地產(chǎn)營銷策劃開盤前推廣執(zhí)行方案

開盤前推廣執(zhí)行方案營銷策劃部2013年8月3日營銷目標(biāo)分解開盤銷售目標(biāo)：1億銷售套數(shù)：250套，40萬/套蓄客數(shù)量：最低約1500組蓄客周期：2個(gè)月來訪量：26組/天750組/月（注：8月份時(shí)間緊湊，按20天計(jì)算，26組/天，520組/月；9月份按33組/天，980組/月）營銷目標(biāo)分解圖示：9月29日內(nèi)部認(rèn)購300張卡9月1日8月3日8月3日之前已蓄客187組蓄客57天8月份蓄客目標(biāo)520組9月份蓄客目標(biāo)980組10月1日10月30日形象塑造及價(jià)值傳播：知名度形成體驗(yàn)式營銷:美譽(yù)度形成成功認(rèn)購及工程快節(jié)奏施工:品牌度形成10月3日開盤認(rèn)購房源250套推廣思路通過營銷目標(biāo)分解及推廣計(jì)劃，我們發(fā)現(xiàn)8—9月份緊湊的時(shí)間，我們需完成兩大任務(wù)，才能保證10月份成功實(shí)現(xiàn)認(rèn)購：1、蓄客1500組，從8月份開始，平均25組/天，才能保證認(rèn)購目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；2、工程在10月3日前完成正負(fù)零。推廣思路1、530畝大盤，沂南首席70萬平米大城，一期6萬平米洋房2、項(xiàng)目區(qū)位是城市發(fā)展方向，但目前配套不成熟，人氣不旺3、項(xiàng)目品質(zhì)高端，超越沂南所有項(xiàng)目4、8—9月份需要完成蓄客1500組，平均25組/天，而目前臨時(shí)售樓處來訪客戶2—3組/天1、如此規(guī)模的大盤及目前區(qū)位的客觀現(xiàn)實(shí)，如何去塑造推廣項(xiàng)目的高端形象？2、如此短的時(shí)間，如何完成蓄客1500組的目標(biāo)？1、舉辦一個(gè)具有影響力的大型營銷活動(dòng)，吸引所有沂南人的關(guān)注，一炮打響東城華府知名度。2、舉辦來訪有禮活動(dòng)，迅速提高客戶來訪量，完成蓄客目標(biāo)。客戶來訪了解項(xiàng)目的高端品質(zhì)，口碑相傳，形成項(xiàng)目的美譽(yù)度，進(jìn)而塑造項(xiàng)目的高端形象。3、借助以上兩個(gè)提高項(xiàng)目知名度和來訪量的活動(dòng)平臺，以活動(dòng)為載體，把項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)全方位的推廣出去?？陀^現(xiàn)實(shí)如何解決？解決之道開盤前營銷計(jì)劃圖示：10月3日成功認(rèn)購250套房源9月1日8月3日10月1日10月30日形象塑造及價(jià)值傳播：知名度形成體驗(yàn)式營銷:美譽(yù)度形成成功認(rèn)購及工程快節(jié)奏施工:品牌度形成正式營銷中心啟用護(hù)欄、鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣傳牌已出街，臨時(shí)銷售中心亮化完成景觀示范區(qū)完成營銷中心亮化現(xiàn)場包裝及導(dǎo)視系統(tǒng)工程開工市場信心奠基儀式彰顯政府重點(diǎn)工程景觀示范區(qū)開放活動(dòng)及中秋節(jié)活動(dòng)售樓處開放活動(dòng)及現(xiàn)場DIY活動(dòng)婚紗攝影提供場地及贈(zèng)票活動(dòng)產(chǎn)品說明會成功洗客堅(jiān)定客戶信心工程正負(fù)零完成推廣主線一：來訪有禮活動(dòng)全面鋪開宣傳迅速提升來訪量推廣主線二：明星演唱會全面鋪開宣傳一炮打響知名度9月29日明星演唱會、內(nèi)部認(rèn)購300張卡開盤前工作計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)營銷目標(biāo)推廣策略策劃工作銷售工作工程節(jié)點(diǎn)8月3-8月31日（正式營銷中心開放前）打響東城華府知名度，實(shí)現(xiàn)蓄客量520組以來訪有禮活動(dòng)為主要載體，用各種媒體連續(xù)推廣。8月下旬明星演唱會活動(dòng)宣傳開啟宣傳物料設(shè)計(jì)對接、物料印刷、活動(dòng)方案執(zhí)行、媒體推廣對接、來訪客戶分析銷售表格、沙盤說辭、答客百問、人員培訓(xùn)、8月底售樓處裝修完成及進(jìn)駐、工程開工9月1-9月30（正式營銷中心啟用后）蓄客量1100組，為成功認(rèn)購奠定基礎(chǔ)來訪有禮活動(dòng)升級、售樓處開放活動(dòng)、景觀示范區(qū)開放活動(dòng)、中秋節(jié)活動(dòng)、明星演唱會活動(dòng)宣傳等為載體，各種媒體連續(xù)推廣宣傳物料設(shè)計(jì)印刷對接、活動(dòng)方案執(zhí)行、媒體推廣對接、來訪客戶分析價(jià)格策略、認(rèn)籌策略等制定及執(zhí)行景觀示范區(qū)9月20號前完成、游泳池區(qū)域9月30號前完成10月3日—10月30日（內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)及洗客階段）內(nèi)部認(rèn)購當(dāng)天250套房源，認(rèn)購洗客后達(dá)到300組內(nèi)部認(rèn)購策略的制定、產(chǎn)品說明會召開內(nèi)部認(rèn)購方案提前撰寫、物料準(zhǔn)備及方案執(zhí)行、產(chǎn)品說明會準(zhǔn)備及執(zhí)行認(rèn)購說辭、認(rèn)購客戶統(tǒng)計(jì)、洗客階段說辭10月3日前，正負(fù)零完成，10月30日前，部分樓座主體完成8月3日—8月31日（正式售樓處啟用前）通過營銷目標(biāo)分解及營銷計(jì)劃發(fā)現(xiàn)，本月我們需完成兩大任務(wù)：1、一炮打響東城華府知名度2、本月目標(biāo)實(shí)現(xiàn)蓄客520組，平均25組/天為保證本月任務(wù)的實(shí)現(xiàn)，本月工作計(jì)劃分解到每周去落實(shí)。8月份來訪有禮活動(dòng)

