房地產(chǎn)某地產(chǎn)：設(shè)計(jì)部成本培訓(xùn)

談?wù)勅f(wàn)科CostManagementDep.—的成本(成本培訓(xùn)系列之設(shè)計(jì)版)關(guān)于成本的幾個(gè)概念萬(wàn)科成本管理的一些手法設(shè)計(jì)－成本之配合探討

題綱一、成本是蝦米？1.通俗的說法：2.正規(guī)的說法：

成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補(bǔ)償和可以控制的各種耗費(fèi)。關(guān)于成本的幾個(gè)概念建造成本：指項(xiàng)目的建筑安裝成本。包括：開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)6大項(xiàng)。開發(fā)成本：指項(xiàng)目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價(jià)款+建造成本+開發(fā)間接費(fèi)完全成本：完全成本=開發(fā)成本+期間費(fèi)用。完全成本中不包含營(yíng)業(yè)稅金。項(xiàng)目成本：在未特別說明時(shí)，一般指項(xiàng)目的“開發(fā)成本”。關(guān)于成本的幾個(gè)概念二、萬(wàn)科的成本構(gòu)成關(guān)于成本的幾個(gè)概念序號(hào)成本科目一土地獲得價(jià)款三主體建筑工程費(fèi)二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)四主體安裝工程費(fèi)五社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)六園林環(huán)境工程費(fèi)七配套設(shè)施費(fèi)八開發(fā)間接費(fèi)1.土地獲得價(jià)款：交給人民政府的地價(jià)、市政配套設(shè)施的使用費(fèi)、紅線以外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、地塊內(nèi)各種建筑物的拆遷及苗木補(bǔ)償費(fèi)用。2.開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：土地勘測(cè)勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、政府說要交但可以少交或不交的費(fèi)用、水電煤氣增容費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施(道路、圍板、辦公室)建造費(fèi)、場(chǎng)地平整(土方平衡)、臨時(shí)水電費(fèi)用。關(guān)于成本的幾個(gè)概念3.主體建安工程費(fèi)：基礎(chǔ)、柱梁板、墻、門窗、裝修、給排水、消防、暖氣、天然(煤)氣、開關(guān)插座、電燈、電話、電視、寬帶、對(duì)講、電梯等的費(fèi)用。4.社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)：園區(qū)內(nèi)的給排水、消防、暖氣、天然(煤)氣、電氣、智能化系統(tǒng)等管線、設(shè)備的費(fèi)用。關(guān)于成本的幾個(gè)概念5.園林環(huán)境工程費(fèi)：園區(qū)內(nèi)花花草草、山山水水、道路、廣場(chǎng)、雕塑、圍墻、兒童玩具、燈具、背景音樂、標(biāo)識(shí)牌、垃圾桶、坐椅等的費(fèi)用。6.配套設(shè)施費(fèi)：居委會(huì)、派出所、托兒所、小中學(xué)、設(shè)備房、會(huì)所、游泳池、球場(chǎng)、公交站等的費(fèi)用。關(guān)于成本的幾個(gè)概念7.開發(fā)間接費(fèi)：工程管理費(fèi)、銷售設(shè)施建造費(fèi)用(樣板房、售樓處、廣告牌、臨時(shí)銷售環(huán)境）、銀行利息、物業(yè)基金、空房物業(yè)管理費(fèi)。關(guān)于成本的幾個(gè)概念

以上是萬(wàn)科項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成，把公司的管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)(銷售)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用包含在內(nèi)就構(gòu)成項(xiàng)目全成本。關(guān)于成本的幾個(gè)概念三、設(shè)計(jì)大師的成本意識(shí)？1.我們是干啥的？

關(guān)于成本的幾個(gè)概念非也！房地產(chǎn)商。政府機(jī)關(guān)？慈善機(jī)構(gòu)？設(shè)計(jì)院？2.萬(wàn)科的理念

關(guān)于成本的幾個(gè)概念省錢等于賺錢成本管理不等于省錢成本管理的宗旨：以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)。關(guān)于成本的幾個(gè)概念產(chǎn)品觀？在一定成本前提下為客戶提供最大化的價(jià)值

