房地產(chǎn)策劃師培訓(xùn)房地產(chǎn)項目投資策劃

房地產(chǎn)策劃師

（國家職業(yè)資格二級）培訓(xùn)講義成都市溫江柳岸策劃陳良敏第三章房地產(chǎn)項目投資策劃第一節(jié)項目效益評估第二節(jié)項目風(fēng)險評估第三節(jié)編制商務(wù)計劃書第一節(jié)項目效益評估學(xué)習(xí)單元1房地產(chǎn)項目成本估算學(xué)習(xí)單元2房地產(chǎn)項目投資收益評估學(xué)習(xí)單元1房地產(chǎn)項目成本估算重點掌握：房地產(chǎn)項目成本費用估算方法房地產(chǎn)經(jīng)營稅費估算方法能夠理解：房地產(chǎn)項目成本費用構(gòu)成房地產(chǎn)經(jīng)營稅費構(gòu)成1、房地產(chǎn)項目成本費用構(gòu)成（1）開發(fā)成本土地使用權(quán)出讓金土地征用及拆遷安置補償費前期工程費☆規(guī)劃設(shè)計費☆項目可行性研究費☆地質(zhì)勘察測繪費☆三通一平費建安工程費☆土建工程費☆設(shè)備及安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費不可預(yù)見費開發(fā)期間稅費（2）開發(fā)費用管理費用銷售費用財務(wù)費用2、開發(fā)成本的估算（1）土地使用權(quán)出讓金

國家以土地所有者身份，將土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使作權(quán)出讓金。土地出讓金底價的估算一般可參照政府當(dāng)期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等困素的修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。（2）土地征用及拆遷安置補償費土地征用費根據(jù)《土管理法》的規(guī)定，國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費，水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、新菜地、魚塘開發(fā)基金、征地管理費等。國家和各省市對各項費用的標(biāo)準(zhǔn)都做出了具體的確定，因此農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進行。補償費在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家或地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按單位規(guī)定給予補償。（3）前期工程費前期工程費主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、策劃及可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出。

☆項目的規(guī)劃、設(shè)計、策劃及可行性研究所需的費用一般可的按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3%左右，策劃及可行性研究費占項目總投資的0.2%～3%，水文、地質(zhì)、勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計概算的0.5%左右?！睢叭ㄒ黄健钡韧恋亻_發(fā)費用主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路費用。這些費用的估算可根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。（4）建安工程費建安工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等。在策劃及可行性研究階段，建安工程費的估算，可以采用單元估算法，單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法等，也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗估算。☆單元估算法單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資。以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。

☆單位指標(biāo)估算法單位指標(biāo)估算法是的指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般說來，土建工程、水電安裝工程及其他設(shè)備安裝工程可的按建筑平方米造價計算。其造價指標(biāo)可參照有關(guān)近似案例獲得。

☆工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費，近似計算項目投資?！罡潘阒笜?biāo)法概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算不了指標(biāo)計算整個工程費用。其估算公式是：工程概算價值=建筑面積×概算指標(biāo)當(dāng)擬建工程和參照工程的建設(shè)年份相隔幾年時，單方造價必有面考慮時間因素的影響，利用國家或地區(qū)發(fā)布的建安工程造價指數(shù)來調(diào)整參照工程的單方造價?！铑愃乒こ探?jīng)驗估算法每一建設(shè)項目都有其自身個別特點，因此難以就建安工程費用中各項所占的比例定出一個絕對適用的標(biāo)準(zhǔn)，但在一定時期和相對穩(wěn)定的市場狀況下，運用客觀的估算法，加上對實際個案的經(jīng)驗總結(jié)，可以測算同各類有代表性物業(yè)的建安工程各項費用的大致標(biāo)準(zhǔn)。（5）基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費又稱為紅線內(nèi)工程費，包括水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用?；A(chǔ)設(shè)施費通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。一般說來，詳細(xì)估算時，供水工程可按水增容量（噸）指標(biāo)計算，供電及變配電工程可按電增容量（千伏安）指標(biāo)計算，采暖工程按耗熱量（瓦特）指標(biāo)計算，集中空調(diào)安裝冷負(fù)荷量（瓦特）指標(biāo)計算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸氣量指計算，各類圍墻、管線工程按長度來的指標(biāo)計算，室外道路面積平方米指標(biāo)計算。粗略估算時，則各項基礎(chǔ)設(shè)施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價計算。（6）公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費的估算可參考“建安工程費”的估算方法。（7）開發(fā)期間稅費開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大城市，這部分已成為開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重的費用。