年北京cbd地區(qū)某別墅項目后評估報告

北京【*********】項目后評估報告***地產(chǎn)集團有限公司后評估工作小組二○○七年十一月北京【**********】項目后評估報告前言：*************項目是北京公司運作的第一個別墅項目，項目自2002年下半年完成土地轉讓，2004年9月拆遷完畢正式收地，至2007年4月銷售超過95％，達到后評估時點（數(shù)據(jù)截至時間為：2007年4月30日）?；趯椖窟M行經(jīng)驗總結和失敗教訓的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后的開發(fā)項目尤其別墅類項目提供一定的借鑒。***********項目后評估過程中，北京公司同事認真對待，努力工作，總部的財務資金部、投資管理部、規(guī)劃設計中心和營銷策劃中心及發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。目錄TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc182640128"核心內容提要2HYPERLINK\l"_Toc182640129"【項目概況及評估綜述】3HYPERLINK\l"_Toc182640130"【項目投資管理評估】4HYPERLINK\l"_Toc182640132"【項目規(guī)劃設計工作評估】6HYPERLINK\l"_Toc182640133"【項目營銷工作評估】10HYPERLINK\l"_Toc182640134"【項目進度、工程管理評估】13HYPERLINK\l"_Toc182640135"【項目成本管理評估】18伐核心內容暢提要靠【投資管唯理評蜓估治】站準確把握擋發(fā)展趨勢距，在發(fā)展騾大勢中尋畜找投資機滋遇。我國圓正處于快戒速城市化斧的階段，目在城市形吃態(tài)上則主像要體現(xiàn)為物城市規(guī)模芽的不斷擴牙大和城市鵝空間結構濁的演變及曉進化。在穴土地吸納指過程中，召研究、把刻握宏觀經(jīng)事濟與城市狹發(fā)展演變既的方向，鬼在重點及紫熱點區(qū)域壽的起步階公段乃至規(guī)酷劃階段提才前布局，地可以起到僚順水推舟殲，事半功易倍的效果邊。前****鑼****柄*肺項目協(xié)議茄采用補償隨費包干制滿且根據(jù)進喉度支付對峰于土地成蒜本的控制瞎具有良好晌的現(xiàn)實效愉果，而在洋具體操作蠟中則可能邀遇到地價升上漲拆遷齡困難，進西度延誤的由問題。這歲類問題需亦要在協(xié)議好制定過程忍中充分考梨慮，且在縣協(xié)議執(zhí)行線過程中定注期檢討，抖及時發(fā)現(xiàn)霉、解決問周題，盡快糧推動協(xié)議精各項條款耽的執(zhí)行，與以減少、悠規(guī)避此類燒問題帶來孔的不良影落響。甩【財務管桿理評估】園該項目收愉入指標完憐成得很好陜，收入增患幅超過成暖本增加幅橋度，使得崗銷售收入鳳增加而帶寧來的效益觸得到體現(xiàn)喝，項目實螺現(xiàn)了投資釀預期，是濤低投資高坦利潤的一騙個項目。撥但加強成墻本控弱制獨,誕特別是從輪各個環(huán)節(jié)灑加強建安寨成本的控枝制仍然是蓋我們項目點發(fā)展過程量中的重要展工馬作靜,狹建議要總咐結經(jīng)怠驗搭,括完善成本炮預警體腹系膝,橡提高成本剝控制水穩(wěn)平辣,雕實現(xiàn)動態(tài)若控制。弦【規(guī)劃設男計工作評恢估】蝕本項目為艙距感CB稠D穿最近、區(qū)倡域內最大慕規(guī)模的純衛(wèi)別墅項目累，規(guī)劃設供計工作過疾程中，概圣念設計與掃市場定位球相吻合，絞充分挖掘憶項目的客療觀及主觀延優(yōu)勢，并劍在規(guī)劃設格計、戶型挖設計、立魚面設計、績景觀設計牲、賣場包丑裝等方面另都得以很棚好的貫徹釣和體現(xiàn)。恢本項目規(guī)舟劃設計工賊作緊密結船合市場定憂位和地域深特點，在同較大規(guī)模儲、純別墅妙住宅產(chǎn)品斥的概念策襖劃、規(guī)劃瘋布局、單指體研究、泥賣場包裝芹、成本控姑制等方面套取得了一杏定的成績擊，得到了箱市場的認貼可，并為承低密度產(chǎn)薄品的規(guī)劃多設計工作勉積累了寶糾貴經(jīng)驗。繭【營銷工油作評估】趁準確進行虹目標客戶分定位和產(chǎn)恭品定位；薦在前期采龍取店“捎兩次認購君，一次開早盤壇”聞的方式，腹并且不同秩產(chǎn)品同時晃推出營造捕項目熱銷鼓氛圍，后湯期分批推茂售，不斷東拔高銷售取價格；面跨對宏觀調匠控的政策般，能及時負快速地調穿整銷售策向略。毀【發(fā)展進鏈度捕、惠工程管理就評估】騎實際施工懷時間鬼從議200燙5耽年轎3斥月們至戶200游5連年夫1享2她月，凈僅有9神個月的時吩間，面對草別墅項目福戶型多樣走，外立面拴復雜的特圣點和難點洽，在保證仔質量的前喘提下按期視竣工備案黃和入伙，濫進度控制獅比較成功帥。喇工程管理芝中采用了語樣板區(qū)現(xiàn)幕行的做法櫻，針對樓枯座多、作綠業(yè)面廣的勾特點，通注過樣板區(qū)頭的施工，媽為大面積銀施工后的代工程管理矩和質量控糊制提供經(jīng)命驗。戀【成本管敲理評估】徑項目實施趴階段與可額研階段相鞠比，項目句定位發(fā)生陣改變，技誕術經(jīng)濟指枯標發(fā)生了嬸較大變化咬，導致土閣地成本，茫建安成本丟增加較大秧。但是按陜可售面積貫分攤的單志位成本，脾漲幅低于桌成本總量智的漲幅。胡按建筑面呈積分攤單粉位成本，椅總發(fā)展成名本與可研格預期相差駕不大。說【項目概杠況及評估漢綜述】項目概況魯【勁****津****邪*虜*跑】項目位傲于北京市逐朝陽區(qū)王彎四營鄉(xiāng)，懲往東約狡3華公里是東鍬五環(huán)南段感，往南革3舉公里處是橡京沈高速累路，往西撓約暢6勿公里是東挨四環(huán)南段到，往北約禁2爺公里是廣策渠門路東守段，往西鉤北材約址1昨0午公里，可畜到井CBD河國貿中心喊；項目南裕距亦莊經(jīng)槍濟技術開值發(fā)區(qū)污約這1啊0塞公里，是高距吵離拍CB黨D索直線距離睜最近右的冒Town欲hous棋e輕區(qū)域。火緊靠項目觸南側為占手地守1活,地800及畝邁的鴉1楊8聾洞菜CB欄D檢國際高爾活夫球場（聞已投入使宿用），東幣南勢約牙1威公里是占昏地弱1疲,爽500潤畝的古塔送公園，西咱南方向為句華僑城開宣發(fā)的北京頃歡樂谷主忌題公園，膚自然環(huán)境疊及人文環(huán)漁境較為優(yōu)蜘越。但同姻時周邊市幸政配套設沙施還不是腫很完善，豈東側華能棉北京熱電廢廠景觀污壩染和西側竄京秦鐵路伸噪聲污染聽對項目也混帶來了一釋定的不利類影響。窯項目經(jīng)濟拾技術指標斥項目占點地由25.0丘8畝萬平方米衛(wèi)（其中包析括代征用落地晌5.2狹5扣萬平方米鄭），實際削最終建設踏用地面積石為召19.8哭3營萬平方挪米勿,周總建筑面互積捐20.3縣5書萬平方米扛。容積拘率乞0.8穿3戲，建筑密繪度顧27.7均8畫％，綠化參率悶30.鎮(zhèn)2束％。埋總建筑面導積演20.3頭5任萬平方米醒，其中：裕地上面忍積屑15.0綿9鴨萬平方米丹，車庫面哄積集1.霧3眨萬平方米扶，地下面強積逢3.9隊6壤萬平方米丈。實際可俊銷售面上積筆14.8快1書萬平方米腥。各單體傲層數(shù)為地柿上蘿3-順4協(xié)層，地酬下胃1訪層。絕項目開發(fā)桂周期科項目進自響200講2摘年下半年鑒完成土地擔轉讓屢，蜘200哀4徐年汪9臥月拆遷完賤畢正式收丈地，實際偉土方工程剖于思200懷5英年致1屆月開始，迷至貸200怖5織年勁3正月開始正狡負零以下權結構施工付，月于脈200廚5魄年慈7葉月結構封備頂悔。抱200候5體年醫(yī)1柄2扮月完成竣王工備案蘋，凍200頓6新年尊5述月項目入莫伙，項目至開發(fā)周期稱約隸4穴年。貍項目綜合蠻評估志項目的定擠位由普通擋多層調整觸為賺Town悼hous交e中，物業(yè)檔溝次提高，容加上經(jīng)濟篩技術指標膊較可研有停所變化，鐵建筑面積漠增加，增額加了可售煉面積，提受高了項目輔的銷售價員格和總收洪入。做項目的發(fā)竿展進度滿預足禮了泊200所5烏年底竣工責結利的要壘求，發(fā)展城進度加快癢，促進了滋項目的銷牙售和資金闖回籠，使記得項目資根金占用期慎縮短，資繡金收益率赴提高。但獎前期工作昨周期和建擱安工作周賽期被大大克壓縮，由蛋此對項目雪的進度控堤制、質量膜控制和成擔本控制帶之來了一系抖列的綜合瘡影響，在幫確保進度婆的情況下襪，在成本馳上面有一捉定的犧牲屈。究項目推向服市場的進跟度較為理才想，經(jīng)受枯住了宏觀葵調控和區(qū)棚域內競爭眠對手產(chǎn)品符集中供應響的影響，句在銷售過藏程中既保疤證了銷售襖速度，又丈在很大的籮程度上提宜高了售價豈，獲得了智較高的收鞋益。市場凍對項目的索接納以及醬售價的不愁斷攀升也造在一定程啦度上反映肺了項目初彼期市場定測位的準確棒性。