桂林七星大酒店及松園度假村項(xiàng)目可研技術(shù)方案

桂林“七星大酒店及松園度假村”工程可行性研究報(bào)告目錄第一章總論31．1工程簡介31．2工程的開發(fā)模式31．3工程總投資及工程建設(shè)總周期31．4可行性研究的基本結(jié)論3第二章 本工程環(huán)境分析42．1桂林市簡況及地質(zhì)條件 42．2桂林市交通狀況分析 42．3桂林市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 52．4桂林市城市規(guī)劃分析 52．5桂林市人口狀況分析 52．6桂林市房地產(chǎn)市場分析 52．7房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策分析 52．8本工程周邊區(qū)域個(gè)案分析 62．9本工程地塊狀況分析 72．10環(huán)境分析小結(jié)7第三章桂林市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析73．1桂林市旅游業(yè)現(xiàn)狀73．2桂林市旅游業(yè)客源分析83．3桂林市旅游業(yè)發(fā)展趨勢研究83．4桂林市旅游業(yè)分析小結(jié)8第四章 本工程的綜合定位 84．1本工程的SWOT分析84．2本工程的市場定位 124．3本工程的形象定位錯(cuò)誤！未定義書簽。4．4本工程的目標(biāo)客戶定位 134．5本工程的價(jià)格定位 14第五章 本工程的規(guī)劃設(shè)計(jì) 145．1本工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 145．2本工程可行性方案策劃及優(yōu)化比選 145．3本工程的優(yōu)化方案規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)內(nèi)容14第六章本工程的建設(shè)進(jìn)度及工程組織146．1本工程的建設(shè)進(jìn)度 146．2本工程的組織14第七章本工程投資、籌資及銷售計(jì)劃157．1本工程投資費(fèi)用估算157．2本工程的投資及籌資計(jì)劃187．3本工程的銷售計(jì)劃18第八章 本工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 188．1本工程的盈虧平衡分析 188．2本工程的敏感性分析 188．3本工程的潛在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及規(guī)避措施 18第九章 結(jié)論和建議199．1結(jié)論199．2有關(guān)說明及建議 19第六章投資預(yù)算及銷售計(jì)劃196.1投資預(yù)算196.2資金使用計(jì)劃及籌措226.3工程銷售計(jì)劃23第七章工程財(cái)務(wù)效益分析247.1財(cái)務(wù)分析247.2工程不確定性分析287.3工程綜合效益分析30第八章結(jié)論及建議328.1結(jié)論328.2有關(guān)說明與建議32第一章 總論1．1 工程簡介工程名稱：桂林市七星大酒店及松園度假村改造開發(fā)工程工程地點(diǎn)：桂林市七星區(qū)穿山東路西、漓江路南。開發(fā)單位：廣西財(cái)富天地投資有限公司監(jiān)理單位：正在招標(biāo)中設(shè)計(jì)單位：正在招標(biāo)中施工單位：正在招標(biāo)中銷售代理：南京 XX房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作室有限公司1．2工程的開發(fā)模式本工程由廣西財(cái)富天地投資有限公司獨(dú)資開發(fā)。整個(gè)工程由新建商業(yè)物業(yè)、高檔住宅、酒店式公寓和改造現(xiàn)有的七星大酒店組成。新建的商業(yè)物業(yè)、高檔住宅和酒店式公寓全部出售。改造后的七星大酒店計(jì)劃聘請(qǐng)國內(nèi)或國際上的知名酒店經(jīng)營公司管理經(jīng)營，提升七星大酒店的整體水平和檔次。同時(shí)，考慮到桂林城市的特殊性，部分酒店式公寓將提前考慮整體經(jīng)營，并理順各利益相關(guān)方的關(guān)系，以吸引更多的外地投資購房者。1．3工程總投資及工程建設(shè)總周期本工程預(yù)計(jì)總投資為 5.2 億元。資金來源由四部分組成，一是開發(fā)商自有資金，二是公司股東借款，三是銀行貸款，四是銷售收入再投入。本工程啟動(dòng)時(shí)間為 2004年3月，預(yù)計(jì)完成時(shí)間為 2006年12月。預(yù)計(jì)工程建設(shè)總周期為34個(gè)月。1．4可行性研究的基本結(jié)論第二章 本工程環(huán)境分析2．1桂林市簡況及地質(zhì)條件2．1．1桂林市簡況桂林市位于廣西壯族自治區(qū)東北部，地跨東經(jīng) 109°36′至 111°29′，北緯24°15′至126°123′，扼處“湘桂走廊”的南端，是世界著名的風(fēng)景游覽城市和中國歷史文化名城，是廣西東北部地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心，旅游業(yè)是其國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。桂林市自然環(huán)境優(yōu)美，是中國旅游觀光的最佳景區(qū)之一。全市轄五個(gè)城區(qū) 12個(gè)縣，即秀峰、疊彩、高新 (七星)、象山、雁山區(qū)和臨桂、靈川、興安、全州、灌陽、資源、永福、陽朔、荔浦、平樂縣和龍勝各族自治縣、恭城瑤族自治縣。全市總?cè)丝?487萬人?？偯娣e2.78萬平方公里，其中市區(qū)面積 565平方公里，人口 66萬人。2．1．2桂林市地質(zhì)條件大約在 3億多年前，廣西的大部分地區(qū)，包括桂林，還處在一片汪洋大海之中。后來地球發(fā)生了一次劇烈的地殼運(yùn)動(dòng)，桂林和廣西其他許多地方一度露出水面，成為陸地。不久陸地又慢慢下沉，海水從欽州、廉州一帶進(jìn)入廣西，淹沒了許多地方，桂林又重新陷入了海底。經(jīng)過了漫長的歷史年代，在桂林一帶，也就逐漸沉積了許多由海水帶來的沉淀物，形成各種層狀的沉積巖，其中以石灰?guī)r較為突出。