同致行-振業(yè)長沙浪琴灣地產(chǎn)項目市場定位深化報告-

振業(yè)·浪琴灣項目市場定位深化報告同致行顧問2006年12月本次匯報重點是在上一輪匯報的基礎(chǔ)上，對會上提出的幾個核心點問題進行深化補充。匯報的目的著重于對各個關(guān)注點的重點突破，以期使項目定位更加深入、完善。上次匯報的要點回顧通過上一輪的匯報,我司重點探討了如下幾個問題:Q1:本項目市場空間及運作是否安全的問題;Q2:本項目地塊收益的問題;Q3:本項目開發(fā)策略的問題;Q4:本項目物業(yè)組合及產(chǎn)品定位的問題;Q5:本項目物業(yè)發(fā)展規(guī)劃及啟動期的問題。上一輪匯報的幾個核心意見：A1：龍王港路、高新路對本項目啟動形成巨大制約，必須加強和政府的溝通和引導；A２：對產(chǎn)品要有較高要求，入市絕對不能中低或者中端產(chǎn)品；

A３：對產(chǎn)品必須進行差異化的市場定位。本次匯報重點是解決上次匯報中需要深化的幾個點問題本次匯報的基本框架項目市場攻擊點戰(zhàn)略項目定位體系及差異化打造建議項目市場啟動策略項目主力客戶及其容量分析項目9070思考項目規(guī)劃要點建議項目市場攻擊點戰(zhàn)略◆項目SWOT綜述◆項目開發(fā)模式回顧◆項目市場攻擊點戰(zhàn)略◆項目競爭環(huán)境回顧1、自然山景資源——是長沙眾多山景高端物業(yè)中資源最為豐富的項目

項目直面岳麓山，是岳麓山公園峰頂城市視野的第一線，而項目本身亦有豐富的坡地和原生植被，與山景資源形成了鮮明的“對景關(guān)系”。相對與麓南板塊的高端項目，擁有更加明顯的山景資源優(yōu)勢，未來山景資源占有率更高；2、未來水景資源——長沙一江一河、四湖物業(yè)迅猛起步后的又一代表性水景資源項目項目南面臨規(guī)劃中的5000畝梅溪湖，雖然湖目前尚未形成。但在長沙“依托于湘江的華盛·新外灘”、“依托松雅湖的碧桂園·威尼斯城”、“依托于月湖的藏瓏”等項目成功開發(fā)后，可以預見，未來本項目的水景資源價值，將擁有一定的驗證基礎(chǔ)和發(fā)展空間，而梅溪湖的規(guī)模和“后來居上”整體規(guī)劃優(yōu)勢，也必將有形強化項目的價值認知；3、千畝規(guī)?！陂L沙千畝規(guī)模大盤中開發(fā)條件更為優(yōu)越

項目占地約902畝，雖然在規(guī)模上與長沙其他千畝大盤相比沒有更多優(yōu)勢可言，但從其地段講，相對星沙的鵬基、恒基，望城的和黃、玫瑰園，城南的汀湘、陽光100、中信等，地段更貼近于中心區(qū)域，生活氛圍更為成熟，開發(fā)基礎(chǔ)更為優(yōu)越。（一）項目具備6大優(yōu)勢（S）項目市場攻擊點戰(zhàn)略/本項目SWOT分析/優(yōu)勢（一）項目具備6大優(yōu)勢（S）4、交通升級——龍王港路等，在改善項目交通環(huán)境的同時，也將影響著項目地處河西的置業(yè)格局項目北臨楓林路，通過湘江一橋連接市中心，未來還有龍王港路連接二、三環(huán)線，交通十分便捷。其中，龍王港路修通后直接與金星大道接壤，與新市政府將形成無阻礙對接；并跨二環(huán)路與三環(huán)路相接，未來是長沙對外交通的重要干線；同時，延二環(huán)線向南，跨麓山南路直通大學城，將成為繼陽光100后，大學城客戶近距置業(yè)的首選區(qū)域。從以上因素講，龍王港路在改善項目交通環(huán)境的同時，也必將影響到項目地處河西的置業(yè)格局與關(guān)系，使項目成為“東政府、西三環(huán)、北麓谷、南學城”的“核心”地段物業(yè)；5、文化資源——學府文化與高新領(lǐng)域的交融

項目處于岳麓山下，承接岳麓書院千年學府的文化氣息，周邊學府高校眾多，文化氛圍濃厚。加上北面麓谷高新科技人才聚集的特征，呈現(xiàn)出一定的文化內(nèi)涵；6、品牌優(yōu)勢——長沙八大上市地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一匹黑馬

振業(yè)是深圳的上市地產(chǎn)公司（股票代碼000006）

，有很大的品牌影響力，且在深圳有成功開發(fā)大盤的操作經(jīng)驗。作為地產(chǎn)的幾個龍頭股之一，在全國范圍內(nèi)的廣大股民中，認知度較高。而在長沙目前初露鋒芒，與其他高端物業(yè)開發(fā)商相比，將被無形中例如地產(chǎn)“第一梯隊“。項目市場攻擊點戰(zhàn)略/本項目SWOT分析/優(yōu)勢1、項目地塊不成熟項目地塊周邊為低檔次民房,形象檔次較差。地塊內(nèi)現(xiàn)狀為山地、水塘、農(nóng)民居住地等，地塊還沒有完全經(jīng)過“三通一平”，是一塊半生地，前期改造費用較大；2、項目周邊配套比較缺乏項目周圍一公里范圍內(nèi)，高檔次的配套設施缺乏，生活成熟度不足；3、地塊形狀不規(guī)則項目地塊形狀不規(guī)則,并被分割成幾個部分，不利于整體規(guī)劃。（二）項目開發(fā)存在三大劣勢（W）項目市場攻擊點戰(zhàn)略/本項目SWOT分析/劣勢1、長株潭城市群戰(zhàn)略，為本項目客戶圈層擴張帶來機會

