房地產開發(fā)成本核算及管理講義

房地產開發(fā)成本、收入會計5/16/20232005年9月10日，國家稅務總局和《中國稅務》雜志社聯(lián)合推出2004年度中國納稅500強排行榜，除了煙草和石油行業(yè)占據最顯赫位置，300名內沒有一家房地產企業(yè)的名字出現(xiàn)，而在2002年、2003年、2004年，房地產蟬聯(lián)“中國十大暴利行業(yè)”之首。房地產緣何成為“財富巨人，納稅侏儒”，房地產行業(yè)是否存在偷漏稅現(xiàn)象？2006年國家稅務總局繼續(xù)把房地產企業(yè)列為專項檢查重點，這是全國第五次把房地產列為專項檢查的范圍，這說明房地產企業(yè)的稅收漏洞越來越引起社會各界的高度關注。作為稅務人員應該深入研究這個行業(yè)的特點和稅務違法行為的規(guī)律。5/16/2023財政部2006年度會計信息質量檢查，會計信息質量檢查的重點是國有企業(yè)、上市公司、外商投資企業(yè)、房地產企業(yè)等。房地產行業(yè)存在很多稅務問題，這些問題與房地產行業(yè)的復雜性（如開發(fā)環(huán)節(jié)多）、特殊性有關。因此，稅務人員了解一些房地產行業(yè)知識和房地產企業(yè)會計很有必要。5/16/2023目錄第一部分房地產開發(fā)企業(yè)會計核算基礎——會計規(guī)范第二部分房地產開發(fā)企業(yè)經營特點與投資估算第三部分房地產開發(fā)成本核算第四部分

房地產開發(fā)收入核算第五部分房地產開發(fā)企業(yè)涉稅與會計處理5/16/2023第一部分會計規(guī)范一、我國會計規(guī)范體系的現(xiàn)行框架5/16/20235/16/2023二、會計法會計法是會計規(guī)范體系的最高層次，是其他會計規(guī)范的制定依據。會計法的立法宗旨是規(guī)范會計行為，保證會計資料真實、完整。我國在1985年首次公布會計法，1993年進行局部修改，1999年進行了重大修改?，F(xiàn)行的會計法，包括總則、會計核算、公司企業(yè)會計核算的特別規(guī)定、會計監(jiān)督、會計機構和會計人員、法律責任和附則等七章，共52條。5/16/2023（1985年）第四條各地方、各部門、各單位的行政領導人領導會計機構、會計人員和其他人員執(zhí)行本法，保障會計人員的職權不受侵犯。（1993年）第四條單位領導人領導會計機構、會計人員和其他人員執(zhí)行本法，保證會計資料合法、真實、準確、完整，保障會計人員的職權不受侵犯。（1999年）第四條單位負責人對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負責。結論：責任主體的變遷經歷了由1985年的會計人員、單位領導人和上級單位領導人到1993年的會計人員和單位領導人再到1999年單位領導人為主、會計人員為輔的變化。5/16/20231997年中華人民共和國刑法（修正）

第一百六十一條

公司向股東和社會公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實的財務會計報告，嚴重損害股東或者其他人利益的，對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。2002年因提供虛假財會報告罪,原鄭州百文股份有限公司董事長、法人代表李福乾日前被判處有期徒刑三年,緩刑五年,并處罰金人民幣五萬元2003年原“東方電子”董事長兼總經理隋元柏因提供虛假財會報告罪，被判處有期徒刑2年,并處罰金5萬元。5/16/2023

三、國家統(tǒng)一的會計制度

（一）企業(yè)會計準則體系

我國財政部于1992年11月30日發(fā)布了《企業(yè)會計準則》,1997年至2006年陸續(xù)頒布38項具體準則，5/16/2023

2006年底已頒布實施的企業(yè)會計準則（1個基本準則、38個具體準則）準則名稱發(fā)布時間實施時間修訂時間實施范圍基本準則1992-11-161993-7-12005年正在征求意見

所有企業(yè)關聯(lián)方關系及其交易的披露1997-5-221997-1-1

暫在上市公司執(zhí)行現(xiàn)金流量表1998-3-201998-1-12001-1-18所有企業(yè)資產負債表日后事項1998-5-121998-1-12003-4-142003-7-1施行修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在股份有限公司及執(zhí)行《企業(yè)會計制度》或《金融企業(yè)會計制度》的其他企業(yè)執(zhí)行債務重組1998-6-121999-1-12001-1-18所有企業(yè)收入1998-6-201999-1-1

暫在上市公司執(zhí)行投資1998-6-241999-1-12001-1-18修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行建造合同1998-6-251999-1-1

暫在上市公司執(zhí)行會計政策、會計估計變更和會計差錯更正1998-6-251999-1-12001-1-18修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在所有企業(yè)施行5/16/2023非貨幣性交易1999-6-282000-1-12001-1-18所有企業(yè)或有事項2000-4-272000-7-1

所有企業(yè)無形資產2001-1-182001-1-1

暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行，但國有企業(yè)有意先行施行的，應提出申請，待報經同級財政部門批準后施行。借款費用2001-1-182001-1-1

所有企業(yè)租賃2001-1-182001-1-1

所有企業(yè)中期財務報告2001-11-22002-1-1

上市公司存貨2001-11-92002-1-1

暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行。固定資產2001-11-92002-1-1

暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行。準則名稱發(fā)布時間實施時間修訂時間實施范圍5/16/202338項具體會計準則實施范圍

實施范圍準則名稱所有企業(yè)《現(xiàn)金流量表》、《債務重組》、《會計政策、會計估計變更和會計差錯更正》、《非貨幣性交易》、《或有事項》、《借款費用》、《租賃》、股份公司，鼓勵其它企業(yè)先行施行《投資》、《無形資產》、《存貨》、《固定資產》上市公司《關聯(lián)方關系及其交易披露》、《資產負債表日后事項》、《收入》、《建造合同》、《中期財務報告》5/16/20232006年2月財政部重新修訂發(fā)布了一個基本準則，38個具體準則。自2007年1月1日起在上市公司范圍內施行，鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。目前我國企業(yè)會計準則體系基本形成。它分成三個層次：第一層次為基本準則。第二層次為具體會計準則，分為：一般業(yè)務準則主要規(guī)范各類企業(yè)普遍適用的一般經濟業(yè)務的確認和計量，如存貨、固定資產、投資、無形資產、資產減值、借款費用、收入、外幣折算等準則項目。特殊行業(yè)的特定業(yè)務準則主要規(guī)范特殊行業(yè)中特定業(yè)務的確認和計量，如石油天然氣開采、農業(yè)、金融工具和保險合同等準則項目。報告準則主要規(guī)范普遍適用于各類企業(yè)通用的報告類的準則，如現(xiàn)金流量表、合并財務報表、中期財務報告、分部報告等準則項目。5/16/2023第三層次為企業(yè)會計準則應用指南。分為兩部分，會計準則解釋，會計科目和主要賬務處理。5/16/2023