這種層狀的石灰?guī)r，是由含鈣質(zhì)成分的物質(zhì)不斷沉積膠結(jié)而成的。大約到一億五六千萬，地殼上升，今桂林——陽朔一帶開始露出水面。在以后漫長的歲月里，厚厚的石灰?guī)r層經(jīng)過長期的風(fēng)化、剝蝕和雨水溶蝕，形成了以桂林為中心，環(huán)陽朔、靈川、平樂、興安、全州、荔浦、恭城等縣，約2.24萬多平方公里的巖溶峰林地貌區(qū)。2．2桂林市交通狀況分析2．3桂林市宏觀經(jīng)濟(jì)分析2．4桂林市城市規(guī)劃分析2．5桂林市人口狀況分析2．5．1人口規(guī)模1999年桂林市域總?cè)丝冢?479萬人，市域非農(nóng)業(yè)人口 100萬人，城市化水平21%。主城區(qū)戶籍總?cè)丝?55.5萬人，主城非農(nóng)業(yè)人口 46.07萬人，城市化水平83%。主城一年以上暫住人口 5.35萬人，主城實(shí)際居住人口 60.85萬人。桂林市規(guī)劃人口規(guī)模表單位：萬人工程名稱1999年2005年2010年2020年市域總?cè)丝?79.19505545570市域非農(nóng)人口100.48152206314市域城市化率21%30%38%55%主城總?cè)丝?5.561.563.567主城非農(nóng)人口46.07555963.5主城城市化率83%89%93%95%主城暫住人口5.355.56.58從上面的表中反映，桂林市主城區(qū)人口增長緩慢，為了保護(hù)桂林的山水風(fēng)景，政府始終計(jì)劃控制著城市人口的膨脹，這跟桂林市的特殊地位關(guān)系緊密。2．5．2人口的就業(yè)情況及工資水平2．6桂林市房地產(chǎn)市場分析2．7房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策分析桂林市房地產(chǎn)行業(yè)自 1999年以后的高速發(fā)展，除了 1998年底開始進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造引發(fā)的房屋拆遷增加，吸引了大量房地產(chǎn)投資外，另一個(gè)主要原因就是國家鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一系列政策。從區(qū)域看，推動(dòng)桂林市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施主要有：根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，桂林市停止了住房實(shí)物福利分配，逐步實(shí)施住房分配貨幣化；建立了住房公積金制度。在進(jìn)一步深化住房制度改革的同時(shí)，為鼓勵(lì)住房消費(fèi)，推出暫停征收固定資產(chǎn)投資方向的調(diào)節(jié)稅、土地增值稅，降低普通住宅契稅以及免征空置房契稅、營業(yè)稅等政策。桂林市從1999年元月起停止單位自籌建房，單位職工住房主要通過全額集資建房的方式解決，這一政策也在一定程度上刺激了個(gè)人住房消費(fèi)。桂林市于2002年11月發(fā)布了《桂林市土地儲(chǔ)備和招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)暫行規(guī)定》。這一規(guī)定，提高了市場進(jìn)入門檻，提高了土地供應(yīng)的透明度。2003年3月桂林市出臺(tái)《桂林市個(gè)人住房公積金委貸款試行辦法》，辦法放寬了貸款尺度和貸款額度標(biāo)準(zhǔn)。2．8本工程周邊區(qū)域分析桂林國家高新區(qū)和桂林市七星區(qū)是1997年6月合并的新區(qū)，位于桂林市區(qū)漓江東畔，總面積83平方公里，總?cè)丝?3萬，區(qū)域內(nèi)風(fēng)景秀麗，位置優(yōu)越，依山傍水，交通便捷，資訊發(fā)達(dá)，設(shè)施完善。桂林國際會(huì)展中心、桂林體育館都是轄區(qū)的標(biāo)志性建筑。大致分為幾個(gè)板塊：CBD：以國際會(huì)展中心為核心，依托原有的七星路和漓江路的商業(yè)氣氛，形成桂林新的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心，現(xiàn)已有甲天下休閑購物廣場，桂林國貿(mào)展覽中心和喜洋洋購物廣場等?？平虆^(qū)：區(qū)內(nèi)科研實(shí)力雄厚，智力資源豐富。擁有 14所大中專院校，8所部省屬科研院所，8處國家級(jí)和部級(jí)產(chǎn)品檢測中心， 9個(gè)國際貿(mào)易展覽、科研交流、科技培訓(xùn)中心。郵電資訊、供水供電、銀行海關(guān)、商檢、賓館、高級(jí)公寓、娛樂中心、醫(yī)學(xué)學(xué)校一應(yīng)俱全。高新區(qū) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)政策區(qū)域面積為 12.07平方公里。2002年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入840億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值 86億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 3.3億元，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)了每三年翻兩番的快速發(fā)展速度。規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟(jì)占全市總量的 26.68%，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)年達(dá)45.3%。目前全區(qū)擁有各類企業(yè)900多家，其中“三資”企業(yè)280多家，產(chǎn)值超5億元的企業(yè)1家，超億元的企業(yè)11家，超5000萬元企業(yè)20家。經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)166家；累計(jì)實(shí)施高新技術(shù)工程682項(xiàng)，其中國家火炬計(jì)劃工程等國家級(jí)工程 44項(xiàng)，自治區(qū)火炬計(jì)劃工程等自治區(qū)級(jí)工程 118項(xiàng)。