中匯紡織廠項目評估提案

XX房產(chǎn)2009年6月中匯紡織廠項目評估提案目標一、打造鎮(zhèn)海生態(tài)人居新標桿二、通過項目運營改變鎮(zhèn)海居住環(huán)境差的傳統(tǒng)印象三、重新改寫鎮(zhèn)海市場格局四、實現(xiàn)品牌與利潤的共贏問題1.定位:如何在滿足市場的基礎上再創(chuàng)造市場2.規(guī)劃:如何處理好環(huán)境與住宅之間的共生關系3.區(qū)域:如何達到城關板塊比肩莊市/駱駝引領崛起4.競爭:如何使項目從眾多競爭對手中突圍5.產(chǎn)品:如何將項目核心優(yōu)勢最大化及差異化6.價格:如何使價格超越價值,實現(xiàn)利潤最大7.客戶:如何完成從全區(qū)客戶搶奪研究思路解讀項目解讀市場解讀客戶項目定位地價評估解讀項目歷史：擁“寧波幫”發(fā)源地、枕院士文化、接海防遺址、臨寧波舟山港未來：舟山跨海大橋、沿江大通道、物流港的建設改寫鎮(zhèn)海交通末端歷史區(qū)位：繞城高速、杭州灣大橋、舟山大橋、寧鎮(zhèn)路、輕軌共同構(gòu)建“寧波東交通樞紐”經(jīng)濟：數(shù)百家企業(yè)坐落工業(yè)區(qū)，人均GDP居全區(qū)前列，企業(yè)主購買基礎強大寧波東部交通樞紐、歷史文化名鎮(zhèn)、傳統(tǒng)居住區(qū)站在城市的高度重新定義鎮(zhèn)海用發(fā)展的眼光理性透析項目項目區(qū)位周邊環(huán)境地塊解讀項目界定區(qū)位配套項目地理位置：※地塊位于鎮(zhèn)海老城區(qū)西部，屬于西門社區(qū)。※城西板塊是老城區(qū)啟動較早的商品房板塊。項目隸屬鎮(zhèn)海老城西門社區(qū)，為核心居住板塊本案區(qū)位配套周邊優(yōu)質(zhì)教育配套完備，人文、歷史氛圍濃厚，但存在一定空氣污染學校：龍賽中學（省級重點中學）區(qū)中心學校（重點小學）藝術幼兒園（原國家機關幼兒園）配套：電信營業(yè)廳西門菜場鎮(zhèn)海中醫(yī)院加貝超市三江超市地塊所屬片區(qū)為傳統(tǒng)居住區(qū)，周邊配套完備，人文歷史氛圍濃厚，但由于緊臨后海塘工業(yè)區(qū)，存在一定環(huán)境污染。本案龍賽中學區(qū)中心學校藝術幼兒園物流倉儲基地千年古海塘中心幼兒園項目所屬區(qū)域為鎮(zhèn)海三大“富人區(qū)”之一，居住氛圍純粹第二個富人區(qū)第三個富人區(qū)第一個富人區(qū)第一個富人區(qū)，位于聰園路附近，以繁景小區(qū)為代表，形成于2000年前后。第二個富人區(qū)，位于大西門路以西區(qū)域，以金桂花園為代表，形成于2003年。第三個富人區(qū)，位于沿江路附近，以怡江華庭為代表，形成于2007年。

以上區(qū)域中又以金桂花園為代表的第二個富人區(qū)最為純粹區(qū)位配套地塊解讀項目四至:區(qū)域城市面貌較好，居住氛圍濃郁北側(cè)：壽昌花園、古塘花園東側(cè)：金桂花園南側(cè)：鎮(zhèn)棉公園西側(cè)：白龍新村項目用地呈L型，地塊內(nèi)分布有一定體量的植被，項目西側(cè)臨河，水質(zhì)較好。經(jīng)濟技術指標：占地面積63757M2容積率:≤1.02建筑密度30％建筑物限高:20米地塊解讀項目資源限制條件大氣污染擁有良好的景觀資源；周邊優(yōu)質(zhì)教育資源與配套聚集，提升項目價值；緊臨高檔住宅區(qū)，區(qū)域形象較好。項目界定：項目界定成熟版塊富人區(qū)豐富人文景觀資源解讀市場解讀城市鎮(zhèn)海老城規(guī)劃中明確了老城后海塘區(qū)域的產(chǎn)業(yè)功能及城區(qū)居住組團功能，未來發(fā)展前景看好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃規(guī)劃中明確，老城將朝著浙東生產(chǎn)性港口物流中心的目標發(fā)展。項目所在的城區(qū)承擔商務服務的功能。居住規(guī)劃規(guī)劃中，老城區(qū)共有三個居住組團，本項目所屬區(qū)歸為“西門居住組團”。北進西拓，使城關獲得新的發(fā)展機遇鎮(zhèn)海老城鎮(zhèn)海城市規(guī)劃——北進西拓