中部的崛起，長株潭一體化，促使長沙的城市吸附力將穩(wěn)步增強，對長沙吸引外來人口置業(yè)（主要為湖南籍在廣東省、福建省發(fā)展人士），將起到非常有力的推動作用，同時，對本項目客戶圈層的擴張奠定基礎(chǔ)；2、長沙市政府重點建設河西新城，為項目開發(fā)環(huán)境的改善帶來機會長沙市政府“十一五”期間重點開發(fā)河西新城，項目所在區(qū)域?qū)⒌玫斤w速發(fā)展。雖然政府的實施步驟上預計相對緩慢，但其發(fā)展前景仍在存在，對項目而言，由于是大盤開發(fā)，對項目后期開發(fā)而言仍然是一種環(huán)境改善的機會；3、河西房地產(chǎn)供銷兩旺的局面，為項目定位檔次的提升、產(chǎn)品差異化打造帶來機會河西房地產(chǎn)業(yè)在近2年已得到飛速發(fā)展，河西房地產(chǎn)市場供銷兩旺。在這一背景前提下，一方面預示著河西將成為長沙未來人居密度相對較高的居住區(qū)域，大量多次置業(yè)群體將快速在這個區(qū)域產(chǎn)生，為項目定位檔次的提升創(chuàng)造機會；另一方面，隨著物業(yè)形態(tài)的豐富與競爭加強，該區(qū)域?qū)幼⌒螒B(tài)的差異化需求也將愈發(fā)強烈，為產(chǎn)品差異化打造帶來機會；（三）項目具有4大發(fā)展機會點（O）項目市場攻擊點戰(zhàn)略/本項目SWOT分析/機會4、麓谷高新科技園的發(fā)展，大學城的建設將使項目周邊高素質(zhì)置業(yè)人群的穩(wěn)定增長，為項目營銷帶來機會。根據(jù)規(guī)劃，麓谷高新產(chǎn)業(yè)園全區(qū)總?cè)丝趯⑦_到15萬人，將聚集800家高新技術(shù)企業(yè)，其中包括多家世界500強企業(yè)，而項目南側(cè)3分鐘車程為長沙“大學城”，規(guī)劃大學教職工群體將達到5萬人，這兩類群體的日益增加與成熟，預示本項目周邊未來高素質(zhì)置業(yè)群體將穩(wěn)定增長，而根據(jù)《市調(diào)報告》可知，接近半數(shù)的被訪者均對項目片區(qū)規(guī)劃保持樂觀態(tài)度，這些要素為項目早期的營銷創(chuàng)造了機會。（三）項目具有4大發(fā)展機會點（O）項目市場攻擊點戰(zhàn)略/本項目SWOT分析/機會（四）項目開發(fā)存在3大威脅（T）1、國家新的房地產(chǎn)政策影響難以預估2006年5月29日，九部委十五條細則出臺，提出“90平方米、70%”標準。根據(jù)長沙市“十一五”住宅發(fā)展規(guī)劃綱要，本項目地塊所在屬于二類用地，建60%的90平方米以下的套型，市場競爭壓力很大。而長沙本地政府在執(zhí)行國家政策力度存在一定變數(shù)，將對項目開發(fā)所面臨的競爭局面存在潛在威脅。2、梅溪湖、關(guān)鍵道路建設進度無法確定梅溪湖、龍王港路、高新路、雷鋒西大道的建設進度沒有明確的期限，項目啟動時，梅溪湖景觀資源無法形成，龍王港也無法通車，給項目開發(fā)造成一定影響；3、開發(fā)周期長，后期政策無法預估由于項目開發(fā)周期長達8-10年，2008年、2009年國家將會抑制大戶型高端產(chǎn)品的開發(fā)與消費，造成開發(fā)風險較大。項目市場攻擊點戰(zhàn)略/本項目SWOT分析/威脅綜合優(yōu)劣勢分析來看項目:山水價值潛力巨大，規(guī)模品牌特色突出交通文化優(yōu)勢天成，地塊環(huán)境不足明顯城市區(qū)域引力日強，定位差異機會顯著政策執(zhí)行難以預估，道路建設仍需加強項目市場攻擊點戰(zhàn)略/本項目SWOT分析/綜述1、項目將有可能成為長沙城市第一大湖的濱湖第一名盤2、項目將有可能成為大長沙高精尖“知富階層”最具代表性的第一生活圈層；3、項目有可能成為長沙同時擁有山水自然生態(tài)資源第一盤。項目未來高端物業(yè)的“3A節(jié)能”住宅標準將可能成為長沙唯一。1、長沙四大湖景（藏瓏—月湖、同升湖山莊—同升湖、碧桂園·威尼斯城—松雅湖）高端物業(yè)之一。2、長沙千畝規(guī)模高端大盤之一.項目的第一項目的唯一項目的之一項目已具備的四大賣點要素——項目市場攻擊點戰(zhàn)略/本項目SWOT分析/綜述景觀資源專署區(qū)域獨特規(guī)模上善品牌自然山景——對景岳麓山，岳麓山城市視野的第一線未來水景——長沙城市水岸住區(qū)，國際灣區(qū)作品內(nèi)景——1.8容積率下的低密度住區(qū)景觀與中心園景交通——5分鐘次城市中心生活圈區(qū)位——麓谷南岸、岳麓灣畔，國際生活尺度規(guī)?！L沙區(qū)位最優(yōu)千畝大盤文化——長沙學府文化與高新科技文化的交融上市公司——長沙房地產(chǎn)開發(fā)第一梯隊開發(fā)經(jīng)驗——深圳振業(yè)城對新技術(shù)的運用與其影響力名山名湖，富人住區(qū)國際視野，平臺生活文化名盤，上流作品大家風范，城市珍藏項目市場攻擊點戰(zhàn)略◆項目SWOT綜述◆項目開發(fā)模式回顧◆項目市場攻擊點戰(zhàn)略◆項目競爭環(huán)境回顧項目市場攻擊點戰(zhàn)略/競爭環(huán)境回顧/片區(qū)推出量的競爭項目名稱物業(yè)類型占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率預計均價（元/㎡）預計推盤時間沁園春御院小高層、高層10303.0300007.3水木蘭庭多層4.67102.2240006.12南山·蘇迪亞諾別墅、洋房、小高層34331.0300007.4銀谷·北津城多層7121.7200006.12新雅園多層1.11.91.79230006.12西山匯景別墅、洋房、高層8162300007.4星語林汀湘十里獨立、聯(lián)排、雙拼55350.67350007.1岳麓山公館別墅42.5420.000.39800007.4中麓園別墅4.243.750.88400006.12麓山翰林苑小高層36.82.38260006.12通程·凱盛園別墅、多層、小高層1732601.5280008.5雙盈·臥龍灣別墅、洋房、小高層18.67281.5280007.5新地·東方明珠別墅、洋房、小高層40701.8300007.4盛大·西城天下高層2.6793.4280007.5合計403.89535.45J1——河西未來存在500萬平米左右的推出量，而目前年消化量為100萬平米左右項目處于未來新推樓盤競爭激烈的階段J2——河西目前高端物業(yè)的競爭集中在TH、洋房層面項目目前處于高端物業(yè)競爭加劇的階段獨立別墅聯(lián)排別墅花園洋房/多層小高層/高層住宅河西板塊合計355套2388套4659套8269套河西比例2.27%15.24%29.73%52.77%全市套數(shù)1445套3951套12985套56314套占全市比例24.57%60.44%35.88%14.68%3000—3500元物業(yè)整體消化平穩(wěn)3500元以上目前推出量相對不大，但由于推出時期的滯后性，整體消化率并不高項目市場攻擊點戰(zhàn)略/競爭環(huán)境回顧/片區(qū)物業(yè)類型的競爭J3——未來兩年仍是河西低密度物業(yè)集中放量的階段未來兩年河西片區(qū)高端大盤項目推出統(tǒng)計預計推出量平均容積率市場特征平均均價2006年34.45萬1.72中高檔樓盤，以多層低密度物業(yè)為主，產(chǎn)品同質(zhì)化2500－30002007年65萬1.14產(chǎn)品兩極分化：低容積率的豪宅產(chǎn)品與大盤的后續(xù)產(chǎn)品較多3000－35002008年32萬1.46大盤的后續(xù)產(chǎn)品較多3500－5000按長沙大盤年推售量約在8萬平米左右浮動進行估算。2006年2007年2008年高中低項目處于未來高端物業(yè)競爭相對平緩的時期價格線容積率推出量項目市場攻擊點戰(zhàn)略/競爭環(huán)境回顧/片區(qū)推出時機的競爭容積率毀在1.童5以上默的推出殺量約占戶推出總則量的約多40%丸。容積率欠小于1富.5的香推出量罵約占未琴來推出鼓總量的頸約60滿%?？梢?，以儲小高、高邀層為主物偵業(yè)競爭形洞態(tài)，將和烈以洋房和喚別墅為主讓的物業(yè)形弟態(tài)將在河斃西市場平本分秋色，敬但中低密吊度物業(yè)競藝爭面更大深。河西大盆量規(guī)模濱性大盤箏的中低漸密度物積業(yè)開發(fā)網(wǎng)，將有盒利于提掀升片區(qū)檢的物業(yè)膨檔次，菜但同時船亦預示喜本項目禽的中高滾端產(chǎn)品騙面臨著釋巨大的語競爭壓律力。0＜R≤瓣155.拆8萬239.獎9萬91.揚75萬R＞21.5校＜R≤船2J4——河艷西未來煮高容積遇率與低劣容積率雷物業(yè)將冤平分秋懇色1＜R姜≤1.區(qū)5384乖萬R＞1挺.5R≤1.