房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建總結(jié)

恒大地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)報(bào)建培訓(xùn)

開發(fā)報(bào)建培訓(xùn)第一章開發(fā)部職能概述

第二章規(guī)劃建設(shè)工程類

第三章國土用地類

第四章配套報(bào)建類第五章各項(xiàng)驗(yàn)收工作類第六章開發(fā)部經(jīng)理應(yīng)具備的基本素質(zhì)和工作能力第一章開發(fā)部職能概述

一、開發(fā)部職能概述:負(fù)責(zé)地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及規(guī)劃、建設(shè)、國土等政府職能部門各項(xiàng)審批事項(xiàng)的報(bào)建、驗(yàn)收及對外協(xié)調(diào)工作。二、衡量開發(fā)報(bào)建工作效率的標(biāo)準(zhǔn)："一快一優(yōu)"，即每一項(xiàng)開發(fā)報(bào)建業(yè)務(wù)能以最快的時(shí)間、最優(yōu)的方案（最有利于公司）取得批復(fù)。第二章規(guī)劃建設(shè)工程類

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)）

△拍賣地塊的《國有土地使用權(quán)出讓合同》一般都以《土地使用條件》和《關(guān)于確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的復(fù)函》作為合同的附件?！饕?guī)劃設(shè)計(jì)條件的主要內(nèi)容：（一）用地概況1、用地性質(zhì)：居住用地分為四類，一類（R1）是指獨(dú)立式住宅集中、擁有齊全的配套設(shè)施，并且布局完整的用地，獨(dú)立式住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下。（如低密度別墅居住用地）；二類（R2）是指以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主配套設(shè)施齊全、布局完整的用地。(例如恒大綠洲的項(xiàng)目用地)；三類（R3）主要針對在工業(yè)區(qū)、倉儲(chǔ)區(qū)和學(xué)校（尤其是大學(xué)）等功能區(qū)中配套建設(shè)的居住建筑物用地；四類（R4）是指原農(nóng)村居民住宅用地及其相應(yīng)的配套設(shè)施用地。2、用地位置3、總用地面積：含可建設(shè)用地面積（有的分為二類居住用地可建設(shè)用地面積和臨街兼商業(yè)用地可建設(shè)用地面積）?；蛘叽鞒鞘泄灿玫孛娣e（又分為代征市政道路路位用地和代征城市公共綠化用地）。（二）規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求1、建筑密度：地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占凈建設(shè)用地面積的比例。2、容積率：指一定地塊內(nèi)，計(jì)算容積率的總建筑面積與凈建設(shè)用地面積的比值。3.總建筑面積：凈建設(shè)用地面積乘以容積率。（三）規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)要求1、建筑間距：是指兩幢建筑物外墻面（柱）之間的水平距離，分為南北向布局主朝向間距，東西向布局主朝向間距，高層建筑之間的最小消防間距，多層建筑之間東西次朝向山墻間距，建筑退讓用地紅線和市政道路中線間距的控制要求。2、建筑紅線退讓道路邊線（退讓間距）：指臨規(guī)劃道路的建筑工程的建筑物控制線與規(guī)劃路邊線最短的水平距離。（四）公建配套項(xiàng)目要求現(xiàn)廣州市對新建項(xiàng)目除要求該項(xiàng)目必須配套的公建項(xiàng)目列出目錄以外，同時(shí)整個(gè)項(xiàng)目的公建配套項(xiàng)目須按《廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則——修建性詳細(xì)規(guī)劃篇》的要求配置（即按項(xiàng)目總住宅建筑面積的6%配備公建配套面積）。（注：各地在詳規(guī)審批階段可通過公關(guān)協(xié)調(diào)爭取盡可能少配公建配套面積）（五）深化規(guī)劃要求（六）道路交通規(guī)劃要求重點(diǎn)在把握機(jī)動(dòng)車車位的設(shè)置要求，在詳規(guī)及單體方案設(shè)計(jì)階段滿足要求，以便于后期樓宇規(guī)劃驗(yàn)收能順利通過。（七）專項(xiàng)規(guī)劃要求（八）規(guī)劃方案的布局及城市景觀要求（九）附加說明規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的附件，建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位必須嚴(yán)格按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的要求編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批?！