房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅寧波中瑞稅務(wù)師事務(wù)所李忠爾地址：寧波中山西路11號四樓內(nèi)容1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述2.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅主要政策規(guī)定3.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅主要變動4.執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策的若干建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述一.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策演變（一）內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅（94.1.1；按一般企業(yè)征稅）→國稅發(fā)[2003]83號（2003年7.1；預(yù)售收入按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，完工后將差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額）→國稅發(fā)[2006]31號（將預(yù)計營業(yè)利潤額改為預(yù)計毛利額，方法類似）→國稅函[2008]299號（2008.1.1；※又將預(yù)計毛利額改回預(yù)計利潤額，沒區(qū)分內(nèi)外資，事實上失效）→國稅發(fā)[2009]31號（2008.1.1；統(tǒng)一了內(nèi)外資企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的政策和征收方法，并更加規(guī)范和具操作性本資料來源房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述（二）外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外資企業(yè)所得稅法（91.7.1；按一般外資企業(yè)征稅）→國稅發(fā)[1995]153號（明確房地產(chǎn)企業(yè)不屬生產(chǎn)性企業(yè)；預(yù)售房地產(chǎn)收入可預(yù)計應(yīng)納稅所得額預(yù)征所得稅，銷售收入實現(xiàn)后，計算應(yīng)退補稅額；寧波規(guī)定預(yù)計利潤為10%，實際執(zhí)行為7%）→國稅發(fā)［1999］第242號（2001.1.1；向境外代銷、包銷企業(yè)支付傭金等，按要求并不得超過房地產(chǎn)銷售收入的１０％）→國稅發(fā)[2001]142號（文到之日，發(fā)文2001.12.20；強調(diào)并進一步規(guī)范國稅發(fā)[1995]153號；寧波05年起規(guī)定預(yù)計利潤調(diào)整為10%）→國稅發(fā)[2009]31號（2008.1.1；統(tǒng)一了內(nèi)外資企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的政策和征收方法，并更加規(guī)范和具操作性）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述二.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅是企業(yè)所得稅法特殊適用（一）政策規(guī)定、計稅原理和征收方法適用基本的稅法規(guī)定1.征收方法：查賬征收和核定征收2.計稅原理（查賬征收企業(yè)）（1）按年征收、分期預(yù)繳、匯算清繳、多退（或抵）少補（2）年應(yīng)稅額=年應(yīng)納稅所得額×適用稅率—減免稅額—抵免稅額（3）應(yīng)納稅所得額=應(yīng)稅收入（總收入—不征稅收入—免稅收入）—扣除項目金額（包括應(yīng)稅收入相關(guān)的成本、費用、稅金和損失，也包括虧損彌補和加計扣除）=利潤總額+納稅調(diào)整增加額—納稅調(diào)整減少額房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述3.政策規(guī)定基本的政策規(guī)定與稅法規(guī)定一致收入分為應(yīng)稅收入、不征稅收入、免稅收入扣除項目的相關(guān)、真實、合理、權(quán)責(zé)發(fā)生制和劃分收益性支出和資本性支出等原則具體的扣除項目，凡沒有行業(yè)特點的（也即國稅發(fā)[2009]31號未提及或雖規(guī)定不沖突）按稅法規(guī)定：如不允許扣除項目；捐贈、招待費、廣告和宣傳費、利息支出、工資附加費、資產(chǎn)稅務(wù)處理等稅收優(yōu)惠按稅法規(guī)定（包括免稅、加計扣除）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述（二）根據(jù)行業(yè)特點制訂特殊政策和征收方法1.征收方法（1）查賬征收是基本的征收方法（2）核定征收方法企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形（因賬務(wù)設(shè)置或核算無法確定收入、成本或費用），稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述2.行業(yè)特殊的政策（1）未完工預(yù)售收入預(yù)計預(yù)計毛利額并計納稅；完工后及時結(jié)算實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，差額并計納稅（注：通過納稅調(diào)整方法解決，也即差額為正時補繳或彌補虧損；差額為負(fù)時，只能抵繳其他所得或加大虧損額，不因預(yù)計毛利額而退稅）（2）對共用部位和設(shè)施設(shè)備的維修；配套設(shè)施的處理；郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等相關(guān)設(shè)施處理作出規(guī)定（3）境外傭金作出限制規(guī)定（4）合作和合資作了明確（5）明確了預(yù)提費用的范圍及限度（6）按行業(yè)特點對收入和成本的稅務(wù)處理作出具體規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅概述預(yù)售調(diào)增調(diào)減主要政策規(guī)定一.區(qū)分完工和未完工開發(fā)產(chǎn)品分別征稅就企業(yè)而言分為完工和未完工二部分計算所得納稅；就開發(fā)產(chǎn)品而言分為未完工和完工后二個階段納稅（一）完工開發(fā)產(chǎn)品按一般制造業(yè)產(chǎn)品規(guī)定，分別確定計算收入、扣除項目，計算應(yīng)納稅所得額完工的標(biāo)志（除土地開發(fā)之外）為下列條件之一：1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案2.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用3.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明主要政策規(guī)定（二）未完工開發(fā)產(chǎn)品（包括辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前）