各項稅費應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算。以廣州為例，開發(fā)期間的稅費主要包括以下各項：☆小區(qū)成片開發(fā)（用地面積大于或等于2萬m2）的商品房項目按基建投資額的5.5%計征；☆零星開發(fā)（用地面積小于2萬m2）的商品房項目按基建投資額的11%計征?！罱ㄖこ藤|(zhì)量與安全監(jiān)督費建筑工程質(zhì)量監(jiān)督是指對建筑工程的地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)和總體工程式質(zhì)量的評定、驗收；安全監(jiān)督是指建筑工程施工中有關(guān)防高空墜落、物體打擊、機具傷害觸電以及防火、防爆等安全防范措施的落實和對執(zhí)行安全操作規(guī)程的檢查監(jiān)督。計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：工程質(zhì)量監(jiān)督費按建安工程總造價2.5%征收；安全監(jiān)督費技建安總造價1.5%征收。兩項合計為建安總造價的4%。☆非住宅供電、用電負(fù)荷費（供電增容費）計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以新增供電容量為基數(shù)，非住宅按350元/kVA征收。新增供電容量的計算標(biāo)準(zhǔn)：非住宅按8kVA/100m2增容。住宅免收供電增容費?！铑A(yù)算定額管理費計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以建安工程量為基礎(chǔ)，按1%計收?！罱ㄔO(shè)工程交易中心招投標(biāo)服務(wù)費計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以中標(biāo)價為基礎(chǔ)，按0.5%%~0.9%計收。

☆工程建設(shè)監(jiān)理費（施工階段）計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：以監(jiān)督工程量為基礎(chǔ)，根據(jù)其規(guī)模大小按0.6%～

2.5%計收。☆其他稅費其他稅費包括項目需在開發(fā)期間繳納的報建費、排水設(shè)施有償使用費、城市占道費、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查費等，總共約為基建投資額的1%～2%。（8）不可預(yù)見費

不可預(yù)見費包括備用金（不含工料價格上漲備用金）、不可預(yù)見的基礎(chǔ)和其他附加工程增加的費用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費用。它依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項費用之和為基數(shù)，按3%~5%計算。3、開發(fā)費用的估算（1）管理費用管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。管理費用可按項目前述開發(fā)成本之和為基數(shù)，取一個百分比計算。這個百分?jǐn)?shù)一般為3%左右。（2）銷售費用銷售費用是指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括如下三項：☆廣告宣傳及市場推廣費。約為銷售收入的2%~3%☆銷售代理費。約為銷售收入的1.5%～2%☆其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%～1%以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的4%～6%（3）財務(wù)三費用財務(wù)費三用是指三為籌集三資金而三發(fā)生的三各項費三用，主三要為借三款利息三和其他三財務(wù)費三用（匯三兌損失三等）。借款利三息主要三包括長三期利息三和流動三資金借三款利息三?！铋L期三借款利三息的計三算。其三計算公三式為：每年應(yīng)三計利息=（年初三借款本三息累計三＋1∕2三×本年借三款）×年利率長期借三款本息三的償還三方式有三兩種：①每年三等額償三還本息三和；②等額三還本，三利息每三年照付三?！盍鲃尤Y金借三款部分三是按全三年計息三，利息三計人財三務(wù)費用三，每年三照付，三期未一三次還本三。4、房三地產(chǎn)項三目經(jīng)營三稅費估三算房地產(chǎn)三項目經(jīng)三營期間三的稅費三，主要三是指其三在銷售三與交易三階段發(fā)三生的稅三費。它三們不參三與投資三與成本三費用的三構(gòu)成，三只是作三為銷售三收入的三扣減。（1）與轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)有關(guān)三的稅費營業(yè)稅營業(yè)稅三是對在三我國境三內(nèi)提供三應(yīng)稅勞三務(wù)(包括交三通運輸三業(yè)、建三筑業(yè)、三金融保三險業(yè)、三郵電通三信業(yè)、三文化體三育業(yè)、三娛樂業(yè)三、服務(wù)三業(yè))、轉(zhuǎn)讓三無形資三產(chǎn)或者三銷售不三動產(chǎn)的三單位或三個人所三獲得營三業(yè)額征三收的一三種稅。稅費的三計收辦三法和標(biāo)三準(zhǔn)：按三營業(yè)額(指房地三產(chǎn)銷售三收入)的5％計征三。城市維三護建設(shè)三稅開征城三市建設(shè)三稅的目三的，是三為了進三一步擴三大城市三建設(shè)，三提供城三市維護三和建設(shè)三資金來三源。稅費的三計收辦三法和標(biāo)三準(zhǔn)：以三單位和三個人實三際繳納三的增值三稅、營三業(yè)稅、三消費稅(對房地三產(chǎn)銷售三而言，三僅指營三業(yè)稅)稅額為三計征依三據(jù)，稅三率為7％，與三“三稅三”同時三繳納。教育費三附加征收教三育費附三加的目三的，是三為了加三快發(fā)展三地方教三育事業(yè)三，擴大三地方教三育經(jīng)營三的資金三、來源三。稅費的三計收辦三法和標(biāo)三準(zhǔn)：以三單位和三個人實三際繳納三的增值三稅、營三業(yè)稅、三消費稅(對房地三產(chǎn)銷售三而言，三僅指營三業(yè)稅)的稅額三為計征三依據(jù)，三附加率三為3％，與三“三稅三”同時三繳納：防洪工三程維護三費部分城三市為加三強大江三大堤防三洪保障三國家和三人民生三命財產(chǎn)三安全而三征收，三如廣州三市開征三的防洪三工程維三護費。稅費計三收辦法三和標(biāo)準(zhǔn)三：按每三年應(yīng)納三稅營業(yè)三額(房地產(chǎn)三銷售額)的0.9三‰計征。交易印三花稅印花稅三是對經(jīng)三濟活動三中書立三領(lǐng)受各三種憑證三而征收三的稅種三。房地三產(chǎn)經(jīng)濟三活動中三書立設(shè)三計、建三筑施工三承包合三同、房三產(chǎn)租賃三合同、三借款抵三押合同三、房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)移三合同、三領(lǐng)受產(chǎn)三權(quán)證書三等，均三要規(guī)定三繳納印三花稅。稅費計三收辦法三和標(biāo)準(zhǔn)三：按房三地產(chǎn)交三易價的1‰，買賣三雙方各三負(fù)擔(dān)一三半，即三各負(fù)擔(dān)0.5三‰。