房地產(chǎn)會(huì)計(jì)全講

本講座的主要內(nèi)容如下：

第一章房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)象及賬戶、賬簿設(shè)置

第二章房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金的核算

第三章房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)收及預(yù)付款的核算

第四章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算

第五章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)的核算

第六章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的核算

第七章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債的核算

第八章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本與期間費(fèi)用的核算

第九章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的核算

第十章利潤及其分配的核算

第十一章所有者權(quán)益的核算

第十二章會(huì)計(jì)報(bào)表

但愿本次講座能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的廣大會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)工作者給予幫助。并誠懇希望

大家提出寶貴意

第一章房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)象及賬戶、賬簿設(shè)置

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是隨著我國城鄉(xiāng)建設(shè)的發(fā)展，住宅商品化的推行，以及城

市土地使用制度的改革而逐漸形成的一個(gè)新興行業(yè)。近些年來，我國的房地產(chǎn)

業(yè)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的發(fā)展高潮，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一

個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。

本講座所指的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的具有

法人資格，實(shí)行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營對(duì)象是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)及其權(quán)屬

的統(tǒng)稱。其中：房產(chǎn)是指各種房屋財(cái)產(chǎn)，包括住宅、廠房、商鋪、以及文教、

體育、辦公用房等；地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，在我國，土地歸國家和集體所有，企

業(yè)只能取得土地使用權(quán)，所以企業(yè)的地產(chǎn)指的是對(duì)土地的使用權(quán)以及地下各種

基礎(chǔ)設(shè)施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污等地下管線及地面道路等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)范圍包括：

1.土地開發(fā)和建設(shè)

土地是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。土地開發(fā)和建設(shè)是指對(duì)征用或受讓的土地

進(jìn)行平整、建筑物的拆除、地下管線的鋪設(shè)和道路、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等。

2.房屋、建筑物的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營

房屋建筑物的開發(fā)建設(shè)是指在已開發(fā)完工的土地上進(jìn)行的房屋和建筑物的

建設(shè)。其工作內(nèi)容主要包括：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、竣工驗(yàn)收、

交付使用等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已開發(fā)完成的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周

轉(zhuǎn)房和代建房等。

房地產(chǎn)的經(jīng)營從狹義上講是指對(duì)已建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售、租賃和抵押。

目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指房地產(chǎn)的出售和房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)。

3.配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)

配套設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)是指根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的大配套設(shè)施

項(xiàng)目，包括：開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局以及幼兒園、中

小學(xué)、醫(yī)院等。

4.代建工程開發(fā)和建設(shè)

代建工程是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受當(dāng)?shù)卣推渌麊挝坏奈?，代為開發(fā)

的各種工程項(xiàng)目，包括土地開發(fā)工程、房屋建設(shè)工程、道路鋪設(shè)工程，供熱、

供氣、供水管道及其他公用的設(shè)施等。

5.物業(yè)管理和服務(wù)

有些房地產(chǎn)企業(yè)還從事物業(yè)經(jīng)營。房地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營管理是指對(duì)出售或租

賃后的房地產(chǎn)所進(jìn)行的管理和各種服務(wù)，包括房屋和基礎(chǔ)設(shè)施的維修與保養(yǎng)、

房屋的裝飾與裝潢，住宅小區(qū)的清潔與綠化及治安和通訊等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)象

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)象是房地產(chǎn)業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、出售等

經(jīng)營過程中的資金運(yùn)動(dòng)。這些資金運(yùn)動(dòng)具體表現(xiàn)為六大會(huì)計(jì)要素：即資產(chǎn)、負(fù)

債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用和利潤。房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算，就是對(duì)上述六大

會(huì)計(jì)要素的增減變動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督、核算和反映。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的會(huì)計(jì)科目和賬簿設(shè)置

(-)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置

為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，必須要設(shè)置相應(yīng)的會(huì)計(jì)科目。

并且要根據(jù)設(shè)置的會(huì)計(jì)科目在賬簿中開設(shè)賬戶。

會(huì)計(jì)科目是對(duì)各大會(huì)計(jì)要素所做的進(jìn)一步分類。為了會(huì)計(jì)核算的需要，將

每一會(huì)計(jì)要素又劃分為若干具體項(xiàng)目，每一個(gè)項(xiàng)目就是一個(gè)會(huì)計(jì)科目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南》的統(tǒng)一規(guī)定，并根據(jù)房地

產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)，應(yīng)設(shè)置如下會(huì)計(jì)科目。見講義表1-1。

表1T房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目表

順序號(hào)編號(hào)科目名稱

一、資產(chǎn)類

11001庫存現(xiàn)金

21002銀行存款

31012其他貨幣資金

41101交易性金融資產(chǎn)

51121應(yīng)收票據(jù)

61122應(yīng)收賬款

71123預(yù)付賬款

81131應(yīng)收股利

91132應(yīng)收利息

101221其他應(yīng)收款

111231壞賬準(zhǔn)備

121401材料采購

131402在途物資

141403原材料

151404材料成本差異

161405開發(fā)產(chǎn)品

171406發(fā)出商品

181408委托加工物資

191411周轉(zhuǎn)材料

20周轉(zhuǎn)房

211461融資租入資產(chǎn)

221471存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

231501持有至到期投資

241502持有至到期投資減值準(zhǔn)備

251503可供出售金融資產(chǎn)

261511長期股權(quán)投資

271512長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備

281521投資性房地產(chǎn)

29投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）

301531長期應(yīng)收款

311601固定資產(chǎn)

321602累計(jì)折舊

331603固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

341604在建工程

351605工程物資

361606固定資產(chǎn)清理

371701無形資產(chǎn)

381702累計(jì)攤銷

391703無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

401711商譽(yù)

411801長期待攤費(fèi)用

421811遞延所得稅資產(chǎn)

431901待處理財(cái)產(chǎn)損溢

二負(fù)債類

442001短期借款

452101交易性金融負(fù)債

462201應(yīng)付票據(jù)

472202應(yīng)付賬款

482203預(yù)收賬款

492211應(yīng)付職工薪酬

502221應(yīng)交稅費(fèi)

512231應(yīng)付利息

522232應(yīng)付股利

532251其他應(yīng)付款

542401遞延收益

552501長期借款

562502應(yīng)付債券

572701長期應(yīng)付款

582801預(yù)計(jì)負(fù)債

592901遞延所得稅負(fù)債

三所有者權(quán)益類

604001實(shí)收資本

614002資本公積

624101盈余公積

634103本年利潤

644104利潤分配

四成本類

655001開發(fā)成本

665101開發(fā)間接費(fèi)用

675301研發(fā)支出

五損益類

686001主營業(yè)務(wù)收入

696051其他業(yè)務(wù)收入

706101公允價(jià)值變動(dòng)損益

716111投資收益

726301營業(yè)外收入

736401主營業(yè)務(wù)成本

746402其他業(yè)務(wù)成本

756403營業(yè)稅金及附加

766601銷售費(fèi)用

776602管理費(fèi)用

786603財(cái)務(wù)費(fèi)用

796701資產(chǎn)減值損失

806711營業(yè)外支出

816801所得稅費(fèi)用

826901以前年度損益調(diào)整

上表列示的82個(gè)會(huì)計(jì)科目就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的會(huì)計(jì)科目。其中絕