（8月11-8月31）活動(dòng)方案見附件來訪有禮活動(dòng)貫穿開盤前的每個(gè)工作階段，通過來訪有禮活動(dòng)，項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)逐步分層次的釋放，形成一個(gè)連續(xù)性的推廣，既能提高客戶來訪量，又能提升項(xiàng)目的知名度。8月份工作計(jì)劃分解第一周（8月3日—8月10日）工作內(nèi)容工作任務(wù)活動(dòng)方案待領(lǐng)導(dǎo)審批后，活動(dòng)禮品準(zhǔn)備宣傳物料設(shè)計(jì)急需定稿，確定后完成印刷戶外廣告除高炮外，護(hù)欄、宣傳牌已出街。護(hù)欄及宣傳牌是否繼續(xù)增加？活動(dòng)策劃公司完成考察及敲定廣告發(fā)布公司完成合同簽訂派單公司完成洽談及合同印刷公司已經(jīng)敲定一家，還需增加1—2家加油站宣傳牌待領(lǐng)導(dǎo)審批第一周：主要是宣傳前的準(zhǔn)備階段，目前大部分物料設(shè)計(jì)完成，急需定稿。8月份工作計(jì)劃第二周（8月11—8月18日）營銷任務(wù)：以日鋼的品牌實(shí)力塑造東城華府的實(shí)力形象，來訪有禮活動(dòng)正式開啟，實(shí)現(xiàn)蓄客175組。推廣策略：通過報(bào)廣發(fā)布、派單、宣傳車下鄉(xiāng)、電視飛字廣告、短信等有效媒體，全方位的炒作項(xiàng)目。（報(bào)廣版面建議為跨版）推廣內(nèi)容：結(jié)合來訪有禮活動(dòng)，炒作日鋼為何而來？---提速沂南城市現(xiàn)

代化而來，以日鋼的品牌實(shí)力保證項(xiàng)目品質(zhì)的市場信心，來

贏得目標(biāo)客戶的關(guān)注。推廣形式：以軟文采訪的形式從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃及發(fā)展方向的角度炒作東城華府項(xiàng)目。8月份工作計(jì)劃第二周（8月11—8月18日）媒體推廣發(fā)布形式發(fā)布時(shí)間沂南通訊報(bào)廣設(shè)計(jì)（第一期）周四（8月15）報(bào)紙夾頁周四（8月15）信達(dá)快報(bào)周二（8月13）龍之媒周三（8月14）廣電傳媒周五（8月16）直郵周一（8月12日）宣傳車縣城及16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)周五、周六、周日短信周五電視飛字廣告周五、周六電子顯示屏護(hù)欄8組圖片贈(zèng)送一個(gè)月（東方購物對過）派單華府報(bào)、宣傳單頁政府及企業(yè)：周四、周五商場、加油站等：周六、周日8月份工作計(jì)劃第三周（8月19—8月25日）營銷任務(wù)：以華商置業(yè)的開發(fā)理念、公司團(tuán)隊(duì)及合作團(tuán)隊(duì)的專業(yè)形象提升

