D房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估

房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估第一頁(yè)，共四十六頁(yè)。房地產(chǎn)貸款流程簡(jiǎn)介

《貸款通則》調(diào)查評(píng)價(jià)將有關(guān)材料上報(bào)審批部門(mén)審批發(fā)放階段分為落實(shí)貸款條件，簽定合同，落實(shí)用款條件，支用，貸款登記5個(gè)步驟主要貸款資產(chǎn)檢查，回收等方面工作審批發(fā)放信貸管理回收貸款調(diào)查評(píng)價(jià)工作一般在15-30日內(nèi)完成受理業(yè)務(wù)是否客戶申請(qǐng)對(duì)提出申請(qǐng)的客戶資格審查對(duì)客戶資料進(jìn)行初步審查客戶提交資料及擔(dān)保資料退還客戶業(yè)務(wù)受理階段在3個(gè)月內(nèi)完成資格審查是否合格第二頁(yè)，共四十六頁(yè)。房地產(chǎn)貸款評(píng)估項(xiàng)目?jī)?nèi)容：借款人及項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估2項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估3項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論145投資估算與融資方案評(píng)估7財(cái)務(wù)效益評(píng)估6財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定8項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估不確定性分析9銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估第三頁(yè)，共四十六頁(yè)。1、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論

（一）項(xiàng)目受理情況（簡(jiǎn)要介紹項(xiàng)目的由來(lái)，客戶提出貸款申請(qǐng)的時(shí)間、金額、期限、利率，建設(shè)銀行受理并開(kāi)始評(píng)估項(xiàng)目的時(shí)間、過(guò)程）

“xx”項(xiàng)目由重慶xx地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，位于重慶市渝北區(qū)冉家壩景觀大道300號(hào)。項(xiàng)目計(jì)劃分兩期進(jìn)行，我行對(duì)“xx”一期項(xiàng)目給予了貸款，于2005年末完成了一期的項(xiàng)目評(píng)估，于2006年2月對(duì)一期項(xiàng)目發(fā)放貸款5000萬(wàn)元，現(xiàn)已有2300萬(wàn)元銷(xiāo)售資金存入我行償債資金歸集帳戶。本次評(píng)估項(xiàng)目的是“xx”二期工程，其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：占地面積建筑面積容積率建筑密度綠地率38.57畝91594.11m23.5834.50%30.12%xx公司計(jì)劃從2006年7月正式啟動(dòng)二期項(xiàng)目，向我行提出貸款申請(qǐng)4000萬(wàn)元。我行公司及機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)部會(huì)同經(jīng)辦支行于2006年6月26日到該公司進(jìn)行調(diào)查，收集項(xiàng)目有關(guān)資料，了解企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀況，并到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工程現(xiàn)狀，于2006年7月10日完成項(xiàng)目評(píng)估。

第四頁(yè)，共四十六頁(yè)。（二）貸款項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論1）建議的貸款金額、期限、利率及貸款條件

經(jīng)過(guò)詳細(xì)的評(píng)估論證，建議在四證齊全、抵押擔(dān)保落實(shí)的前提下發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。貸款金額：4000萬(wàn)元貸款期限：2年貸款年利率：7.839%（按同期基準(zhǔn)利率上浮30%）1、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論

第五頁(yè)，共四十六頁(yè)。（二）貸款項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論2）項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)Advantages①地理位置較好，具有較好的潛在區(qū)位優(yōu)勢(shì)。②產(chǎn)品以中小戶型為主，符合國(guó)家長(zhǎng)期政策導(dǎo)向。③一期項(xiàng)目銷(xiāo)售良好，對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售將起到促進(jìn)作用。Disadvantages①冉家壩片區(qū)新樓盤(pán)投放量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。②該項(xiàng)目成本偏高，盈利水平較差1、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論

第六頁(yè)，共四十六頁(yè)。（二）貸款項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論3）該項(xiàng)目貸款給銀行帶來(lái)的收益直接收益：利息收入。據(jù)測(cè)算，將給我行帶來(lái)419萬(wàn)元利息收入。間接收益：個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)。

按照住宅銷(xiāo)售需辦理按揭貸款的比例為70%、按揭成數(shù)6成測(cè)算，預(yù)計(jì)將為我行帶來(lái)接近7600萬(wàn)元的個(gè)人按揭貸款項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

