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中國房地產(chǎn)市場瘋漲十年的背后四大主因在過去的十年內(nèi),房地產(chǎn)市場在1998年住房市場改革之后一路攀升,在部分地區(qū)已提前實現(xiàn)了“超英趕美”,而政府在抑制樓價過快上漲方面屢敗屢戰(zhàn)。最近一輪自2009年底開始的樓市調(diào)控,經(jīng)歷兩年多的努力,終于顯露曙光。但隨著最近幾個月穩(wěn)增長措施的加速推出,房地產(chǎn)市場又一次出現(xiàn)了反彈的跡象。過去10年中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度上漲的主要原因有四個:房產(chǎn)的改革、政策的配合、人口的增加和城市化進程。房產(chǎn)的改革當時住房改革有兩條思路:第一條思路是以租金改革為起點,當時租金太低,必須對低租金進行改革;第二條思路是不以租金改革為主,而是以住房產(chǎn)權(quán)制度改革為重點,以出售公房為重點。這樣思路就是以市場化分配為主體的商品房運作制度,該思路成了中國房產(chǎn)改革的主要思路。到了1998年,國務院發(fā)布了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》,這個文件的推出,標志著中國開始正式進入商品房時代。中國實行了40多年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺。中國人開始向“居者有其屋”的商品化住房時代演變。住房制度的改革帶來了房地產(chǎn)的繁榮,居住條件的改善也帶來了房價的扶搖直上。特別是進入21世紀之后,2001~2003年,全國房價年漲幅還比較緩慢,可過了2003年以后,房價猶如坐上了火箭,一飛沖天,北京、上海、深圳、杭州、南京等熱點城市的部分房價甚至在短短一年內(nèi)翻了一番,各地“地王”也紛紛登場。由此,房地產(chǎn)成為一個暴利行業(yè),連年榮登“中國十大暴利行業(yè)”榜首,業(yè)內(nèi)曝出商品房利潤超過30%,有的甚至能達到50%以上。政策的配合新中國成立以來一直實行經(jīng)濟建設的“五年計劃”。五年計劃,原產(chǎn)自前蘇聯(lián),現(xiàn)成為中央對未來五年經(jīng)濟發(fā)展的整體性規(guī)劃。第一個五年計劃的執(zhí)行時間是“1953~1957年”。后來由于政治事件的影響,五年計劃的執(zhí)行效果大打折扣,在時間連續(xù)性上也出現(xiàn)過中斷,所以我們把改革開放后第一個完整的五年計劃,即從1981年開始的“六五”計劃作為考察的起點。從“文化大革命”之后開始,尾數(shù)為1和6的年份都是“五年計劃”公布的年份。2006年的“十一五”規(guī)劃中,提出了把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的提議。這一提議加快了房地產(chǎn)市場化的發(fā)展速度,使房地產(chǎn)行業(yè)走向商品化,資金問題得到更好地解決。人口的增加第一個因素是生育人群進入生育旺盛期。中國實行計劃生育政策以來,獨生子女人數(shù)累計將近1億人,其中大部分目前已進入生育旺盛期。目前全國處于生育旺盛期的育齡婦女即處在20~29歲之間的,每年增加200萬人。這主要是20世紀80年代中期出生的子女。第二個因素是20世紀80年代中期,中國對生育政策作了調(diào)整。1980年我國提倡一對夫婦生育一個孩子
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