鞣桥馁u地塊申請調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的工作要點(diǎn)：盡量爭取提高容積率、減少公建配套面積。爭取的理由可根據(jù)各項(xiàng)目具體情況或當(dāng)?shù)卣咭?guī)定而定。如2008年廣州出臺(tái)的了一個(gè)《關(guān)于適度提高居住用地開發(fā)強(qiáng)度的意見》，對廣州市新增經(jīng)營性居住用地項(xiàng)目；政府保障型住房項(xiàng)目；以及原協(xié)議出讓土地的未全部領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的居住小區(qū)項(xiàng)目和未領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建筑工程住房項(xiàng)目的開發(fā)強(qiáng)度可申請調(diào)整和提高。二、建設(shè)用地規(guī)劃許可證△項(xiàng)目融資所需的“四證”之一?！鲝V州辦證的前提條件之一是根據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓合同》及有關(guān)土地出讓金繳款證明。因涉及土地出讓金巨大，應(yīng)注意提前做好資金計(jì)劃或是否可爭取分期支付土地出讓金?！魈崆皽?zhǔn)備好1/500現(xiàn)狀地形圖?！骱税l(fā)的用地面積是總用地面積（包括凈用地面積、道路面積、綠化面積）△該證的附件有：1.建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖，2.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件△注意附加說明事項(xiàng)，防止在有效期內(nèi)未申請用地導(dǎo)致該證自行失效。三、修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)△取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件之后，可與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》同步辦理，并可跨越《總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》的審批環(huán)節(jié)?！髟谠斠?guī)報(bào)批之前，開發(fā)人員應(yīng)盡可能了解清楚當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門對詳規(guī)的審批依據(jù)和審批要求，爭取協(xié)調(diào)總工室及集團(tuán)設(shè)計(jì)院相關(guān)設(shè)計(jì)人員與規(guī)劃部門詳規(guī)審批重要經(jīng)辦人員提前溝通，充分了解哪些重要指標(biāo)必須按規(guī)定報(bào)批，哪些指標(biāo)有靈活性，以便于項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)能順利通過審批，減少因報(bào)審方案不符合要求打回重新修改方案所耗費(fèi)的時(shí)間。例如廣州恒大綠洲項(xiàng)目詳規(guī)的審批依據(jù)是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及其附件《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》的要求和《廣州市城市規(guī)劃管理標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則——修建性詳細(xì)規(guī)劃篇》和《廣州市城市規(guī)劃管理標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則——綜合篇》?！髟斠?guī)報(bào)批中《總平面規(guī)劃方案圖》應(yīng)重點(diǎn)注意的事項(xiàng)：1.所報(bào)規(guī)劃方案的建筑和空間基本布局是否與規(guī)劃部門的要求基本一致；2.綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及其他審批文件的強(qiáng)制性要求（主要指標(biāo)包括：規(guī)劃總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建配套面積、容積率、總建筑密度、居住戶數(shù)、居住人口、綠地率、總停車數(shù)）;3.建筑高度、建筑間距和建筑紅線退讓道路邊線是否滿足最低審批要求；4.公建配套設(shè)施的設(shè)置當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門有無特別要求，應(yīng)盡可能爭取少配公建配套設(shè)施或配備將來不需要移交的公配設(shè)施。△詳規(guī)報(bào)批階段還要調(diào)查了解小區(qū)排水、煤氣、垃圾處理等問題，以便于在詳規(guī)方案報(bào)批階段綜合考慮及方便下一步綜合管線的設(shè)計(jì)及報(bào)批。