3.價(jià)值VS價(jià)格

關(guān)于成本的幾個(gè)概念性價(jià)比

Satisfaction＝Value/CostVCVC?V?CVCVC如何S

？關(guān)于成本的幾個(gè)概念4.有效成本VS無(wú)效成本YC:能形成有效產(chǎn)品或提升價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)銷有積極作用的成本費(fèi)用。WC:房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中產(chǎn)生的對(duì)形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)銷沒有作用，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。關(guān)于成本的幾個(gè)概念設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)涉及的無(wú)效成本原因現(xiàn)象事例設(shè)計(jì)失誤拆除和重建后期加固與補(bǔ)強(qiáng)花城中央步道種植池500高拆除改為300高由拆除改為200高。設(shè)計(jì)保守經(jīng)濟(jì)性不合理多層建筑假設(shè)在砼含量合理前提下，其合理的鋼筋含量為55kg/m2，最終設(shè)計(jì)量為70kg/m2。則可認(rèn)為其中15kg/m2的鋼筋用量為無(wú)效成本。設(shè)計(jì)效果把握不準(zhǔn)拆除與重建花城一期別墅外墻涂料更改顏色，費(fèi)用增加57.3萬(wàn)元。城花項(xiàng)目部展示廳第一次裝修與設(shè)想風(fēng)格不協(xié)調(diào)，拆除、重新裝修，約10萬(wàn)元。事例均由武漢公司提供關(guān)于成本的幾個(gè)概念原因現(xiàn)象事例設(shè)計(jì)變更下達(dá)不及時(shí)拆除與重建金洋公司在已施工陽(yáng)臺(tái)欄桿190米后，接到設(shè)計(jì)變更要求拆除，金洋公司提出了18620.00元的賠償要求，經(jīng)協(xié)商，賠償其1萬(wàn)元。材料、施工工藝選擇不當(dāng)拆除與重建花城一期室外空調(diào)百葉、欄桿銹蝕嚴(yán)重，可能發(fā)生全部更新費(fèi)用。多工序設(shè)計(jì)圖矛盾拆除與重建一期牡丹苑、百合苑給水井設(shè)計(jì)在私家花園中，后拆除。信息溝通不暢資金浪費(fèi)城花營(yíng)銷大廳增加大量費(fèi)用采用清水砼，但裝修設(shè)計(jì)中，又進(jìn)行大面積吊頂，使清水砼沒有發(fā)揮效果，造成浪費(fèi)。事例均由武漢公司提供一、責(zé)任成本1.為何成本管理的一些手法

將目標(biāo)成本按照設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目發(fā)展、營(yíng)銷、成本等不同責(zé)任主體進(jìn)行劃分，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。目的：令全員實(shí)施自覺的成本管理行為。2.設(shè)計(jì)部門責(zé)任成本成本管理的一些手法目標(biāo)：1、建造內(nèi)容、建筑形式合理化2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)合理化及施工圖質(zhì)量構(gòu)成：序號(hào)項(xiàng)目反饋指標(biāo)目標(biāo)1設(shè)計(jì)費(fèi)每M2設(shè)計(jì)費(fèi)目標(biāo)成本2施工圖設(shè)計(jì)每M2鋼筋含量、每M2砼含量3設(shè)計(jì)變更變更造價(jià)比率≤3%4園林環(huán)境費(fèi)每M2園林環(huán)境費(fèi)、總成本目標(biāo)成本二、設(shè)計(jì)中的成本管理成本管理的一些手法1、幾個(gè)原則：

從公司經(jīng)營(yíng)角度考慮新產(chǎn)品新技術(shù)應(yīng)用；

經(jīng)過一定時(shí)間(一、二、…期)

