房地產(chǎn)項目開發(fā)流程教材

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程CONTENTS目錄項目決策階段前期準備階段工程建設(shè)階段項目銷售階段交付使用階段從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設(shè)前期準備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。概述第一章：項目決策階段項目決策階段

產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會（企業(yè)主）批準初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究中心（策劃部）進行可行性研究?？尚行匝芯扛灸康模?/p>

實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。主要內(nèi)容：(1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；(4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護；(5)資源供給及資本運作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃；(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析；(10)結(jié)論及建議。可行性研究成員知識組成經(jīng)濟師房地產(chǎn)專家建筑工程專家財會師及律師市場分析專家可行性研究的工作階段階段一投資機會研究該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。階段二初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。階段三詳細可行性研究即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟?？尚行匝芯康牟襟E集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項;(2)調(diào)查研究;(3)方案選擇與優(yōu)化;(4)財務(wù)評價和經(jīng)濟評價;(5)編制可行性研究報告。第二章：前期準備階段一、獲取土地使用權(quán)二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、規(guī)劃設(shè)計

四、建設(shè)項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，

確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工隊伍。五、申辦《施工許可證》六、招標一、獲取土地使用權(quán)前期準備階段獲取土地使用權(quán)1、通過行政劃撥方式取得；2、舊城改造取得中標地塊國有土地使用權(quán)；3、轉(zhuǎn)讓取得；4、出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；5、聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得；6、通過司法裁決取得；7、通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式土地使用權(quán)有償出讓的方式：

出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)出讓與土地使用者。按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。獲取土地使用權(quán)開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序協(xié)議出讓

指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。招標出讓

指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應(yīng)負的責(zé)任等。拍賣

又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。獲取土地使用權(quán)

開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料并送至土地主管部門：1、《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；2、開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；3、屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。4、1：2000地形圖2份；5、加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份6、地上附著物權(quán)屬證明；7、土地登記申請書；8、土地登記法人代表證明和身份證明；9、土地登記委托書。獲取土地使用權(quán)獲取土地使用權(quán)（1）土地使用權(quán)出讓地管理部門負責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作，遠郊區(qū)、縣房地局負責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。（2）土地使用權(quán)劃撥房地局負責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。區(qū)、縣房地局負責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。（3）征用土地征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務(wù)院批準。征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準。征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準。（4）地價評估市房地局負責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作。獲取土地使用權(quán)用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。用地者進行投資分析。到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。用地者填寫投標書送達指定方進行投標。收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。招標受讓土地使用權(quán)申請程序：獲取土地使用權(quán)用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。用地者進行投資分析。到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序：獲取土地使用權(quán)

屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《國有土地使用權(quán)證》。二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》前期準備階段征地拆三遷，申三辦并取三得《房三屋拆遷三許可證三》拆三遷城市房三屋拆遷三是對城三市規(guī)劃三區(qū)內(nèi)國三有土地三上原有三的房屋三及其附三屬物等三，不適三應(yīng)經(jīng)濟三、社會三發(fā)展需三要的部三分進行三拆除重三建，使三城市的三整體功三能得到三改善和三提高。征地拆三遷，申三辦并取三得《房三屋拆遷三許可證三》政府組三織拆遷主要指三通過批三租、舊三城改造三方式取三得土地三使用權(quán)三所涉及三拆遷。這是大三型房地三產(chǎn)公司三常用模三式，但三要申請三拆遷許三可證。拆遷人三自行拆三遷拆遷人三委托拆三遷適用開三發(fā)商缺三乏拆遷三經(jīng)驗時三委托專三門從事三房屋拆三遷工作三的單位三進行。拆遷方三式征地拆三遷，申三辦并取三得《房三屋拆遷三許可證三》房屋拆三建，如三危舊房三改造；010203城市功三能、用三地布局三和空間三結(jié)構(gòu)的三調(diào)整，三如居住三區(qū)、商三業(yè)區(qū)、三車站、三生活服三務(wù)設(shè)施三等公共三建筑的三建設(shè)和三改造；環(huán)境治三理，如三擴展綠三地、治三理污染三工程等三。因此三，城市三房屋拆三遷是伴三隨著城三市建設(shè)三項目進三行的，三是城市三建設(shè)的三重要組三成部分三，尤其三是舊城三改造中三的一個三重要環(huán)三節(jié)，處三于建設(shè)三項目的三前期工三作階段三。拆遷的三主要內(nèi)三容包括三：征地拆三遷，申三辦并取三得《房三屋拆遷三許可證三》申辦拆三遷許可三證應(yīng)提三交的申報資三料：填寫《城市三房屋拆三遷申請三表》一三式五份三；建設(shè)項三目批準文三件；建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證三；國有土地使三用權(quán)批三準文件三（建設(shè)三用地批三準書或三劃撥決三定書）拆遷代辦單三位和評三估機構(gòu)三資料。拆遷安置計三劃和方三案；（三拆遷紅三線范圍三內(nèi)房屋三面積、三戶數(shù)、三性質(zhì)、三用途等三基本情三況；拆三遷方式三；拆遷三期限；三還建方三式及還三建期限三；產(chǎn)權(quán)三清晰的三安置用三房證明三；拆遷三補償資三金來源三及預(yù)算三資金額度）有關(guān)金融機三構(gòu)出具三的拆遷三補償安三置資金三證明。征地拆三遷，申三辦并取三得《房三屋拆遷三許可證三》根據(jù)《三市城市三房屋拆三遷管理三實施辦三法》的三規(guī)定，三房屋拆三遷管理三部門在三收到申三請之日三起30日內(nèi)，三對申請三審查完三畢。符三合條件三的，依三法收取三拆遷管三理費（三住宅為7元/平方米三，非住三宅為3元/平方米三），頒三發(fā)房屋三拆遷許三可證。三開發(fā)商三取得《三房屋拆三遷許可三證》后三，即可三組織拆三遷，并三與拆遷三人簽訂三安置補三償協(xié)議三。安置三補償共三有三種三方式，一是貨三幣安置三，二是三現(xiàn)房安三置，三三是就地三或異地三還建。拆遷三完畢后三，申請三拆遷驗三收，取三得《房三屋拆遷三驗收合三格證》三。三、規(guī)三劃設(shè)計前期準三備階段規(guī)劃設(shè)三計建設(shè)工三程規(guī)劃三管理的三主要內(nèi)三容有：建筑管三理、道路管三理、管線管三理、審定設(shè)三計方案、核發(fā)建三設(shè)工程三規(guī)劃許三可證規(guī)劃設(shè)三計在已開三發(fā)使用三的城鎮(zhèn)三國有土三地范圍三，項目三規(guī)劃申三報的基三本步驟三是：在項目建三議書報三批或可三行性研三究報告三編制之三前，開三發(fā)商要三向規(guī)劃三局申報三規(guī)劃要三點，規(guī)三劃管理三部門應(yīng)三在要點三通知書三中對批三復(fù)時的三參考依三據(jù)；在項目建三議書批三復(fù)后，三開發(fā)商三應(yīng)向規(guī)三劃局申三報項目三選址、三定點，三即向申三請單位三下發(fā)選三址規(guī)劃三意見通三知書，三對項目三用地的三位置、三面積、三范圍等三提供較三詳細的三意見，三并須同三時下達三規(guī)劃設(shè)三計條件三；規(guī)劃設(shè)計條三件，是三項目選三址后，三由建設(shè)三單位申三請，規(guī)三劃部門三下達的三委托設(shè)三計機構(gòu)三進行規(guī)三劃方案三設(shè)計的三依據(jù)性三文件。三開發(fā)商三在完成三方案設(shè)三計后，三須向規(guī)三劃部門三提出審三定申請三；通過審定的三設(shè)計方三案，是三編制初三步設(shè)計三或施工三圖的依三據(jù)，也三是取得三建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證三的必備三條件；開發(fā)商依據(jù)審三定的設(shè)三計方案三通知書三和可行三性研究三報告批三復(fù)，并三在規(guī)劃三主管部三門征詢?nèi)恋丶叭疬w部三門有關(guān)三用地及三拆遷安三置的意三見后，三應(yīng)向規(guī)三劃局申三領(lǐng)建設(shè)三用地規(guī)三劃許可三證，該三證是取三得土地三使用權(quán)三的必備三文件；申領(lǐng)建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證三，是在三項目列三入年度三正式計三劃后，三申請辦三理開工三手續(xù)之三前，需三進行的三驗證工三程建設(shè)三符合規(guī)三劃要求三的最后三法定程三序，該三證申辦三開工的三必備文三件。規(guī)劃設(shè)三計進行營三利性的三房地產(chǎn)三開發(fā)，三必須取三得國有三土地使三用權(quán)才三能進行三。根據(jù)三《城市三房地產(chǎn)三管理法三》的有三關(guān)規(guī)定三，房地三產(chǎn)開發(fā)三用地一三級市場三取得方三式有兩三種：即三出讓和三劃撥。三通過出三讓方式三取得使三用權(quán)的三法律憑三證是國三有土地三使用權(quán)三證。通過劃三撥取得三地使用三權(quán)的臨三時證件三是建設(shè)三用地批三準書或三劃撥決三定書。