jù)北京中原統(tǒng)計”貨幣不統(tǒng)一問題：什么發(fā)展指更多人會選擇這區(qū)的物業(yè)指其會更吸引發(fā)展商開發(fā)項目指其位置的價格會上升……價格定位：由于現(xiàn)時價格定位部分是放在項目定位中，連項目的配套及用料都未落實，甚至未有初步方案，所以成本加成定價法基本上是不適用于此階段，唯有的定價方法是顧客感受定價法及市場比較法。從目標(biāo)客戶群的收入計算出客戶可接受的月供款及總樓價，將得出的結(jié)論進(jìn)一步與周邊同類型物業(yè)做出初現(xiàn)時報告中陳述的定價方法，定價原則，價格水平控制尺度，單位定價方法，報告欠缺總結(jié)總結(jié)部分是報告的靈魂，報告內(nèi)每個細(xì)節(jié)都有提及無法明確其重點所在，所以硬性表達(dá)方式：例子：萬科星園、清芷園稱提升項目的形象，欠缺產(chǎn)品硬件上的介表達(dá)方式：容可以非常單一，沒有規(guī)定必備什么內(nèi)容，主要以很漂亮的圖片，提升客戶的購買沖動，多適用于高檔樓盤或別墅樓書頁數(shù)不夠，可采用封面比較厚身質(zhì)量的紙張，一般樓書頁），），分）及座標(biāo)；）；）；h.外立圖/小區(qū)效果圖；平面圖的尺寸最好比樓書或折頁小，以方便夾在樓書或折頁內(nèi)；設(shè)計風(fēng)格及色調(diào)必須與項目整體風(fēng)格相配合；a.戶型號或名稱及所在樓號；）；d.戶型銷售面積；）；）；g.戶型內(nèi)需設(shè)有家俱擺放；h.規(guī)劃圖，以標(biāo)明該戶型所在位置看共m.于最底部注明管道層的層數(shù)n.標(biāo)明該戶型的管道位置；點有效地表達(dá)出來，以第一時間吸引著客戶的注意。b.外立面效果圖；）；h.現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房的字眼（如有）；于最后注明‘上述一切資料，均以政府最后批準(zhǔn)之圖則及法律文件為依據(jù)’便，以生活方式為出發(fā)點，有別于樓書；b.該項目區(qū)域地圖及座標(biāo)；（地圖內(nèi)明確指出周邊消費地點、醫(yī)院位置、各道路名稱、樓盤所在位置、派出所位置、銀行位置、公園位置、圖書館、學(xué)校、酒店及旅游勝地等位置）d.詳細(xì)交通情況，公交車路線及收費；項目到達(dá)各附近主要商務(wù)區(qū)、購物e.發(fā)展前景，包括政府政策及基建工程；f.投資分析：樓價租/售狀況及預(yù)計前景；g.項目自身價值潛力；h.外立面效果圖；）；k.項目檔案一覽表；最后注明‘以上資料供參考’用途：給已購業(yè)主的定期刊物（一般為季度性），以用作發(fā)展商與業(yè)主種溝通的橋梁；b.及時通知客戶有關(guān)項目的最新情況，進(jìn)一步拉近客戶與發(fā)）；等b.客戶投稿；d.項目所舉辦活動的回顧及將會舉行活動的時間及f.發(fā)展商的動態(tài)，例如開發(fā)其他項目、業(yè)務(wù)發(fā)展、參與慈善機(jī)構(gòu)擇及其優(yōu)缺點等；）；k.與樓盤或發(fā)展商完全沒有關(guān)連的內(nèi)容，例如旅游及準(zhǔn)許刊登其內(nèi)容/相片；最后注明‘以上資料僅供參考’品的形象包裝相符及可將項目的賣點及個性完全表現(xiàn)出來。售樓處布置原則為----接待處后的背板（背板高度盡可能高，寬度要比接待處寬）----兒童玩樂區(qū)；----智能化示范區(qū)；----裝修用料展示區(qū)；----發(fā)展商辦公區(qū)；----客戶休息區(qū)，可有飲料提供；----合同洽談區(qū)；----觀景區(qū)，配以落地玻璃，可眺望附近景色，多設(shè)于二層或售樓處屋頂；模型：在推銷區(qū)域的精致大模型；----如密度太高，樓間距可以稍微放大或?qū)求w占地面積稍微縮??；果，可參看朝陽·無限的模型設(shè)計；----規(guī)劃模型一般擺放于售樓處的中央位置，----除圓形設(shè)計模型沙盤外，模型沙盤四個角傷；----模型底部可充分利用，設(shè)計為推拉柜，尤其----規(guī)劃模式最好設(shè)有燈光；----樓座頂部需有樓號指示牌；----不建議設(shè)置整層的模型，因為面積太大，難戶集中看此模型，所以把戶型模型分開做，等必須配有精致的綠化配合，而且需要有人物；----樓座模型為突出其外立面及出入口大堂的裝----最好設(shè)有燈光；----需要設(shè)有透明塑膠蓋著；----如售樓處面積夠大，方可單獨設(shè)置園林規(guī)劃模型；----不用有樓體，但要顯示各樓座占地位置及面積；----園林布局可以較為夸張，例如采用真的流水，不同顏色的燈光搭配；展板的制作是為了方便銷售人員向客戶介紹項目，資料應(yīng)該實在，毋需太多的花俏形容詞；另一方面，展板亦是售樓處的裝飾之一，色彩、圖片、構(gòu)圖都要），硬性和軟性展板可同時配合使用。