交易服三務(wù)費房地產(chǎn)三交易服三務(wù)費開三征的目三的是為三了加強三房地產(chǎn)三交易管三理，保三障房產(chǎn)三買賣雙三方當(dāng)事三人的合三法權(quán)益三。該項三費用已三包括了三與房地三產(chǎn)交易三有關(guān)的三一切手三續(xù)、估三價及表三格、資三料等費三用。以廣州三市為例三，該項三稅費的三計收辦三法和標(biāo)三準(zhǔn)為：三按房屋三交易額三的0.2％計征三，買方三負(fù)擔(dān)0.1％，賣三方負(fù)擔(dān)0.1％。（2）土地三增值稅土地增三值稅，三是以轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)取得三的增值三額為征三稅對象三征收的三一種稅三，其實三質(zhì)是對三土地收三益的課三稅。稅額計三算土地增三值稅實三行四級三超率累三進稅率三。增值額三未超過三扣除項三目金額三百分之三五十的三部分，三稅率為三百分之三三十；增值額三超過扣三除項目三金額之三百分之三五十、三未超過三扣除項三目金額三百分之三一百的三部分，三稅率為三百分之三四十；增值額三超過扣三除項目三金額百三分之一三百、未三超過扣三除項目三金額百三分之二三百的部三分，稅三率為百三分之五三十；增值額三超過扣三除項目三金額百三分之二三百的部三分，稅三率為百三分之六三十。土地應(yīng)三納稅額三的計算三，按下三列公式三進行：土地增三值額＝三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)的三總收入—扣除項三目金額應(yīng)納稅三額＝土三地增值三額×適用稅三率若土地三增值額三超過扣三除項目三金額50％以上三的，即三同時適三用于二三檔或二三檔以上三適用稅三率的，三則需分三別計算三。土地增三值稅適三用稅率三和速算三扣除率簡化計三算可按增三值額乘三以適用三的稅率三減去扣三除項目三金額乘三以速算三扣除系三數(shù)的簡三便方法三計算。三公式如三下：應(yīng)納稅三額＝土三地增值三額×適用稅三率—扣除項三目金額×速算扣三除率增值額三的計算所謂增三值額，三是指納三稅人轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)所取三得的收三入減去三扣除項三目金額三后的余三額?！钷D(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三的總收三入，包三括貨幣三收入、三實物收三入和其三他收入三；☆計算三增值額三的扣除三項目，三包括：①取得三土地使三用權(quán)所三支付的三金額。②開發(fā)三土地和三新建房三及配套三設(shè)施的三成本。③開發(fā)三土地和三新建房三及配套三設(shè)施的三費用。④舊房三或建筑三物的評三估價格三。⑤與轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)有關(guān)三的稅金三。⑥財政三部規(guī)定三的其他三扣除項三目。（3）企業(yè)三所得稅企業(yè)所三得稅是三指對在三我國境三內(nèi)實行三獨立經(jīng)三濟核算三的企業(yè)三或組織三的生產(chǎn)三、經(jīng)營三所得和三其他所三得征收三的一種三稅。稅費的三計收辦三法和標(biāo)三準(zhǔn)：按三企業(yè)應(yīng)三納稅所三得額的25％計征三。外資三企業(yè)的三所得稅三計收辦三法和標(biāo)三準(zhǔn)同上三。學(xué)習(xí)單三元2房地產(chǎn)三項目投三資三收益三評估重點掌三握：房三地產(chǎn)項三目投資三效益靜三態(tài)評價與動態(tài)三評價能夠理三解：房三地產(chǎn)項三目評價三的作用三和原則1、房地三產(chǎn)項目三評價的三作用和三原則財務(wù)評三價是在三國家現(xiàn)三行會計三制度、三稅收法三規(guī)和市三場價格三體系下三，預(yù)測三估計項三目的財三務(wù)效益三與費用三，進行三財務(wù)盈三利能力三分析和三償債能三力分析三，編制三財務(wù)報三表，計三算評價三指標(biāo)，三考察擬三建項目三的財務(wù)三盈利能三力、償三債能力三等財務(wù)三狀況，三據(jù)以判三別項目三的財務(wù)三可行性三。（1）財三務(wù)評價三的作用財務(wù)評三價是項三目建議三書和可三行性報三告的重三要組成三部分。財務(wù)評三價結(jié)論三是主要三的決策三依據(jù)。非盈利三項目的三財務(wù)評三價可以三使有關(guān)三各方做三到心中三有數(shù)。財務(wù)評三價是方三案比較三和選取三的重要三手段。配合投三資各方三協(xié)議、三合同、三章程的三談判，三促使各三方在平三等互利三基礎(chǔ)上三進行經(jīng)三濟合作三。（2）財務(wù)三評價的三原則效益與三費用計三算范圍三的一致三性原則為了正三確評價三項目的三獲利能三力，必三須遵循三效益與三費用計三算范圍三的一致三性原則三。效益與三費用識三別的有三無對比三原則采用有三無對比三方法識三別投資三項目的三效益和三費用是三國際上三項目評三價中通三用的原三則，動態(tài)分三析與靜三態(tài)分析三相結(jié)合三，以動三態(tài)分析三為主的三原則動態(tài)分三析方法三是指根三據(jù)資金三時間價三值原理三，考慮三項目整三個計算三期內(nèi)各三年的效三益和費三用，采三用現(xiàn)金三流量分三析的現(xiàn)三值法，三計算內(nèi)三部收益三率和凈三現(xiàn)值等三評價指三標(biāo)。2、房地三產(chǎn)項目三投資效三益的靜三態(tài)評價（1）投資三收益率三法投資收三益率又三稱投資三利潤率三或投資三效果系三數(shù)，主三要用來三評價項三目的獲三利水平三。其計三算公式三如下：收益額投資收三益率=三×三100三%項目投三資額式中：三項目投三資額是三包括貸三款利息三的總投三資；收三益額是三房地產(chǎn)三開發(fā)商三品的銷三售凈收三入。如三商品房三銷售凈三收入，三土地使三用權(quán)的三轉(zhuǎn)讓凈三收入等三。稅前投三資收益三率是以三繳納所三得稅之三前的利三潤作為三收益計三算的收三益率。三稅后投三資收益三率是以三繳納的三所得稅三之后的三利潤作三為收益三計算的三收益率三，計算三式中的三各參數(shù)三由下式三求得；稅前收三益額=銷售收三入－銷三售成本三－銷售三稅金－三還貸款稅后收三益額=銷售收三入－銷三售成本三－銷售三稅金－三還貸款三－所得三稅投資額=投資費三用+貸款利三息將所求三得的項三目投資三收益率三與一個三事先確三定的可三以接受三的投資三收益率三標(biāo)準(zhǔn)（三稱之為三基準(zhǔn)投三資收益三率）相三比較，三便可判三定該項三目的投三資經(jīng)濟三效益。（2）投資三回收期三法投資回三收期就三是用擬三建項目三的凈收三入益來三補償全三部投資三所需要三的時間三，即項三目開工三建設(shè)投三放資金三的回收三時間。三當(dāng)房地三產(chǎn)開發(fā)三的商品三房供出三租經(jīng)營三時，投三資回收三期對于三評價項三目投資三的經(jīng)濟三效益便三有實用三價值。按平均三收益額三計算投三資回收三期當(dāng)項目三投入經(jīng)三營后，三每年的三收益額三大致持三平，比三較均勻三時，可三有項目三的年平三均收益三額作為三計算投三資回收三期的依三據(jù)。其三公式：項目總?cè)顿Y額投資回三收期=項目年三平均收三益額按累計三收益額三計算投三資回收三期對于年三收益額三不太均三衡、相三差較大三的項目三，可用三累計收三益額來三計算項三目的投三資回收三期，即三以項目三凈現(xiàn)金三收入累三計值等三于項總?cè)顿Y所三需要的三時間為三投資回三收期。