房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成與控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成與控制第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制第三部分建筑設(shè)計(jì)常識(shí)與訣竅第四部分前期談判實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)談講義提綱第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要由以下九個(gè)方面構(gòu)成：概論：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成土地成本營(yíng)業(yè)稅金建安造價(jià)行政事業(yè)收費(fèi)企業(yè)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理配套設(shè)施產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)主要有差異化、低成本競(jìng)爭(zhēng)兩種形式。商品房要做出大差異化很難，房地產(chǎn)最容易克隆，無(wú)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，所以還是要降低成本，在不降低品質(zhì)的前提下，成本越低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，利潤(rùn)越高。地價(jià)可通過(guò)容積率折算成樓面地價(jià)(即每建筑平方米里的土地成本)。簡(jiǎn)單的公式是——1、土地成本舉例：地價(jià)100萬(wàn)/畝，容積率3.0，樓面地價(jià)為500元/㎡；地價(jià)60萬(wàn)/畝，容積率3.0，樓面地價(jià)300元/㎡。樓面地價(jià)=地價(jià)（單位：萬(wàn)元/畝）÷666.67÷容積率容積率經(jīng)驗(yàn)系數(shù)多層容積率約1.5左右（最大不能超過(guò)2，超過(guò)2的也有，但品質(zhì)相對(duì)差）高層容積率約2.5以上容積率與土地的形狀和大小有較密切的關(guān)系，如，數(shù)碼大廈和金源國(guó)際的容積率就在8以上。同樣的建筑形態(tài)，地塊越大，容積率反而會(huì)越小，因?yàn)闋可娴綐情g距等規(guī)劃限制。而地塊形狀與容積率的關(guān)系個(gè)人總結(jié)如下——曾經(jīng)算過(guò)一塊地（建設(shè)路與天津路交匯處）多層容積率在2.2左右，而且樓間距絕對(duì)夠。同樣大小的地塊南北越長(zhǎng)、東西越短,則容積率越小；而東西越長(zhǎng)，南北越短，則容積率越大。按配套較全（含煤、暖、熱水）檔次中高的住宅來(lái)說(shuō)——磚混多層：700元/㎡小高層（10-17層）：950元/㎡(不含電梯)，一部電梯16萬(wàn)為基數(shù)，每層加5000元。攤到建筑面積里一部電梯約增加建筑成本45元/㎡左右，18層以上（含18層）須配兩部電梯，成本約增加60元/㎡?？刂频煤?，小高層含電梯的建安成本在1000～1050元/㎡左右。鋼筋含量是高層建安造價(jià)的重要指標(biāo)。國(guó)標(biāo)為68㎏/㎡，目前洛陽(yáng)的項(xiàng)目多在45-50㎏/㎡，不過(guò)有的最高的達(dá)80㎏/㎡。1㎏/㎡的成本約5元（含人工費(fèi)）暖氣成本約合30元/㎡，高檔房、低檔房在成本上差不多，也就是40～50元/㎡。2、建安造價(jià)包括煤、暖、電、供排水、道路、景觀等，成本約120-150元/㎡。創(chuàng)展的景觀設(shè)計(jì)費(fèi)在18萬(wàn)元左右，單位成本僅合4元/㎡（建筑面積）。合計(jì)一般不超過(guò)20元/㎡3、配套設(shè)施4、勘查、設(shè)計(jì)（施工圖）監(jiān)理等5、營(yíng)銷費(fèi)用營(yíng)銷代理費(fèi)主要有營(yíng)銷代理和廣告兩項(xiàng)費(fèi)用，約3%左右。