照5項目將處司于未來容聾積率競爭欲的浪尖上項目市場攻擊點戰(zhàn)略/競爭環(huán)境回顧/片區(qū)容積率的競爭項目名稱物業(yè)類型占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率預計均價（元/㎡）預計推盤時間長沙玫瑰園二期高層、獨立66.71001.5350007.9蔚藍海岸二期小高層、洋房35441.6450007.4陽光100二期小高層、聯(lián)排65.96961.5350007.4南山·蘇迪亞諾別墅、洋房、小高層34331.0300007.4新地·東方明珠別墅、洋房、小高層40701.8300007.4通程·凱盛園別墅、多層、小高層1732601.5280008.5項目擬開發(fā)分期總建筑面積一期推出量二期推出量開盤時間一期消化率一期消化月份月均消化量長沙玫瑰園四期100萬㎡4萬㎡06.1050%30.7蔚藍海岸三期50萬㎡6萬㎡06.7100%61陽光100四期126萬㎡16萬㎡22萬㎡04.10100%161.3南山·蘇迪亞諾-33萬㎡--新地·東方明珠-70萬㎡--通程·凱盛園-260萬㎡--J5——本項五目主要競勇爭項目目帽前仍存在沈價格競爭吵的跡象，療但消化速殃度基本?；畛制椒€(wěn)預期未來球本項目月飛均消化率債可處于0站.5-1豪萬平米左懸右項目市場攻擊點戰(zhàn)略/競爭環(huán)境回顧/片區(qū)直接競爭項目4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度20062007200820092010通程凱盛度園/26靜0萬平米影/r≤1班.5/別步墅、多層采、小高層奴/280延0元/平餃米蔚藍海岸餐/50萬域平米/r聯(lián)=1.6恨/小高層蹲、洋房/腔4500瓶萬元/平悼米長沙玫瑰厲園/10柏0萬平米居/r＝1菜.8/小近高層、別巡壽墅/35命00元/幸平米南山蘇撓迪亞諾私/33咐萬平米政//r像=1/兼別墅、安洋房、跌小高層播/30朱00元桑/平米——未勉來兩年肝可形成之直接競錦爭的項妄目推售怕時間安驗排陽光1壇00/鼠126暗萬平米令/r=判1.5朵/小高時層、別胃墅/3作500畏萬元/潮平米J5——本項昨目直接競視爭項目將襪在07年資陸續(xù)推出澡。項目市場攻擊點戰(zhàn)略/競爭環(huán)境回顧/片區(qū)直接競爭項目項目名稱板塊容積率物業(yè)組合威尼斯城星沙板塊－獨立、聯(lián)排、洋房和記黃埔河西板塊－別墅岳麓山公館河西板塊0.39別墅汀湘十里河西板塊0.67獨立、聯(lián)排比華利山新南城板塊0.72獨立、聯(lián)排、疊加、洋房閬峰云墅新南城板塊0.53獨立美洲故事新南城板塊0.36別墅、公寓托斯卡納新南城板塊0.72聯(lián)排、洋房水印山城星沙板塊0.3獨立、聯(lián)排藏瓏金鷹城板塊1.5別墅、小高層、高層早安星城星沙板塊1.38聯(lián)排、洋房、小高層J6——本項船目將面臨肚全市眾多嫩低密度物銹業(yè)的競爭寇。項目1.賢8的容積產(chǎn)率在未來劣高端物業(yè)魯競爭中不輝占優(yōu)勢項目市場攻擊點戰(zhàn)略/競爭環(huán)境回顧/潛在競爭項目復合型惡物業(yè)的誼規(guī)模性如大盤、劑集中放簡量將是按未來幾恢年長沙籠房地產(chǎn)沈市場的蜓主要特盈征，“交大盤競堵爭”成烤為市場久的的主淺角。同農(nóng)期和本靜項目存?zhèn)髟诟偁幩P(guān)系的思大盤眾匯多。而08讓年上半鋪年將可獨能是長偉沙別墅狀類物業(yè)種的集中它放量期繭，是長性沙真正碌意義上免的別墅參年。J7——本敲項目將剛面臨全滔市眾多盛低密度票物業(yè)的它競爭。本項目捕必需尋擋求開發(fā)糞策略的載突破項目市場攻擊點戰(zhàn)略/競爭環(huán)境回顧/潛在競爭項目項目市英場攻擊寬點戰(zhàn)略◆項目SWOT綜述◆項目開發(fā)模式回顧◆項目市場攻擊點戰(zhàn)略◆項目競爭環(huán)境回顧根據(jù)上次樸匯報內(nèi)容珍，長沙未溜來3-5主年處在中漏高端大盤井噴式供應階較段。在圍這種情曲況下，瀉結(jié)合S爭WOT插綜述挺，回顧勁項目競漆爭環(huán)境奔，我司競認為，眼雖然本澤項目具沃備一定艦的優(yōu)勢染和開發(fā)模、營銷艱機會，廉但如果鄭僅從現(xiàn)佩有條件關(guān)出發(fā)，譯依托環(huán)稍境基礎(chǔ)主和市政環(huán)規(guī)劃進弊度來面賤對競爭戴、擬訂且本項目炕發(fā)展戰(zhàn)妥略，將婚難以本扮項目確汁保的成籠功啟動帆，也無畝法創(chuàng)造珠項目足專夠的溢價能寺力。由此，本士著“基于閥市場，產(chǎn)高于市輛場”的原則灣審視本濤項目的游出路，滅借鑒深象、廣大組盤的成部功開發(fā)角模式，昏我司堅夏持認為抓，本項胖目的開偉發(fā)模式軋應為—逃—主題+型積累穴復合便開發(fā)模羞式項目市場攻擊點戰(zhàn)略/項目開發(fā)模式回顧立足王肢者風范包，挑戰(zhàn)更多滿可能四大可姻借鑒開蠅發(fā)模式開發(fā)模式實力擴張型積累發(fā)展模式主題整合模式品牌連鎖模式特征走復合地產(chǎn)之路走精品路線和專業(yè)路線以灣區(qū)等為主題進行專業(yè)開發(fā)由品牌領(lǐng)先到產(chǎn)品領(lǐng)先強勢品牌帶動的規(guī)模化生產(chǎn)和規(guī)?；癄I銷營造社區(qū)文化，倡導品質(zhì)化生活模式形象鮮明，不可復制性強形象鮮明，不可復制性強低成本開發(fā)思路產(chǎn)品成熟、配套完善產(chǎn)品獨有性強產(chǎn)品獨有性強走相對低價市場路線長期發(fā)展，品牌積淀資源整合及戰(zhàn)略聯(lián)盟資源整合及戰(zhàn)略聯(lián)盟集束式營銷推廣路線一體化的企業(yè)運作模式借鑒廣東碧桂園深圳蔚藍海岸、廣州祈福新村、雅居樂等深圳華僑城波托菲諾、奧林匹克花園、中山雅居樂萬科四季花城、廣州奧林匹克花園借鑒因素通過數(shù)年的發(fā)展，并配以完善的配套資源如學校等來取得市場的認可。期限長，可以借鑒此種開發(fā)模式的優(yōu)點需要以獨特的、不可復制主題資源來出擊市場，本項目有充足的山景及5000畝規(guī)模的湖景，可以形成主題。振業(yè)城品牌在深圳和全國都已有相當高的知名度，并已形成一定開發(fā)經(jīng)驗積累。但尚未形成成熟開發(fā)模式，本項目可以適度進行品牌延伸。項目市場攻擊點戰(zhàn)略/項目開發(fā)模式回顧以“再體現(xiàn)國慢際化視班野的山汪水資源絨價值”愁為主題縫，充分乳利用區(qū)傻域發(fā)展保特征，誕名山、爽名湖等雜資源條洲件，聯(lián)貿(mào)手政府叫，共同管打造具梯有高素膜質(zhì)、高牛收入人額群“聚喂合效應執(zhí)”的國群際化名些盤主題———積累———配套先燈行，以砌新的城螺市道路貞為導向嗓，借助屑政府建復立新的膛區(qū)域形洗象，走濃造城路唇線，培你育專署驕、特色撤的“國皺際化教帽育”等某住區(qū)文飼化，并介形成滾扛動式發(fā)肆展項目市場攻擊點戰(zhàn)略/項目開發(fā)模式回顧本著上避述原則賺，我司建議梨本項目采發(fā)取如下市端場攻擊點易戰(zhàn)略體系聯(lián)合造鋪城聯(lián)合辦學聯(lián)動開捎發(fā)特色立帶市『三聯(lián)奸一特』田體系項目市場攻擊點戰(zhàn)略/項目市場攻擊點聯(lián)合造城聯(lián)合搭臺，企業(yè)唱戲，借助政府進行區(qū)域價值的重塑。聯(lián)合造路：加強政府引導，聯(lián)合政府打通龍王港路，建立離市區(qū)5分鐘“泛中心生活圈”。聯(lián)合造城：1、聯(lián)合政府和媒體對區(qū)域價值進行重新定義：岳麓灣——中南唯一國際灣區(qū)。2、同時為政府補充道具，例如：聯(lián)合政府在項目內(nèi)進行首席涉外酒店開發(fā)等。聯(lián)合造湖：利用政府，以倡導者的形象，共同打造“中南唯一國際灣區(qū)”區(qū)域形象，捐資建造梅溪湖。同時設法建立項目專署的VIP觀光碼頭或漫行棧道等，并以項目命名部分景點。項目市場攻擊點戰(zhàn)略/項目市場攻擊點/聯(lián)合造城聯(lián)合辦學以教育為急主題，建榜設國際化近視野的教育特色社擦區(qū)名校聯(lián)扇辦：全國甚至蜓全球招標論，引入頂釣級名校，督通過和名煮校聯(lián)合辦蛋學、和政取府聯(lián)合辦覺學的思路端，建立中南地區(qū)敏首屈一指麥擁有有國因際化視野兇教育特色適條件的社烤區(qū)。（考慮到霉本項目的互目標客戶明年齡特征橫，以及對莊項目的增頌值能力，競建議主要搭針對中學庭進行）。委培教育澡：聯(lián)合國乎際化的士高等教穗育機構(gòu)絡，進行識委托培捉養(yǎng)，打前造中南地區(qū)遷首屈一指拳的業(yè)主小蘆孩境外大罩學直通車撈服務社區(qū)照。建議香港悄大學，以病及利用酒艇店、會所穿等建立M誦BA研習稠基地。項目市場攻擊點戰(zhàn)略/項目市場攻擊點/聯(lián)合辦學聯(lián)合開發(fā)合縱連炸橫，加座強資源整合，強化漢品牌互生動。湖南振寨業(yè)與深承振業(yè)的挑開發(fā)聯(lián)縮慧動：在一、二帳期首先開拾辟“湖南遇籍·深振聞業(yè)業(yè)主”悶的置業(yè)通艷道，吸引亡高素質(zhì)湖炒南籍深振坡業(yè)業(yè)主的占加盟，并檔以此作為余項目部分各定向開發(fā)頑的基礎(chǔ)。目標客音戶定向懲開發(fā)：1、選擇覆河西區(qū)域足內(nèi)的中聯(lián)優(yōu)重科、遠逢大空調(diào)、煩中南大學驕等單位，輔進行定向詠開發(fā)諸如民“振業(yè)·黃中聯(lián)特區(qū)條”。2、選冷擇長沙政范圍內(nèi)圓的諸如態(tài)廣電傳閣媒，進但行定向譽開發(fā)“卻振業(yè)·藝傳媒特猶區(qū)”。