東城華府項(xiàng)目的高端形象，實(shí)現(xiàn)蓄客175組。推廣策略：以來訪有禮活動(dòng)為載體，結(jié)合項(xiàng)目奠基，通過報(bào)廣發(fā)布、派單、

宣傳車下鄉(xiāng)、電視飛字廣告、短信等有效媒體，全方位的炒作

項(xiàng)目。（報(bào)廣版面建議為跨版）推廣內(nèi)容：結(jié)合來訪有禮活動(dòng)，炒作日鋼旗下的華商來做什么？----打造沂

南宜居生態(tài)社區(qū)，提升沂南居住品質(zhì)。華商置業(yè)團(tuán)隊(duì)以專業(yè)及

敬業(yè)的態(tài)度，與國內(nèi)一線規(guī)劃設(shè)計(jì)院、景觀設(shè)計(jì)院、建筑承建商

等合作，保證項(xiàng)目的質(zhì)量及品質(zhì)。推廣形式：以軟文采訪的形式介紹華商的開發(fā)理念、公司團(tuán)隊(duì)技術(shù)含量、

合作公司的實(shí)力，讓客戶對項(xiàng)目充滿期待和信心。8月份工作計(jì)劃第三周（8月19—8月25日）媒體推廣發(fā)布形式發(fā)布時(shí)間沂南通訊報(bào)廣設(shè)計(jì)（第二期）周四（8月22）報(bào)紙夾頁周四（8月22）信達(dá)快報(bào)周二（8月20）龍之媒周三（8月21）廣電傳媒周五（8月23）直郵周一（8月19）宣傳車縣城及16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)周五、周六、周日短信周五電視飛字廣告周五、周六電子顯示屏護(hù)欄8組圖片贈(zèng)送一個(gè)月（東方購物對過）派單華府報(bào)、宣傳單頁政府及企業(yè)：周四、周五商場、加油站等：周六、周日8月份工作計(jì)劃第四周（8月26—8月31日）營銷任務(wù)：解讀項(xiàng)目規(guī)劃及理念，釋放項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)，同時(shí)開啟明星演唱會活

動(dòng)，作為噱頭連續(xù)推廣，在前期推廣鋪墊的基礎(chǔ)上，一炮打響項(xiàng)

目的知名度，同時(shí)實(shí)現(xiàn)蓄客175組。推廣策略：以來訪有禮活動(dòng)為載體，同時(shí)明星演唱會活動(dòng)宣傳開啟，

通過報(bào)廣發(fā)布、派單、宣傳車下鄉(xiāng)、電視飛字廣告、短信等有效

媒體，全方位的炒作項(xiàng)目。（報(bào)廣版面建議為跨版）推廣內(nèi)容：結(jié)合來訪有禮活動(dòng)、明星演唱會活動(dòng)，闡述東城華府所訴求的一

種生活方式、生活理念，簡要介紹項(xiàng)目的規(guī)模、產(chǎn)品、規(guī)劃、景

觀等，以簡練的語言濃縮項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)。推廣形式：連續(xù)兩期報(bào)廣，第一期簡要闡述一期的規(guī)劃、產(chǎn)品等項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)，

第二期以創(chuàng)意的廣告形式去表現(xiàn)東城華府所打造的一種高端生活

理念的品質(zhì)社區(qū)。8月份工作計(jì)劃第四周（8月26—8月31日）媒體推廣發(fā)布形式發(fā)布時(shí)間沂南通訊報(bào)廣設(shè)計(jì)（第三/四期）周二、周四（8月27、29）報(bào)紙夾頁周二、周四（8月27、29）信達(dá)快報(bào)周二、周四（8月27、29）龍之媒周三、周五（8月28、30）廣電傳媒周二、周五（8月27、30）直郵周一、周三（8月26、28）宣傳車縣城及16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)周五、周六、周日短信周五電視飛字廣告周五、周六電子顯示屏護(hù)欄8組圖片贈(zèng)送一個(gè)月（東方購物對過）派單華府報(bào)、宣傳單頁九月份工作計(jì)劃來訪有禮活動(dòng)升級：目的是為了提升正式售樓處的營銷氣氛，成功實(shí)現(xiàn)九月份蓄客1100組的目標(biāo)活動(dòng)方案見附件9月份工作計(jì)劃第一周（9月1日-9月8日）營銷任務(wù)：售樓處正式開放，來訪有禮活動(dòng)升級，提高正式售樓處的人氣，