緊密銀企關(guān)系，綜合發(fā)展公司業(yè)務(wù)、個(gè)人業(yè)務(wù)。1、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論

第七頁(yè)，共四十六頁(yè)。（二）貸款項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論4）銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)及建議采取的風(fēng)險(xiǎn)防范措施潛在風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)。xx地產(chǎn)公司是一家新成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏低，企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)也較為有限，對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的敏感性也較高，國(guó)家調(diào)控政策的變動(dòng)對(duì)該企業(yè)的發(fā)展前景將產(chǎn)生十分重要的影響。風(fēng)險(xiǎn)防范措施：①密切關(guān)注新的政策變動(dòng)情況以及市場(chǎng)運(yùn)行情況，關(guān)注本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)。②加強(qiáng)資金監(jiān)管，保證貸款只能用于本期項(xiàng)目建設(shè)，防止挪用、混用。③及時(shí)掌握項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度，及時(shí)回收貸款本金。④及時(shí)跟進(jìn)，做好該樓盤(pán)個(gè)人按揭貸款的服務(wù)工作，促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款向個(gè)人按揭貸款的正常轉(zhuǎn)化，分散開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。1、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論

第八頁(yè)，共四十六頁(yè)。2、項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估（一）借款人評(píng)價(jià)1）借款人簡(jiǎn)介重慶xx地產(chǎn)有限公司前身系重慶ss經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司，主要從事摩托車(chē)整車(chē)及零配件銷(xiāo)售，2003年該公司更名為重慶xx實(shí)業(yè)有限公司，2005年3月再次更名為重慶xx地產(chǎn)有限公司。xx地產(chǎn)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)：xx控股集團(tuán)有限公司ttff重慶xx地產(chǎn)有限公司注冊(cè)資本2100萬(wàn)元52%24%24%第九頁(yè)，共四十六頁(yè)。2、項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估（二）財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算結(jié)果如下：資產(chǎn)負(fù)債率：44%流動(dòng)比率：4.16流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)／流動(dòng)負(fù)債×１００％。式中的流動(dòng)資產(chǎn)是指資產(chǎn)負(fù)債表中的流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目，包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、待攤費(fèi)用、存貨等，其中應(yīng)收賬款要以扣除壞賬準(zhǔn)備后的凈額計(jì)算。流動(dòng)負(fù)債是指資產(chǎn)負(fù)債表中的流動(dòng)負(fù)債項(xiàng)目，包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付福利費(fèi)、未交稅金、未付利潤(rùn)、其他應(yīng)付款及一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債等。通常情況下，這個(gè)值大于２的時(shí)候被認(rèn)為該企業(yè)的短期償債能力沒(méi)有問(wèn)題。

第十頁(yè)，共四十六頁(yè)。速動(dòng)比率：0.88是從流動(dòng)資產(chǎn)中剔除了存貨后和待攤費(fèi)用與流動(dòng)負(fù)債的比值.速動(dòng)資產(chǎn)=流動(dòng)資產(chǎn)-存貨-待攤費(fèi)用.一般經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為：流動(dòng)比率在2：1比較適當(dāng)，而速動(dòng)比率則為1：1xx地產(chǎn)公司償債能力較強(qiáng)，但該公司目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只有“xx?”，資產(chǎn)規(guī)模偏小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。第十一頁(yè)，共四十六頁(yè)。3、項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估（一）項(xiàng)目基本情況(說(shuō)明項(xiàng)目的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和開(kāi)發(fā)期及項(xiàng)目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展?fàn)顩r)

本次評(píng)估項(xiàng)目的是“xx?”二期工程，占地面積38.57畝，容積率3.58，建筑密度34.50%，綠地率30.12%建筑面積91594.11m2，其中：

住宅66459

m2，共661套；臨街商鋪6459m2；院落式休閑商業(yè)街7059m2；地下車(chē)庫(kù)9336m2，停車(chē)位396個(gè)；幼兒園及服務(wù)管理用房2281

m2；

第十二頁(yè)，共四十六頁(yè)。（二）項(xiàng)目建設(shè)條件（調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)是否已經(jīng)取得政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件）國(guó)有土地使用證：100房地證（2005）字第；建設(shè)用地規(guī)劃許可證：渝規(guī)地證（2005）北龍字第號(hào)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證：暫未取得；建筑工程施工許可證：暫未取得。