（二）企業(yè)會計制度體系

1.會計制度文件名稱

文號

頒布單位

頒布時間

執(zhí)行時間實施范圍《企業(yè)會計制度》

財會[2000]25號

財政部

2000-12-29

2001-1-1暫在規(guī)范有限公司范圍內執(zhí)行?！督鹑谄髽I(yè)會計制度》財會[2001]49號財政部2001-11-272002-1-1暫在上市的金融企業(yè)范圍內實施。同時，也鼓勵其他股份制金融企業(yè)實施?！缎∑髽I(yè)會計制度》財會[2004]2號財政部2004-4-272005-1-1小企業(yè)范圍5/16/2023

《企業(yè)會計制度》特殊行業(yè)會計核算辦法《證券投資基金會計核算辦法》《電信企業(yè)會計核算辦法》《民航企業(yè)會計核算辦法》《從事銀行卡跨行信息轉接業(yè)務的企業(yè)會計核算辦法》《施工企業(yè)會計核算辦法》《新聞出版業(yè)會計核算辦法》《鐵路運輸企業(yè)會計核算辦法》《農業(yè)企業(yè)會計核算辦法》《保險中介公司會計核算辦法》《投資公司會計核算辦法》

《電影企業(yè)會計核算辦法》

《水運企業(yè)會計核算辦法》暫行規(guī)定及問題解答《合并會計報表暫行規(guī)定》《關聯(lián)方之間出售資產等有關業(yè)務會計處理的暫行規(guī)定》《企業(yè)所得稅會計處理的暫行規(guī)定》《關于企業(yè)與銀行等金融機構有關業(yè)務會計處理的暫行規(guī)定》《企業(yè)兼并有關會計處理問題的暫行規(guī)定》《關于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關會計準則有關問題解答（一）》《關于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關會計準則有關問題解答（二）》《關于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關會計準則有關問題解答（三）》《關于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關會計準則有關問題解答（四）》

《金融企業(yè)會計制度》《信托業(yè)務會計核算辦法》

《金融企業(yè)實施<金融企業(yè)會計制度>有關問題的解答》《小企業(yè)會計制度》《小型工業(yè)企業(yè)執(zhí)行〈小企業(yè)會計制度〉銜接規(guī)定》

行業(yè)會計制度

5/16/20232.特殊行業(yè)會計核算辦法（根據《中華人民共和國會計法》、《企業(yè)財務會計報告條例》、《企業(yè)會計制度》以及國家有關法律、法規(guī)，在已執(zhí)行《企業(yè)會計制度》的該行業(yè)企業(yè)執(zhí)行。）名稱文號頒布單位頒布時間執(zhí)行時間《證券投資基金會計核算辦法》[注1]財會[2001]53號財政部2001-9-122002-1-1《電信企業(yè)會計核算辦法》財會[2002]17號財政部2002-9-222003-1-1《民航企業(yè)會計核算辦法》財會[2003]18號財政部2003-6-192003-1-1《從事銀行卡跨行信息轉接業(yè)務的企業(yè)會計核算辦法》[注1]財會[2003]23號財政部2003-8-32003-1-1《施工企業(yè)會計核算辦法》財會[2003]27號財政部2003-9-252004-1-1《新聞出版業(yè)會計核算辦法》財會〔2004〕1號財政部2004-1-142004-1-1《鐵路運輸企業(yè)會計核算辦法》財會[2004]4號財政部2004-7-12004-1-1《農業(yè)企業(yè)會計核算辦法—生物資產和農產品》《農業(yè)企業(yè)會計核算辦法—社會性收支》財會[2004]5號財政部2004-4-222005-1-1《保險中介公司會計核算辦法》財會[2004]10號財政部2004-9-202005-1-1《投資公司會計核算辦法》財會[2004]14號財政部2004-10-252005-1-1《電影企業(yè)會計核算辦法》財會[2004]19號財政部2004-12-92005-1-1《水運企業(yè)會計核算辦法》財會[2004]20號財政部2004-12-92005-1-1《信托業(yè)務會計核算辦法》[注2]財會[2005]1號財政部2005-1-5發(fā)布之日起5/16/2023二、國雞家統(tǒng)一裂的會計類制度（二催）企胡業(yè)會疑計制港度體里系3．問暫行當規(guī)定帶及問阿題解乎答文件名稱

文號

頒布單位

頒布時間

《合并會計報表暫行規(guī)定》財會字[1995]11號財政部1995-2-9《關聯(lián)方之間出售資產等有關會計處理問題暫行規(guī)定》財會〔2001〕64號財政部2001-12-27《企業(yè)所得稅會計處理的暫行規(guī)定》財會字[1994]25號財政部1994-6-29《關于企業(yè)與銀行等金融機構之間從事應收債權融資等有關業(yè)務會計處理的暫行規(guī)定》財會[2003]14號財政部2003-5-15《企業(yè)兼并有關會計處理問題暫行規(guī)定》財會字[1997]30號財政部1997-8-7

實施《企業(yè)會計制度》及其相關準則問題解答

財會[2001]43號

財政部

2001-7-5

關于執(zhí)行〈企業(yè)會計制度〉和相關會計準則有關問題解答財會[2002]18號

財政部

2002-10-9

關于執(zhí)行《企業(yè)會計制度》和相關會計準則有關問題解答（二）財會[2003]10號

財政部

2003-3-17

關于執(zhí)行《企業(yè)會計制度》和相關會計準則有關問題解答（三）財會[2003]29號

財政部和國家稅務總局

2003-8-22

關于執(zhí)行《企業(yè)會計制度》和相關會計準則有關問題解答（四）財會[2004]3號

財政部2004-5-28

《金融企業(yè)實施〈金融企業(yè)會計制度〉有關問題解答》財會[2003]6號財政部2003-3-55/室3/甩20梯23（三皇）非悠企業(yè)泊會計攔制度幕體系名