盲項目的發(fā)蘿展成本、根收入以及楚凈利潤比佩較可研報地告預測數(shù)漠均有較大淚增加，收貍入及利潤棍的增加幅絨度高于發(fā)括展成本的懷增長，成聲本利潤率鏡也比可研陣預測數(shù)有牢所提高。雙項目最終懶實現(xiàn)了投械資預期，訂是低投資墊高利潤的娃一個項目濤。評別墅項目很豐富了北山京公司的鉆產(chǎn)品類型吹，并為北罷京公司運轎作別墅類瘦型的項目未積累了經(jīng)更驗。氏項目的經(jīng)帆驗與教訓干群體別墅仁類工程大刪樣板區(qū)先設行，一方睛面為營銷個的對外展拘示創(chuàng)造了針條件，另翠一方面為凳選擇建材得、控制質印量、避免幟返工等提廟供了經(jīng)驗途。谷本項目的肥超常規(guī)發(fā)遮展取得了吸成功，但棍發(fā)展周期折過于緊張物，由此對趟項目的質探量控制、輕成本控制氏帶來了一胸系列的負懲面影響，兇造成了項楚目操作難刊度大、成艱本增加、廣工程質量寇控制難度頭加大。斥“飯定額費率抹＋竣工按測實結絕算賴”適的招標模我式滿足了俊無圖條件媽下項目發(fā)南展進度的烈迫切需要痰，但是在輩成本控制化方面加大前了難度，域造成了成伴本增加，鉛今后應避終免采用此充分判模式?jīng)_。紙蠶【項目投昨資管理評韻估】掃項目發(fā)展沿周期內北浴京房地產(chǎn)資市場發(fā)展的回顧季200間2究～箱200酬6漁年，為項材目主要發(fā)暖展期，在竹此期間內惰，北京市葡房地產(chǎn)市瘡場經(jīng)歷了充宏觀調控蛛引發(fā)的調循整及觀望莫階段，但鹽總體上呈僚現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)商展，市場錘需求增長積，價格上讓升。蚊200蓋5告年上半年倆連續(xù)出臺景了虎“維國八斤條截”掀和撿“砍新國八捆條糖”惑，宏觀調袍控政策出留臺嚴重打鄙擊了消費仁者的置業(yè)舅信心，導幣致市場中踩出現(xiàn)了嚴沙重的觀望只氛圍，預內售成交量橫有所萎縮擺。此200摘6葡年北京市躬房地產(chǎn)呈燦現(xiàn)快速穩(wěn)謝定的增長輔，房地產(chǎn)饅投資額、蛋銷售面積章、銷售價竄格均臺較萄200欺5貍年有所增林長。距北京市政果府和國務神院先后對羨中高端公恰寓和別墅網(wǎng)產(chǎn)品進行侵了嚴格的鐵限制措施連。徑200況6懷年宏觀調序控政策的悔進一步加醬大，并在物長期內限肌制低密度蟲項目的開粉發(fā)。產(chǎn)土地合同皂執(zhí)行情況亂評估風轉讓背景然、方式及哀轉讓條件蹄【儀****蜂****怠*度】項目，子原懇名揀“態(tài)北京王四脆營耍鄉(xiāng)路****悟*術（一期）谷部分項目望（地塊三之、地塊四份）董”利，樸200晌2盜年憐4骨月叔3能0略日由北京侍市發(fā)改委由立項批復齒由北則京壇*緞*近房地產(chǎn)開沉發(fā)有限公放司開發(fā)建湊設，屬于綿綠化隔離剖帶建設項護目。氣北倦京耕*妥*嘴由原土地惹方北京市德朝陽區(qū)王和四營拿鄉(xiāng)羞*染*膜村所屬北港京悅*牛*六房地產(chǎn)開商發(fā)中心與得香培港茅*講*尋國際集團井有限公司家合作成立敏，其中北晃京樓*摩*裳房地產(chǎn)開聲發(fā)中心持朝有搭0葬％股權，謹香比港料*多*液持湯有干10宋0隱％股權。感200飯2耍年備9礎月?lián)?得日我公司臣與香般港談*托*兔原股快東打*虛*屢等簽署《閣關銀于戰(zhàn)*嗚*域國際集團袖有限公么司趙9但5胖％股權及磚全部股東巾貸款權益喘的買賣協(xié)強議》撿，抹a付.蔑收購原股食東香茄港浪**9筍5暖％股權瞧。求b毒.竹由我公司育以項目公句司名義向甚原土地方途北嘆京工*眉*監(jiān)房地產(chǎn)開匠發(fā)中心支蘇付項目用登地左“例三通一鉛平考”川補償費耍；武c踩.匪該項目按辜照古2搶5寒％分攤王榜四營肉鄉(xiāng)睜****底*扣（一期）登項目所涉聾及的大市鳥政配套費窯。摔合同簽訂婚與最終結傳算組200鵝2望年偵2達月忘1鴉日香媽港旬*政*啄國際集團甩有限公司煮與北先京嬌*牲*養(yǎng)房地產(chǎn)開蜓發(fā)中心、竟北京市朝贊陽區(qū)王四碎營鄉(xiāng)人民歌政府簽署頁《合作開燦發(fā)王四營展鄉(xiāng)墳****群*盡（一期）票部分項目艙合同》政、腦200稍2他年件3度月繳3敢1鉤日簽署《朋補充合同浴》，我公宅司收購香糾港徐*顫*悼股份后，慣繼承上述結合同。史200躬2臉年貸9茶月三7賺日我公司笨與香拖港口*篇*適原股杜東掘*遞*繡等簽署《拆關如于缸*患*帥國際集團灑有限公浴司悠9予5灑％股權及弦全部股東畜貸款權益浮的買賣協(xié)層議》。祝協(xié)議執(zhí)行詞情況評估國合同執(zhí)行禍進度總體銀情況較為血順利仿：辜a揮.牙按照協(xié)議翼約定辦妥耗公司工商目登記變更屈手續(xù)您；演b.2磨00弦4隙年呀9師月取得項某目狼“裂三通一蜂平醒”橡建設用地嚼，實現(xiàn)開衛(wèi)工建設步；儉c溉.線在項目竣鐮工驗收前依完成紅線斥外市政配者套的接駁盞，順利實骨現(xiàn)竣工入抱伙。殲可研及市紋場定位調勇整惹項目在開遙發(fā)初期，樹由于市場踏情況的變鈴化、綠化鳥隔離帶政薯策以及合造作方違約雕的多種因姐素影響，紫如按照原需來紋的挽“恭花園洋貞房黃”吐的規(guī)劃的敢面積全部臺建設，由帳于綠化隔修離帶政模策待“重商品房面孝積：回遷傭房面斥積研”沈要低升于這“導0.幸5咐：米1餐”舟的限制，澇需要建設據(jù)約楚5般萬平米的筑農(nóng)民回遷什房。而農(nóng)方民回遷房撒不得以市晌場價格銷貨售無利可賞圖，如不堅建設農(nóng)民煌回遷房則榨項目的銷停售面積指并標達不到粱原可行性達研究報告平分析的面駝積指標，鞏而原規(guī)劃伸的逼“溫花園洋兩房紫”背在銷售時屢間上無法礙滿足項目境發(fā)展的要飄求，在銷例售價格以爸及后期價速格的提升雙方面空間貴較小，整尾個項目的遷利潤空間漿很小，無臂法滿足原漆可研報告傾的利潤指蟻標，其他倉各種經(jīng)濟籮技術指標票也與原可甲行性研究盆報告出現(xiàn)耳較大的差雙異。椒同時考慮峰到焰原胃“逃花園洋饅房液”使的市場定責位可能在擴銷售時間退上無法滿帶足項目發(fā)斧展的要求邊，銷售速盛度較慢，董銷售周期氧較長，不蛾能完成北城京公司的繁銷售任務挽。數(shù)通過對以秧上幾個方料面的綜合勁考慮，認圍為本項目鏈只能做單兄價更高、者利潤更高領的產(chǎn)品，點在總價能廟夠被市場步接受的前筆提下，做倚回報率更檢高的產(chǎn)品轎，因此，犯在須200境3援年飄1耽1管月，我司層對可研報希告進行了飄調整，將銀原政府批絡準警的灶“頌花園洋雖房立”殺規(guī)劃條件報改否為案“阿Town吳hous臨e膊”歪，一方面嗓提升了項羅目的銷售甲價格和后返期價格的現(xiàn)上升空間朽，提高了預回報率，售另一方面支也加快了爪項目的推恒盤速度，特可研報告華于考200魂4綱年乘3鑰月得到了飯地產(chǎn)集團之的批準。勝規(guī)劃指標攀變動評估馳項目主要族規(guī)劃指標盈有所變化乓，建筑經(jīng)勉濟指標達尿到了可行幫性研究階葵段的要求霸，沒有因幟規(guī)劃指標學方面的原發(fā)因而對項脖目盈利及剪成本情況定的產(chǎn)生不丑利影響。堅項目建設別用地面歡積晉19.8碗3國萬平方米付，比可研鼓減少身了蝶0.6排9奉萬平方米消，實際銷鎮(zhèn)售面晚積嫁148,貴10屑4壘平方米，優(yōu)比可研報只告增獻加除13,7鉗1憲3去平方米。老應該指出朽的是，項長目總建筑漲面積實際盆達脊到憶20.3羊5每萬平方米蹄，比可料研政13.7沉2術萬平方米恥增加市了膽48.串3管％，主要稅建筑指標陜增加在地切下建筑面透積。眉土地成本倚變動評估耳土地成本戰(zhàn)的增加主倍要原因為尾土地出讓爐金即政府稿地價的增好加以及可編研與實際烘的統(tǒng)計口雀徑的調整痰。哀土地成本飼的增加主吳要原因為平最終核算鵲依據(jù)為以防實際規(guī)劃悔建設面積屋以及規(guī)劃蓬用地發(fā)生厭為準。止因此，總作體上講該鋒項目土地墻成本控制骨理想：成她本變動中較增加的部梅分為政府凳地價調整等導致，變旬動原因難焰以在可研罪初期準確借預估。幕項目投資神回報評估協(xié)實際銷售敘收入較成木本有大量至的增加，愁對稅后利永潤增長的質貢獻較大吼?？紝嶋H銷售雪收入增長側的原因主礎要有佩：胖a有.桶售價漲幅錢較大，由喪可研奶的哀6,65曉0勢元壩/激平方米增詢長眼到蛇8,87也5股元桑/傅平方米釋；言b岡.聲商業(yè)收入置增加火。充c查.登可銷售面生積的增加迅，收入增勻加。悅實際發(fā)展籠成本增長淡的原因主暢要有哲：絲a盜.起由于配套較面積、地腳下室面積蔑的增加，閣發(fā)展周期圓縮短造成春綜合影響色，材料、他人工等價糟格變動、都設計標準仍提高、設船計變更等屠原因導致報的建安成桐本的增加巨；終b馬.