----一般會釘在墻上，或可按售樓處布局而，（----內(nèi)容盤√√ООООО√ОООООО盤√√√ОООО√ОО√ООО盤√√ООООО√ОО√ООО123456789盤√ООО√√√ОО√√√√О“О”為視乎產(chǎn)品是否具備這些條件，如果有便需介紹，如果沒有便可不包含軟性展板內(nèi)容（即售樓處內(nèi)大型海報）----由于是形象的展示，所以多會采用大型圖片或效果圖；----會盡量利用售樓處內(nèi)能用的墻壁，所以尺寸視乎售樓處墻壁大小而定；----展板內(nèi)容會很強(qiáng)烈反映出如客戶住在這小區(qū)，可以得到怎樣的生活感享受；例如錦秋知春，文字的介紹說明很少，甚至是沒有；----建議這種包裝的售樓處為封閉式售樓處，地營造樓盤的個性及形象，令客戶在踏進(jìn)或離開----一般圖片會有園林效果圖或?qū)嵕爸甘緢D；大城市繁華的相片；各項設(shè)施帶來享受的相片；區(qū)外景觀實景相）；----樣板房一般為戶數(shù)最多或布局最好的單促的感覺；----售樓處燈光要足夠，采用泛白燈光可以令客戶精神振奮；----樣板房采用泛黃燈光可以提升家的感覺；----售樓處外或連接樣板房的綠化帶可以提醒客戶小區(qū)花園的重要性；----售樓處外應(yīng)有空間方便客戶泊車；----談判桌不宜分散布置，應(yīng)集中一角，較易形成客戶人氣旺的感覺；----一般客戶逗留樣板房時間較長，樣板房與處的人氣；集中或方便到達(dá)的地點設(shè)立次售樓處作為接待用途，并安排車輛接送客----工地圍墻是項目最大的一塊廣告牌，同格，要適當(dāng)利用；----合理地反映不同單位之條件；----令物業(yè)以最好的價格在合理的時間內(nèi)售出；----對準(zhǔn)備出售的樓盤進(jìn)行徹底的分析；----對周邊同類型物業(yè)進(jìn)行分析，特別針對一----盤量將同一類型樓體所有單位一起打分，不要人為定下每幢樓的均價；----定出需要考慮的因素（客戶關(guān)注的因素）及整體項目均價；----對考慮的因素做出分析及說明，定立每個因素所占的權(quán)重；----設(shè)定系數(shù)表及價格表的形式及樓層差的差距；----進(jìn)行對同一樓層不同單位的打分，然后檢討；----對不同單位做出抽樣比較；----對整個系數(shù)表及價格表做出最后檢討及更正；----附平臺、天臺或花園等單位；----對目標(biāo)客戶群的喜好加以考慮；----銷售策略對價格表的影響；----開售后對價格表的調(diào)整；----一般會按其希望均價加3-5%朝例:----先確定不同戶型的最佳面積，然后+、-范圍----如果高層有景觀，但低層有遮檔看不到，可先例：A地同一幢樓同一戶型但會出現(xiàn)多種外立面的，但其外立面會影響戶型例：東?；▓@c.一般情況因素權(quán)重倍增類型塔樓板樓(純南北向)板樓(有東西向)戶型設(shè)計,所以其景觀因素會相對提高；另外例如戶型都是很好，沒有很例子：差權(quán)值號加權(quán)數(shù)朝向2權(quán)1111積景觀戶型朝聲4444422222例子：0992價積價積價153333594價----要達(dá)到易明,容易找到合適的單位及可容易找格)))))))))差層層倍層板樓/塔樓倍倍層層倍層倍層倍層倍層；等的特殊原因；----樓層差的范圍視實際層數(shù)而定，可能與上述的有上、下一層的差異；----如塔樓的層數(shù)達(dá)30層，可將距僅為倍；----客戶對高層單位的樓差敏感度很攤分到每一戶里，否則到尾盤銷售的促銷費用另加到-在考慮付款方式時須從發(fā)展商回收資 -我們必須預(yù)測客戶多選擇那種付款方式事前準(zhǔn)備：安排步驟：活動計劃→場地內(nèi)部布置安排→場所選擇(配合活動，注意事項：登記：）；）；）；人員混雜，可在到訪人身上貼標(biāo)識，辨認(rèn)為活動人群?；顒樱杭樘枺撼槌鲆粋€數(shù)字，客戶手中號碼尾數(shù)為此答題：開發(fā)商對產(chǎn)品講解，并進(jìn)行問答（必須以產(chǎn)品為主，與樓盤有關(guān)）。----緊記是由我們安排客戶看什么，而萬萬不可由客戶帶領(lǐng)我們。