規(guī)劃設(shè)三計一、申辦項三目選址三定點，三取得《三建設(shè)項三目選址三意見書三》和《三建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證三》。并三取得《三建設(shè)項三目選址三意見書三》的附三件。規(guī)劃設(shè)三計規(guī)劃設(shè)三計（土三地使用三）條件1、建設(shè)項三目選址三申請城市規(guī)三劃行政三主管部三門根據(jù)三全市經(jīng)三濟社會三發(fā)展策三略、城三市總體三規(guī)劃、三分區(qū)規(guī)三劃、控三制性詳三細規(guī)劃三等各級三規(guī)劃，三按照國三家《城三市規(guī)劃三法》、三《建設(shè)三項目選三址規(guī)劃三管理辦三法》等三，考慮三建設(shè)項三目的要三求，在三規(guī)定期三限內(nèi)提三出規(guī)劃三方面的三初審意三見和選三址意見三。此后三，由城三市規(guī)劃三行政主三管部門三會同土三地管理三部門并三征求項三目所涉三及到的三有關(guān)部三門的意三見，對三初審意三見及其三選址提三出復(fù)審三意見，三對于同三意的項三目報政三府審批三后，在三規(guī)定的三審批期三限內(nèi)核三發(fā)項目三選址意三見書。三建設(shè)項三目選址三意見書三的主要三內(nèi)容應(yīng)三包括：三建設(shè)項三目的基三本情況三和建設(shè)三項目規(guī)三劃選址三的主要三依據(jù)。規(guī)劃設(shè)三計2、申辦建三設(shè)用地三規(guī)劃城市建三設(shè)用地三規(guī)劃管三理的基三本是依三據(jù)城市三規(guī)劃確三定的不三同地段三的土地三使用性三質(zhì)和總?cè)w布局三，決定三建設(shè)工三程可以三使用哪三些土地三，不可三以使用三哪些土三地，以三及在滿三足建設(shè)三項目功三能和使三用要求三的前提三下，如三何經(jīng)濟三、合理三地使用三土地。三城市規(guī)三劃行政三主管部三門對城三市用地三進行統(tǒng)三一的規(guī)三劃管理三，實行三嚴格的三規(guī)劃控三制是實三施城市三規(guī)劃的三基本保三證。規(guī)劃設(shè)三計3、委托設(shè)三計單位三設(shè)計，三送審設(shè)三計方案三。申報規(guī)三劃要點三：規(guī)劃要三點是計三劃立項三或建設(shè)三工程可三行性研三究的規(guī)三劃基本三依據(jù)。三計劃部三門可以三要求開三發(fā)單位三初始規(guī)三劃部門三對于開三發(fā)項目三的意見三，再行三決定對三可行性三研究報三告的批三復(fù)。當(dāng)三建設(shè)單三位完成三計劃報三批手續(xù)三之后，三應(yīng)到規(guī)三劃部門三申報選三址定點三，以獲三取選址三規(guī)劃意三見通知三書申報三選址定三點。規(guī)劃設(shè)三計辦理上三述“一書一三證”時，需三提交以三下申報三資料：1）建設(shè)三用地申三請；2）房地三產(chǎn)開發(fā)三單位營三業(yè)執(zhí)照三和資質(zhì)三證書；3）土地三使用證三或土地三權(quán)屬證三明；4）1：200三0地形圖三。規(guī)劃設(shè)三計開發(fā)商三取得《三建設(shè)項三目選址三意見書三》及《三建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證三》后，三即可同三步到下列地三點辦理三相關(guān)手三續(xù)：建管處辦三理規(guī)劃三方案報三建手續(xù)三，取得三《建設(shè)三工程規(guī)三劃許可三證》；到耕保處三辦理土三地征用三、轉(zhuǎn)用三手續(xù)，三取得《三建設(shè)用三地批準三書》。到土地利三用處辦三理土地三出讓合三同或劃三撥手續(xù)三，簽訂三《國有三土地使三用權(quán)出三讓合同三》或取三得《建三設(shè)用地三劃撥決三定書》。到地籍處三辦理《三國有土三地使用三權(quán)證》三；到拆三遷處辦三理《拆三遷許可三證》；規(guī)劃設(shè)三計二、持規(guī)三劃方案三和建筑三方案圖三紙到建三管處申三請建筑三方案報三建，取三得建筑三核位紅三線圖和三施工圖三。規(guī)劃設(shè)三計建筑方三案報建三分兩階三段：1）規(guī)劃三方案審三批階段三，取得三《規(guī)劃三建筑方三案批準三意見書三》。在此階三段需要三提供的三資料為三：A、1：200三0地形圖1份；B、1：500地形圖1份（附三道路紅三線及光三盤）；C、建設(shè)項三目規(guī)劃三建筑方三案圖紙1套及光三盤（大三型項目三需提供2-3個不同三設(shè)計單三位的規(guī)三劃方案三及光盤三）；D、“一書一三證”及其附三件（規(guī)三劃設(shè)計三使用條三件和規(guī)三劃用地三范圍線三）。規(guī)劃設(shè)三計2）施工三圖核準三階段，三取得建三筑核位三紅線圖5份和施三工圖3份。在此階三段需要三提供的三資料為三：A、土地證三復(fù)印件三或宗地三圖或《三出讓合三同》或三《劃撥三決定書三》；B、公安、三消防、三審圖辦三、人防三、供水三、供電三、城管三、交管三、通信三管線、三抗震、三環(huán)衛(wèi)、三燃氣、三園林、等部門三審查意三見或回三執(zhí)；C、施工圖3份及光三盤。規(guī)劃設(shè)三計三、申辦三建設(shè)工三程紅線三定位與三驗線，三取得建三筑核位三紅線圖三。紅線三定位包三括建筑三紅線定三位和市三政紅線三定位。三流程是三先紅線三定位，三再驗線三。紅線三定位工三作完成三后，當(dāng)三建筑物三施工至三正負零三或市政三管線埋三設(shè)溝槽三覆土前三，建設(shè)三單位應(yīng)三申請紅三線驗線三。規(guī)劃設(shè)三計辦理紅三線定位三時應(yīng)提三交以下三資料原三件：建筑紅三線：審批三手續(xù)齊三全的紅三線圖、三建筑施三工圖，三以及建三筑紅線三放線通三知單。建筑試放紅三線：紅三線圖、三建筑總?cè)矫鎴D三或建筑三施工圖三、試放三紅線通三知單。市政紅線：三審批手三續(xù)齊全三的紅線三圖、管三線工程三審批文三件及施三工圖。若所放紅三線與規(guī)三劃道路三或其它三預(yù)留規(guī)三劃控制三范圍相三關(guān)，建三設(shè)單位三還須到三市級規(guī)三劃部門三提取道三路坐標三及其它三相關(guān)數(shù)三據(jù)。規(guī)劃設(shè)三計四、申辦三《建設(shè)三工程規(guī)三劃許可三通知書三》，辦三理完畢三后憑此三通知書三到建管三部門辦三理《施三工許可三證》。三建設(shè)工三程施工三至正負三零時，三持通知三書等相三關(guān)資料三申辦《三建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證三》。持三建筑紅三線圖到三城管部三門固體三廢棄物三管理處三繳納垃三圾處理三費。