稱文號頒布單位頒布時間執(zhí)行時間《事業(yè)單位會計制度》（97）財預字第288號財政部1997-7-71998-1-1《行政單位會計制度》（98）財預字第49號財政部1998-2-61998-1-1《財政總預算會計制度》（97）財預字第287號財政部1997-6-251998-1-1《民間非營利組織會計制度》財會[2004]7號財政部2004-8-182005-1-1《村集體經濟組織會計制度》財會〔2004〕12號財政部2004-9-302005-1-1《醫(yī)院會計制度》財會字[1998]58號財政部1998-11-171999-1-1《高等學校會計制度》（98）財預字第105號財政部、教育部1998-3-311998-1-1《中小學校會計制度》（98）財預字第104號財政部、教育部1998-3-311998-1-1《科學事業(yè)單位會計制度》（97）財預字第460號財政部/國家科學技術委員會1997-12-161998-1-15/3爆/20屋23《會計基切礎工作執(zhí)規(guī)范》《內部會艷計控制俊基本規(guī)滅范（試饒行）》《內部挨會計烘控制預規(guī)范——擔保招（試按行）》《內部會竊計控制徒規(guī)范——對外僵投資堆（試采行）》《內部蒼會計閘控制熱規(guī)范——成本費畝用（試格行）《會計法》《總會清計師剩條例》韻《內部會藝計控制堵規(guī)范——預算洲（試刺行）》《內部會色計控制裂規(guī)范——工程項榮目（試副行）》《內部會緣瑞計控制膨規(guī)范——貨幣資劈燕金（試番行）》《會計從灑業(yè)資格未管理辦躍法》《會計尿人員犧繼續(xù)寬教育矮暫行錄規(guī)定》《會計檔晌案管理綢辦法》四、浪會計預管理劍規(guī)范廁體系5/3己/20與23五、雨與房尖地產錯會計舞有關鼻的規(guī)裹范上市雞公司：企業(yè)暖會計準晴則20貸06自20棄07年1月1日起駁在上鵲市公廁司范卡圍內泛施行旱。執(zhí)團行38項具華體準訪則的卸企業(yè)摸不再賀執(zhí)行音現(xiàn)行熊準則來、《企業(yè)沒會計漠制度》特別侍關注稱：建紫造合滾同莖（代典建房怕地產菌）、循投資愚性房允地產浩（出興租）核、租腔賃（罪租金度收入稈和售壓后租班回）、存貨攤（用辨于出蘭售）慕、固餡定資森產（曬采用迅成本父模式旺計量禿的建保筑物鎮(zhèn)的后氣續(xù)計飲量）、無擾形資產莊（采用雹成本模客式計量模的土地籠使用權藥的后續(xù)語計量）5/3薄/20神23非上市媽公司：企業(yè)會狗計制度時（200熔1）房地觸產開織發(fā)企勒業(yè)會附計制奪度（199剃3）施工、歸房地產竿開發(fā)企酬業(yè)財務骨制度（199逝3）關于企留業(yè)房地黎產開發(fā)登與交易辟若干俊財務處絞理問題災的通知衣（199化5）房地產隸開發(fā)企墓業(yè)財務踐管理若渴干問題雪的補充坡規(guī)定（19篇99）5/3謙/20兩23第二部低分房地缸產開軍發(fā)企德業(yè)經狂營特始點與藝投資獨估算一、俘房地脊產開欣發(fā)企譜業(yè)經啄營活貧動的欠主要梨業(yè)務房地激產開情發(fā)企鄭業(yè)就乓是從甲事房叫地產上開發(fā)于和經武營的誕企業(yè)述，它挽既是速房地哨產產落品的繼生產才者，扶又是發(fā)房地辮產商羞品的父經營獅者。豬進行舊的主膨要業(yè)播務有鳳：1．土骨地的吉開發(fā)近與經衫營。企業(yè)惜將有贏償獲蕉得的陵土地滲開發(fā)綠完成灘后，悲既可繳有償焰轉讓虜給其劫他單場位使違用，章也可讀自行剩組織伙建造徹房屋部和其炒他設低施，呆然后伯作為哭商品周作價醒出售常，還衫可以芹開展紛土地獄出租藍業(yè)務哀。5/姐3/畏20衡232．房屋列的開發(fā)壇與經營房屋泊的開辣發(fā)指藝房屋對的建前造。略房屋騾的經戶營指演房屋泄的銷賄售與員出租渣。企農業(yè)可匹以在駕開發(fā)前完成殲的土畏地上東繼續(xù)手開發(fā)避房屋脅，開饒發(fā)完望成后裳，可騎作為山商品怖作價園出售員或出歉租。齡企業(yè)醒開發(fā)憑的房盡屋，蹄按用威途可你分為袍商品漆房、命出租噴房、宿周轉覽房、攝安置孫房和概代建霞房等遠。3．城邁市基殃礎設翠施和趴公共費配套薯設施況的開污發(fā)。4．代剃建工抓程的棋開發(fā)代建擇工程沫的開駁發(fā)是鍛企業(yè)焦接受灑政府董和其杯他單笑位委左托，盯代為從開發(fā)柱的工涂程，避必須抵符合綢三個沖條件桌：江因蘇省替地方冊稅務秩局關絞于營是業(yè)稅更若干融征稅吩問題雕的補去充通艙知（睬二）讀規(guī)定福，房降屋開庸發(fā)公招司承酸辦國獄家機封關、樓企事紛業(yè)單易位的狼統(tǒng)建吹房，穩(wěn)如委晨托建溉房的律單位能提供嘗土地使衣用權證盒書和有絮關部門午的建設期項目批桐準書以圖及基建參計劃，規(guī)且房屋承開發(fā)公芹司(即受托坑方)不墊兇付資乒金，蜘并同擠時符往合本《通知》第三嘉條中躬“其沫他代漿理服斗務”草條件脾的，蹦則對翻房屋春開發(fā)陡公司范實際旁取得堤的手祝續(xù)費戴收入驚按“村服務拌業(yè)”征稅目篇計征液營業(yè)稀稅。驅否則販，對筑房屋普開發(fā)祝公司哈承辦貍建設軟的各尺種房帖屋，近均應炭全額躍按“噴銷售慌不動逆產”旺計征竿營業(yè)無稅。其他坡代理婆服務胖是指妙受托墳方按券照協(xié)越議或紛委托拿方的躲要求剃，以后委托老方的拴名義幼從事顯除代劈燕購代賠銷貨平物、而代辦史進出檢口、梁介紹器服務屠以外蜂的其燦他受武托事姜項的眨經營惜活動忽，并歐與委避托方愧實行霧全額赤結算(原票沃轉交)，只向賢委托方么收取手瓦續(xù)費的敘業(yè)務。5/窄3/幅20望23二、房緣瑞地產開漸發(fā)企業(yè)秋的經營毛特點房地產車開發(fā)企仆業(yè)的生耳產經營霜特點：1．開發(fā)靠經營的甚計劃性協(xié)。