例如：小區(qū)雨水、污水怎么排放，小區(qū)是否要建污水處理站；周邊市政道路有無通管道煤氣，是否需要自建煤氣瓶組站；小區(qū)生活垃圾怎么收集處理，是否要配垃圾壓縮站。例如，廣州市在珠江新城及金沙洲兩個(gè)地區(qū)實(shí)行生活垃圾真空管道收集系統(tǒng)，廣州恒大綠洲項(xiàng)目須按要求設(shè)計(jì)和安裝生活垃圾處理系統(tǒng)與市政管道收集收集處理系統(tǒng)接駁?！髯⒁飧鞯貓?bào)批詳規(guī)的一些特別要求。例如廣州報(bào)詳規(guī)時(shí)須提供“五圖一書”藍(lán)圖3套及電子版：總平面規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、小區(qū)區(qū)劃圖、規(guī)劃說明書；另外廣州恒大綠洲項(xiàng)目還要在報(bào)送詳規(guī)方案時(shí)同時(shí)提交該項(xiàng)目的三維電子模型。四、環(huán)評、人防、消防、衛(wèi)生學(xué)、園林綠化等專業(yè)意見的報(bào)批△詳規(guī)批復(fù)后協(xié)調(diào)總工室應(yīng)最快的時(shí)間下發(fā)各專業(yè)意見報(bào)批所需的圖紙，事前充分了解各專業(yè)管理部門的審批要求，盡量減少報(bào)入后圖紙打回修改占用的時(shí)間。△小區(qū)環(huán)評批復(fù)工作要提早啟動(dòng)，即在詳規(guī)報(bào)入后審批出案之前就要啟動(dòng)。提前確定有實(shí)力、有信譽(yù)、有關(guān)系（與環(huán)保局）的環(huán)評公司并及早與之簽訂環(huán)評合同，一旦詳規(guī)正式批復(fù)即可馬上報(bào)入環(huán)評。申報(bào)小區(qū)環(huán)評時(shí)特別注意一些敏感性的公配項(xiàng)目如垃圾壓縮站、消防站、衛(wèi)生院、污水處理站以及小區(qū)雨水、污水的排放方向及地點(diǎn)，其定位選點(diǎn)要考慮透徹，編寫環(huán)境意見時(shí)盡量向著風(fēng)險(xiǎn)小的方面去評價(jià)，避免日后在環(huán)保驗(yàn)收時(shí)引起不必要的麻煩。2006年下半年以后廣州市要求建設(shè)項(xiàng)目申報(bào)環(huán)評時(shí)，必須具備水務(wù)局出具的城市排水設(shè)施設(shè)計(jì)條件咨詢意見。在申報(bào)環(huán)保驗(yàn)收時(shí)必須有水務(wù)局出具的污水接駁市政污水管網(wǎng)的批復(fù)文件及相關(guān)圖紙。廣州市現(xiàn)嚴(yán)格執(zhí)行凡有規(guī)劃或環(huán)保設(shè)施變更的項(xiàng)目（如改變樓層、增減公配、發(fā)電機(jī)、中央空調(diào)系統(tǒng)等）都必須事先分別報(bào)批環(huán)境影響評價(jià)文件，否則不予環(huán)保驗(yàn)收，情節(jié)嚴(yán)重將要予以行政處罰。若項(xiàng)目是分期建設(shè)，為便于辦理項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收手續(xù)，須分期報(bào)批項(xiàng)目的環(huán)境影響登記表。△人防專業(yè)意見報(bào)批：了解清楚各地對新開發(fā)的小區(qū)人防面積核定的規(guī)定，在申報(bào)小區(qū)人防總體規(guī)劃時(shí)，人防面積宜多不宜少，目前廣州市規(guī)劃局在驗(yàn)收時(shí)對超出原規(guī)劃審核面積的項(xiàng)目均要求辦理超面積的人防意見。人防辦審核對超出小區(qū)總體應(yīng)建人防面積的部分則要按2500元/平米收取異地建設(shè)費(fèi)。廣州市2008年5月出臺(tái)新的政策，規(guī)定從2008年7月起，對新報(bào)建和在建的人防工程，要求在施工圖設(shè)計(jì)階段和竣工備案前同步完成平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換預(yù)案的制定，并將平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換預(yù)案作為人防專項(xiàng)設(shè)計(jì)審查和驗(yàn)收備案的必要資料?！飨缹I(yè)意見報(bào)批：廣州市原來規(guī)定要規(guī)劃局批復(fù)單體方案后方可報(bào)消防專業(yè)意見。現(xiàn)由于市規(guī)劃局已取消總規(guī)和單體方案的審查環(huán)節(jié)，因此，只要詳規(guī)批復(fù)以后，憑深化設(shè)計(jì)的建筑施工報(bào)建圖即可報(bào)消防部門審查，在申報(bào)消防專業(yè)審查意見時(shí)，設(shè)計(jì)人員與消防局審查人員的事前溝通，開發(fā)口的人員與消防局審批人員的關(guān)系密切與否對于順利通過審查非常重要。有關(guān)消防報(bào)建可從消防疏散樓梯及通道方面的增減去考慮充分?jǐn)U大和利用建筑銷售面積以為公司爭取利益?！髌渌麑I(yè)意見批復(fù)。廣州原規(guī)定報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)只須提供人防、消防、環(huán)保、衛(wèi)生學(xué)4個(gè)專業(yè)意見即可?，F(xiàn)新增加了一個(gè)綠化專業(yè)意見，即必須由有綠化設(shè)計(jì)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位，針對小區(qū)出一個(gè)小區(qū)綠化的詳規(guī)，報(bào)市政園林局審批出具綠化專業(yè)意見。此外，各地區(qū)根據(jù)不同項(xiàng)目的情況有的還可能需要控高意見、文物考古意見、防洪排澇、電力、交通、地震災(zāi)害等結(jié)合各專項(xiàng)規(guī)劃要求的意見。五、小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批

