農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市調(diào)研

普定縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市調(diào)研根據(jù)省國土資源廳《關(guān)于開展土地管理制度改革調(diào)研的通知》,結(jié)合我縣已經(jīng)開展的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)相關(guān)情況,對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市作如下思考。一、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的理解農(nóng)村的集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和集體經(jīng)營性建設(shè)用地。集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地，如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。2013年11月15日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》發(fā)布。其中指出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。也就是說農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，可以進(jìn)入城市的建設(shè)用地市場，享受和國有土地同等權(quán)利。亦即可以出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。二、普定縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場需求（一）是規(guī)范小城鎮(zhèn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的需要隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，普定縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)不同程度的進(jìn)行小城鎮(zhèn)開發(fā)，開發(fā)面積均約200畝以上。都是利用集體土地進(jìn)行一級土地開發(fā)，開發(fā)后面臨著集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦證等問題。開發(fā)出來的建設(shè)用地，用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集貿(mào)市場建設(shè)、農(nóng)民個(gè)人住宅、加工業(yè)等，產(chǎn)生集體土地買賣行為，這就需要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地試點(diǎn)探索出的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行規(guī)范。（二）是滿足鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦小微企業(yè)融資的需要在鄉(xiāng)鎮(zhèn)村利用集體建設(shè)用地辦理小型食品加工廠、純凈水廠、水泥磚廠等小型企業(yè)，因企業(yè)需要融資貸款，若辦理集體建設(shè)用地，受集體性質(zhì)限制不能融資或融資金額少；若申報(bào)辦理國有建設(shè)用地使用手續(xù)較為麻煩，程序較為復(fù)雜，周期長。這就需要集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等相關(guān)政策及時(shí)兌現(xiàn)，滿足鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)日益發(fā)展的需要。三、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市需要解決的問題及建議（一）集體經(jīng)營性建設(shè)用地報(bào)批和補(bǔ)償安置1、集體經(jīng)營性建設(shè)用地必須在符合規(guī)劃和用途管制前提下方能報(bào)批，這就限制用地范圍，使不符合規(guī)劃的未利用地不能充分發(fā)揮作用。建議允許使用不符合規(guī)劃的未利用地報(bào)批為集體建設(shè)用地，解決小微企業(yè)發(fā)展用地的需求，更好地保護(hù)耕地。2、集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地報(bào)批，因集體性質(zhì)未改變，補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)是否參照征收為國有的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，如涉及補(bǔ)償難于落實(shí)，獲取土地有難度，強(qiáng)制執(zhí)行于法無據(jù)；涉及到社會保障問題如何解決，社保主體是村集體經(jīng)濟(jì)組織還是政府，需要界定。建議報(bào)批農(nóng)轉(zhuǎn)用前，做好建設(shè)規(guī)劃硬功，充分考慮節(jié)約集約用地，縮小征地范圍，做好村民工作，必須得到村民或村民代表三分之二以上的人同意才可以報(bào)建小產(chǎn)權(quán)房搞房地產(chǎn)開發(fā)，避免出現(xiàn)新社會的“地主”、“土豪”，使貧富懸殊差距加大，加劇社會矛盾?？傊w的經(jīng)營性建設(shè)用地入市需要注意四個(gè)方面的問題：一是它是集體的經(jīng)營性建設(shè)用地，不是集體的所有的建設(shè)用地，因?yàn)檗r(nóng)村還有公益性建設(shè)用地和宅基地，更不是原來建設(shè)用地之外的其他耕地。二是符合規(guī)劃，必須符土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，充分征求意見，分析利弊，不能無序進(jìn)行開發(fā)，浪費(fèi)土地。三是用途管制，必須在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，進(jìn)行集體建設(shè)用地審批、確權(quán)，才可以出讓、租賃、入股。四是要規(guī)范公開