6、財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用一般約為180元/㎡。經(jīng)驗(yàn)公式：財(cái)務(wù)費(fèi)用=總成本×50%×年貸款利率×27、企業(yè)管理費(fèi)用根據(jù)公司和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不同，差別較大，一般為15-20元/㎡8、行政事業(yè)收費(fèi)公關(guān)后行情在160元/㎡左右。舉例說(shuō)明：人防工程收費(fèi)：如自建人防工程，則成本為：多層1200元/㎡，高層1800元/㎡（按人防面積攤）。如無(wú)自建，則須交納人防異地建設(shè)費(fèi)，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：高層：5B級(jí)人防，單位成本=2000元/層數(shù)多層：6級(jí)人防，單位成本=1500元/層數(shù)但實(shí)際現(xiàn)狀高層為20-30元/㎡9、營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅+大修基金+所得稅…=11.7%。成本約為150～250元/㎡。第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制▲售價(jià)一定的情況下，開(kāi)發(fā)成本控制能力決定企業(yè)的贏利水平；▲在一定意義上講，成本控制能力其實(shí)是企業(yè)綜合實(shí)力的體現(xiàn)；▲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的成本控制是土地成本和建造成本的控制。概論：開(kāi)發(fā)成本控制的重要性1、土地成本控制什么樣的地可買？宗地的形狀及其周邊環(huán)境決定容積率，容積率直接影響樓面地價(jià)。舉例：美侖鳳凰城占地30畝，建筑面積為6萬(wàn)㎡中泰新城占地30畝，建筑面積為10萬(wàn)㎡因此在買地時(shí)應(yīng)該綜合考慮能建多少房子，而且也要求將來(lái)小區(qū)的環(huán)境也不錯(cuò)。目前一般洛陽(yáng)中檔住宅的樓面地價(jià)為＜600元/㎡，低檔住宅的樓面地價(jià)為＜400元㎡2、建安成本控制個(gè)人認(rèn)為，建安成本的控制要“過(guò)五關(guān)”——第五關(guān)現(xiàn)場(chǎng)管理第一關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)第四關(guān)材料設(shè)備采購(gòu)第三關(guān)工程招標(biāo)第二關(guān)工程造價(jià)與決算要通過(guò)前期策劃做發(fā)產(chǎn)品定位，確定房子的檔次及規(guī)模。以前是說(shuō)結(jié)構(gòu)決定造價(jià)，現(xiàn)在我們認(rèn)為，方案決定造價(jià)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)影響造價(jià)。在實(shí)際施工過(guò)程中可以適當(dāng)修改，但不能修改得太多，否則在驗(yàn)收時(shí)設(shè)計(jì)院不蓋章。我們認(rèn)為，平面形狀簡(jiǎn)單、結(jié)構(gòu)方正、對(duì)稱規(guī)則可以降低成本，一些裝飾性的東西能免就免。［建議大家上網(wǎng)上查一下“極簡(jiǎn)主義”、“少就是多”“l(fā)essismore”］第一關(guān)：規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理層高也不是越高越好，要注意“高粗比”?？拐鹨髩?yīng)該全部是通的，不超過(guò)50CM的視為通墻。磚混結(jié)構(gòu)的外墻開(kāi)洞率不能超過(guò)40%。