死政府政策疏影響政府搞地價的增傾加。經(jīng)驗總結揭對項目發(fā)嬌展前景和圣未來市場挪的準確判教斷鐘該項目位廣于朝陽區(qū)刮王四營召鄉(xiāng)掘*銳*睬村高碑店滔路西側，哄位置在東影四環(huán)與東退五環(huán)之間慘，距國貿暗、液CB件D若區(qū)域慮約戚1偶0爸公里。在啦項目可行燭性研究階突段該區(qū)域番周邊幾乎頃沒有商品稍房，雖然墳臨近主要霞城市環(huán)路猛與城市干嘴道，但是約周邊區(qū)域碗道路交通奉情況極差敲，配套設投施缺乏，叉拆遷量大管，但是可飯以從朝陽丙區(qū)發(fā)展速素度和進度碌可以預測悶到未來幾卡年周邊的挑發(fā)展前景習。在其后尼的幾年內汪，隨著周元邊區(qū)域的享拆遷該建棉、城市道瑞路的拓寬霜，區(qū)域配慢套設施的直完善，該什項目周邊啄環(huán)境、交互通、配套識設施得到服了根本性頸的發(fā)展，側完全實現(xiàn)粗項目在可米行性研究退階段與周閘邊區(qū)域和匪土地發(fā)展禁潛力的預任期。疏因此，在罰今后的土壺地儲備中降，應積極濱著眼于對陣北京城市綿重點及熱映點區(qū)域發(fā)幅展、擴張沿速度的預為期，把握跪具有中短葵期發(fā)展的左較高潛力馬的土地儲議備。顯通過協(xié)議藍方式獲得致熟地，土絹地成本較例低虎該項目魚以啟“塊綠貨隔灑”密項目的名查義鳳在門“丟8.3裁1春”青大限前辦稼理協(xié)議出脹讓手續(xù)用抵地出讓至兇項目公司火名下，規(guī)虜避土地公繁開出讓的閘風險，減凳少了辦理慣相關手續(xù)言的時間，售還能夠享歌受益“羅綠慮隔華”炮項目的減茫免相關稅李費的優(yōu)惠執(zhí)政策，減澤低項目的皮土地費用普，因此項信目綜合土員地成本較揀低，土地絡升值潛力認極大。奇本項目土肢地安置補醬償費為包群干使用，祖即使項目吸在拆遷進佩度中有所堵延誤，但踐由于安置銹補償費包帶干而且根脖據(jù)進度支食付，因此故，在項目導的開發(fā)過熟程中有效捐控制了土浸地成本，爛隨著土地讓市場中公抽開出讓土踩地的增加南，地價的奸大幅升高老，該項目辨土地成本皂的確定使使其具有極淹大的優(yōu)勢炸。相住宅產(chǎn)品文多樣化刊積極開拓餡，住宅產(chǎn)冠品種類多漏樣化。該盞項目是北第京公司首顆個低密度析住宅項目廈，低密度稠住宅開發(fā)夜周期短，咳資金回收分快，成本茫利潤率遠蟻高于普通蓬住宅，而繩且在政策佛影響下低礦密度住宅植日漸減少域的情況下鈴，是低投柿資高利潤月的產(chǎn)品類院型。紹【項目規(guī)圣劃設計工耀作評估】案例背景甘項目規(guī)劃妨設計情況赤介紹課位于北京渡市朝陽區(qū)潑王四營鄉(xiāng)柴，占嗚地穴25.0院8聽公頃（其舒中代艱征喜5.2廈5盆公頃），劑總建州面碑20.4輩1枯萬公m靜2被（其中地授上扁15.1脫5待萬秩m愈2杯，車屆庫風1.它3井萬歲m讀2擇，地芬下坦3.9撞6職萬研m偽2?。蝗莘e蝕率易0.8皮3鐵，綠地贊率燭30.希2租％。半共規(guī)劃建古設住宅孫樓露12贈5帆座，商業(yè)已及幼兒暫園美3縮座；層數(shù)裳為地窮上章3-賞4囑層，地挎下刃1萌層，建筑君高園度覆18值m貪；共推有早62脊8財戶，以疊桑拼援（利200肆-280艙m攻2衛(wèi)）及聯(lián)排累（表250-嫁350羅m棍2棋）為主，旨分別約占蒼總戶數(shù)能的嗚4帖0休％裹和幣5茫0傳％；獨棟村（怪350我-400與m羨2筐）和雙拼肺（匯450-帖500頸m敲2守）戶型，習各占總戶好數(shù)導的悶5巷％左右。狼200教2孕年單9圍月開始設流計準備；算由于定位賴調整洞，池200圈4猜年流4錘月重新開襪始規(guī)劃設失計方案姨；殘200舊4時年應1擋0丈月開始售問樓處施工計；化200朽4調年柄1齊2餃月開始樣武板區(qū)施工鐘；吐200賓5匯年宵2燃月完成規(guī)餡劃許可證嫁報批匙；蜘200冷5模年易1鴉月破土動奔工乎；咳200魄5兩年丑1碎2繼月住宅部亡分竣工驗證收雁；欺200貪6贊年絕5胸月住宅部確分全面入等伙。貢本項目蕉于駐200征5攝年郵6宮月贈1糕8猴日開盤銷耍售，市場墳反應熱烈梅。先后榮飲獲渾攏“虜200榴5緣年度最佳筍創(chuàng)新別墅順獎蠟”姜、勻“波200剩5押年星級樓功盤最佳別海墅噴”哄、獸“破200粉6披年北京園哨林優(yōu)秀設隆計獎二等缸獎落”型、捆妹“佛200羨6咸年度北京畜市園林綠憤化優(yōu)質工嘉程多”波、際“膝200答7嘗詹天佑大心獎優(yōu)秀住竊宅小區(qū)金除獎許”碌。右項目的主罪要建筑標沸準瀉結構形式村：基礎選不型選用筏破板基礎形讓式；主體蛋結構為短食肢剪力墻適結構。左外立面材叛料：外墻繡面主要以答文化石、烤掛板及彈凍性質感涂佳料為主；橫局部為防勾腐木、鋁擊合金百葉城、苯板窗列套等；屋槐頂為西班根牙陶瓦；踏入口及露膀臺欄桿為棗噴漆鐵藝阻。坊交樓標準受：室內毛棄坯交樓；物采用歐文衰斯科寧外錯墻外保溫宋體系；采持用德短國墳“裙威衰能夠”紫燃氣壁掛婦爐和法甘國瘋“晉富麗目凱菜”謙落地燃氣噴爐供暖，胞采暖房間要布置散熱偽器片；電稠話鐮及盯ADS贏L寬寬帶接入桃；有線及從衛(wèi)星電視疼接入；小親區(qū)設可視訂對講系統(tǒng)螺；周界及調主要道路推出入口安艱裝攝像頭結、圍墻設強紅外對射屈；入戶門葛為鋼質門章，其余外叨門窗為斷晚橋隔熱鋁撿合金門窗倚；雙拼戶切型電梯入蝶戶。噴商業(yè)：共員兩棟，外遼墻以面磚橫和玻璃幕屋墻為主，魂局部使用敗涂料；其觀中一棟預下計作為整紫體進行銷位售，前期廈兼做售樓眠處，首層偽精裝修，登地面采用螞灰色花崗丟巖和蓮紅色地毯激，局部為芬玻璃及實航木地板，突吊頂采用蘿金屬隔柵艙；另一棟雅可靈活分潮隔為大小潑不等的店寨鋪進行售狼賣，室內色毛坯交樓共。手幼兒園：全外墻面主泡要以涂料包為主，室禮內毛坯交唐樓，需與揮教育部門將選擇的學做校進行協(xié)損商后最終地確定裝修劉標準。蹦值得借鑒折和推廣的他經(jīng)驗幕概念設計饞的深化形項目主題比概念病為獻“沿都市邊緣半，生活前按沿深—政—怨高爾夫情富景生視活驕”換，為各規(guī)參劃設計、雜平面設計林、立面設蝴計、環(huán)境斃設計等提排供了依據(jù)纖，同時為惑營銷推廣鬧提供了方列向。侮規(guī)劃設計認的整合不以行列式脫、類組團濟式規(guī)劃布纖局拾，作“獲內禁環(huán)抓+闖魚骨吃式耽”乖交通組織侮；結合中嚷央水系、襯規(guī)劃綠帶愈、外部條揭件，分級奮布置疊拼柴、聯(lián)排、涂雙拼、獨栽棟等產(chǎn)品掩及公共建誤筑。借助未圣安德魯飛斯小鎮(zhèn)概廁念受，筆以炸GOL段F礎運動休閑磚養(yǎng)生崖和生活模筑式萌為依托藝，營造供綠色自然鞠、高檔、摧低密度的密純別墅樂居住征社區(qū)。喬單體設計磨的喘特色環(huán)禮儀、生萍活錢區(qū)咱—壩—蠶前院與客乓廳、餐廳趙一起共同毯組成家庭堡的禮儀區(qū)勉；而私密劣的后院與義家庭室、啟早餐室、蝦廚房一起敞形成家人捐活動的生櫻活區(qū)。瘡主人優(yōu)艙先現(xiàn)—傍—守適當調整值家庭廳和肆客廳的面室積比例，霉增大生活及區(qū)所占的蓄比例；主捐臥、主衛(wèi)只規(guī)格最高喉，設備完窯備、功能紙豐富，主紐衛(wèi)生間和括衣帽間的辭面積相加棗。你車庫與高疾程銅—用—欄車庫設計鏟為半地下中室，同時貌結合車庫假的位置設嚴計一個半營地下室空屆間用以安誕排視聽室油等功能，購并在后院病中設置一奏個下沉式果院落用以約采光。爬多重庭莖院譽—播—鋪設置了一挪系列的院蹈落以形記成各“澡多重院后落劑”迫，包括前恨院、平臺唇與天井、妥后院、下榆沉庭院等保，達到了忘室內外聯(lián)挎系緊密的撫、充滿變能化的空間升效果。蒙室內空撐間怒—焰—表層高矮在善3邪米以上，鬼主要空間邁達年到慕3.3-攀3.褲6校米；設計火陽光浴室次、通高的胃共享空間聞；戶型設狗計具有的童靈活性，酸可以較為田隨意地進軌行隔斷和奇重新組合昏。斑戶型組合指與私密扇性初—左—孕杜絕對視茂，利用相廟鄰戶型的遼前后錯位折、山墻、濫分設南北也向平臺等陰手段來實垮現(xiàn)視線的縮自然遮擋寶；前后排當住宅共用印車行路雙御向入戶，訴兩后院間懸的公共空昂間盡量不蘿安排人行嫌空間以保料證生活區(qū)眨的私密性喚。宗戶型類礙型膠—聾—怠在實際規(guī)盒劃設計中川，將原定奧位中的盡負端東西向祖戶型從聯(lián)罩排中分離檢開來，改卸為載“跨獨釀棟把”丑，既保證奪了容積率桂，又使其貿具備了準布雙拼戶型段的競爭力律。定地下輔助象用若房此—療—走結合基礎簡處理方式應和地下面給積成本、桂回報等綜淡合考慮，喝確定每戶她設地下輔殊助用房，呀既符合基盯礎處理，肯提升實施鬧速度，也鑰完善了住炮宅的功能費空間，提括升了銷售透價值。棉環(huán)境設計將的優(yōu)勢齒合理的環(huán)炭境規(guī)劃有劇效解決了拾京秦鐵路按的噪音污兩染，借助妹南側的高混爾夫球場球，引入果閃嶺、地形吳等高爾夫撥景觀，并姜以水景相跡聯(lián)系，配竟以豐富植煉被，進行桃極具特色邪的煤G.O.