----要各帶隊同事知道，看樓的目的是賣樓而不只是看樓及介紹。----須編寫看樓行程及詳盡講解，使每一帶隊同事能較容易掌握把整個行程分為若----把買了及未買的客戶盡量編排分開于不同小組。----須設(shè)計一些優(yōu)惠給看樓客戶，以加速客戶即時決定購買。地鐵：例：----針對產(chǎn)品定位所鎖定的目標(biāo)客戶群；----分析目標(biāo)市場是否需要分割，項目本身可具有多種產(chǎn)品或產(chǎn)品有不同優(yōu)點去迎合不同層次消費者的需要；----開拓市場需要資源，除非供應(yīng)量很多，不能在一個市場消化，否則不宜開辟----集中火力更容易改變消費者心態(tài)；（1）預(yù)（2）（3）介（4）（5））；）；（2）說明項目比其（5））；----根據(jù)廣告活動目標(biāo)，試編廣告經(jīng)費預(yù)算；----根據(jù)產(chǎn)品定位時所作調(diào)查分析，掌握目標(biāo)客戶），題；----主題不明顯的廣告讓讀者很難理解；----廣告主題可以分類為：例如：引起購房者對項目品牌或商標(biāo)之記憶；令購房者相信項目比競爭對手好，引例如：說服購房者立即購買；說服購房者等待此項目；教導(dǎo)購房者挑選房屋的重點從而引導(dǎo)到項目優(yōu)點；例如：產(chǎn)品規(guī)劃特色，產(chǎn)品周邊環(huán)境；特別設(shè)施；例如：促銷活動；例如：公司的規(guī)模、可信度；公司對社會的貢獻(xiàn)。----基于目標(biāo)客戶群屬性選擇媒體，客戶階層越高，大眾媒體的作用（效果）越低，教育程度低的較容易受到大量廣告的影響；----不同媒體，各有優(yōu)劣，有六個綜合考慮點：（2）媒體是否容易造成長久記憶；（3）媒體是否容易接觸目標(biāo)客戶；（4）媒體是否容易介紹產(chǎn)品；（5）媒體是----廣告原理（AIDMA）與廣告設(shè)計要求（5I）的關(guān)系：----現(xiàn)今廣告泛濫，廣告要與別不同才能引起客戶注意，所以表達(dá)手法很重要；----讀者很善忘，除非廣告預(yù)算很充足，系列性廣告要慎重處理；----借用形象（名人、著名建筑、名牌建材）可以省下好多廣告工夫；七．營銷策劃常見的失敗因素2．決策緩慢，坐失時機(jī)；4．營銷部門不重視，職能過低；5．營銷人員不稱職，難以調(diào)整；6．政策接罷不定，資源浪費；7．市場分析錯誤；8．缺乏以客戶為中心的思想；9．產(chǎn)品設(shè)計不符合市場；房地產(chǎn)開發(fā)公司（或投資商）尋找開發(fā)基地選擇開發(fā)項目，進(jìn)行市場調(diào)查可行性研究，直至決定實施開發(fā)建設(shè)的階段，主要工作環(huán)節(jié)有以下幾個：1．尋找開發(fā)用地：一般通過協(xié)議、投標(biāo)等方式取得開發(fā)基地；2．規(guī)劃摸底：即了解城市總體規(guī)劃對擬開發(fā)區(qū)域的要求，以便研究開發(fā)建設(shè)的可規(guī)劃摸底時一般需要了解以下幾個方面的情況：）；2）規(guī)劃紅線要求；3）建筑密度與建筑面積（容積率）的要求及限高；4）道路及綠化要求；5）市政、公建配套及要求；3．市場調(diào)查：對擬開發(fā)項目的市場前景進(jìn)行預(yù)測，作出評估；主要工作內(nèi)容包括以下幾項：投資商與土地方簽定用地轉(zhuǎn)讓合同或合作建設(shè)協(xié)議；持協(xié)議書、土地方上級單位的批復(fù)、投資方營業(yè)執(zhí)照等到北2．辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證（由規(guī)劃局審批）6．土地證書（北京市、區(qū)縣人民政府）運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項目投資運用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項目投資對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；運用“營銷策劃對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；運用“營銷策劃IIIIII運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”“房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