實(shí)現(xiàn)蓄客252組。推廣策略：以來訪有禮活動(dòng)和明星演唱會活動(dòng)為載體，結(jié)合售樓處開放活動(dòng)，

通過報(bào)廣發(fā)布、派單、宣傳車下鄉(xiāng)、電視飛字廣告、短信等有效

媒體，全方位的炒作項(xiàng)目，為正式售樓處塑造火熱氣氛。（報(bào)廣

版面建議為跨版）推廣內(nèi)容：結(jié)合來訪有禮活動(dòng)及明星演唱會活動(dòng)，推出沂南第一個(gè)五星級

會所式營銷中心，以及項(xiàng)目的另一高科技賣點(diǎn)---地緣熱泵。推廣形式：連續(xù)兩期報(bào)廣，第一期以創(chuàng)意廣告去表現(xiàn)會所的功能及后期運(yùn)營

的會所理念。第二期以創(chuàng)意廣告形式去表現(xiàn)地緣熱泵的功能。

9月份工作計(jì)劃第一周（9月1日-9月8日）媒體推廣發(fā)布形式發(fā)布時(shí)間沂南通訊報(bào)廣設(shè)計(jì)（第五、六期）周二、周四（9月3、5）報(bào)紙夾頁周二、周四（9月3、5）信達(dá)快報(bào)周二、周四（9月3、5）龍之媒周三、周五（9月4、6）廣電傳媒周二、周五（9月3、6）直郵周一、周三（9月2、4）宣傳車縣城及16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)周六、周日短信周五電視飛字廣告周五、周六電子顯示屏護(hù)欄8組圖片贈(zèng)送一個(gè)月（東方購物對過）派單華府報(bào)、宣傳單頁9月份工作計(jì)劃第二周（9月9日-9月15日）營銷任務(wù)：依托售樓處開放活動(dòng)、來訪有禮活動(dòng)升級活動(dòng)和明星演唱會活動(dòng)的

宣傳所營造的人氣，繼續(xù)加大推廣力度，實(shí)現(xiàn)蓄客252組。推廣策略：以來訪有禮活動(dòng)和明星演唱會活動(dòng)為載體，通過報(bào)廣發(fā)布、派單、

宣傳車下鄉(xiāng)、電視飛字廣告、短信等有效媒體，全方位的炒作項(xiàng)目

，為正式售樓處塑造火熱營銷氣氛。（報(bào)廣版面建議為跨版）推廣內(nèi)容：結(jié)合來訪有禮活動(dòng)及明星演唱會活動(dòng)，連續(xù)推出項(xiàng)目人車人流、及