開發(fā)具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品 342個(gè)，45%處于國際國內(nèi)領(lǐng)先水平。桂林國際會(huì)展中心桂林國際會(huì)展中心位于漓江路22號(hào)是一座現(xiàn)代化的展覽中心。建筑面積為5.1萬平方M，分為六個(gè)展廳，共2000個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)展位，各展廳內(nèi)無立柱，形成跨度50M至78M，凈高分別為9M、12M、15M及28M的大空間，地板承重3噸平方M，水電空調(diào)設(shè)備齊全，出入口16個(gè)，貨運(yùn)出入口高6M，寬5M，貨運(yùn)車可直達(dá)展位。另外，還設(shè)有25000平方M的室外展場，可以適應(yīng)各種不同辦展需要，為展覽中心配套的還有9000平方M的商務(wù)樓，設(shè)有展團(tuán)辦公室、會(huì)議室、洽談室、商務(wù)室、新聞、信息發(fā)布室，以及相應(yīng)的銀行、郵電、通訊、倉儲(chǔ)、貨運(yùn)、報(bào)關(guān)、旅游、餐飲、娛樂等系列服務(wù)設(shè)施及服務(wù)工程。室外的甲天下廣場，總面積達(dá)10萬平方M，除可舉行大型慶典活動(dòng)外，還設(shè)有可同時(shí)停放1000輛汽車的大型停車場。據(jù)現(xiàn)有資料統(tǒng)計(jì)，無論在場館規(guī)模、還是設(shè)施設(shè)備的檔次上，桂林國際會(huì)展中心都可進(jìn)入全國會(huì)展場館前10名。2．9本工程地塊狀況分析2．10環(huán)境分析小結(jié)第三章 桂林市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析3．1桂林市旅游業(yè)現(xiàn)狀3．2桂林市旅游業(yè)客源分析3．3桂林市旅游業(yè)發(fā)展趨勢研究3．4桂林市旅游業(yè)分析小結(jié)第四章 本工程的綜合定位4．1本工程的SWOT分析4．1．1優(yōu)勢：1、區(qū)位優(yōu)勢本工程處于漓江路與穿山路的交匯處，處于中心地段的十字路口，具有良好的地段優(yōu)勢，毗鄰桂林國際會(huì)展中心和桂林國際體育中心，與甲天下大型休閑購物中心遙相對(duì)應(yīng)，有盡 600M的臨街路段，周邊配套成熟，有相當(dāng)?shù)拈_發(fā)潛力。2、交通優(yōu)勢本工程緊靠三里店廣場，三里店廣場作為連接漓江路、七星路和普陀路的樞紐，交通量巨大。同時(shí)，普陀路和七星路是桂林市環(huán)城快速交通干道的主要組成部分，漓江路又是城區(qū)主干道的主要組成部分，因此本工程所處的位置既可以快速通往桂林市城市外圍，又可以方便的到達(dá)主城區(qū)的任何位置，交通優(yōu)勢十分突出。3、世界級(jí)旅游名城優(yōu)勢桂林作為世界著名的旅游城市，具有良好的自然環(huán)境，每年都能吸引成千上萬的國內(nèi)游客來此觀光旅游。桂林的城市環(huán)境很有吸引力，其非常適合居住，是個(gè)很適合生活或休閑的地方，在國內(nèi)外享有很高的聲譽(yù)和知名度。4、地塊環(huán)境優(yōu)勢本工程所處地塊，自然生態(tài)環(huán)境保護(hù)良好，各種喬木生長繁榮茂盛，且地形從高到低，層次分明，對(duì)規(guī)劃片區(qū)的建筑的產(chǎn)生良好視覺效果。工程內(nèi)有近十幾畝的湖泊，對(duì)本工程的區(qū)內(nèi)景觀規(guī)劃和配套設(shè)施的建立有利，降低開發(fā)成本，而且地塊面積相對(duì)較大，容易精心規(guī)劃，制造出高水平的物業(yè)。4．1．2 劣勢1、開發(fā)模式復(fù)雜本工程所處地塊原為七星大酒店和松園渡假村，本工程的開發(fā)利用涉及了很大一部分酒店渡假村的改造。酒店旅游業(yè)本身是一種專業(yè)性強(qiáng)、資金密集度高、利潤高、風(fēng)險(xiǎn)高的產(chǎn)業(yè)，必須擁有專業(yè)的經(jīng)營管理水平，整合外部眾多的社會(huì)資源，才能實(shí)現(xiàn)期望利潤水平。因此，本工程開發(fā)模式復(fù)雜，為工程的具體運(yùn)作造成一定的困難。2、拆遷安置難本工程涉及兩個(gè)酒店的職工宿舍區(qū)的拆遷，需要對(duì)他們進(jìn)行安置，由于原有職工的收入有限，對(duì)于能否承受住為之安置房的房價(jià)不能確定。再加上新的城市拆遷安置補(bǔ)償辦法的實(shí)施，一定程度上提高了拆遷安置成本。3、周邊小區(qū)對(duì)本工程外部景觀的影響由于周邊工程七星花園建筑層數(shù)過高，已經(jīng)影響到松山的視野，使小區(qū)的外部景觀受到一定的影響，對(duì)開發(fā)松山的別墅用地造成了難度。4、桂林市商鋪?zhàn)馐矍闆r疲軟通過對(duì)桂林市有關(guān)商鋪?zhàn)馐矍闆r的了解，由于桂林本地居民消費(fèi)能力相對(duì)有限，造成了桂林市房地產(chǎn)市場上商鋪的租售情況疲軟，除了處于正陽街和中山路核心地段的商鋪情況稍微理想一點(diǎn)外，其他區(qū)域商鋪情況不甚理想，幾乎沒有一家二樓商鋪經(jīng)營成功的。好多在售商鋪價(jià)格和鋪位分割遲遲不能出來，退鋪現(xiàn)象普遍存在，整個(gè)市場呈現(xiàn)供大于求的局面。4．1．3機(jī)會(huì)點(diǎn)1、戶籍政策的放松桂林作為世界著名的旅游城市，具有良好的自然環(huán)境，每年都能吸引成千上萬的國內(nèi)游客來此觀光旅游。桂林的城市環(huán)境很有吸引力，其非常適合居住，是個(gè)很適合生活或休閑度假的地方，而桂林政府有政策規(guī)定，外地人在桂林每購買25平方M的商品房就獎(jiǎng)勵(lì)一個(gè)入戶指標(biāo)，外來人口特別是周邊縣市的人口將是桂林房地產(chǎn)的重要買家。2、房地產(chǎn)市場處于上升階段桂林房地產(chǎn)市場正處于上升階段，桂林城市化進(jìn)程的加快與房地產(chǎn)市場發(fā)展的不斷深入，人民生活水平的不斷提高，桂林居民購房觀念的不斷轉(zhuǎn)變?yōu)楣こ烫峁C(jī)會(huì)。