建材交易中心新建項目可行性建議書

目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 3一、項目概況及目標 3二、編制依據及研究范圍 5三、編制原則 6四、主要經濟技術指標 7五、可行性研究結論 9第二章項目建設的背景及必要性 12第三章項目建設單位概況 34第四章行業(yè)分析及市場預測 35一、國內市場發(fā)展預測 35第五章項目選址及建設條件 44一、項目選址 44二、基礎條件 45第六章建設方案 50一、建設規(guī)模 50二、建設原則 51三、建設目標 51四、交易倉儲中心功能定位及結構設計 52第七章專業(yè)技術方案 55一、總平面布置 55二、建筑結構 58三、供電系統(tǒng) 58四、通訊、電視、網絡系統(tǒng) 59五、給排水設施 59六、消防 60七、通風空調 61八、節(jié)能措施 61第八章環(huán)境保護與安全衛(wèi)生 62一、環(huán)境保護 62二、安全衛(wèi)生 63第九章項目組織及運營 64一、交易倉儲中心的管理系統(tǒng) 64第十章項目進度計劃 66一、工程進度計劃 66二、工程實施進度表（一期、二期） 68第十一章投資估算與資金籌措 70一、投資估算依據 70二、價格及取費依據： 70五、還貸計劃 72十二章、項目財務評價 73二、稅率及利潤計算 74第十三章可行性報告結論 76附件：1、項目投資估算表 2、銷售與運營收入測算表附圖：xxx建材交易倉儲中心平面圖 第一章總論xxx公司在對xxx市建材\家居城和xx鎮(zhèn)南二環(huán)區(qū)域五金\建材\汽配的市場進行了分析；并對東方新城建材交易倉儲中心建設項目可行性展開了研究，通過對該項目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件的調查，收集有關基礎資料，在此基礎上編制了《xxx建材交易倉儲中心項目可行性研究報告》。一、項目概況及目標項目名稱：xxx建材交易倉儲中心建設地點：xx市xx路與南二環(huán)路交口東南；處于xx市南二環(huán)物流帶，xx市對內外優(yōu)勢物流區(qū)域。建設單位：xxx管理公司建設期限：3年xxx項目擬建在xx路與南二環(huán)路交口東南，處于xx市南部建材、五金、汽配等產業(yè)的物流帶，北連市區(qū)南通包河工業(yè)區(qū)、濱湖區(qū)。南二環(huán)快速線通達xx市區(qū)各區(qū)域，高速公路對內輻射全省，對外連武、通寧達滬；該項目在水路交通上，處于xx重港口碼頭腹地，將為建材倉儲物流最優(yōu)綜合成本的城市建筑重要配套。xx項目規(guī)劃占地約183畝，總投資38761萬元人民幣。項目擬建總建筑面積201301平方米，其中：品牌建材展示交易中心19300平方米；綜合服務中心8505平方米；裝飾材料倉儲交易區(qū)27696平方米；板材石材倉儲交易區(qū)44720平方米；地板倉儲交易區(qū)28880平方米；燈飾倉儲交易區(qū)21660平方米；家居倉儲區(qū)50540平方米。項目分三期進行建設：一期總投資5354萬元，形成建筑面積27805平方米的投資，分別建成綜合服務中心、品牌建材展示交易區(qū)。二期總投資19463萬元，形成建筑面積101080平方米的投資，分別建成燈飾倉儲交易區(qū)、地板倉儲交易區(qū)、家居倉儲區(qū)。三期總投資13944萬元，形成建筑面積72416平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲交易區(qū)和板材石材倉儲交易區(qū)。項目建設目標：建材及家居倉儲月吞吐量達到20萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產值30億元以上；與近200家品牌建材商設施通用、功能齊全、服務完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務網絡，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現代建材服務；建立健全建材服務管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；引進第三方建材家居企業(yè)300家以上，為合肥及周邊市縣50家左右大型建材家居企業(yè)和合肥近10家品牌家居/建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應鏈服務；現代建材倉儲交易綜合服務體系初步形成。本項目的建設對促進xx市品牌家居/建材城做到了綜合的服務和優(yōu)越配套；實現了在xx家居/建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。促進xx建材城的優(yōu)化發(fā)展，減輕由于品牌家居/建材城處于商業(yè)區(qū)位配置高成本運作的壓力；促進xx家居、建材市場的良性發(fā)展。宏觀上對合肥城市建設和市民家居及建材需求起到促進作用。具有十分重要的現實意義和經濟社會效益。二、編制依據及研究范圍2.1、編制依據（1）國家、安徽省、xx市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃；（2）《xx市大型零售商業(yè)服務設施布局規(guī)劃》；（3）國家計委、建設部頒布的《建設工程項目經濟評價方法與參數》；（4）xx區(qū)關于商貿、物流等現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（5）xx建材交易倉儲中心項目意向性規(guī)劃布局；（6）其他文件和協(xié)議；2.2、研究范圍（1）項目建設的背景和必要性（2）項目投資主體的情況（3）行業(yè)分析及市場預測（4）項目選址及建設條件（5）項目布局及及各部分功能定位（6）項目組織及管理系統(tǒng)（7）項目效益評價及不確定性分析三、編制原則3.1遵照國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃關于“鼓勵發(fā)展所有制形式和經營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿服務；積極發(fā)展物流配送等現代流通方式和組織形式；按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調整城市商業(yè)網點結構和布局。打破壟斷，放寬準入領域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準入制度。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持服務業(yè)關鍵領域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全服務業(yè)標準體系，推進服務業(yè)標準化；大城市要把發(fā)展服務業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務經濟為主的產業(yè)結構?！眮碜龊庙椖慷ㄎ?、進行項目設計。3.2按照國家經貿委等六部委《關于加快我國現代物流發(fā)展的若干意見》的通知要求，明確項目發(fā)展總體目標。3.3根據安徽省和xx市“十一五”計劃，融入區(qū)域經濟、合理安排進度。3.4按照國家有關產業(yè)政策及可行性研究報告編制工作的基本工作程序和要求，做到實事求是、客觀公正。3.5安徽省及xx市目前國民經濟水平，現代商貿服務產業(yè)發(fā)展現狀及前景為依據，借鑒國外行業(yè)發(fā)展經驗，明確項目建成以后的管理模式、運營模式。3.6項目建設以建材\家居的需求為依據，以現有設施及資源為基礎，避免盲目投資和重復建設。3.7項目建設積極采用先進技術和設備，采購工作實行招標采購及比質比價采購。3.8消防、環(huán)保、安全設施建設符合國家和地方法規(guī)。3.9其它規(guī)定及客戶要求。四、主要經濟技術指標項目于2009年建設，并可于2012年完工。整個項目預計于2012年達到全部的生產能力，進入正常營運。預測可以年實現營業(yè)收入2318萬元。