企業(yè)險征用牛的土繁地、姨建設塞的房太屋、朋基礎傘設施棟以及滅其他艱設施納都應支嚴格余控制原在國制家計發(fā)劃范劍圍之晃內，館按照務規(guī)劃偶、征它地、荒設計跟、施突工、爪配套陪、管草理“甩六統(tǒng)析一”葉原則征和企透業(yè)的廟建設應計劃潤、銷昂售計浴劃進錦行開框發(fā)經湖營。2．開毒發(fā)產們品的齒商品栽性。房地產掠開發(fā)企貴業(yè)的產黃品全部徒都作為寬商品進貧入市場食，按照所供需雙含方合同忠協(xié)議規(guī)巨定的價戴格或市維場價格虜作價轉奧讓或銷打售。5/3獅/20意233．開有發(fā)經信營業(yè)洋務的對復雜笨性(1)經營業(yè)問務內容叉復雜。公經營業(yè)文務囊括節(jié)了從征岡地、拆位遷、勘覺察、設卵計、施宜工、銷若售到售侵后服務蓋全過程畏。(2)涉及核面廣禍，經絹濟往吧來對圈象多錄。涉轉及設潔備、煙材料重物資群供應拾單位孫、設績計單展位、亮施工炒單位撿，委機托單集位和奇承租貿單位淹等。4．開跌發(fā)建斷設周但期長礦，投水資數(shù)翁額大開發(fā)強產品嗎要從紐奉規(guī)劃近設計端開始獸，經欺過可扯行性烘研究拆、征愚地拆旬遷、肌安置太補償養(yǎng)、七匹通一軋平、嫂建筑葬安裝效、配鬧套工吼程、裁綠化委環(huán)衛(wèi)矮工程抓等幾裕個開艘發(fā)階齡段，認少則授一年嫌，多淚則數(shù)線年才暴能全欺部完股成。每一垂個開擱發(fā)階蠟段都雄需要已投入顏大量海資金霸，加鄉(xiāng)豐上開狠發(fā)產姑品本貌身的象造價年很高腎，需舌要不編斷地住投入績大量登的資農金。5/3飼/20夠235．經桶營風冬險大開發(fā)產獎品單位掠價值高野，建設毛周期長傻、負債銅經營程棚度高、羽不確定府因素多紡，一旦強決策失拆誤，銷要路不暢恨，將造號成大量拘開發(fā)產右品積壓采，使企用業(yè)資金蛋周轉不市靈，導或致企業(yè)徐陷入困禮境。5/德3/凈20險23三、房耕地產開炎發(fā)項目夫投資費富用估算（預宋計費保用）經營歲房地予產投葉入資仗金多割，風謎險大義，在芒項目史的規(guī)禾劃階辭段，紗必須崇對項緩目的鍋投資船與成逆本費報用進援行準含確的漠估算喘，以賄便作雄出經卷濟效或益評膠價、寄投資寨決譯策房地昂產建帳設項洞目各既項費爽用的慮構成跌復雜舟，變員化因恰素多碌、不雁確定鮮性大傳，依塵建設厭項目哭的類興型不澤同而狗有其勝自身圾的特拿點，像因此槽不同兩類型基的建白設項奔目，句其投張資和掏費用虧構成猾有一囑定的慶差異訓。對百于一旱般房路地產消開發(fā)住項目胡而言餓，投潔資及思成本醒費用捉．由開發(fā)成使本和開吉發(fā)費用兩大部諸分組成目。5/懼3/粉20仰23(一)開發(fā)醒成本共有賞八項鉤：1．土地使慘用權出麻讓金國家靠以土應地所莖有者淚身份碰，將滔一定至年限冰內的廣土地虛使用垃權有院償出三讓給殼土地項使用退者。遞土地念使用有者依盯法支鑰付土胳地出剪讓金恢獲得基土地枕使用侄權。2．土地征銜用及拆貨遷安置分補償費(1)土地曉征用班費。耍國家卻建設欠征用交農村頑土地功發(fā)生過的費送用主扛要有設包括諒土再地補蹈償費超、勞骨動力碼安置撿補助偏費、飛水利艱設施詠維修染分攤軋、青蜓苗補織償費控、耕粥地占丸用稅餃、耕曬地墾誓復基晨金、凳征地水管理總費等岡。(2嘗)拆遷安擇置補償神費。在盆城鎮(zhèn)地惠區(qū)，國診家和地譽方政府額可以依稱據法定槳程序，巷將國有謹儲備土祖地或已虛由企、脆事業(yè)單蔬位或個筋人使用碰的土地葡出讓給猛房地產尾開發(fā)項賴目或其灘他建設兵項目使應用。5/3猛/20稿233．前期工孤程費(1塊)項目的辱規(guī)劃、號設計、廚可行性逮研究所瓶需費用別。一般低可以按憂項目總飄投資額割的一定譜百分比紀估算。(2)筆“三通一綠平”等愁土地開榆發(fā)費用功。4．建安工辮程費它是堡指直楚接用榮于建月安工院程建佛設的判總成風本費察用。源主要仰包括譽建筑丙工程搜費、貼設備培及安知裝工槐程費盤以及墨室內爆裝修舍工程驕費等囑。5．基礎設綢施費。它又暮稱紅線村內工程懂費，包倆括供水域、供電蠅、供氣之、道路戚、綠化獲、排污放、排洪售、電訊礎、環(huán)衛(wèi)翼等工程揉費用，洗通常采叢用單位如指標估腐算法來黨計算。6．公共悉配套襖設施穗費它主要孫包括不能極有償異轉讓的開秀發(fā)小吵區(qū)內懂公共缺配套葡設施擦發(fā)生縮慧的支太出。5/壁3/腰20揮237．不可預勉見費它包豆括基早本預寄備費鎮(zhèn)和漲功價預網備費草。依市據項浩目的方復雜同程度棚和前副述各鄙項費冤用估叔算的系準確顏程度糠，以收上述1～6項之和幕為基數(shù)灑，按3％一5％計算囑。8．開發(fā)雕期間爸稅、隨費。開發(fā)項暮目投資怪估算應奪考慮項供目在開迫發(fā)過程聰中所負己擔的各睜種稅金薯和地方醬政府或釋有關部愁門征收隔的費用仁。5/3晶/20臂23(二)開發(fā)話費用開發(fā)費眨用是指屋與房地凳產開發(fā)沸項目有左關的管衣理費用理、銷售侄費用和苗財務費綿用。1．管理費異用可按持項目悔開發(fā)歇成本誰構成艷中前1—6項之達和為腹基數(shù)腿，按3％左右蘋計算。2．銷售費濾用它指袍開發(fā)濤建設峽項目足在銷剝售產丈品過誰程中涉發(fā)生劫的各吳項費潛用以促及專兩設銷驢售機糞構或謊委托魂銷售君代理拾的各擱項費剛用。食主要臟包括逝以下酷三項截：(1匙)廣告宣蹈傳費。徹約為銷坦售收人璃的2％一3％；(2)銷售代結理費。原約為銷勢售收入曬的1．5％一2％；(3霧)其他夠銷售砌費用錯。約沖為銷括售收清入的0．5％一1％。以侍上各項疼合計，樹銷售費筐用約占工銷售收剛人的4％一6％。5/3乖/20棒233．財慕務費伍用它指逼為籌它集資鍵金而儀發(fā)生獲的各夏項費深用，襪主要旨為借臨款利豈息和磚其他趴財務撈費用(如匯兌槐損失等)。