3、城市規(guī)劃根據(jù)桂林市“十五”規(guī)劃，市政府將重點(diǎn)向新城市新方向，嚴(yán)格控制舊城區(qū)商品房的開發(fā)。桂林作為世界級(jí)的旅游城市，其市區(qū)內(nèi)可供開發(fā)的土地資源相當(dāng)有限，且對(duì)政府城市建筑容積率有嚴(yán)格的控制。在市中心開發(fā)像本工程一樣規(guī)模的樓盤幾乎沒有。所以本工程的擁有在市區(qū)內(nèi)大面積土地開發(fā)的機(jī)會(huì)優(yōu)勢。4、周邊工程給本工程帶來的機(jī)會(huì)本工程臨國際會(huì)展中心和體育中心，政府在很大程度上會(huì)打旅游會(huì)展牌，擴(kuò)大桂林市在國內(nèi)和國際上的知名度，吸引國內(nèi)外有關(guān)企業(yè)的投資，推動(dòng)桂林全市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此對(duì)擴(kuò)大本工程知名度有利，為本工程建造具有一定辦公職能的酒店式公寓提供了機(jī)會(huì)點(diǎn)。5、旅游名城效應(yīng)隨著人民生活水平的不斷提高，尤其是我國沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，出現(xiàn)了一批先富起來的人們，他們在繁忙的工作之余，正努力尋找休閑放松的地方，交通的發(fā)達(dá)，距離已經(jīng)不再是鴻溝，無疑桂林的山水和桂林不算太高的房價(jià)對(duì)他們置業(yè)有一定的吸引力，有點(diǎn)投資和休閑兩不誤的感覺。從目前桂林房地產(chǎn)市場來看，外地置業(yè)者偏好小戶型，為本工程修建酒店式公寓提供了機(jī)會(huì)點(diǎn)。6、住宅區(qū)體量小，區(qū)內(nèi)配套差由于各種綜合原因，桂林市區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)體量都相對(duì)較小，建筑密度大，區(qū)內(nèi)配套和景觀都相對(duì)較差?？偟膩碚f，桂林市房地產(chǎn)企業(yè)提供給桂林市民大多數(shù)是個(gè)狹義的居住空間。隨著人民生活水平的提高，人們不僅需要的是一個(gè)居住空間，而且是居住的環(huán)境和更多的附加值，比如小區(qū)景觀、小區(qū)物業(yè)、小區(qū)的人文環(huán)境等等。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)細(xì)分市場，同時(shí)也為本工程提供了機(jī)會(huì)點(diǎn)。4．1．4威脅1、旅游業(yè)相對(duì)脆弱旅游業(yè)相對(duì)脆弱，疾病、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩、政局不穩(wěn)等因素都能影響旅游業(yè)的業(yè)績，2003年的SARS對(duì)桂林市的旅游業(yè)可謂是一次不小的沖擊。2、相對(duì)遠(yuǎn)離桂林的水本工程所處的位置相對(duì)遠(yuǎn)離漓江，缺乏了桂林山水中最重要的要素之一的漓江的水。3、本區(qū)域競爭樓盤多本區(qū)域內(nèi)其它一些可比性工程對(duì)本工程的威脅，如七星花園、恒祥花園等，分流一部分的購房者。4、建材價(jià)格的上漲隨著我國能源相對(duì)緊缺，尤其是電力能源的緊缺，拉動(dòng)了建材價(jià)格的上漲，這給本工程的成本控制帶來了一定的威脅。4．2本工程核心競爭力的提煉我們認(rèn)為桂林作為一個(gè)山水城市，越來越多的外地人愿意到這里投資居住，是因?yàn)楣鹆质鞘澜缟献钸m合人類居住的地方之一。山、水組成了桂林不可或缺的城市核心競爭力。自然而然山水也就成為了桂林住宅工程的核心競爭力之一。該工程具有了良好的地理位置，但在自然環(huán)境上并不在漓江邊的熱點(diǎn)區(qū)域，所以我們認(rèn)為能夠盡量保持原有的自然風(fēng)貌，特別是對(duì)山地、植被以及湖面的保護(hù)非常重要，將來這些自然景觀無疑是小區(qū)內(nèi)重要的景觀要素。屆時(shí)，這些區(qū)內(nèi)自然環(huán)境與現(xiàn)代極簡約的光體住宅、城市園林、大型廣場、水上會(huì)所以及未來完善的商業(yè)配套將構(gòu)成該工程的核心競爭力。本工程的體量相對(duì)較大，在工程功能設(shè)置可以相對(duì)完善，充分利用國展中心，和政府一起攜手打造桂林的品牌，同時(shí)依托桂林在國內(nèi)及國際上的品牌優(yōu)勢，把本工程推向世界。具有良好城市品牌和社會(huì)資源作為依托恰恰是本工程的另一核心競爭力。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，他所操作的工程的核心競爭力就是創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，是不是能夠采納新穎的設(shè)計(jì)方案、大膽的想象，不斷提高開發(fā)能力和產(chǎn)品品質(zhì)等問題是解決工程的關(guān)鍵，是工程本身能夠超越當(dāng)?shù)厥袌觯蛊髽I(yè)成為行業(yè)領(lǐng)軍者的必要條件之一；是代理公司為開發(fā)商提供高效方案和實(shí)現(xiàn)高價(jià)的中心原則。4．3本工程的市場定位廣西地區(qū)“最強(qiáng)專業(yè)特色，最高商業(yè)價(jià)值，最齊全服務(wù)功能”的融專業(yè)性、導(dǎo)向性、娛樂性、標(biāo)志性、文化性為一體的復(fù)合型高端地產(chǎn)工程，是國際間交流的平臺(tái)，中國與外國交流的平臺(tái)，桂林與外界交流的平臺(tái)；中國內(nèi)地形象的窗口，廣西形象的窗口，桂林形象的窗口。本工程主要由酒店、高尚住宅和體驗(yàn)式商業(yè)三大部分組成，具有旅游酒店、會(huì)議酒店、住宅、休閑娛樂空間等功能。1、酒店部分 保留現(xiàn)七星酒店的主體，對(duì)其立面以及內(nèi)部進(jìn)行改建，對(duì)其大堂部分進(jìn)行重建，并在現(xiàn)酒店外廣場位置擬增建一幢現(xiàn)代化的酒店。重建后的酒店大堂與新的酒店大堂將聯(lián)為一體。建議增建酒店的客房規(guī)模，但不宜太大。整體將達(dá)到四星級(jí)以上的標(biāo)準(zhǔn)，以滿足旅游和會(huì)議消費(fèi)者的消費(fèi)需求。