規(guī)劃設(shè)三計申報《三建設(shè)工三程規(guī)劃三許可通三知書》三應(yīng)提交三以下資三料：國有土地使三用權(quán)證三；城市基礎(chǔ)設(shè)三施配套三費收據(jù)三；人防費收據(jù)三；《建設(shè)三工程規(guī)三劃許可三通知書三》申請表三；投資許可證三；經(jīng)放線的三《紅線三定位冊三》正本。規(guī)劃設(shè)三計五、申辦三《建設(shè)三工程規(guī)三劃許可三證》。申辦完三畢后開三發(fā)商持三《建設(shè)三工程規(guī)三劃許可三證》至三建管部三門辦理三建設(shè)工三程正負三零以上三部分相三關(guān)施工三手續(xù)；三建設(shè)工三程竣工三后3個月內(nèi)三，開發(fā)三商持竣三工圖申三辦《建三設(shè)工程三規(guī)劃驗三收合格三證》。規(guī)劃設(shè)三計申辦《建設(shè)三工程規(guī)三劃許可三證》時三提交以三下資料三：《建設(shè)三工程規(guī)三劃許可三通知書三》；經(jīng)正負零三驗線、三蓋章的三《紅線三定位冊三》副本；經(jīng)正負零三驗線、三蓋章的三《核位三紅線圖三》；垃圾處三理費聯(lián)系三單。規(guī)劃設(shè)三計《建設(shè)三工程規(guī)三劃許可三證》出三現(xiàn)變更三事由時三，提交三以下資三料辦理三：變更申請；工商部門更三名通知三、變更三后的工三商執(zhí)照三；開發(fā)商資質(zhì)證三明；土地變更批三復(fù)；變更后的土三地使用三證；（土地批三租費、三使用費三）收據(jù)三；原建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證三；建筑紅三線圖；抵押權(quán)人同三意變更三的意見三（辦理三了在建三工程抵三押的）；法院裁決項三目還應(yīng)三提交判三決書。四、建設(shè)項三目報建三登記，三申請招三標，辦三理招標三投標手三續(xù)，確三定勘察三、設(shè)計三、監(jiān)理三、施工三隊伍。前期準三備階段建設(shè)項三目報建三登記，三申請招三標，辦三理招標三投標手三續(xù)，確三定勘察三、設(shè)計三、監(jiān)理三、施工三隊伍項目報三建總流三程：建設(shè)工三程交易三中心依三法必須三進行招三標的項三目范圍三和規(guī)模三標準，三按照省三人民政三府的規(guī)三定執(zhí)行三。施工三單項合三同估算三價在50萬元人三民幣以三上或建三筑面積三達到100三0㎡的建設(shè)三工程新三建、擴三建和改三建的建三筑的建三設(shè)工程三必須進三行招標。工程建三設(shè)項目三必須在三發(fā)包前,由建設(shè)三單位或三其委托三代理機三構(gòu)到相三關(guān)交易三中心進三行報建三。應(yīng)當(dāng)三報建而三未報建三的工程三項目，三不得進三行招投三標。建設(shè)項三目報建三登記，三申請招三標，辦三理招標三投標手三續(xù)，確三定勘察三、設(shè)計三、監(jiān)理三、施工三隊伍報建時三須交驗三工程建三設(shè)項目三以下文三書：立項的三批準文三件、銀三行出具三該工程三項目資三信證明三、經(jīng)批三準的建三設(shè)用地三證明和三規(guī)劃審三批文件三等。工程建三設(shè)項目三的報建三內(nèi)容主三要包括：工程名三稱、建三設(shè)地點三、投資三規(guī)模、三資金來三源、當(dāng)三年投資三額度、三工程規(guī)三模、擬三開工與三竣工日三期、發(fā)三包方式三、工程三籌建情三況。建設(shè)項三目報建三登記，三申請招三標，辦三理招標三投標手三續(xù)，確三定勘察三、設(shè)計三、監(jiān)理三、施工三隊伍工程建三設(shè)項目三報建程三序：建設(shè)單三位或其委三托的代三理機構(gòu)三到建設(shè)三工程交三易中心三（建設(shè)三局）領(lǐng)三取《工三程建設(shè)三項目報三建表》三。按報建表三的內(nèi)容三如實填三寫,蓋上項三目法人三公章后三報送建三設(shè)局。工程建設(shè)項三目立項三批文、三資信證三明、建三設(shè)用地三證明、三規(guī)劃審三批文件三、施工三圖設(shè)計三文件審三查批準三書連同三報建表三同時提三交。屬于試樁建三設(shè)工程三項目,須辦理三試樁登三記手續(xù)三。工程三建設(shè)項三目的投三資和建三設(shè)規(guī)模三發(fā)生變?nèi)瘯r,建設(shè)單三位或其三委托代三理機構(gòu)三應(yīng)及時三到市交三易中心三進行補三充登記o籌建負三責(zé)人變?nèi)鼤r,應(yīng)辦理三變更手三續(xù)。建設(shè)項三目報建三登記，三申請招三標，辦三理招標三投標手三續(xù)，確三定勘察三、設(shè)計三、監(jiān)理三、施工三隊伍1、建設(shè)三項目報三建登記工作內(nèi)三容：填報《三建設(shè)工三程項目三報建表三》需帶三下列資三料：（1）建設(shè)項三目批準三文件；（2）建設(shè)三工程項三目土地三使用合三法證明三文件；（3）施工三圖設(shè)計三文件審三查批準三書；（4）資金三證明（三銀行出三具的六三聯(lián)單或三審計報三告）；（5）私營三、民營三、合資三項目必三須出具三合法證三明文件三。報建信三息管理三：（1）、建三設(shè)局核三實報建三資料，三進行現(xiàn)三場勘踏三（7個工作三日內(nèi)）三；（2）、將三報建信三息轉(zhuǎn)至三各有關(guān)三管理機三構(gòu)。建設(shè)項三目報建三登記，三申請招三標，辦三理招標三投標手三續(xù)，確三定勘察三、設(shè)計三、監(jiān)理三、施工三隊伍2、審核“一費制”收費認三定表、三核發(fā)繳三款通知三填報《三建設(shè)工三程“一費制”收費認三定表》三按下列三程序辦三理在報建臺三領(lǐng)取收三費認定三表（共三兩份）三；到各執(zhí)收三執(zhí)罰單三位辦事“窗口”辦理繳三費認定三手續(xù)；應(yīng)繳費用三從工程三報建開三始20日內(nèi)憑三建設(shè)局三（咨詢?nèi)_）開三具的《三市行政三事業(yè)性三收費、三基金繳三款通知三書》到三代理銀三行專柜三辦理繳三款手續(xù)三。其它三以中標三價為計三算基數(shù)三的繳費三項目，三在招投三標監(jiān)督三管理機三構(gòu)對招三標投標三情況書三面報告三核準前三按上述三程序辦三理。建設(shè)項三目報建三登記，三申請招三標，辦三理招標三投標手三續(xù)，確三定勘察三、設(shè)計三、監(jiān)理三、施工三隊伍3、投標三申請人三投標報三名（1）投標三報名、三評標、三定標的三依據(jù)資三料：a、投標三申請人三的營業(yè)三執(zhí)照；b、資質(zhì)三證書；c、投標三申請人三信譽檔三案資料三；d、項目三經(jīng)理有三關(guān)資料三；e、業(yè)績?nèi)捌渌c投標三活動有三關(guān)的資三料。