商業(yè)地產(chǎn)房策劃師基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)策劃師（基礎(chǔ)知識(shí)）目錄<一>CHAPTER1.職業(yè)道德房地產(chǎn)策劃知識(shí)CHAPTER2.房地產(chǎn)策劃知識(shí)CHAPTER3.相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)第一章:房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德與職業(yè)守則一.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德的概念二.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)道德規(guī)范三.房地產(chǎn)策劃師職業(yè)守則1.遵紀(jì)守法,尊重知識(shí)產(chǎn)權(quán)2.忠誠敬業(yè),恪盡職守3.公正誠信,杜絕欺詐房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的基本知識(shí)結(jié)構(gòu)1.企業(yè)策劃知識(shí)2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)3.市場(chǎng)營銷知識(shí)4.項(xiàng)目管理知識(shí)5.城市規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)知識(shí)6.人文基礎(chǔ)知識(shí)7.房地產(chǎn)政策與法規(guī)知識(shí)8.房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)和專業(yè)能力房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)能力掌握全局的能力充分的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)出色的創(chuàng)新能力敏銳的洞察能力較強(qiáng)的合作能力房地產(chǎn)策劃師的職業(yè)素質(zhì)1.對(duì)民族傳統(tǒng)文化和人文精神有普遍的認(rèn)識(shí)2.對(duì)當(dāng)代國際精神\流行文化\生活形態(tài)有著較為深入的理解.3.對(duì)特定區(qū)域\特定城市的歷史文脈、城市精神、價(jià)值取向和民眾的生活習(xí)慣有著系統(tǒng)而深刻的認(rèn)知。4.對(duì)民族以及世界的建筑歷史\建筑文化\建筑思潮有著較為全面的了解.5.對(duì)各種營銷理論\微觀經(jīng)濟(jì)理論有著系統(tǒng)而深刻的認(rèn)識(shí).6.深諳各種廣告\品牌傳播理論的精髓,熟練運(yùn)用宣傳造勢(shì)手法,同時(shí)具有較強(qiáng)的駕御語言的能力.7.對(duì)藝術(shù)和美的想象能力和領(lǐng)悟能力,以及溝通執(zhí)行的能力8.對(duì)設(shè)計(jì)的技術(shù)處理和建筑施工有一定的認(rèn)識(shí)第二章房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)房產(chǎn)/地產(chǎn)/房地產(chǎn)/房地產(chǎn)業(yè)國土開發(fā)的基本目標(biāo):尋求經(jīng)濟(jì)\人口\資源\環(huán)境之間的最佳組合.城市開發(fā)的基本目標(biāo):謀求規(guī)模效益(“統(tǒng)一規(guī)劃\統(tǒng)一開發(fā)\統(tǒng)一建設(shè)\統(tǒng)一管理)房地產(chǎn)綜合開發(fā):指城市土地和房屋的規(guī)劃\設(shè)計(jì)\開發(fā)\建設(shè)和經(jīng)營是綜合性的,兼有生產(chǎn)與流通兩個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng).從縱向來看,要對(duì)建設(shè)的全過程,從立項(xiàng)論證\規(guī)劃設(shè)計(jì)\征地拆遷\招標(biāo)投標(biāo)\土地平整\組織施工\完工驗(yàn)收\一直到房屋經(jīng)營管理,做到各環(huán)節(jié)緊密銜接\互相配合\協(xié)調(diào)發(fā)展,以達(dá)到較高經(jīng)濟(jì)效益,較好社會(huì)效益,較優(yōu)環(huán)境效益的統(tǒng)一.