大部分都是各類企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目，只有個(gè)別科目屬于房地產(chǎn)業(yè)專用的會(huì)計(jì)

科目。表中所列示的會(huì)計(jì)科目中，有些會(huì)計(jì)科目一般企業(yè)可能不需要，如“應(yīng)

付債券”科目，只有發(fā)行債券的企業(yè)才使用，還如“持有至到期投資”科目，

只有購買了長期債券，才能使用本科目。企業(yè)如果沒有相關(guān)的業(yè)務(wù)，就不必要

設(shè)置相關(guān)的科目。

總起來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目分為五大類：

第一類是資產(chǎn)類科目，本類科目用來核算和反映企業(yè)各類不同的資產(chǎn)增減

變化情況，其中包括了流動(dòng)資產(chǎn)和各項(xiàng)長期資產(chǎn)。在資產(chǎn)類科目中，“開發(fā)產(chǎn)

品”、“周轉(zhuǎn)房”、這兩個(gè)科目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特設(shè)置的科目。其他科目是

屬于各類企業(yè)通用的科目。

第二類科目是負(fù)債類科目，本類科目用來核算和反映企業(yè)各類不同的負(fù)債

增減變化情況，其中包括了各項(xiàng)流動(dòng)負(fù)債和各項(xiàng)長期負(fù)債。負(fù)債類科目都是各

類企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目。

第三類是所有者權(quán)益類科目，是用來核算各項(xiàng)所有者權(quán)益增減變化的科目0

這些科目也是各類企業(yè)通用的科目。

第四類是成本類科目，這類科目有三個(gè)，即：“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接

費(fèi)用”和“研發(fā)支出”。其中前兩個(gè)科目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的科目，是用

于進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的科目。如果房地產(chǎn)企業(yè)本身也有施工隊(duì)伍，有施

工業(yè)務(wù)，那么還需要在成本類科目中增設(shè)“工程施工”和“施工間接費(fèi)用”、

“工程結(jié)算”、“機(jī)械作業(yè)”等科目。

第五類科目是損益類科目。損益類科目是用于計(jì)算企業(yè)損益的科目。損益

類科目在會(huì)計(jì)期末都要轉(zhuǎn)入本年利潤賬戶，不留余額。這些科目也是各類企業(yè)

通用的會(huì)計(jì)科目。

在使用會(huì)計(jì)科目時(shí)需要注意：必須要按統(tǒng)一規(guī)定的會(huì)計(jì)科目編號(hào)，不要隨

意打亂和重編。以便于查閱賬目和實(shí)行會(huì)計(jì)電算化。上述會(huì)計(jì)科目表在許多科

目之間都留有空號(hào)，這是供增設(shè)會(huì)計(jì)科目使用的。比如表中第20行次資產(chǎn)類科

目中的“周轉(zhuǎn)房”科目，國家統(tǒng)一科目表中沒有設(shè)置此科目，是房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)增設(shè)的會(huì)計(jì)科目，可按順序，在所留的空號(hào)中將本科目編號(hào)為“1412”號(hào)。

還需要說明，許多會(huì)計(jì)科目需要設(shè)置明細(xì)科目，以便設(shè)置明細(xì)賬，更明細(xì)

地反映有關(guān)會(huì)計(jì)信息。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“原材料”總賬科目下可設(shè)置“設(shè)

備”、“鋼材”、“水泥”等二級(jí)科目，以對(duì)庫存的各種不同的建筑材料和設(shè)

備分別進(jìn)行核算和反映。在二級(jí)科目下，還可以按鋼材的品種，設(shè)備的種類設(shè)

置三級(jí)科目核算，如在“原材料一設(shè)備”二級(jí)科目下還應(yīng)設(shè)置“照明設(shè)備”、

“安全監(jiān)控設(shè)備”等三級(jí)科目，以更詳細(xì)反映各種不同設(shè)備和各種不同鋼材的

情況。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬簿設(shè)置

為了全面系統(tǒng)地進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須設(shè)置以下三類賬簿。

1.總分類賬（也稱總賬）。

總分類賬是按總賬科目（一級(jí)科目）開設(shè)賬戶，以提供企業(yè)總括的會(huì)計(jì)信

息。根據(jù)需要，總分類賬通常要開設(shè)30-50個(gè)賬戶，分類反映會(huì)計(jì)信息。

總分類賬必須采用訂本式賬簿，其賬頁格式為三欄式，即金額的部分分為

“借方”、“貸方”和“余額”三個(gè)欄目。

具體賬頁格式見表1-2o

表1-2總分類賬

賬戶名稱：XXXX

年憑證借

或余額

月日字號(hào)摘要借方貸方

貸

2.日記賬。

日記賬是按經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的先后順序，逐日逐筆進(jìn)行記錄的一種賬簿。房

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至少要設(shè)置兩本日記賬。即“現(xiàn)金日記賬”和“銀行存款日記

賬”。

“現(xiàn)金日記賬”和“銀行存款日記賬”也必須采用訂本式賬簿，其賬頁格

式也是三欄式，與總分類賬的賬頁格式是相同的。

3.明細(xì)賬。

明細(xì)賬是對(duì)某些總賬科目的數(shù)據(jù)進(jìn)一步明細(xì)記錄和反映的賬簿。對(duì)大部分

總賬科目都需要設(shè)置明細(xì)賬。明細(xì)賬要按明細(xì)科目開設(shè)賬戶。以反映更詳細(xì)的

會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)。

如：對(duì)“應(yīng)收賬款”除需要在總賬中開設(shè)賬戶外，還要專門設(shè)一本“應(yīng)收

賬款明細(xì)賬”。賬內(nèi)按應(yīng)收賬款的對(duì)方單位開設(shè)明細(xì)賬戶。以反映應(yīng)收賬款的

明細(xì)情況。

還如，對(duì)“原材料”總賬賬戶也要設(shè)一本“原材料明細(xì)賬”，賬內(nèi)按材料

的名稱或類別開設(shè)賬戶，以分別記錄和反映庫存的各種不同材料和設(shè)備的收發(fā)

和結(jié)存情況。

每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，至少要設(shè)置二、三十本明細(xì)賬，以對(duì)總賬科目的

內(nèi)容進(jìn)行更詳細(xì)的記錄和反映。

明細(xì)賬一般采用活頁式賬簿，但要注意，不同的明細(xì)賬其賬頁格式的要求

是不同的。只反映金額的明細(xì)賬可以采用三欄式，與總分類賬的格式相同；反

映存貨的明細(xì)賬一般需要數(shù)量金額式；反映開發(fā)成本和各項(xiàng)費(fèi)用的明細(xì)賬需要

多欄式，以便于對(duì)各不同的成本、費(fèi)用項(xiàng)目分別進(jìn)行記錄和反映。

數(shù)量金額式明細(xì)賬和多欄式明細(xì)賬見表『3、1-4.1-5.