1.用于銷售（1）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額（2）開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額（3）在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料主要政策規(guī)定計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：1.開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％2.開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%3.開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％4.屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%主要政策規(guī)定2.用于出租與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)（屬于其他業(yè)務(wù)收入，計算稅費、結(jié)轉(zhuǎn)成本費用，計算應(yīng)納稅所得額）主要變動內(nèi)容項目新政策原內(nèi)資原外資征稅方法預(yù)售并計，完工調(diào)整預(yù)售并計，完工調(diào)整預(yù)售預(yù)售，完工結(jié)算完工條件竣工報備、投入使用或初始產(chǎn)權(quán)證明之一竣工備案、投入使用或初始產(chǎn)權(quán)證明之一合格證明、首筆使用權(quán)交付之日、首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)較早者預(yù)計毛利（利潤）率（省級定）所處位置不同規(guī)定不低于5%-20%三種房不低于3%所處位置不同規(guī)定不低于5%-15%經(jīng)濟適用房不低于3%預(yù)計利潤率

出租限未完工限未完工不限未完工（折舊）主要政策規(guī)定二.完工開發(fā)產(chǎn)品收入（一）收入的范圍1.銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益2.代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理注:與營業(yè)稅和土地增值稅規(guī)定不一致代收盡可能避免、算清負(fù)擔(dān)、物業(yè)公司收取等買一贈一（國稅函【2008】875號）主要政策規(guī)定（二）收入的實現(xiàn)

通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)

1.直接銷售收款方式實現(xiàn)時間一次性全額收款實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日分期收款按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日；付款方提前付款的，在實際付款日銀行按揭

按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額。首付款于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)（假按揭的收入和利息）主要政策規(guī)定2.委托銷售方式代銷方式收入額實現(xiàn)時間支付手續(xù)費方式

合同或協(xié)議中約定的價款收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日視同買斷方式

企業(yè)與購買方或企業(yè)、受托方、購買方三方簽訂銷售合同或協(xié)議

高于買斷價格按銷售合同或協(xié)議中約定的價格收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日低于買斷價格按買斷價格收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議按買斷價格收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日主要政策規(guī)定2.委托銷售方式代銷方式收入額實現(xiàn)時間基價并超基價分成企業(yè)與購買方或企業(yè)、受托方、購買方三方簽訂銷售合同或協(xié)議

高于基價

按銷售合同或協(xié)議中約定的價格（不減分成額）收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日低于基價按基價計算的價款收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日受托方與購買方直接簽訂銷售合同的基價加上取得的分成額收到已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日包銷包銷期內(nèi)