產(chǎn)業(yè)功能環(huán)境西拓至莊市、駱駝寧波中心城北部商貿(mào)商務中心綠化北進至澥浦化工產(chǎn)業(yè)污染嚴重結(jié)論在城市擴張的兩個主要方向中，老城所屬的東北方向在產(chǎn)業(yè)、資源方面都存在一定優(yōu)勢。產(chǎn)業(yè)區(qū)的外移及新型經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)劃，使老城居住氛圍得到較大改善，城關將作為鎮(zhèn)海的商貿(mào)中心，其功能更加純粹。解讀城市城市經(jīng)濟鎮(zhèn)海城市經(jīng)濟處于強勁發(fā)展期，居民消費能力強人均GDP在各區(qū)中遙遙領先，人均可支配收入與慈溪相近，鎮(zhèn)海經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ髤^(qū)域鎮(zhèn)海北侖慈溪余姚奉化寧海象山比較項目人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）2003年5516314060——142772440015096223601201819700126421719512561————2004年787811588252715158823120116752264181476923100145121978614379————2005年86626174088416317408370471901931445173812506416752221501644025952162592006年86624196749628219674442192162339873200023055819191274431843730213169702007年1144352230610630222307519052453548083230253520021698327932111536670209192008年681522530411212125304583322638556843251143910023684————4153724066城市經(jīng)濟近年來鎮(zhèn)海經(jīng)濟增長快速，為房地產(chǎn)市場快速發(fā)展打下堅實基礎2008年受經(jīng)濟危機影響鎮(zhèn)海經(jīng)濟下滑明顯。除個別年份外，鎮(zhèn)海GDP年均增長率保持在17%以上，2007年達到32.3%。固定資產(chǎn)投資穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)投資比例逐年增長。GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的關系

小于4%

4%-5%

5%-8%

大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展※前瞻的規(guī)劃，帶來老城的再次騰飛※產(chǎn)業(yè)聚集，城市發(fā)展動力源※現(xiàn)有居住氛圍，未來居住組團——居住性※高速發(fā)展的經(jīng)濟，保障房地產(chǎn)快速發(fā)展※住宅后繼供應大，新城區(qū)域成為焦點城市界定1）國家政策調(diào)整：09年政府出臺一系列救市政策刺激消費，寧波自年初實施救市《26條細則》以來，取得顯著成效，樓市一路升溫；2）宏觀貨幣政策：央行幾次降息擴大內(nèi)需也刺激了房地產(chǎn)消費；同時，在當下一片通貨膨脹的預期聲中，不少投資者加入到了“購房保值”的置業(yè)隊伍中。行業(yè)宏觀環(huán)境市場宏觀環(huán)境今年以來鏡，面對國悔際金融危題機蔓延，約世界經(jīng)濟詠增長減緩躲，市場需巡壽求減弱，泄實體經(jīng)濟客嚴重受挫窮的內(nèi)外環(huán)裹境，一導季度經(jīng)濟造運行數(shù)據(jù)陸表面經(jīng)濟繡逐步回暖吐，但經(jīng)濟炎下行壓力掠依然存在書。指標名稱2006年一季度2007年一季度2008年一季度2009年一季度規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（億元）1178.631537.318991485.9全社會固定資產(chǎn)投資（億元）237.77244.73255.8317.2社會消費品零售總額（億元）217.2250.9295.3331外貿(mào)進出口總額（億美元）85.96114.8150.5114.7市區(qū)居民人均可支配收入（元）6453716678928259.7農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入（元）3382371242094584市場宏觀環(huán)境今年4月吹份企業(yè)景咱氣調(diào)查結(jié)于果表明，揪寧波市企點業(yè)家對宏并觀經(jīng)濟判評斷的信心垂指數(shù)恢復態(tài)上升，企傳業(yè)景氣指息數(shù)跨上景溉氣區(qū)間，啟多項指標鵝向好。工業(yè)企業(yè)104.7IT行業(yè)178.7房地產(chǎn)業(yè)136.1社會服務業(yè)138.5交通倉儲郵政業(yè)94.1建筑業(yè)151.6住宿餐飲業(yè)80.2批發(fā)零售業(yè)101.9八大行腐業(yè)09年4訴月景氣指建數(shù)景氣指捆數(shù)比上偏季度回升景氣指數(shù)示比上季度下降09年4飼月景氣指數(shù)企業(yè)規(guī)模小型企業(yè)95.5中型企業(yè)105.7大型企業(yè)135.2股份有限公司96.4私營企業(yè)家99.4從不景氣蠅上升到景崖氣區(qū)間下降，棚處于不拒景氣區(qū)已間市場宏觀環(huán)境200涌8年下躬半年出非臺的一堪系列促縮慧進房地盜產(chǎn)市場聾健康發(fā)煤展“暖舌市”政北策的疊警加效應餅導致了及今年一牽季度我司市積蓄跡已久的藝房地產(chǎn)添剛性需寸求和改疊善性需嫩求的逐扔步釋放料，今償年一月箱到五月字整體市勉場表現(xiàn)河平穩(wěn)，培價穩(wěn)量欣增，但阿辦公和池商業(yè)項澇目成交渠并未起嗽色。月份中心區(qū)城西下應鄞南其它2009年5月1092596590153312009年4月77952841726142009年3月7901904819482009年2月322551997582009年1月16582642822008年12月332443664632008年11月188361815432008年10月30831129662自08年企1月份到餡09年的混5月份，飛鎮(zhèn)海市場玩實現(xiàn)了“慨U”字型蜻反彈，修寨正了08惑年初近3初0％的下斑跌空間，種但是區(qū)域膀后市走勢半值得深入顏研究！區(qū)域市場成交銷售面斧積平穩(wěn)冰上升，贏土地供獸應萎縮脈導致新放一輪供左不應求懲，價格雁上漲明盤顯鎮(zhèn)海土地提市場周期良性明顯，培市場周期樣在三年左登右。09年上半管年鎮(zhèn)海貪土地市盡場集中陷放量，低主要集炭中在新成城區(qū)域?qū)m。市場供應華量增長速蘋度緩慢，昨而市場需寺求則穩(wěn)步錢增長市場滲表現(xiàn)為明衡顯的供不筆應求現(xiàn)象區(qū)域市場成交從未來的遇供應上看劃，鎮(zhèn)海住陳宅的后續(xù)悔供應仍然勝較大，但細主要分布銷在新城發(fā)院展帶未來土奧地供應昏計劃：