小知識(shí)點(diǎn)七通一平:供水\排水\供電\供熱\供氣\電信\道路通暢\場(chǎng)地平整獲得土地方式（協(xié)議），招標(biāo)，拍賣《土地法》及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對(duì)于經(jīng)營性用地必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會(huì)公開出讓國有土地。其含義是指經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。招、拍、掛制度最初起源于歐美，后來在我國的香港廣泛推廣使用。我國目前地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營性土地招、拍、掛的形式，正是以香港的土地拍賣規(guī)則而參照制定的。經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域腐敗的重要舉措，也是提高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢(shì)，讓土地以更公平、合理的價(jià)格出讓，減少人為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。外延型開發(fā)和內(nèi)涵型開發(fā)外延性開發(fā)：?jiǎn)渭冊(cè)黾油恋孛娣e內(nèi)涵性開發(fā)：在原有土地上通過增加土地的附加值（包括容積率，更新基礎(chǔ)設(shè)施，新建和翻新，擴(kuò)建房屋等形式來實(shí)現(xiàn)）房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)綜合性長(zhǎng)期性時(shí)序性地域性風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)開發(fā)策劃的內(nèi)容開發(fā)區(qū)位和地段的分析與選擇開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇開發(fā)時(shí)機(jī)和開發(fā)進(jìn)度的分析與選擇（比如上海金融中心）開發(fā)合作方式的分析與選擇項(xiàng)目融資方式的分析與選擇開發(fā)完成后產(chǎn)品推廣方式的分析與選擇開發(fā)商資金來源自有資金，預(yù)售或預(yù)租收入，抵押貸款，合作方出資，集資或發(fā)行債券，融資性租賃融資租賃：非常適合小企業(yè)。對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目比如電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。房地產(chǎn)開發(fā)程序項(xiàng)目立項(xiàng)階段項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段項(xiàng)目建設(shè)階段項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段項(xiàng)目立項(xiàng)階段投資機(jī)會(huì)研究——申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見書及項(xiàng)目立項(xiàng)批文——申請(qǐng)定點(diǎn)——申請(qǐng)購置土地，辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書等文件——編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖——提交總圖，申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段選擇勘察隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位——申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證——申領(lǐng)房屋拆遷許可證——做好七通一平工作——選擇承包單位——選擇監(jiān)理單位項(xiàng)目建設(shè)階段組織承包商進(jìn)場(chǎng)——加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制——申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證——項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)——申領(lǐng)商品房銷售許可證——與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同——提交相關(guān)資料——與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同——做好物業(yè)管理工作第二節(jié)：城市規(guī)劃城市規(guī)劃的概念、任務(wù)“合理、有效和公正地創(chuàng)造有序的城市生活空間環(huán)境”城市規(guī)劃的原則1.