3、項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估本項(xiàng)目的規(guī)劃審查，重慶市規(guī)劃局已經(jīng)于2006年6月27日審查通過(guò)，預(yù)計(jì)于2007年7月15日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第十三頁(yè)，共四十六頁(yè)。（三）項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評(píng)估（調(diào)查項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況并對(duì)預(yù)計(jì)工程進(jìn)度、銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)行分析）

截止2006年6月末，該項(xiàng)目場(chǎng)地平整已經(jīng)完成，xx地產(chǎn)公司擬在近期進(jìn)行工程招標(biāo)，企業(yè)計(jì)劃于2006年7月末正式開(kāi)工，建設(shè)工期14個(gè)月，將于2007年10月竣工交房。根據(jù)該項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度以及項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，計(jì)劃在2006年11月開(kāi)始預(yù)售。3、項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估第十四頁(yè)，共四十六頁(yè)。（四）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況評(píng)估（主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)及參與該項(xiàng)目有關(guān)人員的技術(shù)水平）

建筑設(shè)計(jì)單位：機(jī)械部第三設(shè)計(jì)研究院

甲級(jí)工程設(shè)計(jì)資質(zhì)施工單位：待招標(biāo)確定監(jiān)理單位：重慶西蒙茲監(jiān)理公司國(guó)家甲級(jí)監(jiān)理資質(zhì)3、項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估第十五頁(yè)，共四十六頁(yè)。（五）環(huán)境評(píng)估本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)周邊環(huán)境無(wú)影響，故不作評(píng)估。3、項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估第十六頁(yè)，共四十六頁(yè)。4、項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)估（分析國(guó)家、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)、文化教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施等情況）

2006年1-5月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資188.60億元，同比增長(zhǎng)30%，占同期全市固定資產(chǎn)投資總額的30.21%。重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)進(jìn)一步向住宅市場(chǎng)調(diào)整，住宅完成投資108.40億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由去年同期的54.2%上升到56.6%，本月累計(jì)完成投資額比上月環(huán)比增長(zhǎng)30.5%。

江北、渝北、北部新區(qū)組成的“三北區(qū)域”是近年來(lái)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的地區(qū)。截至2006年5月末，渝北區(qū)本年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資35.37億元，同比增長(zhǎng)57.1%，占同期地區(qū)固定資產(chǎn)投資總額的50.01%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成為拉動(dòng)地區(qū)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要因素。第十七頁(yè)，共四十六頁(yè)。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)估（根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、未來(lái)獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評(píng)價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性，判斷項(xiàng)目的檔次及其面向的主要消費(fèi)群體）

本項(xiàng)目定位于適合中等收入階層購(gòu)買(mǎi)的中高檔住宅小區(qū)，目標(biāo)客戶適應(yīng)面較為廣泛。主力戶型每套總價(jià)可控制在25－35萬(wàn)元之間，對(duì)于中等收入購(gòu)房者特別是年輕白領(lǐng)階層有較強(qiáng)的吸引力。4、項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估第十八頁(yè)，共四十六頁(yè)。（三）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式評(píng)估（主要分析項(xiàng)目采取租售、自營(yíng)等不同經(jīng)營(yíng)方式的市場(chǎng)情況）

住宅和小區(qū)臨街商鋪采用出售的方式經(jīng)營(yíng)車(chē)位預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商將采取銷(xiāo)售和出租兩種方式4、項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估第十九頁(yè)，共四十六頁(yè)。（四）市場(chǎng)情況評(píng)估1）供求情況2006年1-5月，商品房竣工面積439.83萬(wàn)平方米，同比減少7.6%。本年同期新開(kāi)工面積1041.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.2%。2006年1-5月，渝北區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積991.19萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.9%，竣工面積98.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)145.6%。2006年1-5月重慶市商品房銷(xiāo)售面積648.60萬(wàn)平方米，其中，渝北區(qū)銷(xiāo)售面積114.13萬(wàn)平方米。從上述商品房供求及開(kāi)竣工面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，渝北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，但由于近年來(lái)開(kāi)發(fā)力度較大，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的作用下，市場(chǎng)供應(yīng)呈進(jìn)一步放量增長(zhǎng)的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。2）價(jià)格分析由于城市化進(jìn)程的加快、城市基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件的改善，冉家壩地區(qū)土地價(jià)格呈快速上升的趨勢(shì)，按照重慶城市規(guī)劃，冉家壩片區(qū)將成為北部新區(qū)的政務(wù)中心，在當(dāng)?shù)卣鲗?dǎo)及眾多有實(shí)力開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)下，基礎(chǔ)及商業(yè)配套設(shè)施正在不斷完善，該區(qū)域市場(chǎng)將擁有廣泛的客戶群，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，預(yù)計(jì)冉家壩片區(qū)房屋銷(xiāo)售均價(jià)將呈上升趨勢(shì)。4、項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估第二十頁(yè)，共四十六頁(yè)。冉家壩片區(qū)在售中高檔樓盤(pán)銷(xiāo)售情況樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)地址開(kāi)發(fā)規(guī)模（萬(wàn)m2)主力戶型銷(xiāo)售均價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售情況龍湖·紫都城龍山大道111號(hào)48三室二廳90-120m23900一期05.06