區(qū)域地棵產(chǎn)品牌注聯(lián)動：通過媒箏體資源合渠道，冠聯(lián)合其震他地產(chǎn)蘋品牌，貼打造梅敢溪湖專柴署特區(qū)鐮價值，沖共同“鵝造市”史。項目市場攻擊點戰(zhàn)略/項目市場攻擊點/聯(lián)合開發(fā)特色立市走差異化哪特色路線笛，以差異不化策略營斬造市場亮物點產(chǎn)品：鮮明的改產(chǎn)品結(jié)必構(gòu)、產(chǎn)棕品的差以異化設否計等。服務：國際化舅“終藏端式”媽物管服約務。人文：獨特的專臺署社區(qū)的?！胺枴焙汀拔幕斌w系。營銷：必須站在勁城市運營節(jié)的高度來學思考規(guī)劃初，思考營差銷，以文尤化營銷建筆立項目的嚴高度。項目市場攻擊點戰(zhàn)略/項目市場攻擊點/聯(lián)合營銷本次匯報的基本框架項目市場攻擊點戰(zhàn)略項目定位體系及差異化打造建議項目市場啟動策略項目主力客戶及其容量分析項目9070思考項目規(guī)劃要點建議◆河西代表性高端項目客戶構(gòu)成回顧◆本項目目標客戶詮釋◆本項目主力客戶市場容量分析項目主如力客戶頃及其容霉量分析D1—表—河西代表剖高端項目庫成交客戶冬多以城市因的知識型嘉富裕階層艇為主（即賊三種類型貌）。公務員教師醫(yī)生中小企業(yè)主、私營業(yè)主企業(yè)高管、白領(lǐng)高級技術(shù)人員其他蔚藍海岸15%6％20％12％26％美林銀谷10％8％7％35％18％15％長房西郡25％20％20％陽光1006%35％2.2%15％20％22%麓山別墅30％20％15％25％10%長沙玫瑰園22％8.7%4.9%14.6%37%13%從河西侵最具代柿表性的校中高端仿項目客點戶職業(yè)鈴來看，螺置業(yè)人彈群主要拐以企事移業(yè)單位鴿高管、緒私營業(yè)哥主、大慮學教授卷、公務鞠員等主乖要通過涌知識、篇技術(shù)創(chuàng)禮造財富邀的智力跑型階層鵝。且這修一階層客在各項皇目中所還占的比強例相對爆接近。項目主力客戶及其容量分析/代表性高端項目成交客戶回顧資料來供源：銷滲售現(xiàn)場揚統(tǒng)計資著料D2——項目市調(diào)堪顯示，河蜂西置業(yè)群存體亦呈現(xiàn)墾出明顯的鞋智慧型階謙層特征。從本項陸目市調(diào)狠報告來帽看，接柏受調(diào)查性的置業(yè)派人群主授要以商役貿(mào)企業(yè)板單位高害管、高且等自由蠅職業(yè)者愛、文衛(wèi)偷事業(yè)單蝕位、政叨府公務均員等主釘要通過安知識、催技術(shù)創(chuàng)胳造財富晃的智力仰型階層朋。且這輝一階層播在各項繼目中所競占比例律占總比施例的近院80%張。項目主力客戶及其容量分析/市調(diào)客戶回顧長沙玫瑰園一期卓越蔚藍海岸陽光100二期從河西累最具代種表性的衫中高端勢項目已稼成交客籃戶分析波來看，上項目成泉交客戶尋覆蓋整嘴個長沙傭市區(qū)，券甚至覆支蓋到周吼邊地市跡、省份撤。且所謙占比例鍋大多接娘近６０泡％。資料來傲源：同呢致行研漠發(fā)部市慎場數(shù)據(jù)裹庫D3——河西中高縮慧端項目成粱交客戶已清經(jīng)不局限律于岳麓區(qū)阿范疇，且沈覆蓋河西顯河東及省玩外客戶。項目主力客戶及其容量分析/代表性高端項目成交客戶回顧D4——三《同致行觀必察》研究進顯示，長律沙高端物蹲業(yè)置業(yè)群軌體均呈現(xiàn)坐明顯的知向識型富裕智特征，并秘且其來源蹄外地占3識0%。項目主力客戶及其容量分析/市調(diào)客戶回顧資料來鋤源：同準致行研耽發(fā)部市營場數(shù)據(jù)職庫長沙公務界員階層是昂穩(wěn)定的置肯業(yè)群體，壩但其在高勻端物業(yè)購彩房群體中喉始終保持面一定隱性外來私營業(yè)主，長沙高校教師、企業(yè)高管是不容小覷的高端物業(yè)購房群體項目主力客戶及其容量分析/本項目目標客戶詮釋綜合以上街分析，目焰前長沙典焦型在售高象端項目客潮戶（或成守交客戶）達主要由私信營業(yè)主、殿企業(yè)高管溉、公務員寄、高等自品由職業(yè)者鉛、大學教朽師及醫(yī)生譽等“知識型梁富裕階志層”（簡感稱“知富階層”）構(gòu)成挑，比例已艇經(jīng)占到了60％以上，怪且呈現(xiàn)悅出明顯至地跨區(qū)期域置業(yè)房誠特征。押本項目例作為高者端項目才，我司午認為，濟長沙知亮富階層蘋必將是完本項目鬼主力客遮戶群體胡。一級圈層本案二級圈層三級圈層主力客戶：來源于整個長沙市及周邊知富階層重要客戶：河西本地的原住民和企事業(yè)單位的普通白領(lǐng)等。邊緣客戶周邊地市及省外客戶河西本地長沙市客戶周邊地市客戶省外客戶項目主力客戶及其容量分析/本項目目標客戶詮釋M1——本項目客魯戶圈層圈層客戶類型價格敏感度預計比例客戶需求描述需求戶型一級圈層主力客戶★50％主要為多次置業(yè)，通過知識致富，對生活品質(zhì)和檔次很重視。注重生活的氛圍和身份的價值感別墅、洋房、小高、中高大戶型的三房、四房二級圈層重要客戶★★25％一次和二次置業(yè)，注重生活的品質(zhì)和追求，對項目價值很重視，追求較高的性價比多為中高、小高三級圈層邊緣客戶★★★★25％多次置業(yè)，注重區(qū)域價值和檔次、形象，同時對于項目的便捷性有要求別墅、洋房、小高、中高項目主力客戶及其容量分析/本項目目標客戶詮釋M2——本項目客彈戶圈層比申例綜合以上喜分析,本請項目的主坡力目標客亡戶是以長鑼沙為主導償、年齡3勿0-45饑歲之間的炊知富階層四?！爸吒浑A層”薯被業(yè)界譽紅為“五高鋼人群”。知富階層高智商高收入高消費高素質(zhì)高品味項目主力客戶及其容量分析/本項目目標客戶詮釋M3各圈層共猜性——G1:五高特征略顯張揚但大多不愿露富注重身份希望家是溫馨的地方而非帶來壓力的“成功居所”價值習慣身份規(guī)范情感知富階層高品味的生活環(huán)境未來發(fā)展?jié)摿Υ髱硇碌纳罾砟钆c周邊樓盤相比投資升值眼見為實。購房希望一次性到位喜歡房內(nèi)空間上有層次感講究文化品味，高素質(zhì)群體聚居，凸顯精英身份和尊貴感面子安全環(huán)境品味與內(nèi)涵項目主力客戶及其容量分析/本項目目標客戶詮釋M3各圈層共絡性——G2:置業(yè)取向目前一個橡明顯趨勢熊：長沙二暮環(huán)線周邊隔范圍置業(yè)圈熱產(chǎn)品差異蔽驅(qū)趕價格驅(qū)趕自然資單源驅(qū)趕知富階層蝴們開始對卵城市中心蝕區(qū)與自身籍品位日益舞不對稱的從房價感到廣不滿，而舉加速走向騎城市次中鋤心的置業(yè)閑。項目主力客戶及其容量分析/本項目目標客戶詮釋M3各圈層建共性—潤—G3:價值取向城東片值區(qū)、南知城融城扭區(qū)、金蛙鷹城片謹區(qū)、河哨西區(qū)域笑構(gòu)成長框沙四大段置業(yè)熱荒點，對嫁知富階末層形成丸分流。城市中間郊區(qū)高中低城市關(guān)系定位檔柄次3000驕元/㎡3500悟元/㎡北城片丙區(qū)金鷹城片驅(qū)區(qū)城南熱點巨區(qū)城市中忠心區(qū)星沙片毯區(qū)城東片蚊區(qū)濱江片區(qū)項目所在區(qū)域4500脹元/㎡河西區(qū)域項目主力客戶及其容量分析/本項目目標客戶詮釋M3各圈層共甚性——G4:區(qū)域取柏向在各大熱臘點區(qū)域相真比，資源跟稀缺是項賊目最大優(yōu)反勢，因此宣本項目的元將更受追蘭求生活品難質(zhì)和環(huán)境饑的知富階曉層青睞。升值潛消力成熟配套資源稀掏缺市場關(guān)注關(guān)度片區(qū)形象城市距隊離金鷹城高熱點區(qū)城東熱崖點片區(qū)城南熱虹點區(qū)本項目區(qū)蜂域資源稀歐缺檔次和愧氛圍城市距離市場前芽景項目主力客戶及其容量分析/本項目目標客戶詮釋M3各圈層崖共性—眾—G5:區(qū)域取向乞?qū)Ρ戎浑A兆層主要惹看中項賊目片區(qū)趕的是片比區(qū)形象鼠、升值奸潛力和牙稀缺資孫源◆河西代表性高端項目客戶構(gòu)成回顧◆本項目目標客戶詮釋◆本項目主力客戶市場容量分析項目主力欺客戶及其寶容量分析項目主力客戶及其容量分析/本項目主力客戶市場容量職業(yè)分布數(shù)量（人）數(shù)據(jù)來源推算模型私營業(yè)主23500長沙市工商聯(lián)－高校副教授以上職稱及院士9530主要高等院校網(wǎng)站介紹－企業(yè)高管6000長沙統(tǒng)計信息網(wǎng)：建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)貿(mào)易業(yè)、高新技術(shù)50強企業(yè)；工業(yè)、餐飲業(yè)20強以每家企業(yè)25名高管計算記者、編輯及以上職稱,主持等娛樂傳媒人士5000--科級及以上公務員4413各區(qū)政府網(wǎng)站執(zhí)業(yè)或執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師12100長沙統(tǒng)計局：長沙市2005年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報－財富隱性階層X－－合計60543＋XR1——長懸沙知富影階層數(shù)線量及行賢業(yè)分布根據(jù)知計富階層栗定義，質(zhì)按照職牛業(yè)特征槍，對目蠅前長沙薦私營業(yè)尋主、高渾校副教擦授及以閉上職稱助等主要晃行業(yè)從裕業(yè)人數(shù)畢進行調(diào)榜查。R2——長倘沙高端開項目銷頭售套數(shù)睬(典型老項目合聲計)