從剛性的角度考慮，高層建筑一般是三角形、圓形、正方形的，承重墻不能“里出外進(jìn)”。墻如果不是通的，就得增加鋼筋含量。磚混結(jié)構(gòu)的錯(cuò)層不能超過(guò)50㎝。方正的設(shè)計(jì)也許會(huì)被說(shuō)成呆板，設(shè)計(jì)和營(yíng)銷是有矛盾的，根據(jù)規(guī)定，構(gòu)造柱見(jiàn)墻角就要有。立面豐富是好看，但是值不值？加些線條是不是就好得不得了？是不是有必要為此增加成本？規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理這一點(diǎn)在實(shí)際操作過(guò)程中有很多經(jīng)驗(yàn)，有的決算能被審掉一半。規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理第二關(guān)：工程造價(jià)與決算根據(jù)有關(guān)規(guī)定，七層以上按1類取費(fèi)37%，七層以下按4類取費(fèi)21.6%。建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，在實(shí)際操作過(guò)程中，有的開(kāi)發(fā)公司對(duì)七層以上的建筑工程招標(biāo)是按4類下浮5%。規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理第三關(guān)：工程招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理這方面三很難把三握，可三以規(guī)定三“貨比三三家”三，但就三是這樣三也很難三控制。三在招標(biāo)三過(guò)程中三可以找三三家以三上，然三后選兩三家報(bào)價(jià)三低的再三往下砍三價(jià)。第四關(guān)三：材料三設(shè)備采三購(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招標(biāo)工程造價(jià)與決算材料設(shè)備采購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)管理現(xiàn)場(chǎng)管三理更難三，比如三一些圖三紙上沒(méi)三有的東三西要進(jìn)三行“簽三單”，三這個(gè)過(guò)三程也很三難直接三控制。第五關(guān)三：現(xiàn)場(chǎng)三管理第三部三分建三筑設(shè)計(jì)三常識(shí)與三訣竅建筑設(shè)三計(jì)幾個(gè)三檻：▲6層及三以下，三不裝電三梯；▲6層以三上，必三須裝電三梯；▲11層三及以下三，可只三裝一部三電梯，三并且樓三梯間與三電梯間三可以連三通▲12層三開(kāi)始，三必須裝三兩部電三梯，其三中一部三作為消三防電梯▲19層三及以上三必須設(shè)三兩條步三梯或者三剪刀樓三梯電梯的三成本：以18三層為例三，電梯三成本約三25萬(wàn)三，每增三加一層三電梯成三本約提三高50三00元2.8三米層高三的來(lái)歷三：房間的三層高應(yīng)三小于等三于面寬三。圈梁三+樓板三=40三㎝，窗三高1.三5米，三窗臺(tái)高三0.9三米，合三起來(lái)就三是2.三8米。外墻面三積測(cè)算：外墻面三積一般約三為建筑三面積的三1/3三（可作三為外墻三貼磚面三積估算三的依據(jù)三）。玻璃幕三墻的成三本約3三00元三以上，三而普通三鋁合金三窗成本三約18三0元/三㎡建筑之三間東西三間距：多層不三小于8三米，而三小高層三和高層三不小于三13米三。節(jié)能住三宅與普三通住宅三的差別三：▲外墻做三保溫處三理（節(jié)三能比普三通高8三0元/三㎡，墻三面面積三）▲北向不三宜開(kāi)飄三窗▲窗戶盡三量采用三塑鋼雙三層中空三玻璃。▲節(jié)能住三宅的成三本比第四部三分前三期談判三實(shí)戰(zhàn)經(jīng)三驗(yàn)談商務(wù)談三判是所有工作中三的重要三一環(huán)，三成功的三談判是三做成業(yè)三務(wù)的前三提。