5/3垃/20觸23第三園部分磨房偏地產臘開發(fā)優(yōu)成本擁的核瘋算房地產謎開發(fā)的捉程序通泉常分為打四個階算段，即投資醬決策笑分析間階段前期工鍛程階段建設鼻階段租售階妖段5/菜3/掉20聾23在以利上四勻個階鏟段的時開發(fā)蕩經營墾過程映中，陪企業(yè)擾將發(fā)考生許咐多費虜用，貪比如覆可行刊性研堆究費轉、前株期工俱程費壞、建綠筑安贈裝費拖、廣能告費樣、銷險售費泥、信石貸資慈金利躺息費瓜，以炎及企太業(yè)為六組織緒和管己理生啞產經寧營而妙發(fā)生擇的管讀理費臟用等漆。這些阻費用允中，鐵有些龜可以褲計入鴨開發(fā)炎產品煌成本至中，遮有些律則不當能計督入開走發(fā)產筆品成愁本。輕可以直接計入到迷開發(fā)產貢品成本甩中的費平用稱為開發(fā)校直接車費用；經分皮配后才脈能計入反到開發(fā)耳產品成砍本中的盈費用稱喝為開發(fā)間石接費用；不能計膽入到開丘發(fā)成衣本中的椒費用稱六為期間肢費用。5/3林/20臘23一、開肯發(fā)產品磚成本的牛內容開發(fā)產刊品成本歉是指房掉地產開致發(fā)企業(yè)立在產品絨開發(fā)過修程中所轉發(fā)生的崗各項費怨用支出秧。它反暫映了房精地產開修發(fā)企業(yè)警在項目多開發(fā)過嶄程中所燥耗費的烏全部物共化勞動瓦與活勞快動。開發(fā)淹產品竹成本址按其遲用途屈，可水分為丘以下映四類寄：1．土地霸開發(fā)成晝本。土地開耐發(fā)成本邊是指房梅地產開嚷發(fā)企業(yè)友開發(fā)土村地(即建設侮用地)所發(fā)生粥的各項匹費用。2．房屋尺開發(fā)成莊本。房屋誘開發(fā)在成本標是指醬房地達產開察發(fā)企君業(yè)開戰(zhàn)發(fā)各伍種房譽屋(包括商感品房、卸出租房掩、周轉潔房、代息建房等)所發(fā)生粗的各項慕費用支娛出。5/乓3/甜20易233．配套券設施開偏發(fā)成本享。它是駝指房溫地產窮開發(fā)捧企業(yè)輝開發(fā)銷能有趙償轉她讓的猾配套慨設施曲及不欺能有窮償轉未讓、融不能購直接廳計入侄開發(fā)蕉產品毛成本樓的公煙共配念套設吊施所匠發(fā)生講的各駱項費室用支哥出。4．代模建工證程開掃發(fā)成筆本。它是指車房地產涼開發(fā)企撫業(yè)接受羅委托單列位的委滋托，代好為開發(fā)姓除土地巧、房屋乳以外其搭他工程(如市黑政工捉程)所發(fā)生繡的各項疫費用支冬出。5/3單/20躍23二、北房地王產開到發(fā)成巨本核蔽算對撓象開發(fā)產另品成本乘核算對徒象是指雅在開發(fā)話產品成拋本的計利算中，孟為了歸異集和分素配開發(fā)晨費用而掉確定的眨費用承杜擔者。舅企業(yè)應芳根據其皮開發(fā)項滑目的特大點及實匠際情況生，按照侮下列原炎則，選閃擇成本誘核算巡壽對象：1．一般聽的開發(fā)聲項目，斥以每一云獨立編罵制的概廚算或施柴工圖預防算所列駱單項工甚程為成猴本核算冷對象。2．同一酒開發(fā)地挨點、結均構類型氣相同的甲群體開幕發(fā)項目句，開竣北工時間炮相近、劇由同一稿施工單劈燕位施工賽的，可秋以并為導一個成蚊本核算的對象。3．對于燦個別規(guī)雁模較大推、工期漢較長的匹開發(fā)項喜目，可喇以結合僚經濟責良任制的駕需要，果按開發(fā)鏡項目的普一定區(qū)攔域和部療位，劃晃分成本爬核算對洞象。5/納3/祥20俯23注意：成本烘核算零對象梳應在酬開發(fā)祝項目臨開工愚前確煉定，膛一經誦確定惰就不鑒能隨著意改軟變，奴更不歐能相沸互混旁淆。5/3獲/20己23三、掠房地粒產開師發(fā)成桶本項儲目開發(fā)產甩品成本峰項目一璃般可分絨為土地邁征用及認拆遷補杜償費、運前期工餡程費、內基礎設龜施費、捏建筑安狀裝工程燒費、公維共配套呀設施費嫂和開發(fā)徐間接費啞用等。1．土地爪征用及壘拆遷補歡償費：指房綿地產逢開發(fā)緒時為疲征用腿土地騰所發(fā)鹽生的教各項鍛費用淡，包畜括土地出縫讓金、勞狹動力跑安置烏費、勤青苗尿補償紫費、櫻土地斥補償萄費、臟拆遷南補償柴費及孝其他災因征什用土俱地而難發(fā)生攻的費著用（崖如耕狹地占削用稅原）。2．前學期工難程費殼：指企領業(yè)在照前期字準備佳階段得發(fā)生智的各催項費穩(wěn)用，違包括連總體宏規(guī)劃魚設計歐費、黑可行起性研窄究費矛、政螺府代尖收代槐繳的羊各項欠費用搬、勘較察設皆計費沙、各雨項臨飯時工尖程(臨時掙水、拖臨時靠電、治臨時隙路等)費用、殃七通一吧平或三紅通一平事費用等勤。5/江3/亭20縣233．基礎誘設施費展：指建造財各項基治礎設施倚發(fā)生的愈費用。掃基礎設很施主要拘是指與迫開發(fā)產尿品相關驅的道路運、供熱六設施、散供水設不施、供粱電設施偷、供氣蓮設施、凍通訊設依施、照叫明設施較、以及害綠化（間包括排量污、排案洪、環(huán)廊衛(wèi)）等視，這些片設施發(fā)取生的設壩備及安喇裝費都徐在基礎煎設施費絲式項目內糞歸集。4．建筑待安裝工艇程費：指企如業(yè)以趕出包濁方式謙支付肉承建想單位桑的建寫筑安器裝工搖程費導和企茫業(yè)自寄營工奴程發(fā)魄生的嗎建筑贈安裝抖費。5/3孕/20確235．配套稠設施費長：指為枯開發(fā)蕉項目篇服務迅的，寫不能段有償楊轉讓葛的各訊項公匯共配趣套設賺施發(fā)筍生的黃費用伶，如決鍋爐很房、脫水塔冶、公注共廁霉所、遷自行皆車棚姻等。特凡能允有償王轉讓介的公撥共配鑼套設果施如洲商店嬌、郵術局、拆學校義、醫(yī)匹院、膚理發(fā)搏店等勁都不會能計忠人該統(tǒng)成本木項目浪內。6．開莖發(fā)間溜接費就用：鴉指企廈業(yè)所怎屬的蒙開發(fā)雜部門督或工袖程指挖揮部護門為址組織田和管播理開戀發(fā)項督目而著發(fā)生痰的各落項費介用支叛出，深包括沉工資課、福凱利費袋、辦使公費向、差居旅費殺、折絮舊費筐、修頌理費瓣、水固電費糖、勞殺動保哄護費兄、周太轉房享攤銷拍等。企業(yè)的負各行政著部門為裹管理公覺司而發(fā)否生的各南項費用尊不在此障列，應宮在“管冶理費用溉”中核叼算。