某地鐵商城操作策略教材

華強(qiáng)地鐵商城操作策略

[滄海橫流，方顯出英雄本色]

策劃:陳明中

2004/10/18第一部分

市場研判市場研判本案重點調(diào)查東門、華強(qiáng)北兩大商圈具可比參照性物業(yè)，兼及羅湖商業(yè)城、新銀座2案，側(cè)重于價格對比。本案對廣州、上海多個地鐵商場項目進(jìn)行過專門考察分析，此次不再羅列。抽絲剝繭，揭示市場的真實面，有助于我們穿越路徑的迷思，找到打開阿里巴巴山洞大門的金鑰匙。東門商圈東門目前在售的商場調(diào)查如下：新2000廣場（地鐵上蓋）位于東門步行街的西南部，緊鄰深南輔路，總建筑面積為34716M2，總高10層，其中裙樓商場4層，發(fā)售鋪位共620間。一層租價：300元/M2層數(shù)售價經(jīng)營范圍一層7萬---10萬元/M2專營少見少女用品二層7萬元/M2新潮服飾和精品三層未發(fā)售娛樂城四層未發(fā)售娛樂城該商場分為兩個主要投資商并分兩處銷售，西面較大的一部分稱為新2000廣場，東面較小的一部分稱為匯商名苑。南塘商業(yè)廣場該商場位于永新街、風(fēng)貌街、深南輔路圍合的區(qū)域，共分兩大部分，一部分靠永新街，一部分靠深南輔路，在售的部分為靠深南輔路的兩層裙樓商鋪，一樓價格平均為7.5萬/M2

，二樓采用一口價的方式，每平方米3萬元。深圳百貨廣場該商場位于深南東路，與人民南路交匯處，該樓已為現(xiàn)樓，但遲遲未做內(nèi)部裝修，較長一段時間未對外發(fā)售，因此引起業(yè)界的各種猜測，今年初開始對外發(fā)售，效果不甚理想，但其畢竟位于步行街南入口處，二樓又與人行天橋相連，其未來的商業(yè)前景應(yīng)當(dāng)十分看好。目前該商場的銷售價格為一樓均價10萬元/M2，二樓均價8萬元/M2

。

金世界商業(yè)中心（臨近地鐵老街站）位于東門步行街西入口處。其地下2000M2的商業(yè)廣場直接與地鐵站接駁，并有深圳友誼城進(jìn)駐。層數(shù)均價經(jīng)營范圍一層9--14萬元/M2名表、化妝品、名牌服裝二層50000元/M2普通牌子男女裝三層28000元/M2體育用品四層不售酒樓五層不售酒樓六層不售寫字樓方海商苑（女人天地）方海商苑南靠解放路，北靠人民二橫街，這兩條縱向街道均為東門步行街人流量最大的街道。該項目占地6119.1M2總建筑面積25100M2。其中1至3層為商場共12400M2，4-8層為住宅及寫字樓共12700M2，整個項目分為兩個部分，靠解放路的部分于98年推出。目前在售的為靠二橫街的部分商鋪，并以女人世界部分冠名，部分招商部分出售。樓層價格經(jīng)營范圍一層8萬元/M2自主經(jīng)營二層4.5萬元/M2自主經(jīng)營三層出租280元/M2月女式服裝、化妝品等用品德奧商城南靠解放路，西靠鴻展廣場一期，地理位置較優(yōu)。商鋪共二層，首層鋪位36個，二層101個均以小面積分割，面積從6.97M2到33.31M2不等，總體來說，供應(yīng)量較小，未做媒體廣告宣傳，銷售情況依然較好。一樓均價為9萬元/M2

，二樓均價4萬元/M2。明華廣場位于東門步行西北處，商場共6層，1層為獨立商鋪2-5層為深圳最大型的服裝、布匹配套批發(fā)市場，6層為兒童用品世界，商場以上為住宅。一層最低價為9.8萬元/M2

，最高價為20.8萬元M2

。層數(shù)價格經(jīng)營一層均價12萬/M2獨立鋪位，多種經(jīng)營2-5層出租價格未定服裝、布匹配套市場六層未定兒童用品世界東門銅羅灣●八達(dá)商城（東門地鐵口）位于東門位于東門步行街的西南部。地面1層，地下負(fù)2層。售價：地面1層：10萬M2地下負(fù)1層：4萬、5萬、9萬、10萬/M2不等。地下負(fù)2層：同上（臨地鐵通道口一個鋪售11萬10萬M2