如三果談判三者能靈三活掌握三并動(dòng)用三一些談三判原則三和實(shí)用三技巧，三就可能三在談判三桌上取三得主動(dòng)三，起到三“兵不三血刃”三、“不三戰(zhàn)而屈三人之兵三”的作三用，為三最終取三得所期三望之結(jié)三果奠定三基礎(chǔ)。概論：商務(wù)談三判有技三巧1、談判三前準(zhǔn)備初次見(jiàn)三開(kāi)發(fā)商三需配“三把刀”——第一刀：入地第二刀：削魂第三刀：還魂實(shí)地查三看地塊三及周邊三特征，三目的是三確定樓三盤區(qū)位三特征、三檔次熟悉一三切項(xiàng)目三相關(guān)資三料，以最快的三速度形三成項(xiàng)目三整體輪三廓，勾三勒項(xiàng)目三的靈魂調(diào)研當(dāng)三地主要三樓盤，三找一個(gè)三市場(chǎng)特三質(zhì)與本三項(xiàng)目類三似的樓三盤作為三參照，三以初步三確定項(xiàng)三目的規(guī)三劃?rùn)n次三、銷售三價(jià)格2、談判原則與三技巧個(gè)人體三會(huì)總結(jié)三，前期三談判有三這么實(shí)三用“八三招”——第一招將心比三心第二招突出優(yōu)三勢(shì)第三招模擬演三習(xí)第四招底線界三清第五招了解對(duì)三手第六招要有耐三心第七招隨機(jī)應(yīng)三變第八招埋下契三機(jī)第一招三將心三比心談判最三忌以己三方觀點(diǎn)三，需索三無(wú)度，三應(yīng)從對(duì)三方的角三度出發(fā)三，將心三比心，三合作的三最后達(dá)三成一定三是兼顧三雙方利三益的，三比如開(kāi)三封錦繡三皇城項(xiàng)三目合作三洽淡。第二招三突出三優(yōu)勢(shì)對(duì)于對(duì)三方立場(chǎng)三、觀點(diǎn)三都有初三步的認(rèn)三知后，三再將自三己在此三次談判三事項(xiàng)中三所占有三的優(yōu)、三劣勢(shì)及三對(duì)方的三優(yōu)、劣三勢(shì)，進(jìn)三行嚴(yán)密三周詳?shù)娜信e，三尤其要三將己方三優(yōu)勢(shì)，三不管大三小新舊三，應(yīng)全三盤列出三，以作三為談判三籌碼。三而己方三劣勢(shì)，三當(dāng)然也三要注意三，以免三倉(cāng)促迎三敵，被三對(duì)方攻三得體無(wú)三完膚，三比如駐三馬店項(xiàng)三目洽談三。第三招三模擬三演習(xí)就是將三各種可三能發(fā)生三的狀況三，預(yù)先三模擬，三以免實(shí)三際遭遇三時(shí)人慌三馬亂，三難以主三控戰(zhàn)局三。在了三解優(yōu)、三劣后，三就要假三想各種三可能發(fā)三生的狀三況，預(yù)三作策劃三行動(dòng)方三案。小三至談判三座位的三擺放都三要詳加三模擬，三如彭總?cè)龓ьI(lǐng)洽三談中泰三二期項(xiàng)三目，各三有分工三。第四招三底線三界清通常，三談判時(shí)三，雙方三都帶攻三擊性，三磨刀霍三霍，躍三躍欲試三。雙方三只想到三可以“三獲得多三少”，三卻常常三忽略要三“付出三多少”三，忽略三了談判三過(guò)程中三己方要三讓步多三少，方三可皆大三歡喜。三所以，三在談判三前，務(wù)三必要把三己方的三底線界三清：可三讓什么三?要讓三多少?三如何讓三?何時(shí)三讓?為三何要讓三?先行三理清，三心中有三效。否三則，若三對(duì)方咄三咄逼人三，己方三束手無(wú)三策任由三對(duì)方宰三割，那三就失去三了談判三的本意三。比如三正常的三合同要三點(diǎn)拉鋸三砍價(jià)第五招三了解三對(duì)手孫子兵三法的“三知己知三彼，百三戰(zhàn)不殆三”眾所三皆知。三談判前三，了解三對(duì)方談三判負(fù)責(zé)三人的喜三好，投三其所好三能盡快三獲得對(duì)三方的好三感。有三助談判三達(dá)成。三比如楊三總帶領(lǐng)三洽談的三汝州項(xiàng)三目，對(duì)三方有留三學(xué)經(jīng)歷三；彭總?cè)龓ьI(lǐng)洽三談的東三方今典三項(xiàng)目等三等，每三一次都三應(yīng)盡可三能的多三了解對(duì)三手資料三。第六招三要有三耐心古語(yǔ)有三云：“三病急亂三投醫(yī)”三。故在三談判中三要時(shí)刻三暗誦默三念“戒三急戒躁三”，尤三其在劍三拔弩張三、激烈三火爆之三際，更三要遵行三。因?yàn)槿?，談判?/p>