景觀賣點(diǎn)。推廣形式：連續(xù)兩期報(bào)廣，第一期以創(chuàng)意廣告去表現(xiàn)人車分流的理念。第二期

以創(chuàng)意廣告形式去表現(xiàn)江南景觀園林的理念，為景觀示范區(qū)開放做

鋪墊。

9月份三工作三計(jì)劃第二三周（9月9日-9月15日）媒體推廣發(fā)布形式發(fā)布時(shí)間沂南通訊報(bào)廣設(shè)計(jì)（第七、八期）周二、周四（9月10、12）報(bào)紙夾頁周二、周四（9月10、12）信達(dá)快報(bào)周二、周四（9月10、12）龍之媒周三、周五（9月11、13）廣電傳媒周二、周五（9月10、13）直郵周一、周三（9月9、11）宣傳車縣城及16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)周六、周日短信周五電視飛字廣告周五、周六電子顯示屏護(hù)欄8組圖片贈(zèng)送一個(gè)月（東方購物對過）派單華府報(bào)、宣傳單頁9月份三工作三計(jì)劃第三三周（9月16日-9月22日）營銷三任務(wù)三：景三觀示三范區(qū)三開放三活動(dòng)三與中三秋節(jié)三活動(dòng)三結(jié)合三，與三婚紗三攝影三公司三聯(lián)合三舉辦三，實(shí)現(xiàn)三蓄客25三2組。推廣三策略三：繼三續(xù)來三訪有三禮活三動(dòng)和三明星三演唱三會活三動(dòng)的三宣傳三，集三合示三范區(qū)三開放三活動(dòng)及中三秋節(jié)三活動(dòng)三，通三過報(bào)三廣發(fā)三布、三派單三、宣三傳車三下鄉(xiāng)三、電三視飛三字廣三告、短信三等有三效媒三體，三全方三位的三炒作三項(xiàng)目，為三正式三售樓三處塑三造火三熱營三銷氣氛三。推廣三內(nèi)容三：結(jié)三合來三訪有三禮活三動(dòng)及三明星三演唱三會活三動(dòng)，三示范三區(qū)開三放活三動(dòng)與三中秋三節(jié)活動(dòng)連三續(xù)推三出項(xiàng)三目戶三型篇三、外三立面三篇。推廣三形式三：連三續(xù)兩三期報(bào)三廣，三第一三期以三創(chuàng)意三廣告三去表三現(xiàn)外三立面三篇。三第二三期以創(chuàng)三意廣三告形三式去三表現(xiàn)三戶型三篇，三為內(nèi)三部認(rèn)三購做三準(zhǔn)備三。9月份三工作三計(jì)劃第三三周（9月16日-9月22日）媒體推廣發(fā)布形式發(fā)布時(shí)間沂南通訊報(bào)廣設(shè)計(jì)（第九、十期）周二、周四（9月17、19）報(bào)紙夾頁周二、周四（9月17、19）信達(dá)快報(bào)周二、周四（9月17、19）龍之媒周三、周五（9月18、20）廣電傳媒周二、周五（9月17、20）直郵周一、周三（9月16、18）宣傳車縣城及16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)周六、周日短信周五電視飛字廣告周五、周六電子顯示屏護(hù)欄8組圖片贈(zèng)送一個(gè)月（東方購物對過）派單華府報(bào)、宣傳單頁9月份三工作三計(jì)劃第四三周（9月23日-9月30日）營銷三任務(wù)三：蓄三客25三2組，9月29日，三內(nèi)部三認(rèn)購三實(shí)現(xiàn)25三0張卡三，同三時(shí)明三星演三唱會三落幕三。推廣三策略三：在三前期三蓄客三基礎(chǔ)三上，三以明三星演三唱會三的正三式開三幕帶三動(dòng)內(nèi)三部認(rèn)三購活三動(dòng)，認(rèn)購三當(dāng)天三觀看三明星三演唱三會，三通過三報(bào)廣三發(fā)布三、派三單、三宣傳三車下三鄉(xiāng)、三電視飛三字廣三告、三短信三等有三效媒三體，三成功三實(shí)現(xiàn)三認(rèn)購三。推廣三內(nèi)容三：內(nèi)三部認(rèn)三購策三略、三流程三及限三量認(rèn)三購等三，明三星演三唱會三的規(guī)三模、三時(shí)間三、地三點(diǎn)。推廣三形式三：連三續(xù)兩三期報(bào)三廣，三每期三內(nèi)容三相同三，9月份三工作三計(jì)劃第四三周（9月23日-9月30日）媒體推廣發(fā)布形式發(fā)布時(shí)間沂南通訊報(bào)廣設(shè)計(jì)（第十一、十二期）周二、周四（9月24、26）報(bào)紙夾頁周二、周四（9月24、26）信達(dá)快報(bào)周二、周四（9月24、26）龍之媒周三、周五（9月25、27）廣電傳媒周二、周五（9月24、27）直郵周一、周三（9月23、25）宣傳車縣城及16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)周六、周日短信周五電視飛字廣告周五、周六電子顯示屏護(hù)欄8組圖片贈(zèng)送一個(gè)月（東方購物對過）派單華府報(bào)、宣傳單頁九月三份活三動(dòng)篇售樓三處開三放活三動(dòng)—結(jié)合三來訪三有禮三活動(dòng)三進(jìn)行時(shí)間三暫定三：9月7日活動(dòng)三規(guī)模三：50三0人左三右活動(dòng)三邀請三：沂三南媒三體、三地產(chǎn)三同行三、臨三沂媒三體、三目標(biāo)三客戶開放三形式三：冷三餐會開放前準(zhǔn)三備：三售樓三處亮三化工三程、三沙盤三、展三板、三易拉三寶、三燈箱三區(qū)位三圖、三導(dǎo)視三系統(tǒng)三等。開放前推三廣：1、報(bào)三廣設(shè)三計(jì)第三五期三、第三六期2、派三單活三動(dòng)3、宣三傳車活動(dòng)三