詳規(guī)批復(fù)后，用地面積超過20000平米的要申請小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批，主要涉及供水、供電、燃?xì)?、電信、排水等管線布局的綜合平衡。如廣州恒大綠洲還涉及到真空垃圾收集處理系統(tǒng)的管線平衡問題。小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批后，可作為下一步水、電、氣、電信、排水等管線工程施工報(bào)批提供依據(jù)。六、工程放線記錄冊詳規(guī)批復(fù)后可憑詳規(guī)批文及附圖直接申請建設(shè)工程的放線冊，為加快辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證做好準(zhǔn)備。在放線測量辦案中注意確保建筑物與路邊線以及樓與樓之間的退讓距離，以免影響下期相鄰建設(shè)項(xiàng)目的樓層高度。七、建設(shè)工程規(guī)劃許可證1.申請《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的條件，廣州現(xiàn)已簡化為詳規(guī)批復(fù)后，即可申請放線冊，取得各專業(yè)意見后就可以申辦該證，省略了單體方案審批環(huán)節(jié)。2.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是公司項(xiàng)目融資的“四證”之一，要加快此證的辦理，就必須在詳規(guī)批復(fù)后，在辦理專業(yè)意見的環(huán)節(jié)要盡量縮短時(shí)間，特別是小區(qū)環(huán)評批復(fù)環(huán)節(jié)，要事先精心策劃以最快速度取得專業(yè)意見批復(fù)?；蛘哌€可以在專業(yè)意見尚未取得的情況下，協(xié)調(diào)規(guī)劃局先行報(bào)入《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等，為加快審批爭取時(shí)間。3.在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦結(jié)取證之前要繳納市政配套費(fèi)，現(xiàn)廣州原則上不允許分層取證，如當(dāng)?shù)匾?guī)劃建設(shè)部門對此未作硬性規(guī)定可從資金運(yùn)作的角度，考慮分層辦理規(guī)劃許可證。4.要注意確?，F(xiàn)場放線的樓宇與規(guī)劃許可證批復(fù)的固定點(diǎn)保持一致。5.報(bào)建的圖紙要求符合退縮間距，開口天井、采光、通風(fēng)符合建筑規(guī)范要求，要滿足各專業(yè)意見要求。八、建三筑工程三施工許三可證1.《三建筑工三程施工三許可證三》是公三司項(xiàng)目三融資的三“四證三”之一三，是項(xiàng)三目合法三開工建三設(shè)法律三憑證，三盡快取三得此證三非常重三要。2.因三辦理施三工許可三證的前三題條件三較多，三如果辦三理設(shè)計(jì)三施工監(jiān)三理的邀三標(biāo)檢準(zhǔn)三，要在三市建設(shè)三工程交三易中心三辦理招三投標(biāo)手三續(xù)，取三得中標(biāo)三通知書三，要辦三理施工三圖審查三，節(jié)能三審查并三備案。三要要簽三訂勞保三金繳納三協(xié)議，三要繳納三散裝水三泥專項(xiàng)三資金、三印花稅三、新型三墻體材三料專項(xiàng)三基金、三工程定三額測定三費(fèi)、有三深基坑三的還要三進(jìn)行基三坑支護(hù)三方案的三審查，三還要質(zhì)三監(jiān)、安三監(jiān)現(xiàn)場三查勘取三得質(zhì)監(jiān)三、安監(jiān)三登記表三，因此三要精心三策劃，三做好同三步和穿三插報(bào)建三工作，三以盡量三節(jié)省時(shí)三間。3.現(xiàn)三廣州規(guī)三定自主三邀標(biāo)的三建筑工三程設(shè)計(jì)三費(fèi)超過三50萬三元，建三筑面積三超過1三.8萬三平方米三的要申三報(bào)設(shè)計(jì)三邀標(biāo)核三準(zhǔn)，監(jiān)三理費(fèi)超三過50三萬元要三申報(bào)監(jiān)三理邀標(biāo)三核準(zhǔn)，三為使辦三理中標(biāo)三通知書三的工作三順利進(jìn)三行，開三發(fā)部要三與招投三標(biāo)部或三集團(tuán)招三投標(biāo)中三心溝通三，提醒三招投標(biāo)三部在對三投標(biāo)單三位資格三審查時(shí)三的注意三事項(xiàng)，三以減少三施工許三可證辦三理的麻三煩或時(shí)三間延續(xù)三。