二期06.04一期90%以上東和春天EF組團(tuán)松石北路30三室二廳套內(nèi)100-130m2340005.0850%以上尚源印象北部新區(qū)新南路11三室二廳84m2兩室兩廳74m23660二期06.03一期已售完4、項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估目前冉家壩片區(qū)在售中高檔住宅套內(nèi)銷(xiāo)售均價(jià)在3400－3500元/m2左右，一般較低檔次樓盤(pán)價(jià)格也已突破3000元/m2。“xx?”一期在售均價(jià)為3500/m2。本期評(píng)估住宅價(jià)格按一期目前的銷(xiāo)售均價(jià)，即套內(nèi)3500元/m2，按公攤系數(shù)18%折算成建面銷(xiāo)售價(jià)格為2870元/m2。尚源印象東和春天龍湖·紫都城第二十一頁(yè)，共四十六頁(yè)。3）成本分析

評(píng)估測(cè)算本項(xiàng)目的成本為21644萬(wàn)元，其中:

土地成本:7863萬(wàn)元，占總成本的36.3%

樓面地價(jià):858元/m2；

建筑安裝成本:9058萬(wàn)元，占總成本的41.8%，

單方成本:989元/m2（含電梯等設(shè)備安裝費(fèi)用）；

前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi):1744萬(wàn)元，占總成本的8.1%。本項(xiàng)目全費(fèi)用建筑面積單方成本約為2363元/m2。與本地區(qū)類(lèi)似樓盤(pán)相比，成本偏高，與周邊樓盤(pán)如“龍湖?紫都城”、“渝開(kāi)發(fā)?北嶺錦園”相比，總成本高出300元/m2以上，主要是本項(xiàng)目土地綜合價(jià)金為222萬(wàn)元/畝，土地取得成本較高，導(dǎo)致總成本偏高。4、項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估第二十二頁(yè)，共四十六頁(yè)。4）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析

本項(xiàng)目位于冉家壩片區(qū)的中心區(qū)域，毗鄰冉家壩中心廣場(chǎng)，住宅戶型設(shè)計(jì)緊湊，主力戶型套內(nèi)面積在100m2以下，產(chǎn)品定價(jià)較為合理，對(duì)于中等收入購(gòu)房者特別是年輕白領(lǐng)階層有較強(qiáng)的吸引力。商業(yè)部分特別是院落式商街面臨冉家壩城市景觀大道，物業(yè)形態(tài)類(lèi)似上海新天地廣場(chǎng)，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)目前在冉家壩片區(qū)具有獨(dú)立性。因此，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

4、項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估第二十三頁(yè)，共四十六頁(yè)。5）銷(xiāo)售前景分析

本項(xiàng)目具有較好的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，特別是地理位置較好、銷(xiāo)售定價(jià)合理，雖然當(dāng)前在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)宏觀調(diào)控政策作用下，市場(chǎng)觀望氛圍漸濃，預(yù)計(jì)觀望期將持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間，對(duì)前期預(yù)售將造成一定的影響。但重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)整體健康，市場(chǎng)真實(shí)需求量大，因此該項(xiàng)目應(yīng)有較好的銷(xiāo)售前景。4、項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估第二十四頁(yè)，共四十六頁(yè)。（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求預(yù)測(cè)（分析投資估算有無(wú)漏項(xiàng)，投資構(gòu)成是否合理。并測(cè)算各項(xiàng)費(fèi)用）1）土地費(fèi)用

