2013年經(jīng)濟師中級房地產(chǎn)專業(yè)知識與實務試題及答案

《中級房地產(chǎn)專業(yè)知識與實務》考試時長為：2.5小時，本試卷共有三類題型：單項選100題（602020道），滿分1402013中級經(jīng)濟師考試房地產(chǎn)專業(yè)知識與實務及答一、單項選擇題(60題，每題一分。每題的備選項中，只有一個最符合題意C.解析：第10頁，眾多啊在地段集聚是為了創(chuàng)造共同市場解析：第15頁，當房地產(chǎn)的供給一定時，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求量這個相關(guān)解析：第17頁，級差地租Ⅰ概念解析：19頁，絕對集中的含義答案解析：第25頁。房地產(chǎn)征收的概念B.解析：第29頁。房屋征收的主體是市、縣級，市、縣級可以法向B.解析：第35頁，對被征收農(nóng)民的安置常用的是貨幣安置和保障安置解析：第37頁，ABC均屬于農(nóng)業(yè)建設用地，只有農(nóng)民宅不屬于農(nóng)業(yè)建設用解析：41頁，住宅用地使用期屆滿自動續(xù)期解析：第39頁,ACD可以通過劃撥方式，只有B必須采用出讓方式解析：49頁，出讓方式取得國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件，完成開發(fā)投資總額25%B.保護建筑用解析：第53頁，不得設定抵押的建設用地使用權(quán)范圍。ABC不可以，只有D可以A.20070征繳土地閑置費B.C.依法收回閑置土地納入土地儲解析：58頁，因國有建設用地使用權(quán)人行為造成閑置土地的處置，A應為未動工開發(fā)滿一年的，BD沒有提到。解析：65頁，按深度的不同劃分解析：第78頁，現(xiàn)場踩盤法，AB屬于定性調(diào)研，C屬間接定性調(diào)研，D屬于定量調(diào)解析:第80頁，觀察法分類。按觀察程序不同，分為結(jié)構(gòu)式觀察和費結(jié)構(gòu)式觀察。B為按被觀察對象是否被控制分，C為按實驗人員是否參與被觀察者活動分。可根據(jù)題干分解析：第82頁，房地產(chǎn)問卷設計的原則：針對性原則、簡明性原則、邏輯B.解析：第92頁，住宅市場的細分可依據(jù)人口、地理、心理的行為四方面進行B.解析：第92頁，和需求的差異是房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)，可用排除法排除解析：94頁，市場定位贏遵循原則：市場化原則、差異化原則、動態(tài)調(diào)整原則A.寫字B.房地產(chǎn)開發(fā)企C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債解析：101頁，投資的種類分直接投資和間接投資。BCD屬間接投資解析：104頁，房地產(chǎn)投資的構(gòu)成：1.企業(yè)自有2.預售收入3.信貸融資4.債券融資5.利用外債6.財政，房地產(chǎn)抵押屬于信貸融資。某房地產(chǎn)開放項目的總投資額投資為5000萬元，其中60%為年利率7%的銀行，全3年還清，每年還本額相同，利息不再計息，到期的還款總額為()萬元。解析：107頁，單利的計算。額=5000×60%=3000萬元，每年末還本金相等為1000萬元：第一年末還利息=1000×7%=70萬元，第二年末還利息=1000×7%×2=140萬元，第一年末還利息=1000×7%×3=210萬元，三年后還款總額=還本金+還利息=3000+70+140+210=3420萬元，可根據(jù)生活計算B.房地產(chǎn)用于出解析：102頁，房地產(chǎn)投資的形式，AC屬于開發(fā)投資，B屬于型職業(yè)投資，D解析：113頁，型房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流入，ABD用排除法排除解析：126頁，房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標體系，評價項目的能力和清償能解析：127頁，財務內(nèi)部收益率概念。財務內(nèi)部率是可以接受的最高利率解析：133頁，盈虧平衡分析基本原理，把總成本分成固定成本和變動成本解析：150頁、152頁，計算期相同、計算期不同的互斥方案比選，ABC屬于計算期相同的互斥方案比選方案。D屬于計算期不同的互斥方案比選方法。C.解析：159頁，投資項目經(jīng)濟評價應遵循的基本原理，對項目的現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分解析：162頁，工程建設準備內(nèi)容。