按相關(guān)的約定參照前述包銷期滿后

包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)主要政策規(guī)定3.視同銷售（1）視同銷售情形將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為（2）實現(xiàn)時間于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)（3）收入額確認(rèn)的方法和順序A.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；B.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定C.按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定主要變?nèi)齽觾?nèi)容一.與三原內(nèi)資三比較基本內(nèi)三容相同三，主要三變化有三：1.視三同銷售三中，不三再包括開發(fā)產(chǎn)三品轉(zhuǎn)作三固定資三產(chǎn)2.刪三除了開三發(fā)產(chǎn)品三先出租三后銷售三的規(guī)定三，是否三按轉(zhuǎn)作三固定資三產(chǎn)及銷三售固定三資產(chǎn)處三理，改三為視實三際使用三時間累三計是否超三過12三個月3.刪三除以月三或季為三結(jié)算期三，定期三進行結(jié)三算，按三規(guī)定期三限申報三繳納稅三款的規(guī)三定二.與三原外資三比較增加了三大量原三外資沒三有規(guī)定三的銷售三方式、三收入實三現(xiàn)時間三及收入三額的確三定內(nèi)容主要政三策規(guī)定三.扣三除原理（一）三應(yīng)解決三二層次三六種扣三除問題能否扣除項目不能扣除與扣除原則相悖、與政策規(guī)定不符、違法支出無沒有合法有效憑據(jù)（稅法列舉不全）如何扣除按實扣除除不能扣除和其他扣除外限額扣除工資附加費、非金融借款利息、業(yè)務(wù)招待費、廣告和宣傳費、公益性捐贈、補充保險、保障基金、傭金等結(jié)轉(zhuǎn)扣除職工教育費、廣告和宣傳費、投資損失和虧損彌補附加扣除研究開發(fā)費、安置殘疾人員工資和其他分期扣除固定（生物）資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用主要政三策規(guī)定（二）三稅前扣三除原則1.真三實性原三則2.相三關(guān)性原三則3.合三理性原三則4.權(quán)三責(zé)發(fā)生三制原則5.區(qū)三分權(quán)益三性支出三和資本三性支出三原則其中，三費用主三要判斷三能否扣三除及扣三除標(biāo)準(zhǔn)固定（三生物）三資產(chǎn)、三無形資三產(chǎn)和長三期待攤?cè)M用主三要解決三攤銷（三可折舊三）額在三稅前扣三除成本主三要解決三已銷產(chǎn)三品（已三發(fā)生勞三務(wù)）成三本結(jié)轉(zhuǎn)制造業(yè)三成本：三支出→三在產(chǎn)品三成本→三完工產(chǎn)三品成本三→銷售三產(chǎn)品成三本（解三決支出三或成本三的歸集三和分配三）主要政三策規(guī)定（三）三房地產(chǎn)三企業(yè)的三稅前扣三除基本三原則1.企三業(yè)所得三稅法公共性的規(guī)定三按稅法三規(guī)定（三即沒有三提及并三不相抵三觸的規(guī)三定）2.行三業(yè)特有規(guī)三定，按本三政策規(guī)三定（即三與稅法三相抵觸三的；稅三法中沒三有規(guī)定三）在進行三成本、三費用的三核算與三扣除時三，區(qū)分三期間費三用和開三發(fā)產(chǎn)品三計稅成三本、已三銷開發(fā)三產(chǎn)品計三稅成本三與未銷三開發(fā)產(chǎn)三品計稅三成本企業(yè)發(fā)三生的期三間費用三、已銷三開發(fā)產(chǎn)三品計稅三成本、三營業(yè)稅三金及附三加、土三地增值三稅準(zhǔn)予三當(dāng)期按三規(guī)定扣三除主要政三策規(guī)定四.費三用、稅三金和損三失（一）三期間費三用1.維三修費用三或基金（1）三維修費三用：對三尚未出三售的已三完工開三發(fā)產(chǎn)品三和按照三有關(guān)法三律、法三規(guī)或合三同規(guī)定三對已售三開發(fā)產(chǎn)三品（包三括共用三部位、三共用設(shè)三施設(shè)備三）進行三日常維三護、保三養(yǎng)、修三理等實三際發(fā)生三的維修三費用，三準(zhǔn)予在三當(dāng)期據(jù)三實扣除（2）三維修基三金：將三已計入三銷售收三入的共三用部位三、共用三設(shè)施設(shè)三備維修三基金按三規(guī)定移三交給有三關(guān)部門三、單位三的，應(yīng)三于移交三時扣除主要政三策規(guī)定2.境三外機構(gòu)三傭金委托境外機三構(gòu)銷售開三發(fā)產(chǎn)品三的，其三支付境三外機構(gòu)三的銷售三費用（三含傭金三或手續(xù)三費）不三超過委三托銷售三收入10%的部分三，準(zhǔn)予三據(jù)實扣三除注：境三內(nèi)傭金三按財稅三[20三09]三29號三執(zhí)行3.轉(zhuǎn)三作自用三計提折三舊開發(fā)產(chǎn)三品轉(zhuǎn)為三自用的三，其實三際使用三時間累三計未超過1三2個月三又銷售三的，不得三在稅前三扣除折三舊費用主要政三策規(guī)定4.利三息支出（1）三企業(yè)為三建造開三發(fā)產(chǎn)品三借入資三金而發(fā)三生的符三合稅收三規(guī)定的三借款費三用，可三按企業(yè)三會計準(zhǔn)三則的規(guī)三定進行三歸集和三分配，三其中屬三于財務(wù)三費用性三質(zhì)的借三款費用三，可直三接在稅三前扣除按借款三用途決三定是否三資本化企業(yè)在三生產(chǎn)經(jīng)三營活動三中發(fā)生三的合理的三不需要三資本化的借款三費用（三即開發(fā)三完工后三），準(zhǔn)三予扣除企業(yè)為三購置、三建造固三定資產(chǎn)三、無形三資產(chǎn)和三經(jīng)過1三2個月三以上的三建造才三能達到三預(yù)定可三銷售狀三態(tài)的存三貨發(fā)生三借款的三，在有三關(guān)資產(chǎn)購置、三建造期三間（即開發(fā)三期間）三發(fā)生的三合理的三借款費三用，應(yīng)三當(dāng)作為資本性三支出計入有三關(guān)資產(chǎn)三的成本三，并依三照規(guī)定三扣除主要政三策規(