本項(xiàng)目土地成本7863萬(wàn)元，其中綜合價(jià)金7634萬(wàn)元，契稅229萬(wàn)元，合計(jì)7863萬(wàn)元?！皒x?”土地綜合價(jià)金總計(jì)為13320萬(wàn)元，企業(yè)已經(jīng)全額支付，本期項(xiàng)目土地綜合價(jià)金按二期開(kāi)發(fā)面積占總開(kāi)發(fā)規(guī)模的比例分?jǐn)傆?jì)算。2）前期工程費(fèi)

主要包括設(shè)計(jì)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等。經(jīng)測(cè)算，前期工程費(fèi)用共計(jì)574萬(wàn)元。

3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

重點(diǎn)參照同類(lèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為726萬(wàn)元。

4）建筑安裝工程費(fèi)

根據(jù)企業(yè)提供的測(cè)算數(shù)據(jù)并參照類(lèi)似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)估算，建筑安裝工程費(fèi)為9058萬(wàn)元。5、投資估算與融資方案評(píng)估第二十五頁(yè)，共四十六頁(yè)。（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求預(yù)測(cè)5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

經(jīng)測(cè)算，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為445萬(wàn)元。6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用無(wú)。

7）管理費(fèi)用

參照企業(yè)目前每年的管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，按建安工程費(fèi)的2%提取，計(jì)取為181萬(wàn)元。

8）財(cái)務(wù)費(fèi)用

按照本項(xiàng)目的資金籌措計(jì)劃，擬定申請(qǐng)銀行貸款4000萬(wàn)元，按三年期銀行貸款基準(zhǔn)利率上浮30%，即年利率7.839%測(cè)算財(cái)務(wù)費(fèi)用，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為419萬(wàn)元。

9）銷(xiāo)售費(fèi)用

根據(jù)企業(yè)的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，即按銷(xiāo)售收入的1.5%提取銷(xiāo)售費(fèi)用，該項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)取為357萬(wàn)元。

5、投資估算與融資方案評(píng)估第二十六頁(yè)，共四十六頁(yè)。（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求預(yù)測(cè)10）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)

開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)為1575萬(wàn)元。11）其他費(fèi)用

其他費(fèi)用為141萬(wàn)元。

12）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

該項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為307萬(wàn)元。

13）經(jīng)營(yíng)資金

本項(xiàng)目無(wú)自營(yíng)產(chǎn)品，不考慮經(jīng)營(yíng)資金。

經(jīng)評(píng)估，調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資為21644萬(wàn)元，其中：開(kāi)發(fā)建設(shè)投資21644萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)資金0萬(wàn)元。5、投資估算與融資方案評(píng)估第二十七頁(yè)，共四十六頁(yè)。（二）融資方案評(píng)估（簡(jiǎn)述項(xiàng)目的資金籌措方案）

該項(xiàng)目總投資21644萬(wàn)元，其中項(xiàng)目資本金9650萬(wàn)元，預(yù)售收入投入7994萬(wàn)元，銀行貸款4000萬(wàn)元，此次申請(qǐng)建行貸款4000萬(wàn)元。5、投資估算與融資方案評(píng)估第二十八頁(yè)，共四十六頁(yè)。（一）項(xiàng)目建設(shè)期14個(gè)月。（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本估算（根據(jù)物業(yè)租售計(jì)劃，將開(kāi)發(fā)建設(shè)投資歸集到不同類(lèi)型的物業(yè)中，填列《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成該歸集估算表》）住宅成本：16354萬(wàn)元。臨街商鋪成本：1414萬(wàn)元。院落式商街成本：1616萬(wàn)元。車(chē)庫(kù)成本：2260萬(wàn)元。

6、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定第二十九頁(yè)，共四十六頁(yè)。（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪悖ǜ鶕?jù)物業(yè)各年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品各期分?jǐn)偝杀?，填列《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偣浪惚怼罚?、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定第三十頁(yè)，共四十六頁(yè)。6、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定（四）租售價(jià)格測(cè)算（利用市場(chǎng)比較法）出售價(jià)格（測(cè)算的依據(jù)及結(jié)果）：物業(yè)類(lèi)型住宅臨街商鋪院落式商街車(chē)位測(cè)算依據(jù)建筑面積建筑面積建筑面積測(cè)算結(jié)果2805元/m26500元/m26500元/m270000元/個(gè)其它說(shuō)明30%的面積用于銷(xiāo)售，其余按出租測(cè)算30%的車(chē)位進(jìn)行銷(xiāo)售，其余按出租測(cè)算第三十一頁(yè)，共四十六頁(yè)。（四）租售價(jià)格測(cè)算（利用市場(chǎng)比較法）出租價(jià)格（測(cè)算的依據(jù)及結(jié)果）：