《寧波科市城市近匪期建設規(guī)辜劃》住宅骨發(fā)展布局普通商煩品房9追0平米險以下小崗戶型供炸應比例箱不低于獻70%館。

未來暑三年，鎮(zhèn)粘海新增居存住用地主律要鎮(zhèn)海新脫城和鎮(zhèn)海丈經(jīng)濟技術罰開發(fā)區(qū)后續(xù)樓盛市供應丙量充足伶：合生國際撕城：占地450畝的大盤饑，共分三汽期開發(fā)，什目前一期軍第二組團向正在公開震發(fā)售。開元九盡龍湖/達蓬山/郎家坪地雁塊：共計780畝，目前紛為第一期德。銀億海尚費廣場：占丙地144畝的商業(yè)尊，目前已纖開工建設莊。物資局狂地塊：啟占地155畝，形認象宣傳課中。鎮(zhèn)海舊炊城改造津鼓樓廣南場區(qū)域倉：占地43畝，分練多期開餐發(fā)。區(qū)域土地供應老城區(qū)紋地荒和傘價格持腐續(xù)上升握形成市份場高賣診壓力，盟消費者感心理底欠線被迫派“水漲銅船高”耽。

鎮(zhèn)海城關思擁有豐富撫的人文歷取史、山海棗景觀資源薪；特殊的繩地理位置月使城市發(fā)舊展方向受帶限，可開腳發(fā)用地有療限。

隨著老坡城區(qū)可供賠開發(fā)用地億日漸減少惰，房價持日續(xù)上漲，賠消費者不紅得不接受義現(xiàn)在的市稿場價格。

2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年5月止樓面價(元/M2）1215223162614152750772786老城土所所占比例4%0%17%3%30%3%22%區(qū)域土地供應鎮(zhèn)海房灑地產(chǎn)市誤場板塊昌化格局敲已逐漸雷形成，除各板塊傳依托不皺同的資猾源形成瘋其核心風競爭力駱駝街道5500~5800莊市街道5800~6200鎮(zhèn)海老城區(qū)6500~7000

鎮(zhèn)南海老城稈板塊：狡是鎮(zhèn)海非的經(jīng)濟困、文化站中心，象有著千健年的歷胖史，產(chǎn)圓業(yè)的發(fā)號展為其金經(jīng)濟提國供強有計力保障新，也促替進了最稻初的房禿地產(chǎn)市窩場發(fā)展專。目前欠市場上鼻可售房之源較少滑，以二沖手房交牲易為主威，整體殺價格在疊650訴0~7武000特元/M欺2左右唇。

莊缸市板塊殼：是鎮(zhèn)信海新城暮的重要側(cè)組成部敲分，寧碌波的北倒高教園姻區(qū)、與攔寧波市憐區(qū)的合千理距離祝、良好搶的環(huán)境謀、適中除的價格昂是吸引付消費者壇的主要搞因素，瀉目前區(qū)薦域均價星580夢0~6猶200記元/M綱2左右叢。

駱駝丈板塊：鎮(zhèn)偏海新城的矮政治、商吧務中心，襲綠城房產(chǎn)紀的進入，踏提升了其壓區(qū)域價值趕，目前區(qū)兼域均價在息5500階~580豎0元/M醒2。區(qū)域市場格局未來住渣宅市場頭集中供系應，市惜場競爭祥嚴峻結(jié)合近期釘土地供應躁量及開發(fā)賠狀況，我孔方認為未遙來的主要狗競爭樓盤況主要在莊巡壽市街道的興合生國際劍城的高層依產(chǎn)品以及聞城關的海償尚國際、兔物流商務火信息港，晝住宅體量嚼預計在3慶0萬方左拉右。此外，初鎮(zhèn)海老肉城區(qū)尚杜有多幅螺已拍但傍尚未開姨工的住塘宅地，模受2年蘋開發(fā)條井件限制遞，這些色土地將斃集中在步09年兇前后開孝發(fā)建設乖。根據(jù)橫規(guī)劃指庭標測算峰，未來周住宅及和小面積炊公寓保佩守供應卷量預計歉在25庫萬方。二者相塑加，未威來項目獨直接、碧間接競碧爭體量是將超5拌5萬方民，其中南老城區(qū)體將在3匆2萬方懂左右，牲競爭形嫁勢不容騰易樂觀耐。位置性質(zhì)占地（畝）容積率總建（M2）鼓樓廣場綜合28.681.325400林地園地塊住宅1.271847旗桿格弄地塊東側(cè)1號地塊綜合4.531.13324旗桿格弄地塊南地塊住宅2.81.42615鼓樓廣場A2地塊住宅5.421.65784總量42.7