三其計算三公式如三下：N項目投三資額=∑Fti=0式中Ft——第t年的項三目經(jīng)營三凈收入三；Ft=年經(jīng)營三收入－年經(jīng)三營成本三－年經(jīng)三營稅金三；N——項目投三資回收三期。3、房地三產(chǎn)項目三投資效三益的動三態(tài)評價（1）凈現(xiàn)三值法(NPV法)開發(fā)項三目在整三個經(jīng)濟三壽命期三內(nèi)各年三所發(fā)生三的現(xiàn)金三流量差三額，為三當(dāng)年的三凈現(xiàn)金三流量。三即：Ft=三St—三Lt式中Ft三——t年凈現(xiàn)三金流量三；St三——t年現(xiàn)金三流人額三；Lt三——t年現(xiàn)金三流出額三。若將項三目每年三的凈現(xiàn)三金流量三按統(tǒng)一三的、事三先選定三的基準(zhǔn)三貼現(xiàn)率三折算為三項目實三施初期三（一般三規(guī)定為三項目開三始投資三的當(dāng)年三年初）三的現(xiàn)值三，此現(xiàn)三值的代三數(shù)和，三就是項三目的凈三現(xiàn)值（NPV），其三計算公三式：nNPV=∑Ft三a三tt=1式中NPV——項目的三凈現(xiàn)值三；Ft——項目第2年的凈三現(xiàn)金流三量；n——項目經(jīng)三濟壽命三期(年)；at——第t年的貼三現(xiàn)系數(shù)三，a＝(1+io)-t；io——基準(zhǔn)貼三現(xiàn)率，三即事先三規(guī)定的三利率。參見【例7】項目投三資費用三及收入三情況統(tǒng)三計(萬元)項目凈三現(xiàn)值計三算分析三表（萬三元）（2）內(nèi)部三收益率三法（IRR法）內(nèi)部收三益率（IRR）是綜三合反映三項目獲三利力的三一個常三用的動三態(tài)評價三指標(biāo)。三內(nèi)部收三益率本三身就是三一個貼三現(xiàn)率，三它是指三項目經(jīng)三濟壽命三期內(nèi)，三各年凈三現(xiàn)金流三量的現(xiàn)三值累計三等于零三時的貼三現(xiàn)率，三即項目三凈現(xiàn)值三為零時三的貼現(xiàn)三率。由于資三金時間三價值的三影響，三一筆未三來資金三現(xiàn)值的三大小，三不僅取三決于未三來資金三本身金三額的大三小，還三取決于三貼現(xiàn)時三間的長三短，以三及所取三貼現(xiàn)率三的高低三。在項三目投資三方案已三定的條三件下其三凈現(xiàn)值三計算對三貼現(xiàn)階三段率的三反應(yīng)是三很敏感三的。因三而，求三得一個三凈現(xiàn)值三為零的三貼現(xiàn)率三（內(nèi)部三收益率三）便有三的特殊三的意義三。若按內(nèi)三部收益三率貼現(xiàn)三，則NPV=0，即收三益現(xiàn)值三與支出三現(xiàn)值正三好相抵三，項目三盈虧平三衡；若三按超出三內(nèi)部收三益率的三貼現(xiàn)率三貼現(xiàn)，三則NPV<0，即支三出現(xiàn)值三大于收三益現(xiàn)值三，項目三虧損；三若按低三于內(nèi)部三收益率三的貼現(xiàn)三率貼現(xiàn)三，則NPV>0，收益三現(xiàn)值大三于支出三現(xiàn)值，三項目盈三利。因三而，內(nèi)三部收益三率事實三上是一三種同時三反映凈三現(xiàn)金流三量及其三發(fā)生時三間的綜三合指標(biāo)三。內(nèi)部收三益率的三計算計三算式為:nNPV=∑Ft（1+I三RR)-t=01式中IRR——內(nèi)部收三益率；其他符三號意義三同前。內(nèi)部收三益率的三評價內(nèi)部收三益率是三項目貼三現(xiàn)率的三臨界值三。在進三行獨立三方案的三評價時三，一般三是在求三得項目三內(nèi)部收三益率后三，與同三期貸款三利率i，同期三本行業(yè)三的基準(zhǔn)三貼現(xiàn)率i0，以及三同期、三同類項三目的基三準(zhǔn)貼現(xiàn)三率IRR0。相比三較，以三判定項三目經(jīng)濟三效益狀三況。1）IRR與i相比較三，反映三項目盈三虧狀況三。IRR三>i，項目三盈利；IRR三=i，項目三盈虧平三衡；IRR三<i，項目三虧損。2）IRR與i0相比較三，反映三項目與三社會平三均水平三相比的三經(jīng)濟效三益狀況三。IRR三>i0,項目盈三利超出三社會平三均水平三；IRR三=i0,項目盈三利相當(dāng)三于社會三平均水三平；IRR三<i0,項目盈三利低于三社會平三均水平三。3）IRR與IRR三0相比較三，反映三項目與三同期、三同類，三項目盈三利水平三相比的三經(jīng)濟效三益狀況三。IRR三>IR三R0,項目盈三利超出三同類項三目平均三盈利水三平；IRR三=I三RR0,項目盈三利相于三同類項三目平盈三利水平三；IRR三<IR三R0,項目盈三利低于三同類項三目平均三盈利水三平。當(dāng)進行三互斥方三案的評三價時，三除了按三上述辦三法對各三方案的三盈利水三平進行三判斷外三，還要三進行方三案間內(nèi)三部收益三率的比三較，選三擇IRR較大的三投資方三案。（3）現(xiàn)值三比較法三（PW法）將項目三投資建三設(shè)和使三用期內(nèi)三各年支三出按統(tǒng)三一規(guī)定三的利率三（基準(zhǔn)三貼現(xiàn)率三）貼現(xiàn)三為現(xiàn)值三進行比三較分析三的方法三，即為三現(xiàn)值比三較法。PW=三p+A三(p/三A,三i0,n)三—F(三p/F三,i0,n)式中pw——總費用三現(xiàn)值；P——項目初三期投資三現(xiàn)A——年經(jīng)營三成本（三使用成三本、維三護成本三）；F——項目的三固定資三產(chǎn)殘值三；io——基準(zhǔn)現(xiàn)三率；n——項目的三經(jīng)濟壽三命期。在進行三項目的三方案比三較時現(xiàn)三值小的三方案即三為最優(yōu)三方案。第二節(jié)三項目三風(fēng)險評三估學(xué)習(xí)單三元1房地產(chǎn)三項目投三資風(fēng)險三確認(rèn)學(xué)習(xí)單三元2房地產(chǎn)三項目投三資風(fēng)險三評估學(xué)習(xí)單三元1房地產(chǎn)三項目投三資風(fēng)險三確認(rèn)重點掌三握：確三認(rèn)房地三產(chǎn)項目三投資風(fēng)三險因素評估項三目投資三風(fēng)險內(nèi)三容和方三法能夠理三解：房三地產(chǎn)項三目投資三風(fēng)險的三種類1、房三地產(chǎn)項三目投資三風(fēng)險分三類房地產(chǎn)三項目投三資風(fēng)險三是指由三于隨機三因素的三影響所三引起的三房地產(chǎn)三項目投三資收益三偏離預(yù)三期收益三的程度三。由于三房地產(chǎn)三項目投三資固有三的周期三長、投三資額大三、影響三因素復(fù)三雜等特三性的影三響，房三地產(chǎn)項三目投資三面臨的三風(fēng)險因三素也特三別復(fù)雜三，風(fēng)險三因素所三引起的三后果也三特別嚴(yán)三重。（1）按投三資風(fēng)險三的來源三分類國家風(fēng)三險是指三由于國三家政治三、社會三、經(jīng)濟三形勢的三穩(wěn)定性三、國民三經(jīng)濟發(fā)三展?fàn)顩r三、國家三產(chǎn)業(yè)政三策、稅三收政策三、金融三政策的三變化，三國家有三關(guān)法律三、法規(guī)三的變化三等宏觀三政治、三經(jīng)濟、三社會、三文化及三法律因三素變化三帶來的三風(fēng)險。市場風(fēng)三險是指三由市場三供求關(guān)三系、市三場資源三條件、三市場購三買力水三平、市三場消費三偏好、三競爭對三手狀況三發(fā)生變?nèi)?，以三及金融三市場、三勞動力三市場、三原材料三市場、三中介服三?wù)市場三、同類三物業(yè)的三競爭市三場等市三場環(huán)境三變化帶三來的風(fēng)三險。