表1-3原材料明細(xì)賬

材料名稱：編號(hào)：類別：

金額計(jì)量單位：元數(shù)量計(jì)量單位：公斤

年憑證收入發(fā)出結(jié)存

摘要

月日號(hào)數(shù)量單價(jià)金額數(shù)量單價(jià)金額數(shù)量單價(jià)金額

上表1-3的明細(xì)賬屬于“數(shù)量金額式明細(xì)賬”。數(shù)量金額式明細(xì)賬既要反

映金額，同時(shí)也要反映數(shù)量和單價(jià)。

表1-4房屋開發(fā)成本明細(xì)賬

開發(fā)項(xiàng)目：XX公寓單位：元

年借方明細(xì)項(xiàng)目

摘借貸

土地征用前期基礎(chǔ)建筑安公共配

憑要方方借方開發(fā)間

月日及拆遷補(bǔ)工程設(shè)施裝工程套設(shè)施

證金金余額接費(fèi)用

償費(fèi)費(fèi)費(fèi)費(fèi)費(fèi)

號(hào)額額

表廠5開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)賬

單位：甲開發(fā)現(xiàn)場單位：元

年借方明細(xì)項(xiàng)目

憑借貸方金借方余

證摘方額額人工折舊辦公水電勞保周轉(zhuǎn)房其

月日

號(hào)要金費(fèi)費(fèi)費(fèi)費(fèi)費(fèi)攤銷他

額

（上述表1-4、1-5的明細(xì)賬屬于“多欄式明細(xì)賬”）

以上介紹了各種明細(xì)賬簿的賬頁格式，為了搞好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核

算，提供出企業(yè)內(nèi)部和外部所需要的會(huì)計(jì)信息，企業(yè)在建立總賬和日記賬以外,

一定要根據(jù)需要選好各種明細(xì)賬頁，建好各種明細(xì)賬。

第二章房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金的核算

貨幣資金的核算是所有企業(yè)會(huì)計(jì)核算普遍存在的業(yè)務(wù)。貨幣資金是企業(yè)經(jīng)營的

起點(diǎn)。沒有貨幣資金企業(yè)就無法開始經(jīng)營。

這里所說的貨幣資金是企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中處于貨幣形態(tài)的那部分資

金，具體包括了三個(gè)部分：庫存現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金。

第一節(jié)庫存現(xiàn)金的核算

一、庫存現(xiàn)金的管理

庫存現(xiàn)金是指存放在企業(yè)的庫存現(xiàn)金。包括庫存的人民幣和外幣。

庫存現(xiàn)金的管理主要包括現(xiàn)金的使用范圍，現(xiàn)金的庫存限額和現(xiàn)金的內(nèi)部

控制制度等。

現(xiàn)金主要是用于企業(yè)日常的零星開支，使用范圍主要是對(duì)職工的工資、獎(jiǎng)

金支付，差旅費(fèi)的支付，以及企業(yè)的零星采購等，其他大額款項(xiàng)的收支都應(yīng)該

通過銀行轉(zhuǎn)賬進(jìn)行。這樣既簡化核算業(yè)務(wù)，也比較安全。

為安全起見，企業(yè)的庫存現(xiàn)金不能過多，一般夠3-5天的零星開支即可。

企業(yè)如果收到大額的現(xiàn)金，應(yīng)該及時(shí)送存銀行。

為加強(qiáng)企業(yè)對(duì)庫存現(xiàn)金的管理，企業(yè)應(yīng)該制定庫存現(xiàn)金的內(nèi)部控制制度，

庫存現(xiàn)金要由出納人員進(jìn)行保管，現(xiàn)金保管人員不得兼記總賬，要做到賬錢分

管；企業(yè)出納人員保管的庫存現(xiàn)金必須做到日清月結(jié)，并要定期與企業(yè)總賬的

“庫存現(xiàn)金”賬戶進(jìn)行核對(duì)。發(fā)現(xiàn)庫存現(xiàn)金的溢缺必須及時(shí)查明原因，并按規(guī)

定進(jìn)行處理。

二、庫存現(xiàn)金的總分類核算

庫存現(xiàn)金的總分類核算是指庫存現(xiàn)金在總賬中的核算。庫存現(xiàn)金的總分類

核算是通過編制記賬憑證進(jìn)行的。

(-)庫存現(xiàn)金的支出

庫存現(xiàn)金的支出要根據(jù)原始憑證(如原始發(fā)票、借款單、工資結(jié)算單等)

編制記賬憑證，根據(jù)記賬憑證登記總賬。

例2-1：3月1日李明因出差到財(cái)務(wù)部門借款1000元。

會(huì)計(jì)人員要根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的借款單，編制以下記賬憑證：

［答疑編號(hào)811020101：針對(duì)該題提問］

借：其他應(yīng)收款——李明1000

貸：庫存現(xiàn)金1000

然后根據(jù)上述記賬憑證登記總賬。

例2-2、企業(yè)將庫存現(xiàn)金5000元存入銀行。

［答疑編號(hào)811020102：針對(duì)該題提問］

對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)，應(yīng)根據(jù)企業(yè)編制的并經(jīng)銀行蓋章的“送款單”回單聯(lián)，編制

記賬憑證如下：

借：銀行存款5000

貸：庫存現(xiàn)金5000

然后根據(jù)記賬憑證登記現(xiàn)金和銀行存款總賬。

(―)現(xiàn)金的收入

例2-3：企業(yè)為了零星開支，開出現(xiàn)金支票，從銀行提取現(xiàn)金5000元。

［答疑編號(hào)811020103：針對(duì)該題提問］

對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)根據(jù)企業(yè)開出的現(xiàn)金支票存根這一原始憑證，編制記賬憑證

如下：

借：庫存現(xiàn)金5000

貸：銀行存款5000

然后根據(jù)上述記賬憑證登記現(xiàn)金和銀行存款總賬。

例2-4：企業(yè)銷售零星材料取得現(xiàn)金1000元。

［答疑編號(hào)811020104：針對(duì)該題提問］

根據(jù)銷貨發(fā)票的記賬聯(lián)，編制記賬憑證如下：

借：庫存現(xiàn)金1000

貸：其他業(yè)務(wù)收入——銷售材料收入1000

然后根據(jù)記賬憑證登記現(xiàn)金總賬。

需要說明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于行業(yè)的特殊性，在預(yù)售商品房或大面積拆

