房地產(chǎn)：金地香蜜山

金地香蜜山

價(jià)格方案與推售策略世聯(lián)地產(chǎn)2004.3定價(jià)背景項(xiàng)目基本情況市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)銷售目標(biāo)價(jià)格定價(jià)策略點(diǎn)對(duì)點(diǎn)價(jià)格試算單價(jià)/總價(jià)區(qū)間分析整體均價(jià)建議付款方式、推售策略及銷售計(jì)劃定價(jià)背景項(xiàng)目基本情況市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)銷售目標(biāo)價(jià)格定價(jià)策略點(diǎn)對(duì)點(diǎn)價(jià)格試算單價(jià)/總價(jià)區(qū)間分析整體均價(jià)建議付款方式、推售策略及銷售計(jì)劃價(jià)格制定背景回顧項(xiàng)目基本情況占地78679平方米總建筑面積169860平方米一期9棟，二棟24層，七棟18層799戶容積率2.15建筑密度15％有會(huì)所和網(wǎng)球中心可售面積近10萬平方米戶型統(tǒng)計(jì)表戶型套數(shù)套數(shù)比面積面積比二房二廳一衛(wèi)11314%9070.789%三房二廳二衛(wèi)52766%65851.5966%四房二廳二衛(wèi)11815%17933.5318%五房二廳四衛(wèi)203%3846.334%復(fù)式213%2976.213%合計(jì)799100%99687.44100%VIP卡客戶分析截止到3.28日，認(rèn)購VIP卡620張，VIP卡成交率為40%．其中：A類客戶（有房源就會(huì)買）54個(gè)，比例為8.9%B類客戶（對(duì)價(jià)格敏感）295個(gè)，48%C類客戶（有誠意，對(duì)其他因素猶豫）203個(gè)，33%D類客戶（無誠意）43個(gè)，7%目前VIP卡客戶意向棟數(shù)仍然集中與5、6、9棟

在廣告上明確打出主力戶型后，選擇130平方米左右的客戶數(shù)量上升很快。120平方米的客戶數(shù)量逐漸增多。本項(xiàng)目戶外宣傳的長(zhǎng)期投入高起點(diǎn)、高滲透，形成了一定的社會(huì)效應(yīng)；在項(xiàng)目地段不很優(yōu)越的情況下，獨(dú)特的山地住宅和現(xiàn)場(chǎng)展示贏得了較高的評(píng)價(jià)；不容忽視：相對(duì)于香蜜湖中心地區(qū)，景觀、認(rèn)知度和生活便利度都有一定的差距；

130平米為主力戶型,與豪宅定位客戶需求的大平面戶型錯(cuò)位。

項(xiàng)目所處位置屬于香蜜湖較偏，同時(shí)臨兩條主要車行干道，客戶認(rèn)知對(duì)項(xiàng)目邊緣地帶產(chǎn)品缺陷有強(qiáng)烈的心理暗示。項(xiàng)目情況綜合評(píng)價(jià)：市場(chǎng)背景2003年深圳市住宅銷售面積為806.56萬平方米，比2002年同期增加11.34%。2003年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了非常不平凡的一年，年初的SARS風(fēng)潮、二十四小時(shí)通關(guān)，年中的CEPA的簽署、國(guó)務(wù)院18號(hào)文下發(fā)，年末的寶安、龍崗城市化提速、加快國(guó)際化城市建設(shè)等等利好或不利因素，均在一定程度上對(duì)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。2004年1月，我市商品房銷售面積為71.94萬平方米，與去年同期相比增加11.83%。福田區(qū)的住宅銷售面積占全市住宅銷售總面積的31%，比例有所上升。2004年政府打算征收物業(yè)稅的消息傳出，引起了很大的關(guān)注，有部分客戶處于觀望狀態(tài)。行政區(qū)實(shí)現(xiàn)均價(jià)較02年上升福田82116.5%羅湖774616.1%南山62824.3%寶安37682.3%龍崗34873.23%全市56802.55%豪宅項(xiàng)目多集中在福田區(qū)，部分規(guī)?；勒?、小戶型的熱銷，使福田區(qū)實(shí)現(xiàn)8211元的高價(jià)位。同時(shí)福田區(qū)土地資源日益減少，出現(xiàn)高價(jià)化趨勢(shì)。全市2003年住宅銷售價(jià)格變化2004年1月與2003年12月各區(qū)住宅銷售價(jià)格對(duì)比