自然風(fēng)三險是指三由于自三然條件三變化帶三來的風(fēng)三險。如三風(fēng)、雨三、雪、三地震等三自然災(zāi)三害，地三質(zhì)、水三文條件三的變化三帶來的三風(fēng)險。公司風(fēng)三險是指三由于公三司的經(jīng)三營決策三失誤及三經(jīng)營管三理不善三帶來的三風(fēng)險。三如由于三理財措三施不當(dāng)三、資金三籌措失三誤帶來三的財務(wù)三風(fēng)險，三由于營三銷計劃三不當(dāng)帶三來的銷三售風(fēng)險三，由于三人事管三理措施三不當(dāng)帶三來的人三事及勞三資糾紛三風(fēng)險等三等。（2）按投三資實施三的階段三分類項目投三資前期三風(fēng)險是三指投資三計劃實三施前的三項目策三劃與研三究階段三存在的三風(fēng)險。三如選址三風(fēng)險、三市場定三位風(fēng)險三、投資三方案決三策風(fēng)險三、經(jīng)營三方案風(fēng)三險等。三顯然，三由于房三地產(chǎn)項三目自身三的特點三，這一三階段的三風(fēng)險危三害特別三大。一三旦決策三失誤，三往往會三使項目三遭受無三法估量三的損失三。項目開三發(fā)建設(shè)三階段的三風(fēng)險是三指從項三目正式三動工到三交付使三用這一三階段的三風(fēng)險。三如按時三完工風(fēng)三險、成三本控制三風(fēng)險、三工程質(zhì)三量風(fēng)險三、安全三生產(chǎn)風(fēng)三險、建三筑設(shè)備三質(zhì)量及三設(shè)備安三裝質(zhì)量三風(fēng)險。三雖然大三部分的三房地產(chǎn)三項目施三工均由三承包方三負(fù)責(zé)，三但有些三風(fēng)險后三果同樣三會危及三投資者三的利益三。項目經(jīng)三營階段三風(fēng)險包三括兩部三分內(nèi)容三。一是三項目投三資經(jīng)營三的風(fēng)險三，如由三于投資三計劃安三排不當(dāng)三、融資三計劃考三慮不周三帶來的三資金周三轉(zhuǎn)風(fēng)險三，由于三投資控三制的失三誤帶來三的項目三經(jīng)營效三益風(fēng)險三。二是三指項目三的市場三營銷風(fēng)三險。如三由于促三銷措施三不當(dāng)、三營銷時三機不當(dāng)三帶來的三預(yù)售計三劃不能三完成；三由于市三場定位三及價格三定位的三問題而三引起的三營銷業(yè)三績不佳三等等。項目管三理風(fēng)險三是指項三目竣工三交付使三用，業(yè)三主人住三后的物三業(yè)管理三階段風(fēng)三險。如三與業(yè)主三關(guān)系處三理不當(dāng)三帶來的三糾紛，三業(yè)主人三住后的三安全、三衛(wèi)生管三理問題三存在的三風(fēng)險。（3）按投三資風(fēng)險三的內(nèi)容三分類政治風(fēng)三險指由三于政治三條件發(fā)三生變化三而帶來三的投資三風(fēng)險。三政治風(fēng)三險表現(xiàn)三：一是三表現(xiàn)為三項目所三在國政三府由于三政治或三外交原三因，對三項目實三施的征三用、沒三收等；三另一方三面表現(xiàn)三為國家三政治經(jīng)三濟法律三的穩(wěn)定三性、產(chǎn)三業(yè)政策三的穩(wěn)定三性風(fēng)險三。環(huán)保風(fēng)三險是指三環(huán)境保三護方面三存在的三風(fēng)險。三雖然房三地產(chǎn)項三目涉及三的環(huán)境三保護內(nèi)三容不多三，但房三地產(chǎn)投三資項目三無論在三規(guī)劃設(shè)三計階段三，還是三在施工三建設(shè)階三段，都三遇到有三相關(guān)聯(lián)三的環(huán)境三保護問三題。金融風(fēng)三險主要三表現(xiàn)在三利率風(fēng)三險和匯三率風(fēng)險三以及金三融政策三風(fēng)險三三個方面三。利率三風(fēng)險是三指由于三經(jīng)濟形三勢和國三家經(jīng)濟三政策變?nèi)鸬馁J三款利率三的改變?nèi)R率三風(fēng)險是三指由于三國際貨三幣匯率三波動帶三來的涉三及外幣三結(jié)算的三項目風(fēng)三險。金三融政策三是指國三家貨幣三政策、三貸款規(guī)三模的政三策性變?nèi)?。市場風(fēng)三險是指三由市場三供求關(guān)三系，競?cè)隣庩P(guān)系三、資源三條件、三市場購三買力水三平等因三素變化三帶來的三風(fēng)險。信用風(fēng)三險是指三項目投三資參與三方及與三項目有三關(guān)的各三方之間三信用結(jié)三構(gòu)及信三用履行三責(zé)任上三存在的三風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)三險是指三項目融三資、資三金運用三等財務(wù)三管理方三面帶來三的風(fēng)險三。房地三產(chǎn)投資三項目的三財務(wù)風(fēng)三險主要三是融資三帶來的三。經(jīng)營風(fēng)三險是指三項目經(jīng)三營管理三決策失三誤造成三的風(fēng)險三。如承三包形式三的決策三、承包三方的選三擇、促三銷策略三的制定三、市場三定位、三價格定三位、開三發(fā)方案三制訂等三經(jīng)營決三策與管三理決策三上存在三的風(fēng)險三。（4）按投三資風(fēng)險三的可控三性分類凡是可三由投資三者采取三措施，三予以控三制與防三范的風(fēng)三險均屬三于為控三制性風(fēng)三險。凡是不三能由投三資者控三制的投三資風(fēng)險三均屬于三非控制三性風(fēng)險三兩類。2、確三認(rèn)項目三投資風(fēng)三險因素（1）項目三定位風(fēng)三險項目市三場定位三確定以三后，基三本上就三敲定了三項目的三建設(shè)風(fēng)三格、建三設(shè)成本三、營銷三推廣方三案，就三決定了三項目的三銷售前三景，一三旦市場三定位不三準(zhǔn)確，三項目的三指導(dǎo)思三想出現(xiàn)三失誤，三是后期三無法或三者是非三常困難三彌補的三風(fēng)險，三也是項三目開發(fā)三過程中三，最大三的風(fēng)險三，屬項三目建設(shè)三的決策三性失誤三風(fēng)險，三按照風(fēng)三險影響三范圍劃三分屬于三總體風(fēng)三險（決三策風(fēng)險三），從三某種程三度上講三，其結(jié)三果也是三不可管三理風(fēng)險三。（2）項目三投資支三持能力三風(fēng)險《項目可三行性研三究報告》出臺前三后，由三于對市三場定位三的認(rèn)識三模糊或三者自相三矛盾；或者是三沒有真三正做到三“量體三裁衣”三、“量三力而行三”；或者是三對企業(yè)三資金籌三措（自三有資金三）和融三資能力三過高地三估計，三或者項三目成本三分析存三在著嚴(yán)三重的失三誤；或者沒三有吃透三國家和三地方政三府的行三業(yè)政策三，對大三的經(jīng)濟三環(huán)境把三握的不三準(zhǔn)；或者是三成本過三程控制三嚴(yán)重失三控（突三發(fā)性事三件）、三意外因三素過多三等等原三因，導(dǎo)三致的項三目資金三支付能三力達不三到計劃三要求，三給項目三建設(shè)造三成的風(fēng)三險。（3）項目三質(zhì)量風(fēng)三險項目的三質(zhì)量風(fēng)三險包括三：在項三目決策三階段由三于經(jīng)濟三技術(shù)分三析失誤三，出現(xiàn)三品質(zhì)與三價格矛三盾導(dǎo)致三的質(zhì)量三問題。在設(shè)計三階段，三向設(shè)計三提出違三反設(shè)計三規(guī)范、三標(biāo)準(zhǔn)，三特別是三強制性三標(biāo)準(zhǔn)的三要求，三又通過三“關(guān)系三”關(guān)照三通過造三成的“三投機性三”質(zhì)量三問題。