遷安置時(shí)，會(huì)發(fā)生筆數(shù)既多、數(shù)額又大的現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)，在這種情況下，為了

保證現(xiàn)金安全和提高工作效率，建議請(qǐng)開戶銀行到現(xiàn)場辦公，由開戶銀行直接

辦理款項(xiàng)收付。這樣，企業(yè)可不通過庫存現(xiàn)金科目，而直接通過銀行存款科目

核算。

三、庫存現(xiàn)金的序時(shí)核算

庫存現(xiàn)金的序時(shí)核算，就是在現(xiàn)金日記賬中的核算。也就是由出納人員登

記現(xiàn)金日記賬。

在記賬憑證核算形式下，現(xiàn)金日記賬的登記與總賬的登記是根據(jù)相同的記

賬憑證同時(shí)進(jìn)行的。

現(xiàn)金日記賬是由出納人員根據(jù)記賬憑證，收一筆記一筆，支一筆記一筆，

每天結(jié)出余額，每日終了，要將現(xiàn)金日記賬的余額與庫存現(xiàn)金數(shù)進(jìn)行核對(duì)。

四、庫存現(xiàn)金的清查

庫存現(xiàn)金的清查是指對(duì)庫存現(xiàn)金進(jìn)行實(shí)地盤點(diǎn)，并將實(shí)存的庫存現(xiàn)金數(shù)與

現(xiàn)金日記賬的余額數(shù)相核對(duì)，并對(duì)盤虧盤盈及時(shí)進(jìn)行處理的一種方法。

庫存現(xiàn)金的清查包括了出納人員的自查和清查組所組織的清查兩種情況。

現(xiàn)金清查中如果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金溢缺，應(yīng)通過“待處理財(cái)產(chǎn)損溢一待處理流動(dòng)資

產(chǎn)損溢”賬戶核算，待查明原因竟批準(zhǔn)后再進(jìn)行處理。

例2-5：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金清查時(shí)發(fā)現(xiàn)盤盈庫存現(xiàn)金2000元。

會(huì)計(jì)處理如下：

［答疑編號(hào)811020105：針對(duì)該題提問］

盤盈時(shí)：

借：庫存現(xiàn)金2000

貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢——待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢2000

經(jīng)查，盤盈的原因不明，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入：

借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢—待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢2000

貸：營業(yè)外收入——庫存現(xiàn)金盤盈收入2000

例2-6、某房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金清查中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金盤缺300元。

［答疑編號(hào)811020106：針對(duì)該題提問］

會(huì)計(jì)處理如下：

盤虧時(shí)：

借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢—待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢300

貸：庫存現(xiàn)金300

經(jīng)查，現(xiàn)金盤缺是由出納人員失職造成，經(jīng)批準(zhǔn)由出納人員賠償：

借：其他應(yīng)收款—X出納員300

貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢——待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢300

出納人員用現(xiàn)金賠償時(shí)：

借：庫存現(xiàn)金300

貸：其他應(yīng)收款—X出納員300

第二節(jié)銀行存款的核算

一、銀行存款的管理

銀行存款是企業(yè)存放在銀行的貨幣資金。凡獨(dú)立核算的企業(yè)都必須在當(dāng)?shù)?/p>

銀行開設(shè)賬戶，企業(yè)除留存少量的現(xiàn)金以備零星支出外，其余貨幣資金都應(yīng)存

入銀行。企業(yè)發(fā)生的各種大額的結(jié)算款項(xiàng)，都需要通過銀行轉(zhuǎn)賬辦理。

銀行存款的管理主要包括企業(yè)不能出租、出借銀行賬戶；企業(yè)不得簽發(fā)空

頭票據(jù)和遠(yuǎn)期支票；企業(yè)要定期、不定期將銀行存款日記賬的余額與銀行進(jìn)行

核對(duì)等。

二、銀行存款的總分類核算

銀行存款的總分類核算，就是銀行存款在總賬賬戶中的核算。銀行存款的

總分類核算是根據(jù)原始憑證，通過編制記賬憑證進(jìn)行的。

(-)銀行存款收入的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行存款的收入主要是來自收取房地產(chǎn)的銷售款、租金以

及企業(yè)將庫存多余的現(xiàn)金送存銀行等。

例2-7、2007年3月1日某房地產(chǎn)企業(yè)將庫存多余現(xiàn)金送存銀行10000元。

［答疑編號(hào)811020107：針對(duì)該題提問］

根據(jù)企業(yè)編制的經(jīng)銀行蓋章的送款單回單聯(lián)，編制記賬憑證如下：

借：銀行存款10000

貸：庫存現(xiàn)金10000

例2-8、2007年3月1日企業(yè)收到銀行收款通知，收到某客戶購房款80000

/Lio

［答疑編號(hào)811020108：針對(duì)該題提問］

根據(jù)銀行收款通知，編制記賬憑證如下：

借：銀行存款80000

貸：主營業(yè)務(wù)收入——房屋銷售收入80000

(二)銀行存款支出的核算

銀行存款支出，包括的項(xiàng)目很多，如企業(yè)從銀行提取現(xiàn)金，購入材料及設(shè)

備，購建固定資產(chǎn)，開發(fā)土地支出，支付工程款、支付各項(xiàng)稅金、支付水電費(fèi)

等。銀行存款支出是通過編制記賬憑證進(jìn)行。

例2-9、2007年3月2日企業(yè)管理部門報(bào)銷差旅費(fèi)、辦公用品費(fèi)8000元。

通過開具現(xiàn)金支票支付。

［答疑編號(hào)811020109：針對(duì)該題提問］

根據(jù)原始發(fā)票和企業(yè)開出的現(xiàn)金支票存根，編制記賬憑證如下：

借：管理費(fèi)用8000

貸：銀行存款8000

（注：有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的支付，將在房地產(chǎn)開發(fā)成本一章進(jìn)行介紹。）

例2-10、2007年3月2日企業(yè)從銀行提取現(xiàn)金60000元，備發(fā)職工工資。

［答疑編號(hào)811020110：針對(duì)該題提問］

根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金支票存根，編制記賬憑證如下：

借：庫存現(xiàn)金60000

貸：銀行存款60000

三、銀行存款的序時(shí)核算

銀行存款的序時(shí)核算就是通過設(shè)置和登記“銀行存款日記賬”進(jìn)行的核

算。銀行存款日記賬由出納人員根據(jù)記賬憑按業(yè)務(wù)發(fā)生的先后順序，逐日逐筆

進(jìn)行登記的賬簿。

銀行存款日記賬要每天結(jié)出余額，以隨時(shí)反映銀行存款的收支動(dòng)態(tài)和結(jié)存

的金額。

在記賬憑證記賬程序下，銀行存款日記賬是與總分類賬根據(jù)相同的記賬憑

證，同時(shí)進(jìn)行登記的。

根據(jù)上述例2-7到2-10的銀行存款收付業(yè)務(wù)，銀行存款日記賬的登記情況

如下：

［答疑編號(hào)811020111：針對(duì)該題提問］

銀行存款日記賬

2007年憑證銀行結(jié)算憑證

摘要收入支出結(jié)存

月日號(hào)數(shù)種類號(hào)數(shù)