開工準備工作完成標志是取得建設工程施工解析：162頁，房地產(chǎn)開放項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成，憤青四個概念的大小即可選擇，單解析：163頁，工程勘察。詳細勘察應符合施工圖設計的要求，初步勘察應滿足選址選擇，ACD軍事比較粗的，不細致，因此難以保障施工圖的質(zhì)量。解析：164頁，詳細勘察與初步設計階段工作。辦理有關(guān)文件應提交初步勘察和某私人投資的房屋建筑工程項目，施工單項合同估算價為350萬元，根據(jù)國家現(xiàn)A解析：168頁，房屋建筑和市場基礎設施工程的施工單位合同估算價在200萬元人民幣以上，或者項目總投資在3000萬元以上的，必須進行招標。、解析：資格預審170頁，投標人資格預審，資格預審是可供招標人選擇的一道程序，并定程序。BCD均正確。解析：187頁，市場價值概念ABCD最高最佳利用D解析187頁，房地產(chǎn)估價原則中的最高最佳利用原則概念AB情況修CD房地產(chǎn)狀況調(diào)整B解析189頁。情況修正概念某商鋪的市場為12萬元/年，平均空置率為5%，運營費用率為10%。該商鋪的年效毛收入*(1—運營費用)。有效毛收入=12—12*5%=11.4萬元，凈收益=有效毛收入*(1—運營費用率)=11.4*(1—10%)=10.26萬元。ABCD估價報告出具日期D解析212頁，估價報告使用期限。自估價報告出具日期算起A房地產(chǎn)估價師對估價對象進行了實地查B房地產(chǎn)估價師是獨立、客觀、公正地進行估價C房地產(chǎn)估價師認為委托人提供的資料是真實、合法D房地產(chǎn)估價師在估價報告中沒有虛假記載、誤導性和重大遺漏C解析212頁，估價師和假設限制條件。ABD應說明，C是假設委托人提供的資料AB社會觀C市場觀D供應平衡觀念B解析215頁。社會觀念概念A該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間是單一的委托和關(guān)BD該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)按照銷售額的一定比例提取銷售費B解析219頁，獨家銷售權(quán)概念。經(jīng)開發(fā)商同意，獨家銷售權(quán)商還可以委托代某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為1800元/平，單位建筑面積開發(fā)成本為3000元/平，開發(fā)費用為380元/平，銷售稅費率為10%，項目預期成本利潤率為30%,采解析222頁，成本加成定價法。商品房單位價格=【商品房單位成本*(1+成本加成 31、2、35599元/平、5799元/平、6199元/平，該地區(qū)同類商品房當前的均價為5812元?平方ABCD低開高走策略D解析225頁，低開高走定價成策略?？赏ㄟ^分析判斷確定ABCD人員促銷可以及時了解客戶對商品房的反饋信息A解析234頁，人員促銷特點。A錯誤，人員促銷有利于銷售方式的調(diào)整，具有靈活性。BCD正確。A給予消費者與以促進銷BCD優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部環(huán)境C解析236頁，公共關(guān)系推廣概念、原則、作業(yè)。公共關(guān)系推廣重要目的是樹立和改善ABCD承諾D解析244頁，物業(yè)買受人履行臨時管理規(guī)約的義務ABCD施工單位B解析256頁，前期物業(yè)服務合同特點物業(yè)服務費的原則不包括()原則ABCD費用與服務水平相適應C解析257頁，物業(yè)服務原則。公開、合理、費用與服務水平相適應原則。費用與未來【中大參考答案】：259頁，物業(yè)服務費交納和督促，未交付房屋的交費主體。259頁，物業(yè)服務費交納和督促，業(yè)主會對欠費業(yè)主的督促義務。A.房地D.265頁，房地產(chǎn)、債權(quán)概念。是間接融資，債券屬直接融資是債券憑證?？墒紫扰懦鼵DA,B.B.265頁，固定利率和浮動利率的概念。利率處于歷史最低位，借款人采用長期固定利率有利于借款人。B不利于借款人，C不一定，D沒必要266，房地產(chǎn)基金英文簡稱。此題比較偏ABCD保障性住房建設A解析270頁，個人住房講到有按月等額還款方式。BCD不可能按月還，一般是按二、多項選擇題(202221個錯項。錯選，本題不得分;0.5分D.解析：3頁，區(qū)位理論今本經(jīng)濟分C.2020年代解析：21頁，郊區(qū)化概念，A屬于郊區(qū)城鎮(zhèn)化的概念，B表述錯解析：30頁，被征收房屋價值的評估，此題有些偏，可見每一句話的重要性C.