2022-2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析通關(guān)提分題庫及完整答案

2022-2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分析通關(guān)提分題庫及完整答案

單選題（共50題）1、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之處。A.租約問題B.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題C.租金的支付方式問題D.租房用途【答案】D2、（）：Theprocessofidentifyingandcorrectingerrorsinaprogram.A.DebugB.BugC.FaultD.Default【答案】A3、標(biāo)準(zhǔn)化對象一般可分為兩大類：一類是標(biāo)準(zhǔn)化的具體對象，即需要制定標(biāo)準(zhǔn)的具體事物；另一類是（），即各種具體對象的總和所構(gòu)成的整體，通過它可以研究各種具體對象的共同屬性、本質(zhì)和普遍規(guī)律。A.標(biāo)準(zhǔn)化抽象對象B.標(biāo)準(zhǔn)化總體對象C.標(biāo)準(zhǔn)化虛擬對象D.標(biāo)準(zhǔn)化面向?qū)ο蟆敬鸢浮緽4、IT企業(yè)對專業(yè)程序員的素質(zhì)要求中，不包括（）。A.能千方百計(jì)縮短程序提高運(yùn)行效率B.與企業(yè)文化高度契合C.參與軟件項(xiàng)目開發(fā)并解決所遇到的問題D.誠信、聰明、肯干【答案】A5、2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價(jià)公司對××市××區(qū)××路××號(hào)的在建商業(yè)大廈進(jìn)行了抵押評估。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的變現(xiàn)價(jià)值C.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)格－拖欠承包人的建筑工程價(jià)款－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款D.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)格－拖欠承包人的建筑工程價(jià)款與實(shí)際成交價(jià)的差價(jià)【答案】C6、（）不是我國著作權(quán)法所保護(hù)的對象。A.計(jì)算機(jī)程序B.計(jì)算機(jī)保護(hù)條例C.計(jì)算機(jī)文檔D.Flash軟件制作的動(dòng)畫【答案】B7、估價(jià)對象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營服裝生意。A.該企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益B.按當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)地產(chǎn)的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該商業(yè)的年利潤可視作年凈收益C.該商業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益D.根據(jù)該商業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來變動(dòng)情況，扣減當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益【答案】D8、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈(zèng)與等。A.假設(shè)開發(fā)法B.比較法C.收益法D.成本法【答案】C9、用二分法來檢索數(shù)據(jù)，最確切的說法是（）。A.僅當(dāng)數(shù)據(jù)隨機(jī)排列時(shí)，才能正確地檢索數(shù)據(jù)B.僅當(dāng)數(shù)據(jù)有序排列時(shí)，才能正確地檢索數(shù)據(jù)C.僅當(dāng)數(shù)據(jù)量較大時(shí)，才能有效地檢索數(shù)據(jù)D.僅當(dāng)數(shù)據(jù)量較小時(shí)，才能有效地檢索數(shù)據(jù)【答案】B10、評價(jià)一個(gè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)時(shí)，通常主要使用（）來衡量系統(tǒng)的可靠性，使用（）來衡量系統(tǒng)的效率。A.平均響應(yīng)時(shí)間B.平均無故障時(shí)間（MTBF）C.平均修復(fù)時(shí)間D.數(shù)據(jù)處理速率【答案】B11、對于類定義：classA{public:virtualvoidfunc1(){}Voidfunc2(){}};classB:publicA{public:voidfunc1(){cout＜＜"classBfunc1"＜＜end1;}virtualvoidfunc2(){cout＜＜"classBfunc2"＜＜end1;}};下面敘述正確的是（）。A.A::func2()和B::func1()都是虛函數(shù)B.A::func2()和B::func1()都不是虛函數(shù)C.B::func1()是虛函數(shù)，而A::func2()不是虛函數(shù)D.B::func1()不是虛函數(shù)，而A::func2()是虛函數(shù)【答案】C12、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。