具體指標如下：4.1主要經濟技術指標序號項目單位指標備注建筑數據指標1總建筑面積平方米20130160%用于出售；40%自營2容積率1.653建筑密度％41.94建設工期月36經濟效益指標5項目總投資萬元387616年平均收入額萬元2318正常營運年4.2銷售及運營收入的測算如下表：銷售及運營收入的測算表單位：萬元名稱投資期正常運營年份2009年2010年2011年2012年一、銷售收入：10410.0010410.0010410.000.00（1）家居倉儲區(qū)3032.603032.603032.600.00（2）燈飾倉儲交易區(qū)1299.301299.301299.300.00（3）地板倉儲交易區(qū)1732.701732.701732.700.00（4）裝飾材料倉儲交易區(qū)1662.001662.001662.000.00（5）板材石材倉儲交易區(qū)2683.002683.002683.000.00二、租賃及運營收入：0.00383.50767.502318.00倉儲租賃收入0.00189.80379.50759.00綜合服務中心租賃收入0.000.000.00204.00品牌建材展示租賃收入0.000.000.00579.00裝卸服務費0.0037.5075.00150.00理貨包干費0.0021.5043.0086.00信息系統(tǒng)收入0.0010.0020.0040.00運營收入0.0075.00150.00300.00其他業(yè)務收入0.0050.00100.00200.00三、項目營業(yè)總收入10410.0010793.5011177.502318.00五、可行性研究結論5.1xxx建材交易倉儲中心項目建設，符合國家和省市有關促進現代服務業(yè)的商貿\物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產業(yè)發(fā)展方向和要求；項目建設用地符合肥市及包河區(qū)把該區(qū)域作為建材\五金\汽配等專業(yè)市場和公路、良港形成物流對該宗地配套需求。5.2項目的建設將推動市委、市政府倡導的先進制造業(yè)與現代商貿服務業(yè)“雙輪驅動”，發(fā)展大商貿，建設大市場，搞活大流通，努力把xx打造成為東進西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務業(yè)中心要求。xx現代服務業(yè)經濟的發(fā)展，體系之進程，配套省會經濟圈和合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗區(qū)的建設，帶動城市新型建材工業(yè)經經濟發(fā)展；擴大地方社會就業(yè)現實意義。5.3建材交易倉儲中心將形成一批建材品牌商入駐；吸引第三方建材\家居經營企業(yè)。推動企業(yè)依托南部物流優(yōu)勢條件,通過水、陸、鐵進出口，參與區(qū)域性市場競爭,降低建材/家居業(yè)在合肥的運營成本；有效實現地方經濟宏觀物流產值，增加地方財稅。5.4項目的建設將成為推動合肥東南部五金\建材\汽配市場的有利補充，促進區(qū)域產業(yè)結構調整。交易倉儲中心的建成,為整頓目前該區(qū)域零散的建材交易和倉儲,提升該區(qū)域建材物流環(huán)境提供了良好整合平臺；項目建設將成為包河區(qū)xx鎮(zhèn)發(fā)展專業(yè)市場和物流產業(yè)的形成互惠,互動,協(xié)同發(fā)展一支重要經濟力量。項目在市場，選址方面做了充分的考慮：針對周邊南京等城市家居建材市場重復建設造成經濟回報嚴重下降狀況，調查合肥建材家居市場層出上馬，檔次和品格高端的現實，結合項目的地塊區(qū)位，在規(guī)劃定位上側重于批量建材交易為主和給城市品牌家居城和建材市場做專業(yè)倉儲配套。園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設置，特別是投資公司來自于地方集體資產運營公司，對項目的市場運作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。建設單位在多年專業(yè)運營中對建材市場有著獨到發(fā)展戰(zhàn)略，概念規(guī)劃布局中重視對建材流通信息化投入和對自身規(guī)范化公司管理建設，為本項目投產后的經濟回報起到了保障。在滿足土地投資強度的基礎上，項目投資兼顧了經濟和社會效益的雙重標準。建議項目早日開工建設。第二章項目建設的背景及必要性一、我國建材業(yè)及建材/家居專業(yè)市場發(fā)展背景1.1建材市場現狀據國家統(tǒng)計局和國家經貿委有關調查報告：建筑材料產業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經濟中的新興產業(yè)，對拉動國內市場消費作用十分顯著。截止2007年，全國有以經營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場1084個，其中批發(fā)經營為主和以零售經營為主的各有542家。近年我國建材市場的成交額已超過800億元人民幣/年。平均年市場管理費總額4.5億元；稅金總額9.6億元；攤們租金總額9.8億元；浙江南當建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，成交額達63.6億元；第二山東淄川區(qū)建材城，成交額達41億元；第三是南通市永興商城，成交額為25億元。其他成交額在10億元以上的市場還有：常州新區(qū)長江貿易中心、南京裝飾成、西南建材中心批發(fā)市場、寧波現代建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場和河北正定縣恒山板材市場等。建材產品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發(fā)展。全國建材裝飾材料攤位數量為15萬個，已出租攤位11萬個，其中，建筑及裝璜材料類攤位占81.2%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。與此同時，室內裝飾已成為新的消費熱點和新的經濟增長點。目前國內裝飾企業(yè)已超過4萬家，裝飾業(yè)所創(chuàng)造的價值已躍居輕工40多個行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產業(yè)。1.2建材市場形成的特點和問題①建材企業(yè)后向一體化發(fā)展趨勢近年來，原材料漲價已經成為建材家具廠商特別頭痛的問題之一。隨著世界性的資源短缺，原材料將維持高價位趨勢。木材、鋼材、五金等原材料的價格上漲，一部分企業(yè)甚至出現過材料斷炊的尷尬。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競爭更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應商合作緊密，擁有一定的議價能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過。部分建材企業(yè)已經開始從源頭著手，通過并購或是購買股權等方式與原料廠家合作，以求降低成本。②渠道商介入生產領域雖然多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產商品牌意識的增強以及消費者觀念的轉變，給多個品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過了。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分人涉足生產領域，開始打造獨立品牌。③資源向優(yōu)勢企業(yè)集中在家居行業(yè)市場火暴的時候，建材城星羅棋布；經過近年市場化競爭，已經形成品牌化趨勢。④資本給予更多關注風險投資是2007年建材行業(yè)最熱門的話題，因為早年的框架協(xié)議，在2008年變成了巨額資金到位。由于盤量巨大，國內外的私募資本以及風險投資業(yè)都表現出對中國建材家居產業(yè)的濃厚興趣。全球最大建材超市家得寶出資近1億美元借家世界之殼進入中國市場。美國凱雷投資集團以2750萬美元投資了上海安信地板。此后，安信偉光(上海)木材有限公司兼并收購寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。中國聯想弘毅以6000萬人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產品生產的企業(yè)同時還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。⑤出口保護越來越少涉及地板、鋼材類產品的出口退稅新政策2007年連續(xù)頒布了幾項。日前，商務部和海關總署又公布了新一批加工貿易限制類商品目錄。新調整的加工貿易政策將于8月23日起執(zhí)行，從事家具加工貿易的企業(yè)也面臨繳納保證金的新壓力。因退稅率的下調及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些小企業(yè)面臨著將倒閉或轉型的局面。⑥跨界招募專業(yè)人才建材業(yè)其實是競爭仍不太充分的行業(yè)。雖然，業(yè)內領軍企業(yè)的規(guī)模、設備、人員素質等都已經上了幾個臺階，但是其手工企業(yè)、家族企業(yè)的影子還沒有完全退卻。⑦專利意識有所升級隨著中國經濟的全球化趨勢，如何尊重和保護知識產權將成為建材企業(yè)的研究課題。在關稅壁壘逐漸被破除后，越來越多的技術壁壘和非關稅壁壘將中國的建材企業(yè)擋在國門之內。