人工環(huán)境與自然環(huán)境相和諧的原則2.歷史環(huán)境與未來環(huán)境相和諧的原則3.城市環(huán)境中各社會(huì)集團(tuán)之間社會(huì)生活相和諧的原則城市規(guī)劃的層面及主要內(nèi)容城市發(fā)展戰(zhàn)略層面的規(guī)劃：確定城市發(fā)展目標(biāo)、原則、戰(zhàn)略部署等重大問題。建立在市民參與和法律法規(guī)的基礎(chǔ)上。我國城市總體規(guī)劃及土地利用總體規(guī)劃屬于這個(gè)范疇建設(shè)控制引導(dǎo)層面的規(guī)劃：對(duì)具體每一地塊未來開發(fā)利用做出法律規(guī)定，它必須尊重并服從城市發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)其所在空間的安排?？刂菩栽斦偌?xì)規(guī)劃和然修建性詳行規(guī)P43城市總體連規(guī)劃的調(diào)繩整、修改攻和審批城市總貓?bào)w規(guī)劃次的調(diào)整腐由城市本人民政兼府作出育，并報(bào)我同級(jí)人詞民代表瘋大會(huì)?；瘎?wù)委員臂會(huì)和原譯批準(zhǔn)機(jī)游關(guān)審批修改總夜體規(guī)劃扮由城市射人民政路府組織繞，并需括經(jīng)同級(jí)桿人民代翻表大會(huì)粗或常務(wù)眨委員會(huì)窮審查同飛意后報(bào)耽原批準(zhǔn)酬機(jī)關(guān)審渡批。第三節(jié)塌：房地賄產(chǎn)策劃房地產(chǎn)朱策劃的銀概念：本章節(jié)蝴見自露編教材第四節(jié)：冊(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)壺目規(guī)劃與化設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)妹計(jì)的基側(cè)本內(nèi)容溝：1）土地滑使用、龜用地邊柄界與面欣積2）環(huán)境容聞量：建筑慶容積率，林建筑密度壞，人口密門度，綠地呈率3）建筑控喚制：建筑例高度，建照筑后退，末建筑間距4）城市途設(shè)計(jì)5）建筑雅空間，凈功能及臥其經(jīng)濟(jì)柱性6）基地停饑車車位，論總體布置騎，出入口房地產(chǎn)務(wù)項(xiàng)目規(guī)思劃內(nèi)容新及審批放程序“一書兩芒證”制壓度：實(shí)劫行選址毛意見書支，建設(shè)路用地規(guī)掉劃許可門證，建辮設(shè)工程塔規(guī)劃許肌可證制距度1、選址罷意見書宏制度：扒項(xiàng)目基另本情況/選址依辣據(jù)2、建設(shè)用仰地規(guī)劃許嗓可證制度涼：現(xiàn)場(chǎng)勘輕察/征求意見/提供設(shè)何計(jì)條件/審查總平粒圖和用地汗面積/核發(fā)建設(shè)寨用地規(guī)劃線許可證3、建設(shè)工劣程規(guī)劃許萍可證制度車：建設(shè)工跡程規(guī)劃許皺可證申請(qǐng)/初步審查/規(guī)劃設(shè)澇計(jì)要點(diǎn)襲意見書/方案審查/核發(fā)建設(shè)稼工程規(guī)劃救許可證工程勘珍察與工貧程設(shè)計(jì)勘察過黑程：資單料分析濤（1：5000）/初步勘察曬（1：2000）/詳細(xì)勘察咐（1：100屋0）/施工勘珠察（不那一定做洪）勘察工座作內(nèi)容盟：地形葉測(cè)量/工程勘察/地下水地掉表水的勘鄰探/氣象調(diào)查設(shè)計(jì)過逮程：初定步設(shè)計(jì)/技術(shù)設(shè)計(jì)/施工圖觸設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)工作滾具體內(nèi)容予：總體設(shè)臨計(jì)/單體設(shè)計(jì)/建筑構(gòu)造逢設(shè)計(jì)/抗震設(shè)防城市土洗地分類城市土地俯分為六大牙類：居住劉用地、公邪共活動(dòng)中贊心用地、醫(yī)工業(yè)用地始、倉儲(chǔ)用訓(xùn)地、市政呆公用設(shè)施移用地及綠挽地環(huán)境容基量指標(biāo)顛：居住區(qū)人攝口凈密度=住宅區(qū)員總?cè)丝?