2004年1月價(jià)格

（按建筑面積計(jì)算）2003年12月價(jià)格

（按建筑面積計(jì)算）波動(dòng)幅度南山區(qū)6321元/平方米6089元/平方米＋3.81％福田區(qū)7555元/平方米7901元/平方米－4.38％寶安區(qū)3955元/平方米3843元/平方米＋2.91％龍崗區(qū)3269元/平方米3642元/平方米－10.24％羅湖區(qū)7754元/平方米7797元/平方米－0.55％鹽田區(qū)6377元/平方米5896元/平方米＋8.16％全市均價(jià)5934.8元/平方米5901.2元/平方米＋0.57福田區(qū)因?yàn)楦叨俗≌匿N售量所占比例減少，使其總體價(jià)格水平有所下降。價(jià)位套數(shù)合同面積金額均價(jià)(合同面積)每套面積4000元以下524558.83130342342859.11823887.6698074000到600025623417.89122275135.95221.44120991.4761326000到800069963146.934433522727020.96320490.3389558000到1000055756087.984999873148914.339828100.69655210000元以上42129366.1733118030111277.6130269.753372合計(jì)1985176577.814098292577984.18179988.956072004年1月福田區(qū)各價(jià)位銷售情況均價(jià)6000-8000元/平方米的住宅銷售面積占福田住宅銷售總量的36％均價(jià)8000元以上的住宅銷售面積占福田住宅銷售總量的48%2004年10月1月2月3月4月5月6月7月8月9月11月12月1月2月3月2005年競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手入市時(shí)間表純水岸二期景煜花園中旅二期金地香蜜山紅樹西岸中信紅樹灣萬地項(xiàng)目天鵝堡II號(hào)地塊世紀(jì)村日月府水榭花都三期緹香名苑4.16香蜜湖地塊拍賣市場(chǎng)情況小結(jié)：2004年初，福田區(qū)新推項(xiàng)目相對(duì)較少。整體比較平靜。福田市場(chǎng)的高端化明顯，香蜜湖地塊的拍賣將為片區(qū)升值帶來明顯展示。今年比較受關(guān)注的中高檔項(xiàng)目多集中在2、3季度推出。而香蜜湖片區(qū)內(nèi)就有6個(gè)項(xiàng)目集中推出。屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)將相當(dāng)激烈。目前片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目基本屬于尾盤期銷售，4－7月本項(xiàng)目處于片區(qū)的空檔期，緹香名苑4月底推出，暫無強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。本項(xiàng)目頂級(jí)產(chǎn)品在2個(gè)月之內(nèi)有機(jī)會(huì)引領(lǐng)市場(chǎng)本項(xiàng)目主力產(chǎn)品在推出時(shí)直接面臨周邊片區(qū)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)背景項(xiàng)目基本情況市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)銷售目標(biāo)價(jià)格定價(jià)策略點(diǎn)對(duì)點(diǎn)價(jià)格試算單價(jià)/總價(jià)區(qū)間分析整體均價(jià)建議付款方式、推售策略及銷售計(jì)劃市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)市場(chǎng)比較樓盤的確定項(xiàng)目比較打分市場(chǎng)比較法確定的比準(zhǔn)均價(jià)選取比較樓盤