（2）網(wǎng)上三投標報三名建設(shè)項三目報建三登記，三申請招三標，辦三理招標三投標手三續(xù)，確三定勘察三、設(shè)計三、監(jiān)理三、施工三隊伍4、招標三人根據(jù)三工程需三要對投三標申請三人資格三預(yù)審工三作內(nèi)容：招標人根據(jù)三工程需三要對投三標申請三人投標三資格預(yù)三審的，三應(yīng)按已三發(fā)布公三告的內(nèi)三容和要三求對投三標申請三人進行三資格預(yù)三審；投標申請人三到建設(shè)三局領(lǐng)取三資審?fù)ㄈ獣腿徺I資三格預(yù)審三格式文三件；招標人采用三對投標三申請人三資格預(yù)三審的，三凡預(yù)審三合格者三少于7家的，三應(yīng)重新三發(fā)布招三標公告三；預(yù)審三合格者三過多時三，又不三便直接三確定的三，應(yīng)在三市建設(shè)三局采用三隨機方三式抽取三不少于7家的投三標申請三人。建設(shè)項三目報建三登記，三申請招三標，辦三理招標三投標手三續(xù)，確三定勘察三、設(shè)計三、監(jiān)理三、施工三隊伍5、投標三文件的三編制、三內(nèi)容、三遞交和三接收工三作內(nèi)容三：（1）招標三文件編三制標人三應(yīng)根據(jù)三招標文三件和招三標工程三圖紙以三及工程三技術(shù)規(guī)三范要求三，結(jié)合三踏勘施三工現(xiàn)場三和招標三答疑會三所了解三的情況三，編制三投標文三件和工三程預(yù)算三。投標三文件編三制完成三后應(yīng)仔三細校核三，按招三標文件三的規(guī)定三打印、三裝訂、三密封和三標志，三并滿足三招標文三件要求三的份數(shù)三。采用三標準保三密化評三審技術(shù)三標的（三暗標）三嚴格按三武建招三辦字[20三02]三18號文件三規(guī)定執(zhí)三行。（2）投標三文件的三內(nèi)容1、投標三函；2、施工三組織設(shè)三計或者三施工方三案；3、投標三報價；4、招標三文件要三求提供三的其他三材料。建設(shè)項三目報建三登記，三申請招三標，辦三理招標三投標手三續(xù)，確三定勘察三、設(shè)計三、監(jiān)理三、施工三隊伍（3）投標三文件的三遞交和三接收a、投標三文件的三遞交投三標人應(yīng)三在招標三文件要三求提交三投標文三件的截三止時間三前，將三投標文三件密封三送達投三標地點三。在投三標截止三時限以三前，投三標人可三以對所三遞交的三投標文三件進行三補充、三修改或三撤回，三補充、三修改的三內(nèi)容為三投標文三件的組三成部分三。并須三按招標三文件的三規(guī)定進三行編制三、密封三和標志三。b、投標三文件的三接收在投標三截止時三間前，三招標人三應(yīng)做好三投標文三件的接三收工作三。在接三收中應(yīng)三注意核三對投標三文件是三否按招三標文件三的規(guī)定三進行密三封和標三志，并三做好接三收時間三的記錄三，未按三時或提三前送達三的，招三標人應(yīng)三當(dāng)拒收三。建設(shè)項三目報建三登記，三申請招三標，辦三理招標三投標手三續(xù)，確三定勘察三、設(shè)計三、監(jiān)理三、施工三隊伍6、組織三評標委三員會工三作內(nèi)容三：（1）招標三人于開三標前（三上午召三開的評三標會應(yīng)三提前18小時以三上，下三午召開三的評標三會應(yīng)提三前4小時以三上5小時以三內(nèi)）在三招投標三監(jiān)督管三理機構(gòu)三的監(jiān)督三下，通三過市建三設(shè)工程三交易中三心計算三機系統(tǒng)三按規(guī)定三隨機抽三取評委三，并提三供以下三資料：a、《建三設(shè)局抽三取評標三評委申三請表》三；b、代理三銀行代三收專柜三開具的三以建設(shè)三面積為三計算基三數(shù)的“一費制”收費項三目的繳三款憑據(jù)三。（2）由建三設(shè)局指三定專人三通知評三委參加三評標；（3）建設(shè)三局負責(zé)三將已抽三取評委三的詳細三資料及三通知結(jié)三果打印三密封（三密封套三破損無三效），三分別交三由招標三人和招三投標監(jiān)三督管理三機構(gòu)簽三收保存三。建設(shè)項三目報建三登記，三申請招三標，辦三理招標三投標手三續(xù)，確三定勘察三、設(shè)計三、監(jiān)理三、施工三隊伍7、開標工作內(nèi)三容：（1）招標三人介紹三投標單三位和招三投標監(jiān)三督管理三部門人三員；（2）當(dāng)眾三檢驗投三標文件三是否符三合規(guī)定三，按規(guī)三定啟封三投標書三；（3）報投三標標價三、工期三、質(zhì)量三、主要三材料用三量以及三需要特三別說明三的內(nèi)容三；（4）設(shè)有三標底的三公布標三底；（5）招標三人填寫三開標匯三總表，三并由投三標人簽三字認可三。（6）招投三標監(jiān)督三管理機三構(gòu)進行三監(jiān)督管三理建設(shè)項三目報建三登記，三申請招三標，辦三理招標三投標手三續(xù)，確三定勘察三、設(shè)計三、監(jiān)理三、施工三隊伍8、定標工作內(nèi)三容：按照中三華人民三共和國三建設(shè)部三令[第89號]令《房三屋建筑三和市政三基礎(chǔ)設(shè)三施工程三施工招三標投標三管理辦三法》進三行。招三標人應(yīng)三當(dāng)在投三標有效三期截止三時限30日前確三定中標三人。投三標有效三期應(yīng)當(dāng)三在招標三文件中三載明。建設(shè)項三目報建三登記，三申請招三標，辦三理招標三投標手三續(xù)，確三定勘察三、設(shè)計三、監(jiān)理三、施工三隊伍9、核準三招投標三情況報三告、中三標通知三書的簽三發(fā)及中三標人的三公示公三告工作內(nèi)三容：招標人三應(yīng)當(dāng)自三確定中三標人之三日起15日內(nèi)，三向招標三投標監(jiān)三督管理三機構(gòu)提三交招標三投標情三況的書三面報告三。在向招三標投標三監(jiān)督管三理機構(gòu)三提交招三投標情三況書面三報告核三準時，三應(yīng)提交三下列資三料：1、由各三收費單三位確認三的《建三設(shè)管理三收費認三定表》三；2、由代三理銀行三代收專三柜開具三的以中三標價為三計算基三數(shù)的“一費制”收費項三目的繳三款憑據(jù)三。建設(shè)項三目報建三登記，三申請招三標，辦三理招標三投標手三續(xù)，確三定勘察三、設(shè)計三、監(jiān)理三、施工三隊伍10、簽訂三工程承三發(fā)包合三同招標人三和中標三人應(yīng)當(dāng)三自中標三通知書三發(fā)出之三日起30日內(nèi)，三按照招三標文件三和中標三人的投三標文件三訂立書三面合同三；招標人三和中標三人不得三再行訂三立背離三合同實三質(zhì)性內(nèi)三容的其三他協(xié)議三。訂立三書面合三同后7日內(nèi)，三中標人三應(yīng)當(dāng)將三合同送三管理機三構(gòu)備案三。五、申辦《施工許三可證》前期準三備階段申辦《施工許三可證》1、施工三許可證三申辦范三圍：在中華三人民共三和國境三內(nèi)從事三各類房三屋建筑三及其附三屬設(shè)施三的建造三、裝修三裝飾和三與其配三套的線三路、管三道、設(shè)三備的安三裝，以三及城鎮(zhèn)三市政基三礎(chǔ)設(shè)施三工程的三施工，三建設(shè)單三位在開三工前應(yīng)三當(dāng)依照三本辦法三的規(guī)定三，向工三程所在三地的縣三級以上三人民政三府建設(shè)三行政主三管部門三（以下三簡稱發(fā)三證機關(guān)三）申請三領(lǐng)取施三工許可三證。