售II憑驗收通知書入庫房屋憑驗收通知書入庫房屋II施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、計鍋爐房規(guī)劃裝備產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)及通氣手續(xù)全部工程竣工全部工程竣工驗收、檢驗單簽字蓋章（質(zhì)檢檢站備案）驗收、檢驗單簽字蓋章（質(zhì)檢檢站備案）確定房屋管理形式房屋驗收確定房屋管理形式房屋驗收運用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段料；份，內(nèi)部通過后才可給發(fā)展商；及客戶發(fā)問之問題；部；策劃部懲罰制度表為了保證策劃的質(zhì)量，現(xiàn)提出工作質(zhì)量達(dá)標(biāo)的基本平臺要素，未能達(dá)標(biāo)者都需負(fù)起若因此公司收不到費用----數(shù)據(jù)錯誤（人為因素）；----數(shù)據(jù)未更正或落后；----建議方案過分含糊；----方案千篇一律，沒有針對該項目而建----欠頁碼、日期、中原名稱、報告名稱或格式不統(tǒng)一（不屬以往所發(fā)的通告內(nèi)容）；----欠目錄；----前言不對后語、前后矛盾、欠缺其連貫性、缺乏因果關(guān)系。2.欠會議議程（例會）及會議紀(jì)要（每次）3.與發(fā)展商開會沒有充足準(zhǔn)備，對該樓盤的日常反饋情況不了解。4.“每周”總結(jié)（按發(fā)展商要求）及每月總結(jié)（每月5號前交按總結(jié)提綱）誤或不清晰，錯字/缺字，錯誤的戶型、面積、尺寸（未經(jīng)公司同意）、價格6.遲交指定的文件/報告/建議書給發(fā)展商/公司發(fā)展商投訴7.----遲到問題；有關(guān)參與人員收入傭金各10%另扣工資10%重寫重寫100元/處全部錯×4100/次100元/處及重寫4次以上取消做盤每項100元如因此導(dǎo)致公司需要重新印制或賠償給發(fā)展商→立即開除100元/次----策劃質(zhì)量、包括推廣主題/訴求點、推廣渠道、營銷策劃、價格策略、推售單位策略有關(guān)部門經(jīng)理及總經(jīng)理共同評定是否屬實，最高懲罰將被辭退----工作熱誠及態(tài)度問題。降職或辭退(----工作熱誠及態(tài)度問題。關(guān)部門經(jīng)理及總經(jīng)例如經(jīng)常不主動聯(lián)絡(luò)發(fā)展商而遭發(fā)展商投訴理共同決定)----將數(shù)據(jù)庫資料/報告/建議書等給非中原服務(wù)私自決定非發(fā)展商書面同意的事項----付款辦法；）；----銷售需知內(nèi)容；----對外統(tǒng)一口徑；----工地/售樓處包裝方案。隨身必備物件，如欠缺價格表技術(shù)性錯誤若因此影響公司收入用電腦時中途離開超過10分鐘，并沒有將文件存檔及返回windows主頁用完電腦后沒有清理電腦桌上的雜物或沒有將電腦畫面返回windows主頁最后離開公司者沒有最后離開公司者沒有----關(guān)電腦----關(guān)窗----關(guān)燈----關(guān)門22.策劃的人員沒有到負(fù)責(zé)樓盤的售樓處親自視察情況沒有充分理由而拒絕上級下派之工23.作組長被投訴沒有給予下屬充分的協(xié)24.助或支持或沒有確保組別內(nèi)的一切正常運作25.組長不了解各組員的工作進(jìn)展及情況26.工作時間內(nèi)于辦公室內(nèi)過份喧嘩超同事間、組別間及部門間工作上明27.顯不配合者28.無故缺席公司/組別等之公司會議(包括季會及年會)受到損失，按損失賠償20/次(該項目負(fù)責(zé)的有關(guān)人員)嚴(yán)重者將被公司開除經(jīng)公司評定后屬實,嚴(yán)重者將第一次將受到口頭警告；第二次將扣工資10%；第三次將被降職已報名公司的培訓(xùn)或活動但最后缺29.席者或沒有預(yù)先三天報名但臨時需參與者(先得到Annie批準(zhǔn)除外)發(fā)展商提出合理意見推翻報告內(nèi)30.容，導(dǎo)致報告需要重做者50元/次/人(參與者)第二次發(fā)生同類事情將被降職人1．因公司有業(yè)務(wù)在外地，而需于當(dāng)?shù)毓ぷ髡撸?---每日人民幣50元的補(bǔ)貼(包括飯補(bǔ)，以有在當(dāng)?shù)亓羲逓闇?zhǔn)，所以計算日數(shù)以留宿