A.句子應(yīng)簡潔B.句子搭配要得當(dāng)C.句子邏輯性嚴(yán)密D.可運(yùn)用非標(biāo)準(zhǔn)詞匯【答案】D13、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)【答案】A14、張某在2004年10月購買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價(jià)格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價(jià)格D.剩余3年租期的正常市場租金與180元/m2條件下的差額于2006年10月的現(xiàn)值之和【答案】D15、若需將一個(gè)棧S中的元素逆置，則以下處理方式中正確的是（）。A.將棧S中元素依次出棧并入棧T，然后棧T中元素依次出棧并進(jìn)入棧SB.將棧S中元素依次出棧并入隊(duì)，然后使該隊(duì)列元素依次出隊(duì)并進(jìn)入棧SC.直接交換棧頂元素和棧底元素D.直接交換棧頂指針和棧底指針【答案】B16、以下關(guān)于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.軟件開發(fā)工程化使自動(dòng)化測試完全代替人工測試成為必然趨勢B.開發(fā)時(shí)應(yīng)注重將質(zhì)量構(gòu)建進(jìn)產(chǎn)品，而不是在產(chǎn)品出來后再測試C.測試人員應(yīng)與開發(fā)人員密切合作，推動(dòng)后續(xù)開發(fā)和測試規(guī)范化D.軟件測試的目的不僅要找出缺陷，還要隨時(shí)提供質(zhì)量相關(guān)信息【答案】A17、編寫C程序時(shí)通常為了提高可讀性而加入注釋，注釋并不參與程序的運(yùn)行過程。通常，編譯程序在（29）階段就會(huì)刪除源程序中的注釋。A.詞法分析B.語法分析C.語義分析D.代碼優(yōu)化【答案】A18、UML中行為事物是模型中的動(dòng)態(tài)部分，采用動(dòng)詞描述跨越時(shí)間和空間的行為。（46）屬于行為事物，它描述了（47）。A.包B.狀態(tài)機(jī)C.注釋D.構(gòu)件【答案】B19、某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。A.自行改變B.經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)【答案】D20、一般情況下，企業(yè)對程序員的素質(zhì)要求中不包括()。A.根據(jù)有關(guān)的合同和規(guī)范，對所編寫的程序和文檔進(jìn)行保護(hù)B.根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求繪制軟件系統(tǒng)的邏輯模型C.認(rèn)真細(xì)致工作，并想方設(shè)法提高軟件質(zhì)量D.具有良好的團(tuán)隊(duì)合作精神【答案】B21、類（）之間存在著一般和特殊的關(guān)系。A.汽車與輪船B.交通工具與飛機(jī)C.輪船與飛機(jī)D.汽車與飛機(jī)【答案】B22、旅館房地產(chǎn)有其自身特點(diǎn)，對旅館房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)需結(jié)合自身特點(diǎn)選擇適宜的估價(jià)方法，進(jìn)而進(jìn)行分析、測算。A.旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓B.旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，需要單獨(dú)估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價(jià)值C.旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營狀況.收益能力分別估價(jià)D.供求變化對酒店房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)影響很大【答案】B23、已知X=－73，若采用8位機(jī)器碼表示，則[X]原=（），[X]補(bǔ)=（）。A.10110111B.01001001C.10100111D.01011001【答案】A24、在面向數(shù)據(jù)流的軟件設(shè)計(jì)方法中，一般將信息流分為（）。A.變換流和事務(wù)流B.變換流和控制流C.事務(wù)流和控制流D.數(shù)據(jù)流和控制流【答案】A25、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)件屬于()事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】A26、企業(yè)管理、電子政務(wù)、電子商務(wù)等具有()的特點(diǎn)，宜采用云計(jì)算模式。A.強(qiáng)計(jì)算、強(qiáng)流程、多交互B.強(qiáng)計(jì)算、弱流程、少交互C.弱計(jì)算、弱流程、少交互D.弱計(jì)算、強(qiáng)流程、多交互【答案】D27、在Word編輯狀態(tài)下，有些英文單詞和漢字下面會(huì)自動(dòng)加上紅色或綠色的波浪型細(xì)下劃線。以下敘述中，“波浪型細(xì)下劃線（）”是錯(cuò)誤的；按（）鍵與工具欄上的A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+AD.Ctrl+S【答案】D28、估價(jià)對象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營服裝生意。A.企業(yè)主管部門B.