工三程投資三額在３三０萬元三以下或三者建筑三面積在三３００三平方米三以下的三建筑工三程，可三以不申三請辦理三施工許三可證。三按照國三務(wù)院規(guī)三定的權(quán)三限和程三序批準三開工報三告的建三筑工程三，不再三領(lǐng)取施三工許可三證。申辦《施工許三可證》2、施工三許可證三辦理機三構(gòu)：建設(shè)三局3、施工三許可證三辦理程三序：填寫《建筑三工程施三工許可三證申請三表》，三并領(lǐng)取三《辦理三建筑工三程施工三許可證三必備資三料清單三》。提供以下必三備資料三：《建三設(shè)工程三用地許三可證》三；《建三設(shè)工程三規(guī)劃許三可證》三；《拆三遷許可三證》或三施工現(xiàn)三場是否三具備施三工條件三的證明三；中標三通知書三及施工三合同；三施工圖三紙及技三術(shù)資料三；施工三組織設(shè)三計；監(jiān)三理合同三或建設(shè)三單位工三程技術(shù)三人員情三況；質(zhì)三量、安三全監(jiān)督三手續(xù)；三資金保三函或證三明；施三工許可三申請表三和辦理三建管手三續(xù)聯(lián)系三單。建設(shè)單三位應(yīng)當(dāng)自三領(lǐng)取施三工許可三證之日三起三個三月內(nèi)開三工。因三故不能三按期開三工的，三應(yīng)當(dāng)向三發(fā)證機三關(guān)申請三延期；三延期以三兩次為三限，每三次不超三過三個三月。既三不開工三又不申三請延期三或者超三過延期三時限的三，施工三許可證三自行作三廢。申辦《施工許三可證》（1）建設(shè)三工程報三建表；（2）建設(shè)三單位資三信證明三（可用三復(fù)印件三）；（3）立項三批文、三總體規(guī)三劃平面三圖、規(guī)三劃許可三證(可用復(fù)三印件)；（4）施工三圖設(shè)計三文件審三查批準三書；（5）建設(shè)三工程試三樁施工三申報登三記證（三可用復(fù)三印件）三；（6）招標三申請表三；（7）招標三公告；（8）招標三日程安三排；（9）招標三文件及三評標辦三法；（10）投標三申請書三；（11）投標三單位資三格預(yù)審三文件（三保存6個月）三；（12）答疑三會紀要三；（13）投標三書；（14）評委三人員名三單；（15）開標三記錄表三；（16）評委三評分表三及評分三匯總表三；（17）評標三報告；（18）中標三公示證三明；（19）中標三通知書三；（20）施工三合同或三監(jiān)理合三同；（21）合同三備案表三；（22）施工三許可申三請表或三辦理建三管手續(xù)三聯(lián)系（23）市行三政事業(yè)三性收費三、基金三繳款通三知書及三收據(jù)；三市建設(shè)三管理收三費認定表三（共2份）（24）安全三和文明三施工開三工驗收三合格證三（可用三復(fù)印件三）4、辦理三施工許三可證所三需歸檔三資料六、招三標前期準三備階段招標招標條三件：勘察、設(shè)計三招標，三應(yīng)當(dāng)取三得該項三目的建三設(shè)用地三規(guī)劃許三可證，三并辦理三建設(shè)用三地手續(xù)三和立項三審批手三續(xù)；建設(shè)工程全三過程監(jiān)三理招標三，應(yīng)當(dāng)三完成立三項審批三手續(xù)；三建設(shè)工三程施工三階段監(jiān)三理招標三，應(yīng)當(dāng)三完成勘三察和設(shè)三計工作三；施工招標，三應(yīng)當(dāng)完三成立項三審批手三續(xù)，建三設(shè)資金三已經(jīng)落三實，按三規(guī)定應(yīng)三當(dāng)實行三建設(shè)監(jiān)三理的工三程已簽三訂建設(shè)三監(jiān)理合三同；材料、設(shè)備三招標，三應(yīng)當(dāng)完三成設(shè)計三工作，三材料設(shè)三備的技三術(shù)性能三已經(jīng)確三定，所三需資金三已經(jīng)落三實；法律、法規(guī)三、規(guī)章三規(guī)定的三其他條三件。招標招標要三求：公開招標工三程應(yīng)實三行資格三預(yù)審，三邀請招三標工程三可實行三資格預(yù)三審，也三可實行三資格后三審，但三資格預(yù)三審和資三格后審三不能同三時進行。施工招標項三目需要三劃分標三段和確三定工期三的，招三標人應(yīng)三當(dāng)合理三劃分標三段、確三定工期三，并在三招標文三件中載三明。應(yīng)積極推三行總承三包負責(zé)三制，不三得將一三個單位三工程主三樓、附三樓、分三部工程三分開招三標，嚴三禁招標三人肢解三工程或三中標人三將中標三工程違三法轉(zhuǎn)包三、分包三，如分三部工程三專業(yè)性三較強需三要另行三選擇承三包人的三，必須三進入有三形建筑三市場通三過招標三投標方三式確定。任何為招標三項目的三前期準三備或者三監(jiān)理工三作提供三設(shè)計、三咨詢服三務(wù)的法三人及其三附屬機三構(gòu)（單三位），三均不得三參加該三招標項三目的投三標。招標招標方三式：開發(fā)建三設(shè)工程三招標投三標可以三采取公三開招標三、邀請三招標和三協(xié)商議三標等幾三種方式。(1)公開招三標由招標三單位通三過報刊三、廣播三、電視三等轉(zhuǎn)播三媒介發(fā)三布招標三通告，三公開請三承包者三參加投三標競爭三。凡具三備規(guī)定三條件的三單位都三可自愿三參加投三標。在三眾多的三投標單三位中選三擇報價三合理、三工期較三短、信三譽良好三的承包三商。這三種公開三招標方三式，由三于參加三投標的三單位較三多，所三以審查三投標資三格及其三標書的三工作量三較大，三招標費三用開支三較多。三實行公三開招標三工程應(yīng)三實行投三標人資三格預(yù)審三，當(dāng)資三格預(yù)審三的潛在三投標人三過多時三，由招三標人通三過隨機三方法從三中選擇三投標人三，且數(shù)三量不得三少于7家。公三開招標三一般適三用于工三程規(guī)模三較大、三技術(shù)復(fù)三雜、報三價水平三不易掌三握的大三中型工三程建設(shè)三建設(shè)項三目，以三及采購三數(shù)量多三，金額三大的物三資設(shè)備三、材料三的供應(yīng)三。招標(2)邀請招三標招標單三位不公三開發(fā)布三招標通三告，而三是根據(jù)三工程特三點向經(jīng)三預(yù)先選三擇的承三包商發(fā)三出招標三通知書三或邀請三函，然三后根據(jù)三各單位三回函答三復(fù)情況三，確定三投標對三象，請三他們參三加招標三項目的三投標競?cè)隣?。邀三請參加三投標單三位的個三數(shù)，世三界各國三都有規(guī)三定，我三省在有三關(guān)規(guī)定三中，明三確要求三不少于三三家。三邀請招三標方式三由于對三邀請對三象的技三術(shù)、經(jīng)三驗和信三譽方面三比較了三解和信三任，所三以組織三工作比三較簡單三。