5/3釀/20趁23目前我幅國房地糠產開發(fā)夢企業(yè)經神營規(guī)模喂、經營柱范圍、掩經營方蝦式等各循不相同撐。比如勉，就土狐地開發(fā)壩而言，雕有些企華業(yè)只進腎行建設糧場地地暴面的清臉理平整曾，將原挨有建筑龜物、障遲礙物拆添除，就里算完成西土地開慣發(fā)；而恢有些企三業(yè)除進潑行地面寬的清理留平整，辰還要進枝行地下詢各種管笛線的鋪萬設、地球面道路擱的建設叔，做到納七通一某平，才信算完成鳳土地開想發(fā)等。每一個羅開發(fā)企資業(yè)應根跡據前述成本臉項目的設究置原庭則，飛結合詠開發(fā)聽項目仗的具混體情律況，鋒有選秀擇地醬設置販成本冬項目慎。5/3膊/20兵23四、開纖發(fā)產品皮成本核撲算程序(一)應設置糊核算的隔賬戶1．“謹開發(fā)發(fā)成本助”賬憂戶本賬我戶核無算房貸地產陸開發(fā)蓬企業(yè)敲在土鋒地、訊房屋真、配雀套設匆施和繁代建解工程章的開冰發(fā)過鐵程中付所發(fā)石生的森各項刃費用平。本賬丟戶應潑按開冶發(fā)成宿本的馬種類所，如江“土蝴地開晚發(fā)”音、“首房屋昆開發(fā)絕”、抵“配碧套設車施開池發(fā)”攻和“煩代建針工程迷開發(fā)悼”等睡設置繁二級舅明細韻賬戶陡，并聯(lián)在二留級明吸細賬俘戶下雙，按絡成本艷核算屆對象倡進行躲明細步核算鴨。5/科3/墨20和232．“開此發(fā)間接鹿費用”體賬戶。本賬戶揚核算房項地產開氏發(fā)企業(yè)內部獨立核滾算單位敬為開發(fā)薪產品而急發(fā)生的牛各項間席接費用荒，包括忙工資、毯福利費混、折舊喜費、修蜓理費、層辦公費嫌、水電元費、勞搭動保護別費、周足轉房攤敲銷等。本賬戶柿應按企魄業(yè)內部擋不同的材單位、菌部門(分公醉司)設置下明細劃賬戶餓。5/噸3/慣20醫(yī)23注意時：開膝發(fā)間咬接費蘭用與鵲管理冬費用倍、銷黃售費瓣用的煎區(qū)別業(yè)務招趁待費、土會務費通、咨詢謠費、租懂賃費、謊違規(guī)建興設被建五設主管芬部門行光政處罰糟款等。已建肌未售漫房屋穿的物辯業(yè)看持管費注、售避樓處芹發(fā)生乳的水面電費幫、辦殖公費架、產妖權交濱易費糖等5/蝴3/巷20座23《施工、甲房地產普開發(fā)企您業(yè)財務劈燕制度》規(guī)定管理將費用桿是指削企業(yè)較行政闖管理程部門慕為管父理和棵組織子經營厲活動太而發(fā)惡生的滋各項刻費用痛，包辰括公辦司經戀費、喉工會促經費翻、職拆工教尖育經綿費、皇勞動訓保險鉆費、幸待業(yè)牙保險研費、戚董事彩會費裕、咨灑詢費腎、審次計費康、訴懂訟費匯、排請污費鍋、綠惡化費撥、稅榮金、蘆土地居使用臥費、怒土地固損失尊補償愈費、費技術敲轉讓屋費、壯技術陪開發(fā)奴費、維無形窮資產低攤銷懶、開段辦費缺攤銷雨、業(yè)墨務招皂待費憂、壞挽帳損宜失、莖存貨爹盤虧敏、毀陪損和惱報廢運（減襯盤盈塞）損鋒失，達以及植其他駐管理甘費用矛。5/3智/20唱23銷售害費用影是指缺企業(yè)遭在銷時售產勺品或巧者提流供勞樓務等珠過程芒中發(fā)刃生的柏各項肥費用上，以迎及專評設銷討售機掘構的態(tài)各項化費用布。包震括應頂由企災業(yè)負奮擔的恭運輸擦費、帆裝卸晉費、武包裝倡費、閘保險蕉費、執(zhí)維修退費、唇展覽鮮費、學差旅拒費、捐廣告友費、探代銷價手續(xù)瓣費、晌銷售循服務泥費，拌以及苦專設臘銷售嚼機構督的人姓員工床資、吹獎金膠、福這利費用、折園舊費邪、修脊理費質、物透料消腐耗以屬及其蠟他經扯費。吩房乖地產數(shù)開發(fā)球企業(yè)朵銷售窩費用肅還包蠻括開發(fā)足產品擠銷售盾之前沃改裝樣修復號費、定看護銅費、致采暖收費等。5/腸3/核20右23《中華逝人民系共和盾國土音地增姿值稅賭暫行聞條例臨實施驚細則》第七該條為計算溪增值匙額的貌扣除缸項目塌，具罩體為播：（一基）取蟲得土利地使他用權籌所支燙付的皆金額選，是豬指納縫稅人秤為取伍得土股地使剛用權釀所支擾付的附地價白款和垂按國苦家統(tǒng)趣一規(guī)社定交氏納的帆有關漫費用禾。（二）繭開發(fā)土泄地和新帖建房及奇配套設偉施的成遣本，是親指納稅樸人房地均產開發(fā)汗項目實析際發(fā)生昆的成本蔬，包括芝土地征嫁用及拆色遷補償細費、前僚期工程唯費、建從筑安裝披工程費丙、基礎私設施費出、公共船配套設介施費、鈴開發(fā)間葛接費用好。5/去3/魔20繁23（三揉）開臥發(fā)土躬地和嚷新建訊房及息配套饒設施米的費花用，份是指宰與房翻地產真開發(fā)授項目板有關箏的銷職售費罵用、潔管理瞞費用禍、財撐務費憑用。（四看）舊歉房及隊建筑分物的蔽評估赴價格疲，是瞇指在屢轉讓億已使跌用的掙房屋域及建泛筑物濁時，取由政煮府批系準設蓄立的盞房地乳產評謝估機奔構評自定的犧重置稅成本蘇價乘板以成巨新度薯折扣殼率后繩的價壯格。懶評估退價格雙須經井當?shù)剌叾悇债a機關臣確認顛。（五）侄與轉讓祝房地產學有關的患稅金，擇是指在貼轉讓房揉地產時新繳納的例營業(yè)稅概、城市制維護建圖設稅、副印花稅妖。因轉球讓房地趕產交納堪的教育蜻費附加巡壽，也可脈視同稅夾金予以席扣除。（六）粱對從事梢房地產贏開發(fā)的知納稅人榮可按本雕條（一邀）、（拔二）項榨規(guī)定計敢算的金秤額之和倚，加計20％的即扣除少。5/3彩/20碗23土地后征用帳及拆裙遷補稻償費汪、前期工萍程費、基礎設腐施費、建筑安賢裝工程傍費、公共愁配套辜設施院費開發(fā)間逢接費用成本兩項雞目土地成械本房屋成汪本配套紛設施姜成本代建詠工程貝成本開片發(fā)匆成旅本開發(fā)間蝕接費用5/3鞭/20勞23(二)開發(fā)產浩品成本物核算程瓣序1．歸集斜開發(fā)產潔品費用吉。(1)在項強目開遇發(fā)中石發(fā)生肺的各富項直咸接開民發(fā)費謎用，攔直接般計入柔各成毀本核王算對燃象，洋即借跟記“繭開發(fā)豎成本端”總漲分類霧賬戶守和明涉細分冤類賬曉戶，調貸記喜有關外賬戶的。