知識產權保護一直是中國建材企業(yè)的軟肋，“COPY"至一度是部分企業(yè)的生存法寶。如今，隨著行業(yè)的進步，越來越多的企業(yè)開始重視知識產權，相關專利的申請數量驟增。除了投巨資資助研發(fā)外，有的企業(yè)為了保護自己的原創(chuàng)設計，在國內也開始打起了知識產權的官司。雖然追求的未必是勝訴結果，保護產權意識得到彰顯！⑧品牌建設備受重視5年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地--電視、路牌、公交車、報紙、網絡上，都能看到建材企業(yè)的身影。建材企業(yè)原來多是埋頭干活，對于品牌建設基本“沒有感覺”。如今，競爭使他們認識到，企業(yè)需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企業(yè)除為了銷售而打廣告外，還會越來越重視品牌的傳播以及品牌公眾形象的塑造。⑨家裝行業(yè)面臨拐點奧運會到來的特殊年頭對家裝公司影響甚大。房地產開發(fā)交房量下降快，市場在萎縮；困難之下，也有機遇。如果大型家裝公司能夠抓住機遇，加緊儲備人才，加大投入，調整到位，將是一個大發(fā)展的機會。1.3中國建材連鎖市場前景可觀，外資掌控明顯中國建材銷售渠道目前來看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場以及建材城為主，建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀，無論在建材供應商中的影響力、建材消費者的影響力都顯著提高，這種業(yè)態(tài)發(fā)展順應了中國人民生活水平的提高，對家庭裝修材料的需求也從以價格為主，轉向質量、健康、服務、價格等因素并舉的發(fā)展趨勢，尤其是在上海、北京等發(fā)達大城市。家居建材超市恰好能夠同時滿足消費者在上述諸多方面的需求。中國建材市場的現狀及美好前景已經吸引了全球范圍內資本及建材連鎖巨頭，在中國第一家建材連鎖集團家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國家得寶、美國勞氏、英國百安居、法國樂華梅蘭、德國歐倍德等都相繼進入中國市場。同時中國國內也涌現了一批建材連鎖企業(yè)，然而在同外資的競爭過程中，并沒有很好地利用熟悉當地市場的優(yōu)勢，做出有中國特色的建材連鎖模式，優(yōu)秀的比如天津家世界、東方集團下屬的東方家園相繼被外資收購。資金實力成為制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人才，挖人，開店，開配送中心、店面裝修、運營模式重塑、擴張速度上都難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡。1.4建材業(yè)消費創(chuàng)新呈現新趨勢宏觀經濟緊縮、房貸政策收緊的2008年，建材巨頭百安居日前宣布了新的家裝策略——2008年將在全國60家店面中，全面推廣家裝按揭業(yè)務，在無擔保前提下可以提供分期貸款的家裝服務，與百安居的合作方銀行目前為招商銀行與交通銀行，雙方分別推出的項目是“家裝易”、“分期寶”。普通消費者買房需要支付更多的首期付款。所以，一般消費者購買新房后，都面臨著資金緊張、難以馬上裝修、新房閑置等尷尬局面?！奔已b按揭創(chuàng)新金融消費新模式，將媲美汽車金融按揭服務，成為促進建材消費促進的新動力。1.5商業(yè)模式下，建材市場投資的困境動輒幾萬、幾十萬平方米的五金\建材裝飾市場，提升改造遭遇土地瓶頸；如果將五金建材市場用地按照商業(yè)地產用地對待，那么市場運營存在極大的壓力。土地資源越來越稀缺要素，市場建筑房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場又需要占用較大土地的面積，對于投資建材市場的來說，存在一定困境。而市場建設對于當地制造業(yè)發(fā)展具有促進作用，在房地產業(yè)告別高速發(fā)展的通路后，促進工業(yè)經濟和市場建設的發(fā)展對于城市經濟循環(huán)和帶動輻射作用具有重要意義。1.6xx及周邊建材/家居專業(yè)市場現狀南京建材市場初現過剩危機，截至目前，該市主城區(qū)5000平米以上的建材市場已經達到近100家，分散的建材門市和超市更是不計其數，導致市場飽和并出現了過剩的局面。統(tǒng)計資料顯示，2008上半年南京房地產投資較去年回落約5個百分點，而建材產品受固定投資增幅回落的影響，建材產品市場需求增長和價格均呈現回落的趨勢，行業(yè)平均利潤也較去年下滑了20%。南京市固定投資熱升溫，導致建材市場一哄而上，在布局上也不合理。南京市區(qū)面積為4730平方公里，按照國際標準規(guī)劃，最多可容納30家5000平米以上的建材市場，而現在超出了3倍還多。據一項全國數據顯示，2004年我國家居零售額約為1200億元，建材城每平方米的年平均銷售額僅為3400元，而據核算，要想贏利，每平方米的年銷售額至少應該在1萬元以上，而目前南京市每平米年銷售額只有4千元左右，只有不到三分之一的建材市場盈利，大多數處于虧損狀態(tài)。與此同時，眾多建材市場扎堆建設，密度過高，經營項目雷同，缺少特色。此外，激烈的市場競爭使得建材城為了獲得更多的客源而不得不采取降價、打折等促銷手段?！敖ú氖袌龆嗔耍瑬|西都差不多，在選擇上主要看價格和質量?！倍鴺I(yè)內人士認為，殘酷的市場競爭已經使得以往暴利的建材行業(yè)風光不再。南京市建材行業(yè)協(xié)會有關專家分析指出，隨著土地價格的迅速上漲，以及市場過剩導致的競爭日趨激烈，當初建材城能夠快速獲利的市場條件已不復存在?，F在建材行業(yè)已屬于投資巨大見效慢甚至難于見效的行業(yè)，投資建材城，風險加劇。對此，該專家提醒，投資商每新建建材市場，在經營特色上應當力求錯位，以避免單純的價格競爭。2008年對于合肥的家居、建材賣場來說，是群雄爭霸的一年：一方面，本土家具銷售企業(yè)的競爭更加激烈，另一方面，外資家具銷售企業(yè)將發(fā)起強有力的共識，家具龍頭——紅星美凱龍開業(yè)，都將給本土賣場帶來巨大的挑戰(zhàn)。目前合肥市建材市場分布主要集中于合肥東區(qū)。相比較來說，西區(qū)、南區(qū)建材市場相對稀疏，競爭相對舒緩。西區(qū)目前傳統(tǒng)建材市場有美家居裝飾廣場、家世界裝飾廣場。建材超市有家福特、東方家園，同時并存金蘋果家居體驗館。五家建材市場面對西區(qū)高新開發(fā)區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)、新政務區(qū)的大量高檔住宅消費。2008年，家福特建材航母產品會出現在合肥每個老百姓的身邊。和以前的家具商場相比，安徽本土的家具商場已經有了長足的進步，不但要有自己的招商標準和定位檔次，更在規(guī)模、檔次、品位和服務各具特色。在廠家和產品的選擇上，家具商場也會選擇擁有自身的生存競爭力和良好的口碑的品牌，充分滿足消費者多層次的需求。合肥建材市場目前已形成以寶文、紅旗石材市場為主的石材市場；以五里廟、東紅旗、金三角為主的瓷磚市場；以五里廟、東紅旗、東方商城為主的油漆市場；以五里廟、東紅旗、東方商城為主的板材市場；以五里廟、東方商城、東紅旗為主的五金市場；以東紅旗、東方商城、金三角、佳飾家為主的木地板市場；以西紅旗東紅旗、金三角、佳飾家為主的衛(wèi)浴市場；以輕工商城、東紅旗為主的燈飾市場；以輕工商城、安徽大市場、城隍廟為主的窗簾市場；以新瑤海、中州、環(huán)宇為主的家具市場和以安徽大市場、國美、百大、商之都為主的電器市場。隨著信地?紅星美凱龍家居MALL、國邦-望湖美家居、鳳凰城?家世界品牌建材購物中心等進入，高端體驗式建材家居將加劇合肥建材市場的競爭；而且目前合肥新進的建材和家居專業(yè)商家，其位置基本處于合肥的城區(qū)，以商業(yè)化投資模式運營，將為自身今后的發(fā)展造成壓力。東方商城因長江中路建設推進，使其將受到因商業(yè)價值提升帶來的其他商業(yè)的對市場空間的擠壓，其發(fā)展空間受阻；將為五里廟和本項目建設帶來市場的機遇。1.6國家及xx市‘十一五’規(guī)劃對建材/家居專業(yè)市場發(fā)展提出更新要求國家在十一五規(guī)劃中關于發(fā)展商貿服務業(yè)明確：堅持市場化、拓寬領域、優(yōu)化結構、增強功能、規(guī)范市場，提高服務業(yè)的比重和水平。大力發(fā)展主要面向生產者的服務業(yè)，細化深化專業(yè)化分工，降低社會交易成本，提高資源配置效率。鼓勵發(fā)展所有制形式和經營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿服務。積極發(fā)展連鎖經營、特許經營、物流配送等現代流通方式和組織形式。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調整城市商業(yè)網點結構和布局。