施工階三段，從三業(yè)人員三對設(shè)計三知識認(rèn)三識有重三大錯誤三，擅自三改變設(shè)三計造成三的質(zhì)量三風(fēng)險；三施工管三理過程三中，不三重視關(guān)三鍵部位三和關(guān)鍵三過程的三跟蹤檢三查處理三，對一三些容易三出現(xiàn)影三響結(jié)構(gòu)三安全等三。銷售階三段，交三房實物三與銷售三承諾、三廣告宣三傳承諾三不相符三造成的三“實物三質(zhì)量”三問題等三，因“三質(zhì)量”三問題造三成的糾三紛沖突三形成的三風(fēng)險（三可控制三風(fēng)險）三。（4）項目三合約履三行能力三風(fēng)險在項目三運作和三建設(shè)過三程中，三涉及土三地轉(zhuǎn)讓三、融資三、設(shè)計三、監(jiān)理三、工程三地質(zhì)勘三察、設(shè)三計與勘三察設(shè)計三成果審三核、招三標(biāo)代理三、施工三、材料三設(shè)備供三應(yīng)、質(zhì)三量檢測三、銷售三委托、三購房等三合同或三協(xié)議簽三約、履三約過程三，由于三項目的三一次性三（不可三重復(fù)性三）特點三，建設(shè)三周期又三比較長三，涉及三的方方三面面又三比較多三，如果三在關(guān)鍵三的過程三出現(xiàn)控三制失誤三，那將三給項目三造成相三當(dāng)大的三麻煩。比如，三在目前三土地供三應(yīng)體制三和貸款三政策條三件下，三尋找土三地、找三尋資金三是企業(yè)三試圖突三出“瓶三頸”制三約的普三遍方法三，有時三候在“三饑不擇三食”的三景況下三，可能三會因“三省略過三程”不三慎跌入三“陷阱三”。（5）項目三建設(shè)“三創(chuàng)新”三風(fēng)險當(dāng)前的三經(jīng)濟大三環(huán)境，三使項目三建設(shè)的三土地、三資金條三件比過三去任何三時候都三顯得更三加重要三，在有三限資源三的條件三下，要三使企業(yè)三能夠持三續(xù)穩(wěn)步三發(fā)展，三追求計三劃利潤三，獲得三既定利三益是非三常有必三要的。三這種情三形下，三為了服三務(wù)目的三，追求三項目與三周邊項三目的“三差異性三”，選三擇自己三企業(yè)不三熟悉或三者認(rèn)識三尚不足三以完成三追求的三“創(chuàng)新三”，也三是極具三風(fēng)險的三。（6）項目三“政府三”風(fēng)險“政府三”風(fēng)險三多發(fā)生三在政策三的不連三續(xù)性、三突變性三和漏洞三的存在三，對于三企業(yè)來三說，主三要發(fā)生三在違規(guī)三操作的三投機性三過程、三對政策三不理解三的盲目三性過程三失誤。三必須掌三握對于三相關(guān)法三律法規(guī)三進行補三充、操三作的部三門規(guī)章三和規(guī)范三性文件三和強制三性標(biāo)準(zhǔn)三。3、評估三項目投三資風(fēng)險三內(nèi)容和三方法（1）評估三項目投三資風(fēng)險三內(nèi)容和三要求合理界三定項目三覆蓋的三范圍，三加強對三項目范三圍變動三的控制三，將項三目的任三務(wù)細(xì)分三的更具三體、更三明確、三更嚴(yán)密三、更便三于控制三，以免三遺漏而三產(chǎn)生風(fēng)三險。合理確三定項目三管理目三標(biāo)，在三企業(yè)發(fā)三展規(guī)劃三和戰(zhàn)略三的總體三要求下三，按照三項目《經(jīng)濟技三術(shù)分析三報告》和《項目可三行性研三究報告》提供的三依據(jù)，三用科學(xué)三的方法三和態(tài)度三進行項三目決策三，確定三項目目三標(biāo)，避三免出現(xiàn)三決策失三誤風(fēng)險三。編制《項目管三理規(guī)劃》，對項三目工作三進行結(jié)三構(gòu)分解三，對項三目的目三標(biāo)、實三現(xiàn)目標(biāo)三可能存三在的風(fēng)三險影響三因素進三行深入三細(xì)致的三識別、三分析和三評價，三按照一三般規(guī)律三拿出解三決問題三、規(guī)避三風(fēng)險的三方法、三措施，三用《項目管三理規(guī)劃》指導(dǎo)項三目建設(shè)三，指導(dǎo)三項目的三計劃管三理。根據(jù)實三現(xiàn)目標(biāo)三的外部三環(huán)境情三況，堅三持“事三前控制三”、“三事中控三制”的三原則，三對實施三過程中三的風(fēng)險三因素，三比照《項目管三理規(guī)劃》給定的三方法、三措施進三行適應(yīng)三性、符三合性識三別、分三析（評三估或測三算）、三評價，三實事求三是地給三予適當(dāng)三地、合三理的調(diào)三整、優(yōu)三化組合三各種風(fēng)三險技術(shù)三。強化風(fēng)三險管理三的計劃三手段，三把可以三管理的三風(fēng)險分三解到各三個不同三的過程三，對計三劃要求三的基本三目標(biāo)、三基本原三則、基三本要求三必須給三予滿足三，搞好三風(fēng)險的三監(jiān)控。三過程中三，利用三動態(tài)管三理，合三理配備三資源，三按照目三標(biāo)管理三、節(jié)點三考核、三專業(yè)監(jiān)三督的方三法，減三少項目三執(zhí)行過三程中不三確定因三素導(dǎo)致三的風(fēng)險三。合理組三織結(jié)構(gòu)三，明確三崗位職三責(zé)，理三順管理三關(guān)系、三反饋關(guān)三系，建三立項目三的溝通三職能，三在項目三管理內(nèi)三部以及三與建設(shè)三相關(guān)的三各方接三口，特三別是在三經(jīng)常出三現(xiàn)誤解三和矛盾三的職能三和組織三間接口三，為風(fēng)三險管理三提供信三息保障三。在項目三內(nèi)部加三強實施三行為的三監(jiān)督管三理（制三度管理三），避三免因人三為因素三造成的三風(fēng)險。三強化財三務(wù)監(jiān)督三和計劃三實施的三專業(yè)監(jiān)三督，強三化企業(yè)三規(guī)章制三度、工三作標(biāo)準(zhǔn)三、工作三流程的三執(zhí)行情三況監(jiān)督三，對計三劃執(zhí)行三情況及三時跟蹤三檢查，三及時向三決策層三提供修三改計劃三的依據(jù)三，向計三劃實施三層提示三計劃執(zhí)三行的偏三離情況三，對預(yù)三料中的三風(fēng)險或三風(fēng)險因三素進行三有效的三控制和三管理。（2）投資三風(fēng)險評三估的方三法風(fēng)險評三價的策三略分析三法策略分三析法（SAV三E法）常三用于工三程項目三的風(fēng)險三評價實三踐，并三取得較三好的效三果。策三略分析三法（SAV三E法）在三進行風(fēng)三險評價三時不僅三針對風(fēng)三險的一三個因素三，而是三針對項三目的各三種因素三進行綜三合分析三。其基三本方法三是專家三調(diào)查法三。風(fēng)險評三價的層三次分析三法層次分三析法（AHP）的基三本思路三是，首三先找出三解決問三題所牽三連的主三要因素三。將這三些因素三按其關(guān)三聯(lián)隸屬三關(guān)系構(gòu)三造成階三梯層次三模型，三通過對三層次結(jié)三構(gòu)中各三因素之三間相對三重要性三的判斷三及簡單三的排序三計算解三決問題三。運用三層次分三析方法三評價項三目風(fēng)險三，能使三主、客三觀因素三綜合考三慮，從三而避免三了單靠三直覺與三經(jīng)驗進三行評價三的影響三。（3）投資三風(fēng)險損三失測量投資風(fēng)三險損失三測量是三從風(fēng)險三可能給三投資者三帶來的三最大損三失的角三度來衡三量的風(fēng)三險程度三。在最三大風(fēng)險三的情況三下，投三資者可三能損失三全部投三資，也三可能損三失部分三投資。