涌L.胸F暖組團分區(qū)擊，形成道鼠路、水岸賽、樓間、沃庭院四個崗層次的精察細景觀。叫設計周期鴿的控制荷本項目開抄發(fā)周期短便，從開始慨概念設計子到竣工驗蝕收僅用一仁年半的時溉間，其中環(huán)真正進行罰方案、施工工圖設計筍及集團報續(xù)審和政府虹報批的時暢間只有半夢年時間；錄在概念設教計、規(guī)劃丘招標、規(guī)肌劃方案、坡戶型平立煉面、環(huán)境典、施工圖遲、裝修等示各個設計因環(huán)節(jié)及周祝期進行充漸分考慮，中推進各項太設計進度毀。階對原戶型鏟方案結合鄭結構、設由備等專業(yè)議要求進行翅深化，同口時對各產(chǎn)青品類型不悼同木設計標準眉進行規(guī)范杰和統(tǒng)一，捐縮短擴初些設計階段捐時間；很辭快進入施太工圖設計咸階段，并和結合項目字施工計劃棍組織，合晝理安排出遼圖計劃，及以確保工埋程進度盡謹量不受影聞響。壓設計變更切及現(xiàn)場管瞇理乒盡量減小目設計變更虎對施工的盲影響，在特項目施工缸高峰期建晶筑師采用遮現(xiàn)場辦公捐的方式，濫出現(xiàn)問題淡隨時處理篩，涉及金面額較大時色盡快知會殘合約部對峽金額進行粒核算，并晌召開設計蹄變更評審遷會以確定狐是否執(zhí)行溝；此外建捉筑師在現(xiàn)早場根據(jù)實駁施效果，陶對原設計獎進行適當余調整，以黑期達到更撤好效果或劣實現(xiàn)節(jié)約黑成本的目聲的。志各階段與兩相關部門否協(xié)調配合塘在前期設否計階段，鏟與相關業(yè)薪務部門進蛙行充分的必溝通，在震嚴格理解陰項目的市悠場定位及清投資分析峰的基礎上移，對地塊遣的潛在價舒值進行挖忍掘，對規(guī)誤劃及戶型艙進行研討粒。鵝與前期部舍配合，針褲對規(guī)劃審廊批要求，擺嚴格控制休規(guī)劃要素貞，在不違冬反規(guī)范的根前期下，旺爭取較大優(yōu)的設計空漂間和規(guī)劃對指標；將蓄半地下室慘改為生活釀配套用房年并取消部協(xié)分高窗，香使得地上紫部分高度摧不參與日刊照計算，不既保證了豎整體容積鑒率，同時憑實現(xiàn)并超助越了可研尺報告的投泥資回報目被標。紙在施工圖葉設計階段追，與營銷且進行配合斯，對戶型搖設計進行漏優(yōu)化，同暢時在設計日院的技術父措施、成哥本控制等聽方面也進等行把控；賭針對基礎筒形式、結最構形式、滋裝修標準通、技術措吩施等進行順專題研討后，設計、猴營銷、合鹽約、前期尾配合，及窩時有效地疲確定設計限方案。澇入伙后作年為售后和炭物業(yè)的技財術支持，拳協(xié)助解決愛業(yè)主糾紛列，并對業(yè)疤主的想法叫給予正確模引導。細節(jié)控制概室內欄鹽桿督—云—銳室內樓梯基欄桿扶手余及落地窗縫的護欄均抬為最簡單初的鋼筋焊裁接而成，絨既節(jié)約成擁本又便于你施工，同礙時便于業(yè)帖主拆卸并校按照自己瓜的裝修設惡計進行改糞造。報水脈系駁—冤—贊針對解決技補水、水泳質保持、皮冬季防凍船等問題進奪行了有效橫嘗試：在柜保證水質恭方面，除們采用定期切撒藥、人微工清理、沒循環(huán)泵、摘曝汽機等爸化學、物健理手段外儲，小區(qū)綠揮化用水還財優(yōu)先使用莊池水，然根后往池中已補充新水雞；在駁岸凳處理上，敢采用斜向貿30糠度左右的熱坡地作為搜駁岸的基賽礎，表面厚交替使用隨房山石堆監(jiān)砌、毛石害堆砌、水坦邊平臺、繪軟駁岸（嗎水草直接遠延伸到水恢中）等多獵種形式，澤豐富水系吩造型，同蝕時使得冬怎季仍然可喊以保留池繩水。塌道路及市航政井春蓋呢—例—鴿在柏油道略路上采用侍普通的鑄法鐵井蓋；劉在草地上迷的市政管昏井則采用仙樹脂雙層胃井蓋，上更層植草，宰與周圍環(huán)修境融為一羊體，避免塌產(chǎn)上生些“晉補證丁崗”碗。絕道砑與雨臉水篦課子牌—劍—摸道砑采用棉弧形水泥蚊道砑，四詞塊拼成弧起形的石釘瓦、水泥平矮道砑（合斜計寬度皺約悅60c籠m弱）的組合申，豐富景嫁觀，且為劉人行提供矮空間，同熄時弧形石苗釘帶有一丘定的坡度刮，配以雨櫻水篦子，護形成地面淹排水系統(tǒng)碎；通過道遭砑、地面長高差還可樂有效地阻測止雨水流競入半地下雁車庫。近苗木與雕候塑戰(zhàn)—玉—燭考慮成活酷率、運輸喬費用、地那下管線施墻工等因素綿，苗木盡這量就近選耐擇，且移祖植及早完魯成；原方貫案中的四龍個雕塑在代后期施工休時根據(jù)現(xiàn)封場實際效碗果將其取毫消，替換牧成若干大漸型喬木，柳既節(jié)約成四本又提升拖了園林效羅果。拾私家花河園洞—彈—為在樓前鋪卻裝樣式以朋及私家花還園圍欄樣惹式等方面想進行靈活倆控制，分翠別設計了彩幾種樣式弟，進行不款同的組合籮，以控制頃整體效果鼻；并且通射過物業(yè)公懲司要求業(yè)勤主應通過疤物業(yè)公司偵許可后方唉可種植，詳以免胡亂孩栽種對地指下管道造和成墨破壞。限額設計案由于缺乏順類似項目拋開發(fā)經(jīng)驗激，對成本您控制采用鑰了十分慎隨重的方式薄：首先參扛考其他同蜘類項目進皺行成本估兔算，通過谷各相關部絞門討論，滑對結構、涌水電、外閱飾材料、掘門窗、安陳防、空調允、燃氣爐臨等設備的冤檔次和價圓格進行了翻估修算摟,半并將結果掃提供給設糟計院作為云設計的初懇步依據(jù)。透在設計中制期根據(jù)當也時戶型方譽案現(xiàn)場實婆際建造了程兩戶作為已樣板，既佛為成本控那制提供了拋第一手的匪數(shù)據(jù)，同清時也可以費直觀地感眨受空間效喘果，進一不步優(yōu)化戶卵型布局，扛增加產(chǎn)品牢競爭力；希在施工圖年設計時依園然對結構賭選型、設留備選型等晶進行討論江，力圖更東加精確的毅控制成本可。成本控制事在總體規(guī)鞏劃設計時孕，由于本揀項目沒有牙公共的地藝下室，為登此單建地泉下人防顯蒼然是不劃乎算的，對廢此向人防上辦提出了訓異地建設攪的請求，彎降低了成方本。沸在樣板區(qū)左建成之后尺，在保證熊整體效果豎不發(fā)生大觸的變化的帆前提下，跳對外飾面宇材料進行穿了進一步廉的精簡和勿替換，如呆：取消南略北立面的脆高窗和金谷屬百葉、么調整保溫跡板材料和慣做法、控務制文化石胳和實木的玻用量、簡筆化室內外觸欄桿做法項等；門窗佛的設計上槽也進行優(yōu)鋤化調整，戰(zhàn)在滿足立況面效果和澇設計規(guī)范來的前提下眾對窗扇大弓小、開啟影扇大小進撕行了調整粥，降低整賠體造價。表園林景觀挨方面，例悲如：以灌禽木、景石侍集中布置己來突出效掘果；實際殊施工中將注駁岸房山影石中的三書分之二替躺換成較為塵經(jīng)濟的毛礎石；園區(qū)渾內燈具尤普其是庭院老燈和圍墻系燈進行大辭量的精簡眠等。揪有待改進郵的方面必設計周期奮與質量控寺制茅擴初階段爛時間壓縮不過短，對坐局部細節(jié)堡考慮欠妥詳，如部分出上下衛(wèi)生咱間錯位，蘭只能通過惑局部降板趙解決；部命分管道從扁室外通過荒，必須采羽取保溫措楚施；上下廚承重墻錯味位，需增廁加結構梁吊等。其次濃，為保證聞開工時間爐，在施工重圖階段，蹄設計院短沾時間內調百集多人同看時繪圖（掩最多時各庫專業(yè)隔共缺1限8糧人，而正蛙常只悟需匪7-礙9吉人即可）素，彼此之企間缺乏及只時有效的竭溝通，導縮致不同樓粘座的設備義敷設位置疑、標準不綢同；加上童樣板區(qū)施伙工時戶內逮管線綜合思對設備線則路進行優(yōu)兼化，導致親樣板區(qū)施而工結果與忙設備圖紙轎之間存在存一定偏差漫。為防止瞧大區(qū)施工這出現(xiàn)趕工班時不會由牛于圖紙問餡題造成返問工，最終廟讓設計院昨對設備專壩業(yè)圖紙重車新出圖。支但由于時穿間較緊，滑對施工前段期的進度暑造成了一巴定影響，漲不利于我原方的結算仗。蘿整個設計噸階段時間孫過于緊迫賣對設計績井效帶來影番響，設計樓前期尤其所是擴初階綱段時間壓盤縮過短（喂完成審定管方案報批誓圖后，只興有大盟概皆3晚周左右的翅時間，隨鏟后直接進往入施工圖如階段），壯使得設計允對局部細全節(jié)考慮有介所欠缺，肯后期出圖頃階段為滿標足施工進眼度要求，且短期內大款量出圖，抖圖紙細度開方面有所神疏漏，也潑沒有留下舉充足的審圍圖和校核升時間，這閣些對項目胳的施工帶構來了影響咱，也增加貴了現(xiàn)場的逢變更量，突對成本控墳制帶來了艙難度。仗外立面效旗果控制戲由于缺乏蛙同類項目團的施工經(jīng)跡驗，在一恒些細節(jié)的餃考慮上存沉在一定不身足：如屋罰面組織排篩水，對雨劈水量的預雀計不足，其出現(xiàn)多個姜屋面共用破一根排水垃立管的現(xiàn)堤象，在大幣雨時排水詳不暢，通用過增加排戀水立管才志得到解決襪；部分疊葛拼戶型主范入口處附瘦近存在排榨水管，容墨易在地面忘造成積水局并進入室捏內，通過佩增加雨篷爭得到解決島；存在材瞧料在陽角平分界的現(xiàn)者象，需要宇對材料進鳳行調整等陰。腥為保證施顫工進度要碼求，采取爆了管網(wǎng)先開行的做法礙。為使樓腦座進出管篩道與環(huán)路夜主管道交炒圈，我們誼督促設計刃院對管網(wǎng)傲標高和接隨口位置等沫進行反復眨核對，并慧由經(jīng)驗豐威富的老工響程師把關耀，最終實誕施結果除個極個別地葬方排水坡蹲度略緩外改基本上達鴉到了預期荷設計效果視。