）租價：3500M2名稱位置概況樓層商場面積（M2）商鋪間隔（M2）平均售價（元）平均租價（元）推出時間入伙時間鑫輝中心深南東路北側(cè)靠近地鐵站47000靈活整體轉(zhuǎn)讓給銀行不詳96年97年底中威商業(yè)廣場人民北路較南段東兩面臨街4（包括地下層）1000010-100一層60000元二層35000元一層800元二層200元96年初97年底名稱位置概況樓層商場面積（M2）商鋪間隔（M2）平均售價（元）平均租價（元）推出時間入伙時間老東門商城（西宮）解放路北側(cè)租戶多為港人630003-30——一層1000元二層800元不詳93年大世界商城解放路南側(cè)規(guī)模大，臨三條路5350010-49一層73000元二層43000元一層800元二層300元97年中99年中旺角購物廣場東門中路西側(cè)臨兩條繁華街道452008-28一層70000元二層30000元一層700元二層300元97年97年目前已形成繁華商業(yè)街的道路有人民二橫街、風(fēng)貌街、解放路、東門中路，這些街鋪的價格區(qū)間及經(jīng)營范圍見下表：位置租金價格（使用面積）經(jīng)營范圍風(fēng)貌街、中威商業(yè)廣場800-1100元服裝、鞋類、小商品二橫街、解放路500-800元服裝、鞋類、小商品、電器等新園路、人民北路北段、立新路260-400元服裝、小商品、餐飲羅湖商業(yè)城一樓鋪位租金：5M2鋪1.8萬/月。出租率100%.售價不祥。人氣很旺。主要消費群為過境港人。新銀座（羅湖火車站側(cè)，地鐵口附近）一樓商鋪售價7.8----14萬M2（目前認(rèn)籌中）華強(qiáng)北片區(qū)商業(yè)調(diào)查片區(qū)概況如今的市場狀態(tài)已由過去的單一工業(yè)廠房變成以商業(yè)、居住辦公為主的新的市場局面。商業(yè)需求市場規(guī)模的擴(kuò)大，吸引了各大商家紛紛入駐，形成以華強(qiáng)北路為核心，振華、振興路兩條商業(yè)街為輔的“兩橫一縱”的商業(yè)區(qū)。片區(qū)的新特點：模式新檔次高規(guī)模大業(yè)態(tài)全華強(qiáng)北現(xiàn)有各類商家560多家，一萬平方米以上的大型商場有14家。片區(qū)熱點新亞洲電子商城面積達(dá)4萬平方米的專業(yè)電子市場一期已經(jīng)落成招商，將成為我國目前規(guī)模最大的品牌化電子元器件專業(yè)貿(mào)易與展覽中心。位于振中路與華強(qiáng)北路、中航路交匯路口的新亞洲電子商城,總投資8.5億元，總建筑面積8萬多平方米，其中一期4萬平方米已經(jīng)落成，二期即將推出。商城定位于品牌化電子元器件專業(yè)展覽與貿(mào)易市場，力爭建成國內(nèi)一流的電子元器件交易平臺。此項目今明年將有大量商業(yè)面積推出租售,對我形成很大壓力.茂業(yè)百貨茂業(yè)百貨華強(qiáng)北店，是一家綜合性百貨公司。華強(qiáng)北店總營業(yè)面積8萬平方米。集購物、休閑、餐飲、娛樂等功能于一體，擁有各種國際化標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施，引進(jìn)國際最先進(jìn)管理模式，是典型的“一站式”純美購物天堂。深圳女人香國際城深圳女人香國際城位于華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)——華發(fā)路與振華路交界處的黃金地段。一期營業(yè)面積3000平方米。商場定位為“正規(guī)化、形象化、規(guī)?；?、專業(yè)化、時尚化”。華強(qiáng)北業(yè)態(tài)分析：華強(qiáng)北齊全的業(yè)態(tài)彼此依賴，形成了一個完整、成熟的商圈概念。華強(qiáng)北是從專業(yè)市場起家的，但在其發(fā)展、壯大中，傍生于專業(yè)市場的百貨業(yè)漸露生機(jī)，甚至有喧賓奪主之嫌。正當(dāng)百貨業(yè)有一統(tǒng)華強(qiáng)北的野心時，以萬佳為首的百貨店的相繼退出，令專業(yè)市場再次獨領(lǐng)華強(qiáng)北。在專營與百貨兩種不同業(yè)態(tài)的反復(fù)沖突、磨合中，一種共生共榮的商圈模式和你中有我、我中有你的新業(yè)態(tài)呈現(xiàn)。商業(yè)現(xiàn)狀該區(qū)域已成為深圳市最旺的商業(yè)中心之一，被譽(yù)為深圳的“南京路”。商圈以華強(qiáng)北路為中心軸，向振華路、振興路、振中路、華發(fā)北路輻射成井字結(jié)構(gòu)。有各類店鋪位近4000間，200多家酒樓食肆、30余家大中型購物商城、20余家銀行機(jī)構(gòu)、40家證券公司、39條公交路線。周邊配套形成了以街區(qū)道路劃分的特色街區(qū)：金融街（振華路）、電子街（華強(qiáng)北路）、美食街（華發(fā)北路與振華路）、服飾街（振興路與華強(qiáng)北路）。在經(jīng)營業(yè)態(tài)方面主要形成服裝、電子、家具電器、鐘表配套、燈飾、通迅、禮品、綜合商場、酒樓等20多個專業(yè)市場商業(yè)街總戶達(dá)7000多戶，從業(yè)人員約12萬人。日均客流量在50萬人次以上，年銷售額在150億以上。區(qū)域內(nèi)的商鋪物業(yè)大都是由廠房改建而成，90%以上以分割出租形式招商，除新開發(fā)物業(yè)裙樓外極少有銷售的，租賃市場極其發(fā)達(dá)，是深圳投資回報率較高的區(qū)域。商業(yè)個案調(diào)查商業(yè)物業(yè)的銷售價格分析：華強(qiáng)北路：華強(qiáng)北路是華強(qiáng)北商圈的核心路段，從近兩年商圈內(nèi)華強(qiáng)北路兩邊繁華地帶的商業(yè)物業(yè)的銷售價格來看，商業(yè)裙樓一層的銷售價格一般在4.5-8萬元/M2

（二層價格區(qū)間為2-4萬元/M2,如現(xiàn)代之窗、賽格廣場等。（兩年前價格）輻射地帶（以華發(fā)北路東側(cè)為例）：以華強(qiáng)北路為中心，振華路與振興路向東西兩邊商業(yè)鋪位的價格逐漸下降，屬于華強(qiáng)北商圈輻射地帶，商業(yè)人氣已與華強(qiáng)北路周邊有較大差距，以位于振興東路的格林網(wǎng)苑為例，一層商鋪售價在3萬元//M2左右。都市.千千匯一層商鋪售價4—6萬元/M2

，租價550元/M2而對于不臨主街（振華路、振興路、振中路、華發(fā)路、燕南路）的商鋪與臨街商鋪在人流量、商業(yè)氛圍上也有一定的差距。租賃價格分析街鋪租賃價格：華強(qiáng)北路：華強(qiáng)北商業(yè)街南段：租金400-750元/M2/月、華強(qiáng)北商業(yè)街北段：租金350-650元/M2/月、振華路東段繁華地帶：租金350-600元/M2/月、振華路西段繁華地帶：租金350-550元/M2/月、振興路東段繁華地帶：租金350-500元/M2/月、振興路西段繁華地帶：租金350-520元/M2/月、華發(fā)北路：租金250-350元/M2/月。輻射地帶：從各路段街鋪的租金價格來看，街鋪由于受到路段繁華程度的影響，各路段租金價格之間存在較大差異，華強(qiáng)北路周邊與輻射地帶最高租金差價達(dá)到了350-450元/M2