在提高酒店硬件設(shè)施的同時(shí)，引進(jìn)國內(nèi)外知名酒店管理公司，提高管理水平和軟環(huán)境。使整個(gè)酒店軟硬件設(shè)施有一個(gè)整體的提升。2、商業(yè)部分 商業(yè)的分布主要以沿穿山路和漓江路為主。商業(yè)類型以為城市和工程內(nèi)的酒店做配套的高檔旅游休閑服務(wù)為主，如：風(fēng)情餐飲和酒吧等娛樂。該工程處于桂林新興的形象區(qū)域“會(huì)展中心板塊”，周邊未來的商業(yè)工程主要以大型的一站式購物為主。而該工程將集中針對(duì)高檔旅游人群、休閑渡假以及商務(wù)會(huì)議人士，為他們集中提供良好的聚會(huì)及休閑的場所。商業(yè)部分未來將有相當(dāng)一部分以產(chǎn)權(quán)形式出售，因此要考慮單體的造型、面積以及與住宅工程的協(xié)調(diào)。3、住宅部分 除酒店與商業(yè)部分外的所有用地均為住宅用地。該住宅將分為兩部分：酒店式公寓與高檔服務(wù)公寓。酒店式公寓以小面積為主，主要考慮景觀因素。而高檔服務(wù)公寓則必須考慮朝向、坐落與景觀等綜合問題。該工程的住宅部分主要考慮在全國市場以及境外消化。目前基地內(nèi)現(xiàn)有景觀資源為松山以及人工湖面，分布不十分均勻，主要在工程的北部、中部和西部，因此，為了考慮工程的均好性，現(xiàn)有景觀資源不豐富的地塊需要人工造景，而山地和水域也需要重新塑造。該工程周邊現(xiàn)有工程多為小高層電梯公寓和多層的住宅工程，容積率在 1.8左右，均價(jià)在 2600元/平方，電梯房略高于多層房。同類地段的酒店式公寓與普通公寓的市場差價(jià)在 1500-2000元/平方。在該工程定位為豪華居住區(qū)，屆時(shí)將引進(jìn)酒店的部分服務(wù)系統(tǒng)和國際知名物業(yè)管理，考慮酒店式公寓與酒店間設(shè)置專門的通路，銷售價(jià)格擬高于桂林市同類地段房屋售價(jià)30-80%。需要控制的是兩種產(chǎn)品的比例，酒店式公寓所占比例不宜過高，約30%。4．4本工程的目標(biāo)客戶定位荒島公司針對(duì)本工程所處的區(qū)域，通過對(duì)桂林市及全國各大城市高檔住宅、酒店式公寓、商鋪和酒店的客戶群研究，結(jié)合本工程自身特征，得到如下對(duì)本工程目標(biāo)客戶群的定位分析。1、酒店客戶定位中高檔旅游渡假者中高檔會(huì)議客戶中高檔商務(wù)人士2、商務(wù)部分客戶定位中高檔休閑娛樂業(yè)經(jīng)營者提供商務(wù)配套經(jīng)營者針對(duì)商務(wù)旅游群體購物習(xí)慣的購物場所經(jīng)營者投資者3、住宅部分酒店式公寓部分港、澳、臺(tái)置業(yè)者東南亞置業(yè)者沿海發(fā)達(dá)地區(qū)置業(yè)者（主要來自上海、江浙、廣東等地）桂林市城市精英高收入階層（導(dǎo)游、年輕的個(gè)體老板）外地來桂林經(jīng)商者投資者高級(jí)住宅部分桂林市城市精英高收入階層（導(dǎo)游、年輕的個(gè)體老板）周邊海關(guān)、銀行、商檢、高校的官員桂林市周邊縣市先富起來的人們外地的投資者（主要來自上海、江浙、廣東等地）4．5本工程的價(jià)格定位結(jié)合本工程的建設(shè)成本第五章 本工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)5．1本工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想5．2本工程可行性方案策劃及優(yōu)化比選5．3本工程的優(yōu)化方案規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)內(nèi)容第六章 本工程的建設(shè)進(jìn)度及工程組織6．1本工程的建設(shè)進(jìn)度6．2本工程的組織第七章 本工程投資、籌資及銷售計(jì)劃7．1本工程投資費(fèi)用估算本工程總建筑面積為 170000平方M，占地面積為 100000平方M。7．1．1土地成本本工程的土地成本主要是由土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金、征地安置補(bǔ)償費(fèi)和契稅三部分組成。其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金為 17000萬元，征地安置補(bǔ)償費(fèi)為 1000萬元，契稅為2000萬元，三部分合計(jì)為 20000萬元。詳見工程各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7．1．2前期開發(fā)費(fèi)用本工程的前期開發(fā)費(fèi)用主要是由三通一平費(fèi)用，工程勘測費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)和質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)組成，合計(jì)為 1471萬元。詳見工程各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7．1．3建安成本本工程的建安成本由商業(yè)空間、高級(jí)住宅和酒店式公寓三部分組成，其中酒店式公寓的建安成本中包括室內(nèi)精裝修；總的建安成本合計(jì)為 21190萬元。詳見工程各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7．1．4公建配套設(shè)施費(fèi)公建配套設(shè)施費(fèi)合計(jì)為 2220萬元。詳見工程各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7．1．5房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)為 2157萬元。詳見工程各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7．1．6開發(fā)期間費(fèi)用開發(fā)期間費(fèi)用由管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用這三部分組成，總共合計(jì)為3975萬元。詳見工程各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。