打破壟斷，放寬準入領域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準入制度。鼓勵社會資金投入服務業(yè)，提高非公有制經濟比重。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持服務業(yè)關鍵領域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展。健全服務業(yè)標準體系，推進服務業(yè)標準化。大城市要把發(fā)展服務業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務經濟為主的產業(yè)結構。xx市在十一五規(guī)劃中對商貿發(fā)展進行前瞻性規(guī)劃，目標是建設區(qū)域性商貿中心。實施中鼓勵推進功能創(chuàng)新、交易方式現代化，建設輻射力強的大中型批發(fā)市場，完善功能，提升檔次。支持發(fā)展以連鎖經營、物流配送、代理銷售網絡、特許經營、電子商務等為主要特征的現代流通方式，改造和提升傳統(tǒng)商貿業(yè)。加速融入長三角大物流圈，發(fā)展大型的商貿流通集團。1.7省會城市工業(yè)經濟和區(qū)位及物流快速發(fā)展對綜合性、專業(yè)化建材/家居專業(yè)市場發(fā)展構成有效支撐二十一世紀的前十至二十年，是中國物流需求的高增長期。社會經濟發(fā)展越來越依賴于現代物流的發(fā)展，這是一個國家調整經濟結構，轉變經濟增長方式的必由之路，亦為通過流通現代化推動工業(yè)現代化的必然。安徽在進行推進物流管理體制改革，構建快速物流運輸平臺和物流信息平臺，加速融入長江三角洲物流圈。依托合肥、蕪湖、蚌埠、安慶、阜陽等區(qū)域中心城市和交通樞紐地區(qū)，培育一批物流龍頭企業(yè)和物流園區(qū)。推進物流標準化管理，整合物流資源，鼓勵郵政、倉儲業(yè)、運輸業(yè)、貨運代理和企業(yè)物流等向第三方物流轉化。到2010年基本形成結構合理、設施配套、技術先進、運轉高效、互聯互通、與長江三角洲經濟圈全面對接的現代化綜合物流體系。合肥市地處安徽省中部中心位置，與省內蚌埠、蕪湖。淮南、阜陽、安慶、六安、銅陵、馬鞍山等地的距離在120公里——180公里的范圍內，同時也是上海、武漢、鄭州三大城市為支點的三角區(qū)域的中心。鐵路有京九線、京滬線、隴海線?；茨暇€、合九線等經過合肥，并將建設合西鐵路；公路有合寧、合蕪、合徐、合安高速以及多條國省干道進出；水運依靠南1.7.1運輸支撐條件□公路運輸安徽省公路網絡以合肥市為中心，沿國省干道向外輻射，以各級公路為輔聯結郊區(qū)縣、鄉(xiāng)、村。合肥市主要的公路貨運場站有11處（不含省屬），總場地面積計有6．5萬平方米。合肥市城市道路系統(tǒng)形成以“兩環(huán)九射”和“五縱五橫”□鐵路運輸經過多年的建設，合肥鐵路正在成為安徽省的樞紐之一。以合肥為中心，通過合肥——蚌埠、合肥——阜陽。合肥——九江、合肥——蕪湖鐵路線接全國鐵路網通達全國。將要建設的西安——南京鐵路將使合肥鐵路形成具有五個鐵路出口的網絡構架。鐵路擁有合肥站、合肥南站、合肥東站、合肥北站、鐘油坊站、桃花店站和羅崗線路所等六站一所，組成合肥鐵路樞紐。合肥站為樞紐內最為重要的客運站，并辦理行包托運業(yè)務：合肥東站為樞紐內的編組站；合肥南站是樞紐內辦理整車、零擔、集裝箱和危險品貨物到發(fā)的綜合性大型貨運站。此外，還擁有大量的鐵路專用線，各種專用線、專用鐵道共有41條，總長109公里，專用線與國鐵通過18□水上運輸合肥主要依靠南xx通江達海的自然條件進行水上貨物運輸。南xx常年通單機貨船500噸級，枯水季節(jié)400噸級，是合肥市一條重要水上通道。經過河道疏通后和綜合港的投資，目前合肥可通行1000噸級集裝箱各類船舶。主要航線有：長江上游到城陵礬，下游到上海以及江、浙、贛、鄂等支流航線，2007年完成吞吐量1011萬噸。□航空運輸合肥市通過駱崗機場，架起合肥市與國內38個大中城市和香港、澳門的空中通道。每周發(fā)出航班次。合肥駱崗機場擁有一座貨運倉庫，面積3000余平方米，設海關監(jiān)管倉庫。本項目以合肥南部物流產業(yè)帶為市場服務背景；建設在規(guī)劃中合肥南xx碼頭港口腹地；處于城市二環(huán)快速線和城市高速入口；臨近淮南-合肥-巢湖鐵路貨運樞紐大動脈線旁；擁有合肥最優(yōu)越的物流條件。為項目的建材/家居材料的配送與交易提供切條件。1.7.2信息網絡支撐條件合肥市是全國重要的通信樞紐，與世界200多個國家和地區(qū)建立了聯系，具備了國民經濟信息化的通信能力。此前合肥信息化一直走在全國城市的先進行列；2008年合肥市榮獲中國城市信息化50強第10名。因此，從合肥的交通運輸及網絡設施條件、物流組織據點條件和信息支撐條件分析，合肥市己初步具備進一步建設規(guī)模化、組織化程度更高的物流服務設施而發(fā)展現代物流的基本條件。二、xxx建材/家居倉儲中心項目建設的意義2.1推進合肥市建材專業(yè)市場的健康發(fā)展項目的建設和運營是合肥市現代建材/家居專業(yè)市場建設的積極前導和有益嘗試，將充分發(fā)揮該地域的綜合交通樞紐功能和大市場優(yōu)勢，為合肥市建設以綜合運輸、倉儲、配送和電子商務為支撐的現代建材專業(yè)市場提供積極的發(fā)展契機和實踐空間。有利于大力推進工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務等對現代技術的改造重組和社會化協(xié)作；有利于促進合肥品牌建材/家居市場的內循環(huán)發(fā)展，降低商家運營成本，提升集約化專業(yè)市場能力，促進市場更大范圍的輻射，提高省會在周邊的首位度。有效解決目前合肥建材/家居在商業(yè)化模式下運營成本的壓力，提高經濟危機對建材市場需求萎縮的抵抗力。2.2培養(yǎng)和造就xx市以信息化，大宗建材物流為支撐的專業(yè)倉儲交易集散中心xxx建設將大大促進合肥市引進和利用省際商貿和物流企業(yè)的步伐。項目建成后通過引入國內先進專業(yè)市場信息管理與運作技術在建材專業(yè)市場上提升建設理念與建設方法以及建設資金管理渠道與便用方式，讓先進的建材大宗運營企業(yè)以其成熟而規(guī)范的服務運作為合肥市建材專業(yè)服務發(fā)展提供良好的范例與榜樣。與合肥大型建材超市在商業(yè)化模式遇到：產品價格過高；進駐品牌失控；消費需求導向讓位于超市利益；盈利能力弱等詬病。本項目的建設將以如下方式進行提升和改善策略：A．消費環(huán)境明顯改善：高檔的物業(yè)設施，空調、保安、自動扶梯等一應俱全等現代設施，讓消費者感受到前所未有的尊重。B．集中先進的品牌展示系統(tǒng)：以品牌展示為主要形式，以專賣、專營為主體，讓枯燥乏味、灰色消費模式，向更加感性化、時尚化、透明化方向轉變。C．先進信息化的經營管理模式：建立網上交易信息平臺；依托物流優(yōu)勢條件，實施最優(yōu)先物流配送體系；統(tǒng)一廣告、統(tǒng)一促銷；統(tǒng)一市場拓展和團購，深度服務市場；統(tǒng)一售后服務，提升市場品牌。D．提升品牌經營層次，深度整合市場與商戶資源，實施集約化管理模式。E．超大經營規(guī)模倉儲管理，包容建材專賣店、品牌展示、建材超市等多形態(tài)的配送。F．跨行業(yè)整合資源，結盟優(yōu)勢合作伙伴。為品牌建材商和運營商搭建信息化、成本集約化、物流配送先進化的建材交易和集散中心。2.3充分發(fā)揮xx南部市場集中的基礎優(yōu)勢，促進該地域的物流產業(yè)片區(qū)、規(guī)模化發(fā)展目前項目周邊已形成合肥的重要市場物流帶片區(qū)：集中了安徽國強鋼材批發(fā)市場，安徽國際五金機電城，華中汽配城、京華國際家居城、五里廟建材城等具有大型規(guī)模的專業(yè)市場。項目的建設將有效的整理了亂搭、亂建的散落現象，形成整合的統(tǒng)一的大規(guī)模市場，與周邊專業(yè)市場連動發(fā)展，做強做大區(qū)域專業(yè)市場規(guī)模。促進城市產業(yè)的合理化規(guī)劃和科學化發(fā)展。三、xxx建材/家居倉儲中心項目建設的必要性3.1引導和轉化xx市及帶動周邊潛在建材市場需求商貿活動作為一種經濟活動，需要在供、需兩個方面不斷地相互適應、相互滿足。雖然合肥市及其區(qū)域內當前存在著的建材市場需求，但合肥眾多建材/家居專業(yè)市場在商業(yè)模式下，高成本運營；其環(huán)境和區(qū)位基本上集中與鬧市區(qū)，以合肥本市為市場重復定位，導致市場間的惡性競爭，由于缺少成本優(yōu)勢和交通條件受阻導致市場對外輻射能力較弱。本項目的投資將集中合肥建材專業(yè)的優(yōu)勢要素，力爭成為品牌建材市場的交易和倉儲的集散中心、信息服務中心。其核心的便捷的交通條件，使得項目在承接省會經濟圈的經濟發(fā)展機遇，對巢湖、六安、淮南等周邊城市的建材市場有獨特的輻射優(yōu)勢。增強合肥建材企業(yè)和外地知名品牌建材商家對周邊的銷售市場開拓能力。通過聯合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應鏈體系改善各自為政發(fā)展的阻力。