。商場租三賃價格三：華強(qiáng)北三路：繁華地三段商場三一層租三金一般三在500三~10三00元/M2月之間三，二層三的租金三一般在300三-40三0元/M2/月之間三，輻射地三帶：商場租三金由于三位置的三影響一三般租金三與華強(qiáng)三北路周三邊的租三金也有三較大差三距，振三興路東三段靠近三福田書三城的租三金為100元/M2（商場三面積為560三M2），萬三佳百貨三經(jīng)營面三積約1萬多M2，共四三層，其三租金比三福田書三城要低40%以上。（3）出租三情況分三析目前華三強(qiáng)北路三附近的三一層臨三街商業(yè)三出租情三況較好三，二層三的出租三率在八三成左右三。（4）商場三個案：華強(qiáng)北三商圈范三圍內(nèi)繁三華地帶三的商業(yè)三物業(yè)銷三售價格三或租金三會高些三，如現(xiàn)三代之窗三、銅鑼三灣等大三型商業(yè)三物業(yè)。三而輻射三地帶的三商業(yè)物三業(yè)租金三與其相三比差別三較大。三由于這三部分物三業(yè)地段三不太好三，且大三部分是三由廠房三改建的三，周邊三的物業(yè)三形象對三其有一三定的影三響，使三租金難三以提高三。各大業(yè)三態(tài)的發(fā)三展趨勢大型綜三合性超三市競爭三激烈。電子市三場規(guī)模三進(jìn)一步三擴(kuò)大。經(jīng)營的三業(yè)態(tài)向三規(guī)模化三、品牌三化趨勢三發(fā)展品牌商三場的進(jìn)三入使一三些廠房三改商業(yè)三項目收三益下降三。從區(qū)域三來看，三華強(qiáng)北三商業(yè)已三經(jīng)接近三飽和，三商業(yè)區(qū)三域逐步三擴(kuò)大。華強(qiáng)北三一帶聚三集了數(shù)三百家高三新技術(shù)三企業(yè)，三生產(chǎn)的三產(chǎn)品、三商品科三技含量三高，附三加值也三高，是三一個成三熟的住三宅、工三業(yè)產(chǎn)業(yè)三與商業(yè)三聚集的三綜合區(qū)三域，是三商家必三爭之地三，整個三區(qū)域產(chǎn)三值、消三費總量三、資金三總流通三量單位三比值都三遠(yuǎn)遠(yuǎn)大三于東門三商圈。華強(qiáng)北三商圈的三人口文三化素質(zhì)三和消費三力遠(yuǎn)高三于東門三商圈。研究結(jié)三論綜合性三商場、三專業(yè)市三場呈共三生互補(bǔ)三狀態(tài)。三大商場三有趨同三質(zhì)化趨三向。運(yùn)三營的成三敗旺衰三，主要三取決于三其定位三與差異三化經(jīng)營三是否精三準(zhǔn)。深圳城三市青年三人口占三極大比三例，這三一主流三族群消三費力強(qiáng)三勁，但三與之相三對應(yīng)的三極具個三性、特三色鮮明三的商城三不多。三迎合其三需求的三個性、三特色商三城有良三好的市三場發(fā)展三空間。商鋪的三市場需三求量較三大，炒三家活躍三。開發(fā)商三業(yè)物業(yè)三項目相三互競爭三激烈。三開發(fā)商三、經(jīng)營三者、投三資者、三消費者三均處于三商業(yè)生三態(tài)鏈中三?？傮w上三東門平三均價格三水平高三于華強(qiáng)三北，但三東門商三業(yè)已至三發(fā)展頂三峰，華三強(qiáng)北商三業(yè)物業(yè)三更具成三長性。地面一三層商鋪三租售價三高于地三下。華強(qiáng)商三圈商鋪三，既有三價格底三線，又三具一定三彈性。本項目三必須主三要依托三大華強(qiáng)三商圈，三同時借三助地鐵三。雙概三念的融三合、引三申、延三展、提三升，形三成我項三目的操三作空間三。地鐵商三業(yè)是深三圳的新三生事物三，由于三移民城三市的人三口結(jié)構(gòu)三和城市三文化等三因素，三影響對三市場的三認(rèn)知和三接受程三度的判三斷，風(fēng)三險與機(jī)三遇并存三。華強(qiáng)地三鐵商城三SWO三T分析S（優(yōu)勢三）本項目三雄踞華三強(qiáng)北地三鐵交通三樞紐、三市政通三道口要三津。地三段/位置的三唯一性三、獨占三性、排三他性特三色，在三推廣上三是良好三的切入三點。地鐵商三城項目三的先入三者，有三市場占三位優(yōu)勢三。本項目三經(jīng)營面三積適中三，相對三大型項三目，駕三馭把握三的難度三相對較三低?？梢劳腥?、借用三政府、三地鐵公三司的強(qiáng)三大形象三影響力三。本公司三有很強(qiáng)三的社會三資源整三合能力三。W（劣勢三）近域內(nèi)三直接/潛在競?cè)隣帉κ秩?，且三實力?qiáng)三。如市三民中心三站、崗三廈站、三賽格、三佳和、三華聯(lián)、三書城站三、東門三站、國三貿(mào)站等三地下商三城。今年底三到明年三初，地三下商城三的相繼三推出，三將造成三地下商三鋪的市三場供應(yīng)三總量很三大，客三源分流三勢所難三免。廣告費三投入量三有限，三難以形三成本項三目所需三的高起三點、大三氣勢、三大規(guī)模三廣告效三應(yīng)。項目規(guī)三模相對三偏小，三難以進(jìn)三行完善三的商業(yè)三設(shè)施配三套。O（機(jī)會三）1．市場三有效需三求相對三較大2．多元三化、多三功能復(fù)三合式即三時性消三費商場三概念，三更能貼三近現(xiàn)代三消費者三，使旺三場成為三可能，三從而引三動投資三者投資三熱情。3．地鐵三開通在三即，此三為一大三利好消三息，可三以增強(qiáng)三投資者三投資信三心。4．本項三目直接三得益于三市政規(guī)三劃、華三強(qiáng)商圈三規(guī)劃，三前景看三好。T（威脅三）1．商城三處于地三下負(fù)2層，地三面無商三業(yè)配套三。人流三一般對三地下商三城距離三、垂直三、深度三的感覺三有本能三的拒斥三心理。三相對地三面商場三，人氣三大受影三響。2．單價三顯高，三亦顯投三資門襤三高，價三位相對三不具優(yōu)三勢。3．本項三目先行三入市，三若一炮三不紅，三可能行三成較長三的滯銷三售局面三，給市三場跟進(jìn)三者后發(fā)三制人之三機(jī)。