中國房地產(chǎn)市場瘋漲十年的背后四大主因

中國房地產(chǎn)市場瘋漲十年的背后四大主因在過去的十年內(nèi)，房地產(chǎn)市場在1998年住房市場改革之后一路攀升，在部分地區(qū)已提前實現(xiàn)了“超英趕美”，而政府在抑制樓價過快上漲方面屢敗屢戰(zhàn)。最近一輪自2009年底開始的樓市調(diào)控，經(jīng)歷兩年多的努力，終于顯露曙光。但隨著最近幾個月穩(wěn)增長措施的加速推出，房地產(chǎn)市場又一次出現(xiàn)了反彈的跡象。過去10年中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度上漲的主要原因有四個：房產(chǎn)的改革、政策的配合、人口的增加和城市化進程。房產(chǎn)的改革當時住房改革有兩條思路：第一條思路是以租金改革為起點，當時租金太低，必須對低租金進行改革；第二條思路是不以租金改革為主，而是以住房產(chǎn)權(quán)制度改革為重點，以出售公房為重點。這樣思路就是以市場化分配為主體的商品房運作制度，該思路成了中國房產(chǎn)改革的主要思路。到了1998年，國務院發(fā)布了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，這個文件的推出，標志著中國開始正式進入商品房時代。中國實行了40多年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺。中國人開始向“居者有其屋”的商品化住房時代演變。住房制度的改革帶來了房地產(chǎn)的繁榮，居住條件的改善也帶來了房價的扶搖直上。特別是進入21世紀之后，2001~2003年，全國房價年漲幅還比較緩慢，可過了2003年以后，房價猶如坐上了火箭，一飛沖天，北京、上海、深圳、杭州、南京等熱點城市的部分房價甚至在短短一年內(nèi)翻了一番，各地“地王”也紛紛登場。由此，房地產(chǎn)成為一個暴利行業(yè)，連年榮登“中國十大暴利行業(yè)”榜首，業(yè)內(nèi)曝出商品房利潤超過30%，有的甚至能達到50%以上。政策的配合新中國成立以來一直實行經(jīng)濟建設的“五年計劃”。五年計劃，原產(chǎn)自前蘇聯(lián)，現(xiàn)成為中央對未來五年經(jīng)濟發(fā)展的整體性規(guī)劃。第一個五年計劃的執(zhí)行時間是“1953~1957年”。后來由于政治事件的影響，五年計劃的執(zhí)行效果大打折扣，在時間連續(xù)性上也出現(xiàn)過中斷，所以我們把改革開放后第一個完整的五年計劃，即從1981年開始的“六五”計劃作為考察的起點。從“文化大革命”之后開始，尾數(shù)為1和6的年份都是“五年計劃”公布的年份。2006年的“十一五”規(guī)劃中，提出了把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的提議。這一提議加快了房地產(chǎn)市場化的發(fā)展速度，使房地產(chǎn)行業(yè)走向商品化，資金問題得到更好地解決。人口的增加第一個因素是生育人群進入生育旺盛期。中國實行計劃生育政策以來，獨生子女人數(shù)累計將近1億人，其中大部分目前已進入生育旺盛期。目前全國處于生育旺盛期的育齡婦女即處在20～29歲之間的，每年增加200萬人。這主要是20世紀80年代中期出生的子女。第二個因素是20世紀80年代中期，中國對生育政策作了調(diào)整。1980年我國提倡一對夫婦生育一個孩子