17970區(qū)域市場表現(xiàn)城關區(qū)域目前在售普的有南熏況別院，未斤來有物流勿信息港、歲海尚國際丸2個項目飲；臨近老購城的經(jīng)濟報開發(fā)區(qū)板廟塊有風景祖九園在售墻。南熏別對院招寶廣場賊3~5派萬物流信息脈港風景九敘園53眼00在售未售海尚國包際區(qū)域市場競爭樓盤南熏別院物流信息港風景九園二期海尚國際位置南大街入口寧鎮(zhèn)公路與隧道北路交叉口鎮(zhèn)海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城河路總建面積（M2）6041513000069680210000容積率2.673.6962.22.1物業(yè)形態(tài)高層、小高層高層高層普通住宅,寫字樓,商鋪,酒店式公寓,高層面積規(guī)劃（M2）高層40～50M；小高層85~135M280～12070～100——主力面積（M2）高層40～50M；小高層110～120M2——75~90——均價（元/M2）7500——————主力總價（萬元）82～90——————開盤時間09.4.18預計09年下半年2009年6月預計09年下半年推盤量321套預計252套————去化率94%——————小結(jié)：

建筑形圓態(tài)以高層棕、小高層頁為主，容美積率普遍碑較高；

色調(diào)以繭深色系為宿主，與區(qū)低域環(huán)境、逆居民居住床習慣相貼己近；

面積規(guī)徑劃迎合9高0/70較要求，以柔中小面積愈為主；

08眠年底市批場放量望較大，謀競爭加鵲劇。區(qū)域市場表現(xiàn)駱駝區(qū)域在售未售現(xiàn)房區(qū)域目前箏僅小駱花幣園在售，伯未來有銀筒億海尚廣夠場、衢州法巨化項目隔上市桂花城6500華豐星城5200小駱花園5200~5500金邑水岸5000銀億海尚廣場衢州巨化項目區(qū)域市場表現(xiàn)樓盤桂花城小駱花園華豐星城位置駱駝街道杭甬南路199號東起鎮(zhèn)興路，西至長駱路，南臨新城主干道，北至匯水路鎮(zhèn)海駱駝南三路總建面積(M2)22萬7.2萬15萬容積率1.51.31.4物業(yè)形態(tài)多層,小高層多層,小高層多層,疊拼面積規(guī)劃(M2)106~230多層90~140M2;小高層70~120M296~260M2主力面積(M2)132~15970~90120~145均價(元/M2)6500多層5500;小高層52005200主力總價(萬元)85~10538~5060~70開盤時間2005.12.302008.7.262007.3.22推盤量1160戶685戶517戶去化率94%以上64%96%小結(jié)：

建筑果形態(tài)以譜多層為柳主，容舟積率相村對較低嗽；

樓盤追品質(zhì)參哄差不齊掛，價格芽差距大船；

在售樓筐盤體量較以小，且嚴職格遵守9炕0/70苦規(guī)劃要求巖；

區(qū)域摘樓盤以慣現(xiàn)房為畢主，選竊擇余地村大，對請期房競概爭較大裳。區(qū)域市場表現(xiàn)莊市區(qū)域柳岸晨韻4500芳辰麗嶼陽清泉花園7000嘉盛銀座泰5000水木清華5500合生創(chuàng)展Ⅱ期別墅1宇2000華通麗景緊5200創(chuàng)E慧谷誕5300德馨家求園45撿00在售現(xiàn)房區(qū)域內(nèi)在愚售項目為婆合生國際淋城、水木清華歪、德馨家園斧、創(chuàng)E慧縱谷、嘉盛銀座樓盤合生國際水木清華創(chuàng)E慧谷德馨家園位置鐘包路1號同心路與漢塘路交叉路口中官路777號寧鎮(zhèn)公路邊、寧波大學東總建面積(M2)55萬6598610萬12500容積率1.521.421.67物業(yè)形態(tài)聯(lián)排,高層,小高層多層，高層，小高層，疊拼高層,小高層,雙拼別墅多層面積規(guī)劃(M2)聯(lián)排200~280多層103~139M2；小高層110~139M2；高層103~130M2；疊拼150M2左右小面積人才公寓101~122主力面積(M2)230~250多層103~120；小高層，高層110~120——110~130均價(元/M2)120005500辦公53004500主力總價(萬元)220~29061~7253049～58.5開盤時間2007.12.292008.9.28——2008.6.18推盤量399套418——全推去化率98%51%30%72%在售預穿售樓盤盤分析小結(jié)：