的市場(chǎng)培育和客戶引導(dǎo)后，獲得客戶的認(rèn)同，不降低項(xiàng)目選擇常規(guī)產(chǎn)品和技術(shù)的利潤(rùn)率。新技術(shù)和新產(chǎn)品應(yīng)是成熟的、可靠的，不應(yīng)給公司后續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)和成本。如新型防水材料。二、設(shè)三計(jì)中的三成本管三理成本管三理的一三些手法功能、三效果與三經(jīng)濟(jì)性三平衡；建筑立三面造型三的美觀三性與經(jīng)三濟(jì)性武漢的三鋁合金三窗臺(tái)板瓷磚鋪三貼方式工作過三程的合三理性合理安三排設(shè)計(jì)三周期。園建設(shè)三計(jì)時(shí)即三確定材三料樣板三，避免三施工中三定樣。二、設(shè)三計(jì)中的三成本管三理成本管三理的一三些手法２、幾三個(gè)方面三：小區(qū)規(guī)三劃配套設(shè)三施面積住宅的三平面布三置住宅的三單元組三成、戶三型和住三戶面積住宅建三筑結(jié)構(gòu)三的選擇……成本管三理的一三些手法3、幾三個(gè)指標(biāo)三：容積率建筑占三地面積單方鋼三筋含量單方砼三含量窗地比建筑周三長(zhǎng)面積三比層高……成本管三理的一三些手法4、幾三個(gè)階段概念設(shè)三計(jì)階段地質(zhì)條三件對(duì)規(guī)三劃布局三的影響沼澤地三上建房三子？避三開水塘三等軟地三基區(qū)域標(biāo)高對(duì)三土方的三影響±0.三000三標(biāo)高、三道路環(huán)三境標(biāo)高三、基礎(chǔ)三埋深配套設(shè)三施位置三對(duì)管線三的影響水泵房三、配電三房、煤三氣調(diào)壓三站、控三制中心三等成本管三理的一三些手法配套設(shè)三施的合三理配置賣不掉三的會(huì)所三－萬(wàn)科三的資產(chǎn)物業(yè)公三司的合三理需求亮化工三程？落三葉大道三？減少三后期維三護(hù)成本不計(jì)面三積的建三筑物架空層三－被人三遺忘的三角落成本管三理的一三些手法實(shí)施方三案設(shè)計(jì)三階段層高的三選擇每增加三0.1三M，增三加該層三造價(jià)的三3~5三％外墻門三窗的面三積－三“窗地三比”再大些三？武漢花三城一期三情花0三.23武漢城三花一期三情花0三.28鋁合金三窗35三0元/M2【提問】窗戶大三了，好三處？缺三點(diǎn)？要求：三從客戶三角度考三慮(0.三28-三0.2三3)×三350三元/M2＝？17.三5成本管三理的一三些手法停車方三式的選三擇露天？三首層架三空？建三筑物地三下車庫(kù)三？獨(dú)立三地下車庫(kù)三？人防三地下室三車庫(kù)？三半地下三車庫(kù)？結(jié)構(gòu)體三系的選三擇基礎(chǔ)：天然地三基、復(fù)三合地基三、筏板三、預(yù)應(yīng)力管樁三、人工三挖孔樁三、灌注三樁主體結(jié)三構(gòu)：矩形框三架、異三形柱框三架、框三架短肢剪力三墻、框三架剪力三墻、剪三力墻、戶型平三面優(yōu)化墻柱布三置柱、梁三截面的三確定成本管三理的一三些手法調(diào)整前調(diào)整后例：廣三州公司三平面結(jié)三構(gòu)體系三優(yōu)化成本管三理的一三些手法施工圖三設(shè)計(jì)階三段合同管三理將細(xì)化三的成本三指標(biāo)、三配合要三求、進(jìn)三度要求三、獎(jiǎng)罰額三度在合三同中予三以明確三，宜多三獎(jiǎng)少罰三。結(jié)構(gòu)設(shè)三計(jì)復(fù)核從結(jié)構(gòu)三計(jì)算書三入手，重點(diǎn)三檢查配三筋值以前優(yōu)化的三成果在三本期需三體現(xiàn)廣州花三城二期三一部分三戶形與三一期相三同、相三近，這三部分的三結(jié)構(gòu)布三置優(yōu)化三已在一三期完成三。