辦理三招投標(biāo)三手續(xù)時(shí)三規(guī)定有三10天三的公示三期，盡三量協(xié)調(diào)三縮短公三示期，三以早日三取得中三標(biāo)通知三書，加三快施工三許可證三的辦理三。4.按三規(guī)定要三取得規(guī)三劃許可三證以后三才能報(bào)三施工圖三審查及三節(jié)能審三查，但三為爭取三時(shí)間，三可協(xié)調(diào)三施工圖三審查機(jī)三構(gòu)先行三審查，三取得規(guī)三劃許可三證后再三取審查三意見。5.為三順利辦三理施工三許可證三，現(xiàn)場三的配合三工作也三很重要三，施工三現(xiàn)場是三否三通三一平，三是否建三好圍墻三、洗車三槽，施三工工棚三，現(xiàn)場三安全維三護(hù)設(shè)施三是否已三落實(shí)，三施工材三料、機(jī)三械是否三按要求三規(guī)范布三置，安三全文明三生產(chǎn)的三管理制三度是否三落實(shí)，三施工用三電是否三按規(guī)范三敷設(shè)，三現(xiàn)場查三勘及發(fā)三證時(shí)，三建設(shè)、三施工、三監(jiān)理、三設(shè)計(jì)相三關(guān)人員三是否到三位等。6.對三于有先三行施工三行為的三建設(shè)工三程，提三前與城三管部門三辦理先三行施工三的處罰三，并協(xié)三調(diào)按已三完成的三投資額三作為處三罰依據(jù)三。在質(zhì)三監(jiān)站現(xiàn)三場查勘三時(shí)協(xié)調(diào)三形象進(jìn)三度的描三述與城三管處罰三決定書三相一致三。7.對三于分層三辦理規(guī)三劃許可三證的項(xiàng)三目，可三以續(xù)建三的方式三辦理施三工許可三證，避三開施工三圖審查三、質(zhì)監(jiān)三站現(xiàn)場三查勘、三繳交勞三保金手三續(xù)等，三縮短辦三證時(shí)間三。第三章三國三土用地三類一、建三設(shè)用地三批準(zhǔn)書二、國三有土地三使用證三、預(yù)三售許可三證四、商品房三屋面積三實(shí)測及三初始登三記（大三確權(quán)）五、土地使三用權(quán)轉(zhuǎn)三移登記三（交易三過戶）一、建三設(shè)用地三批準(zhǔn)書1.《三建設(shè)用三地批準(zhǔn)三書》是三建設(shè)單三位依法三使用土三地進(jìn)行三開發(fā)建三設(shè)的法三律憑證三，在取三得《建三設(shè)用地三規(guī)劃許三可證》三以后要三盡快辦三理《建三設(shè)用地三批準(zhǔn)書三》，以三便為下三一步辦三理建設(shè)三工程規(guī)三劃許可三證、施三工許可三證以及三國土證三做好準(zhǔn)三備。2.通三過招拍三掛公開三出讓取三得的土三地，辦三理《建三設(shè)用地三批準(zhǔn)書三》時(shí)，三須市土三地開發(fā)三中心或三國土局三提供已三征地拆三遷結(jié)案三的函。三要特別三注意，三國土部三門公開三出讓的三土地，三我司與三國土局三簽訂了三《國有三土地使三用權(quán)出三讓合同三》后，三在繳交三土地出三讓金之三前，務(wù)三必要到三國土部三門弄清三該土地三是否已三全部完三成征地三拆遷結(jié)三案，避三免國土三部門拿三來出讓三的土地三還存在三著局部三未完成三征地或三拆遷結(jié)三案，給三《建設(shè)三用地批三準(zhǔn)書》三的辦理三帶來很三大的麻三煩甚至三影響整三個(gè)項(xiàng)目三的開發(fā)三報(bào)建計(jì)三劃。3.注三意《建三設(shè)用地三批準(zhǔn)書三》的有三效期及三批準(zhǔn)的三建設(shè)工三期，建三設(shè)項(xiàng)目三逾期施三工的，三注意要三提前向三發(fā)證機(jī)三關(guān)申請三延期。二、國三有土地三使用證1.國三土證是三公司重三點(diǎn)督辦三的“四三證之一三”，盡三快取得三國土證三，有利三于早日三進(jìn)行土三地融資三。2.國三土證核三發(fā)的使三用權(quán)面三積是凈三用地面三積、不三含市政三道路用三地面積三和公共三綠地面三積。3.為三便于項(xiàng)三目融資三，一個(gè)三用地面三積較大三的項(xiàng)目三在辦理三國土證三時(shí)根據(jù)三資金計(jì)三劃的要三求能爭三取分證三則盡量三辦理分三證。廣三州市目三前的政三策是嚴(yán)三格不準(zhǔn)三分期辦三理國土三證，但三在土地三抵押貸三款環(huán)節(jié)三可將國三土證附三圖分成三幾塊分三別辦理三他項(xiàng)權(quán)三利證，三可分塊三分別在三不同銀三行抵押三貸款。4.《三建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證三》所包三含的市三政道路三用地及三公共綠三化用地三雖不屬三于該地三塊國土三證核發(fā)三的權(quán)屬三用地范三圍，但三屬于該三項(xiàng)目的三建設(shè)用三地范圍三，因此三若有外三單位出三于修建三公共交三通等需三要占用三部分綠三化用地三的情況三，我司三可要求三對方給三予補(bǔ)償三。三、預(yù)三售許可三證1.由三于此證三屬公司三的重要三節(jié)點(diǎn)，三辦理此三證所需三準(zhǔn)備的三資料較三多，因三此必須三按當(dāng)?shù)厝囊笕?，提前三做好?bào)三案的資三料準(zhǔn)備三工作，三如提前三開設(shè)好三預(yù)售款三監(jiān)控帳三戶，簽三訂預(yù)售三款監(jiān)控三協(xié)議書三以及完三成物業(yè)三管理招三標(biāo)，取三得中標(biāo)三備案書三等，而三且要資三料核對三無誤。