4．投資三者信心三、投資三觀念引三導(dǎo)難度三大結(jié)論本項目三優(yōu)勢明三顯，劣三勢也是三客觀存三在的。三對此，三我們應(yīng)三把握市三場機(jī)會三，強(qiáng)化優(yōu)三勢，轉(zhuǎn)三化劣勢，深入挖三掘項目三的獨特三性和價三值，制三定周密三的營銷三策略和三實效的三戰(zhàn)術(shù)手三段，一三舉奠定勝三勢。第二部三分定位策三略案三名首推：華強(qiáng)地三鐵商城闡釋：華強(qiáng)北三商圈在三中國、三乃至世三界都已三有很高三知名度三。地鐵三商城又三是本項三目的屬三性所決三定。地三理名結(jié)三合地鐵三概念，三簡要直三接，便三于大眾三記憶識三別，也三有利于三項目的三差異化三競爭，三利于項三目品牌三的建設(shè)三和成長三。項目總?cè)w定位三的原則1．站在三城市運(yùn)三營的高三度,運(yùn)用適三度超前三的發(fā)展三理念,制定相三應(yīng)的開三發(fā)策略三，設(shè)計三相應(yīng)的三產(chǎn)品形三態(tài)，實三現(xiàn)項目三的市場三價值最三大化。2．從風(fēng)三險規(guī)避三的原則,設(shè)計項三目完美三的啟動三形態(tài),確定項三目鮮明三的入市三姿態(tài)。3．從營三銷的角三度，實三現(xiàn)一種三創(chuàng)新型三快速銷三售新模三式。4．樹立三項目的三領(lǐng)跑者三地位，三保障后三續(xù)項目三開發(fā)的三可持續(xù)三性。整體定三位是一個三具有時三代感、三個性鮮三明的第四類三人炫酷三帝國；是深圳三首個以三商城形三態(tài)集約三式引領(lǐng)三最新時三尚、最三新潮流三的地鐵三商業(yè)特三區(qū)；是一個三高輻射三、高聚三合，體三驗現(xiàn)代三新興商三業(yè)潮流三的場所三；是深圳三后商鋪三時代的三領(lǐng)跑者三；是青少三年、新三新人類三、白領(lǐng)三、峰尚三人士的三消費天三堂。深圳唯三一集約三式時尚三商城第四類三人炫酷三帝國第四類三人炫酷三帝國釋意第四類三人：無信三仰，無三固定價三值觀。三無所束三縛和羈三畔。崇三尚標(biāo)心三立異，三個性張三揚(yáng)，玩三世，具三強(qiáng)烈自三我表現(xiàn)三欲。對三傳統(tǒng)嗤三之以鼻三。對說三教不肖三一顧。三對喜歡三的東東三必傾囊三以求。三大手大三腳，即三興消費三。總是三在創(chuàng)造三并引領(lǐng)三最新時三尚潮流三。他們?nèi)且磺腥娈愂氯锏淖啡跽?、三新詞匯三的發(fā)明三家、前三衛(wèi)指標(biāo)三制定者三、其他三類型的三自然區(qū)三別者。炫酷：閃亮三，耀眼三，獨特三，極端三另類。帝國：某種三專屬領(lǐng)三地。部三落的炫三酷文化三特別社三區(qū)。主題概三念設(shè)計本項目三為現(xiàn)代三的、中三等檔次三品位的三綜合型三個性化三商城。其類型三為地鐵三商城。三我們針三對的不三是泛大三眾，我三們針對三的主要三是消費三力較強(qiáng)三的青少三年族群三，商城三是一個三最新潮三、最時三尚、最三現(xiàn)代的三小件商三品特區(qū)三。我們的三商城，三將與市三場上其三它商城三有很大三的不同三。本商三城主題概三念設(shè)計的立意三點是：三跳出狹三義的借三商鋪租三、售之三名行銷三售之實三，率先三走入賣三生活方三式、賣三文化的三層次，三并以無三形駕馭三有形，三樹立企三業(yè)和項三目品牌三，建立三權(quán)威性三、唯一三性、排三他性，三成為市三場當(dāng)仁三不讓的三引領(lǐng)者三。其內(nèi)涵三與外延三概念如三圖簡示——華強(qiáng)地鐵商城國際生活特區(qū)功能風(fēng)格推廣環(huán)境休閑互動購物個性潮流時尚自由寬松情趣形象塑造宣傳口號包裝營造餐飲投資者三定位投資者三主要由三四類人三群組成三：本地職三業(yè)投資三商45%港商30%經(jīng)營商20%少量投三資者的三來源比三較復(fù)雜三，預(yù)計5％主要投三資者區(qū)三域：深圳三華強(qiáng)北三商圈其他投三資者域：東門三商圈、三香港、三羅湖商三圈個性特三征：理性精三明，具三有豐富三投資、三經(jīng)營經(jīng)三驗，注三重盈利三空間，三決策審三慎。一三旦下決三心，則三十分果三斷。目標(biāo)客三戶定位A.投資者1年齡段三：25-三45歲之間三居多。月收入三：800三0以上，三有一定三財富積三累。家庭結(jié)三構(gòu)：三三口之家三。從事行三業(yè)：中三、小型三商業(yè)經(jīng)三營老板三、職業(yè)三投資者三、私營三業(yè)主。目標(biāo)客三戶定位B.投資者2境外財三團(tuán)、百三貨公司三、專賣三店、連三鎖店。c.商城消三費者職業(yè)類三型：廣告、三設(shè)計、三演藝、三藝術(shù)、三美容美三發(fā)、體三育等行三業(yè)從業(yè)三人士；外地來三深旅游三人群；大、中三、小學(xué)三學(xué)生；港人；三外國人社會層三面：小資、三白領(lǐng)、SOH三O族、學(xué)三生年齡段三：16—三25歲其他定三位商城商三品檔次三定位中檔為三主，兼三及中低三檔商品類三型定位綜合性三中低檔三小件商三品。單三件指導(dǎo)三售價約三在500元以內(nèi)三。功能分三區(qū)規(guī)劃精品前三沿區(qū)時尚家三飾；歐三美飾品三；時尚三用品；三歐美飾三品；玩三具；民三間藝術(shù)三品；流三行箱包三；皮具三；靴帽三；玉器三；掛畫三等。炫酷互三動區(qū)音像制三品；影三吧；音三碟發(fā)燒三友交流三、欣賞三；戶外三裝備；三電玩；三軍品；三手機(jī)；三車模；三網(wǎng)吧；三健身；三紋身；三魔術(shù)；三運(yùn)動裝三備；時三裝表演三等。美食品三味區(qū)引進(jìn)麥三當(dāng)勞、三肯得基三、味干三拉面、三元祿壽三司店；三西點；三風(fēng)味小三吃；燒三烤屋；三飲料等三。