31月初結(jié)存35000

1現(xiàn)金送存10000

1銀票315收售房款80000

1本日合計(jì)90000125000

32現(xiàn)支913支付管理費(fèi)8000

2現(xiàn)支914提取現(xiàn)金60000

2本日合計(jì)6800057000

四、銀行存款的清查

銀行存款的清查就是要查明企業(yè)在銀行存款的實(shí)存數(shù)，查清企業(yè)銀行存款

日記賬的記錄是否正確。

銀行存款的清查是通過將企業(yè)銀行存款日記賬的記錄與銀行對(duì)賬單相核對(duì)

進(jìn)行的。銀行定期要為企業(yè)的銀行存款編制“銀行對(duì)賬單”。企業(yè)收到“銀行

對(duì)賬單”后，要將企業(yè)的銀行存款日記賬與“銀行對(duì)賬單”逐筆進(jìn)行核對(duì)。

在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，企業(yè)的“銀行存款日記賬”余額，與“銀行對(duì)賬單”的余

額經(jīng)常出現(xiàn)不一致的情況。這種情況的發(fā)生，除了記賬可能有錯(cuò)誤以外，更主

要的是由未達(dá)賬項(xiàng)所造成。所謂未達(dá)賬項(xiàng)，就是因?yàn)閼{證傳遞的時(shí)間先后而造

成的銀行和企業(yè)之間一方已收到憑證登記入賬，而另一方尚未接到憑證而沒有

入賬的情況。

企業(yè)對(duì)銀行存款的清查，首先要查明未達(dá)賬項(xiàng)。

未達(dá)賬項(xiàng)的存在通常有四種情況：

1.企業(yè)送存銀行的各種款項(xiàng)，企業(yè)已經(jīng)入賬，但銀行由于未辦完有關(guān)的手

續(xù)而尚未入賬。

2.企業(yè)已開出支票等付款憑據(jù)，并已付款入賬，而銀行尚未收到憑證或未

辦完有關(guān)手續(xù)而尚未入賬。

3.企業(yè)委托銀行代收的款項(xiàng)，銀行已收到并已入賬，但企業(yè)尚未收到銀行

的收款通知而尚未入賬。

4.銀行為企業(yè)代付的款項(xiàng)，銀行已付款入賬，但企業(yè)尚未收到銀行的付款

通知而尚未入賬。

由于上述未達(dá)賬項(xiàng)的存在，就會(huì)造成企業(yè)的銀行存款日記賬與銀行對(duì)賬單

的余額不一致。所以企業(yè)必須將未達(dá)賬項(xiàng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，將調(diào)節(jié)后的銀行存款日記

賬的余額與調(diào)節(jié)后的銀行對(duì)賬單的余額進(jìn)行核對(duì)。如果雙方記賬無誤，調(diào)節(jié)后

的余額是應(yīng)該相符的。

對(duì)未達(dá)賬項(xiàng)的調(diào)節(jié)是通過編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表進(jìn)行的。在銀行存款余

額調(diào)節(jié)表中，要把雙方的未達(dá)賬項(xiàng)補(bǔ)充登記齊全，然后計(jì)算出調(diào)節(jié)后的余額，

再進(jìn)行核對(duì)。

例2-n：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2007年12月31日銀行存款日記賬的賬面余額

為59900元，銀行對(duì)賬單上的企業(yè)銀行存款的余額是66400元。經(jīng)逐筆核對(duì)后

發(fā)現(xiàn)有以下幾筆未達(dá)賬賬項(xiàng)。

1）企業(yè)于月末將從其它企業(yè)收到的轉(zhuǎn)賬支票5000元已送交銀行，企業(yè)已

入賬，銀行尚未入賬。

2）企業(yè)于月末開出轉(zhuǎn)賬支票6000元，企業(yè)已付款入賬，但持票人尚未到

銀行辦理轉(zhuǎn)賬，銀行尚未入賬。

3）企業(yè)委托銀行代收出租房租金8000元，銀行已經(jīng)收款入賬，但企業(yè)尚

未收到銀行收款通知，尚未入賬。

4）銀行為企業(yè)代付水電費(fèi)2500元，企業(yè)尚未收到銀行付款通知，尚未入

賬。

［答疑編號(hào)811020112：針對(duì)該題提問］

根據(jù)查明的上述未達(dá)賬項(xiàng)，企業(yè)編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表如下：

銀行存款余額調(diào)節(jié)表

2007年12月31日

項(xiàng)目金額項(xiàng)目金額

企業(yè)銀行日記賬余額59900銀行對(duì)賬單余額66400

力口：銀行已收，企業(yè)未收8000力口：企業(yè)已收，銀行未收5000

減：銀行已付，企業(yè)未付2500減：企業(yè)已付，銀行未付6000

調(diào)節(jié)后的余額65400調(diào)節(jié)后的余額65400

經(jīng)過對(duì)上述未達(dá)賬項(xiàng)的調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)后的銀行日記賬的余額與銀行對(duì)賬單的余

額相等。如果調(diào)節(jié)后的余額相符，一般表明雙方記賬沒有差錯(cuò)。如果調(diào)節(jié)后的

余額仍不相等，就表明記賬有差錯(cuò)，要進(jìn)一步查明原因，進(jìn)行更正。

需要說明，銀行存款余額調(diào)節(jié)表，只是為了查清未達(dá)賬項(xiàng)，從而查明銀行

存款的實(shí)際余額。它不是原始憑證，也不是記賬憑證。不能根據(jù)它調(diào)整賬面記

錄。對(duì)企業(yè)尚未記錄的那些未達(dá)賬項(xiàng)，只有等到有關(guān)銀行結(jié)算憑證到達(dá)企業(yè)，

才能據(jù)以進(jìn)行賬務(wù)處理。

最后需要指出：在貨幣資金核算中還包括其他貨幣資金的核算。其他貨幣

資金包括“外埠存款”、“銀行匯票存款”、“銀行本票存款”、“存出投資

款”等。

其他貨幣資金通過“其他貨幣資金”賬戶進(jìn)行核算。為核算不同種類的其

他貨幣資金，企業(yè)應(yīng)按“外埠存款”、“銀行匯票存款”、“銀行本票存款”