7．1．7不可預(yù)見費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用按建安成本的 3%取費(fèi)，為636萬元。詳見工程各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表。工程各類開發(fā)成本構(gòu)成一覽表序工程名稱號(hào)1土地成本1.1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金1.2征地安置補(bǔ)償費(fèi)1.3契稅2前期開發(fā)費(fèi)2.1三通一平費(fèi)用2.2工程勘測費(fèi)2.3工程設(shè)計(jì)費(fèi)2.4工程監(jiān)理費(fèi)2.5質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)3建安成本3.1商業(yè)空間3.2高級(jí)住宅3.3酒店式公寓公建配套設(shè)施費(fèi)房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)開發(fā)期間費(fèi)用6.1 管理費(fèi)用6.2銷售費(fèi)用6.3財(cái)務(wù)費(fèi)用7不可預(yù)見費(fèi)8合計(jì)

單價(jià)金額工程量（元/平（萬備注M）元）2000010000017001700010002000147110000050500424建安總價(jià)的2%計(jì)提424建安總價(jià)的2%計(jì)提38建安總價(jià)的0.18%計(jì)提85建安總價(jià)的0.4%計(jì)提170000211902000010702140900001070963060000157094206000037022202157建安總價(jià)的10.18%計(jì)提3975424建安總價(jià)的2%計(jì)提按銷售收入的3%計(jì)2651提，另加50萬元售樓處建造費(fèi)900636建安總價(jià)的3%計(jì)提516487．1．8工程各類成本費(fèi)用匯總本工程總投資51648萬元。詳見工程各類成本費(fèi)用匯總表。工程各類成本費(fèi)用匯總表序工程名稱總投資(萬單方成本占總投資比號(hào)元）（元）例1土地成本20000133338.72%2前期開發(fā)費(fèi)1471982.85%3建安成本21190141341.03%4公建配套設(shè)施22201484.30%費(fèi)5房地產(chǎn)各項(xiàng)稅21571444.18%費(fèi)6開發(fā)期間費(fèi)用39752657.70%6.1管理費(fèi)用424280.82%6.2銷售費(fèi)用26511775.13%6.3財(cái)務(wù)費(fèi)用900601.74%7不可預(yù)見費(fèi)636421.23%8投資合計(jì)516483443100.00%注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇射N售的面積中去。細(xì)則：1、按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來分?jǐn)?；、各?xiàng)中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)偅?、若不能按使用?shù)量或容量來分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來分?jǐn)偅?、各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)?；、與功能無關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)偂?．2本工程的投資及籌資計(jì)劃本工程開發(fā)投資的資金來源有四個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是股東借款，三是銀行借款，四是銷售部分收入再投入。7．3本工程的銷售計(jì)劃第八章 本工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8．1本工程的盈虧平衡分析8．2本工程的敏感性分析8．3本工程的潛在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及規(guī)避措施1、風(fēng)險(xiǎn)類型及防范措施成本風(fēng)險(xiǎn)：從現(xiàn)時(shí)的社會(huì)物價(jià)情況看，由于能源比較緊張，尤其是電力能源的缺乏，建材價(jià)格上漲比較快，但與由于決策和管理的失誤導(dǎo)致的成本上升，還是相對(duì)較小，換句話說，就是會(huì)有較大的公司風(fēng)險(xiǎn)。因此在重要決策上要避免一個(gè)人說了算，避免主觀錯(cuò)誤和舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。同時(shí)，可以與承包商簽定有效的承包合同，讓承包商承擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭激烈，本工程的主要市場風(fēng)險(xiǎn)是銷售價(jià)格和銷售率不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。2、風(fēng)險(xiǎn)控制工期：首先要用科學(xué)方法來編制工程進(jìn)度計(jì)劃，要充分考慮到南京地區(qū)正常的雨季和其他惡劣天氣情況，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，充分發(fā)揮監(jiān)理公司的作用。投資決策：上層決策機(jī)構(gòu)的決策水平對(duì)本工程的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要深入進(jìn)行市場調(diào)查，密切關(guān)注市場的動(dòng)態(tài)，根據(jù)市場的變化及時(shí)作出相應(yīng)的措施調(diào)整，降低決策風(fēng)險(xiǎn)，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的損失。