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)D.政府規(guī)劃管理部門【答案】D29、在Word編輯狀態(tài)下，將正文中所有“internetexplorer”改寫為“InternetExplorer”，常選用編輯子菜單上的（）命令；單擊“工具”欄中的“（）”按鈕可以在光標(biāo)所在處插入超鏈接。A.“修訂”B.“替換”C.“定位”D.“粘貼”【答案】B30、為了提高易讀性，源程序內(nèi)部應(yīng)加功能性注釋，用于說明()。A.模塊總的功能B.程序段或語句的功能C.模塊參數(shù)的用途D.所有的【答案】B31、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其再次抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。A.首次抵押時(shí)的價(jià)值－首次抵押貸款余額B.再次抵押時(shí)的價(jià)值－首次抵押貸款余額C.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款金額/貸款成數(shù)D.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)【答案】D32、以下關(guān)于程序語言的敘述，正確的是（）。A.Java語言不能用于編寫實(shí)時(shí)控制程序B.Lisp語言只能用于開發(fā)專家系統(tǒng)C.編譯程序可以用匯編語言編寫D.XML主要用于編寫操作系統(tǒng)內(nèi)核【答案】C33、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈(zèng)與等。A.假設(shè)開發(fā)法B.比較法C.收益法D.成本法【答案】B34、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ?，對象之間通過發(fā)送()進(jìn)行通信，當(dāng)其發(fā)送給某個(gè)對象時(shí)，包含要求接收對象去執(zhí)行某些活動(dòng)的信息。A.協(xié)作B.依賴C.消息D.封裝【答案】C35、用二分法來檢索數(shù)據(jù)，最確切的說法是（）。A.僅當(dāng)數(shù)據(jù)隨機(jī)排列時(shí)，才能正確地檢索數(shù)據(jù)B.僅當(dāng)數(shù)據(jù)有序排列時(shí)，才能正確地檢索數(shù)據(jù)C.僅當(dāng)數(shù)據(jù)量較大時(shí)，才能有效地檢索數(shù)據(jù)D.僅當(dāng)數(shù)據(jù)量較小時(shí)，才能有效地檢索數(shù)據(jù)【答案】B36、骨度分寸為6寸的是A.兩乳之間B.兩肩胛內(nèi)緣之間C.兩肩胛岡之間D.兩肩胛下角之間【答案】B37、在面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語言中，對象之間通過（請作答此空）方式進(jìn)行通信。以下關(guān)于好的面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語言的敘述中，不正確的是（）。A.消息傳遞B.繼承C.引用D.多態(tài)【答案】A38、內(nèi)關(guān)穴直上，平孑L最穴的骨度分寸為A.5寸B.4寸C.3寸D.2寸【答案】A39、為了檢查對軟件進(jìn)行修改后是否引入新的錯(cuò)誤，需要對軟件進(jìn)行的測試類型為()測試。A.功能B.回歸C.可靠性D.恢復(fù)【答案】B40、為提高××機(jī)場航油保障能力，保障擴(kuò)建后的××機(jī)場航油供應(yīng)，中國航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價(jià)對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年4月10日。A.倉儲(chǔ)用地土地減損價(jià)值、建（構(gòu)）筑物價(jià)值、設(shè)備及貨物搬遷費(fèi)、經(jīng)營收益損失補(bǔ)償B.倉儲(chǔ)用地土地價(jià)值、10幢建筑物價(jià)值C.倉儲(chǔ)用地土地價(jià)值、10幢建筑物價(jià)值、倉儲(chǔ)用地的經(jīng)營收益D.倉儲(chǔ)用地土地減損價(jià)值、建（構(gòu)）筑物價(jià)值、設(shè)備及貨物搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償【答案】D41、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈(zèng)與等。A.成本法B.收益法C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】D42、某保險(xiǎn)公司推出的電腦損壞保險(xiǎn)業(yè)務(wù)如下所述：每臺(tái)參保電腦每年需交付200元，當(dāng)電腦損壞時(shí)，可以獲得理賠金額1700元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年約有10%的電腦損壞需要理賠，則該保險(xiǎn)公司每年平均從每臺(tái)參保電腦獲益（）元。A.10B.30C.50D.100【答案】B43、專業(yè)程序員小王記錄的編程心得體會(huì)中，（）并不正確。A.編程工作中記錄日志很重要，腦記憶并不可靠B.估計(jì)進(jìn)度計(jì)劃時(shí)寧可少估一周，不可多算一天C.簡單模塊要注意封裝，復(fù)雜模塊要注意分層D.程序要努力文檔化，讓代碼講自己的故事【答案】B44、已知N個(gè)數(shù)已存入數(shù)組A[1…M]的前N個(gè)元素中（N＜M），為在A[i]（1≤i≤N）之前插入一個(gè)新數(shù)，應(yīng)先（），以挪出一個(gè)空閑位置插入該數(shù)。