獨立別墅聯(lián)排別墅花園洋房蔚藍海岸

30260香格里麓山別墅83320

長沙玫瑰園一期5

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圣爵菲斯1843

幸福里720

威尼斯城20854195托斯卡納

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175

綠城桂花城

176中城麗景香山200合計3211176844總計2341根據(jù)同染致行市奧場數(shù)據(jù)氣反映來割看，2侮005枝－20絕06年坊，長沙貸典型高慰端項目女成交套營數(shù)統(tǒng)計素如下：項目主力客戶及其容量分析/本項目主力客戶市場容量行業(yè)分布比例數(shù)據(jù)來源私營業(yè)主30％同致行觀察高校副教授以上職稱及院士14％企業(yè)高管19％記者、編輯及以上職稱12％科級及以上公務員15％執(zhí)業(yè)或執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師10％財富隱性階層X％合計100%R3——長沙臟中高端項錦目成交客慌戶構(gòu)成比日例(典型肯項目合計題)根據(jù)同致巴行對長沙柿高端項目匙成交客戶癢中知富階拆層各行業(yè)為所占比例碗的統(tǒng)計，茶預計本項船目知富階湯層各行業(yè)吊所占比例尸為：項目主力客戶及其容量分析/本項目主力客戶市場容量R4——本項筋目知富階罷層市場容耍量判定根據(jù)上昌述論述嘩，可知，我本項目陣知富階艷層市場舅容量將過至少為搞：其中，里本次長煉沙知富險階層中煎尚未統(tǒng)獎計律師飛、IT尊等高收這入群體舍，因此姻，本項兆目知富情階層市騙場容量碎相當可絡觀。項目主力客戶及其容量分析/本項目主力客戶市場容量（605扯43＋X爺）－23尸41×6約0％＝5南9138駕＋X（人推）市場未揚來的空屠間很大偶。而誰是市漢場最終的威王者，關(guān)鍵在于挪誰先快速陽出手搶占耳知富階層層這個份額監(jiān)！本次匯報的基本框架項目市場攻擊點戰(zhàn)略項目定位體系及差異化打造建議項目市場啟動策略項目主力客戶及其容量分析項目9070思考項目規(guī)劃要點建議◆本項目市場定位◆本項目產(chǎn)品差異化定位◆本項目配套差異化定位項目定位約體系及差汗異化打造喪建議項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位名山名湖，富人住區(qū)國際視野，平臺生活文化名盤，上流作品大家風范，城市珍藏項目具備國際化高度知富階層的專署性項目客戶圈層比例知富階層的五高特征知富階層的置業(yè)取向知富階層的價值取向知富階層的區(qū)域取向知富階層的市場容量聯(lián)合造城聯(lián)合辦學聯(lián)動開發(fā)特色立市三聯(lián)一特市場攻擊戰(zhàn)略＋＋我們有責劣任打造長弓沙特例的掉高端項目國際灣區(qū)稈知富HO苦USE乎LIVE國際灣雞區(qū)：岳洞麓灣畔礙，國際亡視野，碑灣畔居亮所與時聰代和世抓界而同渴步。知富:竹在此泛涉指中南羨地區(qū)所歪有通過掉頭腦或爽知識創(chuàng)設造財富景的特定疏群體。大學城崗的建設，離本土中聯(lián)釀重科等企傭業(yè)的國際腥化發(fā)展，受諾基亞、位摩托羅拉肚等國際型句企業(yè)的簽諸約入住，博這里將成監(jiān)為大量院截士、大學瘡教授、海棄歸、醫(yī)生陽、高管、頓演藝傳媒滑人士等知煙富階層的鎖聚集地。知富HO蹄USE舟LIVE憲：一個有易著濃郁文并化和品位騎生活氛圍隨特色的專屬性播、高笨檔次的酸代表性熊大型豪娘宅區(qū)?！铩锼ぁ铩秫B★本鼓項目市場傲定位項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位以打造青國際灣探區(qū)的姿竭態(tài)為長柳沙“造設城”從深圳到謙長沙，站勵在國際化揭平臺的振科業(yè)，將實霞現(xiàn)新的跨椅越，振業(yè)衛(wèi)·浪琴灣昆項目不可皇能是簡單雀的移植和夾拷貝。今天的長僚沙正在走現(xiàn)向世界，憤而振業(yè)的研胸懷和使素命正是：灣區(qū)是國完際的，是敲世界的，嚼是富有品嚇位和檔次土的。灣區(qū)是時統(tǒng)代知富階董層最為理南想的歸宿項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位美國洛杉啊磯臨灣地鬼帶最有名遼的富人區(qū)戰(zhàn)，這里方章圓十多公訪里的居住虛區(qū)，是美岡國頂級知嶄名人物居救住的地方晚，也是世但界聞名的肌景點之一中。灣區(qū)是初時代知且富階層素最為理凡想的歸卻宿★★腰★★曬★美名國國際灣妙區(qū)——比伸華利山項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位灣區(qū)是按時代知創(chuàng)富階層李最為理登想的歸籍宿★★揭★本★★映澳粒大利亞古國際灣戀區(qū)——疫Noo境sa灣項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位澳大利亞盛布里斯班構(gòu)附近著名謎的灣區(qū)旅悄游小鎮(zhèn)，襯意思為“攤天堂”。寧Noos誼a灣區(qū)代率表了世界丈真正意義留的海岸豪罪宅，所有吐的建筑都帽依海而建枝，其住宅籮最低價格勒為每套2己00萬澳哈元。灣區(qū)是技時代知依富階層盈最為理龜想的歸蠟宿★★減★淡★★繭新篇西蘭國欲際灣區(qū)兩——霍捐克灣項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位新西蘭霞霍克灣示面臨浩周瀚的太拉平洋，守這里有念"雙子紛城"之國稱的內(nèi)潔皮爾和秀哈斯丁解斯，現(xiàn)私代的A抗RTD伍ECO屆建筑風碼格享譽軌全球，雨又有主俱題式的拖城市生扛活方式膜之稱。灣區(qū)是時慨代知富階賽層最為理地想的歸宿★★隊★★歡★馬剃來西亞國同際灣區(qū)—效—Bura攪u灣項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位馬來西亞雁Bura戚u灣，以革天成海灣行與富人運巡壽動De-恭tai海倦灣高爾夫傳俱樂部，錘舉世聞名熔。昂貴的心游艇俱樂雪部和高爾寬夫俱樂部拾使得這里案成為世界版富人度假令、休閑的謎天堂。灣區(qū)是時巧代知富階霸層最為理遺想的歸宿★★確★★送★香叔港國際灣禾區(qū)——淺對水委灣項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位淺水灣就襯如澳大利截亞的黃金練海岸，是汗中國香港勒最高尚的惜住宅區(qū)之州一，淺水孤灣四周都屑是建筑華繼麗的豪宅疊，浪漫的刺茶座，高舟級餐廳，芝泳灘水清壁沙幼，沿平岸海堤是紫幽靜的小耳徑，居住闊環(huán)境一流送。灣區(qū)是胃時代知曾富階層努最為理玻想的歸挨宿★★沙★★覽★深菜圳國際灣某區(qū)——紅肅樹灣項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位深圳·腹紅樹灣咸位于深蘋圳灣填篩海區(qū)，惰北鄰華手僑城主董題公園品，西臨僵深圳灣團。濱海夕大道、媽沙河東吊路及白村石洲路爭，交通診便捷，吐配套齊玩全，播如今已的成為深難圳公認鍛的豪宅鑒區(qū)。灣區(qū)是踩時代知滲富階層現(xiàn)最為理睡想的歸慘宿★★參★★浙★東棵部國際灣招區(qū)——青棕島疾灣項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位青島灣區(qū)證位于青島盾市區(qū)西南沉部，西起填團島灣，獎東至小青扣島，北接遍青島老市鳳區(qū)中心，歐南連膠州賊灣口，是桶以天然海奴灣，是青悲島最典型暖的富人區(qū)煎。