區(qū)域樓將盤規(guī)劃起您點較高，坦但缺乏真纖正精品樓訓盤，產(chǎn)品浙同質(zhì)化現(xiàn)仁象明顯；

現(xiàn)階段苗區(qū)域供應旗量較少，編樓盤間價辮差不明顯績；

區(qū)域另市場以帥中大戶惜型產(chǎn)品約為主，農(nóng)產(chǎn)品線殖單一。華榮風頑景九園項目規(guī)?？偨?0萬方產(chǎn)品組合多層、高層價格5300戶型范圍80~120開發(fā)進度2008年9月推出第一批房源，目前銷售率為90％2期將于2009年7月推出二幢高層區(qū)域個案剖析以BLO蟻CK式規(guī)爹劃為亮點惹，產(chǎn)品面存對首次置謀業(yè)客群，近項目周邊燙環(huán)境較差知，因此價轎格相對較碗低，銷售互時結(jié)合相鴿關活動，謝去化速度泥較快。小駱花貍園項目規(guī)模總建30萬方產(chǎn)品組合多層、高層價格小高層5200；多層5500戶型范圍多層90～140；小高層70~120開發(fā)進度2008年7月推出第一批房源目前銷售率為64%區(qū)域個案剖析以觀景H皆OUSE駱為概念的密小高層產(chǎn)酒品；在建費筑結(jié)構(gòu)上喝，凸顯“桂院、退、華露”的三氏大典型特突征，層層杜后退。宋但營銷力喇度不夠，樂客戶局限敵性較大，蜜銷售速度擔緩慢。高端產(chǎn)品浮以優(yōu)質(zhì)資海源和高品午質(zhì)產(chǎn)品立雖足市場，碌低端產(chǎn)品俱以價格取宿勝，而中適端產(chǎn)品核付心競爭力浩不強，產(chǎn)異品力不夠綠城桂亡花城水木清華駱駝大量緒5200口元/M2曉左右的價糠格吸引了絲式大量承受舊能力有限減的客戶兵營式排葡布，社區(qū)逢無情趣空時間，建筑挎無質(zhì)感，劃建筑單體宏及戶型設明計無創(chuàng)新纏點三段式經(jīng)鎖典立面，習規(guī)劃大氣倒，節(jié)能設凡計，將景懼觀融入建認筑老城核心醉地段或新共地高端產(chǎn)遣品素質(zhì)較驕好，有高龜端住宅品父相，存在窮一定的產(chǎn)稈品技術創(chuàng)糾新鎮(zhèn)海新城子中端項目娛普遍產(chǎn)品糞素質(zhì)不高怠，競爭力次不足，較間高的板塊呀價值是其隔客源及價慕格的主要糾支撐力區(qū)域競震爭環(huán)境納總結(jié)鎮(zhèn)海城市匯的重新規(guī)悟劃，促使行新城發(fā)展庭加速，鎮(zhèn)變海土地市凱場放量逐蜻年增大，鑒未來幾年靈住宅市場飄競爭激烈盆。新住宅板孫塊的形成睛促使鎮(zhèn)?？士蛻舭闯惺资苣芰皫啪幼∑门仓匦路肿尣?，客戶鼠與板塊對硬位現(xiàn)象顯行著，城市褲中高產(chǎn)階師級集中流加向莊市余、寧波板脊塊。老城板塊名，隨著舊收城改造動詢作的加快涌，市場供景應量加大圾，區(qū)域競攀爭形勢嚴我峻；部分加樓盤依托妹樣板區(qū)，犁低價入市執(zhí)，取得了池淡市旺銷祥的銷售熱芳點。區(qū)域競膀爭環(huán)境系總結(jié)市場啟示：綜觀鎮(zhèn)海愚整體房地反產(chǎn)市場，漂我司發(fā)現(xiàn)但：※除了布綠城桂湊花城外輕，區(qū)域希內(nèi)無真熊正高品誤質(zhì)樓盤書，故而疲，本項崖目在產(chǎn)穩(wěn)品規(guī)劃亦時應向紋其靠攏觀?！F(xiàn)階段蕉，區(qū)域普王通住宅面通積主要集腥中在11祥0~13康0M2，訪項目面積狐定位時應快考慮市場徹的現(xiàn)實需側(cè)求?！鶚鞘杏傻兔詴r誕期，樣娘板社區(qū)負的營造墾及低價并入市的痕營銷手愧段，是綠打破市般場低迷蕩的有效胸方式。解讀客使戶對于居電住品質(zhì)樂具有較殼高的追撥求，再歐次置業(yè)拿比例高冶達49偏%，居博住改善攀型的中崖高端物禮業(yè)具有構(gòu)較大的莫本地市橫場需求二次置業(yè)極比例達36%，三次置堡業(yè)比例達13%，再次槽置業(yè)比衫例高景觀公仆寓及低雹密度產(chǎn)駛品為再經(jīng)次置業(yè)愚客戶的際主要產(chǎn)正品類型鎮(zhèn)海再好次置業(yè)舒目的包飲括，個掀人生活警品質(zhì)的畢提高，揭個人商澇務的需必要，養(yǎng)抓老需求蹤蝶等多種遲類型現(xiàn)有三套住房，一套爛在鎮(zhèn)海角城關，茄另外二果套分別束在莊市墳及寧波暈科技園醫(yī)區(qū)，物炭業(yè)分別觀為面積寧145屢、12誼0、1費05M蜜2；都若是20蛋07年酸才購的企房，主寶要出于徒改善居之住環(huán)境填考慮，胡也有投資的想法緒。----曾---陳撈先生目前在寧邪波新三江奪口有套房窮，小高層份，已裝修巷，頂加閣辣面積19貪0M2，謠有車，上端班在鎮(zhèn)海杯城關，怕伯麻煩，目斤前在城關束租了套房卸子，一家晝?nèi)硕荚诔鲎纷夥績?nèi)生肚活，對距離托極奇敏拖感。患--選---世-何女株士目前鎮(zhèn)海任老城房地壓產(chǎn)市場主鉤要是供不始應求，需持求還是有論很大潛力備的，鎮(zhèn)海良人消費跟風炸現(xiàn)象嚴重，敢于消劃費。只咽要產(chǎn)品德足夠好刑，很蝴多人貸括款也去顛再買房臥。緣瑞---微---園-翟教朋授客戶特征區(qū)域樓岔盤受產(chǎn)鍬品品質(zhì)屢及配套廢等因素盲影響，塞客群結(jié)勸構(gòu)各有引不同老城區(qū)板參塊以本地盞客源為主碗，新城坂做塊由于發(fā)拉展前途及遺區(qū)位交通錫等因素影尋響，吸引特了部分寧乳波客群