時尚休三閑區(qū)花卉；三美體；三形象設(shè)三計；美三甲；足三浴按摩三；書屋三；小酒三吧；茗三茶；香三水；護(hù)三膚品；三頭巾等三。裝修風(fēng)三格建議設(shè)施先三進(jìn)，有三中央空三調(diào)、滾三動扶梯三、人工三采光等三配合;另需有三商場計三算機(jī)管三理設(shè)備三，實施三統(tǒng)一管三理，通三過內(nèi)部三網(wǎng)絡(luò)系三統(tǒng)，可三隨時了三解各店三的營業(yè)三資料，三掌握不三同商品三的銷售三情況。商品陳三列布局三悅目，三通透開三闊;除貴重三物品，三基本采三用開架三售貨;購物環(huán)三境優(yōu)美三，店外三有園林三，店內(nèi)三闊松潔三凈，配三有海浪三、海風(fēng)三的背景三音樂統(tǒng)一安三裝各具三特色的三店面霓三虹燈，三其它的三燈飾、三廣場燈三、泛光三類在晚三上六點三至十二三點全部三打開，三形成亮三麗的夜三景，使三其成為三人們休三閑、飲三食、賞三景、購三物的首三選場所三。所有的三商業(yè)鋪三面，均三需按照三統(tǒng)一的三設(shè)計標(biāo)三準(zhǔn)規(guī)劃三其店面三、櫥窗三、燈光三。形式不三僅給商三業(yè)憑添三特色。三更給商三城一個三人文具三象。第三部三分營銷策三略1.整合資三源：三與市政三府有關(guān)三部門、三行業(yè)協(xié)三會、主三力商家三強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)三手，三一起來三做這個三市場；2.吸引眼三球：3.設(shè)某某三品牌交三易中心三，交易三會、形三象大三使、某三某節(jié)等三大型活三動；三放水養(yǎng)三魚：4.推出優(yōu)三惠招商三方案，三給商家三更大的三生存空三間，以三盤活市三場。5.以一期三帶二期三，以前三期帶后三期。6.集約出三擊：7.集團(tuán)化三、規(guī)摸三化、團(tuán)三購化，三以量帶三質(zhì)。8.各個擊三破：9.小組針三對性主三動營銷10.頭羊效三應(yīng)：11.先爭取三知名度三較高、三有一定三社會影三響的的三中商戶三先行入三住，借三助口碑三和從眾三心理引三發(fā)散戶三購買。12.先招商三，后銷三售。13.建立合三理機(jī)制三及投資三者信心三保障。14.合縱連三橫，多三城互動三。15.在周邊三集散地三遠(yuǎn)程定三點推廣三。16.建立專三營網(wǎng)站三，擴(kuò)大三宣傳影三響17.大力造三勢，立三體廣告三。18.組織萬三商會，三有效增三強(qiáng)向心三力。第四部三分產(chǎn)品盈三利策略五種常三規(guī)盈利三模式權(quán)三衡模式銷售契機(jī)銷售支持目標(biāo)客戶產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售保證商業(yè)經(jīng)營的同時通過提供穩(wěn)定投資機(jī)會形成銷售品牌商家投資戶限制經(jīng)營商鋪銷售保證商業(yè)經(jīng)營的同時，通過商業(yè)氛圍與商圈銷售較好的商圈與商業(yè)氛圍投資戶、經(jīng)營戶委托招租式商鋪銷售提供協(xié)助投資的服務(wù)而形成銷售較好的商圈與商業(yè)氛圍投資戶、經(jīng)營戶自由式商鋪銷售商圈的出入口，業(yè)態(tài)靈活以價值實現(xiàn)銷售較好的商圈與商業(yè)氛圍投資戶、經(jīng)營戶整體規(guī)模性銷售位置普通，經(jīng)營針對性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，成規(guī)模的銷售售價支撐與客戶支撐有實力的經(jīng)營戶各種模三式操作三要點產(chǎn)權(quán)式三商鋪銷售目標(biāo)客三戶投資三者售前商三家進(jìn)駐成立專三業(yè)的商三業(yè)管理三公司議定合三理的租三金變化三方式保證租三賃時間三調(diào)節(jié)的三可控性限制經(jīng)三營式商三鋪銷售附加條三款議定三商鋪的三使用范三圍限制性三商業(yè)業(yè)三態(tài)明確區(qū)三域物業(yè)三管理規(guī)三章委托招三租式商三鋪銷售成立專三業(yè)的商三業(yè)管理三公司明確招三商代理三的權(quán)利三與義務(wù)明確招三商范圍(遵循商三業(yè)規(guī)劃)明確區(qū)三域物業(yè)三管理章三程各種模三式操作三要點自由式三商鋪銷售限制影三響區(qū)域三商業(yè)經(jīng)三營的業(yè)三態(tài)業(yè)種明確區(qū)三域物業(yè)三管理規(guī)三章整體規(guī)三模性銷三售位置要三求不高三，經(jīng)營三針對性三較強(qiáng)的三業(yè)態(tài)成規(guī)模三的銷售三，售價三支撐與三客戶支三撐有實力三的經(jīng)營三戶支持各種模三式操作三要點影響本三案盈利三模式制三定因素業(yè)態(tài)組三合因素發(fā)展商三資金鏈三因素發(fā)展商三公司架三構(gòu)、人三才儲備三因素整租商三業(yè)模式三因素回報率三、回報三年限因三素銷售面三積因素本案盈三利模式三制定基于上三面分析三的實際三情況，三建議華三強(qiáng)地鐵三商城的三盈利模三式為：零租、三產(chǎn)權(quán)式三零售模三式既在不三改變目三前業(yè)態(tài)三組合的三前提下三，根據(jù)三發(fā)展商三和商業(yè)三規(guī)律的三實際情三況，采三用不同三的盈利三組合，三將利潤三最大化三的同時三，最大三限度的三降低風(fēng)三險。執(zhí)三行該模三式的前三提是整三場招商三成功，三否則，三銷售壓三力會非三常大。定價影三響因素市場競爭、客戶需求、營銷周期、項目體量因素導(dǎo)致高位定價將面臨較大的市場風(fēng)險。項目符合市場投資客戶，一般投資需求的指導(dǎo)均價為15萬元/平方米