地下車(chē)庫(kù)按出租進(jìn)行測(cè)算，價(jià)格為360元/個(gè)·月，平均出租率按90%。出租部分的院落式商街平均租金按35元/m2·月，為一般商場(chǎng)較低的租金水平，平均出租率按80%。6、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定第三十二頁(yè)，共四十六頁(yè)。6、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定（五）項(xiàng)目收入測(cè)算（根據(jù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，計(jì)算各類(lèi)物業(yè)收入，填列《經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》）銷(xiāo)售收入：合計(jì)23794萬(wàn)元。

物業(yè)類(lèi)型住宅臨街商鋪院落式商街車(chē)位銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）1812033591483833銷(xiāo)售率95%85%30%30%出租收入：合計(jì)5471萬(wàn)元。物業(yè)類(lèi)型院落式商街車(chē)位出租收入（萬(wàn)元）14831985租期20年20年出租率90%80%自營(yíng)收入：無(wú)第三十三頁(yè)，共四十六頁(yè)。7、財(cái)務(wù)效益評(píng)估（一）盈利能力分析（綜合企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流入流出情況，填列《項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表》。計(jì)算生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)企業(yè)各年盈利情況，并據(jù)此填列《損益表》。根據(jù)上述結(jié)果，計(jì)算得出）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率：5.83%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：44萬(wàn)元（I=7.839%）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：7.96%

分析上述指標(biāo)：該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率5.83%，說(shuō)明該項(xiàng)目的資產(chǎn)有一定的獲利能力；項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值44萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為7.96%，說(shuō)明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行。由于該項(xiàng)目成本偏高，而銷(xiāo)售價(jià)格受當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)約束，價(jià)格不高，因此盈利能力、內(nèi)部收益率偏低。第三十四頁(yè)，共四十六頁(yè)。（二）貸款償還期計(jì)算1）獨(dú)立項(xiàng)目

（對(duì)于除貸款項(xiàng)目外無(wú)其他在建項(xiàng)目，僅以貸款項(xiàng)目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列《項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表》，測(cè)算項(xiàng)目貸款償還期作為貸款償還期指標(biāo)）該項(xiàng)目申請(qǐng)建行貸款4000萬(wàn)元，評(píng)估測(cè)算以本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入后可用于還款的凈現(xiàn)金流并重點(diǎn)鎖定住宅的銷(xiāo)售收入作為還款來(lái)源，計(jì)算得出項(xiàng)目貸款償還期為1.99年。7、財(cái)務(wù)效益評(píng)估第三十五頁(yè)，共四十六頁(yè)。（二）貸款償還期計(jì)算2）多個(gè)項(xiàng)目（除貸款項(xiàng)目外客戶還有其他在建項(xiàng)目或擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，除了測(cè)算項(xiàng)目貸款償還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類(lèi)還貸資金來(lái)源和各類(lèi)債務(wù)負(fù)擔(dān)，填列《企業(yè)綜合貸款償還期計(jì)算表》，計(jì)算綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個(gè)指標(biāo)）。

項(xiàng)目貸款償還期：本項(xiàng)目較為獨(dú)立，根據(jù)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目本身產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流能夠償還項(xiàng)目貸款，故沒(méi)有測(cè)算綜合貸款償還期。

信貸項(xiàng)目新增效益是否可部分或全部用于償還借款人原有或可能的其他負(fù)債：該項(xiàng)目的效益除保證償還建行貸款本息外，本項(xiàng)目的收益有較大的結(jié)余。

項(xiàng)目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體效益償還債務(wù)的能力：經(jīng)測(cè)算，若項(xiàng)目建設(shè)及銷(xiāo)售按計(jì)劃進(jìn)行，項(xiàng)目自身產(chǎn)生的效益能夠償還本項(xiàng)目貸款。在借款人整體效益欠佳，但項(xiàng)目盈利能力較好情況下，項(xiàng)目效益用于償還借款人其他負(fù)債的能力：該企業(yè)經(jīng)營(yíng)較為正常，有良好的發(fā)展前景，在保證項(xiàng)目建設(shè)資金和優(yōu)先償還我行貸款外，本項(xiàng)目的收益有一定結(jié)余。7、財(cái)務(wù)效益評(píng)估第三十六頁(yè)，共四十六頁(yè)。（三）利息保障倍數(shù)（計(jì)算利息保障倍數(shù)并對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行分析）企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所獲得的息稅前利潤(rùn)與利息費(fèi)用的比率