(2齡)為項花目開代發(fā)服壟務所串發(fā)生丑的各冷項開拘發(fā)間告接費喂用，印可先避歸集清在“輝開發(fā)糊間接剝費用謠”賬鏡戶，勉即借析記“用開發(fā)架間接方費用戒”總宗分類挑賬戶旨和明陸細分捏類賬古戶，濃貸記返有關穗賬戶價。(3大)將“開繳發(fā)間接翅費用”粗賬戶歸衣集的開講發(fā)間接爛費用，雪按一定丟的方法幅分配計相入各開油發(fā)成本吃核算對悉象，即亞借記“六開發(fā)成污本”總反分類賬跳戶和明喝細賬戶侄，貸記戒“開發(fā)爆間接費遼用”賬類戶。5/3番/20總232．計算躺并結轉賤已完開殿發(fā)產品序實際成袖本。計算從已完間開發(fā)語項目境從籌艘建至滋竣工芒驗收遺的全晃部開宴發(fā)成怨本。座并將子其結端轉進戶入“店開發(fā)臣產品稱”污賬戶狠，即如借記腳“開價發(fā)產經品”展賬戶艦，貸溝記“闖開發(fā)減成本敬”賬艱戶。3．按組已完上開發(fā)榜產品習的實際功邁能和去宋向，將開獸發(fā)產品存實際成糕本結轉什進入有碰關賬戶舌。即借記拔“主營疲業(yè)務成炎本”、躺“分期悔收款開屈發(fā)產品住”、“奸出租開亡發(fā)產品搶”、“吸周轉房對”等賬山戶，貸添記“開袋發(fā)產品萬”賬戶棕。5/嗽3/槍20約23土地哄征用場及拆堵遷補償費速、前期巷工程隱費、基礎練設施捏費、建筑安幕裝工程啞費、公共犬配套曾設施填費開發(fā)韻間接福費用成睬本臭項約目土地堵成本房屋成灘本配套設郵施成本代建稼工程縫成本開峽發(fā)躍成枕本開發(fā)間計接費用歸暮集土地房屋配套等設施代建工斤程開發(fā)敲產品分配銷售出租5/3碌/20板23五、擋土地晌開發(fā)閥的成輪本核桂算一、土夏地開發(fā)屑成本科安目的設伙置開發(fā)成篇本—土地丑開發(fā)二案土地開墨發(fā)費拆用的很歸集罩與分疤配見下圖5/發(fā)3/朱20航235/贏3/夾20羨23（三玻）稱舉例甲房地蛙產開發(fā)租公司于20喊04年5月在梁泳園開發(fā)幫一塊土饑地，占健地面積40托00戲0㎡。開臨發(fā)完移成后追準備施將其關中的30盤00割0㎡對外槍轉讓璃，其乘余的100骨00㎡企業(yè)對自行該開發(fā)城商品宇房。假設梁慕園土地耀開發(fā)過疤程中只中發(fā)生了無如下經捆濟業(yè)務貓：①支界付土墓地出作讓金250短000丘00元，作記會計分葬錄如下顯：借：攔開發(fā)枝成本—土地—梁園(土地征眠用及拆安遷費)預25旱00壁00姨00貸：銀想行存款250應000耽00②支付拆燒遷補償慣費55貼000寸00元，作劃會計分朋錄如下鳳：借：開釀發(fā)成本—土地—梁園(土地距征用庭及拆刷遷費)5藥50興000渠0貸：銀底行存款55炊000杏005/剖3/扔20圓23③支付求勘察求設計緣瑞費210稠000元，采作會焰計分委錄如屑下：借：筍開發(fā)膜成本—土地—梁園(前期鑒工程為費)2絨100廣00貸：選銀行孔存款21鼠00稅00④支付土西石方費語用55射000耽00元，哄作會殿計分秋錄如爺下：借：乏開發(fā)瓣成本—土地—梁園(前期通工程概費)5眉5毀00僻00栗0貸：攜銀行泳存款5裹50備00疏00⑤由某蘭施工巧企業(yè)擴承包畢的地這下管備道安剩裝工蒸程已閣竣工咱，應據支付拔價款1移50四00江00元：借：開鉗發(fā)成本—土地—梁園(基礎襖設施衰費)1棗500屯000貸：應帽付賬款——X施工同企業(yè)1鹽50瘡00臺005/3憲/20查23⑥9月末，謹梁園土貢地開發(fā)遼工程完抗工。假喊設“開園發(fā)成本——土地枝開發(fā)——梁園”院賬戶歸斑集的開艘發(fā)總成所本為377查100義00元，則揀單位土萬地開發(fā)婆成本為94宋2．75元／㎡瘋。其中垃自用的10冶00忌0㎡土地孫尚未拋投入常使用役，其擴余30朗00園0㎡已全部斷轉讓，濟月終結揉轉本塊秧土地的誕開發(fā)成帝本。作廟會計分災錄如下皮：借：瘡開發(fā)垃產品——土地(梁園)溪94乏27吩5葛00主營鄙業(yè)務隱成本——土地諸轉讓便成本28薯2畫82廚5愉00貸：輕開發(fā)赴成本——土地——梁園37漸71胞00矩005/3膜/20退23注意盤：土點地使鵝用權撒的會特計處縫理《企業(yè)會賽計制度》第四十狂七條規(guī)膨定：企脖業(yè)購入值或以支今付土地互出讓全碑方式取斥得的土棋地使用華權，在蹤蝶未開發(fā)刃或建造巖自用項評目前，這作為無性形資產食核算，斑并按照巷本制度革規(guī)定的澇期限攤若銷。房倆地產開套發(fā)企業(yè)究開發(fā)商匆品房時飛，應將悅土地使群用權的外賬面價匆值全部舊轉入開呈發(fā)成本漿。無形資獅產準則創(chuàng)第21條規(guī)棉定，特企業(yè)雪進行購房地匠產開姓發(fā)時斯，應棋將相樓關的乳土地蜻使用揀權予饒以結強轉。碑結轉鏡時，定將土附地使刊用權傲的賬胖面價壇值一遺次計普入房俗地產屈開發(fā)騾成本榨。5/奇3/故20重23例：某年企業(yè)于200版2年7月15日購入土企地使用房誠權。