項目較低的成本為項目在較低價格銷售的情況下仍能獲取合理的收益提供了可能與保障。項目品質(zhì)中等偏高，對于價格的提升影響力稍顯薄弱。定價策三略如何？極限分三析法制三定單價三價差最低價三定位最高價三定位綜上所三述，建三議華強(qiáng)三地鐵商三城的參三考極限三單價價三差為十三萬—十六萬三元/平方米三。詳細(xì)三價格策三略根據(jù)三鋪面劃三分后的三實際情三況設(shè)定最差朝三向及位三置的單三元價格三。綜三合考慮三其他影三響因素三，初三步定位三為十萬元/平方米三。最好位三置的單三元價格三，綜三合考慮三其他影三響因素三，初步三定位為三：十六萬三元/平方米三。方案一三：全售負(fù)一層三：租1-5層：產(chǎn)權(quán)式三銷售超市部三分110三97三m2租賃，三地上商三業(yè)部分576三85三m2全部十三年產(chǎn)權(quán)三式銷售最低售三價：十三萬元m2商業(yè)銷三售收益三：576三85三m2X6三000元m2＝346三,11三0,0三00元商業(yè)租三金收益三：576三85三m2X2三5元m2X1三2月x1三0年＝173三,05三5,0三00元商業(yè)銷三售回報三：346三,11三0,0三00元x8％x1三0年＝276三,88三8,0三00元銷售總?cè)~+租金收三益－回三報＝346三,11三0,0三00元+1三73,三055三,00三0元+3三3,2三91,三000元－276，888三,00三0＝275三,56三8,0三00元項目利三潤＝275三,56三8,0三00元+6三,92三2,2三00元（利三息）－1.5億（成三本）＝132三,49三0,2三00元最高售三價：800三0元m2銷售總?cè)~+租金收三益－回三報＝461三,48三0,0三00元+1三73,三055三,00三0元+3三3,2三91,三000元－369三,18三4,0三00元＝298三,64三2,0三00元項目利三潤＝298三,64三2,0三00元+5三,97三2,8三40元（利三息）－1.5億（成三本）＝154三,61三4,8三40元方案一三：分析此模式三的前提三是，整三場租賃三給品牌三商家統(tǒng)三一經(jīng)營三。超市部三分提前三經(jīng)營，三提高投三資者的三信心度三。產(chǎn)權(quán)式三銷售政三策允許三的前提三下。整售的三面積較三大，8％的回三報，無三十年回三報期限三為誘，三銷售壓三力非常三大。兩種售三價基于三項目的三盈虧平三衡點考三慮，項三目利潤三為發(fā)展三商的最三后利潤三，十年三內(nèi)無其三他收益三。十年三后物業(yè)三歸投資三者所有三。發(fā)展三商只是三凈賺1.5億，物三業(yè)以后三發(fā)生的三風(fēng)險跟三發(fā)展商三無任何三關(guān)系。方案二三：零售負(fù)一層三：租3-5層：租1-2層：售超市部三分110三97三m2租賃，三地上一三、二層三商業(yè)部三分207三36m2整售，三三、四三、五層359三49m2整租。均價：800三0元m2超市租三金收益三：110三97三m2X2三5元m2X1三2月＝3,3三29,三100元/年1-2層銷售三收益：207三36三m2X8三000元m2＝165三,88三8,0三00元3-5層租金三收益：359三49三m2X2三5元m2X1三2月＝10,三784三,70三0元/年銷售總?cè)~+租金收三益＝165三,88三8,0三00元+三3,3三29,三100元/年+三10,三784三,70三0元/年＝180三,00三1,8三00元項目利三潤＝209三,96三3,7三00元－1.5億（成三本）＝30,三001三,80三0元方案二三：分析超市部三分提前三經(jīng)營，三提高消三費者的三信心，三加上三三至五層三需統(tǒng)一三招商經(jīng)三營成功三，才能三促進(jìn)一三、二層三的銷售三。發(fā)展商三第一年三項目收三益近三三千萬，三以后每三年的租三金收益三為一千四三百多萬。一、二三層出于三統(tǒng)一管三理、統(tǒng)三一形象三等因素三考慮，三需要發(fā)三展商在三銷售的三過程當(dāng)三中，甄三選出高三質(zhì)量的三商家，三同時對三銷售的三產(chǎn)品也三要有所三規(guī)范，三屬限制經(jīng)三營式商三鋪銷售模三式。方案三三：零售負(fù)一層三：租1-5層：租超市部三分110三97三m2租賃，三地上一三、二、三三層250三00m2部分整三售，一三至五層326三85m2整租。均價：800三0元m2超市租三金收益三：110三97三m2X2三5元m2X1三2月＝3,3三29,三100元/年1-3層銷售三收益：250三00三m2X8三000元m2＝200三,00三0,0三00元1-5層租金三收益：326三85三m2X2三5元m2X1三2月＝9,8三05,三500元/年銷售總?cè)~+租金收三益＝200三,00三0,0三00元+3三,32三9,1三00元/年+9三,80三5,5三00元/年＝213三,13三4,6三00元項目利三潤＝213三,13三4,6三00元－1.5億（成三本）＝63,三134三,60三0元1－3層：售租方案三三：分析此方案三第一年三的項目三收益有三六千多三萬，整三租給品三牌商家三后，每三年的租三金收益三為一千三三百多萬。從接觸三的商家三來看，三都希望三一、二三層和上三面連成三一個整三體來承三租，此三方案就三是基于三商家要三求來考三慮的。在品牌三商家進(jìn)三駐的前三提下，三銷售部三分也沒三有什么三壓力。三發(fā)展商三不用承三擔(dān)什么三風(fēng)險。銷售部三分屬：三限制經(jīng)三營式商三鋪，跟三方案二三一樣。第五部三分推廣策三略推廣總?cè)瓌t制造獨三特、奇三異性：引起市三場的強(qiáng)三烈關(guān)注三。各種媒三體宣傳三活動配三比合理三性：爭取盡三可能高三的推廣三效率。直接性三：針對目三標(biāo)客戶三，進(jìn)行三直擊攻三心。費用節(jié)三約原則三：后期可三視實際三情況，三通過其三他渠道三或方式三進(jìn)行推三廣，節(jié)三約相應(yīng)三的開支三。推廣核三心概念炫酷帝三國，就三是拽！釋義：以不容三置疑、三無可辯三駁的肯三定式語三句，達(dá)三致五重三效果——獨特、三僅有性三的大幅三提升。重要商三業(yè)地位三的奠定三。對投資三者、經(jīng)三營者、三消費者三的信心三鼓舞。貼切炫三酷族心三理特點三，具直三擊性。簡潔有三力，便三于受眾三深刻記三憶，強(qiáng)三化印象三。三大目三標(biāo)受眾三之間的三生物鏈投資者經(jīng)營者商場消費者時尚前三沿新奇全三面商場規(guī)三劃市場前三景投資者經(jīng)營者炫酷帝三國消費者針對不三同受眾三訴求的三核心利三益點超大輻三射面統(tǒng)一管三理服務(wù)賣點梳三理主賣點三：深圳唯三一集約三式炫酷三商城分賣點三：雄居華三強(qiáng)商圈三之首扼守地三面地下三交通道三要津超旺地三鐵穿梭三人流良好升三值前景堅實投三資回報三保障實用率三高達(dá)100三%快速辦三理獨立三產(chǎn)權(quán)證推廣三三步曲第一步招商期三：大造三聲勢第二步銷售期三：慣性三促動第三步尾盤期三：趁熱三打鐵各階段三推廣主三題招商期三：銷售期三：必備條三件：五證、三銷售人三員、簽三訂意向三商家時間：從第一三個商家三簽訂意三向合同三開始至三銷售完三畢尾盤期三：必備條三件：招商畫三冊、現(xiàn)三場包裝三到位時間：至意向三商家全三部簽訂三正式合三同時間：銷售至80％開始推廣主三題：風(fēng)云際三會三高三峰論商推廣主三題：財富聯(lián)三盟三創(chuàng)三富旗幟各階段三推廣目三標(biāo)華強(qiáng)地三鐵商城三銷售及三招商10月中懸三念，底三正式推三廣11月中VIP認(rèn)籌200三5．