風景九園小駱花園桂花城客戶結(jié)構(gòu)

客戶以周邊區(qū)域及鎮(zhèn)海老城為主，占總量的59%；

市區(qū)共計14.2%，

其中江東2.2%;海曙5%；

江北4%；鄞州3%

鎮(zhèn)海莊市、駱駝、澥浦共計.5%；

周邊區(qū)域6.7%,

其中北侖2.2%；象山1.5%;

舟山3%;

外地12.7%。

小駱花園地處駱駝機電園區(qū)，在交通上距離市區(qū)較近，因而吸引了一定數(shù)量的市區(qū)客戶，分析其成交客戶，

我們發(fā)現(xiàn)，其客戶特征表現(xiàn)為：

成交客戶中，開發(fā)商內(nèi)部客戶占20%；

在區(qū)域分布中，駱駝客戶占50%；

寧波市區(qū)客戶占30%左右；

莊市及駱駝經(jīng)濟開發(fā)區(qū)客戶僅占少量比例。

鎮(zhèn)海城區(qū)、駱駝片區(qū)富裕居民/高教園老師/投資群體客戶特枝征本地客源周邊區(qū)域、寧波市區(qū)老城區(qū)笛市場新城區(qū)域項目地處萌老城區(qū)，扭其客源將瞎以老城區(qū)鳳域為主目標客戶圈定企業(yè)一山般職工自、拆遷頭戶、普通教燒師及公妄務員企業(yè)老總戶，實力雄盤厚私營業(yè)絕主，高級芝公務員目標客唇戶群：理性消擔費、注重產(chǎn)聽品品質(zhì)職業(yè)經(jīng)誼理人、錫私營業(yè)鏡主企業(yè)高級砍工程師、箏高級教師企業(yè)中層券管理、政迷府中級公第務員工程師、走高級財務涂人員目標客戶界定目標客群行業(yè)分布職業(yè)數(shù)量目標客群目標人數(shù)經(jīng)濟收入(元/年)政府機關公務員700個左右公務員700個左右10萬元左右事業(yè)單位正式編制人員3000~4000科級以上600~80010萬元以上處級以上12萬元以上四套班子13萬元以上局級干部14萬元以上大型企業(yè)電廠2000人以上員工2000人以上10萬元以上煉油廠10000人左右科級以上300個左右8萬元以上LG化工1000人左右中級以上20個左右10萬左右港務局1000人左右員工1000人左右10萬左右壟斷行業(yè)電信、金屬公司、石油公司、網(wǎng)通、聯(lián)通200人左右正式員工200人左右8萬左右私營企業(yè)煤場20~30個企業(yè)主20~30個百萬至千萬不等其它駐甬部隊、中央直屬機關上百個海事處、國家物資儲備局、海監(jiān)大隊等上百個10萬元以上保守估懲計50殼00人聞左右——從李馬斯洛字需求層耐次模式飄看：目標人群江有什么需求動機繳？是好房子！物業(yè)管理巡壽和隱秘性揮好！有家的感槽覺！找到生活扒的意義！身份的窮象征！生存需求安全需求歸屬需求自尊需求自我實現(xiàn)——目資標人群象的共性賓：

鎮(zhèn)海中伶高消費群

收入弓：家庭常年收入氏150相000弦元以上

人生誤態(tài)度：久有責任饅感，對藝待生活盾有自己批要求

居住畝理念：城市，是堆他們自身詠價值擴張優(yōu)的源頭，放棄城哲市對他傍們來說下如同放平棄發(fā)展弄，在不放棄橋城市的選婚擇中，選胳擇足以匹膜配的樓盤翼。目標人夸群是什么樣企的人？——客層異精神意識渴形態(tài)：

他們都五是社會昏中流砥鍋柱，在貿(mào)事業(yè)上桑他們已金獲得了秤一定的季成功，毒是某個股領域的壇影響者砌。

城市，是門他們自身閑價值擴張鑒的源頭，偏放棄城市頌對他們來悟說如同放蘭棄發(fā)展，協(xié)但在久歷躬喧囂繁華騾之后，他悉們又本能互的產(chǎn)生一威絲對悠閑夸生活的渴偽望。所以賊在選擇居引所時自然牧就引出：溝繁華與靜絹謐的距離傻考慮、快館慢生活節(jié)浮奏搭配……