A.從A[i]開始直到A[l]，每個(gè)數(shù)向后移動(dòng)一個(gè)位置B.從A[1]開始直到A[i]，每個(gè)數(shù)向后移動(dòng)一個(gè)位置C.從A[i]開始直到A[N]，每個(gè)數(shù)向前移動(dòng)一個(gè)位置D.從A[N]開始直到A[i]，每個(gè)數(shù)間后移動(dòng)一個(gè)位置【答案】D45、根據(jù)過去的一些數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ停藗兺梢钥偨Y(jié)出某種規(guī)律。按照這種規(guī)律，又可以對不久的未來做大致的預(yù)測。例如，已知f(0)=1，f(1)=1，f(2)=2，如果f(x)大致為二次多項(xiàng)式，則f(3)大致為()。A.2B.3C.5D.4【答案】D46、測試四個(gè)程序模塊共發(fā)現(xiàn)了42個(gè)錯(cuò)，則()。A.至少有1個(gè)模塊至少有11個(gè)錯(cuò)B.至少有1個(gè)模塊至少有12個(gè)錯(cuò)C.至少有2個(gè)模塊都至少有11個(gè)錯(cuò)D.至多有2個(gè)模塊都至多有14個(gè)錯(cuò)【答案】A47、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評估機(jī)構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.3B.5C.10D.15【答案】C48、程序中局部數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)測試通常在（）階段進(jìn)行，而全局?jǐn)?shù)據(jù)結(jié)構(gòu)測試通常在（）階段進(jìn)行。A.單元測試B.集成測試C.確認(rèn)測試D.系統(tǒng)測試【答案】B49、商品關(guān)系P（商品名，條形碼，產(chǎn)地，價(jià)格）中的（）屬性可以作為該關(guān)系的主鍵。查詢由“北京”生產(chǎn)的185升電冰箱的SQL語句應(yīng)該是：A.商品名B.條形碼C.產(chǎn)地D.價(jià)格【答案】B50、（）是正確的敘述A.解釋方式比編譯方式更適用于規(guī)模較大的程序B.解釋方式下生成的目標(biāo)代碼長，編譯方式下生成的目標(biāo)代碼短C.解釋方式下不生成源程序的目標(biāo)代碼D.解釋方式只能用于批處理【答案】C大題（共10題）一、某地塊擬開發(fā)成綜合性、多功能的商務(wù)大廈。該地塊占地15000m2，總建筑面積80000m2，預(yù)計(jì)開發(fā)期為3年，大廈的出售價(jià)格為18000元/m2，建成后一年全部售出，該地塊為生地，需進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和場地拆遷，預(yù)計(jì)這部分費(fèi)用為2000元/m2，建安工程費(fèi)為5000元/m2，專業(yè)費(fèi)按建筑費(fèi)的6%計(jì)算，上述費(fèi)用假定3年均勻投入。銷售稅率和銷售費(fèi)用分別是5%和3%，利息率取11%，折現(xiàn)率14%。今用假設(shè)開發(fā)法評估該地塊的出讓價(jià)格，其估算過程如下。1．計(jì)算開發(fā)完成后的價(jià)值。80000×18000/(1+14%)元=126316萬元2．建筑費(fèi)。(5000+2000)×80000元=56000萬元3．專業(yè)費(fèi)。5000×80000×6%元=2400萬元4．銷售稅與銷售費(fèi)用。126316×(5%+3%)萬元=10105萬元5．利息。[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992萬元6．利潤。[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808萬元【答案】(1)開發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)為80000×18000元=144000萬元(2)專業(yè)費(fèi)應(yīng)為(5000+2000)×80000×6%元=3360萬元(3)利息應(yīng)為V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)萬元您可能感興趣的試題二、房地產(chǎn)估價(jià)師王某接受委托對某房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評估。<1>、王某可通過哪些渠道獲得估價(jià)所需資料？<2>、抵押估價(jià)報(bào)告的結(jié)果報(bào)告中需要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說明哪些內(nèi)容？<3>、估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)說明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價(jià)作業(yè)方案。王某可通過以下途徑獲得估價(jià)所需資料：（1）請委托人提供；（2）估價(jià)人員實(shí)地查勘；（3）詢問中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫；（5）查閱政府有關(guān)部門的資料；（6）查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價(jià)對象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場價(jià)值或市場價(jià)格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）估價(jià)對象描述與分析；（2）市場背景描述與分析；（3）估價(jià)對象最高最佳利用分析；（4）估價(jià)方法適用性分析；（5）估價(jià)測算過程；（6）估價(jià)結(jié)果確定。