但從施勺工角度來生說導致市福政與總包謹主體工程外的交叉作川業(yè)，增加剛了不必要陜的工作量慘和施工難病度。漏水現(xiàn)象梨由于部分廚戶型屋面導排水系統(tǒng)菜存在一些鬼小的瑕疵求，加上部旦分樓座由農(nóng)于趕工存變在一些施王工漏洞，床在入伙后萍部分戶型粗出現(xiàn)了漏抹水現(xiàn)象，帆經(jīng)相關部處分現(xiàn)場分煉析，對局竟部的構造啟做法進行箱調整、對女落水管進李行優(yōu)化，孩對施工工萄序遺漏或呈錯誤的地候方進行整控改，目前花已解決完績畢。浙太陽能板妖的預先考墊慮碎相當一部襪分業(yè)主為佩了節(jié)能在戶屋頂上安踐裝了太陽閣能板，對填屋頂?shù)妮喒祭€和景常觀帶來不竄利影響，噴在后續(xù)的揭項目開發(fā)悅中應予以絲足夠重視森。墾【項目營嘩銷工作評籠估】幼項目截茶至吊200匪7貸年嘴4未月各類型忌物業(yè)銷售辛情況蟲截至到評認估日該項浩目共銷售油住旺宅柱62子5欲套，已完棄成銷售總烈額掃1245負5拿4鎖萬元，成蠶交率紡為命9太9市％；商業(yè)言部分已經(jīng)棟銷售面積崇283減9育平方米，劫銷售總額大為丘277判3年萬元元。銜目前未售碼住宅總臭數(shù)儀3倦套，未售銳商業(yè)總面樣積寸410自9向平方米，妖預計總銷雖售收入將魯達滋到藍1321無7京5輸萬元，預會計整個項修目住宅均糠價源為音890徑5項元泳/瞞平方米，部商業(yè)均價浸為埋931瘋2斑元便/屋平方米。冰與市場定慶位時房地蛋產(chǎn)市場情斬況對比分雁析見在本項目箱可研階段艙，北京市攻房地產(chǎn)市告場開始活等躍，房地明產(chǎn)業(yè)健康乒發(fā)展，商輕品住宅是皇成為市場上熱點，市緒場呈現(xiàn)購臉銷兩旺的腎態(tài)勢。項映目所在區(qū)約域過去為緩北京傳統(tǒng)碼的農(nóng)業(yè)區(qū)魄和蔬菜生課產(chǎn)基地，班隨著北京能城市的不深斷擴展和傍道路、環(huán)煙境等大市胸政條件的谷改善，該妹區(qū)域逐漸城成懼為順CB榨D蹲核心區(qū)之工外的生活馬居住區(qū)。蘿本項目所森在區(qū)域是成北京市典纖型的城鄉(xiāng)買結合部，牧其周邊配地套、基礎耳市政設施躬建設起步殺較晚、水礙平較低，且現(xiàn)有設施扯相對較為憤落后。隸200疼4棉年中央政設府開始對駝房地產(chǎn)市僑場進行調南控，采古取間“間一刀耀切摧”李的管理方迎法，本項被目所在區(qū)貢域，受到壺較大程度沒的影響。蒙由于宏觀飯政策的影襲響，使得綁市場中消巷費者的置跨業(yè)信心受到到一定程貢度的影響甚，出現(xiàn)嚴趣重的持幣泳觀望氛圍盜，在一定姑程度上影作響了區(qū)域練房地產(chǎn)市晴場的發(fā)展光。怎國務院和畫北京市政荒府對本市早房地產(chǎn)市身場進行了瘋較為嚴厲繞的調控措雷施，先后和對中高端液公寓和別乏墅產(chǎn)品進鼻行了嚴格變的限制措津施。宏觀涌調控政策緊出臺嚴重子打擊了消般費者的置浪業(yè)信心，語導致市場況中出現(xiàn)了河嚴重的觀未望氛圍，點一定程度肅上對項目史的宣傳推貸廣產(chǎn)生影暖響。澤200掏6余年宏觀調委控政策的利進一步加著大，在長耀期內限制作低密度項剛目的開發(fā)議，使得在碎一定程度葬上增加了葛現(xiàn)然有灰TOWN程HOUS們E偉項目的稀植缺性特點龍。敘檢討本項糕目銷售時榨機娃本項目計鄰劃推盤節(jié)氣奏曲:游在項目入逮市之前，管根據(jù)區(qū)域紫市場中競奇爭對手的限開盤入市仔節(jié)點、政翅府公布的蝶區(qū)域市場蛛市政設施狠配套建設桂進度、本宮項目的工鳳程節(jié)點和久北京市場凍銷售淡季斥、旺季等損綜合性因魄素，計劃越按照下面遣的方式：解一期身于齡200睡5記年較6漫月予1債8嬸日推曾出歪;紀二期派在儉200繩5纖年蔑8盒月子～狀1奧1衡月之間推奉出。梨項目一期擋推盤：一掩期延于拴200麥5挑年敗6休月荷1志8予日開盤。目不同產(chǎn)品斑同時推出殺，以中低粥端產(chǎn)品的嘗高銷售速悄度，帶動墨項目的火坦爆銷售氛嗓圍，激發(fā)案高端客戶響的購買欲卸望；反過罰來，又以民高端產(chǎn)品刺的品質感晶，帶動中員低端客戶放的消費信算心；褲項目二期安推盤：為屯了抓住市叨場中低密古度產(chǎn)品，溪在中長期斧供不應求鐵的未來預帽期，達到焰獲取更高象利潤的目定的，將二頃期產(chǎn)品分竊兩個步驟牌進行開盤認銷售膽：凳陰第一步：伶對分散的奔部分產(chǎn)品郊進行低調賢銷售，消希化較低素赴質產(chǎn)品，描逐步提升才項目價格臟。抓為了進一嘆步強化項奸目的稀缺話性，給目匙標市場造堅成更強烈鬼的神秘感盲和熱銷氛騎圍，于是津我們寸在序200爹5鄙年聽1衡0辛月歇2培2浩日，先將采較為分散舞的東區(qū)西挪部和西區(qū)野西部的產(chǎn)框品推盤銷雹售，采取巡低調開盤促，擠壓推暈售的手段店，有效促飲進目標客詠戶快速認醒購和成交野；即第二步：蹈對西區(qū)東英部采取整赴體入市，藍提高銷售天價格耀當時項目歡西區(qū)東部皺的產(chǎn)品尚旋未開盤，明整個區(qū)塊萄較為完整歸，整體素拉質較高，夕可以獲得釣更高的銷臺售價格。蝦所以，選晉擇雁在譯200業(yè)6閉年列3鐵月對剩余份的西區(qū)東罪部產(chǎn)品進鹽行銷售；掀項目實際味推盤時機碑的效果：陵總的來看耐，本項目鐮的各期開繼盤，無論驗在開盤之啟前的市場突判斷，還里是實際運晴作過程、鳴具體開盤躍時機和開岸盤方式的逃掌握中，伙都是比較行準確和成膛功的。臨項目的商歸業(yè)推盤：頭由于項目真周邊配套寨條件對于聰商業(yè)部分伐的銷售產(chǎn)愛生了較大房的制約作筋用，決定汽將本項目陶的商業(yè)部蒙分在業(yè)主察真正大量妖入住之后間，進行開閃盤銷售。鞋因此選擇采了怎在叉200秧7英年直1據(jù)月份，農(nóng)番歷新年之精前、業(yè)主松紛紛準備蹲入住之際熔，對項目稈商業(yè)部分懲開盤銷售臟。截拾止爆200蔽7都年句4尚月殊3兄0舟日，項目凳商業(yè)部分觸已售滅出湖1忌1把套，剩害余銀4主套。悠原定位與伙實際設計環(huán)建設成果洽的對比分兩析（詳見芳下表）避本項目在艷實際設計漫建設過程漿中，結合絮項目市場我定位，主暫要是從提當高項目內針涵、檔次芳和迎合區(qū)它域目標客鑼戶需求特瞧征兩個方慶面入手，知對項目產(chǎn)疤品原設計姥方案進行洗細化、修踩改，使得桐一方面項為目更加具鈴有異域人完文氣息，蹲同時又能炎夠兼顧目壇標市場高殊端客戶的吃生活、消苦費需求，繞為項目獲獸得成功銷嚇售和良好品口碑，奠沈定了基礎拆。難建筑指標善原市場定對位限實際設計吸對營銷工水作的影響關住宅總可慢售面積戰(zhàn)140,姨484真14衡1,15傍6摘基本一致漢，幾乎未塞受影響。義住宅地上鏈容積率蠻0.73京0.73輸基本一致鑰，幾乎未種受影響。調產(chǎn)品比例拆聯(lián)排帆占糾5脂6屬％，疊拼透占考4圓0寺％，雙拼趁占涉4夠％堆聯(lián)排山占刻5榆1饅％，疊拼蘋占派4熄0寫％，雙拼月占憶4嗎％，獨棟社占新5福％奧增加獨棟舍產(chǎn)品，有貪利于提升副售價；從件產(chǎn)品類型呀方面拔高興項目的檔牧次，更加震適合與目艷標客戶的通需求。耽立面設計而風格以具遮有現(xiàn)代感金的歐式為挑主，將歐枕洲小城鎮(zhèn)繡自由休閑袋的風情引撇入其中，乞造型簡潔植流暢自由謀，既適應面時代的脈斬搏，又迎餐合了年輕搏人的審美終情趣。蠢項目立面值設計風格訊最終定義殘為懶“繪CB由D陷高爾夫原覽鄉(xiāng)別墅、束純正蘇格超蘭風摧情陣”漸，屋頂采卡用多脊單稿側坡屋頂慚設計，深能灰色屋面冷瓦，仿木漏質貼面配掛以適當青緊灰色片巖售石材做為譽基底和及停局部造型郊處理。伴使得項目啦的立面風敞格更加具笨有歐洲文弱化精神，菠將一種傳聚統(tǒng)底蘊的蹲歐式小鎮(zhèn)糖風格立面處進行展現(xiàn)胃，將傳統(tǒng)案文化與現(xiàn)尿代居住緊支密結合，驢在區(qū)域市鋤場中獨樹蠟一幟，更稱好的符合毀目標客戶踩的審美標援準。梨戶型空間綢戶內戶外舌相互溝通裝；空間與雙空間之間變的分區(qū)與激聯(lián)系；提襪供能夠激曬發(fā)潛在功汁能的空間最，并最終告能夠達到怪放松、休捆閑的居住編功能；主距人優(yōu)先的蹄原則；相匯鄰兩戶之璃間的私密鎖性保證等顏在原設計倘基礎之上柔，我們針堡對區(qū)域市扁場的競爭翠關系，在疾各個主要躲功能空間犧的尺度上層，進行適裹當調整，擇使得產(chǎn)品金尺度對于瓣目標客戶捷更加富有沿競爭力，簽成為具茫有厘“鳥豪華獨棟撤別墅標準獅的鏡TOWN回HOUS丑E鹿產(chǎn)撇品現(xiàn)”驚。同時，駁重視將西碰方產(chǎn)品設企計和國人球居住習慣缸相結合，達形成了滿宋足目標客吵群居住特煎點的別墅悠產(chǎn)品。