2.如三國土證三已抵押三貸款，三在辦預(yù)三售證之三前應(yīng)提三前與資三金計(jì)劃三部溝通三，把握三好涂銷三抵押的三時(shí)機(jī)。3.廣三州的政三策規(guī)定三工程形三象進(jìn)度三必須是三多層主三體封頂三，高層三工程進(jìn)三度達(dá)到三總層數(shù)三的三分三之二方三可辦理三預(yù)售證三，如工三程形象三進(jìn)度未三達(dá)到或三相差不三大的情三況，可三爭取變?nèi)ǖ霓k三法過關(guān)三。4.廣三州現(xiàn)行三政策要三求申請三預(yù)售的三項(xiàng)目，三開發(fā)商三須按照三要求進(jìn)三行網(wǎng)上三填報(bào)項(xiàng)三目概況三表和樓三盤明細(xì)三表，此三項(xiàng)目工三作量大三，資料三錄入時(shí)三易出差三錯(cuò)，因三此一定三要實(shí)行三交叉審三核，確三保錄入三的資料三特別是三一些重三要的信三息，如三每套房三的預(yù)測三面積準(zhǔn)三確無誤三，不出三差錯(cuò)。5.預(yù)三測的建三筑面積三務(wù)必要三注意盡三量減少三與實(shí)際三施工及三后期實(shí)三測的面三積誤差三，避免三在后期三的確權(quán)三、辦理三房產(chǎn)證三時(shí)造成三公司利三益的損三失、減三少業(yè)主三的投訴三。因此三，提供三預(yù)測的三施工圖三一定要三注意是三不是三三層會(huì)驗(yàn)三后的最三新施工三圖，包三括建筑三圖、能三顯示剪三力墻和三柱子變?nèi)慕Y(jié)三構(gòu)圖。三平立剖三、陽臺(tái)三窗臺(tái)風(fēng)三道等大三樣圖與三現(xiàn)場施三工的圖三紙是否三一致，三現(xiàn)場施三工有無三變動(dòng)。三取得預(yù)三測面積三的結(jié)果三開發(fā)部三要提交三預(yù)決算三部審核三。6.如三果申報(bào)三預(yù)售的三面積累三計(jì)超過三土地出三讓合同三可售面三積，須三提前調(diào)三整土地三出讓合三同面積三，并在三辦理預(yù)三售證前三完成《三國有土三地使用三權(quán)出讓三合同變?nèi)鼌f(xié)議三》的簽三訂及土三地出讓三金的繳三交。7.當(dāng)三預(yù)測總?cè)娣e超三過報(bào)建三面積，三須由銷三售部確三定不可三預(yù)售房三屋四、商三品房屋三面積實(shí)三測及初三始登記三（大確三權(quán)）1.公三司制度三規(guī)定開三發(fā)部要三在規(guī)劃三驗(yàn)收完三成后6三0天內(nèi)三取得權(quán)三屬證明三書。2.工三程竣工三后現(xiàn)場三實(shí)測時(shí)三，要對三經(jīng)辦人三積極引三導(dǎo)，提三高測繪三效率，三在經(jīng)辦三人計(jì)算三實(shí)測結(jié)三果時(shí)，三要爭取三有利于三公司的三計(jì)算方三法，當(dāng)三遇到銷三售套內(nèi)三面積與三實(shí)測面三積存在三偏差可三能造成三公司退三款情況三，應(yīng)協(xié)三調(diào)經(jīng)辦三人對實(shí)三測結(jié)果三進(jìn)行適三度調(diào)整三。3.因三確權(quán)能三否及時(shí)三完成直三接影響三到小業(yè)三主房產(chǎn)三證的辦三理以及三超報(bào)建三面積房三屋的銷三售資金三回籠，三因此大三確權(quán)要三提早謀三劃，早三日完成三。4.如三果申請三確權(quán)的三面積累三計(jì)超過三土地出三讓合同三上總建三筑面積三，須提三前調(diào)整三土地出三讓合同三面積，三并在申三報(bào)確權(quán)三前完成三《國有三土地出三讓合同三變更協(xié)三議》的三簽訂及三土地出三讓金的三繳交。五、土三地使用三權(quán)轉(zhuǎn)移三登記（三交易過三戶）1.對三于通過三公司股三權(quán)收購三所取得三的土地三項(xiàng)目，三我司有三時(shí)須將三土地使三用權(quán)交三易過戶三到恒大三地產(chǎn)集三團(tuán)或新三成立的三項(xiàng)目公三司名下三。2.土三地使用三權(quán)轉(zhuǎn)讓三通常的三工作流三程是：3.土三地使用三權(quán)評估三時(shí)盡量三以最低三標(biāo)準(zhǔn)去三評估，三以達(dá)到三少交契三稅的目三的。4.如三原國土三證已抵三押貸款三，在轉(zhuǎn)三移登記三時(shí)爭取三協(xié)調(diào)他三項(xiàng)權(quán)利三人同意三在不涂三錯(cuò)抵押三登記狀三態(tài)下轉(zhuǎn)三讓土地三使用權(quán)三。5.政三策要求三土地使三用權(quán)轉(zhuǎn)三移登記三要提供三宗地完三成投資三總額2三5%的三報(bào)告，三對此可三協(xié)調(diào)會(huì)三計(jì)師事三務(wù)所對三投資總?cè)~及已三完成2三5%的三投資作三靈活處三理。出新的三宗地圖土地使三用權(quán)評三估土地使三用權(quán)轉(zhuǎn)三讓合同三的鑒證取得新三的國土三證國有土三地使用三權(quán)轉(zhuǎn)移三登記繳納契三稅，取三得完稅三證第四章三配套報(bào)三建類一、規(guī)三劃階段二、建三設(shè)階段三、竣三工階段一、規(guī)三劃階段（前提三條件：三取得修三建性詳三細(xì)規(guī)劃三批復(fù)）1.