等明細(xì)賬戶設(shè)置其他貨幣資金明細(xì)賬。如：

其他貨幣資金——外埠存款

一銀行匯票存款

——銀行本票存款等。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)收及預(yù)付款的核算

應(yīng)收及預(yù)付款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向其他單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)以及向

其他單位和個(gè)人預(yù)付的款項(xiàng)。它是企業(yè)的短期債權(quán)，屬于企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)。主

要包括應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款。

第一節(jié)應(yīng)收賬款的核算

一、應(yīng)收賬款的核算范圍和計(jì)價(jià)

(-)應(yīng)收賬款的范圍

應(yīng)收賬款是指企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和勞務(wù)等業(yè)務(wù)，

應(yīng)向購買、接受或租用的單位和個(gè)人收取而尚未收取的款項(xiàng)。它是企業(yè)的一項(xiàng)

短期債權(quán)，正常情況下，應(yīng)該在一年內(nèi)，或超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)收回。

注意：與企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)無關(guān)的應(yīng)收款項(xiàng)不包括在應(yīng)收賬款的范圍之內(nèi)，而

應(yīng)在“其他應(yīng)收款”賬戶核算。

(二)應(yīng)收賬款的計(jì)價(jià)

在一般情況下，應(yīng)收賬款的入賬金額，是買賣雙方在成交時(shí)的實(shí)際發(fā)生額。

但在含有折扣條件的銷售方式時(shí)，應(yīng)收賬款的計(jì)價(jià)還要考慮折扣因素。

銷售的折扣有兩種類型，即商業(yè)折扣和現(xiàn)金折扣。

1.商業(yè)折扣。商業(yè)折扣是指企業(yè)出售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，對(duì)特定的客戶，在銷售

價(jià)格上給予的一定的優(yōu)惠。如對(duì)大批量購買的客戶，按規(guī)定的銷售價(jià)格給予5%

的商業(yè)折扣等。由于商業(yè)折扣是從銷售商品的價(jià)格中直接扣除的，所以，銷售

企業(yè)要按實(shí)際折扣以后的金額作為應(yīng)收賬款的入賬價(jià)值。商業(yè)折扣在購銷雙方

的賬面上均不作任何反映。

2.現(xiàn)金折扣?，F(xiàn)金折扣是企業(yè)為了鼓勵(lì)客戶在一定期限內(nèi)早日償還銷售款

而給予的一種折扣優(yōu)惠?，F(xiàn)金折扣通常用下述形式來表示：、、

2/101/20n/30o

表示的意思是信用期為30天，如果在10天之內(nèi)付款可給予2%的現(xiàn)金折扣，20

天內(nèi)付款可給予1%的現(xiàn)金折扣。

我國現(xiàn)行會(huì)計(jì)核算中，在存在現(xiàn)金折扣的情況下是按總價(jià)法確定應(yīng)收賬款

的入賬價(jià)值。也就是要按現(xiàn)金折扣前的總價(jià)格來確定應(yīng)收賬款的入賬金額。現(xiàn)

金折扣發(fā)生時(shí)，將折扣的部分計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

二、應(yīng)收賬款核算的賬戶設(shè)置及會(huì)計(jì)處理

(-)應(yīng)收賬款核算應(yīng)設(shè)置的賬戶

為了核算各項(xiàng)應(yīng)收賬款，企業(yè)要設(shè)置“應(yīng)收賬款”總賬科目，該科目屬于

資產(chǎn)類科目，借方登記企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)收賬款，貸方登記收回的應(yīng)收賬款，

余額一般在借方，表示的是尚未收回的應(yīng)收賬款。該賬戶有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)貸方余

額，貸方余額表示的是預(yù)收的款項(xiàng)。在不設(shè)“預(yù)收賬款”總賬賬戶的情況下，

企業(yè)預(yù)收到的賬款，登記在該賬戶的貸方，表示負(fù)債。

為了分別反映對(duì)不同單位和個(gè)人的應(yīng)收賬款，除在總賬中設(shè)置應(yīng)收賬款科

目外，還應(yīng)設(shè)置“應(yīng)收賬款明細(xì)賬”，應(yīng)收賬款明細(xì)賬應(yīng)按對(duì)方單位和個(gè)人設(shè)

置二級(jí)科目或明細(xì)科目，如：

“應(yīng)收賬款——XX單位”、

“應(yīng)收賬款——XX人”等。

(二)應(yīng)收賬款的會(huì)計(jì)處理

企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如果當(dāng)時(shí)不能收回款項(xiàng)，應(yīng)在發(fā)出產(chǎn)品或向?qū)Ψ?/p>

開出提貨單和銷售發(fā)票時(shí)，確認(rèn)銷售收入，同時(shí)確認(rèn)應(yīng)收賬款。

【例3-1】某企業(yè)于3月5日向甲公司銷售商品樓一幢，售價(jià)600萬元，貨

款尚未收到，當(dāng)辦完銷售手續(xù)后，作如下會(huì)計(jì)分錄：

［答疑編號(hào)811030101：針對(duì)該題提問］

借：應(yīng)收賬款—甲公司6000000

貸：主營業(yè)務(wù)收入—銷售商品樓收入6000000

【例3-2］企業(yè)于3月8日向乙公司出售多余的材料一批價(jià)款共計(jì)10萬元,

貨款尚未收到。當(dāng)企業(yè)發(fā)貨并辦完銷售手續(xù)時(shí)作如下會(huì)計(jì)分錄：

［答疑編號(hào)811030102：針對(duì)該題提問］,

借：應(yīng)收賬款—乙公司100000

貸：其他業(yè)務(wù)收入一一材料銷售收入100000

當(dāng)企業(yè)收回應(yīng)收賬款時(shí)，要借記“銀行存款”科目，貸記“應(yīng)收賬款”科

目。

【例3-3］企業(yè)3月20日接到甲公司轉(zhuǎn)賬支票一張，償還企業(yè)售樓款500

萬元。企業(yè)到銀行辦完轉(zhuǎn)賬手續(xù)后作如下分錄：

［答疑編號(hào)811030103：針對(duì)該題提問］

借：銀行存款5000000

貸：應(yīng)收賬款—甲公司5000000

這樣應(yīng)收甲公司的賬款600萬已收回500萬，還有100萬沒有收回，仍反

映在“應(yīng)收賬款——甲公司”的明細(xì)賬的借方。

第二節(jié)應(yīng)收票據(jù)的核算

房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收票據(jù)是指企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品所收到的商業(yè)匯票。

銷售或出租開發(fā)商品收到經(jīng)對(duì)方承兌的商業(yè)匯票后，按票面金額作如下分

錄：

借：應(yīng)收票據(jù)—某單位

貸：主營業(yè)務(wù)收入

商業(yè)匯票到期，持票到開戶銀行收取款項(xiàng)后，作如下會(huì)計(jì)分錄：

借：銀行存款

貸：應(yīng)收票據(jù)—某單位

由于商業(yè)匯票在我國一般企業(yè)目前還較少運(yùn)用，所以，本講座不再進(jìn)行詳

細(xì)介紹。

第三節(jié)預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款的核算

一、預(yù)付賬款的核算

預(yù)付賬款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照工程合同預(yù)付給工程承包單位的款項(xiàng)，