住宅區(qū)論建筑總猾用地人均住宅股區(qū)用地=住宅區(qū)總喚用地/住宅區(qū)減總?cè)丝谧≌瑓^(qū)建電筑密度=住宅區(qū)總榴建筑基底崗面積/住宅區(qū)床總用地腫面積住宅區(qū)容快積率=住宅區(qū)總獲建筑面積/住宅區(qū)展總用地促面積參見各顫容積率虧對(duì)應(yīng)的擋建筑形技態(tài)容積率桌是不是撲越高越伏好？設(shè)施與布側(cè)局公共服務(wù)切設(shè)施道路與停者車設(shè)施教育設(shè)施綠地與表戶外活具動(dòng)場(chǎng)地猛設(shè)施管理設(shè)施市政設(shè)單施從人本角易度考慮：寨這些設(shè)術(shù)施規(guī)劃時(shí)壯應(yīng)該注意掘什么？道路交通妻組織路網(wǎng)布嚷局體系人車分行非和人車混屢行居住區(qū)肺級(jí)道路/居住組扣團(tuán)級(jí)道赤路/宅間小路出入口停車位建筑控制建筑高度首：還要考警慮到航線羨、氣象觀獸測(cè)、通信廈消防、城常市景觀建筑后退覆：道路寬詢度和建筑們高度的對(duì)怪比，叫做植路幅比一般路段餡沿路建筑抗高度不得血超過規(guī)劃毅道路紅線米寬度，并它為朗建筑后退救距離的1。5倍建筑間拖距：獻(xiàn)按照冬宰至日、氏大寒日調(diào)兩級(jí)日政照標(biāo)準(zhǔn)鈴設(shè)置多輸層和高碎層住宅駁間距城市設(shè)計(jì)總體“形、色、設(shè)質(zhì)”單體建筑“點(diǎn)、線、躺體”內(nèi)外環(huán)境步的轉(zhuǎn)換關(guān)歉系建筑空間料、景觀和吼形象開放式討稠論：空間旗的創(chuàng)新突柳破景觀和鐵形象：釋軟質(zhì)景俱觀和硬渡質(zhì)景觀（參考資矛料：綠城奸景觀成本槍）住宅建筑乓設(shè)計(jì)功能定位建筑風(fēng)格前和造型定天位房型設(shè)曉計(jì)具體空間卵設(shè)計(jì)（臥瀉室、廚房宇、衛(wèi)生間絞、起居室偷、書房、堪儲(chǔ)藏室、牙車庫）公共建筑羞配套千人指浩標(biāo)：居青住區(qū)三脈級(jí)公建湊配置的蓮重要依劑據(jù)千人指標(biāo)朱規(guī)定之外原則：“碎誰投資，淘誰經(jīng)營，符誰受益”各地政策戀差別比較蒼大：各地在開癢發(fā)過程中盯，除了繳貿(mào)納土地出端讓金之外侍，還需繳遣納大配套仙費(fèi)用、小兄配套費(fèi)用穿若干。據(jù)逐悉，所謂執(zhí)大配套費(fèi)殿用，大配慮套一般是支指房地產(chǎn)悠項(xiàng)目中政識(shí)府提供到離地塊接口挽（路由）凳的市政項(xiàng)獨(dú)目，包括居自來水、血燃?xì)?、排愿水及道路秋及其他，門一般不含粗兩電一熱狂（電力、鵲電信、供定熱），小行配套一般事是指小區(qū)心非營業(yè)性炮公建費(fèi)用逝，包括中飽小學(xué)、幼贏兒園、老浸年公寓、逢居委會(huì)、演派出所、肅垃圾站、華交通站等7項(xiàng)，一帥般小配顛套的費(fèi)坑用包括尤在房地眠產(chǎn)開發(fā)紡前期中察。房地產(chǎn)投介融資房地產(chǎn)開摧發(fā)項(xiàng)目融廣資的特點(diǎn)掩：融資規(guī)途模大，償簡(jiǎn)還期長(zhǎng)，召房地產(chǎn)資帥金缺乏流它動(dòng)性投資種種類：住妄宅地產(chǎn)/商業(yè)房地痛產(chǎn)/工業(yè)房售地產(chǎn)/旅游房鋼地產(chǎn)/綜合房地床產(chǎn)商業(yè)房漁地產(chǎn)類億細(xì)分：蒸辦公/總部經(jīng)濟(jì)蛛辦公/孵化器/生態(tài)園臭區(qū)辦公商業(yè)街SHOP熱PING贏MAL既L房地產(chǎn)開編發(fā)項(xiàng)目融溪資的基本恐要求1、確定合鏈理的融資暈規(guī)模2、正確選廁擇渠道和銜方式、降悲低融資成瞎本3、統(tǒng)籌考倚慮房地產(chǎn)豬開發(fā)的融巷資與投資鞏，提高房格地產(chǎn)開發(fā)冬資金的使汽用效益。4、按規(guī)賓定建立怠資本金賺制度5、優(yōu)化蟻房地產(chǎn)宅開發(fā)的紐奉資金結(jié)揚(yáng)構(gòu)案例某公司擁畏有100萬股本筐，現(xiàn)投腿資一項(xiàng)紀(jì)目，投肉資收益板率為12%。如果以10%的利率五借入100萬元，愁與原始勻股本一價(jià)并投資撕，收益撕水平仍妻然是12%。那么由序于財(cái)務(wù)杠逗桿的作用幫，100萬原始范股的凈杏收益是受多少？如果借刻貸利率移為10%，而收民益水平寒由于市枕場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)勤跌到8%，那么柏，同樣禁由于財(cái)墻務(wù)杠桿荒的作用餐，100萬原始股近的凈收益亭只有6萬元，收凈益率為多敞少？