guī)定按借款三渠道確三定扣除三標(biāo)準(zhǔn)向金融企三業(yè)借款利三息,準(zhǔn)三予扣除向非金融三企業(yè)借款利三息,不三高于同三期貸款三利率部三分,準(zhǔn)三予扣除經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)三行的債券三利息,三準(zhǔn)予扣三除（2）三關(guān)聯(lián)方三的借款三利息支三出實際支三付給關(guān)三聯(lián)方的三利息支三出，接三受關(guān)聯(lián)三方債權(quán)三性投資三與其權(quán)三益性投三資比例不超過規(guī)定比三例和有三關(guān)規(guī)定三計算的三部分，三準(zhǔn)予扣三除，超過的三部分不得在三發(fā)生當(dāng)三期和以三后年度三扣除，三其他企三業(yè)（包三括房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)）三：2：1主要政三策規(guī)定企業(yè)集三團或其三成員企三業(yè)統(tǒng)一三向金融三機構(gòu)借三款分?jǐn)側(cè)瘓F內(nèi)三部其他三成員企三業(yè)使用三的，借三入方凡三能出具三從金融三機構(gòu)取三得借款三的證明三文件，三可以在三使用借三款的企三業(yè)間合三理的分三攤利息三費用，三使用借三款的企三業(yè)分?jǐn)側(cè)暮侠砣?zhǔn)三予在稅三前扣除主要政三策規(guī)定（二）三稅金（已銷三開發(fā)產(chǎn)三品）營三業(yè)稅金三及附加三、土地三增值稅三準(zhǔn)予當(dāng)三期按規(guī)三定扣除（三）三損失1.擔(dān)三保損失企業(yè)采三取銀行三按揭方三式銷售三開發(fā)產(chǎn)三品的，三凡約定三企業(yè)為三購買方三的按揭三貸款提三供擔(dān)保三的，其三銷售開三發(fā)產(chǎn)品三時向銀三行提供三的保證金三（擔(dān)保三金）不得從三銷售收三入中減三除，也三不得作三為費用三在當(dāng)期三稅前扣三除，但實際發(fā)三生損失時可據(jù)三實扣除主要政三策規(guī)定2.財三產(chǎn)損失（1）三企業(yè)因三國家無償收回土三地使用三權(quán)而形三成的損三失，可三作為財三產(chǎn)損失三按有關(guān)三規(guī)定在三稅前扣三除（2）三企業(yè)開三發(fā)產(chǎn)品三（以成三本對象三為計量三單位）整體報廢或三毀損，三其凈損三失按有三關(guān)規(guī)定三審核確三認(rèn)后準(zhǔn)三予在稅三前扣除注：非整體三損失系增大三開發(fā)產(chǎn)三品成本主要變?nèi)齽觾?nèi)容項目新政策原內(nèi)資原外資維修費用當(dāng)期據(jù)實扣除當(dāng)期扣除未提及設(shè)備維修基金移交時扣除移交時扣除，強調(diào)代收代繳和預(yù)提不得扣除未提及傭金區(qū)分境內(nèi)外僅對境內(nèi)，個人有限額僅境外轉(zhuǎn)自用折舊累計12月為限轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)與否計折舊未提及利息支出1.按準(zhǔn)則歸集分配；2.集團內(nèi)證明并合理分?jǐn)偅?.關(guān)聯(lián)借款按稅法1.完工前或前工后計成本或扣除；2.集團內(nèi)證明可扣除3.關(guān)聯(lián)借款不超注冊資金50%未提及主要變?nèi)齽觾?nèi)容項目新政策原內(nèi)資原外資稅金已銷售營業(yè)稅及附加、土地增值稅未單獨提及未提及擔(dān)保損失可以扣除可以扣除未提及土地閑置費未提及，收回作損失閑置費計成本，收回作損失未提及開發(fā)產(chǎn)品損失整體損失審核后準(zhǔn)予扣除單項凈損失計入工程成本；整體凈損失按規(guī)定扣除未提及廣告、宣傳招待費未提及、按稅法強調(diào)預(yù)收不作基數(shù)；新辦三年結(jié)轉(zhuǎn)未提及成本費三用歸集三和分配計入成本對象發(fā)生支出包括實三際發(fā)生三、預(yù)提三和待攤?cè)M用期間費用直接成本間接成本共同成本能分清不能分清各成本計算對象已完工未完工未建造已銷固定資產(chǎn)未銷六原則三確定四種方三法六項內(nèi)三容按可售三面積主要政三策規(guī)定五.計三稅成本（一）三計稅成三本對象1.概三念和范三圍成本對三象是指三為歸集三和分配三開發(fā)產(chǎn)三品開發(fā)三、建造三過程中三的各項三耗費而三確定的三費用承三擔(dān)項目包括主三要開發(fā)三產(chǎn)品、三停車場三所、三公共配三套設(shè)施三和相關(guān)三設(shè)施等2.計三稅成本三對象的三確定原三則（1）三可否銷三售原則開發(fā)產(chǎn)三品能夠三對外經(jīng)三營銷售三的，應(yīng)三作為獨三立的計三稅成本三對象進三行成本三核算不能對三外經(jīng)營三銷售的三，可先三作為過三渡性成三本對象三進行歸三集，然三后再將三其相關(guān)三成本攤?cè)肽軌蛉龑ν饨?jīng)三營銷售三的成本三對象主要政三策規(guī)定（2）三分類歸三集原則對同一三開發(fā)地三點、竣三工時間三相近、三產(chǎn)品結(jié)三構(gòu)類型三沒有明三顯差異三的群體三開發(fā)的三項目，三可作為三一個成三本對象三進行核三算（3）三功能區(qū)三分原則開發(fā)項三目某組三成部分三相對獨三立，且三具有不三同使用三功能時三，可以三作為獨三立的成三本對象三進行核三算（4）三定價差三異原則開發(fā)產(chǎn)三品因其三產(chǎn)品類三型或功三能不同三等而導(dǎo)三致其預(yù)三期售價三存在較三大差異三的，應(yīng)三分別作三為成本三對象進三行核算主要政三策規(guī)定（5）三成本差三異原則開發(fā)產(chǎn)三品因建三筑上存三在明顯三差異可三能導(dǎo)致三其建造三成本出三現(xiàn)較大三差異的三，要分三別作為三成本對三象進行三核算（6）三權(quán)益區(qū)三分原則開發(fā)項三目屬于三受托代三建的或三多方合三作開發(fā)三的，應(yīng)三結(jié)合上三述原則三分別劃三分成本三對象進三行核算3.成三本對象三確定和三調(diào)整成本對三象由企三業(yè)在開工之三前合理確三定，并三報主管三稅務(wù)機三關(guān)備案成本對三象一經(jīng)三確定，三不能隨三意更改三或相互三混淆，三如確需改變成三本對象的，應(yīng)征得三主管稅三務(wù)機關(guān)三同意主要政三策規(guī)定4.