三投資風(fēng)三險損失三強度是三指在某三一投資三市場上三，由于三風(fēng)險的三存在使三投資者三可能遭三受的最三大損失三在直接三投資總?cè)~中所三占的比三例。可三按下式三計算：投資支三出—投資收三入投資風(fēng)三險損失三強度=三×l三00％投資支三出上式中三的投資三支出是三指項目三投資總?cè)~，投三資收入三是指扣三除因風(fēng)三險可能三遭受的三最大損三失后的三凈收益三。當(dāng)項目三投資額三和收入三額發(fā)生三變化時三，投資三風(fēng)險損三失強度三也隨之三發(fā)生變?nèi)?。最三極端的三情況有三下列三三種：投資收三入＝0，投資三風(fēng)險損三失強度三＝100％，即三由于風(fēng)三險而使三項目損三失了全三部收入三，風(fēng)險三損失強三度達100％。投資收三入<0(虧損)，投資三風(fēng)險損三失強度>10三0％，說三明當(dāng)投三資風(fēng)險三大到一三定程度三，使項三目投資三出現(xiàn)虧三損時，三投資風(fēng)三險損失三強度將三大于100％。投資收三入>0，投資三風(fēng)險損三失強度<10三0％，當(dāng)三投資收三入大到三超過項三目投資三支出時三，投資三風(fēng)險損三失強度三將呈負(fù)三的狀態(tài)(小于0)。上述三三種情況三分別相三當(dāng)于盈三虧平衡三分析的三盈(投資風(fēng)三險損失三強度<10三0％)、虧(投資風(fēng)三險損失三強度大三于100％)、平衡(投資風(fēng)三險損失三強度＝0)三種狀三態(tài)。學(xué)習(xí)單三元2房地產(chǎn)三項目投三資風(fēng)險三評估重點掌三握：房三地產(chǎn)項三目投資三風(fēng)險防三范的步驟和三方法能夠理三解：房三地產(chǎn)項三目投資三風(fēng)險識三別的步驟和三方法1、項三目投資三風(fēng)險識三別的步三驟（1）收集三資料通過多三種途徑三，盡可三能地收三集項目三風(fēng)險分三析所需三的資料三信息，三以保證三風(fēng)險分三析的完三整性和三正確性三。有關(guān)三風(fēng)險的三資料信三息能否三全面收三集，直三接影響三風(fēng)險分三析的結(jié)三果。（2）風(fēng)險三估計風(fēng)險估三計是要三明確項三目的目三標(biāo)、戰(zhàn)三略、戰(zhàn)三術(shù)以及三實現(xiàn)項三目目標(biāo)三的手段三和資源三，以確三定項目三及其環(huán)三境的變?nèi)龜?shù)。風(fēng)三險估計三還要明三確項目三的前提三和假設(shè)三，減少三許多不三必要的三風(fēng)險分三析工作三。有些三前提和三假設(shè)，三在制定三項目規(guī)三劃時，三常常沒三有被意三識到。（3）風(fēng)險三評價項目風(fēng)三險評價三是在進三行風(fēng)險三估計并三得出風(fēng)三險大小三后進行三的，此三項工作三是與采三取何種三風(fēng)險處三理方法三密切相三關(guān)的。三風(fēng)險評三價首先三要進行三風(fēng)險費三用分析三，進而三做出風(fēng)三險處理三決策。（4）識別三風(fēng)險即根據(jù)三直接或三間接的三癥狀將三潛在的三風(fēng)險識三別出來三。項目三風(fēng)險識三別的任三務(wù)是將三項目面三臨的損三失的不三確定因三素一一三列舉出三來，其三成果是三編制“三潛在損三失一覽三表”。三但這只三是一般三性的，三對特定三的項目三則需要三建立本三項目的三“潛在三損失一三覽表”三。2、項三目投資三風(fēng)險識三別的方三法風(fēng)險識三別的目三標(biāo)是預(yù)三測和確三定項目三風(fēng)險的三類型、三大小、三特征、三來源和三作用機三理等。（1）財務(wù)三報表法通過分三析資產(chǎn)三負(fù)債表三、營業(yè)三報表以三及財務(wù)三記錄，三項目風(fēng)三險經(jīng)理三就能預(yù)三測本企三業(yè)或項三目當(dāng)前三的所有三財產(chǎn)、三責(zé)任和三人身損三失風(fēng)險三，將這三些報表三、財務(wù)三預(yù)測和三經(jīng)費預(yù)三算聯(lián)系三起來，三風(fēng)險經(jīng)三理就能三發(fā)現(xiàn)未三來的風(fēng)三險。（2）問詢?nèi)椖匡L(fēng)三險經(jīng)理三應(yīng)該向三涉及本三項目的三各部門三、各專三業(yè)技術(shù)三人員、三各部門三經(jīng)理或三管理人三員、有三豐富的三施工經(jīng)三驗的工三人等，三廣泛征三詢他們?nèi)龑Ρ卷椚匡L(fēng)險三的看法三。（3）流程三圖法建立一三個房地三產(chǎn)項目三的總流三程圖與三各分流三程圖，三它們要三展示項三目實施三的全部三活動。三流程圖三可用網(wǎng)三絡(luò)圖來三表示。（4）現(xiàn)場三視察法在風(fēng)險三識別階三段，風(fēng)三險經(jīng)理三對現(xiàn)場三勘察非三常重要三。特別三是房地三產(chǎn)項目三，風(fēng)險三經(jīng)理應(yīng)三通過直三接觀察三項目現(xiàn)三場的各三種設(shè)施三及各種三操作，三以便能三更多、三更細(xì)致三地識別三項目的三潛在損三失。（5）相關(guān)三部門配三合法項目的三風(fēng)險經(jīng)三理應(yīng)與三其他相三關(guān)部門(如合同三管理部三門、采三購部門三、財務(wù)三部門等)密切配三合，一三同來識三別項目三風(fēng)險。（6）索賠三統(tǒng)計記三錄法風(fēng)險經(jīng)三理在進三行風(fēng)險三識別時三，應(yīng)大三量查閱三已完工三的類似三工程的三有關(guān)索三賠記錄(本企業(yè)三或可以三查到的三其他企三業(yè)的索三賠記錄)，這種三方法可三以識別三其他方三法不能三發(fā)現(xiàn)的三某些風(fēng)三險。（7）環(huán)境三分析法在分析三環(huán)境風(fēng)三險時，三應(yīng)重點三考慮它三們相互三之間的三聯(lián)系特三征和穩(wěn)三定性。三分析上三述環(huán)境三的組成三，會發(fā)三現(xiàn)許多三風(fēng)險因三素。3、項三目投資三風(fēng)險防三范的步三驟（1）建立三項目風(fēng)三險控制三體制在項目三開始之三前，必三須根據(jù)三項目風(fēng)三險識別三和度量三報告所三給出的三項目風(fēng)三險的信三息，制三定出整三個項目三的風(fēng)險三控制措三施和程三序，以三及項目三風(fēng)險控三制的管三理體制三。這包三括項目三風(fēng)險責(zé)三任制度三，項目三風(fēng)險信三息報告三制度，三項目風(fēng)三險控制三決策制三度以及三項目風(fēng)三險控制三溝通程三序等。（2）確定三控制的三項目風(fēng)三險它要求三根據(jù)項三目風(fēng)險三識別與三度量信三息，報三告所列三出的各三種具體三項目風(fēng)三險，確三定對哪三些項目三風(fēng)險要三進行控三制，對三哪些風(fēng)三險可以三容忍并三放棄對三它們的三控制。三通常要三按照項三目具體三風(fēng)險后三果的嚴(yán)三重性大三小和風(fēng)三險的發(fā)三生概率三來確定三。（3）確定三項目風(fēng)三險的控三制責(zé)任所有需三要控制三的項目三風(fēng)險都三必須落三實負(fù)責(zé)三控制的三具體人三員，同三時要規(guī)三定他們?nèi)鶕?dān)負(fù)三的具體三責(zé)任。三項目風(fēng)三險的控三制工作三必須要三有專人三負(fù)責(zé)，三不能分三擔(dān)，否三則將會三造成大三量的時三間與資三金的浪三費。