房地產(chǎn)開害發(fā)項(xiàng)目融襪資的決策1、欲籌伴集資金駁的幣種劣、數(shù)額2、融資流走量3、資金伍來源構(gòu)英成4、融資捏風(fēng)險(xiǎn)分圾析及風(fēng)臭險(xiǎn)管理坦措施5、融資展成本預(yù)拖算6、融資方悟法7、明確融都資的權(quán)力征責(zé)任關(guān)系融資三陡大衡量青指標(biāo)安全性經(jīng)濟(jì)性可行性房地產(chǎn)周項(xiàng)目開婚發(fā)的融因資來源自有資金光：不只包烈括現(xiàn)金，邀還包括各晶種速動(dòng)資從產(chǎn)。速動(dòng)資既產(chǎn)：包向括用于碑透支貸揪款，保筑函，或雄信用證全的補(bǔ)償前余額的宮凍結(jié)資苦金。如啦能爭(zhēng)取第早日解旬除凍結(jié)遙，也屬泉于現(xiàn)金你一類。標(biāo)速動(dòng)資獻(xiàn)產(chǎn)包括胞各種應(yīng)崖收的銀添行票據(jù)畢、股票捏和債券吉（可以涼抵押、平貼現(xiàn)而啦獲得現(xiàn)椅金的證征券），曠以及其壇它可立壁即售出斤的建成彼樓宇的杜回款和率近期可呢立即售預(yù)出的各波種物業(yè)瞞的應(yīng)收?？?。銀行貸款參見文尋章《銀行利訊率與房襪地產(chǎn)價(jià)爽格之間蛙的關(guān)系》參見文章《我國房舅地產(chǎn)開蜘發(fā)資金兵來源情嶄況報(bào)告》我國利宵率政策畫對(duì)房地巾產(chǎn)價(jià)格盡的影響.doc中國房榆地產(chǎn)資攻金來源哭狀況分復(fù)析報(bào)告.doc證券化斜資金房地產(chǎn)股痕票房地產(chǎn)債內(nèi)券信托資金產(chǎn)業(yè)基陰金爭(zhēng)取外單美位投資、好外資、墊覆資、預(yù)售魚款、合作穩(wěn)開發(fā)外資如何俗挑選國內(nèi)袖的房地產(chǎn)步項(xiàng)目？我們更惠傾向于出擁有成吃熟現(xiàn)金燦流的商棄業(yè)地產(chǎn)浸或者是腔具有升欺值空間惕的項(xiàng)目第六節(jié)罩房地縣產(chǎn)市場(chǎng)剖營銷市場(chǎng)營砌銷的概襯念指企業(yè)慌通過向機(jī)顧客提冤供能滿抹足顧客攻需要的擱產(chǎn)品和吳服務(wù)，睬促使顧謙客消費(fèi)里企業(yè)提翠供的產(chǎn)活品和服訊務(wù)，進(jìn)寸而實(shí)現(xiàn)丘企業(yè)目踏標(biāo)的經(jīng)柔營理念聽和戰(zhàn)略效管理活品動(dòng)。營銷與推忘銷的關(guān)系市場(chǎng)營銷鐵學(xué)的發(fā)展或：初創(chuàng)時(shí)期牽：19世紀(jì)末猾至20世紀(jì)20年代、周強(qiáng)期性經(jīng)濟(jì)推危機(jī)應(yīng)用時(shí)夾期：20年代至扎二戰(zhàn)結(jié)困束形成和妹發(fā)展時(shí)浪期：戰(zhàn)芽略意義規(guī)上的4PPRO遲DUC割TPRIC邁EPLAC拋EPRO析MOT言IONPOW某ERPUBL嘆ICR成ELAT稍ION市場(chǎng)營貓銷在企炒業(yè)中的填地位與生產(chǎn)捷職能、夜財(cái)務(wù)職防能、人猴事職能冷處于同貨樣重要籍的地位當(dāng)市場(chǎng)喉需求不膽足時(shí)候絡(luò)，競(jìng)爭(zhēng)覽激烈，允銷售下顯降，成霜本提高雞時(shí)，營架銷職能漂會(huì)更加眼重要市場(chǎng)營銷柳在我國的僻發(fā)展197檢8年以后舟重新發(fā)煉展，一徹門綜合薯性特點(diǎn)芳的科學(xué)鍋，一門坡研究企掃業(yè)經(jīng)營泡管理的“軟科學(xué)”企業(yè)經(jīng)營葉觀念：生產(chǎn)觀咐念產(chǎn)品觀念推銷觀念市場(chǎng)營緊銷觀念社會(huì)營筐銷觀念經(jīng)營觀蓮念的最遼新發(fā)展?fàn)I：CUS售TOM甩ERCOSTCON治VEN噴IEN策CECOM胞MUN伯ICA腿TIO無NREL挨EVA粥NCYREA念CTI涌VIT盛YRELA軌TIONRET胖URN4RS魂?duì)I銷4莖要素：與顧客建讓立關(guān)聯(lián)提高市鬼場(chǎng)反應(yīng)死速度關(guān)系營腰銷越來寫越重要蚊（AIDA模型）注意ATTE霜NTIO伴N-興趣INTE區(qū)REST籮-渴望DESI漸RE-行動(dòng)ACT蹤蝶ION回報(bào)是竭營銷的瀉源泉不是取季代關(guān)系勞是完善降發(fā)展關(guān)蘆系。最讓終結(jié)果非是促成劉交換。成功把種握客戶