特三殊項目三的成本三對象確三定（1）三配套設(shè)三施包括在三開發(fā)區(qū)三內(nèi)建造三的會所三、物業(yè)三管理場三所、電三站、熱三力站、三水廠、三文體場三館、幼三兒園等A.屬三于非營三利性且三產(chǎn)權(quán)屬三于全體三業(yè)主的三，或無三償贈與三地方政三府、公三用事業(yè)三單位的三，可將三其視為公三共配套三設(shè)施，其建三造費用三按公共三配套設(shè)三施費的三有關(guān)規(guī)三定進行三處理B.屬三于營利三性的，三或產(chǎn)權(quán)三歸企業(yè)三所有的三，或未三明確產(chǎn)三權(quán)歸屬三的，或三無償贈三與地方三政府、三公用事三業(yè)單位三以外其三他單位三的，應(yīng)三當(dāng)單獨核三算其成三本。除企三業(yè)自用三應(yīng)按建三造固定三資產(chǎn)進三行處理三外，其三他一律三按建造三開發(fā)產(chǎn)三品進行三處理主要政三策規(guī)定（2）三相關(guān)設(shè)三施包括企三業(yè)在開三發(fā)區(qū)內(nèi)三建造的三郵電通三訊、學(xué)三校、醫(yī)三療設(shè)施應(yīng)單獨核三算成本，其中三，由企三業(yè)與國三家有關(guān)三業(yè)務(wù)管三理部門三、單位三合資建三設(shè)，完三工后有三償移交三的，國三家有關(guān)三業(yè)務(wù)管三理部門三、單位三給予的經(jīng)濟補三償可直接三抵扣該三項目的三建造成三本，抵三扣后的三差額應(yīng)三調(diào)整當(dāng)三期應(yīng)納三稅所得三額（3）三停車場三所企業(yè)單獨建三造的停車三場所，三應(yīng)作為三成本對三象單獨三核算利用地下基三礎(chǔ)設(shè)施形三成的停三車場所三，作為三公共配三套設(shè)施三進行處三理主要政三策規(guī)定（二）三計稅成三本支出三的內(nèi)容1.土三地征用三費及拆三遷補償三費指為取三得土地三開發(fā)使三用權(quán)（三或開發(fā)三權(quán)）而三發(fā)生的三各項費三用，主三要包括三土地買三價或出三讓金、三大市政三配套費三、契稅三、耕地三占用稅三、土地三使用費三、土地三閑置費三、土地三變更用三途和超三面積補三交的地三價及相三關(guān)稅費三、拆遷三補償支三出、安三置及動三遷支出三、回遷三房建造三支出、三農(nóng)作物三補償費三、危房三補償費三等2.前三期工程三費指項目三開發(fā)前三期發(fā)生三的水文三地質(zhì)勘三察、測三繪、規(guī)三劃、設(shè)三計、可三行性研三究、籌三建、場三地通平三等前期三費用主要政三策規(guī)定3.建三筑安裝三工程費指開發(fā)三項目開三發(fā)過程三中發(fā)生三的各項三建筑安三裝費用三。主要三包括開三發(fā)項目三建筑工三程費和三開發(fā)項三目安裝三工程費三等4.基三礎(chǔ)設(shè)施三建設(shè)費指開發(fā)三項目在三開發(fā)過三程中所三發(fā)生的三各項基三礎(chǔ)設(shè)施三支出，三主要包三括開發(fā)三項目內(nèi)三道路、三供水、三供電、三供氣、三排污、三排洪、三通訊、三照明等三社區(qū)管三網(wǎng)工程三費和環(huán)三境衛(wèi)生三、園林三綠化等三園林環(huán)三境工程三費主要政三策規(guī)定5.公三共配套三設(shè)施費指開發(fā)三項目內(nèi)三發(fā)生的三、獨立三的、非三營利性三的，且三產(chǎn)權(quán)屬三于全體三業(yè)主的三，或無三償贈與三地方政三府、政三府公用三事業(yè)單三位的公三共配套三設(shè)施支三出6.開三發(fā)間接三費指企業(yè)三為直接三組織和三管理開三發(fā)項目三所發(fā)生三的，且三不能將三其歸屬三于特定三成本對三象的成三本費用三性支出三。主要三包括管三理人員三工資、三職工福三利費、三折舊費三、修理三費、辦三公費、三水電費三、勞動三保護費三、工程三管理費三、周轉(zhuǎn)三房攤銷三以及項三目營銷三設(shè)施建三造費等主要政三策規(guī)定（三）三計稅成三本的要三求1.按三實際發(fā)三生的支三出作為三計稅成三本的基三本構(gòu)成各項支三出都應(yīng)三按實際三發(fā)生額三作為計三稅基礎(chǔ)（1）三非貨幣三交易方三式取得三土地使三用權(quán)A.企三業(yè)、單三位以換取開三發(fā)產(chǎn)品三為目的，土地三使用權(quán)三的投資a.換三取的開三發(fā)產(chǎn)品三如為該項三土地開三發(fā)、建三造的，接三受投資三的企業(yè)三在接受三土地使三用權(quán)時暫不確三認(rèn)其成本三，待首次分三出開發(fā)產(chǎn)三品時，三再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)三品（包三括首次三分出的三和以后三應(yīng)分出三的）的三市場公三允價值三和土地三使用權(quán)三轉(zhuǎn)移過三程中應(yīng)三支付的三相關(guān)稅三費計算三確認(rèn)該三項土地三使用權(quán)三的成本三。如涉及補三價，土地三使用權(quán)三的取得三成本還三應(yīng)加上三應(yīng)支付三的補價三款或減三除應(yīng)收三到的補三價款主要政三策規(guī)定b.換三取的開三發(fā)產(chǎn)品三如為其他土三地開發(fā)三、建造的，接三受投資三的企業(yè)三在投資交易發(fā)三生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)三品市場三公允價三值和土三地使用三權(quán)轉(zhuǎn)移三過程中三應(yīng)支付三的相關(guān)三稅費計三算確認(rèn)三該項土三地使用三權(quán)的成三本。如涉及補三價，土地三使用權(quán)三的取得三成本還三應(yīng)加上三應(yīng)支付三的補價三款或減三除應(yīng)收三到的補三價款B.企三業(yè)、單三位以股權(quán)的三形式，將土三地使用三權(quán)投資三企業(yè)的三，接受三投資的三企業(yè)應(yīng)三在投資交易發(fā)三生時，按該項土三地使用三權(quán)的市場三公允價三值和土三地使用三權(quán)轉(zhuǎn)移三過程中三應(yīng)支付三的相關(guān)三稅費計三算確認(rèn)三該項土三地使用三權(quán)的取三得成本三。如涉及補三價，土地三使用權(quán)三的取得三成本還三應(yīng)加上三應(yīng)支付三的補價三款或減三除應(yīng)收三到的補三價款。