三、1、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤致估價(jià)委托人函××公司：受貴公司委托，我們對位于××市××路××號(hào)16樓辦公房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行了評估。估價(jià)目的是：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。經(jīng)過實(shí)地查勘和市場調(diào)查，遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用收益法和比較法進(jìn)行了分析、測算和判斷，確定16樓辦公房地產(chǎn)市場價(jià)值為￥28627990萬元（人民幣貳仟捌佰陸拾貳萬七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估價(jià)對象的抵押價(jià)值為￥25638775萬元（人民幣貳仟伍佰陸拾叁萬捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對報(bào)告全文，特別是“估價(jià)假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過程及有關(guān)說明，請見附后的《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》、《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》。××房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：×××二〇一二年四月十九日【答案】錯(cuò)誤1：缺價(jià)值時(shí)點(diǎn)，致估價(jià)委托人函中應(yīng)寫明價(jià)值時(shí)點(diǎn)。錯(cuò)誤2：估價(jià)結(jié)果應(yīng)該披露三個(gè)價(jià)值，只披露了兩個(gè)，價(jià)值不同，必有法定優(yōu)先受償款，缺法定優(yōu)先受償款的數(shù)額。錯(cuò)誤3：缺估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章。四、下表中，第一行依次列出了0.00，0.01，0.02，0.03，…，0.99，共100個(gè)數(shù)據(jù)；對第一行的每個(gè)數(shù)據(jù)采用方法1處理后形成第二行數(shù)據(jù)；對第一行的每個(gè)數(shù)據(jù)采用方法2處理后形成第三行數(shù)據(jù)。方法1是對末位數(shù)字采用4舍5入處理，即末位數(shù)字是4或4以下時(shí)舍去，若末位數(shù)字是5或5以上，則進(jìn)1。方法2對4舍5入法做了如下修改：如果末位數(shù)字是5，則并不總是入，而需要根據(jù)前一位數(shù)字的奇偶性再?zèng)Q定舍入：如果前一位數(shù)字是偶數(shù)，則將5舍去；如果前一位數(shù)字是奇數(shù)，則進(jìn)1。例如，0.05將舍入成0.0；0.15將舍入成0.2。通過對這三行數(shù)據(jù)分別求算術(shù)平均值，可以看出：在處理一批正數(shù)時(shí)，方法1（通常的4舍5入法）與方法2（修改后的4舍5入法）相比，（）?！敬鸢浮繂渭兘獯鸨绢}并不難。第一行100個(gè)數(shù)據(jù)都是正數(shù)，均勻地列出了2位小數(shù)的各種可能，其平均值為49.50。經(jīng)方法1處理后的100個(gè)數(shù)據(jù)的平均值為50.00，可以看出，方法1產(chǎn)生了偏高結(jié)果：經(jīng)方法2處理后的100個(gè)數(shù)據(jù)的平均值為49.50，可以看出，方法2改進(jìn)了方法1。本題的意義是：對處理大批正數(shù)而言，4舍5入方法比較簡單實(shí)用，但也比較粗略，會(huì)產(chǎn)生略微偏高的結(jié)果。在需要更精確要求的應(yīng)用領(lǐng)域，采用方法2更好些。實(shí)際工作中采集的數(shù)據(jù)大多是正數(shù)，而且大多是近似值，小數(shù)點(diǎn)后太多的位數(shù)沒有實(shí)際意義。為了使計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后某一位，原始數(shù)據(jù)就應(yīng)在小數(shù)點(diǎn)后多取1位。計(jì)算完成后，常需要對小數(shù)點(diǎn)后最末一位數(shù)字進(jìn)行舍入處理。人們通常使用4舍5入法對最末位數(shù)字進(jìn)行舍入處理。4以下的數(shù)字則舍去。5以上的數(shù)字則靂要進(jìn)I。這種做法確實(shí)簡單實(shí)用，但從下表可以看出，平均而言，舍的量略低于入的量。其中，0.4舍的量與0.6入的量可以相抵，0.3舍的量與0.7入的量可以相抵……。正數(shù)4舍5入的偏差來自尾數(shù)為5的量都要進(jìn)位，從而產(chǎn)生偏高結(jié)果。為平衡起見，應(yīng)將尾數(shù)為5的情況分裂成兩種情況：有一半的可能需要舍，有一半的可能需要入。方法2規(guī)定，經(jīng)舍入后應(yīng)保持新的尾數(shù)為偶數(shù)，這有一半的可能。當(dāng)然，如果規(guī)定新的尾數(shù)應(yīng)成為奇數(shù)，也是可以的。但在同一個(gè)問題的計(jì)算過程中，總是要有統(tǒng)一的規(guī)定。