隨著合肥市整體經濟的發(fā)展和城市首位度的提升，合肥南部專業(yè)市場產業(yè)帶，必將促進物流需求，提升該地域第三方物流大型產業(yè)化發(fā)展，有力地支持了現有陸、水、鐵的設施銜接以及交通運輸設施與庫、場設施的銜接，使現有物流資源得以合理整合，基礎設施及其技術裝備的運作水平得以提高。3.2支撐了該區(qū)域的有效物流市場機制建立物流的市場化與經濟發(fā)展的市場化程度直接相關，同時也與市場開放、管制相關聯。有效的物流市場機制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學；需要網絡上各個結點之間相互開放彼此的物流服務市場，便于企業(yè)在較大的市場范圍內進行兼并、重組以資本運作為手段的企業(yè)經營網絡建設；并為開展網絡化物流經營活動提供與商流相適應的高效物流服務。服務的無形化特點、各種復雜的費率協(xié)商、服務的標準和銜接、物權的轉移、控制和結算的主體等，往往涉及多個方面，需要強有力的制度保障和執(zhí)行機制，包括市場準入與汰出機制、市場保障機制及商業(yè)信用機制等等。物流集中服務運作，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務效率提供有益的嘗試與實踐，對合肥市實現市場管制的合理化和科學化，建立良好的市場秩序具有十分積極和現實的意義。3.3充分發(fā)揮xx市區(qū)域中心城市輻射功能xx市政府要將xx市建設成為經濟繁榮、科技發(fā)達、布局合理、設施完善和環(huán)境優(yōu)美的現代化濱湖大城市，經濟發(fā)展速度高于全國平均水平。這不僅意味著合肥市以國內生產總值（GDP）為代表的經濟總量規(guī)模的增長，還包括合肥市以三次產業(yè)比例為特征的產業(yè)結構水平的改善。此外合肥市還必須繼續(xù)擴大其所擁有的大型企業(yè)或企業(yè)集團的規(guī)模與數量以構成其經濟實力的生成基礎。xx市經濟綜合能力的成長將表現為建立在經濟實力基礎上的以商品流通、金融服務和信息管理的為代表的經濟中心城市的極化效應和以技術、資本、商品、產業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域發(fā)展提供服務的經濟中心城市擴散效應，力爭在安徽省乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮經濟輻射作用。專業(yè)建材/家居市場的建立，是合肥建材工業(yè)經濟發(fā)展和發(fā)揮上述經濟中心城市功能的最佳窗口和有效途徑。3.4有效推動建材行業(yè)經濟，服務xx工業(yè)立市目標對于xx市這樣一個區(qū)域中心城市，建設商貿物流業(yè)對合肥市經濟社會發(fā)展的促進作用主要體現在以下方面：①培育新的經濟增長點工業(yè)經濟的發(fā)展，離不開構成工業(yè)經濟條件改善因素；規(guī)模的商貿專業(yè)市場，是促進工業(yè)企業(yè)對外生產銷售的的重要渠道，也是企業(yè)產業(yè)外銷的有效通路條件。市場的建立不但其自身形成服務經濟的增長點，還通過對外的物流促進合肥自身建材行業(yè)的經濟發(fā)展。促進合肥市現代服務業(yè)的進程。是合肥工業(yè)經濟發(fā)展的重要支撐條件。②創(chuàng)造經濟發(fā)展的環(huán)境xxx項目的建設，將創(chuàng)造以xx為中心的良好的區(qū)域內產業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境；為區(qū)域招商引資，提高經濟發(fā)展水平創(chuàng)造了條件?，F代商貿服務經濟的發(fā)展是與社會發(fā)展階段水平相適應的。從合肥市當前的經濟發(fā)展總量和城市化水平來看，其發(fā)展雖然領先于安徽省內的其他城市，但領先程度并不十分突出。同時，與周邊省份的中心城市諸如南京、杭州、武漢、鄭州相比較，其經濟實力尚待加強。在市場經濟條件下，市場競爭也體現在城市間的競爭方面，這將使合肥市在經濟積聚和擴散的范圍受到制約。加快發(fā)展以商貿服務流為平臺的經濟體，將更好的服務“工業(yè)立市”發(fā)展目標，增強城市經濟輻射能力。第三章項目建設單位概況公司名稱：xxx有限責任公司注冊資本：人民幣200萬法人：企業(yè)登記注冊類型：有限責任公司xxx公司位于南xx路以北，南二環(huán)路以東，南xx以西黃巷村項目聚集區(qū)A區(qū)，注冊資金200萬元。以集體資產經營，租賃，物業(yè)管理為經營范圍。其在xx是一家有規(guī)模的集體資產管理公司，其村隸屬范圍有五里廟裝飾市場、黃巷村項目聚集區(qū)、京華國際家居城等專業(yè)市場。黃巷集體資產經營公司在多年集體資產開發(fā)和運營中形成了自己獨特的經營模式，為該地域專業(yè)市場開發(fā)和發(fā)展提供優(yōu)質的服務。通過對集體資產的整合和運營，抑制地方上零散建設造成土地資源和不科學規(guī)劃造成資源浪費。為地方經濟發(fā)展和村民的利益謀取了持續(xù)發(fā)展福利。該集體企業(yè)形成了xxx等為領導的規(guī)范化企業(yè)管理高層人員。目前公司擁有員工近80人，其中管理人員20人，公司正在建立完善運營體制，積極培訓了一支穩(wěn)定的，技術熟練中層技術管理人才。第四章行業(yè)分析及市場預測一、國內市場發(fā)展預測1.1國內建材工業(yè)發(fā)展預測2008年建材工業(yè)將向又好又快方向發(fā)展。預計建材工業(yè)增加值增長速度22%；水泥產量14.7億噸，增長8%；平板玻璃產量6億重量箱，增長15%。水泥制品、技術玻璃、玻璃纖維及制品、輕質建材等產品產量繼續(xù)保持較快增長，產業(yè)結構繼續(xù)優(yōu)化，主要行業(yè)先進生產力比重繼續(xù)提高。水泥新型干法工藝比例可望達到56%，浮法玻璃比例達到85%。2008年建材行業(yè)的三大發(fā)展重點：著力推進技術進步和自主創(chuàng)新，加快產業(yè)結構調整，加快用先進生產力取代落后生產力；以節(jié)能減排為中心，大力發(fā)展循環(huán)經濟，努力實現又好又快發(fā)展；加快產品升級換代，節(jié)約能源資源。近兩年我國對部分建材產品出口退稅調整幅度較大，企業(yè)還需有一個消化吸收的過程，但從長遠來看，調整出口退稅，有助于促進資源的合理配置和產品結構調整，提升質量檔次，出口退稅率降低帶來的影響可以逐步消化。建材行業(yè)作為高耗能行業(yè)，其過熱和不平衡發(fā)展，加大了節(jié)能減排任務實現的難度。建材行業(yè)落后生產能力依然較多，加快推進淘汰落后產能的工作面臨很多挑戰(zhàn)。加之建材行業(yè)企業(yè)分散的格局，企業(yè)規(guī)模小、數量多，集中度很低，結構不平衡問題嚴重。過于分散的行業(yè)結構和異常激烈的市場競爭導致總體產能過剩。這些問題的存在阻礙了我國建材行業(yè)的健康發(fā)展。未來幾年，我國建材工業(yè)發(fā)展速度可能略高于國民經濟發(fā)展速度，但是與世界發(fā)達國家相比，中國建材工業(yè)總體水平還比較落后，高檔產品需要進口。由于建材行業(yè)成本上漲，中低檔建材企業(yè)處于盈虧邊緣，造成了低檔產品因為漲價涌入中檔產品序列、中檔產品漲價涌入高檔產品序列的連鎖反應，這樣勢必會使中高檔產品的價格競爭更加激烈。國家將繼續(xù)實施宏觀調控，以達到建材行業(yè)產業(yè)結構優(yōu)化升級的目標。根據建材行業(yè)“十一五”結構調整目標，我國將鼓勵支持建材行業(yè)的大企業(yè)集團發(fā)展，提高產業(yè)集中度；大力發(fā)展新型干法水泥等先進工藝和玻璃深加工業(yè)務，淘汰落后產能工藝。國家輕工局發(fā)布統(tǒng)計數據稱：2008-2011年，國內室內裝飾年工程量將從1500億元猛增至3000億元左右。其中，家庭裝飾占50%。因此，室內裝飾業(yè)是大有可為的行業(yè)。為輕工業(yè)結構調整、升級換代發(fā)揮了重要作用。隨著當前住房制度改革的不斷深入，建材業(yè)對拉動市場消費將起到更積極的促進作用。2010年全國主要新型建材需求總量預測表單位新型防水卷材保溫材料礦棉吸聲板裝飾石膏板建筑涂料塑料型材塑料管道壁紙墻布化纖地毯萬噸12016050-60100平方米2.5億4000-5000萬1400萬4億5000-8000萬1.1國內家居市場龐大，品牌呈現集約化趨勢隨著我國泛家居行業(yè)的不斷發(fā)展，目前的行業(yè)脈動呈現以下特征：①供過于求、競爭加劇家居建材市場缺乏合理規(guī)劃和市場調控；缺乏客觀、準確的投資信息和科學論證，一些國內、國外的投資商在未能充分了解當地投資環(huán)境、實際需求和項目發(fā)展前景的情況下，僅憑借強大的經濟實力，盲目地興建市場。使得我國許多地區(qū)尤其是一類城市家居建材市場的數量和規(guī)模都呈現比較明顯的“泡沫”特征，處于“超飽和”狀態(tài)。以北京為例，僅從六里橋南里到玉泉營環(huán)島4公里左右的三環(huán)路兩側，竟遍布了十幾家大型家居建材市場。這種現象在其它大城市也較普遍，經常會見到一些超大型的家居建材市場集群。由于區(qū)域市場總量的供過于求，加之分布不合理，使得一些市場招商不足，人氣不旺，銷售額被稀釋，利潤空間大幅下降，競爭加劇，甚至出現不正當競爭。其主要原因就是在需求一定的條件下，“同行”過多，“分母”太大。如果這種情況再不得到抑制，任其發(fā)展，不僅會擾亂正常的市場秩序，影響行業(yè)的健康發(fā)展，還會造成社會資源的浪費。②理念創(chuàng)新、業(yè)態(tài)多元就我國泛家居行業(yè)其發(fā)展軌跡應該是，經營商品—經營商戶—經營管理—經營誠信—經營服務—經營品牌一直到所有經營理念的核心，其本質就是家居建材流通載體為消費者創(chuàng)造一切有利條件，實現其消費利益的最大化。