第九章 結(jié)論和建議9．1結(jié)論9．2有關(guān)說明及建議第六章 投資預(yù)算及銷售計(jì)劃6.1投資預(yù)算本工程總建筑面積為 58060平方M，A地塊建筑面積為 21957平方M，B地塊建筑面積為36103平方M。6．1．1開發(fā)成本預(yù)算1、土地成本為 26416萬元，其中地價(jià)為 25400萬元，契稅為1016萬元。2、前期工程費(fèi)為 2604.5萬元 詳見本工程前期工程費(fèi)結(jié)算表前期工程費(fèi)結(jié)算表序號(hào)工程金額（萬元）1勘探27.52設(shè)計(jì)560.03自來水管網(wǎng)及工程380.04供電設(shè)施及工程750.05規(guī)費(fèi)827.06其他60.0小計(jì)2604.53、建安工程費(fèi)為21912.4萬元。詳見建安工程費(fèi)預(yù)算表建安工程費(fèi)預(yù)算表序號(hào)工程金額（萬元）1工程樁700.02圍護(hù)樁1480.53土方開挖480.04土建工程7280.05監(jiān)理費(fèi)71.06電梯、自動(dòng)扶梯（含安裝）1566.07暖通空調(diào)及防排煙1560.08其他設(shè)備3025.08.1消防設(shè)備及安裝920.08.2停車設(shè)備及安裝180.08.3智能及弱電系統(tǒng)810.08.4水電安裝1035.08.5水泵房設(shè)備及安裝80.09外裝飾1950.010內(nèi)裝飾2430.011市政及景觀工程費(fèi)450.012臨時(shí)水電施工費(fèi)及差價(jià)120.013AB塊中間連廊200.014不可預(yù)見費(fèi)600.0小計(jì)21912.44、開發(fā)期間費(fèi)用為 3012萬元。詳見開發(fā)期間費(fèi)用預(yù)算表開發(fā)期間費(fèi)用預(yù)算表序號(hào)

工程

金額（萬元）1

公司管理費(fèi)

350.02銷售費(fèi)用（含廣告費(fèi)）1600.03財(cái)務(wù)費(fèi)用1062.0小計(jì)3012.05、后期費(fèi)用為 10萬元。6．1．2總成本費(fèi)用及匯總本工程的總成本費(fèi)用詳見投資成本費(fèi)用預(yù)算表序號(hào)

工程

金額（萬元）1

土地成本

264162前期工程費(fèi)2604.53建安工程費(fèi)21912.44開發(fā)期間費(fèi)用30125后期費(fèi)用10小計(jì)53954.9注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇射N售的面積中去。細(xì)則：1、按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來分?jǐn)?；、各?xiàng)中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)?；、若不能按使用?shù)量或容量來分?jǐn)偅瑒t按各功能的面積比例來分?jǐn)偅?、各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)偅?、與功能無關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)偂?.2資金使用計(jì)劃及籌措6．2．1資金籌措與投資計(jì)劃本工程開發(fā)投資的資金來源有四個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是股東借款，三是銀行借款，四是銷售部分收入再投入。本工程高宏公司投入自有資金及股東借款合計(jì) 23473萬元，銀行借款 5000萬元， 剩余部分25482萬元是銷售收入再投入。詳見投資計(jì)劃與資金籌措表6.3工程銷售計(jì)劃高宏公司聘請(qǐng)南京荒島房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為銷售代理公司。南京荒島房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司作為國內(nèi)知名的房地產(chǎn)代理公司，具有豐富的銷售經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)良的銷售業(yè)績。為了進(jìn)一步了解市場的行情， 2003年底，高宏公司特意為對(duì)工程的價(jià)格定位做了一次市場反應(yīng)測試。針對(duì)登記的內(nèi)部客戶推出了五間 A塊底商商鋪的預(yù)認(rèn)購活動(dòng)，物業(yè)的基本情況為：面積在 95-120平方M，按套內(nèi)面積計(jì)算單價(jià)為48000元/平方 M，折合成建筑面積單價(jià)約為 42500元/平方 M，比預(yù)估價(jià)格40000元/平方M高開了約6.3%，每間商鋪總價(jià)在 400-540萬元左右。我們還制定了非常高的預(yù)訂門檻，每人限訂一套，預(yù)訂時(shí)付足總房款的 20%作為保證金。這次活動(dòng)的結(jié)果令人興奮，五套這么高總價(jià)的商鋪在未做任何宣傳的情況下，短短一周全部被預(yù)認(rèn)購，并且沒有一戶出現(xiàn)價(jià)格上的折扣優(yōu)惠現(xiàn)象，保證金都按時(shí)付足。通過這次價(jià)格定位測試，完全可見，目前的工程價(jià)格定位不僅是市場能接受的定位，而且還有一定的上漲空間。預(yù)認(rèn)購者中既有投資客也有自營客，他們的踴躍認(rèn)購也表明，市場對(duì)“未來城” 信心是很強(qiáng)的。銷售收入詳見銷售收入計(jì)劃表第七章 工程財(cái)務(wù)效益分析7.1財(cái)務(wù)分析7．1．1稅金計(jì)算本工程的稅金計(jì)算詳見銷售收入和銷售稅金及附加表7．1．2損益表與靜態(tài)盈利分析計(jì)算過程見損益表。本工程的投資利潤率為 20.47%本工程的投資利稅率為 19.23%本工程的資本金利潤率為 49.18%以上指標(biāo)與同類房地產(chǎn)工程相比，可以看出本工程的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)良好，工程可行。