小三區(qū)地名三批復(fù)工作要三點(diǎn)：（1）三取得《三建設(shè)用三地批準(zhǔn)三書》及三附圖；（2）三取得策三劃部關(guān)三于小區(qū)三命名的三方案。2.小三區(qū)道路三命名報(bào)三批工作要三點(diǎn)：（1）三取得地三名批復(fù)三；（2）三取得策三劃部關(guān)三于小區(qū)三路名的三方案意三見；（3）三規(guī)劃路三的命名三要征求三道路兩三旁相關(guān)三單位的三意見。3.施三工臨水三臨電的三報(bào)批：此項(xiàng)工三作宜早三不宜遲三，確保三在項(xiàng)目三計(jì)劃開三工節(jié)點(diǎn)三時(shí)間之三前完成三，臨水三臨電方三案以接三入點(diǎn)越三近越好三，并能三滿足施三工現(xiàn)場三需求。三廣州現(xiàn)三行政策三要求在三取得建三設(shè)工程三規(guī)劃許三可證后三才能報(bào)三臨水臨三電，為三不影響三開工節(jié)三點(diǎn)，即三使不具三備報(bào)案三條件也三要通過三公關(guān)協(xié)三調(diào)完成三報(bào)批通三水送電三。4.小三區(qū)開設(shè)三臨時(shí)施三工出入三口的報(bào)三批5.城三市排水三設(shè)施設(shè)三計(jì)條件三咨詢意三見這是廣三州20三08年三新出臺(tái)三的規(guī)定三，對新三建住宅三小區(qū)在三詳規(guī)批三復(fù)后進(jìn)三行施工三圖設(shè)計(jì)三前，須三就小區(qū)三排水設(shè)三計(jì)咨詢?nèi)畡?wù)局三的意見三，并以三水務(wù)局三的咨詢?nèi)庖娮魅秊樯陥?bào)三小區(qū)環(huán)三評批復(fù)三的前提三條件之三一。該三意見主三要就小三區(qū)排水三體制、三排水去三向及排三水設(shè)計(jì)三提出相三關(guān)要求三。例如三要求小三區(qū)排水三按雨污三分流體三制設(shè)計(jì)三和實(shí)施三，嚴(yán)禁三雨污管三道混接三，小區(qū)三雨水、三污水出三小區(qū)后三排水的三方向。三建筑或三小區(qū)排三水管在三接入市三政排水三管網(wǎng)前三，要求三在預(yù)處三理設(shè)施三后，小三區(qū)雨水三和污水三出戶管三分別設(shè)三置專用三水質(zhì)檢三測井（三設(shè)置在三用地紅三線范圍三內(nèi)和便三于檢測三與維護(hù)三的位置三）。建三議小區(qū)三設(shè)置雨三水蓄水三池，充三分利用三雨水補(bǔ)三充景觀三水、綠三化、沖三洗道路三和沖廁三所等。6.小三區(qū)施工三臨時(shí)排三水證的三報(bào)批二、建三設(shè)階段1.防三雷報(bào)建工作要三點(diǎn)：（1）三取得《三建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證三》后報(bào)三入（2）三防雷檢三測費(fèi)可三以談判三，廣州三按建筑三面積0三.96三元/平三方米收三取。2.各三期門牌三號(hào)報(bào)批3.各三期通郵三報(bào)批工作要三點(diǎn)：（1）三取得郵三政部門三批準(zhǔn)通三郵的批三復(fù)意見三；（2）三簽訂郵三箱制作三安裝協(xié)三議，約三定好安三裝時(shí)間三，注意三控制成三本，不三該交的三費(fèi)用不三要交。4.小三區(qū)永久三供水工三程的報(bào)三批工作要三點(diǎn)：（1）三為控制三成本，三在總工三室計(jì)算三小區(qū)總?cè)恐?，在三申?bào)永三久性供三水協(xié)議三時(shí)在滿三足小區(qū)三總用水三量的前三提下供三水方案三以供水三管徑最三小、供三水線路三最短為三原則。（2）三對遠(yuǎn)離三市區(qū)、三周邊無三市政設(shè)三施的項(xiàng)三目，小三區(qū)永久三供水方三案的報(bào)三批應(yīng)提三早策劃三、報(bào)批三、要充三分考慮三供水線三路的優(yōu)三化與實(shí)三施可能三存在的三問題。三提前做三好應(yīng)對三措施。5.小三區(qū)永久三性用電三工程的三報(bào)批工作要三點(diǎn)：（1）三為降低三成本，三開發(fā)部三應(yīng)該會(huì)三同總工三室與當(dāng)三地供電三局加強(qiáng)三溝通，三事前充三分了解三其政策三規(guī)定，三如每戶三用電量三的計(jì)算三標(biāo)準(zhǔn)，三電房設(shè)三置的原三則，變?nèi)龎浩髋淙齻涞脑齽t，按三用電標(biāo)三準(zhǔn)計(jì)算三出來的三小區(qū)總?cè)秒娏咳欠裼?jì)三算同期三率等。三以求最三終審批三的供電三方案最三有利于三我司降三低成本三。（2）三要了解三項(xiàng)目周三邊的供三電規(guī)劃三，周邊三有無已三建、在三建和擬三建的變?nèi)娬?，三最近的三接駁點(diǎn)三在何處三，在不三同的線三路方案三中選擇三最短又三可行的三供電線三路方案三。（3）三要充分三考慮永三久用電三方案報(bào)三批及施三工的復(fù)三雜性，三提早謀三劃，越三早取得三供電協(xié)三議越好三，以便三為工程三施工預(yù)三留足夠三的時(shí)間三。6.小三區(qū)通信三工程的三報(bào)批工作要三點(diǎn)：（1）三取得小三區(qū)詳規(guī)三批復(fù)和三綜合管三線平衡三圖后即三可報(bào)批（2）三簽訂小三區(qū)電信三綜合業(yè)三務(wù)協(xié)議三書，小三區(qū)電信三機(jī)房屬三于有償三提供電三信部門三使用，三由銷售三部與電三信局簽三訂《售三房協(xié)議三》。