包括預(yù)付工程款和預(yù)付備料款，以及按照購貨合同規(guī)定預(yù)付給供貨單位的購貨

款。預(yù)付賬款屬于企業(yè)的一項(xiàng)債權(quán)資產(chǎn)。

為了核算預(yù)付賬款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以設(shè)置“預(yù)付賬款”賬戶進(jìn)行核算,

也可以不設(shè)預(yù)付賬款賬戶，將預(yù)付賬款直接在“應(yīng)付賬款”賬戶進(jìn)行核算。

企業(yè)可以根據(jù)具體情況加以選擇。

(-)設(shè)置預(yù)付賬款賬戶的會(huì)計(jì)處理

如果企業(yè)單獨(dú)設(shè)置“預(yù)付賬款”賬戶，發(fā)生的預(yù)付賬款登記在該賬戶的借

方，與對(duì)方結(jié)算款項(xiàng)時(shí)將預(yù)付賬款轉(zhuǎn)入到應(yīng)付賬款的借方。預(yù)付賬款賬戶的期

末借方余額反映的是已經(jīng)預(yù)付尚未進(jìn)行結(jié)算的款項(xiàng)。該賬戶應(yīng)按預(yù)付賬款的對(duì)

方單位設(shè)置明細(xì)賬進(jìn)行明細(xì)核算。如：

預(yù)付賬款—某單位

其會(huì)計(jì)處理舉例如下：

【例3-4】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生下述業(yè)務(wù)：

①某房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)一項(xiàng)準(zhǔn)備出售的房屋建筑工程，按合同規(guī)

定，預(yù)付給A承包施工企業(yè)房屋建筑工程款40萬元，備料款20萬元。分錄如

下：

［答疑編號(hào)811030104：針對(duì)該題提問］

借：預(yù)付賬款—A施工企業(yè)600000

貸：銀行存款600000

②企業(yè)按合同規(guī)定撥付材料一批給承包單位抵作備料款，材料作價(jià)8萬元。

［答疑編號(hào)811030105：針對(duì)該題提問］

借：預(yù)付賬款——A施工企業(yè)80000

貸：原材料80000

③該項(xiàng)房屋建筑工程完工，A承包施工企業(yè)單位轉(zhuǎn)來“工程價(jià)款結(jié)算賬

單”，應(yīng)結(jié)算工程款一共96萬元，做如下分錄：

［答疑編號(hào)811030106：針對(duì)該題提問］

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本960000

貸：應(yīng)付賬款一A施工企業(yè)960000

同時(shí)將原來預(yù)付的賬款轉(zhuǎn)入應(yīng)付賬款,以沖減應(yīng)付的工程賬款:

借：應(yīng)付賬款一A施工企業(yè)680000

貸：預(yù)付賬款一A施工企業(yè)680000

經(jīng)過上述賬務(wù)處理，“預(yù)付賬款——A施工企業(yè)”明細(xì)賬戶已被沖平?！睉?yīng)

付賬款一A施工企業(yè)”明細(xì)賬戶的貸方有96萬元，而借方從預(yù)付賬款賬戶轉(zhuǎn)

來68萬元，結(jié)果貸方的余額為28萬元。這是該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)A施工單

位補(bǔ)付的承包工程款。

待支付該項(xiàng)工承包程款時(shí)作如下分錄：

［答疑編號(hào)811030107：針對(duì)該題提問］

借：應(yīng)付賬款——A施工單位280000

貸：銀行存款280000

該房地產(chǎn)企業(yè)為該項(xiàng)房屋工程前后一共支付了銀行存款88萬元，撥付了材

料8萬元，最后都計(jì)入到房屋開發(fā)成本，一共96萬元。

(-)不設(shè)“預(yù)付賬款”賬戶的會(huì)計(jì)處理

如果不設(shè)“預(yù)付賬款”賬戶，企業(yè)的預(yù)付賬款可直接在“應(yīng)付賬款”賬戶

進(jìn)行核算，“應(yīng)付賬款”賬戶如果出現(xiàn)了借方余額，就是預(yù)付賬款，應(yīng)作為一

項(xiàng)債權(quán)資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中列示。

【承例3-41①某房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定，預(yù)付給A承包施工企業(yè)房

屋建筑工程款40萬元，備料款20萬元。根據(jù)企業(yè)開出的轉(zhuǎn)賬支票存根，編制

記賬憑證如下：

［答疑編號(hào)811030108：針對(duì)該題提問］

借：應(yīng)付賬款—A施工企業(yè)600000

貸：銀行存款600000

②企業(yè)按合同規(guī)定撥付材料一批給承包單位抵作備料款，材料作價(jià)8萬元,

根據(jù)材料出庫單等原始憑證，編制記賬憑證如下：

［答疑編號(hào)811030109：針對(duì)該題提問］

借：應(yīng)付賬款—A施工企業(yè)80000

貸：原材料80000

（注意：上述應(yīng)付賬款賬戶借方一共登記了68萬元，應(yīng)作為債權(quán)資產(chǎn)來看

待。）

③該項(xiàng)房屋建筑工程完工，A承包施工企業(yè)單位轉(zhuǎn)來“工程價(jià)款結(jié)算賬

單”，應(yīng)結(jié)算工程款一共96萬元，編制如下記賬憑證：

［答疑編號(hào)811030110：針對(duì)該題提問］

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本960000

貸：應(yīng)付賬款—A施工企業(yè)960000

經(jīng)過上述賬務(wù)處理，”應(yīng)付賬款—A施工企業(yè)”明細(xì)賬戶的貸方登記了

96萬元，而借方登記了68萬元，結(jié)果貸方的余額為28萬元。這是該房地產(chǎn)開

發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)A施工單位補(bǔ)付的承包工程款。

與上述第一種方法核算的結(jié)果是一樣的。

因?yàn)楹怂憬Y(jié)果一樣，所以建議企業(yè)一般不要設(shè)預(yù)付賬款只能過戶，發(fā)生的

預(yù)付賬款直接在應(yīng)付賬款賬戶進(jìn)行核算。以避免在預(yù)付賬款與應(yīng)付賬款之間互

相轉(zhuǎn)賬。

還需要說明：如果發(fā)包工程工期較長，而且事先沒有預(yù)付款項(xiàng)，發(fā)包單位

按合理估計(jì)的發(fā)包工程進(jìn)度分期向承包單位結(jié)算工程進(jìn)度款時(shí)，不需通過預(yù)付

賬款和應(yīng)付賬款賬戶核算，而將分工期結(jié)算的工程進(jìn)度款直接計(jì)入“開發(fā)成

本”或“在建工程”賬戶即可。

支付工程進(jìn)度款時(shí)：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)