4月份開三始營業(yè)商鋪視三覺形象三大勢鋪三開銷售資三料全面三到位引發(fā)市三場饑渴利用之三前的銷三售熱度抓住剩三余商鋪三的特點針對性三的消化三零售商三招租主打經(jīng)三營大戶主打消三費者及一般三經(jīng)營者三方兼三顧大型品三牌商租三戶小型零三售商招三租小型零三售商招三租報紙重三磅出擊三，銷售策略與三促銷活三動雙管其下，三短時間三內(nèi)令客三戶利令三智昏各階段三推廣內(nèi)三容招商期三：（見詳三案）銷售期三：活動：開盤活三動、房地產(chǎn)三春交會三；其他活三動根據(jù)三銷售情三況再定廣告：項目賣三點宣傳三、投資三回報炒三做、開三盤信息三發(fā)布、三品牌商三家入駐三炒作尾盤期三：銷售情三況炒作、投資三回報炒作、優(yōu)惠三方式炒作活動：大型招三商公關(guān)三活動廣告：招商物三料設(shè)計三、現(xiàn)場三包裝、三廣告牌三等推廣概三念大推三進(jìn)<訴求點>深圳首三個前衛(wèi)三個性地三鐵商城<準(zhǔn)確的概念提取>華強(qiáng)商業(yè)龍頭地鐵概念城市中心焦點經(jīng)營指三引后商鋪三時代來三臨廣告表三現(xiàn)財富聯(lián)三盟、創(chuàng)三富旗幟<戰(zhàn)略概念提出>現(xiàn)代商業(yè)精粹財富獲取平臺時尚購物天堂傳播概三念提出炫酷帝三國地鐵商三業(yè)精粹財富高三漲平臺時尚購三物天堂攻擊市三場三方攻擊經(jīng)三營者及三投資者攻擊消三費者戰(zhàn)略概三念的市場功三能傳播概三念提出炫酷帝三國提供經(jīng)三營者規(guī)模效三應(yīng)檔次提三升提供消三費者另類，三時尚酷提供投三資者信心、三高回報捷足先三登感經(jīng)營指三引后商鋪三時代1、全新三商城概三念2、前衛(wèi)三消費共三享平臺及超大三輻射面3、統(tǒng)一三策劃、三統(tǒng)一管三理、統(tǒng)一形三象優(yōu)勢解三碼1、規(guī)模三小，人三流及輻三射面窄2、只賣三不管，三管理混三亂，形三象差惡性競?cè)隣?、生命三周期短傳統(tǒng)商三鋪VS華強(qiáng)地三鐵商城第六部三分渠道策三略客戶客戶客戶客戶華強(qiáng)地鐵商城中介朋友活動直郵電話新聞廣告...華強(qiáng)地三鐵商城三營銷推三廣渠道三示意圖成交獲知信息引發(fā)關(guān)注促成決策華強(qiáng)地三鐵商城三營銷推三廣渠道三層次圖了解渠三道對于三客戶影三響層次三的不同三有助于三根據(jù)階三段的不三同選擇三適合的三項目推三廣渠道三。如：招三商期客三戶首先三需要了三解的是三“華強(qiáng)三地鐵商三城”是怎樣三品質(zhì)的三商業(yè)，三因此本三階段應(yīng)三以宣傳三形象的三新聞宣三傳及形三象廣告三、引導(dǎo)三型廣告三為主。渠道層三次大致三上反應(yīng)三了客戶三跟進(jìn)的三流程。三銷售人三員在接三待客戶三的過程三中應(yīng)用三相應(yīng)問三題對客三戶作出三判斷：客戶了三解該向三其灌輸三的信息三了嗎？客戶的三關(guān)注點三在哪里三？如何三引起其三關(guān)注？促成成三交的關(guān)三鍵在哪三里？如三何操作三解決？營銷渠三道運(yùn)用三要點－三－廣告項目體三量大及三高比例三銷售的三特性決三定了一三定比例三廣告投三入的必三要性，三廣告渠三道的運(yùn)三用要點三是特定目三標(biāo)群體三的多次三刺激及提升項三目在業(yè)三界的知三名度。招商期三：為廣告三投放期三，根據(jù)三推廣主三題和內(nèi)三容進(jìn)行三有效的三媒體組三合宣傳三。銷售期三：為廣告三主要投三放，主三要為解三析說服三型廣告三。尾盤期三：廣告可三少量投三放，主三要依靠三其他渠三道。77營銷渠三道運(yùn)用三要點－三－戶外廣三告戶外廣三告主要三有四大三位置：銷售現(xiàn)三場或附三近區(qū)域三。結(jié)合三本項目三情況，三應(yīng)在華三強(qiáng)天橋三及商場三東西側(cè)三樹大型三廣告牌三。有條件三在華強(qiáng)三北、東三門人車三流暢旺三的大道三上或高三樓墻面三設(shè)立大三型廣告三牌，具三體位置三待定。深南大三道的主三要路口三設(shè)立大三型廣告三牌。利用本三項目施三工圍墻三進(jìn)行項三目形象三宣傳做三圍墻廣三告。營銷渠三道運(yùn)用三要點－三－新聞三報道組織專三業(yè)的、三連續(xù)的三、專題三性的新三聞報道三。新聞三報道的三特點為三可信性三、媒體三集中影三響性及三成本低三廉性，三在招商三階段結(jié)三合營銷三活動進(jìn)三行專題三新聞報三道的宣三傳對于三華強(qiáng)地三鐵商城三前期VIP認(rèn)購十三分必要三。每一輪三次的新三聞報道三應(yīng)以“三主題統(tǒng)三一，訴三求豐富三”為原三則做好三新聞繕三稿的準(zhǔn)三備工作三，保證三新聞報三道的可三信性及三說服力三。營銷渠三道運(yùn)用三要點-三---三直郵以客戶三數(shù)據(jù)庫三為基礎(chǔ)三進(jìn)行直三郵推廣三是商業(yè)三營銷的三主要方三法。直三郵不應(yīng)三僅為信息傳三遞型，禮品三郵遞、三節(jié)日問三候郵遞三等情感溝三通型直郵能三收到更三為良好三的效果三。直郵對三象的選三擇及收三件人的三準(zhǔn)確性三尤為重三要。郵件應(yīng)三具備規(guī)三范性、三信件+三資料、三語言專三業(yè)、禮三貌，反三饋及咨三詢方便三性，信三息可擴(kuò)三展。營銷渠三道運(yùn)用三要點－三－互聯(lián)三網(wǎng)建立項三目的專三用網(wǎng)站三，提供三統(tǒng)一的三宣傳口三徑和完三善的信三息服務(wù)三。建立與三著名搜三索引擎三的鏈接三，(關(guān)三鍵詞為三“投資三、商鋪三投資、三房地產(chǎn)三投資、三華強(qiáng)地三鐵商城...三...三.)在房地三產(chǎn)專業(yè)三網(wǎng)站(三如sou三fun三.co三m,e三hom三eda三y等)發(fā)三布廣告三。營銷渠三道運(yùn)用三要點－三－朋友三介紹通過朋三友介紹三而引發(fā)三購買行三為的客三戶一般三為滾動三客源。三由于有三投資商三鋪能力三的客戶三一般都三有“朋三友圈，三生意圈三”。擁三有滿意三購買經(jīng)三歷的客三戶大多三會引導(dǎo)三朋友來三購買，三形成良三性的客三戶滾動三。滾動客三戶開發(fā)三所發(fā)生三的單位三營銷成三本最低三。優(yōu)質(zhì)三的“售三前、售三中、售三后”三三階段客三戶服務(wù)三是滾動三客源成三功開發(fā)三的前提三。第七部三分營銷工三具營銷工三具的總?cè)w要求規(guī)范化三、專業(yè)三化：做到任三何文件三和流程三環(huán)節(jié)都三有規(guī)范三的處理三方式，三為客戶三提供規(guī)三范的服三務(wù)，在三細(xì)節(jié)上三體現(xiàn)品三質(zhì)。統(tǒng)一性三：各種營三銷工具三應(yīng)體現(xiàn)三華強(qiáng)地三鐵商城三統(tǒng)一的三市場形三象。完整性三：應(yīng)考慮三橫向完三整性(三租客、三投資客三、自用三者、中三介)及三縱向完三整性(三目標(biāo)客三戶、意三向客戶三、準(zhǔn)客三戶、客三戶、VIP客戶)三。獨特性三：應(yīng)體現(xiàn)華強(qiáng)地三鐵商城獨特之三處，引三發(fā)重點三關(guān)注。細(xì)節(jié)性三：高層次三的競爭三往往體三現(xiàn)在細(xì)三節(jié)上，三應(yīng)以客三戶需求三分析為三基礎(chǔ)，三注重細(xì)三節(jié)上對三客戶的三關(guān)注與三服務(wù)?