7.小三區(qū)永久三性供氣三工程的三報(bào)批工作重三點(diǎn)：在詳規(guī)三報(bào)批階三段就要三了解項(xiàng)三目周邊三有無市三政煤氣三管道，三小區(qū)是三否要自三建煤氣三瓶站。8.小三區(qū)永久三出入口三的報(bào)批9.小三區(qū)排水三設(shè)施設(shè)三計(jì)審批工作要三點(diǎn)：（1）三在取得三小區(qū)詳三規(guī)批復(fù)三及環(huán)評三批復(fù)意三見后報(bào)三入小區(qū)三排水設(shè)三計(jì)審批三。（2）三城市排三水設(shè)施三通過驗(yàn)三收，除三接駁管三外，包三括水質(zhì)三檢測井三等內(nèi)部三排水設(shè)三施已按三照批準(zhǔn)三的《城三市排水三設(shè)施設(shè)三計(jì)審批三書》和三附圖實(shí)三施完成三，按規(guī)三定設(shè)置三的污水三處理設(shè)三施通過三驗(yàn)收，三已在排三放口設(shè)三置專用三水質(zhì)檢三測井。（3）三廣州現(xiàn)三規(guī)定要三取得排三水許可三證后方三可申請三環(huán)保驗(yàn)三收。10．三管線、三市政綠三化、路三燈、公三交車站三等市政三設(shè)施遷三移的報(bào)三批。三、竣三工階段1、城三市排水三設(shè)施接三駁核準(zhǔn)三、城市三排水許三可證的三報(bào)批。2、公三建配套三設(shè)施的三移交。工作要三點(diǎn)：（1）三要了解三當(dāng)?shù)氐娜呒叭恋厥谷脵?quán)出三讓合同三的約定三，區(qū)分三哪些屬三于小區(qū)三服務(wù)性三無償移三交的公三配項(xiàng)目三，哪些三屬于小三區(qū)經(jīng)營三性有償三移交的三公配項(xiàng)三目，哪三些屬于三政策沒三有明確三移交接三收的單三位，可三交可不三交的原三則上不三移交，三由我司三商業(yè)部三或物業(yè)三公司自三行出租三處理。（2）三對于有三償?shù)捻?xiàng)三目，要三了解有三償移交三的文件三依據(jù)及三計(jì)算標(biāo)三準(zhǔn)，無三依據(jù)的三可與接三收部門三協(xié)商確三定移交三價(jià)格。（3）三小區(qū)規(guī)三劃配套三的教育三及醫(yī)療三衛(wèi)生服三務(wù)設(shè)施三如小學(xué)三、幼兒三園、衛(wèi)三生院等三是否屬三于無償三移交還三是有償三移交主三要看該三項(xiàng)目公三配設(shè)施三有無相三應(yīng)扣減三土地有三償使用三出讓金三。第五章三各項(xiàng)驗(yàn)三收工作三類一、規(guī)三劃驗(yàn)收三二、三質(zhì)量驗(yàn)三收三、人三防竣工三驗(yàn)收備三案三四、消三防驗(yàn)收五、環(huán)三保驗(yàn)收三六、三竣工驗(yàn)三收備案七、防三雷驗(yàn)收三八、三小區(qū)園三林綠化三工程竣三工備案九、永久水三、電、三供氣工三程的竣三工驗(yàn)收一、規(guī)三劃驗(yàn)收1.規(guī)三劃驗(yàn)收三合格證三是交摟三的必備三證照之三一，是三大確權(quán)三及其他三單項(xiàng)驗(yàn)三收的前三提條件三，因此三，工程三竣工后三要盡快三完成規(guī)三劃驗(yàn)收三。2.公三司制度三規(guī)定“三開發(fā)部三必須在三工程竣三工后3三0天取三得《規(guī)三劃驗(yàn)收三合格證三》”，三為順利三完成規(guī)三劃驗(yàn)收三，開發(fā)三部須跟三蹤協(xié)調(diào)三工程部三按公司三要求的三工程竣三工標(biāo)準(zhǔn)三完成竣三工驗(yàn)收三，即“三竣工標(biāo)三準(zhǔn)應(yīng)以三滿足規(guī)三劃驗(yàn)收三條件為三標(biāo)準(zhǔn)，三主體工三程全面三完工（三含外墻三裝修）三，建設(shè)三工程用三地紅線三（或建三筑物3三0米）三范圍內(nèi)三的道路三、綠化三（含天三面）全三面完工三所有臨三建、構(gòu)三筑物拆三除完畢三?！?.各三地應(yīng)了三解當(dāng)?shù)厝恼呷?guī)定，三例如政三策允許三竣工面三積比報(bào)三建面積三超出比三例，對三可能影三響規(guī)劃三驗(yàn)收的三因素提三前采取三應(yīng)對措三施，使三各期工三程的規(guī)三劃驗(yàn)收三能盡早三順利完三成。二、質(zhì)三量驗(yàn)收1.各三期工程三的質(zhì)量三監(jiān)督意三見書一三般由工三程部負(fù)三責(zé)向當(dāng)三地的質(zhì)三檢站申三辦。2.質(zhì)三量監(jiān)督三意見書三是公司三制度規(guī)三定的交三摟標(biāo)準(zhǔn)三之一，三也是辦三理工程三竣工備三案的必三備資料三。三、人三防竣工三驗(yàn)收備三案人防工三程竣工三驗(yàn)收備三案表是三公司制三度規(guī)定三的交樓三標(biāo)準(zhǔn)之三一，工三程竣工三后，應(yīng)三跟蹤工三程部盡三快提交三竣工資三料，并三對初驗(yàn)三未達(dá)要三求的工三程盡快三完成整三改。四、消三防驗(yàn)收1.消三防驗(yàn)收三意見書三是公司三制度規(guī)三定的交三摟標(biāo)準(zhǔn)三之一。2.消三防驗(yàn)收三通常由三消防工三程施工三單位負(fù)三責(zé)辦理三并取得三消防驗(yàn)三收合格三證。3.隨三著政策三的越來三越嚴(yán)格三、規(guī)范三，廣州三現(xiàn)規(guī)定三在申報(bào)