費由抵押人承解析：54頁，抵押權(quán)人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名義為抵押的土地使解析：53頁，設定國有建設用地使用權(quán)抵押應注意的問題C.解析：70頁，社會文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容，AB屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研內(nèi)容，CDE屬社會文解析：75頁，文案調(diào)研信息的有效性評估從5個方面進行，E錯誤，ABCD正確，還解析：90頁，前期策劃地域性從3個方面層次考慮，區(qū)域、城市、項目區(qū)位C.解析：105頁B.C.解析：114頁，開發(fā)費用，注意不是開發(fā)成本。開發(fā)費用包括用、銷售費用、財務費用，AB屬于開發(fā)成本B.解析：115頁，房地產(chǎn)置業(yè)投資概評標由8人組12評標中有3名為女性解析：171頁，評標組成。A應為5人以上單數(shù)，B招標監(jiān)督機構(gòu)人員不能當評委，C應從專家名冊中隨機抽取，不能專門邀請專家參加，DE正確。B.E.解析：172頁，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要合同關(guān)系。E是施工承包的合同關(guān)系解析：204頁，功能折舊概D.解析： 解析：218頁，房地產(chǎn)銷售選擇的原則1.經(jīng)濟性、2.可控性、3.適應性7.根據(jù)《法》等，關(guān)于房地產(chǎn)內(nèi)容的說法。正確的是解析：232頁，房地產(chǎn)內(nèi)容要求。D應為實際距離表示，E應在中注明解析：第242頁，業(yè)主有關(guān)內(nèi)容。B應試執(zhí)行機構(gòu)，E依法更換不符合條件的B.C.解析：第259頁物業(yè)服務構(gòu)成，CE是酬金制物業(yè)費的構(gòu)成降低利增加額解析：分析判斷題。ACD家中住房人當前負三、案例分析題(202分，由單選和多選組成。錯選民，本題不得分;0.5分(一某家庭于2012年10月在其居住的某省會城市了一套建筑面積為100平，單價為10000元/平的新建商品住宅，銀行根據(jù)對該購房情況審核的結(jié)果和相關(guān)規(guī)定，提供了抵押價值比率為40%，以基準利率為基礎上調(diào)10%、按月等額還款、期為15年的個人住房抵押。個人住房抵押的年基準利率為6.6%。解析：發(fā)揮題，目前銀行對首套房的標準是首付30%，利率為基準利率;對于二套房執(zhí)行的標準是首付60%，利率上浮10%，故選B，第二套。該家庭住房抵押的月還款額為()100×40%=40萬元，年基準利率6.6%，實際年利率=6.6%×(1+10%)=7.26%，實際月利率=7.26%/12=0.625%，期限=15×12=180月，代入月還款=3653.71元.若該家庭住房抵押的月還款額占其月收入的35%，則該家庭的年收入為()元解析：元還款額為3657.71，月收入×35%=3653.71，月收入=10439.17(二某建筑物的建筑面積為1000平，套內(nèi)建筑面積為800平，套內(nèi)建筑面積的重置價格為4000元/平，有效為10年，經(jīng)濟為50年，殘值率為5%。解析：800×4000/1000=3200元/D建筑物閑置=建筑物重置總價×(1-有效/經(jīng)濟答案解析：A減年折舊額不對，應減舊總額。D未考慮殘值，在沒有殘值情況下正確建筑物現(xiàn)(三某房地產(chǎn)分開發(fā)企業(yè)通過掛牌出讓方式取得一宗住宅用地，土地面積70000平法米，規(guī)劃容積率3.0，交總價67200萬元，該企業(yè)根據(jù)土地出讓條件取得出讓合同，組織進行了規(guī)商業(yè)設施、供區(qū)業(yè)主免費使用的室外運動場(4000平)、有償使用的市內(nèi)車庫，總建筑面積208000平 ;項目建設周期3年，其中前期工程10個月，第11個月開始動工建解析：(7200×10000)/(70000×3)=3200元/10個月內(nèi)，該企業(yè)要申領(lǐng)照包括()B.建設工程C.建設工程施工(四某商品住宅小區(qū)共有住宅800套，已并交付600套，其中三套住房登記為王某，其150套;50套。由街道辦事處組織成立了首次業(yè)主大會會解析：600-95籌備組自組成值日起，應在()解析：BC1/2同意，AD2/3(五一套價格為100萬元的住房，法定最低首付款比例為30%，住房公積金最高額度為50萬元，住房公積金年利率為4.5%，商業(yè)銀行年利率為6.5%，期限10年最多可70萬至少應30萬住房公積金最多50萬商業(yè)性最少20萬元解析：法定最低首付款比例為30%