7．1．3現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析本工程進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，對(duì)工程的全部資金的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行了評(píng)價(jià)。由于本工程的復(fù)雜性和特殊性，所以要運(yùn)用多種評(píng)價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行工程評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及工程動(dòng)、靜態(tài)回收期。本工程的貸款利率 5.31%。建議工程的基準(zhǔn)收益率選取稍大于銀行同期貸款利率，故取 8%詳見現(xiàn)金流量表評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）176588178財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率56.46%31%投資回收期（靜態(tài)） 30個(gè)月（2005年5月）以上指標(biāo)與同類房地產(chǎn)工程相比，可以看出本工程的動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)良好，工程可行。7．1．4資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析詳見資金來源與運(yùn)用表本工程在2004年2月開始借款，2004年11月初就能償還貸款，因此本工程貸款償還能力較強(qiáng)。7.2工程不確定性分析本工程的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素受到政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本工程的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。7．2．1盈虧平衡分析本工程的總投資為 53954.9萬元，銷售收入為 75373萬元，扣除相關(guān)稅（銷售收入的 10.5%）后，毛收入為 67459萬元，在考慮相關(guān)支出和收入不變的情況下，盈虧平衡點(diǎn)在銷售率為 80.0%。所以本工程風(fēng)險(xiǎn)合理，考慮到高宏工程是高宏公司進(jìn)入南京后的第一個(gè)工程，公司并沒有把利潤放在第一位，至在打造公司品牌，樹立公司的公眾形象。所以這樣的盈虧平衡點(diǎn)對(duì)公司來說可以接受，公司將加強(qiáng)管理，減少費(fèi)用，爭取把工程的風(fēng)險(xiǎn)減少到最低點(diǎn)。7．2．2敏感性分析影響本工程財(cái)務(wù)效益的主要不確定性因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)周期的長短。根據(jù)市場預(yù)測，在工程開發(fā)過程中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。因而，本工程敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng) 10%、20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表。工程變幅建安成本費(fèi)-20%-10%標(biāo)準(zhǔn)方案10%20%投資利潤率26.2%23.34%20.47%17.58%14.74%變化幅度28%14%-14.1%-28.0%凈現(xiàn)值（萬1197810750818756334405元）變化幅度46.3%31.3%-31.2%-46.2%工程變幅銷售收入-10%-5%標(biāo)準(zhǔn)方案5%10%投資利潤率12.28%16.38%20.47%24.58%28.68%變化幅度-40%-20%20.1%40.1%凈現(xiàn)值（萬1809500281871140414597元）變化幅度-77.9%-38.9%39.3%78.3%1、售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響當(dāng)售價(jià)下降12.8%時(shí)， 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值將為 0。當(dāng)建安成本上升43%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值將為 0。由此可見，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)銷售收入更為敏感，必須密切關(guān)注售價(jià)，控制銷售收入，同時(shí)要做好成本控制工作，規(guī)避工程的不確定因素。2、售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤率的影響當(dāng)售價(jià)下降13%時(shí)， 投資利潤率將為基準(zhǔn)投資利潤率。當(dāng)建安成本上升45%時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值將為基準(zhǔn)投資利潤率。由此可見，投資利潤率對(duì)銷售收入更為敏感，必須密切關(guān)注售價(jià)，控制銷售收入。7．2．3風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及控制措施3、風(fēng)險(xiǎn)類型及防范措施成本風(fēng)險(xiǎn)：從現(xiàn)時(shí)的社會(huì)物價(jià)情況看，由于能源比較緊張，尤其是電力能源的缺乏，建材價(jià)格上漲比較快，但與由于決策和管理的失誤導(dǎo)致的成本上升，還是相對(duì)較小，換句話說，就是會(huì)有較大的公司風(fēng)險(xiǎn)。因此在重要決策上要避免一個(gè)人說了算，避免主觀錯(cuò)誤和舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。同