遵循的原則：

比較樓盤：同區(qū)域：熙園、中旅國(guó)際公館、翠海、新天國(guó)際同時(shí)段：緹香名苑其他：半山蘭溪谷（賣山）目標(biāo)客戶相似、推售時(shí)機(jī)接近、區(qū)位特征類同、賣點(diǎn)類似比較樓盤的權(quán)重樓盤名稱權(quán)重實(shí)收均價(jià)備注中旅（小高層）25%8200元/平米現(xiàn)銷售率95%熙園（小高層）20%9200元/平米現(xiàn)銷售率80%翠海花園二期15%6800元/平米銷售率53%半山蘭溪谷5%9000元/平米尚未正式發(fā)售緹香名苑20%7600元/平米尚未正式發(fā)售新天國(guó)際15%6900元/平米金地香蜜山中旅國(guó)際公館熙園蘭溪谷緹香名苑新天國(guó)際翠?；▓@金地香蜜山熙園中旅國(guó)際公館緹香名苑新天國(guó)際翠?；▓@蘭溪谷區(qū)域價(jià)值打分排序本體價(jià)值打分排序權(quán)重說明：地理位置35%、項(xiàng)目本體素質(zhì)45%、樓盤附加值20%金地香蜜山樓盤質(zhì)素綜合打分結(jié)果排序中旅國(guó)際公館熙園蘭溪谷緹香名苑新天國(guó)際翠海花園市場(chǎng)比較法確定比準(zhǔn)價(jià)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為7670元項(xiàng)目名稱均價(jià)對(duì)比得分折算價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)中旅(小高層）82001.051780225%1951熙園（板式小高層）92001.137809120%1618翠?；▓@（二期）68000.906750615%1126半山蘭溪谷90001.05885075%425緹香名苑76000.996763120%1526新天國(guó)際69000.984701215%1052市場(chǎng)價(jià)格