主要政三策規(guī)定（2）三預(yù)提（三應(yīng)付）三費用A.出三包工程三未最終三辦理結(jié)三算而未三取得全三額發(fā)票三的，在證明資三料充分的前提三下，其三發(fā)票不三足金額三可以預(yù)三提，但三最高不三得超過三合同總?cè)痤~的10％B.公共配三套設(shè)施尚未建三造或尚三未完工三的，可三按預(yù)算三造價合三理預(yù)提三建造費三用。此三類公共三配套設(shè)三施必須符合已在售三房合同三、協(xié)議三或廣告三、模型三中明確三承諾建三造且不三可撤銷三，或按三照法律三法規(guī)規(guī)三定必須三配套建三造的條件C.應(yīng)向政府三上交但尚未三上交的三報批報三建費用三、物業(yè)三完善費三用可以三按規(guī)定三預(yù)提。三物業(yè)完三善費用三是指按三規(guī)定應(yīng)三由企業(yè)三承擔(dān)的三物業(yè)管三理基金三、公建三維修基三金或其三他專項三基金。主要政三策規(guī)定2.取三得合法三憑據(jù)（注：不三一定是三發(fā)票）企業(yè)在三結(jié)算計三稅成本三時其實三際發(fā)生三的支出三應(yīng)當(dāng)取三得但未取得合法憑三據(jù)的，三不得計三入計稅三成本待實際取得合三法憑據(jù)三時，再三按規(guī)定三計入計三稅成本3.準(zhǔn)三確按成三本計算三對象進三行歸集三和分配（1）三歸集和三分配的三基本規(guī)三則企業(yè)開三發(fā)、建三造的開三發(fā)產(chǎn)品三應(yīng)按制三造成本三法進行三計量與三核算應(yīng)計入三開發(fā)產(chǎn)三品成本三中的費三用屬于三直接成三本和能三夠分清三成本對三象的間三接成本三，直接計入成三本對象共同成三本和不三能分清三負(fù)擔(dān)對三象的間三接成本三，應(yīng)按三受益的三原則和三配比的三原則分配至各成三本對象主要政三策規(guī)定（2）三共同成三本和不三能分清三的間接三成本分三配方法A占地三面積法三。指按三已動工三開發(fā)成三本對象三占地面三積占開三發(fā)用地三總面積三的比例三進行分三配a.一三次性開三發(fā)的，三按某一三成本對三象占地三面積占三全部成三本對象三占地總?cè)娣e的三比例進三行分配b.分三期開發(fā)三的，首三先按本三期全部三成本對三象占地三面積占三開發(fā)用三地總面三積的比三例進行三分配，三然后再三按某一三成本對三象占地三面積占三期內(nèi)全三部成本三對象占三地總面三積的比三例進行三分配期內(nèi)全三部成本三對象應(yīng)三負(fù)擔(dān)的三占地面三積為期三內(nèi)開發(fā)三用地占三地面積三減除應(yīng)三由各期三成本對三象共同三負(fù)擔(dān)的三占地面三積主要政三策規(guī)定B建筑三面積法三。指按三已動工三開發(fā)成三本對象三建筑面三積占開三發(fā)用地三總建筑三面積的三比例進三行分配a.一三次性開三發(fā)的，三按某一三成本對三象建筑三面積占三全部成三本對象三建筑面三積的比三例進行三分配b.分三期開發(fā)三的，首三先按期三內(nèi)成本三對象建三筑面積三占開發(fā)三用地計三劃建筑三面積的三比例進三行分配三，然后三再按某三一成本三對象建三筑面積三占期內(nèi)三成本對三象總建三筑面積三的比例三進行分三配C直接三成本法三。指按三期內(nèi)某三一成本三對象的三直接開三發(fā)成本三占期內(nèi)三全部成三本對象三直接開三發(fā)成本三的比例三進行分三配D預(yù)算三造價法三。指按三期內(nèi)某三一成本三對象預(yù)三算造價三占期內(nèi)三全部成三本對象三預(yù)算造三價的比三例進行三分配主要政三策規(guī)定（3）三明確分三配標(biāo)準(zhǔn)三的成本三項目A.土地成三本，一般三按占地三面積法三進行分三配。如三果確需三結(jié)合其三他方法三進行分三配的，三應(yīng)商稅三務(wù)機關(guān)三同意土地開三發(fā)同時三連結(jié)房三地產(chǎn)開三發(fā)的，三屬于一三次性取三得土地三分期開三發(fā)房地三產(chǎn)的情三況，其三土地開三發(fā)成本三經(jīng)商稅三務(wù)機關(guān)三同意后三可先按三土地整三體預(yù)算三成本進三行分配三，待土三地整體三開發(fā)完三畢再行三調(diào)整B.單三獨作為過渡性三成本對象核三算的公三共配套三設(shè)施開三發(fā)成本三，應(yīng)按三建筑面三積法進三行分配C.借款費三用屬于不三同成本三對象共三同負(fù)擔(dān)三的，按三直接成三本法或三按預(yù)算三造價法三進行分三配D.其三他成本三項目的三分配法三由企業(yè)三自行確三定主要政三策規(guī)定4.規(guī)三定期限三核算終三止開發(fā)產(chǎn)三品完工三以后，三企業(yè)可三在完工三年度企三業(yè)所得三稅匯算清三繳前選擇確三定計稅三成本核三算的終止日，不得三滯后凡已完三工開發(fā)三產(chǎn)品在三完工年三度未按三規(guī)定結(jié)三算計稅三成本，三主管稅三務(wù)機關(guān)三有權(quán)確三定或核三定其計三稅成本三，據(jù)此三進行納三稅調(diào)整三，并按三《中華三人民共三和國稅三收征收三管理法三》的有三關(guān)規(guī)定三對其進三行處理主要政三策規(guī)定（四）三已銷開三發(fā)產(chǎn)品三的計稅三成本已銷開三發(fā)產(chǎn)品三的計稅三成本，三按當(dāng)期三已實現(xiàn)三銷售的三可售面三積和可三售面積三單位工三程成本三確認(rèn)可售面三積單位三工程成三本和已三銷開發(fā)三產(chǎn)品的三計稅成三本按下三列公式三計算確三定：可售面三積單位三工程成三本=成三本對象三總成本三÷成本三對象總?cè)墒勖嫒e已銷開三發(fā)產(chǎn)品三的計稅三成本=三已實現(xiàn)三銷售的三可售面三積×可三售面積三單位工三程成本主要變?nèi)齽觾?nèi)容項目新政策原內(nèi)資原外資成本對象確定規(guī)定原則、事前確定并報備案按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例未提及配套設(shè)施區(qū)分營利性、產(chǎn)權(quán)歸屬和贈與對象分別作配套設(shè)施費或獨立成本對象相同未提及相關(guān)設(shè)施按獨立成本對象無償贈與國家的配套費用，其余為獨立成本對象未提及停車場所單獨建造按獨立成本對象；地下設(shè)施按配套設(shè)施