其主要形式可以概括為，攤位制賣場、建材超市和獨立的品牌專賣店。由于后者的數量和規(guī)模都相對有限，因而目前家居建材流通業(yè)態(tài)的主體依然是處于主導地位的攤位制賣場和漸進的建材超市?？梢哉f，當前我國家居建材流通領域已呈現出攤位制賣場與建材超市并存，兩種模式既競爭又互動的態(tài)勢。③細分市場、錯位經營在當前家居建材流通領域日趨激烈的競爭形勢下，流通企業(yè)如何根據區(qū)域需求、同行狀況、結合自身形態(tài)打造比較優(yōu)勢，增強競爭力的一個重要途徑就是“細分市場、錯位經營”。其戰(zhàn)略設計的著眼點應首先將區(qū)域消費指數及結構進行細分：是以價格為“消費閥啟點（消費啟動點）”的剛性消費一族為受眾?；蛞云放?、品味、素養(yǎng)并通過消費來體現其社會角色將價值作為“消費閥啟點”的彈性消費一族作為消費對象。還是瞄準以身份、“面子”、成就等作為“消費閥啟點”的反彈性消費一族，定位在VIP賣場。從理論上講，能將上述“三族”兼容當然最好，在避免同質化競爭，取得了良好業(yè)績。④增強素質、做強做大就流通企業(yè)的競爭力而言，其關鍵就是綜合素質的較量，要盡快增強和提升“賣場素質”。包括：賣場品牌含金量及彰顯水平、創(chuàng)新能力、市場份額、賣場信譽度、服務效率、經營理念、業(yè)態(tài)模式、業(yè)內影響力、對商戶的利益親和力、對消費者的吸引力、資金厚度、所在區(qū)域的商情因子及交通便利、團隊建設、舵手掌控能力等，它是一個綜合評價體系。家居流通企業(yè)要想利于不敗之地，就要做強做大，既要增強硬實力，又要增強軟實力。在戰(zhàn)略設計和戰(zhàn)術打法上：一要堅持創(chuàng)新，要從以往的“經營商品”向“經營服務”和“經營消費”轉變，要科學看待品牌與服務的辨證關系，注重信用和服務的經營；其次要完善和加強“賣場功能”，即交易功能、服務功能、展示功能及感受功能的建設；第三要根據賣場自身狀況，最大限度地把握剛性消費、彈性消費和反彈性消費；最大限度地挖掘“服務效益”、“品牌效益”和“規(guī)模效益”。發(fā)達國家流通行業(yè)的發(fā)展歷程，使以賣場品牌化、集約化、連鎖化、服務化趨勢，賣場品牌含金量越高、賣場素質越強、服務保障越完善，比較優(yōu)勢就越明顯，其綜合競爭力也就越強。這樣的企業(yè)才能在激烈的市場競爭和泛家居行業(yè)的脈動下生存與發(fā)展。二、xx市建材/家居專業(yè)市場需求預測2.1xx現代服務業(yè)經濟發(fā)展?jié)摿Ω母镩_放30年來，合肥已從過去的江淮小邑發(fā)展為今天重要的區(qū)域性中心城市。合肥是全國十大經商成本最低城市，投資環(huán)境優(yōu)良，是“跨國公司眼中最具投資價值的中國城市”，在綜合實力快速提升的同時，現代服務業(yè)也取得長足發(fā)展。在市委、市政府正確領導下，堅持先進制造業(yè)與現代商貿服務業(yè)“雙輪驅動”，發(fā)展大商貿，建設大市場，搞活大流通，努力把合肥打造成為東進西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務業(yè)中心，雛形初顯！伴隨著現代化濱湖大城市建設步伐，合肥商業(yè)已經進入前所未有的發(fā)展階段，合肥正在成為全國的現代服務業(yè)發(fā)展重地。商貿、物流和會展三駕馬車并駕齊驅，全力推進。規(guī)劃引導為先，投資和招商引資有成效。合肥人感受是，消費更方便，生活更舒適了，合肥成為最宜人居、最具投資價值的魅力新城。2.1xx商貿經濟發(fā)展預測統(tǒng)計數字顯示，2007年合肥市實現社會消費品零售總額469億元，增長22%，比2005年提高6.9個百分點，為1997年以來最高水平，居全國首位，占全省的份額由2005年的18.4%上升到19.5%。最新統(tǒng)計數字顯示，2008年上半年，消費市場持續(xù)活躍，實現社會消費品零售總額272.45億元，增長27.2%，增幅居全國省會城市第一。其實，2005年合肥市社會消費品零售總額持續(xù)提升，與全國其他省會城市相比，爭先進位情況也不錯。隨著發(fā)展步伐加快、空間拓展，商貿、會展、物流成為合肥現代服務業(yè)的重要支撐。如今，商業(yè)服務業(yè)已成為就業(yè)和再就業(yè)的重要渠道，全市商業(yè)從業(yè)人員達32.6萬人，占全市從業(yè)人員總數的1/3。商貿流通設施不斷完善。至去年底，市區(qū)各類商業(yè)網點達到4.6萬個，營業(yè)面積達358萬平方米，其中經營面積超1萬平方米的零售商場有15家。專業(yè)大市場越來越多，全市成交額上億元的各類專業(yè)市場達40家，實現年成交額突破1000億元，比2002年增長3倍，其中周谷堆農產品市場年交易額達84億元，安徽大市場年交易額達80億元，成功“晉升”為全國百強市場。先后榮獲全國商業(yè)網點規(guī)劃先進單位、全國三綠工作先進單位稱號，連續(xù)三年獲全省商務工作一等獎。圍繞市委、市政府關于加快現代服務業(yè)發(fā)展的總體要求，全市商業(yè)網點布局合理規(guī)劃，其中優(yōu)先發(fā)展物流等生產性服務業(yè)，突出發(fā)展ShoppingMall、商業(yè)集聚區(qū)等新興商業(yè)服務業(yè)，重點發(fā)展會展業(yè)，加速提升批發(fā)、餐飲等傳統(tǒng)服務業(yè)，全面發(fā)展連鎖經營、電子商務等新型業(yè)態(tài)，穩(wěn)打穩(wěn)扎牢固構筑現代商業(yè)產業(yè)體系。實現到2010年，全市社會消費品零售總額力爭突破1000億元，年均增長25%以上；商貿流通業(yè)增加值占地區(qū)生產總值的比重達到12%，服務業(yè)從業(yè)人員占全社會從業(yè)人員比重超40%。省會經濟圈商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與周邊城市一起，優(yōu)先打造省會商業(yè)經濟圈，以商圈推動省會經濟圈迅速形成，形成全國性商貿物流中心。目前，全市規(guī)模較大的第三方物流企業(yè)已有30多家，中外運、寶供、共速達等知名物流企業(yè)入駐合肥，物流產業(yè)正成為與現代制造業(yè)互相促進、共同發(fā)展的新增長點。第五章項目選址及建設條件一、項目選址本項目的選址充分考慮xx市及xx區(qū)xx鎮(zhèn)專業(yè)市場發(fā)展現狀以及xx市促進現代服務業(yè)發(fā)展的進程要求；及其他相關建材工業(yè)生產帶動的建材專業(yè)市場需求。同時，項目選址將充分考慮建材市場是公路貨運樞紐、水路港口、鐵路物流三者結點的特點，考慮到信息化作為企業(yè)結算、信息服務的重要匯集中心的要求。項目以xx市大型品牌建材\家居倉儲、xx南部建材、五金、汽配市場為服務重點。項目的區(qū)位優(yōu)勢體現在配套合肥專業(yè)市場，輻射周邊城市的公路運輸優(yōu)勢條件；xx南部高速出入口；xx港口碼頭水運及淮南-合肥-巢湖鐵路運輸大動脈的特點，為xx輻射沿江地區(qū)及全省，逐步向省外及長三角經濟圈，提供了建材物流的平臺。經專家意見，本項目擬選址在遠離合肥市市區(qū)、運輸條件好、周圍專業(yè)市場基礎雄厚，合肥南大門二環(huán)快速線與xx路交口東南的一梯形地塊。周邊有國強鋼材市場、國際五金城、華中汽配城市、五里廟建材裝飾世界、京華國際家居城等大型專業(yè)市場可形成產業(yè)優(yōu)勢互補。二、基礎條件2.1xx市地理位置及社會經濟發(fā)展現狀xx位于安徽省中部，地處長江、淮河之間的華東丘陵地區(qū)中部。江淮分水嶺南測，巢湖北岸，xx之水穿流而過。xx是安徽省省會，是全省政治、經濟、科教、文化中心和交通樞紐。xx是區(qū)位獨特的樞紐城，東西交匯、南北貫通，緊鄰中國當前最具活力的長三角經濟圈。目前正規(guī)劃建設四E級的合肥新橋機場，這是一個大中型樞紐機場、國際定期航班機場、以及上海和南京的備降機場。合肥市緊鄰長三角經濟圈，地理位置優(yōu)越，且交通便利，蘊藏具大的發(fā)展?jié)摿Α?007年全市生產總值（GDP）達到1334.2億元，比上年凈增260.44億元，占全省GDP增量的21.6%。