割將中國人及的生活起徹居習慣和尾特點，結憶合到西蛾方陡TOWN誠HOUS曾E鉗產(chǎn)品的設榆計中，更農(nóng)好的表達蟻以人為本盾的理念，頭確立區(qū)域懸市場產(chǎn)品描規(guī)格和品歷質最高的罰項目。冠預期銷售總價格與實所際價格的消對比分析壇在本項目棟的銷售過聞程中，根冬據(jù)具體的音區(qū)域市場財變化和項六目發(fā)展的澆具體情況面，在保證違銷售速度咸的情況下么，對項目騙進行超過赴計劃售價門的調整，屬以獲得更生高的利潤灑項目的價趁格。在項憑目一期時芽，執(zhí)以溪758聰0巨元鉤/棋平方米的叔平均價格愉進入市場找，一期實初際銷售平暗均價格達粥到默785蟲4夠元椒/怪平方米，跡超出預計奮銷售均串價秤3.舅6駐％。二期靈開盤贏以始863歡2券元艙/彩平方米的計預計平均堤售價入市幟。截枕止暢200汗7努年饒4長月黨3張0早日，二期些部分平均部成交價格頸為虧991庫1羞元學/覽平方米，策相比二期索開盤時預洲期成交價旋格上珠漲雖14.嘆8亂％。建主要競爭勻項目的銷惠售價格變怨化情況以績及與本項廉目的關系亭（見下表羅）鉛世爵源墅貞京城雅居訓水郡長安叔康城辰本項目楚200聾3匪年遵5,33桑9套200旱4安年竊5,01明3術5,83厘0棒200深5棋年歡4,65謹7度6,54帽3包6,57偏5孔6,17錘5檔7,95久6鎖200療6剖年勺5,75袋0迫7,19猴2挺7,08繡1爐8,78成4塊200喂7涼年釣5,74陵1以7,85殲9寶6,77千3跡8,85戴6總從以上圖詞表中可以忍看出，本滲項目銷售另均價在區(qū)怕域市場中溫高出其他揚項目至晨少笨100滴0坡元霞/挨平方米以盟上，從價膚格方面，綠項目在區(qū)濁域市場中非是當之無蝴愧的標志慢性項目。拴物業(yè)管理陜和管理費敲價格確定毅檢討勵本項目管盆理費標準剪為：地上桐管理費搜按洽2.通8齊元／平方團米收取，雪地下管理桑費民按火1.墻4豐元箭/巴平方米收都取，和項搜目的檔次鄙定位比較蒜匹配槐。截思項目計劃斑銷售期、娛速度與實品際情況的堆對比分析跡銷售分期端原計劃完蘆成時間法銷售任務辱實際完成述情況脂一期拌200乎5肆年離1掠0死月份袋銷售率達轟到歇8貫0撇％味200屬5耽年券9伴月底一期的銷售缺率述9飾7叫％蒸二期轎200烏6舒年年底啊整體銷售椅率達熱到續(xù)9圾0曬％距200殖6琴年整體銷茶售率達妖到氏9廚5鈔％落通過上表走的計劃銷推售期和銷寄售速度，罪與實際情宿況的對比抄可以看到眼，本項目衛(wèi)基本按照施預計的銷肆售計劃，禾較好的掌賺握項目銷廳售節(jié)奏，顛完成最終解的銷售任窯務。摸實際成交絲客戶與原件定位目標公客戶的區(qū)沿別及原因忌分析各本項目實般際成交客沫戶特征在虛整體上基遍本一致（件見下表）織。煌類別裹原定位客繩戶特點鏟實際成交凱客戶特點礎客戶工作取區(qū)域、地懷點混賽特商圈嬸、大CB展D摸商圈、燕靜莎商圈和交朝外商圈廁朝陽區(qū)上君述區(qū)域杠占添7儀1勤％，外省帆市羽占重8私％，海淀栗區(qū)榆占言9卵％。乒客戶學歷瓦水平肆7騾0山％大學本近科畢業(yè)繩，訊2倆5屈％碩士以田上堵，營5?。ケ究埔宰庀隆Ｊ?6.租5梳％本科畢找業(yè)濁，爭10.速4友％碩士以斯上仇，脖3.眠1出％本科以斜下。縱實際成交收客戶中本步科畢業(yè)比慣例比預期團略高一些男，碩士以牙上學位的引客戶比額例相對較角少。窄客戶年齡且階段辨其年齡絕存大多數(shù)集詞中兵在鈔2覆8裝到謊4落5編歲之間。扭2叔8豎到戴4咽5蜜歲之間的玻客戶占大栽多數(shù)，所寸占比例捕為秀68.律7劣％。李客戶所在晨行業(yè)和職邪位特點渣國有大型聽企業(yè)和外鍛資企業(yè)中彼高層管理烤者、民營沉企業(yè)主為摔主，高收咳入自由職包業(yè)者和文景藝界人員頸為輔。用國有大型普企業(yè)和外禿資企業(yè)中帽高層管理闖者、民營尖企業(yè)主驗占揉7娃6饞％，高收災入自由職演業(yè)者和文武藝界人員掛占彩2舉2輪％。儉客戶家庭許構成祖二口之家謊占鄭1禾5庸％，三口密之家畜占跪6搞5鼓％，四口巧之遞家收1樹5脖％，四口蛋以上老占笑5賀％。日單煌身桶7.薄6花％（屬于沉家長購買矛，而登記膨為子女名蠢字），二植口之家劫占抓16.菠3孟％，三口忙之家院占柿61.涌7堵％，四口榜之浮家叮13.柿3回％，四口驢以上鮮占波1喬％。揮客戶興趣服愛好逮主要集中倘在禁“度運動量大允的體育活孝動職”陸、店“沿旅游額”序、鋪“瓶part靈y薄”陸以及航“失休閑類的內體育活動墾”滅等愛好上擺，相對較移為集中。撥有筋8違7飼％客戶愛恐好旅游傍，坦8游3旬％的客戶賢愛好運動咬量較大的釘體育運動聚，扒有槍7肉4大％的客戶貪愛好休閑幅類體育活膛動，點有役7乏2繪％的客戶榮愛好參畫加匙part老y氣等社交活匪動。填客戶主要膀購買目的監(jiān)主要為改族善自身居跡住生活條篇件、和距嗽離工作地膛點更近；躁其次為家糖人同?。粨俅螢橥抖官Y。翻自住客戶鑼占洲9即1凡％，投資圓性客戶大占稅9惱％。鉆客戶付款喚方式專以按揭貸擊款為主，蠶一次性付奴款為輔，恰但是差別漂不大，預杜計些為辦6綢0籌％帽和觀4店0單％的比例夸。蠶按揭貸款拒客戶青占云5皺7謎％，一次漁性付款客鹿戶櫻占嚇4侍3竹％。句項目的銷備售策略元本項目在脾前期采贏取晨“刃兩次認購押，一次開劈盤華”徐的方式，登并且不同逗產(chǎn)品同時池推出營造不項目熱銷漆氛圍，后亞期分批推遠售，不斷蓮拔高銷售毯價格。第綜合評述役本項目市慶場定位營灘銷工作鏟本項目在夾對市場環(huán)貞境和競爭奴態(tài)勢綜合錦分析的基踢礎上，準濟確鎖定目防標客戶，街產(chǎn)品定位圣為中高端寄別墅產(chǎn)品凍，項目風架格竊為尾“熊CB絲D驢高爾夫原裕鄉(xiāng)別墅、煎純正蘇格挖蘭風肢情電”碑，銷售實舉踐證明，仁本項目的漿定位比較擔精準。哨提出可借獲鑒的經(jīng)驗券針對低密羽度項目的寧目標客戶任消費行為郊特點：在生項目運作都過程中，伯重點抓住他對項目品尊質感和稀址缺感的營龜造。懂針對變化長不定的宏緣觀調控政溝策：針對外本項目特鹽征和市場啟情況，及礙時、靈活陵的采取相熊應措施揚鴿長避短，姑抓住中長乓期未來低驗密度產(chǎn)品椅供不應求跡的市場預掙期，同持書幣待購的歲客戶大打液心理戰(zhàn)，坐通過銷控墊措施和擠炊壓式銷售軋，穩(wěn)定銷她售速度并涌穩(wěn)步提升抽銷售價格臉。價針對微觀幫市場環(huán)境慰：深入、膀持續(xù)的進糧行區(qū)域市界場中競爭都項目的調貧查、跟蹤肉，準確的吉、預見性搖的、有針紐對性的調坐整項目開康盤時機、正推售節(jié)奏摧和價格上把漲節(jié)奏，準達到提高銳目標客戶喊有效率，倚制造市場久關注熱點原，搶占市置場先機的戰(zhàn)目的。巷本項目是封北京公司院運作的第淺一個別墅戒項目，面悄對宏觀調將控的政策膏，能及時仇快速地不器斷調升銷停售價格，童調整銷售鳳策略，使柔項目的價碑格提升幅跑度和銷售畏熱度能夠嶺較好地連聲貫起來，摘經(jīng)受住了絨宏觀調控情的考驗，終使項目獲染得了較好煉的收益。駱【項目進言度、工程灘管理評估撒】恰項目發(fā)展布進度概況糧項目征自藥200宮2投年隊9屆月簽訂土壟地轉讓協(xié)屢議，傻至某200氣4秩年憤4傅月，項目亮定位由花坐園洋房調先整眠為柱Town蓋hous歡e卷，并重新踏開始規(guī)劃作設計方案卷。喂200撤4久年秧9譯月項目完蹲成收地，激并開始售鞏樓處的施醉工，整個葬大區(qū)的土故方工程躁于搏200侵5填年賀1饑月展開絕，糟200蝕5悲年佳1窗2魔月，項目扇完成竣工傻備案，實僑現(xiàn)了當年低開工，當丘年竣工備緞案、結算偉利潤的控碧制目標。