全按配套設(shè)施

未提及售房部未提及作開發(fā)產(chǎn)品未提及主要變?nèi)齽觾?nèi)容項目新政策原內(nèi)資原外資成本內(nèi)容具體項目概括列類概括列類成本分?jǐn)偡謹(jǐn)偡椒熬唧w項目運用方法原則規(guī)定未提及預(yù)提費用規(guī)定項目和條件除稅法規(guī)定外不得預(yù)提配套設(shè)施費預(yù)提稅務(wù)機關(guān)審核完工后發(fā)生應(yīng)當(dāng)期負(fù)擔(dān)分?jǐn)偟揭唁N、未銷和固定資產(chǎn)除規(guī)定外，不計入當(dāng)期；在完工、未完工；已銷、未銷分?jǐn)偽刺峒爸饕內(nèi)齽觾?nèi)容項目新政策原內(nèi)資原外資核算程序具體核算程序無無已銷成本可售面積可售面積可售面積成本終止日完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后；否則稅務(wù)機關(guān)調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本,不得提前或滯后；會計結(jié)轉(zhuǎn)，按稅法規(guī)定調(diào)整無主要政三策規(guī)定六.合三作或合三資項目方式合作方式合作方投資時分配時貨幣分配開發(fā)產(chǎn)品接受方作往來款，不計收入，也不預(yù)計毛利作銷售處理，視情況作結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本投資方作往來款購進開發(fā)產(chǎn)品分配利潤接受方作往來款，不計收入，也不預(yù)計毛利；形成的營業(yè)利潤統(tǒng)一納稅；不計利息，不攤投資不作稅前分配，作稅后利潤分配投資方作投資視同股息、紅利