保持偶數(shù)比保持奇數(shù)對進(jìn)一步計(jì)算（例如再分半）會(huì)更有利些，所以人們選用方法2來改進(jìn)方法1。在銀行利息計(jì)算中，采用粗略的方法還是采用更精細(xì)的方法可能會(huì)有較大一筆錢的出入。對于正負(fù)數(shù)對稱分布的情況，則4舍5入法不會(huì)產(chǎn)生偏差。因?yàn)檎龜?shù)的舍（引起減少）與負(fù)數(shù)的舍（引起增加）相抵，正數(shù)的入（引起增加）與負(fù)數(shù)的入（引起減少）相抵。從本題也可以看出，在信息處理領(lǐng)域人們不但要學(xué)會(huì)使用數(shù)據(jù)處理的軟件，更需要研究數(shù)據(jù)處理領(lǐng)域本身的技術(shù)。五、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內(nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其抵押價(jià)值。請問：1.本次估價(jià)適宜選用哪種估價(jià)方法？在估價(jià)測算過程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)？2.針對該估價(jià)對象特點(diǎn)，變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說明哪些問題？【答案】1.本次估價(jià)適宜選用成本法。成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購建成本-折舊，估價(jià)測算過程中應(yīng)關(guān)注下列問題：（1）計(jì)算重新購建成本時(shí)，估價(jià)對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。（2）計(jì)算折舊時(shí)，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。2.估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析重點(diǎn)分析：（1）估價(jià)對象的通用性，估價(jià)對象是用途特別專業(yè)化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨(dú)立使用性，估價(jià)對象為無菌制藥廠房，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)能力較弱。（4）還要說明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（5）重點(diǎn)分析假定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場價(jià)值或市場價(jià)格的差異程度；（6）重點(diǎn)分析變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。六、1、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤致估價(jià)委托人函××公司：受貴公司委托，我們對位于××市××路××號(hào)16樓辦公房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行了評估。估價(jià)目的是：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。經(jīng)過實(shí)地查勘和市場調(diào)查，遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用收益法和比較法進(jìn)行了分析、測算和判斷，確定16樓辦公房地產(chǎn)市場價(jià)值為￥28627990萬元（人民幣貳仟捌佰陸拾貳萬七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估價(jià)對象的抵押價(jià)值為￥25638775萬元（人民幣貳仟伍佰陸拾叁萬捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對報(bào)告全文，特別是“估價(jià)假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過程及有關(guān)說明，請見附后的《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》、《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》?！痢练康禺a(chǎn)評估有限公司法定代表人：×××二〇一二年四月十九日【答案】錯(cuò)誤1：缺價(jià)值時(shí)點(diǎn)，致估價(jià)委托人函中應(yīng)寫明價(jià)值時(shí)點(diǎn)。錯(cuò)誤2：估價(jià)結(jié)果應(yīng)該披露三個(gè)價(jià)值，只披露了兩個(gè)，價(jià)值不同，必有法定優(yōu)先受償款，缺法定優(yōu)先受償款的數(shù)額。錯(cuò)誤3：缺估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章。七、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內(nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其抵押價(jià)值。請問：1.本次估價(jià)適宜選用哪種估價(jià)方法？在估價(jià)測算過程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)？