家是他們熄社交的場螞所之一，眠在家里他猶們會朋友營、談生意治，規(guī)劃事戀業(yè)的藍圖密。目標人群老是什么樣億的人？——我們兔對目標客客群的概括廚：在城市的設中心滿足自促己對專游屬之家賤的夢想項目定位項目整體荒定位原則在確保抄產(chǎn)品競宴爭力的路基礎上暖，整合敢項目城催市價值洋、自然陵生態(tài)資拾源，全甚面超越硬市場競粗爭，成目為鎮(zhèn)海辨房地產(chǎn)貝市場的眉標桿項艱目。項目整賓體定位鎮(zhèn)海豪宅生活享示范區(qū)定位詮釋適：項目的優(yōu)端勢配套，薄致以打造莖品質(zhì)住宅芝，重塑鎮(zhèn)么海豪宅定海議；項目的定喉位，明確于了目標客業(yè)戶群體，骨從而強調(diào)獻了項目的占品質(zhì)純粹名性項目有夢志成為世區(qū)域標叔桿項目杠。項目定位根據(jù)市場憐的機會和將目標客戶梁的需求，夫我們該如汗何打造我凳們的產(chǎn)品??？項目產(chǎn)品龍定位的推邊導項目定位※本項興目屬于抹城關核尚心區(qū)域何，客戶同群相對調(diào)集中，性因此必蹦須牢牢北抓住城藏市中高露端人群弱的置業(yè)鋤需求※本項目陸產(chǎn)品定位爆：迎合目夜標客戶價稿值取向，忠在指標限棋制條件下亦，尋找市漿場空缺與叢產(chǎn)品創(chuàng)新襖的方向項目定位項目規(guī)劃切指標容積率：1.0該2市場產(chǎn)剪品現(xiàn)狀多層是目前亡市場上謠的產(chǎn)品稀缺，我們獨應該抓住市場空白，根據(jù)自釀身指標造條件，謀求超越凱與創(chuàng)新，印作為普通物業(yè)的升級昂產(chǎn)品，多層洋艦房是是一種全洞新的居住夏理念，目前市證場上該類住宅產(chǎn)析品處于程稀缺狀網(wǎng)態(tài)，利用標坊桿產(chǎn)品樓樹立項邪目形象把與提升早社區(qū)品產(chǎn)質(zhì)；從市場發(fā)孫展規(guī)律來末看，多層在未來供應量將越發(fā)稀右少，將吸引市漢場對低密屑度住宅鐘釘情的客戶；目標客戶御價值取向接受以峰提高舒鈔適度為意目的的夠產(chǎn)品創(chuàng)監(jiān)新，愿頭意為創(chuàng)幫新溢價形買單在以項哨目利潤捆最大化物為導向容的前提迫下，推宇出項目繞的產(chǎn)品禽定位：多層退盯臺洋房建筑風格定位現(xiàn)代風格特征：※主張：簡潔、策體塊感失強；貼袍近自然※反對過鐘多的裝飾盞，立面造型前強調(diào)建筑敵的體量關曾系，立面柔的材料肌放理的變化胳以及細部銜構(gòu)件的構(gòu)匠圖強調(diào)理蜘性的構(gòu)圖耗關系。疊院特征：※主張：書力求空找間層次著的變化※退臺處疼理的產(chǎn)蜻品結(jié)構(gòu)看和建筑慘形態(tài)打欲破了空個間的單洪調(diào)性，星追求空顆間視線辛的通透誘，強調(diào)暑空間結(jié)圾構(gòu)的再弓創(chuàng)造?！順潜P牌：萬科四季估花城產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃花園頂層5M2左右情景洋房四層10M2左右情景洋房三層20M2左右情景洋房二層35M2左右情景洋房一層帶半地下室50M2左右通過花燥園的營憂造，泛打造精邪致、溫掩馨的居緩住氣氛厭，創(chuàng)造緩產(chǎn)品附訴加值面積規(guī)劃戶型比例90M2以下三室二廳一衛(wèi)30%105~120M2三室二廳二衛(wèi)40%121~135M2三室二廳二衛(wèi)20%140M2以上四室二廳二衛(wèi)10%總量

100%鎮(zhèn)海市場史屬于小眾師市場，其籃以二次置真業(yè)為主，飛但本項目嫂出讓又受革到90/影70相關祝規(guī)劃條件悔限制。因洲此，我司巖作了二種商面積配比泰建議，以仗供參考。面積規(guī)劃戶型比例90M2以下三室二廳一衛(wèi)25%105~120M2三室二廳二衛(wèi)55%121~135M2三室二廳二衛(wèi)15%140M2以上四室二廳二衛(wèi)5%總量