主要政三策規(guī)定方式合作方式合作方投資時分配時土地使用權(quán)分配開發(fā)產(chǎn)品接受方按產(chǎn)品公允價值為基礎(chǔ)確認(rèn)土地成本；換本項目產(chǎn)品暫不確認(rèn)土地成本，首次分出時確認(rèn)；換其他產(chǎn)品，投資時確認(rèn)。同時作往來＊按公允價值確認(rèn)收入，扣除成本等投資方首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)分配利潤接受方按土地公允價值為基礎(chǔ)確認(rèn)土地成本；投資時確認(rèn)＊作稅后分利投資方分解為銷售土地使用權(quán)和投資＊視同股息、紅利主要變?nèi)齽觾?nèi)容項目新政策原內(nèi)資原外資分出產(chǎn)品未結(jié)成本的，視同銷售未結(jié)成本的，按預(yù)售處理未提及土地使用權(quán)合作接受方視不同情況明確計成本的時間和價值分解銷售產(chǎn)品購入土地使用權(quán)投資方分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品土地使用權(quán)合資接受方按土地公允價值為基礎(chǔ)確認(rèn)土地成本投資交易額確認(rèn)土地成本投資方分解為銷售土地使用權(quán)和投資分解為銷售非貨幣性資產(chǎn)和投資；符合條件可分5年主要政三策規(guī)定七.其三他相關(guān)三問題（一）三執(zhí)行時三間自20三08年三1月1三日起執(zhí)三行（二）三銜接問三題1.三內(nèi)資房三地產(chǎn)（1）三08年三前預(yù)收三款通過毛三利率差三調(diào)整，三體現(xiàn)在三應(yīng)納稅三所得額三上，0三7年和三08年三的稅負(fù)三差無法三補回；三毛利逆三差也無三法退稅申報表三中：預(yù)三收時，三預(yù)計毛三利作調(diào)三整增加三；完工三銷售時三，實際三收入和三成本作三結(jié)轉(zhuǎn)，三預(yù)計毛三利額作三納稅調(diào)三整減少主要政三策規(guī)定例：某三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)，2三007三年利潤三總額為三500三萬元，三另有預(yù)三售開發(fā)三產(chǎn)品收三入20三00萬三元（預(yù)三計利潤三為20三%）；200三8年：三1.利三潤總額三為30三0萬元三（預(yù)售三款全部三轉(zhuǎn)銷售三，對應(yīng)三的計稅三成本為三：15三00萬三元）2.三利潤總?cè)~為7三00萬三元（預(yù)三售款全三部轉(zhuǎn)銷三售，對三應(yīng)的計三稅成本三為：1三800三萬元）3.2三000三萬元當(dāng)三年預(yù)收三，當(dāng)年三轉(zhuǎn)銷售200三7年：應(yīng)納稅三所得額三：50三0+2三000三×20三%=9三00萬三元應(yīng)納稅三企業(yè)所三得稅：三900三×33三%=2三97萬三元主要政三策規(guī)定200三8年：1.應(yīng)三納稅所三得額：300三—20三00×三20%三=-1三00萬三元（虧三損確認(rèn)三，已繳三納的企三業(yè)所得三稅不予三退還）（分析三：預(yù)售三轉(zhuǎn)收入三毛利：三200三0—1三500三=50三0萬元三；其他三所得為三虧損2三00萬三元）2.應(yīng)三納稅所三得額：700三—20三00×三20%三=30三0萬元應(yīng)納稅三所得稅三額：300三×25三%=7三5萬元（分析三為：預(yù)三售轉(zhuǎn)收三入毛利三：20三00—三170三0=3三00萬三元，其三他所得三400三萬元，三預(yù)售按三預(yù)計毛三利40三0萬元三繳納3三3%企三業(yè)所得三稅，2三008三年度按三實際毛三利30三0萬元三應(yīng)按規(guī)三定稅率三繳納，三多預(yù)計三的10三0萬元三也按3三3%稅三率，多三負(fù)擔(dān)了三8%，三但不能三退還）3.2三000三萬元若三發(fā)生于三當(dāng)年度三，調(diào)增三、調(diào)減三對銷主要政三策規(guī)定（2）三以前年三度虧損以前年三度虧損三（包括三預(yù)計毛三利調(diào)整三），仍三可在規(guī)三定的期三限內(nèi)稅三前彌補（3）三廣告費三、業(yè)務(wù)三宣傳費三、業(yè)務(wù)三招待費基數(shù)：三不包括三預(yù)售收