其中，第一產業(yè)增加值80.02億元，增長7.3%；第二產業(yè)增加值651.2億元，增長23.5%；第三產業(yè)增加值602.98億元，增長13.8%。工業(yè)支撐作用明顯：年實現工業(yè)增加值521.2億元，增長24.4%，對全市GDP增長的貢獻為45.8%，同比提高2.9個百分點；工業(yè)增加值占GDP比重為39.1%，同比上升1個百分點。全年，產值超億元企業(yè)達173戶，其中超10億元企業(yè)24戶，比上年分別增加33戶和2戶。規(guī)模以上工業(yè)完成總產值1488.4億元，比上年凈增381.64億元，實現增加值466.21億元，增長26.3%，同比加快4.6個百分點，高于全省平均增幅1.8個百分點。從安徽省內看，xxGDP增速位居全省前列，GDP總量占全省的比重為18.2%，同比提高0.7個百分點。外貿出口增長加快。全年規(guī)模以上工業(yè)實現出口交貨值138.22億元，同比增長50.1%，占全部銷售產值的比重由上年的8.5%上升為9.6%。進出口總額為62.48億美元，增長28.2%，比2006年加快11.6個百分點。其中出口43.01億美元，增長26.3%，加快4.3個百分點；進口19.48億美元，增長32.6%。合肥已形成汽車、裝備制造、家電制造、電子信息及軟件等支柱性產業(yè)，并由此形成巨大的配套產業(yè)市場；合肥與蕪湖、安慶、馬鞍山、銅陵等形成沿江城市群產業(yè)發(fā)展現狀及未來潛力，依托長江黃金水道、重要交通干線及毗鄰蘇浙地區(qū)，建設以“一軸雙核三帶”為主體的產業(yè)集聚重點區(qū)域，更好地承接長三角的產業(yè)轉移，強化南北及東西之間的溝通和聯系，進一步優(yōu)化產業(yè)布局，在合肥和馬蕪銅宜之間形成一個扇面狀的產業(yè)密集區(qū)域，提高全省的整體競爭力。構筑“一軸”即臨江產業(yè)發(fā)展軸。依托長江黃金水道和沿江快速通道，以岸線資源開發(fā)為重點，構筑馬鞍山一蕪湖一巢湖一銅陵一池州一安慶的臨江產業(yè)發(fā)展軸，重點布局汽車、裝備制造、冶金、建材、化工、印染等重化工業(yè)和高新技術產業(yè)，成為沿江城市群乃至全省產業(yè)發(fā)展的主軸線。構筑“雙核”即東西產業(yè)集聚核。圍繞臨江產業(yè)發(fā)展軸，重點建設馬蕪銅和安慶兩大產業(yè)集聚核。馬蕪銅是沿江乃至全省經濟發(fā)展迅速、綜合實力較強的城市帶，是推動產業(yè)集聚、輻射帶動周邊的重點區(qū)域。隨著過江通道、沿江城際鐵路和高速公路的建設，安慶的發(fā)展活力和產業(yè)集聚能力日趨顯現，將逐步改變沿江城市群產業(yè)發(fā)展東強西弱、南強北弱的現狀。構筑“三帶”即沿長三角、合巢蕪(馬)宣和合安三大產業(yè)發(fā)展帶。充分發(fā)揮毗鄰蘇浙地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，構筑由滁州一馬鞍山一宣城等毗鄰蘇浙地區(qū)為軸線的沿長三角產業(yè)發(fā)展帶，實現與長三角的無縫對接；依托合巢蕪、合馬、蕪宣等高速及鐵路干線，構筑合肥一巢湖一蕪湖(馬鞍山)一宣城一杭州為軸線的合巢蕪(馬)宣產業(yè)發(fā)展帶；依托合安高速、合九鐵路，構筑以合肥一桐城一懷寧一安慶為軸線的合安產業(yè)發(fā)展帶。本項目處于合肥市南部，其區(qū)域土地規(guī)劃是合肥未來重點物流產業(yè)區(qū)域。也是合肥最便捷通向長三角、沿江經濟帶的重要交通節(jié)點。2.2、自然條件該區(qū)域為亞熱帶濕潤季風氣候，處于中緯度地帶。年平均氣溫在15℃～16℃之間，極端最低氣溫-20.6℃，極端最高氣溫38℃以上。年平均降水量在900～顯、四季分明、氣候溫和、雨量適中、春溫多變、秋高氣爽、梅雨顯著、夏雨集中，總之氣候條件優(yōu)越，氣候資源豐富。2.2.1、地質在地質構造上，合肥地區(qū)屬于下揚子海槽和淮陽古陸邊緣地帶。合肥地區(qū)斷層較為發(fā)育，大圩屬于巢湖斷層。地區(qū)地層，除局部地區(qū)為太古界、元古界和古生界地層外，大部分為中生界地層。巢湖北岸平原，為近代沖積型地層，堆積著數十米厚的內陸湖泊沉積物。本地區(qū)地貌單元屬南xx一級階地，地勢基本平坦，地基土構成簡單均勻，除上部雜素土外，下部均由沖、洪積粘性土構成了該地區(qū)的主要土層，容許承載力為260Kpa;根據《中國地震烈度區(qū)劃圖案（1990）》，合肥市地震烈度為7度。本地區(qū)地貌單元為江淮丘陵崗地，場地基巖起伏較大，上層第四紀土層以殘積物為主。地基承載力大于170KN/㎡，工程抗震設計為7度設防。2.2.2、地貌xx市地處江淮丘陵地帶，境內具有丘陵崗地、低山殘丘、河湖低洼平原三種地貌，以丘陵崗地為最大地貌單元。第六章建設方案一、建設規(guī)模根據xx市建材/家居專業(yè)市場發(fā)展的情況和合肥市經濟發(fā)展的需求，本項目擬建在合肥南部二環(huán)公路快速線與xx路交后的東南工業(yè)梯形地塊區(qū)內；建設以信息系統(tǒng)為支撐，集交易、倉儲、配載、配送等服務功能為一體的綜合性建材家居交易倉儲中心。擬建的xxx建材交易倉儲中心項目處于xx南部建材/五金/汽配物流帶區(qū)域，處于xx市對外核心物流圈。規(guī)劃占地約183畝，東方新城項目規(guī)劃占地約183畝，總投資38761萬元人民幣。項目擬建總建筑面積201301平方米，其中：品牌建材展示交易中心19300平方米；綜合服務中心8505平方米；裝飾材料倉儲交易區(qū)27696平方米；板材石材倉儲交易區(qū)44720平方米；地板倉儲交易區(qū)28880平方米；燈飾倉儲交易區(qū)21660平方米；家居倉儲區(qū)50540平方米。項目分三期進行建設：一期總投資5354萬元，形成建筑面積27805平方米的投資，分別建成綜合服務中心、品牌建材展示交易區(qū)。二期總投資19463萬元，形成建筑面積101080平方米的投資，分別建成燈飾倉儲交易區(qū)、地板倉儲交易區(qū)、家居倉儲區(qū)。三期總投資13944萬元，形成建筑面積72416平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲交易區(qū)和板材石材倉儲交易區(qū)。本項目的建設對促進合肥市品牌家居/建材城做到了綜合的服務和優(yōu)越配套；實現了在合肥家居/建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。二、建設原則2.1符合國內外社會經濟與專業(yè)市場發(fā)展的總趨勢；2.2符合安徽省及合肥市、包河區(qū)的社會經濟發(fā)展的要求；2.3符合合肥市及包河區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；2.4符合規(guī)劃的科學性、先進性與可操作性原則。三、建設目標建材及家居倉儲月吞吐量達到20萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產值30億元以上；與近200家品牌建材商設施通用、功能齊全、服務完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務網絡，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現代建材服務；建立健全建材服務管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；引進第三方建材家居企業(yè)300家以上，為合肥及周邊市縣50家左右大型建材家居企業(yè)和合肥近10家品牌家居/建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應鏈服務；現代建材倉儲交易綜合服務體系初步形成。四、交易倉儲中心功能定位及結構設計4.1、交易倉儲中心系統(tǒng)功能設計（1）品牌建材/家居集散展示交易功能對進入安徽銷售的大型品牌建材/家居企業(yè)的產業(yè)，在品牌展示交易中心進行重點展示，配套高品次的商務洽談區(qū)，促進大宗建材批發(fā)交易。給入駐商家提供重點信息化專業(yè)服務，提供建材市場及時變化的信息。（2）綜合信息化服務功能項目將為商家提供委托，代辦接貨、發(fā)運業(yè)務，包括辦理各種雜貨、集散箱貨物的交接。辦理進出口貨物聯運業(yè)務及其他各種進口貨物的接運業(yè)務。受客戶委托，辦理出口貨物的接貨、包裝、訂艙、訂車皮等各種出口前的必要作業(yè)和手續(xù)；辦理出口貨物的聯運業(yè)務以及貨物的配載、裝卸、平艙等業(yè)務。定期提供對口的需求信息，提供建材價格變動行情資訊，搭建商務信息交易服務平臺。（3）品牌建材家居專業(yè)的倉儲功能在商業(yè)化模式下的合肥大型品牌建材家居市場，由于區(qū)位價值使的各商家在貨品的供給、倉儲遇到成本高啟的壓力。項目將為這些商家提供大型專業(yè)化倉儲配送服務，為外地品牌建材商家促進安徽市場銷售提供據點和便捷的物流渠道。