2.針對該估價(jià)對象特點(diǎn)，變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說明哪些問題？【答案】1.本次估價(jià)適宜選用成本法。成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購建成本-折舊，估價(jià)測算過程中應(yīng)關(guān)注下列問題：（1）計(jì)算重新購建成本時(shí)，估價(jià)對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。（2）計(jì)算折舊時(shí)，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。2.估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析重點(diǎn)分析：（1）估價(jià)對象的通用性，估價(jià)對象是用途特別專業(yè)化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨(dú)立使用性，估價(jià)對象為無菌制藥廠房，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)能力較弱。（4）還要說明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（5）重點(diǎn)分析假定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場價(jià)值或市場價(jià)格的差異程度；（6）重點(diǎn)分析變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。八、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面積93.88m2。該住宅原為福利商品房，于2008年1月10日補(bǔ)足地價(jià)和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評估該住宅于2016年1月10日的市場價(jià)格。計(jì)算公式如下：房地產(chǎn)價(jià)格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價(jià)－建筑物折舊1.土地重新取得成本的計(jì)算。根據(jù)土地價(jià)格管理部門提供的價(jià)格資料，估價(jià)對象所占用土地70年使用期限的樓面地價(jià)為280元/m2，現(xiàn)時(shí)與估價(jià)對象建筑物類似的建筑物樓面地價(jià)為260元/m2，則土地重新取得成本為：土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=280×93.88=26286.4（元）2.建筑物重置總價(jià)的計(jì)算。房產(chǎn)管理部門2014年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3200元/m2，房產(chǎn)管理部門2015年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3500元/m2，房產(chǎn)管理部門2016年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為4000元/m2。則估價(jià)對象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=3500×93.88=328580（元）3.建筑物折舊的計(jì)算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計(jì)算，其計(jì)算公式為:建筑物折舊＝建筑物重置總價(jià)×（1－成新率）其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：建筑物折舊=328580×（1-70%）=98574（元）4.估價(jià)對象價(jià)格的計(jì)算。估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格為：房地產(chǎn)總價(jià)=26286.4+328580－98574=256292.4（元）【答案】1.土地重新取得成本計(jì)算錯(cuò)誤，土地重新取得成本應(yīng)為:土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=260×93.88=24408.8（元）；2.建筑物重置總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)使用16年公布的重置單價(jià)，估價(jià)對象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=4000×93.88=375220（元）；3.判定建筑物成新時(shí)，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應(yīng)將完好房改為基本完好房。九、李某于2014年7月預(yù)購了一幢別墅（總售價(jià)為120萬元），并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費(fèi)了40萬元。2015年9月為籌集資金，作其他投資，欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2015年9月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。此時(shí)同類型（指重新裝修前）別墅的正常市場售價(jià)為130萬，李某希望評估