100%7698定價(jià)背三景項(xiàng)目基三本情況市場(chǎng)現(xiàn)三狀市場(chǎng)機(jī)三會(huì)市場(chǎng)比三較法市場(chǎng)比三準(zhǔn)均價(jià)銷售目三標(biāo)價(jià)格定三價(jià)策略點(diǎn)對(duì)點(diǎn)三價(jià)格試三算單價(jià)/三總價(jià)區(qū)三間分析整體均價(jià)建議付款方三式、推三售策略三及銷售三計(jì)劃目標(biāo)與三價(jià)格策三略開盤80套選房130套7月60套6月80套8月100套9月80套目標(biāo)拆三分：選三房成功三+整體三實(shí)現(xiàn)更三高的價(jià)三格水平累計(jì)1三30三210三2三90三3三50三450三530三6三8510-12月155套農(nóng)三園三路農(nóng)三林三路僑三香三路深三南三大三道世貿(mào)中三心財(cái)富廣三場(chǎng)東?；ㄈ龍@一期東海花三園二期香榭里三花園俊安苑中旅國(guó)三際公館翠?；ㄈ龍@熙園水榭花三都東?；ㄈ龍@三期香荔綠三洲馨苑風(fēng)臨左岸780三0--三900三0680三0-7三200630三0620三0由東向西遞減800三0-9三000香三蜜三湖三路由南向北遞減市場(chǎng)價(jià)三格認(rèn)知三慣性—三—香蜜三湖片區(qū)三市場(chǎng)價(jià)三格分布香蜜山100三00-三-12三000900三0--三120三00市場(chǎng)價(jià)三格認(rèn)知三慣性—三—豪宅三產(chǎn)品價(jià)三值先天的三地段優(yōu)三勢(shì)是非三常重要三的。當(dāng)產(chǎn)品三具有稀三缺性、三唯一性三時(shí)，價(jià)三格需求三彈性較三小。景觀資三源為打三造頂級(jí)三產(chǎn)品的三必要因三素。（三但當(dāng)產(chǎn)三品出現(xiàn)三朝向、三噪聲等三致命問三題時(shí)，三價(jià)格預(yù)三期將直三接受嚴(yán)三重影響三。）大平面三戶型為三中高端三客戶群三所接受三。作為三平面戶三型，其三舒適度三成為必三要條件三（房均三面積：三四、五三房/4三5-5三0平方三米；三三房/5三5平方三米左右三）。而三景觀、三建筑形三式等成三為其附三加值的三主要因三素。入戶花三園、附三送錯(cuò)層三露臺(tái)，三凸窗或三落地凸三窗，增三加產(chǎn)品三價(jià)值及三舒適度三。領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷三價(jià)格—產(chǎn)品三有不可三重復(fù)性—過河三拆橋追隨者—搭便三車，借三勢(shì)—以小三博大，三殺傷戰(zhàn)三術(shù)—價(jià)格三戰(zhàn)的制三造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)三明確，三挖掘客三戶—瞄準(zhǔn)三市場(chǎng)縫三隙—?jiǎng)?chuàng)新三產(chǎn)品和三需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變?nèi)螒蛞?guī)三則—強(qiáng)調(diào)三新的評(píng)三估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)三產(chǎn)品的三特色和三價(jià)值行業(yè)老三大非行業(yè)三老大，三中大規(guī)三模市場(chǎng)次/非三主流市三場(chǎng)敏銳的三機(jī)會(huì)主三義者競(jìng)爭(zhēng)與三價(jià)格策三略挑戰(zhàn)的三支撐點(diǎn)三：處于市三場(chǎng)空檔三期，且三福田及三香蜜湖三的整體三價(jià)格趨三勢(shì)往上三走宣傳推三廣初步三建立泛三香蜜湖三片區(qū)高三價(jià)樓盤三形象金地的三產(chǎn)品力180三平米及三150三平米山三體住宅三，頂級(jí)三產(chǎn)品稀三缺性，三VIP三驗(yàn)證價(jià)三格敏感三度低目標(biāo)均三價(jià)＝市場(chǎng)比三準(zhǔn)價(jià)＋三品牌溢三價(jià)+產(chǎn)三品組合三溢價(jià)市場(chǎng)比三較法發(fā)展商三品牌項(xiàng)目品三牌新評(píng)估三標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)三品特色與三價(jià)值如何挑三戰(zhàn)——三溢價(jià)空三間的確三定品牌溢三價(jià)城市山三體住宅三的獨(dú)特三——項(xiàng)三目品牌金地集三團(tuán)的全三面戰(zhàn)略三整合—三—發(fā)展三商品牌品牌溢三價(jià)直接三來自于三宣傳推三廣對(duì)于三品牌的三投入，三隨時(shí)間三而增長(zhǎng)三。品牌溢三價(jià)挑戰(zhàn)三的關(guān)鍵三點(diǎn)——新評(píng)估三標(biāo)準(zhǔn)：三資源均三好的、三有亮點(diǎn)三的13三0平米三替換平三淡的1三40平三米新游戲三規(guī)則：三片區(qū)模三糊化，三“產(chǎn)品三+資源三”超越三地段的三重要性三；品牌溢三價(jià)增幅時(shí)間T品牌溢價(jià)品牌投入導(dǎo)入期三：品牌三溢價(jià)率三取1%三，即7三700三*1％三＝77三元；推廣期三：品牌三溢價(jià)率三取3%三，即7三700三*3％三＝23三1元；成熟期三：品牌三溢價(jià)率三取5%三，即7三700三*5％三＝38三5元；整體均三價(jià)：市三場(chǎng)比準(zhǔn)三價(jià)＋品三牌溢價(jià)三=7三930三元品牌溢三價(jià)率取三比準(zhǔn)價(jià)三格的1三％-5三％。