貸款償還期內(nèi)利息保障倍數(shù)分別為：

2006年：5.062007年：7.022008年：18.18

從利息保障倍數(shù)來(lái)看，利息的償還有保障。

（四）本息保障倍數(shù)（計(jì)算本息保障倍數(shù)并對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行分析）

貸款償還期內(nèi)2007年、2008年本息保障倍數(shù)分別為1.25、2.18，從本息保障倍數(shù)來(lái)看，其數(shù)值均大于1，說(shuō)明項(xiàng)目貸款本息償還有保障。

7、財(cái)務(wù)效益評(píng)估第三十七頁(yè)，共四十六頁(yè)。8、不確定性分析（一）盈虧平衡分析：銷(xiāo)售率盈虧平衡點(diǎn):C/(P-T)S＝80.71%。表明本項(xiàng)目銷(xiāo)售至少達(dá)到可銷(xiāo)售面積的80.71%，才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。如果按評(píng)估測(cè)算的銷(xiāo)售率（即住宅95%）測(cè)算，則本項(xiàng)目住宅部分以?xún)r(jià)格反映的盈虧平衡點(diǎn)為2738元/平方米，表明在達(dá)到預(yù)期銷(xiāo)售率的條件下，該項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)達(dá)到2738元/平方米才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，與銷(xiāo)售價(jià)格2738元/平方米相比，價(jià)格下降的彈性空間已較小。第三十八頁(yè)，共四十六頁(yè)。（二）敏感性分析（敏感性分析中，影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率、貸款償還期的主要因素波動(dòng)幅度可取該因素當(dāng)前值或未來(lái)最可能值的正負(fù)向變動(dòng)5%、10%和20%計(jì)算）1）敏感性因素的選擇及依據(jù)（對(duì)利用外資達(dá)投資總額30%以上的項(xiàng)目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進(jìn)行敏感性分析）敏感性因素一：經(jīng)營(yíng)收入

敏感性因素二：總投資

考察當(dāng)銷(xiāo)售收入、總投資正負(fù)變動(dòng)5%及10%時(shí)，投資利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率及項(xiàng)目貸款償還期的變化。8、不確定性分析第三十九頁(yè)，共四十六頁(yè)。2）進(jìn)行單因素敏感性分析

投資利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率貸款償還期基本方案5.83%447.96%1.99經(jīng)營(yíng)收入上升5%6.96%7639.97%1.93經(jīng)營(yíng)收入上升10%7.09%1,48212.11%1.87經(jīng)營(yíng)收入下降5%4.69%-6756.06%2.07經(jīng)營(yíng)收入下降10%3.55%-1,3954.28%2.14總投資上升5％4.68%-7545.93%2.09總投資上升10％3.53%-1,5534.16%2.18總投資下降5％6.95%84110.29%1.91總投資下降10％7.07%1,63612.94%1.72分析：總投資和經(jīng)營(yíng)收入對(duì)本項(xiàng)目項(xiàng)目敏感性影響程度均較高，相比之下，由于建設(shè)期較短、前期建設(shè)投資大，因此項(xiàng)目總投資對(duì)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響更為敏感。8、不確定性分析第四十頁(yè)，共四十六頁(yè)。（二）多因素敏感性分析

（在基該方案的基礎(chǔ)上，根據(jù)預(yù)測(cè)，選定各敏感性因素的變化值，計(jì)算新的各項(xiàng)指標(biāo)值的結(jié)果，并填列《項(xiàng)目敏感性分析表》）

項(xiàng)目的主要敏感性因素是銷(xiāo)售收入和項(xiàng)目總投資，前面已進(jìn)行了單因素敏感性分析，已能夠反映因素變化對(duì)項(xiàng)目效益的影響，故未作多因素敏感性分析。8、不確定性分析第四十一頁(yè)，共四十六頁(yè)。9、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估（一）銀行效益進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，我行提出