不僅三可以節(jié)三省招標三費用、三縮短招三標工作三的周期三，也可三以提高三投標中三標率。三邀請招三標屬于三有限競?cè)隣幮哉腥龢耍@三種招標三方式限三制了競?cè)隣幏秶?，有可三能失去三?yōu)秀的三投標者三。實行三邀請招三標工程三可實行三投標人三資格預(yù)三審，也三可以實三行投標三人資格三后審。招標(3)協(xié)商議三標由建設(shè)三單位直三接選擇三投標單三位，就三工程的三工期和三造價等三條件，三雙方直三接商談三中標條三件和要三求。參三加議標三的單位三應(yīng)不少三于兩家三。議標三適用于三招標工三作開展三有困難三的地區(qū)三。工程三規(guī)模不三大、專三業(yè)性較三強或特三殊要求三多，面三對造價三要求并三不十分三苛刻的三工程項三目。雙三方在招三標投標三過程中三費用支三出最少三，招標三工作的三周期也三最短。三議標缺三乏競爭三性，在三造價上三一般都三偏高。招標招標投三標基本三程序招標工三作由開三發(fā)公司三主持，三沒有組三織招標三和編制三標底能三力的開三發(fā)公司三，可委三托工程三咨詢公三司等招三標服務(wù)三公司代三理。但三這類服三務(wù)機構(gòu)三必須具三備一定三技術(shù)資三質(zhì)，具三有法人三地位，三經(jīng)招標三投標管三理部門三審查批三準的企三事業(yè)單三位。招標1、工作程三序?qū)彶檎腥龢藛挝蝗馁Y格三；報批招三標申請三書；編制招三標文件三，編制三標底并三送審，三指定評三標、定三標方法三；發(fā)布招三標公告三或招標三邀請書三；審查投三標單位三資格；分發(fā)招三標文件三及有關(guān)三技術(shù)資三料、圖三紙等，三組織投三標單位三現(xiàn)場勘三察和招三標文件三答疑；編制和三寄送投三標文件三；開標，三公開標三底，審三查投標三書和保三函；評標、三定標、三決定中三標單位三；發(fā)出中三標通知三書，招三標單位三與中標三單位簽三訂承包三合同。招標申三請書應(yīng)三當(dāng)包括三以下主三要內(nèi)容三：項目三名稱、三情況、三概算；三開發(fā)公三司負責(zé)三組織招三標的人三員的姓三名、年三齡、業(yè)三務(wù)簡歷三、職務(wù)三、職稱三；資金三來源及三落實情三況；圖三紙、場三地等情三況是否三具備招三標條件三；招標三方式。招標2、應(yīng)注意三的問題工程建設(shè)招三標投標三必須編三制完整三的招標三文件和三投標標三書。招三標文件三和投標三標書一三經(jīng)發(fā)出三，除另三有規(guī)定三外，一三般不得三變更。三招標必三須依據(jù)三有關(guān)規(guī)三定編制三標底，三并送政三府主管三招標投三標的部三門或其三委托單三位審查三批準。三編制標三底人員三的資格三，須審三核批準三。此外三，一個三招標工三程，只三能編制三一個標三底。為了保證招三標的公三正性，三應(yīng)當(dāng)以三招標單三位為主三，約請三有關(guān)部三門及專三家成立三評標領(lǐng)三導(dǎo)小組三，進行三評標、三決標。三對于大三中型建三設(shè)項目三，招標三單位還三可以邀三請經(jīng)驗三豐富、三有較高三技術(shù)和三經(jīng)濟評三估水平三的專家三組成評三標委員三會，對三各投標三方案作三出評價三。在此三基礎(chǔ)上三，推薦三一、二三個投標三企業(yè)，三供評標三領(lǐng)導(dǎo)小三組審定三，確定三中標單三位。如三果決標三結(jié)果有三損于國三家利益三時，政三府主管三招標投三標的部三門，有三權(quán)予以三否決。招標投標單位在三提交投三標標書三的同時三，必須三提交由三其開戶三銀行出三具的投三標保證三金證書三。投標三單位中三標后，三如果拒三絕承擔(dān)三中標的三工程任三務(wù)，招三標單位三有權(quán)向三為其出三具保函三的單位三索取投三標保證三金。簽訂承發(fā)包三合同時三，必須三嚴格履三行標書三的各項三條件，三不得修三改和變?nèi)?；雙三方應(yīng)互三換各自三開戶銀三行出具三的履約三保證金三證書。三保證金三額在合三同期滿三后應(yīng)當(dāng)三退回。招標單位和三中標單三位簽訂三合同后三毀約，三對方有三權(quán)持履三約保證三金證書三向其擔(dān)三保銀行三索兌保三證金。三由于違三約給對三方造成三的損失三如超過三履約保三證金的三，還應(yīng)三補償履三約保證三金的不三足部分。招標應(yīng)提交三的招標三資料目三錄1）招標三代理合三同及招三標代理三機構(gòu)資三質(zhì)證書三復(fù)印件(如有代三理)2）招標三備案登三記表3）經(jīng)批三準的邀三請招標三報告(如系邀三請招標)4）招標三公告或三投標邀三請書5）投標三報名名三單(公開招三標)6）資格三預(yù)審文三件7）資格三預(yù)審評三審報告8）招標三文件9）購買三招標文三件登記三表10）答疑三會紀要(或答疑三資料)及簽收三回執(zhí)11）標底(工程預(yù)三算書)及市建三設(shè)工程三項目造三價咨詢?nèi)藴首C(如有標三底)12）評委三名單13）招標三人評委三委托書14）開標三會簽到三表15）招標三記錄一三覽表16）投標三函及投三標函附三表17）評委三評分表18）評分三匯總表19）評標三報告20）招標三投標情三況書面三報告21）中標三通知書三及中標三公示證三明22）辦理三建管手三續(xù)聯(lián)系三單23）合同三備案表24）行政三事業(yè)性三收費、三基金繳三款通知三書及收三據(jù)25）建設(shè)三管理收三費認定三表（共2份）26）安全三和文明三施工開三工驗收三合格證招標招標投三標的管三理1）施工三企業(yè)資三質(zhì)管理三：筑施工三企業(yè)可三分為工三程施工三總承包三企業(yè)，三施工承三包企業(yè)三和專項三分包企三業(yè)三類三。按企業(yè)三的建設(shè)三業(yè)績、三人員素三質(zhì)、管三理水平三、資金三數(shù)量、三技術(shù)裝三備等，三將工程三總承包三企業(yè)資三質(zhì)登記三為為一三、二級三；施工三承包企三業(yè)資質(zhì)三登記分三為一至三四級。三各資質(zhì)三登記標三準及承三包工程三范圍由三建設(shè)部三統(tǒng)一制三定、發(fā)三布。目三前，施三工企業(yè)三資質(zhì)登三記標準三按198三9年建設(shè)三部《施三工企業(yè)三資質(zhì)等三級標準三》執(zhí)行三。企業(yè)三資質(zhì)等三級實行三分級審三批。一三級企業(yè)三由建設(shè)三部審批三，二至三四級根三據(jù)隸屬三關(guān)系由三國務(wù)院三有關(guān)部三門和省三、自治三區(qū)、直三轄市建三設(shè)行政三主管部三門審批三，經(jīng)審三查合格三的企業(yè)三由自治三管理部三門頒發(fā)三《建筑三業(yè)企業(yè)三資質(zhì)證三書》。招標(1)施工企三業(yè)資質(zhì)三的動態(tài)三管理企業(yè)資三質(zhì)動態(tài)三管理是三指由于三情況變?nèi)?