但有三些新戶三形卻不三得不重三新面對(duì)三優(yōu)化問三題。經(jīng)三商談，三設(shè)計(jì)院三最后大三部分接三受了我三方意見三。成本管三理的一三些手法室外管三網(wǎng)的C三SD圖(Com三bin三e三Ser三vic三e三Dra三win三g)將室外三各種管三網(wǎng)與景三觀圖進(jìn)三行綜合三，消除三各種沖三突隱患三。避免各三種管網(wǎng)三間距的三沖突，三避免綠三化樹木三根系對(duì)三管網(wǎng)的三潛在破三壞，同三時(shí)調(diào)整三管網(wǎng)避三免井蓋三對(duì)路面三的不雅三影響。成本管三理的一三些手法景觀設(shè)三計(jì)階段武漢公三司景觀三設(shè)計(jì)成三本控制三過程1.制三定目標(biāo)三成本2.撰三寫《×三×項(xiàng)目三園林環(huán)三境設(shè)計(jì)三成本指三導(dǎo)書》3.設(shè)三計(jì)管理三部、成三本管理三部共同三提交設(shè)三計(jì)任務(wù)三書4.簽三訂委托三設(shè)計(jì)合三同(含三合同正三文、附三件：《三××項(xiàng)三目園林三環(huán)境設(shè)三計(jì)任務(wù)三書》、三《××三項(xiàng)目園三林環(huán)境三設(shè)計(jì)成三本指導(dǎo)三書》)5.審三閱方案三設(shè)計(jì)階三段的技三術(shù)及經(jīng)三濟(jì)文件成本管三理的一三些手法6.設(shè)三計(jì)單位三調(diào)整設(shè)三計(jì)7.討三論確定三景觀分三區(qū)，確三定分區(qū)三目標(biāo)成三本8.審三閱擴(kuò)初三設(shè)計(jì)階三段的技三術(shù)及經(jīng)三濟(jì)文件9.審三閱設(shè)計(jì)三單位提三交的《三××項(xiàng)三目園林三環(huán)境預(yù)三算書》三，并向三設(shè)計(jì)單三位反饋三《××三項(xiàng)目綠三化工程三預(yù)算書三》、《三××項(xiàng)三目技術(shù)三經(jīng)濟(jì)意三見書》10.三設(shè)計(jì)單三位調(diào)整三設(shè)計(jì)，三出正式三圖紙11.三設(shè)計(jì)部三委托深三化設(shè)計(jì)三及其預(yù)三算書12.三根據(jù)招三標(biāo)結(jié)果三，設(shè)計(jì)三部按目三標(biāo)成本三調(diào)整設(shè)三計(jì)成本管三理的一三些手法景觀設(shè)三計(jì)成本三控制的三方法按景觀三的營(yíng)銷三價(jià)值高三低分區(qū)三域設(shè)計(jì)三和控制三。提供常三用鋪裝三材料和三苗木價(jià)三格給設(shè)三計(jì)公司三。將常用三道路、三鋪裝、三結(jié)構(gòu)構(gòu)三造做法三進(jìn)行優(yōu)三化、固三化，并三提供給三設(shè)計(jì)公三司。對(duì)于景三觀設(shè)計(jì)三中的橋三、水景三等結(jié)構(gòu)三設(shè)計(jì)必三需進(jìn)行三復(fù)核。設(shè)計(jì)－三成本之三配合一、成三本測(cè)算在可行三性研究三、設(shè)計(jì)三的各階三段與成三本部共三同進(jìn)行三成本測(cè)三算，提三供測(cè)算三所需設(shè)三計(jì)指標(biāo)三。設(shè)計(jì)提三供各階三段成本三測(cè)算的三依據(jù)時(shí)三，應(yīng)考三慮測(cè)算三的需求三，必要三的數(shù)據(jù)三必須準(zhǔn)三確?？墒勖嫒e與建三筑面積三的關(guān)系三。可售面三積的計(jì)三算應(yīng)尤三其準(zhǔn)確三，政府三提供的三可售面三積要進(jìn)三行復(fù)核三。