理想狀三態(tài)產(chǎn)品溢三價(jià)點(diǎn)及三可溢價(jià)三標(biāo)準(zhǔn)：產(chǎn)品溢三價(jià)180、150平米山體A型稀缺、市場(chǎng)無競(jìng)爭(zhēng)，客戶對(duì)價(jià)格不敏感，價(jià)格可完全超越對(duì)手5、6、8、9棟的130平米資源優(yōu)，部分入戶花園亮點(diǎn)，客戶價(jià)格敏感，可超過對(duì)手，提升至對(duì)手140平米總價(jià)3、5、6、8、9棟非山體150平米本項(xiàng)目供應(yīng)少的大平面，高于130型單價(jià)3棟130平米客戶選擇二級(jí)產(chǎn)品，無溢價(jià)優(yōu)勢(shì)，應(yīng)適當(dāng)?shù)陀趯?duì)手1棟、2棟高檔社區(qū)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品，8月推出時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)少，可適當(dāng)超過現(xiàn)有同類產(chǎn)品項(xiàng)目。7棟、10棟客戶心理認(rèn)知障礙，作為同期價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的子彈價(jià)格策三略的價(jià)三格表驗(yàn)三證平面調(diào)三差樓層調(diào)三差價(jià)格表三的制定溢價(jià)能三力的市三場(chǎng)點(diǎn)對(duì)三點(diǎn)驗(yàn)證平面調(diào)三差考慮三因素因素噪音景觀戶型格局視野梯戶比通風(fēng)采光朝向權(quán)重22％23％12％13％5％10％15％噪聲、三周邊環(huán)三境景觀三，為本三項(xiàng)目?jī)r(jià)三格最大三影響因三素，給三予最大三權(quán)重值三。價(jià)格表三——平三面調(diào)差180三平米戶三型：樹三立豪宅三價(jià)格標(biāo)三桿大面積三150三平米的三房號(hào)資三源優(yōu)勢(shì)三明顯，三數(shù)量有三限，要三保證最三大程度三實(shí)現(xiàn)其三價(jià)值及三利潤(rùn)，三。目前V三IP卡三客戶集三中傾向三于5、三6、9三棟，通三過價(jià)格三的制定三，人為的引導(dǎo)三客戶向三其他棟三的同類三戶型分三流。VIP三客戶心三理障礙三明顯的三7、1三0棟，三必須與三其他棟三拉開超三過預(yù)期三的差距三。平面調(diào)三差原則最大朝三向差為三250三0470670700780870810113092039081084089092086014101107401330126011501540800101015801520106021502500184016602280157016301590121012407308802300650610490700410朝向差三分布示三意小區(qū)外三圍單位三臨路，三無景觀三且受噪三音影響三，價(jià)差三作特殊三處理；根據(jù)公三共入戶三花園及三送露臺(tái)三的位置三、朝向三不同，三單雙層三差分兩三個(gè)體系三處理。電梯間三帶公共三入戶花三園的每三層層差三增加1三5。頂層單三位（1三8層）三送天臺(tái)三花園的三層差特三殊處理三。1、2三、3、三5、、三8、1三0層差三為50三，其中三10棟三10樓三以下層三差為5三0，1三0樓以三上由于三北環(huán)噪三音的影三響層差三減為3三0。7棟層三差為3三0。6、9三棟層差三為80三，由于三山體護(hù)三坡的影三響，5三樓開始三山體景三觀有優(yōu)三勢(shì)，因三此5、三6樓層三差加1三00，三7、8三樓為5三0，1三0樓以三上低層三景觀層三感差，三因此園三林景觀三層差逐三層遞減三。6、9三棟的吉三祥樓層三如8、三18層三差加5三0。價(jià)格表三——樓三層調(diào)差個(gè)別單三位調(diào)差三情況小三結(jié)VIP三卡客戶三意向明三顯的5三、6、三9棟單三獨(dú)調(diào)差三。尤其是三6A戶三型，價(jià)三格盡量三拔高，作三為小區(qū)三的價(jià)格三標(biāo)桿，三提升項(xiàng)三目高檔三形象。在保持三均價(jià)不三變的基三礎(chǔ)上拉三大小區(qū)三內(nèi)各棟三與外圍三戶型的三價(jià)差，三用價(jià)格三引導(dǎo)客戶分流三。5F、三9A朝三向差加三200三，6A三朝向差三加30三0。6A餐三廳帶露三臺(tái)單位三比主臥三帶露臺(tái)三單位每三平方增三加40三0元。9A餐三廳帶露三臺(tái)單位三比主臥三帶露臺(tái)三單位每三平方增三加45三0元。5F餐三廳帶露三臺(tái)單位三比主臥三帶露臺(tái)三單位每三平方增三加50三0元1、2三、3、三7、1三0棟的三首層單三位層高三4.5三-4.三8米，三層差增三加20三0。3、7三、10三棟首層三單位為三躍式+三儲(chǔ)藏室三，儲(chǔ)藏室三的價(jià)格三按照面三積的1三/3折三算。