美國，澳防大利亞，情日本，新喊西蘭，馬來西亞密，香港，掩深圳，青株島……振業(yè)再造中南國灶際灣區(qū)2008光，長沙—仰—項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位國際灣霧區(qū)物業(yè)臥價值特具征城市化生斜態(tài)居住生活方貝式化居饑住典型性富城市生芬活地理摔標志高附加值濕的居住形傅態(tài)既能享受奧豐富的生術(shù)態(tài)資源又騙能充分接嗎受現(xiàn)代城滔市的服務腦。相對原生例態(tài)的資源嬸、開闊的盆海資源景生觀、坐擁行現(xiàn)代都市劑，處幽靜恩之遠，又劑居“廟堂飛”之上簡。決定一座赴城市的地撫理走向，倦在城市豐腸富的景觀材資源和生肅活資源中扣，它總能悔很輕而易傘舉地成為名有效識別衛(wèi)。因為獨遙特，所恢以很容冊易形成鏟稀缺；辱因為稀茄缺，所術(shù)有很容防易形成尤公共情給結(jié)。項目所具斜備資源與裂自身條件千年文脈爐—岳麓山500毯0畝梅腫溪湖。鉛靠近二腰環(huán)線，朝位于河熔西新城衰。岳麓山腳幟，500閃0畝梅溪硬湖、原生予態(tài)坡地具懼有不可復琴制的稀缺訓性，因為小稀缺所以遠具備很高返的附加值性。岳麓山一釀直是長沙敘的標志，診加上5000逢畝梅溪湖細將成為長依沙典型性估城市生活莖地理標志測。岳麓山悟、原生祝坡地等版原生態(tài)輝資源，烏開闊的爸湖景景昨觀，坐逝擁河西曾新城成千熟城市葉配套服咸務的現(xiàn)慌代城市口生態(tài)居觸住生活詞方式。項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位項目具缸備開發(fā)柜“國際贈灣區(qū)物稅業(yè)”的跟必要條掌件項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位借鑒★★固★觸★★至青曉島國際叉灣區(qū)豪再宅——汪魯能·統(tǒng)領(lǐng)秀城灣區(qū)是褲時代知元富階層獅最為理克想的歸域宿項目位置擁有資源占地面積建筑面積容積率產(chǎn)品類型市南區(qū)青島市東海東路1號石老人國家級旅游度假區(qū)、1.7公里原生海岸線1100畝126萬㎡1.73多層、小高層、高層、別墅青島魯睜能?領(lǐng)膀秀城由韻魯能置滑業(yè)?青監(jiān)島安嘉呆房地產(chǎn)煎開發(fā)有越限公司煌投資，織由魯能弊仲盛置沸業(yè)（青腿島）有持限公司亦開發(fā)建夜設，項罪目占地藝110娃0畝，吃總建筑飯面積約摔126構(gòu)萬㎡，責位于青奸島市嶗昏山區(qū)與脖市南區(qū)鄉(xiāng)豐結(jié)合部還、石老融人國家雨級旅游等度假區(qū)能內(nèi)，背木依浮山鉤，面向企黃海，燈獨占都匯市中心豬1.7恨公里原傍生海岸豎線。青幟島魯能瞞?領(lǐng)秀搭城集納助全球眾黑多知名物建筑規(guī)蛛劃設計讀大師的雄智慧結(jié)融晶，以瓶高綠化鍵、低密革度的組歷團式集福約布局泊打造與被自然、性城市完至美交融殺的中國嚴國際海目岸人文箱社區(qū)，一線海景賊，二線山珍景，以其溜獨特的消魅力創(chuàng)吊造一種路媲美世界的抖港灣生址活模式。青島魯移能?領(lǐng)振秀城是摘青島中朽心城區(qū)咽最后一烈個大規(guī)聚模海景宴資源項努目，其餡物業(yè)形分態(tài)涵蓋低層高筆品質(zhì)住紗宅、小商高層和罰高層等捎多種物女業(yè)形態(tài)，預計冊開發(fā)時區(qū)間3-愚-5年燭，項目刻已于2美006臉年4月向26日李正式開紫工奠基墨，預計桶將在2房誠007晴年正式恐開始銷匙售。作妻為青島言市城區(qū)訂歷史上歇最大規(guī)馬模的舊膝村改造鑼項目，罵它的建叫成將以寶國際都污市新地爭標、青破島城市辜新名片毅的智尊材身份在出北中國防昂然屹管立！領(lǐng)秀城在代整體設計肆上十分注泥重空間的竿方正實用利與有效利點用率，為廉使用者提閉供了建立御于實用之艘上，有品斑位的居住咸空間。以婆成熟的三瘦房、四房嚴戶型為項權(quán)目主力戶隔型，依山郵面海，通煌風良好，某底層大堂疼，戶戶專鏈梯，品質(zhì)害高貴。從嫁小區(qū)入口枝，經(jīng)過中猴心景觀，都下沉庭院珍、架空景凱觀首層到壘入戶大堂吹等多層次女綠化系統(tǒng)艘。改造后矛的麥島玩將建設拘高層住君宅和多僑層、別駝墅式建涼筑，綠森化面積善45％姓以上，抹其中安東置區(qū)可積安置居猾民近3址000償戶。整榴個項目槍將在3掉年內(nèi)建分成。整統(tǒng)片區(qū)域辛將建設魄四個景尤觀休閑壇中心區(qū)轎：中部棟是以休屠閑商業(yè)掃及城市稼廣場綠山地為主巧要內(nèi)容陳的社區(qū)借人文主皇中心區(qū)濃，構(gòu)成持整個地件塊的大即景觀；形東西兩合區(qū)域和移安置區(qū)壞規(guī)劃三遇個供居覽民休憩喉、健身山的室外禾活動景榮觀副中嬌心，體鹽現(xiàn)自然功、綠色季主題，艱服務于合各區(qū)域稀。整個檢布局透循山透海頸，形成端三橫六條縱共九碼條主要熱視覺通窄廊，寬崇達上百它米的樓況間距，早將真正無實現(xiàn)景巡壽觀的最貍大化。項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位地理位置恨：青島市鉛東海東路囑1號砍開盯發(fā)商：魯能仲鍋盛置業(yè)單（青島脊）有限族公司總建筑面法積:12獨6000嬸0平方米物業(yè)類草型：別咐墅、多兵層、小植高層、揚高層痛容積貢率：1驚.73照綠化率停：47責.01稱%杏開發(fā)周升期:3訓期開工時青間:2勺006備-4-校26中南知甲富階層尚與文化廉富人呼喚一孕個屬于毒自己階脂層專署騰的灣區(qū)……項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位我們不僅覆在長沙、坐中南，而徹是能夠代罷表中南區(qū)什域的未來撥。為什么朱？因為我深們是見證丹長沙發(fā)展外、擁有長飄沙最稀缺豬的名山名析湖的生態(tài)習資源的第闊一大盤，沾超級大盤明，只有我遙們敢稱自揪己是——偉國際灣區(qū)源；我們不延是湖南囑“土財換主、暴軌發(fā)戶、荒灰色收管入階層鳴”的棲拘息地，倍盡管我穴們將來壘的客戶紛很大成舟分會是險這些人屯；我們爛希望為碑長沙乃涉至湖南烏人建立遵這樣一掏種標高摸認識—滲—你不男一定有凈非常高責的學歷皺，但住常在這里薄，你將堅成為有虎文化的著人物（閥或者與酬高學歷繩的文化漫富豪為艇鄰），校你將加隆盟“知攻富階層做”，同民樣有品旋位，同鈴樣在高王人一等支的生活暖；我們是長澡沙知富階傾層人士的身“置業(yè)終彎結(jié)者”，制如果說長質(zhì)沙其他項地目代表著任一個時代喜，是長沙趕及其他配很套行業(yè)白必領(lǐng)的溫馨乏家園，那慣么，我們淺將代表另林一個時代境，一個全除新的時代遙，這個時支代在長沙章2008作年的紛爭季中將有足自夠分量的嫌話事權(quán)。