設(shè)計(jì)－三成本之三配合二、設(shè)三計(jì)階段三成本控三制共同開三展積極三的方案三優(yōu)化工三作。如外墻三保溫體三系研究三、材料三替換等三。共同對(duì)三材料布三品進(jìn)行三選樣。協(xié)調(diào)與三設(shè)計(jì)院三溝通，三共同開三展施工三圖設(shè)計(jì)三中的結(jié)三構(gòu)優(yōu)化三。按時(shí)、三保質(zhì)提三供完整三的施工三圖紙。設(shè)計(jì)－三成本之三配合三、設(shè)三計(jì)變更三控制設(shè)計(jì)變?nèi)枰?jīng)過成三本部的三測(cè)算方三可發(fā)起三審批，三審批后三方可實(shí)三施?？蛻糇?nèi)枭魅?。一、?xiàng)三目設(shè)計(jì)三管理項(xiàng)目設(shè)三計(jì)計(jì)劃三的偶爾三順延？項(xiàng)目設(shè)三計(jì)周期三的安排三，怎么三合理？圖紙的三質(zhì)量咋三就不對(duì)三勁ni？武漢四三季花城三一期原三計(jì)劃2三001三年4月三10日三方案發(fā)三標(biāo)，7三月10三日完成三施工圖三，實(shí)際三施工圖三于12三月中下三旬才陸三續(xù)完成三，致使三施工單三位在施三工現(xiàn)場(chǎng)三閑置半三年。探討探討東莞項(xiàng)三目3月2三9日計(jì)三劃4月三10日三出圖4月7三日出圖三時(shí)間改三為4月三15日4月1三2日，三因規(guī)劃三調(diào)整，三出圖時(shí)三間改為三4月1三5日出三示范區(qū)三圖紙(三960三0M2三)，其三余圖紙三25日三完成，三圖紙問三題依然三較多。南昌花三城北地三塊1A三區(qū)原計(jì)三劃施工三圖設(shè)計(jì)三時(shí)間為三3月1三5日至三4月3三0日，三實(shí)際從三3月底三才開始三，原因三是在標(biāo)三準(zhǔn)化版三本的選三用上花三費(fèi)了時(shí)三間。結(jié)三果實(shí)際三設(shè)計(jì)周三期短導(dǎo)三致4月三30日三圖紙錯(cuò)三漏問題三較多，三對(duì)后續(xù)三清單招三標(biāo)和結(jié)三算造成三不小影三響。二、設(shè)三計(jì)變更三管理輕舞飛三揚(yáng)的設(shè)三計(jì)變更三？為什么三設(shè)計(jì)變?nèi)枰龑徟?？探討三、?biāo)三準(zhǔn)化設(shè)三計(jì)和后三續(xù)工作三的關(guān)系設(shè)計(jì)標(biāo)三準(zhǔn)化了三，清單三編制、三施工呢三？標(biāo)準(zhǔn)化三設(shè)計(jì)能三否使后三續(xù)部門三工作受三益？－標(biāo)準(zhǔn)三化的程三度。探討四、工三程量清三單招標(biāo)工程量三清單招三標(biāo)是干三嘛的？費(fèi)率招三標(biāo)弊端VS工程量三清單招三標(biāo)優(yōu)勢(shì)工程量三清單招三標(biāo)的條三件探討費(fèi)率招三標(biāo)的弊三端總價(jià)不三確定，三對(duì)于項(xiàng)三目最終三成本沒三有清晰三的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算核三對(duì)工程三量時(shí)易三發(fā)生糾三紛，核三對(duì)時(shí)間三冗長(zhǎng)變更簽三證的單三價(jià)未確三定，施三工方以三難度高三、時(shí)間三緊為由三要求提三高單價(jià)匆忙開三工、審三圖不細(xì)三導(dǎo)致施三工過程三變更多三，增加三成本對(duì)于不三合理的三技術(shù)指三標(biāo)(如三鋼筋含三量、砼三含量)三不能及三時(shí)發(fā)現(xiàn)三，發(fā)現(xiàn)三后已沒三有整改三的可能對(duì)成本三人員的三個(gè)人