項目在與其他處于市區(qū)品牌建材家居城比，具有綜合成本優(yōu)勢和對外銷售輻射的便捷區(qū)位物流條件，為大型建材商提供綜合服務基地平臺。4.2、交易倉儲中心服務對象定位主要市場服務對象是：外地進駐合肥的品牌建材商家需求；合肥市南部建材/五金/汽配市場配套需求；合肥市大型品牌建材/家居專業(yè)市場的中間商專業(yè)倉儲需求；公水鐵多式聯運對外建材銷售需求；本項目構建主要服務于合肥以及以合肥為中心、半徑為50公里的城市經濟帶的、建材集庫存管理、配載、信息處理等基礎功能的建材家居專業(yè)市場交易倉儲服務。同時，通過與公路、水路、鐵路、機場以及依托本區(qū)域物流企業(yè)實現對接或戰(zhàn)略聯盟，使銷售和輻射范圍得到立體延伸。五、信息平臺功能5.1基礎信息共享區(qū)域建材家居信息共享城市綜合信息共享產品信息共享相關信息共享供需信息共享產品需求信息與供應信息；倉儲需求信息與供給信息；5.2綜合信息系統(tǒng)客戶關系管理計劃控制倉儲管理運輸管理配送管理統(tǒng)計分析5.3客戶服務系統(tǒng)為企業(yè)客戶提供的全過程動態(tài)跟蹤和查詢：貨物出入庫時間、數量查詢；貨物庫存數量查詢；貨物配送完成情況查詢。第七章專業(yè)技術方案一、總平面布置1.1總體布局原則（1）按照現代建材/家居專業(yè)市場功能特點和發(fā)展要求；（2）重視區(qū)域開發(fā)條件以及內外交通系統(tǒng)優(yōu)化完善；（3）堅持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀，創(chuàng)造宜人的外部環(huán)境；（4）增強信息化和服務功能，提升交易倉儲中心的綜合實力；1.2總平面布置圖見附圖1.3功能結構及用地布局項目分為七大功能區(qū)（1）綜合信息服務功能區(qū)以信息服務為載體，兼有一定的后勤配套服務功能。（2）品牌建材家居展示交易區(qū)形成品牌建材\家居展示交易，集貨、倉儲、分撿、配送、信息處理于一體的配送交易中心。（3）裝飾材料倉儲交易區(qū)（4）板材/石材倉儲交易區(qū)（5）地板倉儲交易區(qū)（6）燈飾倉儲交易區(qū)（7）家居倉儲交易區(qū)1.4交通規(guī)劃交通規(guī)劃原則（1）合理安排車流路徑，保障交通暢通；（2）保證交易倉儲中心與南xx路與二環(huán)路的捷的貨客運通道；（3）控制交通對環(huán)境的影響；（4）在滿足項目區(qū)近期交通需求的前提下，為后期發(fā)展保有較大的交通預留。1.5景觀規(guī)劃品牌建材家居展示交易區(qū)的前集中綠地,沿主次干道均為重要景觀軸線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節(jié)點形成景觀區(qū)，形成系列富于變化的城市空間和景觀。二、建筑結構本項目區(qū)域內建筑物按地震烈度6級設計。項目內建筑采用混凝土結構的標準交易倉儲房道路、停車場采用混凝土鋪設。三、供電系統(tǒng)3.1設計依據及范圍供電設計嚴格按照《民用建筑設計規(guī)范》（JGJ/T16-92）、《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB50057一94）、《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》等進行設計。3.2供電方案本工程用電電源在項目區(qū)范圍內新建20KVA變電所，用電設備總容量約為5,000KW，其中消防應急負荷100KW。按規(guī)范規(guī)定，本工程除消防用電為一類負荷外，其余用戶二類用電負荷。照明配電電源引自本項目區(qū)變電站，正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動切換。防雷部分按三類防雷建筑物設置，利用土建基礎做接地裝置。計算機系統(tǒng)接地單獨設置：接地采用TN-C-S系統(tǒng)，接地電阻小于4歐姆。四、通訊、電視、網絡系統(tǒng)本工程項目區(qū)通訊、電視與網絡系統(tǒng)采用綜合布線，系統(tǒng)接入電視網，穿管線在土建施工時埋設，安裝由電信及有線電視部門負責。五、給排水設施5.1研究依據給排水設計依據《建筑給水排水設計規(guī)范》、《室外給水設計規(guī)范》、《室外排水設計規(guī)范》、《生活飲用水質標準》、《污水排入城市下水道水質標準》進行設計。5.2給水方案項目區(qū)的辦公用水使用供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直接供給。進水管道為Ф200-300，遠期規(guī)劃供水能力約1000m35.3排水方案結合地形特征和道路建設鋪設排水管道，采用雨污水分流排放。室內污水經過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。室外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。六、消防根據國家《建筑設計防火規(guī)范》GPJ16—87（修訂本）的規(guī)定，本項目儲存物品的火災危險性為丙類，庫房為一、二級耐火等級的單層建筑，根據要求設室內外消防給水系統(tǒng)，并配有急救消防設施。6.1消防給水系統(tǒng)在庫區(qū)室外消防給水管線，埋地設，呈環(huán)狀布置，管線上設置室外地上式消防栓。在庫房內各防火單元均設置室內消火栓，每個消火栓處設有火災報警按鈕，信號送至庫區(qū)消防控制中心。高架庫房內易燃區(qū)根據情況設置自動噴水滅火給水系統(tǒng)。6.2急救消防設施品牌建材家居展示交易和綜合信息服務中心區(qū)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時撲滅初起火災。6.3消防水量室外消火栓用水量：20L室內消火栓用水量：10L/S自動噴水滅火用水量：20L本工程消防總用水量：50L七、通風空調根據《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》及國家和地區(qū)的有關規(guī)定，設置適當的采暖、通風、空調及防排煙設施。為庫房內能達到勞保要求，封閉庫房需設置通風裝置。八、節(jié)能措施A庫房內無采暖情況下采取節(jié)能設計，增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。B衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。C選用低損耗高效變壓器，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經濟方式下運行。D選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進行無功補償，減少無功損耗。第八章環(huán)境保護與安全衛(wèi)生一、環(huán)境保護污染及治理在項目建設中將嚴格遵守《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》，確保對環(huán)境不造成污染，實現衛(wèi)生達標。因本項目是成件商品的儲存配送，不會造成像污水、廢氣、煙塵和噪音等污染，因此不再做出具體規(guī)定。環(huán)境綠化建筑平面布置充分利用現有的空地進行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調節(jié)氣溫、改善勞動條件、保護和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場內車輛及場外道路灰塵對庫區(qū)環(huán)境的污染，使庫區(qū)綠化率達到30%以上，綠化效果達到春有花開、夏有遮陰、秋有果實、冬有常青的標準。二、安全衛(wèi)生確保本項目在運營后，人員在工作崗位上安全和健康不受傷害。因本項目無崗位有害物質存在，故本報告只考慮安全防護設施。2.1倉庫內勞動安全防護重點是防火、防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。庫外勞動安全防護以商品運輸中的交通安全為重點。2.2職業(yè)安全衛(wèi)生設計中采取的主要防范措施：A本項目按照國家規(guī)定的倉儲建設項目安全衛(wèi)生標準及有關規(guī)范進行設計，分析各種危害因素，選用可靠安全的設備。B庫房內安裝通風設施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內。C庫房內地面采用無積水設計，防止地滑。D建立和完善交通安全、電腦網絡安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實警衛(wèi)、值班制度。第九章項目組織及運營xxx公司建設與經營管理的總體目標是積極采用先進的管理技術，加快建立多層次、多