所項目發(fā)展應進度計劃膝執(zhí)行情況件項目前期切階段計劃針與實際對昏比見項目載東區(qū)及西痰區(qū)發(fā)展進穗度計劃與鳳完成對比辱表：襲項目東區(qū)粱發(fā)展進度變計劃與完牌成對比表煤（一期）瘦項陵令目林計劃開始拌時間曠計劃完成饑時間榴實際開始格時間暑實際完成仰時間午周期對比肢評柳如估圖計劃晌實際角土地簽約腹-飲2004撕-8-3氣0金-涉2004嫂-8-3狹0睛-昏-益一致劉用地規(guī)劃騎證鋼-膛2004孫-11-屑15繼-拒2004恩-12-譯13碗-殘-嗎滯后掛規(guī)劃設計訓2004戒-4-1鳴0忠2005狀-1-1慘0驚2004互-4-1周0負2005屈-1-6倦296儲292屈基本按計宏劃完成陷施工圖設骨計鄰2004崖-12-版10娘2005笑-1-3脾0香2004才-12-販10籍2005扔-3-1啄4辦51專94捉陸續(xù)出圖王建設工程憤規(guī)劃許可晶證滔2005粗-1-1局0每2005車-2-1轎0示2005妹-1-1豬0逝2005保-2-5團31朋26盟有所提前矛總包招標謎2004科-11-恰1漸2004稱-12-罪30情2004添-11-洗1者2004涉-12-棍23日60蘿53育有所提前猾施工許可晌證老2005肚-2-1燃1董2005摟-3-3液0丸2005堵-2-6造2005興-4-1叢1碑47姑64壟滯后押開工時間親2005錫-1-1訪0炸-志2005榴-1-1堡0系-趨-嚷-則一致剩竣工備案梅2005旗-11-欣15慈2005請-12-章30糾2005向-11-懼15堪2005委-12-慘25籠45滅40碌有所提前蜻入賀疤伙型2006拖-3-2跳5范-爺2006年-3-2芝5督-椒-纏-隆一致勉項目西區(qū)圣發(fā)展進度稿計劃與完熄成對比表猜（二期）情項具攀目倦計劃開始遵時間忌計劃完成卡時間盲實際開始茶時間播實際完成懂時間絹周期對比趙評觀充估獅計劃謎實際筑土地簽約清-偷2004堂-8-3月0屢-使2004道-8-3扣0父-鋒-憲一致賞用地規(guī)劃素證皮-執(zhí)2004沾-11-窩15底-梁2004早-12-臭13裁-悲-考滯后頭規(guī)劃設計部2004嫌-4-1贈0掠2005過-1-1秀0心2004怪-4-1競0蓄2005仆-1-6訂296卵292爹基本按計脈劃完成頓施工圖設雄計搞2004妥-12-私10攜2005先-1-3簽0目2004揉-12-游10造2005傻-3-1父4打51額94秀陸續(xù)出圖輸建設工程筆規(guī)劃許可晉證對2005忙-1-1址0濾2005托-2-1蔑0厲2005盜-1-1則0齒2005糕-2-5登31催26瓣有所提前旺總包招標閣2004將-11-網(wǎng)1艇2004孝-12-近30咱2004鋤-11-鳳1謊2004唐-12-風23賭60鞭53可有所提前啞施工許可喚證怖2005疲-2-1悔1刺2005思-3-3哨0踏2005曲-2-6森2005襯-3-2癢5攜47屆47桿周期一致乓開工時間摘2005私-1-1解0故-底2005表-1-1毫0月-華-舍-戀一致酬竣工備案斬2005嚇-11-罵15迫2005干-12-漸30吵2005字-11-路15陵2005慣-12-真25名45質40純有所提前鄰入炕峽伙儲2006巴-5-2橡5哈-帥2006祝-5-2獻5值-齡-休-低一致播回顧項目臉的整個開定發(fā)過程，棚項目的前扭期工作周坐期和建安蠟工程周期炸被大大壓貢縮，屬于耕超常規(guī)運均作。整個交項目的運揉作在進度忍控制方面專是比較成泉功的，但袋由于進度妄大大壓縮剪，對發(fā)展美成本和質請量控制方超面也帶來泳了一定的襖負面影響熊。嫂項目的拆手遷完成時油間急是奪200推4走年幣9夏月，我司達實際收地洪時間染是進200痛4乖年勢9間月中旬。次在收地之滑前，我司板于藥200落4誠年跡8等～疤9傳月完成了尤地質勘探炮工作。貸自懸200劉4企年敲4爬月重新開尼始層town念hous哄e筒的規(guī)劃設鈔計，昌至唇200愁5聽年己1垮月姥至約3豪月完成施乳工圖貪，褲200坦5迷年賄2壁月群1宴日完成審桃圖，僅用竿約而9御個月的時排間，大大權的縮短了休前期工作沙的時間。驗實際施工諸時間歲從較200花5睡年賊3凍月開始遼至描200兼5砍年仔1呆2縫月竣工備肚案，僅泊僅咳9觀個月的時獲間，慣完成了如層此大面積侍的施工工盤作，而且示是北京公剃司尚未有誦過經(jīng)驗的胳別墅項目祝，反映了吳項目在進鄙度控制方宅面是比較厘成功的。云為了滿足肝項目結算再利潤的要論求，制定憲了蠢200淺5咸年竣工備肝案的總體滿發(fā)展規(guī)劃閣。采用了意超常規(guī)的疊手段縮短悠了前期工逢作的時間旨，沒有施擋工圖直接綠進行了總窮包招標，以并且未取板得開工證俱即開始了戰(zhàn)土方工程陣和土建工描程，并最弓終完成了臨計劃目標舅。吧從結果上可來看，雖蘋然存在一僻定的風險鼠，但是項畜目的總體滴發(fā)展規(guī)劃否明確，操矮作得當，肌項目當年屯正式開工疊，當年實沈現(xiàn)竣工，喂按總體發(fā)壇展計劃要幅求按期入池伙，從工出程進度控酬制和總體倍發(fā)展進度啄控制來說捆，都是比點較成功的陸一個案例能。紡時間允許他應盡量避停免未出施錢工圖就進趁行招標，孩避免因此鹿帶來的成講本控制風臘險。同時屠，隨著北家京市對建頓設工程監(jiān)防督機制的正加強，未卸取得開工哄證就開始省土方工程罵的可能性折已經(jīng)微乎京其微了。院項目施工糕進度執(zhí)行匆情況薪項目施工圈階段計劃達與實際對航比見項目論東區(qū)及西霉區(qū)施工進悄度計劃與就完成對比侄表：唐貪項目東區(qū)炕施工進度紐計劃與完者成對比表廢（一期）坑項吹唇目屢計劃開始畏時間諸計劃完成稀時間膚實際開始陵時間棒實際完成界時間神周期對比縱評靜片估須計劃連實際山土方開挖味及地基處應理醬2005羞-1-1摧0撿2005駕-3-1間2005魔-1-1今0乳2005袖-4-1喘5逃49償94剃分區(qū)開挖苗，基礎處涌理時間增鼻加痛基礎施工鏟2005票-3-2貸-鐘2005貓-3-2務6冒-貿151葛137惰采取措施化搶工，比陡計劃工期損提前槍主體結構彎封頂回-明2005撒-7-3非1紫-袖2005參-8-1岔0逆竣工備案郊2005口-11-桐15加2005蠻-12-燕30蹄2005磨-11-吼15剖2005晉-12-澤25獅45稅40蔽有所提前菠項目西區(qū)哭施工進度吐計劃與完玩成對比表梨（二期）幻項題法目谷計劃開始弦時間減計劃完成頸時間痛實際開始今時間臂實際完成栽時間壺周期對比旋評蹄崇估柔計劃含實際獎土方開挖潮及地基處兇理俊2005代-1-1斜0讀2005掠-3-1撲2005捏-1-1頂0愚2005敢-4-1陜0離49恒89壽分區(qū)開挖憤，基礎處櫻理時間增屯加價基礎施工量2005盯-3-2臘-辨2005些-3-2齊1估-染127恨121塌工期基本麗與計劃一丈致紡主體結構斃封頂室-講2005社-7-7現(xiàn)-恩2005迫-7-2繭0蘭竣工備案卷2005菠-11-件15貌2005母-12-憂30無2005堵-11-長15禮2005齒-12-滔25鑄45旨40菊有所提前助注：完成這時間指最跪后一個樓腫座完成時侵間，開始萍時間指第頃一個樓座迎開始時間郵。受由于別墅因項目占地居面積大，零樓宇分布孤分散，各棉種市政管增線、園林柳、道路所捆占比例很盟大，因此洽經(jīng)研究決筒定采旁取禮“朗管網(wǎng)先怖行舌”隱的施工方還案。求由于別墅匹項目外立肚面復雜，敬結構形式源多樣，為嚼更好的選言材和總結蓋施工經(jīng)驗濾，避免返全工，采取疼大樣板區(qū)麻先行的策戰(zhàn)略，選擇搞具有代表惜性的樓宇鋪形成樣板繭區(qū)組團，膛先于大區(qū)螞進行施工冬，為工程妖施工提供溝了經(jīng)驗，科同時也便會于項目的葡銷售以及口對外展示熟。亂200頑4供年師1怠0缺月巾1六日，售樓砍處工程正塑式開工霸，禮200潮4寫年沿1聞2輛月惑5鳳日完成結螞構封頂，哨于脾200甘5由年登3伙月乞2昂0揚日完成二寬次結構礎，樹200兩5環(huán)年種6否月目1脾0嗽日售樓處拜交付使用靈。敬200足4辦年栽1鬼2嶄月，樣板晚區(qū)土方工賊程開工，放于齒200左5異年夢3咸月機3奮0脹日全部完普成結構封盈頂托，夸200型5奧年逢6馳月戲1檢7丹日，樣板溫區(qū)全部完妥工，同時金完成了樣揉板區(qū)及售食樓處周邊公的園林工角程，交付村營銷投入憲使用。嫂200倍5爆年坦1鏟月開始整障個東西區(qū)懂的土方工躁程，同時從開始的還矮有市政主膚干管線的毅施工劣?；?00襲5斑年煎3探～羊4芬月完成土伙方開挖及澇基礎處理漆，蠢200乓5厲年撫6誦月完成市幅政主干線銳，僚200府5悔年埋7埋月脊2聾0戴日，西區(qū)碼結構封頂蒼；零200車5雀年紛8賢月稅1汁0陣日，東區(qū)雷結構封頂商；答200馬5隸年底完成肌項目竣工湯驗收，項詳目估于梅200陸6認年頁5愧月不2滲5那日全部順率利入住。忠整個大區(qū)阿的施工跨耽越了兩個銷冬季，實維際施工時爪間及從菌200始5累年熔3竭月失至浪200反5涼年碑1勻2侄月，旺僅浴9牙個月時間霞，項目在拐工期被大辣大壓縮和口保證質量仔的前提下五實現(xiàn)了按貿期竣工備筆案。表項目的工寸程經(jīng)驗總惰結勉通過一年屯多的工程驢建設，結奶合項目特路點，總結彼出以下特糞質和難點愈，在類似頓樓盤開發(fā)休中應予以移關誦注帽:里項目的合公理工期被尸嚴重壓縮循，項目施污工進度計邪劃安排尤推為關鍵，允并直接影桿響著項目認建設方案楚選擇和間披接影響著臣項目的建蹲安成本。拔群體別墅困項目由于心樓宇較多叔，規(guī)劃審傲批報建程劇序復雜，排前期準備斷周期較長樸。忌樓宇數(shù)量政較多、單吧棟樓宇之通間差異較趨大，造成活此類項目凝的變更較往多，現(xiàn)場規(guī)工程洽商焰、記錄簽怠證量大，漢在后期合階約結算復允雜，雙方舅爭議較多算。疾市政管線輛、園林道拳路等工程誘量較大，尖施工周期痰較長，銜巖接不好容朗易與主體留工程施工翠形成交叉鉗和降效。壤樓內配套贈材料、設鄭備選型及稅要求較高淡，對采購茫、安裝操描作難度增便大，成品挎保護要求那較高。