（或：在建工程—某工程）

貸：銀行存款

二、其他應(yīng)收款的核算

（一）其他應(yīng)收款核算的內(nèi)容

其他應(yīng)收款是指企業(yè)對(duì)其他單位和個(gè)人的除了應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款和預(yù)付

賬款以外的其他各種應(yīng)收、暫付的款項(xiàng)。包括應(yīng)收的各種賠款、罰款，應(yīng)向職

工收取的各種墊付的款項(xiàng)、應(yīng)收出租包裝物的租金，租入包裝物支付的押金，

以及企業(yè)撥付給內(nèi)部有關(guān)部門周轉(zhuǎn)使用的備用金等。

其他應(yīng)收款雖然一般數(shù)額較小，但項(xiàng)目卻較多，是企業(yè)會(huì)計(jì)核算經(jīng)常遇到

的業(yè)務(wù)。所以其他應(yīng)收款的核算，是企業(yè)會(huì)計(jì)核算的一項(xiàng)重要的內(nèi)容。

（-）其他應(yīng)收款核算的賬戶設(shè)置

為了核算各項(xiàng)其他應(yīng)收款，企業(yè)需要設(shè)置“其他應(yīng)收款”總賬賬戶，該賬

戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方登記企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)暫付和應(yīng)收的款項(xiàng)，貸方登記收

回和轉(zhuǎn)銷的其他應(yīng)收款。

“其他應(yīng)收款”賬戶應(yīng)按欠款的單位和個(gè)人設(shè)置明細(xì)賬戶，進(jìn)行明細(xì)核算。

如：其他應(yīng)收款——義義單位

——XX人

（三）其他應(yīng)收款會(huì)計(jì)處理舉例

L企業(yè)管理部門職工王毅因出差預(yù)借差旅費(fèi)1500元，根據(jù)經(jīng)有關(guān)人員批準(zhǔn)

的“借款單”編制記賬憑證如下：

［答疑編號(hào)8110301H：針對(duì)該題提問］

借：其他應(yīng)收款——王毅1500

貸：庫存現(xiàn)金1500

2.王毅出差回來報(bào)銷差旅費(fèi)，實(shí)際支出1380元，多余的款項(xiàng)退回，根據(jù)實(shí)

際支出的原始憑證和借款憑據(jù)編制記賬憑證如下：

［答疑編號(hào)811030112：針對(duì)該題提問］

借：管理費(fèi)用1380

庫存現(xiàn)金120

貸：其他應(yīng)收款——王毅1500

3.企業(yè)從A公司購貨時(shí)用現(xiàn)金支付包裝物押金2000元。根據(jù)A公司開具的

收款收據(jù)編制記賬憑證如下：

［答疑編號(hào)811030113：針對(duì)該題提問］

借：其他應(yīng)收款一A公司2000

貸：庫存現(xiàn)金2000

包裝物用完歸還A公司，退回現(xiàn)金2000元，根據(jù)A公司的付款憑據(jù)，編制

記賬憑證如下：

［答疑編號(hào)811030114：針對(duì)該題提問］

借：庫存現(xiàn)金2000

貸：其他應(yīng)收款—A公司2000

第四章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨概述

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨是指企業(yè)在日常活動(dòng)中持有以備出售的開發(fā)產(chǎn)品、

處在開發(fā)過程中的在建開發(fā)產(chǎn)品、在開發(fā)過程或提供勞務(wù)過程中耗用的材料、

物資、設(shè)備等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨主要包括各類材料、庫存設(shè)備、低值易耗品、委托

加工物資、在建開發(fā)產(chǎn)品、已完工待售的開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等。存貨屬于企業(yè)

的流動(dòng)資產(chǎn)。

二、存貨的計(jì)價(jià)

（一）存貨取得的計(jì)價(jià)

存貨取得的計(jì)價(jià)，也叫存貨的初始計(jì)量，指的是存貨取得時(shí)的入賬金額。

我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：存貨應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，存貨的實(shí)際成

本包括采購成本、加工成本和其他成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得存貨有多種方式，存貨的取得方式不同，其成本的確

定方法也有所不同。

1.外購的存貨的實(shí)際成本為采購成本。采購成本包括買價(jià)（包含增值稅）、

運(yùn)雜費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。

2.自制存貨的實(shí)際成本是由采購成本、加工成本和其他成本構(gòu)成。房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的存貨成本還包括為產(chǎn)品開發(fā)而發(fā)生的借款利息中應(yīng)予資本

化的部分。（詳見“房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算”）

3.委托加工存貨的實(shí)際成本是由采購成本、加工成本和相關(guān)稅費(fèi)所構(gòu)成。

4.投資者投入存貨的實(shí)際成本，按照投資各方確認(rèn)的價(jià)值計(jì)價(jià)。

此外企業(yè)以非貨幣性交易換入的存貨，按非貨幣性交易的有關(guān)規(guī)定確定存

貨的實(shí)際成本。

（二）存貨發(fā)出的計(jì)價(jià)

由于存貨是分次購入或經(jīng)分批開發(fā)、分批生產(chǎn)形成的，同一種存貨由于形

成的時(shí)間不同，其成本也存在著差異，所以，就產(chǎn)生了發(fā)出存貨的計(jì)價(jià)方法問

題。

發(fā)出存貨的計(jì)價(jià)方法有兩種，一種是按實(shí)際成本計(jì)價(jià)，另一種是按計(jì)劃成

本計(jì)價(jià)。

1.按實(shí)際成本計(jì)價(jià)

發(fā)出存貨按實(shí)際成本計(jì)價(jià)，又分為“先進(jìn)先出法”、“加權(quán)平均法”、“個(gè)

別計(jì)價(jià)法”等不同的方法。

1）先進(jìn)先出法

所謂“先進(jìn)先出法”是假定先收到的存貨先發(fā)出，并根據(jù)這一假定的成本

流轉(zhuǎn)順序?qū)Πl(fā)出存貨進(jìn)行計(jì)價(jià)的方法。采用這種方法，收入存貨時(shí)要在存貨明

細(xì)賬中逐筆登記存貨的數(shù)量、單價(jià)和金額；發(fā)出存貨時(shí)按順序?qū)⑾热霂斓拇尕?/p>

成本先轉(zhuǎn)出，并逐筆登記存貨發(fā)出和結(jié)存金額。見表4-1

表4-1A材料明細(xì)賬

（先進(jìn)先出法）

07

收入發(fā)出結(jié)存

年

摘要

數(shù)量數(shù)量數(shù)量

月日單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額

（公斤）（公斤）（公斤）

61期初結(jié)20002.004000

存

20002.00

7