，?dāng)三構(gòu)成及三影響企三業(yè)資質(zhì)三的條件三已經(jīng)高三于或低三于原定三資質(zhì)標三準時，三由資質(zhì)三管理部三門對其三資質(zhì)等三級或承三包工程三范圍作三相應(yīng)調(diào)三整的管三理。動三態(tài)管理三通過資三質(zhì)年度三檢查和三其它形三式的監(jiān)三督檢查三進行。三對企業(yè)三資質(zhì)的三升級、三降級實三行公告三制度。三實行動三態(tài)管理三，主要三是為了三突出在三市場競?cè)隣帣C制三中內(nèi)在三素質(zhì)和三用戶評三價對其三資質(zhì)的三決定作三用。通三過對企三業(yè)的資三質(zhì)審查三確定資三質(zhì)等級三，由資三質(zhì)等級三確定企三業(yè)承接三施工任三務(wù)的范三圍與規(guī)三模；通三過對企三業(yè)經(jīng)營三果凍及三工作業(yè)三績的考三核來重三新評定三資質(zhì)等三級。這三種雙向三的動態(tài)三的資質(zhì)三管理就三是我國三對施工三企業(yè)進三行行業(yè)三管理的三主要手三段和發(fā)三展方向三。招標(2)工程總?cè)邪笕龢I(yè)的管三理隨著加三工管理三體制改三革的不三斷深入三，出現(xiàn)三了以實三現(xiàn)工程三項目總?cè)邪鼮槿谥嫉娜髽I(yè)集三團。這三種對工三程從立三項到交三付適用三全過程三承包的三企業(yè)，三稱為工三程項目三總承包三企業(yè)。三為加強三對工程三項目總?cè)邪笕龢I(yè)的資三質(zhì)管理三，199三2年4月建設(shè)三部發(fā)布三了《工三程總承三包企業(yè)三資質(zhì)管三理暫行三規(guī)定》三。工程三項目總?cè)邪笕龢I(yè)資質(zhì)三分為三三級?！度龝盒幸?guī)三定》從三企業(yè)曾三承擔(dān)國三總承包三的工程三數(shù)量、三自有資三金、人三員素質(zhì)三、專業(yè)三人員數(shù)三量、企三業(yè)承包三總產(chǎn)值三等方面三規(guī)定了三各資質(zhì)三等級須三具備的三具體條三件。200三3年7月，建三設(shè)部出三臺文件三，廢止三《工程三總承包三資格證三書》，三對從事三工程總?cè)邪鼧I(yè)三務(wù)的企三業(yè)不專三門設(shè)立三工程總?cè)邪Y三質(zhì)。具三有工程三勘察、三設(shè)計或三施工總?cè)邪Y三質(zhì)的企三業(yè)可以三在其資三質(zhì)等級三許可的三工程項三目范圍三內(nèi)開展三工程總?cè)邪鼧I(yè)三務(wù)。但三工程的三施工應(yīng)三由具有三相應(yīng)施三工承包三資質(zhì)的三企業(yè)承三擔(dān)。招標工程建三設(shè)項目三組織實三施方式三：其一是三工程總?cè)邪饺?，即三指從事三工程總?cè)邪娜髽I(yè)（三以下簡三稱工程三總承包三企業(yè)）三受業(yè)主三委托，三按照合三同約定三對工程三項目的三勘察、三設(shè)計、三采購、三施工、三試運行三（竣工三驗收）三等實行三全過程三或若干三階段的三承包。三工程總?cè)邪笕龢I(yè)按照三合同約三定對工三程項目三的質(zhì)量三、工期三、造價三等向業(yè)三主負責(zé)三。工程三總承包三企業(yè)可三依法將三所承包三工程中三的部分三工作發(fā)三包給具三有相應(yīng)三資質(zhì)的三分包企三業(yè)；分三包企業(yè)三按照分三包合同三的約定三對總承三包企業(yè)三負責(zé)。三工程總?cè)邪饺酵ㄐ腥淖龇ㄈ兴姆N三，即設(shè)三計采購三施工（EPC）/交鑰匙三總承包三、設(shè)計—施工總?cè)邪―-B）、根三據(jù)工程三項目的三不同規(guī)三模、類三型和業(yè)三主要求三，還可三采用設(shè)三計—采購總?cè)邪‥-P）、采三購—施工總?cè)邪?P-三C)等方式三。招標工程建三設(shè)項目三組織實三施方式三：其二是三工程項三目管理三方式，三工程項三目管理三是指從三事工程三項目管三理的企三業(yè)受業(yè)三主委托三，按照三合同約三定，代三表業(yè)主三對工程三項目的三組織實三施進行三全過程三或若干三階段的三管理和三服務(wù)。三工程項三目管理三企業(yè)不三直接與三該工程三項目的三總承包三企業(yè)或三勘察、三設(shè)計、三供貨、三施工等三企業(yè)簽三訂合同三，但可三以按合三同約定三，協(xié)助三業(yè)主與三工程項三目的總?cè)邪笕龢I(yè)或勘三察、設(shè)三計、供三貨、施三工等企三業(yè)簽訂三合同，三并受業(yè)三主委托三監(jiān)督合三同的履三行。工三程項目三管理有三兩種基三本方式三，即項三目管理三服務(wù)型三或項目三管理承三包型，三項目管三理服務(wù)三是指工三程項目三管理企三業(yè)按照三合同約三定，在三工程項三目決策三階段，三為業(yè)主三編制可三行性研三究報告三，進行三可行性三分析和三項目策三劃；在三工程項三目實施三階段，三為業(yè)主三提供招三標代理三、設(shè)計三管理、三采購管三理、施三工管理三和試運三行（竣三工驗收三）等服三務(wù)，代三表業(yè)主三對工程三項目進三行質(zhì)量三、安全三、進度三、費用三、合同三、信息三等管理三和控制三。工程三項目管三理企業(yè)三一般應(yīng)三按照合三同約定三承擔(dān)相三應(yīng)的管三理責(zé)任三。項目三管理承三包是指三工程項三目管理三企業(yè)按三照合同三約定，三除完成三項目管三理服務(wù)三的全部三工作內(nèi)三容外，三還可以三負責(zé)完三成合同三約定的三工程初三步設(shè)計三（基礎(chǔ)三工程設(shè)三計）等三工作。三對于需三要完成三工程初三步設(shè)計三（基礎(chǔ)三工程設(shè)三計）工三作的工三程項目三管理企三業(yè)，應(yīng)三當(dāng)具有三相應(yīng)的三工程設(shè)三計資質(zhì)三。項目三管理承三包企業(yè)三一般應(yīng)三當(dāng)按照三合同約三定承擔(dān)三一定的三管理風(fēng)三險和經(jīng)三濟責(zé)任三。招標2）工程三建設(shè)管三理：工程建三設(shè)階段三，指房三地產(chǎn)開三發(fā)項目三從列入三年度施三工計劃三起，到三項目施三工全部三完成，三通過建三設(shè)主管三部門主三持的綜三合驗收三，達到三客戶可三以住用三程序的三過程。三本階段三開發(fā)商三要完成三的主要三報批手三續(xù)有：三在取得三土地使三用權(quán)后三，向計三委申請三列入年三度施工三計劃；三同時，三與“四源”供應(yīng)單三位簽定三供源協(xié)三議，按三規(guī)定支三付有關(guān)三費用。三此后，三向建委三提出申三請開工三報告，三填報建三設(shè)開發(fā)三審批表三；到市三招標投三標管理三辦公室三，辦理三招標批三準手續(xù)三，選擇三施工單三位；到三工程建三設(shè)質(zhì)量三監(jiān)督總?cè)荆k三理質(zhì)量三監(jiān)督注三冊手續(xù)三；到建三委申領(lǐng)三建設(shè)工三程開工