100%項目面積渡配比市場需證求面積形配比產(chǎn)品規(guī)劃

大面寬畫，短進深

陽光地購下室挪

陶層層退臺

入戶朽花園傾

貫大面積撞落地窗戶型設計固時充分考凍慮滿足居際住、社交通功能，提尺高客廳功狠能的使用詳率產(chǎn)品規(guī)劃計一半面積全送建筑面公積90輕M2贈送面積辯10多M險2該戶型最告終可達到惡110M魂2左右，蠅從而貼近都鎮(zhèn)海需求波特點。該產(chǎn)品在屆雅戈爾都碰市麗灣、氏湖景花園畝、錦鄉(xiāng)東曉城等樓盤另上均有應粗用，開發(fā)律商在戶型師設計時，規(guī)劃了大涌量的飄窗琴，待驗收拼后，將飄遲窗打掉，防增大套內(nèi)錢面積。針對90臉/70的搏規(guī)劃要求攤，我司選爪取了規(guī)避量做法以供則參考室外空間※下沉順式庭院禾增加了碎室外空詳間的層罷次感，攏業(yè)主可徹隨意分諒配各類利使用功形能于此議；※下沉類式庭院卷對支付掀能力有巷限、非堵常向往蠢別墅庭萌院生活賄的客戶票很有打鴿動力。帖下沉式淹庭院已檔經(jīng)成為船小別墅案必備點黃。下沉式鞠庭院※增加地廳下室的那自然采幫光面；※平添院本落的層盯次感；※半室內(nèi)套空間感港，用途槐廣產(chǎn)品規(guī)劃面積約在秩50M2孕左右，由的于地上面愈積有限，跪業(yè)主通常諷會一些私鏟人愛好和粘家庭生活薦功能空間供移至地下俊室內(nèi)。特質(zhì)空窯間的處棵理產(chǎn)品附加今值提升超大陽臺砍、大飄窗被、落地窗多層電梯洋房新風系統(tǒng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理純凈水直飲系統(tǒng)家用中央空調(diào)節(jié)能建材集中供熱系統(tǒng)數(shù)量充足的室內(nèi)外車位……相關經(jīng)濟漏指標：用地面積狹：637剃57建筑面積楚：695志00電梯洋房卻：559四30幼兒園：冰7000商業(yè)：5攀000會所：1睡570建筑密謀敘：29.爽6%綠地率夫：30選.4%車位：5水00個地下40賀0個地上10趴0個方案規(guī)劃幼兒園90/閃70產(chǎn)緩品退臺洋汗房地價評估整體宏裁觀經(jīng)濟丘依然存余在下行穴的壓力水，但從立政府合東力施策美下，經(jīng)蔽濟運行叔出現(xiàn)了喇投資加虹快增長往，消費乞活躍，鐘企業(yè)對蒙宏觀經(jīng)衡濟信心食恢復上彼升等利蛙好現(xiàn)象遲；而寧社波房地附產(chǎn)市場版也在“律暖市政先策”的讓疊加效涂應下需雷求逐步魄釋放，屠價穩(wěn)量種升。市場走勢預判2009四年3月以泉來，“價鴉平量升”拼市場回暖濫明顯，進晝?nèi)胛逶路菖袌鰧崿F(xiàn)括“價量齊描升”的喜伐人局面。辨開發(fā)商拿糞地熱情回剝升，但寧鞭波土地市析場供應有綁限，后續(xù)擺市場供應位吃緊。區(qū)域市場供應城關區(qū)盼域定位面為商務群服務中萬心，但煤目前老碑城內(nèi)可億供開發(fā)丸體量較骨少，以扯零星小糟地為主航，且后瓣期土地激供應以顫舊城改扁造為主武，今后撿拿地價劇格及開吃發(fā)難度秋均有可傾能增加域。對于本項堆目的地價襲，我司從據(jù)兩個角度奇來進行測濕算，首先軌，從歷年容土地成交陡類比得出勻合適的成嚼交地價；業(yè)其次從項今目能獲利紡潤倒推項忘目合理的勁地價，尋求項目帶合理的地證價范圍。地價測算歷年住宅裳用地樓面忌價匯總本案與攪南大街離入口、垮沿江西全路1#交-2#膛、五交聾化倉庫譜這三塊模地的地手理位置欣相似，神其代表闊了城關繼目前住配宅用地朽的價格僑水平線陡。鑒于近虧期樓市苗下行表球現(xiàn)，我強司認為為，本項轉(zhuǎn)目的樓企面價將寬與這三雕幅土地博相近：樓面價內(nèi)在20藥00~駱260單0元/板M2，奮為13塘6~1奮87萬昌/畝。從歷史暈年份樓糖面價表呼現(xiàn)來看火，20龍09年快城關區(qū)漸域住宅簡用地出疑讓樓面表價達到要最高點丹；成交吃土地均郊位于城長區(qū)核心假區(qū)域且陳用地面闖積極小淚，故而淺其樓面嫩價極高臺但均以載起拍價鞠成交，驅(qū)說明區(qū)似域市場羅變化較秩小。時間位置出讓面積（畝）樓面價2006年南大街入口26.7314972007年鎮(zhèn)海沿江西路1＃―2＃地塊154.472589林地園地塊1.274147旗桿格弄南地塊2.84211鼓樓廣場地塊（A1、A3）28.683518鼓樓廣場地塊(A2)5.423976物流商務信息港地塊52.595472008年五交化地塊5.3913492009年旗桿格弄地塊東側(cè)1號地塊4.534276項目售價皆預估09年暈上半年半，寧波秘房地產(chǎn)吊市場回奇暖明顯學，成交郵持續(xù)走狐高，整滅體市場腳價平量律升。開那發(fā)商拿惜地積極慕性回升奇，但考幻玉慮到此遺輪經(jīng)濟唉危機尚別未過去秤，經(jīng)濟動仍有可夾能出現(xiàn)遼下滑，壇故采取庭相對保棋守的評東估方式閱。地價倒推法花園洋柔房：8買500撇元/M耗2商業(yè)：1意2000舟元/M2地下車姐位：8柳000渣0元/光個本項目規(guī)克劃為城關亦高檔住宅行小區(qū)，產(chǎn)季品規(guī)劃及撕各項配置戴堪稱鎮(zhèn)海厚豪宅之代昌表，正常陵市場環(huán)境殿下該類產(chǎn)視品預計均勻價可達8沒500~佛9000剝元/M2兔。受市場石下行大環(huán)嘉境影響，堂我們以該義市場均價葡下調(diào)5％－閘10％之后的遵價格對歐項目土麥地進行休價值評估。地價倒推法產(chǎn)品種類規(guī)劃比例規(guī)劃面積均價銷售收入多層花園洋房80%559308500475405000沿街商業(yè)7%50001200060000000幼兒園10%7000——0會所2%1570——0地下面積0%16000——0車位0%400個8000032000000

100.00%85500總計567405000項目總哥銷為5燥674刊0.5羨萬各可售辜產(chǎn)品分棟配情況腦以及市剩場價格妄預計地價倒推法地價倒推法項目土地君成本推算我司認份為：項攻目的合這理利潤燥（成本惕利潤率賽）應該賣在15窩%~2花0%之暢間，以越下的土前地成本么測算亦擾是在此盤成本利幫潤基礎搭下開展楊的。15%盟利潤