10棟三由于北三環(huán)噪音三的影響三，整體三在朝向三差上-三200定價(jià)背三景項(xiàng)目基三本情況市場(chǎng)現(xiàn)三狀市場(chǎng)機(jī)三會(huì)市場(chǎng)比三較法市場(chǎng)比三準(zhǔn)均價(jià)銷售目三標(biāo)價(jià)格定三價(jià)策略點(diǎn)對(duì)點(diǎn)三價(jià)格試三算單價(jià)/三總價(jià)區(qū)三間分析整體均價(jià)建議付款方三式、推三售策略三及銷售三計(jì)劃導(dǎo)入期三均價(jià)：三市場(chǎng)比三準(zhǔn)價(jià)＋三品牌溢三價(jià)+產(chǎn)三品溢價(jià)三（？）777三7（三77三00+三77）三+？前面對(duì)三產(chǎn)品溢三價(jià)已做三了充分三的考慮三，但因三為本項(xiàng)三目的產(chǎn)三品附加三價(jià)值構(gòu)三成較多三，需要三溢價(jià)的部分三比較復(fù)三雜，無三法具體三量化，三不能直三接做加三法。根據(jù)導(dǎo)三入期的三均價(jià)，三取78三00元三、79三00元三、80三00元三、81三00元三、82三00元三、83三00元三做價(jià)格三測(cè)算，與三目前片三區(qū)內(nèi)在三售的樓三盤進(jìn)行三比較，三從而得三出項(xiàng)目三作為挑三戰(zhàn)者的三整體均三價(jià)。目前可三供比較三選取的三樣本樓三盤有中三旅國(guó)際三公館、三熙園、三新天國(guó)三際。這三些項(xiàng)目三基本只三有高層單位三在售，三且戶型三面積基三本較大三。溢價(jià)能三力——三市場(chǎng)點(diǎn)三對(duì)點(diǎn)驗(yàn)三證C1E中旅國(guó)三際公館1501801801508A6ABD熙園香蜜山1501801801508A6AD2新天國(guó)三際名苑150160180B21501806A8A均價(jià)7三800三元價(jià)格三比準(zhǔn)一三覽表面積層數(shù)價(jià)格項(xiàng)目名稱香蜜山中旅國(guó)際公館熙園新天國(guó)際135.115單價(jià)81418001（149）總價(jià)10999061193737150.763單價(jià)83278983總價(jià)125531014014005單價(jià)84308001（149）總價(jià)1270903119373710單價(jià)90238933（154.7）10033（156）7940（163，20）總價(jià)13592861382002156520013001751834（2）單價(jià)97538534總價(jià)178402515588765（3）單價(jià)103089349總價(jià)188637417110007（5）單價(jià)106809167總價(jià)1954414167351612（10）單價(jià)10409103408805總價(jià)190563819031501598636均價(jià)7三900三元價(jià)格三比準(zhǔn)一三覽表面積層數(shù)價(jià)格項(xiàng)目名稱香蜜山中旅國(guó)際公館熙園新天國(guó)際135.115單價(jià)82448001（149）總價(jià)11138791193737150.763單價(jià)84348983總價(jià)127143514014005單價(jià)85378001（149）總價(jià)1287028119373710單價(jià)91308933（154.7）10033（156）7940（163，20）總價(jià)13753231382002156520013001751834（2）單價(jià)98598534總價(jià)180341415588765（3）單價(jià)104159349總價(jià)190592017110007（5）單價(jià)107879167總價(jià)1973960167351612（10）單價(jià)10515103408805總價(jià)192504319031501598636均價(jià)8三000三元價(jià)格三比準(zhǔn)一三覽表面積層數(shù)價(jià)格項(xiàng)目名稱香蜜山中旅國(guó)際公館熙園新天國(guó)際135.115單價(jià)83488001（149）總價(jià)11279201193737150.763單價(jià)85418983總價(jià)128764014014005單價(jià)86448001（149）總價(jià)1303233119373710單價(jià)92378933（154.7）10033（156）7940（163，20）總價(jià)13914391382002156520013001751834（2）單價(jià)99668534總價(jià)182289915588765（3）單價(jià)105229349總價(jià)187244217110007（5）單價(jià)108949167總價(jià)1993603167351612（10）單價(jià)10621103408805總價(jià)194454419031501598636均價(jià)8三100三元價(jià)格三比準(zhǔn)一三覽表面積層數(shù)價(jià)格項(xiàng)目名稱香蜜山中旅國(guó)際公館熙園新天國(guó)際135.115單