；拘腿隣I銷工三具擴(kuò)展型三營銷工三具DM樓書技術(shù)手三冊專用信三紙、專三用信封文件夾三、文件三袋模型展板手提袋精品樓三書多媒體三演示電子樓三書標(biāo)準(zhǔn)文三件系統(tǒng)專業(yè)禮三品手機(jī)短三信營銷工三具－－三基本型三：DM用途：DM是一種三最基本三的項目三介紹工三具，主三要通過三郵遞及三客戶上三門取閱三的方式三達(dá)到客三戶簡單三扼要地三介紹項三目情況三，使客三戶產(chǎn)生三興趣的三目的，三并可起三到簡單三的查閱三檢索作三用。要點：設(shè)計精三美：DM一般來三講是客三戶拿到三的第一三份項目三資料，三客戶對三項目的三第一印三象往往三通過DM獲得，三因此DM的設(shè)計三應(yīng)在保三證與項三目總形三象一致三的前提三下，在三紙張、三色調(diào)、三形式等三方面做三到精美三。主要信三息完整：DM主要包三含的信三息包括三：地理三位置圖三、立面三表現(xiàn)圖三、主要三技術(shù)參三數(shù)、主三要設(shè)備三標(biāo)準(zhǔn)、三標(biāo)準(zhǔn)層三平面圖三(單元三面積標(biāo)三明)、三主要公三共部分三及功能三部分表三現(xiàn)圖(三實景圖三)等，三另外有三實力的三物業(yè)管三理公司三、代理三公司及三典型投三資回報三分析也三是十分三必要的三。易于郵三寄：由于DM需郵寄三，因此三應(yīng)與信三封尺寸三相匹配三，建議三采用A4尺寸三三折形式。營銷工三具－－三基本型三：普通三樓書用途：除DM以外較三為詳細(xì)三的項目三介紹工三具之一三，主要三針對收三到DM后需進(jìn)三一步了三解項目三信息的三客戶或三其他上三門客戶三派發(fā)，三在拓展三客戶的三同時，三亦可鎖三定目標(biāo)三客戶如三上市公三司、證三券公司三等郵寄三，使客三戶產(chǎn)生三興趣。要點：設(shè)計精三美，其三前提應(yīng)三保證與三項目總?cè)蜗笠蝗?，紙三張、形三式等方三面較DM設(shè)計更三為細(xì)致三。樓書信三息應(yīng)盡三可能細(xì)三致的說三明項目三各方面三資料。營銷工三具－－基本型三：標(biāo)準(zhǔn)三信紙、三信封用途：在整個三項目運(yùn)三行過程三中，專三業(yè)、統(tǒng)三一的外三在項目三形象非三常重要三，在與三項目總?cè)蜗笠蝗碌那叭嵯?，三結(jié)合項三目特色三的信紙三、信封三必不可三少。要點：體現(xiàn)專三業(yè)，強(qiáng)三調(diào)紙張三、色調(diào)三等搭配三的一致三性，內(nèi)三容含公三司名稱三、公司三標(biāo)記、三地址、三郵政編三碼等。針對DM及樓書三尺寸大三小制作三不同尺三寸的信三封保證紙三張質(zhì)地三、色彩三的搭配營銷工三具－－基本型三：文件三夾、文三件袋用途：供來訪三客戶及三公司內(nèi)三部員工三放置與三項目有三關(guān)的文三件資料三，統(tǒng)一三企業(yè)對三外形象三，亦便三于項目三內(nèi)部管三理。要點：設(shè)計簡三潔，便三于攜帶功能性三為主營銷工三具－－基本型三：模型用途：貫穿項三目的銷三售工具三，特別三是在項三目預(yù)售三階段，三起到相三當(dāng)關(guān)鍵三的作用三。優(yōu)質(zhì)三的項目三模型在三整個售三樓處是三個亮點三，截至三項目正三式銷售三前，現(xiàn)三場銷售三人員將三就此向三客戶介三紹，精三致的模三型可增三強(qiáng)客戶三購買的三信心。要點：實破傳三統(tǒng)意義三的模型三制造、三創(chuàng)新意三(智能三化)基本要三點包括三，色調(diào)三、綠化三、燈光三、戶型三、周邊三交通三、可比三較的建三筑。營銷工三具－－基本型三：圍板三、展板項目圍三板：用途：特別適三用于項三目認(rèn)籌三期，可三利用工三地圍墻三制作圍三板，以三此介紹三項目，三提請市三場關(guān)注三。根據(jù)三銷售進(jìn)三度，適三時更換三。要點：內(nèi)容含三項目名三稱，招三商電話三、代理三公司，三物業(yè)管三理公司三名稱等三。項目展三板：用途：適用于三售樓處三及展覽三會，使三客戶一三目了然三了解項三目信息三特征。要點：1、三整體設(shè)三計與項三目總形三象的一三致性2、三項目介三紹3、三地理位三置指引三，周邊三項目比三較4、三投資回三報率分三析營銷工三具－－基本型三：手提三袋用途：制作與三項目總?cè)蜗笙嗳恢碌娜痔岽?，提供三給客戶三放置與三項目有三關(guān)的三資料，三對于華三強(qiáng)地鐵三商城而三言是免三費的宣三傳。要點：與項目三總形象三保持一三致項目效三果圖或三其他有三創(chuàng)意的三設(shè)計尺寸按三常規(guī)代理公三司名稱營銷工三具－－擴(kuò)展型三：精品三樓書用途：針對項三目特點三制作精三品樓書三，針對三精心篩三選的目三標(biāo)客戶三由專人三送達(dá)，三給目標(biāo)三客戶煥三然一新三的感覺三，將樓三書當(dāng)工三藝品珍三藏，進(jìn)三而對項三目產(chǎn)生三濃厚的三興趣，三主動前三來項目三參觀。要點：精品樓三書設(shè)計三完全以三概念性三為主整體設(shè)三計可別三具特色三，不用三拘泥于DM及普通三樓書的三設(shè)計方三案關(guān)注細(xì)三節(jié)，達(dá)三到“質(zhì)三”的飛三躍借助新三聞媒體三的宣傳三，提請三市場關(guān)三注營銷工三具－－擴(kuò)展型三：多媒三體演示用途：制作DVD以短片三的形式三介紹項三目，結(jié)三合不同三的語言三(如中三英文)三在不三同的地三區(qū)推廣三，適用三于售樓三處及展三會，現(xiàn)三場銷售三時以滾三動形式三播出，三烘托現(xiàn)三場熱烈三氣氛。要點：介紹湘潭投三資環(huán)境三。介紹項三目所在三區(qū)域－三－商業(yè)三中心城三區(qū)，優(yōu)三惠招商三政策。發(fā)展商三的背景三介紹，三以增強(qiáng)三客戶購三買信心三。營銷工三具－－擴(kuò)展型三：標(biāo)準(zhǔn)三文件系三統(tǒng)用途：從項目三信封、三信紙及三各方面三外在形三象的展三現(xiàn)，加三強(qiáng)現(xiàn)場三文件管三理，對三外書信三形成統(tǒng)三一格式三，標(biāo)準(zhǔn)三文件系三統(tǒng)的建三立有助三于項目三管理系三統(tǒng)化。要點：對外文三件格式三(傳三真、客三戶確認(rèn)三書、傭三金確認(rèn)三、認(rèn)購三書、合三同等)信封、三信紙文檔的三管理營銷工三具－－擴(kuò)展型三--專三業(yè)禮品用途：適用于三項目開三盤儀式三、新聞三發(fā)布會三、客戶三答謝酒三會、中三介會等三，向關(guān)三心均瑤三國際廣三場的新三老客戶三及媒體三贈送禮三品。要點：創(chuàng)意獨三到，實三用性強(qiáng)適合人三群較為三廣泛有華強(qiáng)三地鐵商三城標(biāo)記三，印象三深刻根據(jù)不三同場合三贈送不三同禮品三，體現(xiàn)華強(qiáng)地三鐵商城獨到之三處營銷工三具－－擴(kuò)展型三：手機(jī)三短信手機(jī)短三信息是三目前一三種較為三便捷的三信息告三知方式三，而且三具有以三下特點三：費用低三廉：每條短三信息只三要0.三1元，三比信件三、電話三、傳真三費用低到達(dá)率三高：每個人三收到短三信都會三去查看三，比傳三真、信三件的到三達(dá)率高信息傳三達(dá)迅速三：幾秒鐘三就可到三達(dá)不受時三間空間三限制：一般接三受者在三何時何三地都能三收到本項目三可以通三過登記三中介及三客戶的三手機(jī)，三通過短三信的形三式向中三介及客三戶傳達(dá)三信息，三尤其可三用于備三忘型信三息、通三知型信三息等，三還可用三來在節(jié)三日向中三介及客三戶傳達(dá)三問候。目前有三一種群三發(fā)短信三的工具三可以提三高發(fā)送三短信的三效率。作為一三種在寫三字樓租三售中的三創(chuàng)新方三式，相三信短信三將使項三目宣傳三的工具三組合更三為完善三，且發(fā)三揮較為三重要的三作用。第七部三分營銷活三動風(fēng)云際三會三高三峰論商