（4）確定三項目風(fēng)三險控制三的行動三時間對項目三風(fēng)險的三控制也三要制定三相應(yīng)的三時間計三劃和安三排，即三制定出三解決項三目風(fēng)險三問題的三時間表三與時間三限制。三許多由三于項目三風(fēng)險失三控所造三成的損三失都是三因為錯三過了風(fēng)三險控制三的最佳三時機造三成的。（5）制定三各具體三項目風(fēng)三險的控三制方案在這一三階段由三負(fù)責(zé)具三體項目三風(fēng)險控三制的人三員，根三據(jù)風(fēng)險三的特性三和時間三計劃，三去制定三出各具三體項目三風(fēng)險的三控制方三案。在三這一步三當(dāng)中要三找出能三夠控制三項目風(fēng)三險的各三種備選三方案，三然后對三方案進三行必要三的可行三性分析三，以驗三證各個三風(fēng)險控三制備選三方案的三效果，三最終選三定采用三的風(fēng)險三控制方三案或備三用方案三。（6）實施三具體項三目風(fēng)險三控制方三案它要求三按照確三定出的三具體項三目風(fēng)險三控制方三案，開三展項目三風(fēng)險控三制活動三。這一三步必須三根據(jù)項三目風(fēng)險三的發(fā)展三與變化三，不斷三地修訂三項目風(fēng)三險控制三方案與三辦法。三對于某三些項目三風(fēng)險，三其風(fēng)險三控制方三案的制三定與實三施幾乎三是同時三的。（7）跟蹤三具體項三目風(fēng)險三的控制三結(jié)果這一步三的目的三是要收三集風(fēng)險三事件控三制工作三的信息三并得出三反饋，三即采用三跟蹤的三方式，三確認(rèn)所三采取的三項目風(fēng)三險控制三活動是三否有效三，項目三風(fēng)險的三發(fā)展是三否有新三的變化三等。這樣就三可以不三斷地提三供反饋三信息，三從而指三導(dǎo)項目三風(fēng)險控三制方案三的具體三實施和三完善。三通過跟三蹤可獲三得項目三風(fēng)險控三制的工三作信息三，并根三據(jù)這些三信息去三改進具三體項目三風(fēng)險控三制方案三的實施三，直到三對風(fēng)險三事件的三控制完三成為止三。4、項三目投資三風(fēng)險防三范的方三法（1）回避回避風(fēng)三險有兩三種基本三途徑：三第一種三是拒絕三承擔(dān)風(fēng)三險；第三二種是三放棄以三前所承三擔(dān)的風(fēng)三險，如三了解到三某一研三究計劃三有許多三過去未三發(fā)現(xiàn)的三新風(fēng)險三，決定三放棄研三究以避三免風(fēng)險三?；乇苋L(fēng)險是三一種消三極的手三段。（2）風(fēng)險三損失控三制風(fēng)險損三失控制三是一種三具有積三極意義三的風(fēng)險三處理手三段。在三現(xiàn)代社三會里，三風(fēng)險不三僅很多三，而且三難以完三全避免三，所以三風(fēng)險損三失控制三方法具三有較強三的社會三現(xiàn)實性三，且可三以通過三事先控三制或采三用應(yīng)急三方案，三使風(fēng)險三不發(fā)生三或一旦三發(fā)生后三使損失三額降到三最小。（3）風(fēng)險三分離風(fēng)險分三離是常三用的風(fēng)三險控制三對策。三風(fēng)險分三離可以三減少一三種風(fēng)險三的最大三預(yù)期損三失。根三據(jù)概率三理論的三大數(shù)規(guī)三律(一種表三述大量三隨機現(xiàn)三象平均三結(jié)果穩(wěn)三定性的三定理)，企業(yè)三或項目三借助于三風(fēng)險分三離，增三加了獨三立風(fēng)險三單位的三數(shù)量，三但在其三他情況三相同的三前提下三就可以三減少風(fēng)三險。（4）風(fēng)險三分散分散風(fēng)三險是通三過擴大三企業(yè)規(guī)三模來增三強抵御三風(fēng)險的三能力，三而分離三則是通三過分離三風(fēng)險因三素而減三少風(fēng)險三帶來的三損失。三比如一三個核心三的企業(yè)三可以通三過兼并三、參股三來擴大三企業(yè)的三規(guī)模，三就可以三分散規(guī)三模經(jīng)營三中的風(fēng)三險，從三而提高三抵抗風(fēng)三險的能三力。規(guī)三模經(jīng)濟三就是分三散風(fēng)險三的好辦三法。（5）風(fēng)險三轉(zhuǎn)移這里的三風(fēng)險轉(zhuǎn)三移是指三風(fēng)險控三制下的三轉(zhuǎn)移，三而不是三財務(wù)對三策下的三有償轉(zhuǎn)三移。風(fēng)三險控制三轉(zhuǎn)移只三可以轉(zhuǎn)三移財務(wù)三風(fēng)險或三人身風(fēng)三險。1）將風(fēng)三險的財三產(chǎn)或活三動轉(zhuǎn)移它主要三是通過三轉(zhuǎn)賣方三式，比三如企業(yè)三賣掉所三有的一三切設(shè)備三，就將三設(shè)備風(fēng)三險也一三并轉(zhuǎn)移三給對方三。2）依據(jù)三合同將三風(fēng)險轉(zhuǎn)三嫁給他三人業(yè)主可三以利用三苛刻的三免責(zé)條三款開脫三自己的三風(fēng)險而三轉(zhuǎn)移給三承包商三。這是三一種不三公平的三做法，三但承包三商在項三目較少三時往往三能予以三接受。三這種風(fēng)三險控制三轉(zhuǎn)移與三風(fēng)險財三務(wù)轉(zhuǎn)移三往往容三易混淆三，最重三要的差三別是前三者往往三是有失三商業(yè)道三德的。（6）風(fēng)險三自留風(fēng)險自三留是一三種風(fēng)險三的財務(wù)三對策，三即由企三業(yè)或工三程項目三自身承三擔(dān)風(fēng)險三。這種承三擔(dān)方式三是以自三身的風(fēng)三險自留三基金來三保障，三所以把三它歸結(jié)三為財務(wù)三對策。三自留風(fēng)三險是與三保險或三有償轉(zhuǎn)三移風(fēng)險三對立的三方式。風(fēng)險自三留分多三種情況三：①主動三自留是三當(dāng)企業(yè)三識別了三風(fēng)險，三但經(jīng)評三價后決三策予以三自留；②被動三自留是三企業(yè)根三本沒有三識別出三該風(fēng)險三而自留三的情況三。第三節(jié)三編寫商三務(wù)計劃三書學(xué)習(xí)單三元1房地產(chǎn)三策劃文三案學(xué)習(xí)單三元2房地產(chǎn)三項目建三議書學(xué)習(xí)單三元3財務(wù)現(xiàn)三金流量三表學(xué)習(xí)單三元4房地產(chǎn)三項目可三行性研三究報告學(xué)習(xí)單三元1三房地三產(chǎn)策劃三文案重點掌三握：房三地產(chǎn)策三劃文案三的類型房地產(chǎn)三策劃文三案的編三寫要求能夠理三解：房三地產(chǎn)策三劃文案三的基本三格式和寫作三程序一般了三解：房三地產(chǎn)策三劃文案三主旨和三材料要三求1、房三地產(chǎn)策三劃文案三的類型（1）從房三地產(chǎn)策三劃的整三體與部三分來分三：有總?cè)w策劃三文案和三單項策三劃文案三兩種?？傮w策三劃文案三是對項三目的各三個方面三如市場三研究、三項目定三位、產(chǎn)三品策劃三、營銷三推廣等三方面進三行全方三位的策三劃與分三析，以三求對項三目一個三總體的三把握和三全面的三了解，三目的是三對項目三有個總?cè)w的設(shè)三想。單項策三劃文案三是對項三目其中三的一個三方面進三行詳細(xì)三的分析三和論證三，以便三深入地三把握某三一方面三的具體三內(nèi)涵，三得到一三個全面三而又有三深度的三想法。三如只從三項目市三場定位三來對項三目進行三深入的三分析和三研究，三找出項三目在某三一區(qū)域三環(huán)境中三的市場三空白點三，而不三涉及到三其它方三面問題三。（2）從房三地產(chǎn)策三劃的具三體內(nèi)容三來分：三有市場三策劃