價(jià)84518001（149）總價(jià)11418241193737150.763單價(jià)86478983總價(jià)130368614014005單價(jià)87518001（149）總價(jià)1319271119373710單價(jià)93438933（154.7）10033（156）7940（163，20）總價(jià)14073961382002156520013001751834（2）單價(jià)100718534總價(jià)184219115588765（3）單價(jià)106289349總價(jià)194501217110007（5）單價(jià)110009167總價(jià)2013052167351612（10）單價(jià)10727103408805總價(jià)196385319031501598636均價(jià)8三200三元價(jià)格三比準(zhǔn)一三覽表面積層數(shù)價(jià)格項(xiàng)目名稱香蜜山中旅國(guó)際公館熙園新天國(guó)際135.115單價(jià)85548001（149）總價(jià)11557971193737150.763單價(jià)87548983總價(jià)131981114014005單價(jià)88588001（149）總價(jià)1335403119373710單價(jià)94498933（154.7）10033（156）7940（163，20）總價(jià)14234321382002156520013001751834（2）單價(jià)101778534總價(jià)186158015588765（3）單價(jià)107359349總價(jià)196455817110007（5）單價(jià)111079167總價(jià)2032598167351612（10）單價(jià)10833103408805總價(jià)198325819031501598636均價(jià)8三300三元價(jià)格三比準(zhǔn)一三覽表面積層數(shù)價(jià)格項(xiàng)目名稱香蜜山中旅國(guó)際公館熙園新天國(guó)際135.115單價(jià)86588001（149）總價(jià)11562581193737150.763單價(jià)88618983總價(jià)133593614014005單價(jià)89658001（149）總價(jià)1351528119373710單價(jià)95568933（154.7）10033（156）7940（163，20）總價(jià)14394691382002156520013001751834（2）單價(jià)102838534總價(jià)188096915588765（3）單價(jià)108429349總價(jià)198410417110007（5）單價(jià)112149167總價(jià)2052144167351612（10）單價(jià)10939103408805(11)總價(jià)200266419031501598636對(duì)比小三結(jié)選擇1三35、三150三、18三0的單三位分別三和競(jìng)爭(zhēng)三樓盤比三較。熙園的三150三平方米三的單價(jià)三和總價(jià)三都要高三于本項(xiàng)三目。本項(xiàng)目三的優(yōu)勢(shì)三130三平方米三的單價(jià)三高于中三旅14三6的三三房戶型三。當(dāng)均價(jià)三為79三00元三時(shí)，6三A的1三0層總?cè)齼r(jià)高于三熙園的三總價(jià)，三150三的高層三單位總?cè)齼r(jià)比中三旅的總?cè)齼r(jià)低。均價(jià)為三800三0時(shí)，三150三平方米三的單位三在單價(jià)三和總價(jià)三上超越三了中旅三國(guó)際公三館。但由于三入市初三期的優(yōu)三惠較大三，在實(shí)三收價(jià)格三方面可三以與中三旅競(jìng)爭(zhēng)三。挑戰(zhàn)者三策略，三最大程三度實(shí)現(xiàn)三利潤(rùn)同三時(shí)又有三一定的三價(jià)格競(jìng)?cè)隣?zhēng)優(yōu)勢(shì)綜合比三較均價(jià)三，800三0元比較符三合。719三3738三8755三8749三5752三1770三3781三9762三8711三7751三4769三3759三9775三2808三6756三9683三9746三5803三8797三1779三8866三9752三3772三2827三6821三8776三9957三9105三90899三4909三4680三8742三7731三4791三5788三8865三6896三1850三0993三3654三7714三9711三0699三6719三7693三8整體均三價(jià)80三00元三的各戶三型折實(shí)三均價(jià)定價(jià)背三景項(xiàng)目基三本情況市場(chǎng)現(xiàn)三狀市場(chǎng)機(jī)三會(huì)市場(chǎng)比三較法市場(chǎng)比三準(zhǔn)均價(jià)銷售目三標(biāo)價(jià)格定三價(jià)策略點(diǎn)對(duì)點(diǎn)三價(jià)格試三算單價(jià)/三總價(jià)區(qū)三間分析整體均價(jià)建議付款方三式、推三售策略三及銷售三計(jì)劃不同實(shí)三收均價(jià)三的單價(jià)三區(qū)間分三布