觸因為，它盡決不僅僅逢是屬于長面沙的，甚夠至是中南刃地區(qū)唯一須的；我們對揉項目市撕場定位征的幾點救理解—忍—項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位形象分區(qū)總裁府CEO官邸海歸housetown金領(lǐng)公館物業(yè)類型獨立別墅、聯(lián)排別墅獨立、聯(lián)排別墅、洋房洋房、小高層洋房、小高層、中高層總裁府CEO官邸海歸HOUSETOWN金領(lǐng)公館國際商街內(nèi)湖水會所大型商業(yè)酒店國際學校項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位S1—態(tài)—項目哲市場定街位：規(guī)別劃觀幼兒園項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位領(lǐng)導者—壟斷異資源，炊再造價榴格巔峰—不易重傭復的產(chǎn)品魄設計—賣點諷卓越，摧一枝獨噴秀追隨者—跟蹤成元熟市場，密封鎖客戶—以勢壓柏人，殺傷爪戰(zhàn)術(shù)—迎合配市場主勉流需求褲的賣點補缺者—建立新添的客戶渠培道—瞄準厭市場縫恰隙—創(chuàng)立持產(chǎn)品稀投缺性挑戰(zhàn)者—壟斷杜客戶，術(shù)打造專方署—強調(diào)屋新的豪籌宅居住坊標準—建立產(chǎn)添品的顯著怨特色再次定義般長沙豪宅欲標準重新建羽立豪宅斃居住價蘿值部分適幼應市場斷現(xiàn)狀的居產(chǎn)品結(jié)莊構(gòu)開辟區(qū)短域物業(yè)苗發(fā)展新證視野S2——腐項目市場僵定位：產(chǎn)蠶品觀項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位領(lǐng)導者—壟斷俱資源，歌再造價繁格顛峰雪—渣不易重傲復的產(chǎn)辛品設計拆—毛賣點卓塑越，一紀幟獨秀S2—蓮—項目鐮市場定丹位：產(chǎn)薪品觀物業(yè)類型戶型面積區(qū)間占該物業(yè)比例預計套數(shù)總面積領(lǐng)導特征獨棟別墅樓王800-100015%19001、總價5000萬—1億；2、超豪流水別墅；3、超大私家園林;4、私家電梯；5、全屋智能化設備；6、無阻山水全景樓后600-80020%214001、總價1500萬—3000萬；2、超豪純木別墅；3、超大私家泳池;4、全屋豪裝；5、無阻山水全景TOWNHOUSE大聯(lián)排、雙拼280-30025%45126001、低容積率；2、超大前后花園；3、智能化設計；4、2層半客廳中空；5、半地下車庫雙車位；6、山、水或內(nèi)湖一線景觀；7、TH中總價中最高洋房四房（一層）160-18020%100160001、超大花園；2、超大地下儲藏室；3、4.5米層高；4、地面車庫；5、洋房中單價最高小/中高層五房（頂層復式）165-1755%150247501、一梯一戶；2、2層半設計；3、超大山水景觀露臺及入戶花園；4、小/中高層中總價中最高再次定義連長沙豪宅蚊標準項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位S2——岔項目市場留定位：產(chǎn)蜻品觀物業(yè)類型戶型面積區(qū)間占該物業(yè)比例預計套數(shù)總面積挑戰(zhàn)特征獨棟別墅小獨棟300-40035%724501、院士、富裕海歸、文藝名流；2、三錯層設計；3、2層客廳中空設計；4、臨水或中央組團園林;5、中央節(jié)能系統(tǒng)；6、國際化高品位裝修。TOWNHOUSE中聯(lián)排250-28050%96240001、湘籍成功人士、商務名流、大學教授、深振業(yè)城業(yè)主；2、低容積率；3、超大前花園；4、地面雙車位；4、多功能房；5、2層半客廳中空設計；6、中央節(jié)能系統(tǒng)。洋房復式（頂層）180-20015%70126001、企業(yè)CEO、私營業(yè)主、主任醫(yī)師；2、SKY-HOUSE退臺空中別墅設計；3、超大山景露臺；4、2層客廳中空設計；5、太陽能等家用節(jié)能系統(tǒng)。小/中高層四房150-16018%7001050001、企業(yè)CEO、大型企事業(yè)單位高管、公務員、高收入自由職業(yè)者等兩代居；2、躍式戶型；3、兩代居公共入戶花園空間；4、超大山水景觀陽臺或空中庭院。挑戰(zhàn)者重新建立棕豪宅居住鴉價值—壟斷諸客戶，更打造?？剖稹獜姳苷{(diào)新的紀豪宅居匯住標準?！⑿耶a(chǎn)品的罩顯著特疤色項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位S2——切項目市場爽定位：產(chǎn)柳品觀物業(yè)類型戶型面積區(qū)間占該物業(yè)比例預計套數(shù)總面積追隨特征獨棟別墅標準獨棟500-60030%422001、私營業(yè)主等；2、標準二層設計；3、客廳中空；4、大面積花園;5、地面車庫雙車位；6、中央節(jié)能系統(tǒng)；7、大面積地下儲藏室。TOWNHOUSE小聯(lián)排200-22025%60132001、私營業(yè)主、高級公務員、深振業(yè)業(yè)主投資客等；2、標準三層設計；3、室內(nèi)天井采光；4、大面積前花園；5、地面子母車位；6、大面積地下儲藏室。洋房三房125-13530%200260001、長沙金領(lǐng)、私營業(yè)主、醫(yī)師、教授、深振業(yè)業(yè)主等；2、多功能房及陽光房設計；3、退臺設計、4、大面積景觀露臺或入戶花園。中等四房145-15535%18027000小/中高層二房75-8513%1000800001、麓谷高薪階層、高收入原住民、企事業(yè)單位高級白領(lǐng)、影視傳媒人士、自由職業(yè)者等；2、入戶花園空間；3、錯層陽臺；4、景觀陽臺；5、客廳、主、次臥全南向。三房120-13525%1200153000追隨者部分適應源市場現(xiàn)狀熱的產(chǎn)品結(jié)急構(gòu)—跟蹤嬸成熟市獄場，封蓮鎖客戶你—以勢股壓人，蟻殺傷戰(zhàn)唉術(shù)—迎小合市場司主流需皇求的賣劑點項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位S2——左項目市場姨定位：產(chǎn)甩品觀物業(yè)類型戶型面積區(qū)間占該物業(yè)比例預計套數(shù)總面積補缺特征小/中高層小二房65-7512%1000700001、外籍長期在湘工作人士、企業(yè)高收入技術(shù)人員、藝術(shù)屆高收入階層、私營醫(yī)院醫(yī)師、學院博士等；2、1+1、2+1房（書房、兒童房）概念設計；3、部分精裝修；4、錯層陽臺、凸窗等。小三房80-9025%90078300小三房100-11015%800840001、外籍長期在湘工作人士、企業(yè)高收入技術(shù)人員、藝術(shù)屆中高收入階層、私營醫(yī)院醫(yī)師、學院博士等；2、保姆房、健身房等多功能房設計；3、入戶花園；4、錯層陽臺、凸窗等。補缺者—建立偵新的客站戶渠道谷—瞄準堅市場縫斷隙—創(chuàng)枝立產(chǎn)品覺稀缺性開辟區(qū)態(tài)域物業(yè)消發(fā)展新齒視野項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位S2—隙—項目凳市場定避位：產(chǎn)府品觀領(lǐng)導者追隨者補缺者挑戰(zhàn)者項目產(chǎn)品涌定位差異榴化可實現(xiàn)禍60%左憤右——總面積：55650—占物業(yè)比例：8%——總面積：144050—占物業(yè)比例：20%——總面積：301400—占物業(yè)比例：41%——總面積：232300—占物業(yè)比例：31%獨棟別墅月樓王、樓倉后；TO上WNHO館USE大霉聯(lián)排、雙降拼；洋房搬四房（一稼層）；小削/中高層猛五房（頂沃層復式）獨棟別墅章小獨棟；上TOWN好HOUS順E中聯(lián)排糠；洋房頂鹽層復式；蔽小/中高抱層四房兩圓代居獨棟別釋墅標準歉獨棟；虧TOW周NHO歡USE虹小聯(lián)排百；洋房捷二、三芒層三房沫、四房元；小/勸中高層帽標準二沙房、三睡房小/中高菊層小二房匙、小三房建筑形態(tài)戶型戶型面積區(qū)間計算面積套數(shù)面積分項配比面積比例獨棟別墅獨立別墅別墅樓王800㎡-1000㎡900190012.95%0.12%別墅樓后600㎡-800㎡7002140020.14%0.19%標準獨棟500㎡—600㎡5504220031.65%0.30%小獨棟300㎡—400㎡3507245035.25%0.33%合計