遠單棟樓宇刮施工周期堅與群體樓看宇施工工茫期差異大畏，勞動力饒組織比較岡困難，組趙織不利則霧高峰期容忍易出現(xiàn)勞場動力缺口影，影響總切體工期。榆項目管理井與合約分叮判的難度靈較大，總錦包的素質跳較低，工脊程質量控酸制難度較炊大，造成除各樓工程怨質量不均淹衡，差異互明顯，對影現(xiàn)場的工桐程管理提弦出較高要油求。乖項目的開搖發(fā)建設周仰期直接影區(qū)響整個項角目的實施泛方案，而可項目的實霉施方案又吸影響著項串目的成本爺。因此，少一個合理訓的項目建繭設周期對秒整個項目暢起著至關食重要的作瞧用。其周都期組成主努要考慮在牽以下三個編方面：思前期工作高的準備周獲期：項目厚的前期準花備應充分歌完善，其建中包含規(guī)漿劃報批、幻圖紙報審斯、施工圖離的完善、配樣板區(qū)的南實施以及駛市政設施盜的完善，結所有這些翻都是在為諒大區(qū)施工壽做準備，險也是全面品施工前的哈必要前提杜條件。消制定分期川滾動開發(fā)劉的模式：勝別墅項目悅的開發(fā)采笨用分期滾蚊動開發(fā)建侍設的模式騰，可規(guī)避儉風險、降探低成本，尿利于資源駝的合理利乎用，以及脾現(xiàn)場施工楊組織和管咽理。項目山一次性全鵲面投入開方發(fā)建設，支造成整個較項目操作鋪難度大、推成本偏高插、總包工丟程質量難斧以把控。嫩分段流水各、同一戶嫩型流水施喇工在項目很中的應用?。簽榱藵M復足市場的被需求，在跟戶型設計皂上一般力基求多樣化躺，室內標惱高錯層比值較復雜。蹈由于樓宇宣眾多，作還業(yè)面較廣宣，因此，伐在項目開惡發(fā)建設過致程中，針往對項目每患一期實行艘分段流水忙施工方案藏顯得至關春重要。合凈理的施工處方案對勞寸動力的組斃織和管理硬、工程質飾量的監(jiān)督精及成本控尼制有很大肆作用。繩為了確保涉工程質量慌及工程進宿度，可在橡工程施工襖前有針對視性的將同粱一戶型或殃相近戶型毅的分區(qū)組陷團劃分給幫一個勞務洋分包進行天施工，由忽于相同戶品型較為集旨中，便于慎施工單位組對作業(yè)層耳的技術交苗底、材料冬采購及設駕計變更等府質量管理種。通過樣賴板區(qū)的實出際操作反揭饋，此舉癥可取得事斬半功倍的舊良好效果式。因此，志在今后的賓群體別墅管項目的工紙程管理過輛程中，分樓段流水與貝同一戶型瓣流水段的懲劃分應作病為工程管菊理者重點秘考慮的問嗽題之一。碰大樣板區(qū)聚先行在群房體別墅工說程中的作浴用與意義哭：蜜群體別墅繡工程的特瓜點不利于橋項目的全途面鋪開施夾工。無論川結構工程抬還是外立識面裝飾工蛙程均與以滿往高層、銅小高層項嬌目有所不鉆同。為了駛避免出現(xiàn)瓶大面積返描工，項目抖開發(fā)前期恐應特別強私調樣板區(qū)沿為先的開毅發(fā)管理方累式。本項廟目選佛擇能E1厭9互＃努、汁E2碰6貴＃勤、減E2債7雙＃街、燃E4鴿4致＃鄙、棒E4因5瞧＃共計五花個有代表論性的樓宇敗形成一個秧組團樣板何區(qū)貼，鋸0是4猜年板1散2壘月粘6摘日開工素，肯0康5錘年司5挑月逼2揚0塞日交付。愿從組團樣抗板區(qū)的建蘿設過程中壓總結經(jīng)驗耕，推廣到營整個項目妨的施工中殊。同時，州樣板區(qū)的送前期開發(fā)甚建設也利納于項目的尊銷售與對不外展示。融項目的單濃棟樓宇結陶構豐富，茄除包括常碰用家庭功豪能分區(qū)外公，其還包釀括了車庫間、采暖空圾調設備等刑用房。因飾此，其對影于室內的圣防火、消施防等一系扔列的功能棚要求也就碎更高了。耳針對于功約能更加完牽善、室內滔空間結構值更加豐富攔、外裝修葛更加復雜凱的各個單木棟樓宇的牙施工，樣際板區(qū)先行捧勢在必行欠。在樣板警區(qū)的施工元過程中，衡可以充分鋤暴露出建扒筑與結構恥、土建與蟲水電、配冰套設備之億間、外立胳面裝飾選名材調色、遲甚至施工追節(jié)點做法叉與工序的笑穿插的諸例多問題，決特別是圖畝紙中出現(xiàn)尊的問題會僚在樣板區(qū)職施工中充罵分暴露，花最大限度交的將設計落變更消化罷在早期，吼為后期全蟻面展開施反工創(chuàng)造。疼工程質量鋼控制方面買的經(jīng)驗教戲訓：捆項目部除次了發(fā)揮監(jiān)棄理的工程蹦控制之外仿，對主要融分項工程勇、關鍵部勿位、關鍵射節(jié)點等，扶嚴格審查鍵分項施工否方案。所孤有的主要姻分項工程播施工前，靠項目部均飲組織參施舉單位生產(chǎn)津、技術負芬責人及質疾檢員和專虧業(yè)工長召皂開分項工僚程質量專目題會議，酒檢查施工挑條件是否倆具備，強斥調規(guī)范工避序流程及貪施工工藝底，提醒易穩(wěn)產(chǎn)生質量盟問題的部臟位和工序開，要求專菌業(yè)之間規(guī)扁范銜接關獅系及工序鳴質量的一駁次到位性鋸，明確不孟同分項工略程的質量閘指標，施籌工過程中營堅持經(jīng)常惰性巡視及川定期聯(lián)合喬檢查，發(fā)噸現(xiàn)問題并逆跟蹤整改郵結果。銜工程質量諷管理根據(jù)回具體情況映采取不同鑄的管理方奸式。如地堪下室及屋泳面防水工織程，首先貪要控制材價料質量，春在選定材塑料品牌后么，為了防府止施工方據(jù)假冒，以餃次充好，藝項目部與姓產(chǎn)品生產(chǎn)央廠家建立拳互動監(jiān)督生，由廠家卸傳授識別嘗真?zhèn)蔚姆窖莘ǎ⒁锴髲S家每鳴發(fā)一批該負項目的材饒料的同時據(jù)要及時傳某真其發(fā)貨軋清單，由平廠家提供館準確數(shù)量岔，與施工慰方報監(jiān)理釋見證取樣號的代表數(shù)園比較，如刷果代表數(shù)拾大于廠家眨提供的相鏈關數(shù)據(jù)，化即可確認飽多余的數(shù)獄量為假冒幻或以次充位好，堅決光退場。此騙方法效果銀比較真實秧可行。木外立面裝血飾工程作順為管理的穴監(jiān)控重點晝之一：漠外立面裝桑修復雜，妖細部節(jié)點勇設計需要涂完善：【蹤中海安德土魯斯莊園姿】項目的舉外立面裝杏飾的復雜陶性超出公期司以往所踏承接開發(fā)同的項目。吊加之由于椒目前設計歸院水平參忠差不齊，示境外設計舍公司往往館只能達到賢概念設計禿深度，更鴨多的是關訓注戶型設朝計和材料粗樣式選型絡。國內設村計公司雖插在原有設包計基礎上株進行深化殘，但由于籠現(xiàn)場實際耍經(jīng)驗及對倘材料了解己的不足，嫌部分設計桃圖紙深度纖仍然不夠法。在工期桂比較緊的犁情況下，曾如何把握步外觀效果槐和質量與遣工程進度永之間的矛降盾是項目齒管理必須卸面對的難蓄題。通過疑和駐場建磨筑師密切甩配合，在敗確保外立識面建筑效拍果的前提面下，既滿還足了建筑價風格的協(xié)泊調和統(tǒng)一匯，又保證我了建筑質末量，同時摔也確保了疼工程進度渴，取得了私三贏的結捐果。因此頁，在別墅匪類工程中拋，設計關顫注重點有呼別于其他蠻類型工程袋，外立面除裝飾顯得裳尤為突出埋，必須在叉外裝工程濱實施前應慰予以重點析關注。晉嘗試采用幣精裝修單烏位完成外違立面工程跪：項目的剝外立面是濾別墅項目宣的亮點，守它盞給業(yè)主以背最直接最航生動的展居示。外立偉面裝飾的侮風格是買嫁家是否購壤買的主要態(tài)因素之一約。因此，劈本項目的核外立面精妙裝修比較沾復雜，所鑰選用材料解繁多，相珍互之間存舒在前后搭候接，如操獲作不好會紀造成很大布的工程質猜量隱患。姓基于外立堡面裝修復膨雜的特點諒，針對總劉包單位普涌遍存在勞止動力緊缺鄉(xiāng)的問題，幕且土建勞葬務隊伍一忘般不善于諸施工復雜呼的外立面眠裝修的現(xiàn)敏象，引入雷精裝修單虎位與總包故一起參與恭投標、報啟價，在價晝低質優(yōu)的共前提下，椅探討精裝絨修單位參崇與施工的克可行性。碰由我司、墻設計單位蘿及外立面婚施工單位揀共同參與是圖紙細化材、優(yōu)化材童料選型、報明確施工邁節(jié)點。利扎用精裝修魂施工單位呢對于細部逝裝飾的節(jié)效點施工控謎制比較有冊經(jīng)驗，根稈據(jù)現(xiàn)場的概具體情況式對設計院悠未設計到頸位的技術妻節(jié)點進行貿細化與修爬正。抗市政管線艇與主體工票程的穿叉膛與管理：豈項目由于您其自身特長點，占地已大、分布劍廣、樓宇伯分散，造喉成項目區(qū)享內市政管番線工程量爺較大。由龜于工期緊宴迫，往往掘市政管線答的施工又躲與總包單軍位的工作籃互相交叉每、互相影睛響。所以晚，合理有這序的安排兇區(qū)內市政湊管線的施愚工顯得尤侄其重要。臘在施工過依程中，市勿政與總包膝單位對現(xiàn)適場和施工漲道路往往匠相互干擾佳。總包單初位在各段唱市政工程黃在實施過黑程中，現(xiàn)異場的平面朗運輸、垂鍵直運輸以崗及物料堆銅放場地需炒要不斷地醫(yī)進行騰挪氣以避讓工耕作面的沖組突，工作債降效；市起政單位的帳施工過程解見縫插貫針元“停在限定的意范圍和限夕定的時間濕內，各專易業(yè)并行作移業(yè)驕”數(shù)，他們基鹽本處婚于睬“朝搶誦工興—搬—凡窩到工壞—駁—柴再搶酸工師—記—越再窩日工臭”掃的循環(huán)中乳。市政單猶位需要完俯成一段工盒作面，以敗此與總包玻單位交換堆下一個工結作面。亡針對上述揀特點，在兇本項目建臨設過程中穿，應制定脈各區(qū)合理艦的工期計弦劃和