均價(jià)8三000三的單價(jià)三分布

均價(jià)8三300三的單價(jià)三分布

7000

7000-7500

7500-8000

8000-8500

8500-9000

9000-9500

9500-10000

10000以上700三0元/三平方米三以下單三位是客三戶搶購三的主力三單位，三800三0元/三平方米三的均價(jià)三此種單三位數(shù)量三有優(yōu)勢(shì)三，入市三容易刺三激銷售三高潮；三830三0元/三平方米三均價(jià)的三定價(jià)此三類單位三非常少三，不易三形成選三購熱潮三；均價(jià)8三300三元/平三方米時(shí)三，單價(jià)三大于8三500三的單位三幾乎占三了一半三，銷售三壓力較三大。不同實(shí)三收均價(jià)三的總價(jià)三區(qū)間分三布

均價(jià)8三300三的總價(jià)三分布均價(jià)8三000三的總價(jià)三分布

60萬以下

60-80萬

80-100萬

100-120萬

120-150萬

150-180萬

180-200萬

200-220萬60萬三以下單三位最具三搶購的三吸引力三，80三00元三/平方三米的有三約20三套；8三300三元/平三方米均三價(jià)的定三價(jià)沒有三此類單三位，不三易形成三熱潮；120三萬元以三上的壓三力區(qū)占三總套數(shù)三比分別三為：8三000三元/平三方米的三均價(jià)表三占20三%；8三300三元/平三方米的三均價(jià)表三占25三%；主三要集中三在大三三房以上三單位，三相差3三0套左三右，占三高端產(chǎn)三品的壓三力變化三較為明三顯。結(jié)論：均價(jià)8三000三元/平三方米入三市，大三部分單三價(jià)具有三市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)力，三易于形三成搶購三熱潮，三有