146950100.00%0.95%聯(lián)排/雙拼聯(lián)排/雙拼別墅大聯(lián)排、雙拼280㎡±10㎡280451260025.30%1.72%中聯(lián)排250㎡±10㎡250962400048.19%3.27%小聯(lián)排220㎡±10㎡220601320026.51%1.80%合計

20149800100.00%6.79%洋房三房三房130㎡±5㎡1302002600031.86%3.55%四房中四房150㎡±5㎡1501802700033.09%3.68%大四房160㎡±5㎡1601001600019.61%2.18%五房(復式)五房180㎡±5㎡180701260015.44%1.72%合計

55081600100.00%11.13%小高層/中高層二房小二房70㎡±5㎡7010007000011.76%9.54%中二房80㎡±5㎡8010008000013.44%10.91%小計200015000025.21%20.45%三房三房A-87㎡±3㎡879007830024.83%10.68%三房B-105㎡±5㎡1058008400014.12%11.45%三房C-120㎡±5㎡(70+50拼接)1206007200012.10%9.82%三房D-135㎡±5㎡(80+55拼接)1356008100013.61%11.04%小計290031530052.99%42.99%四房四房150㎡±5㎡（80+70拼接）15070010500017.65%14.32%小計70010500017.65%14.32%頂層復式復式165㎡±10㎡(兩層打通）165150247504.16%3.37%合計

5750595050100.00%81.14%住宅總合計733400

100.00%公建及配套

121217

匯總

6515854617

檢驗——須長沙市場括60-1屈00萬元鞏小高、高烤層等復式雀類物業(yè)是什滯銷價格砍區(qū)間總價60-100萬元小高、高層等復式類物業(yè)滯銷價格區(qū)間25-60萬元150-300萬元2004-200６年的市場供應（數(shù)據(jù)來源：同致行顧問研究中心）25萬元以下100-150萬元300—1500萬元300萬元以上的資源競爭層多層、小高、中高、洋房別墅類物業(yè)多種物業(yè)相互分流價格段根據(jù)同致底行研發(fā)部賤對長沙市層場不同類遍型物業(yè)的巷跟蹤研究斷發(fā)現(xiàn)，以列總價作為炒物業(yè)劃分給的標準，驢60萬以境下主要為扣洋房和小付高、高層翠、多層類奮物業(yè)消化喜狀況良好達；100踐萬以上以臘聯(lián)排、獨止棟物業(yè)價謀值在10者0萬-3暗00萬之樣間的消化浩良好。而京在60-蓬80萬的串小高、高純層類物業(yè)炊（主要是處頂層復式脹）消化緩青慢。項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位物業(yè)類型主力面積區(qū)間(平米)總價區(qū)間(萬元)獨立別墅300-600210-420聯(lián)排別墅220-280110-150洋房130-18052-72小/中高70-16522-52本項目定渣位，不同價物業(yè)之間良總價區(qū)間伸分明，且尸處在長沙輝客戶可承鋪受的合理很需求區(qū)間善范圍內(nèi)。螞小高中高供總價控制況在52萬奮以內(nèi)，不早存在60位-80萬扒的滯銷產(chǎn)涼品。檢驗—城—本項喉目市場睬定位已騰充分規(guī)傍避60華-10譜0萬滯汁銷區(qū)間項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位項目定位體系及差異化打造/本項目市場定位S3——總項目市場喘定位：形未象觀一個好現(xiàn)項目名魚可以節(jié)咸省30爬%的廣逢告費項目案腎名回顧岳麓灣色·振業(yè)場城命名備選文：岳麓灣振業(yè)岳天麓灣【國免際灣區(qū)唱知富飾HO葬USE握LI識VE蜜】岳麓灣·振業(yè)城國際灣區(qū)知富HOUSELIVE岳麓灣·振業(yè)城岳麓灣·振業(yè)城◆本項目市場定位◆本項目產(chǎn)品差異化定位◆本項目配套差異化定位項目定位墓體系及差族異化打造云建議項目定位體系及差異化打造/產(chǎn)品差異化定位物業(yè)形態(tài)主要需求面積（㎡）住宅品質(zhì)重要指標戶型創(chuàng)新需求輔助功能需求獨立別墅250-400生態(tài)景觀資源、高科技生態(tài)環(huán)保技術(shù)露臺、內(nèi)庭院、大面積泳池獨立多功能房，獨立的儲藏室、壁櫥B1—市場調(diào)南研客戶顛需求點暴回顧根據(jù)《市償場調(diào)研報乏告》調(diào)研刃來看，主樂要需求面芬積集中在民250-當400之才間.對于躬戶型創(chuàng)新紀和輔助功積能設計上像對露臺、垃內(nèi)庭院、喘和泳池有事較高要求令。但是，雞對于別墅費的價值構(gòu)繁成要素的需評價中多壩數(shù)置業(yè)者乒選擇了生量態(tài)景觀資奇源，可見孩景觀資源陸對于別墅適價值起著年至為重要情的作用。多次置業(yè)者對高端要物業(yè)素重要性評價資料來源糞：多次置亞業(yè)者調(diào)查項目定位體系及差異化打造/產(chǎn)