有勸效期為70年，箭面積尾為100炎0畝，影每畝秋購價笑為14萬，于20旱03年1月20日開發(fā)殖其中秋的10農0畝，有宇關會計寫處理如妻下：土地使過用權轉膨入相關貞項目的籍確認時章間為20呆03年1月⑴取得江土地使牌用權時倒：借：無民形資產140稠00萬貸：亞銀行薯存款140堅00萬⑵200反2年12月30日攤銷蜂無形資欠產＝14鑄×1斯00緣瑞0÷姻70拘÷2＝100萬借：邪管理丟費用100萬貸：鞏無形荷資產100萬5/壤3/馳20陽23⑶20蹤蝶03年1月20日使用10蠅0畝土娛地時土地收使用伐權轉舉入相糊關項揪目的李確認纏金額委＝（斑每單尿位面貼積的爐購價切－作艙為無額形資迅產已碗攤銷東額）×該項目脈占地面真積＝（14萬－14÷枝70÷策2）×10留0＝139牽0萬借：策開發(fā)竹成本-土地139它0萬貸：竹無形覆資產13倘90萬5/3利/20作23六、房屋開奏發(fā)的成藏本核算（一裁）房溪屋開論發(fā)成憶本科雜目的摸設置核算企挎業(yè)開發(fā)程建設各勾項房屋廣所發(fā)生好的各項邀直接費腎用開發(fā)成輪本—房屋開況發(fā)按房屋爹的性質要和用途嫁設置“挎商品房考”、“框經營房色”、“頃周轉房臟”、“洪代建房例”等明鮮細科目（二疊）沙房屋開發(fā)倡費用已的歸繭集與評分配見下毀圖5/孫3/沖20芽235/頓3/狂20瞇23舉例某房傲地產撒開發(fā)趕企業(yè)離的安售樂開罷發(fā)小喜區(qū)，傅在20費04年度內布，共發(fā)耀生下列沫土地開尊發(fā)支出臉和有關儀土地開腹發(fā)成本呆結轉經耕濟業(yè)務盈：1、用隆銀行使存款銳支付睬征地羞拆遷觸費52捏5,醒00織0元2、應付材設計單圓位前期啞工程款125舒,00膠0元3、用揪銀行歐存款奴支付裕建筑巾公司喪基礎排設施汗工程涉款150滔,00脊0元上列冠各項搬土地疏開發(fā)六支出客，按章各開顫發(fā)產額品用販地面奸積進凱行分級配，桂各開慰發(fā)產喝品用糕地面境積如雖下：20址1商品競房2,0停00平方伸米20驕2商品房3,岔00弄0平方米301出租房2,0移00平方飛米401商品性戰(zhàn)土地10,筍000平方虛米45禽1自用土頭地8,廈00寶0平方仔米4、40窗1商品以性土蹄地應階分配炊的開垃發(fā)間垂接費季用為40脹,0弊00元。5/齡3/紡20互235、401商品性懼土地和45術1自用勒土地絨開發(fā)行完成比并經熄驗收域，等跟待以嘴后轉址讓和軋用作圓房屋膏的建胳造。6、451自用土顏地根據逐規(guī)劃設漠計要求討，用于屈建造20會3商品房屆，302出租房食和351周轉房宿，自用阿土地開疲發(fā)成本內按房屋祝用地面柔積進行缺分配。乞各幢房匠屋用地撥面積如怠下：203商品房3,僅00悠0平方它米302出租足房3,葡00脖0平方昨米351周轉房2,嚴00表0平方米5/左3/預20俗231、交付娘拆遷費借：開發(fā)故成本--房屋開遙發(fā)—商品偵房（201工程）42,魔000—商品謠房（202工程臣）63,恐000—經營款房（30喉1工程）42扮,0勒00開發(fā)孩成本-土地伸開發(fā)—商品址性土瀉地開訴發(fā)(40足1工)21情0,0纖00蒙—自用土栽地開發(fā)(4桂12工程)1壓68間,0艦00貸：蘭銀行臥存款52冤5,胃00唯05/淹3/凡20緊232、承付遭前期工鈔程款借：開發(fā)成狼本--房屋刷開發(fā)—商品房艙（201工程委）10暮,0賀00—商品班房（20姿2工程）15,傾000—經營房蒸（30填1工程背）10蔬,0幅00開發(fā)成掘本--土地開解發(fā)—商品燭性土象地開杏發(fā)(4悅01工)兄50創(chuàng),0倉00—自用構土地罵開發(fā)(4素12工程)基40榜,0號00貸：應山付賬款—應付工材程款125，0005/敏3/加20雷233、支付況建筑工桶程款借：逃開發(fā)乎成本--房屋撐開發(fā)—商品房搏（201工程）12,枯000—商品者房（20效2工程）18,匹000—經營剪房（30脊1工程）12,里000開發(fā)成騾本--土地開蹤蝶發(fā)—商品裳性土冊地開焦發(fā)(4閉01眉)暖60役,0頓00摔—自用投土地勻開發(fā)(4縣12工程)4咱8,蛙00鹽0貸：使銀行臺存款15務0,恥00魂05/巷3/腎20秋234、401商品在性土種地分批攤開帽發(fā)間臭接費軍用借：開發(fā)圖成本疫--土地逃開發(fā)—商品竄性土炒地開撞發(fā)（401工幕程）40銳,0訊00貸：朱開發(fā)含間接賀費用40,摔0005、401商品性放土地等票待以后糞轉讓借：栗開發(fā)健產品—土地（40漫1工程）36爆0，00闊0貸：開發(fā)成格本--土地油開發(fā)—商品捏性土反地開背發(fā)（401工程腸）36眠0,衛(wèi)00拆045童1自用施土地州開發(fā)裁完成健并經怎驗收嫂，以皂后用熊作房滔屋的勸建造借：開肚發(fā)產品—自用土擦地（451工程）256放,00良0貸：開發(fā)成既本--土地坡開發(fā)—自用脈土地去開發(fā)表（451工程存）256僻,00央05/儀3/厲20淺236、451自用礙土地燃用于算建造203商品益房，302出租躁房和351周轉閘房借：開發(fā)成載本--房屋開煩發(fā)—商品鑒房（203工程）96種,0程00—經營嚼房（30黨2工程鄙）96,徹000—周轉房玻（351工程伐）64,捐000貸：司開發(fā)柳產品—自用土麗地（45她1工程）256倍,00因05/添3/喜20鮮23七、配套設成施開發(fā)獸的成本撐核算（一卷）配腸套設古施開布發(fā)成渾本科鎖目的影設置核算云企業(yè)矮開發(fā)漂建設逃各項令配套趴設施抵所發(fā)倘生的咽各項偏直決接費濫用開發(fā)成催本—配套設違施開發(fā)明細科氣目：大側配套設周施開發(fā)甲，非營榴業(yè)性公率共配套禮設施開趙發(fā)（二假）配套行設施開發(fā)兔費用訪的歸振集與亂分配見下容圖5/粒3/瀉20厚235/笑3/燃20悉23八、代建工疲程開發(fā)歉的成本宜核算（一?。┙ㄇ绻こ塘颇康┑脑O剩置代建皺有兩樓種情偉況：1、接歌受委負托；2、投急標中游標開發(fā)折成本—代建遠工程未開發(fā)（二營）代建防工程開發(fā)費帽用的歸亞集與分余配見下垃圖5/骨3/曾20城235/題3/鼠20損235/3揀/20冷23第四部加分房地產蒙開發(fā)收燦入核算收入的諒確認收入，麗是指企起業(yè)在日吐?；顒游g中形成松的、會熊導致所透有者權貓益增加紛的、與餃所有者暢投入資授本無關兆的經濟困利益的員總流入樹。一般點包括銷備售商品國收入、司提供勞疏務收入甜和讓渡咳資產使信用權收捆入。5/3鮮/20決23根據《企業(yè)會攜計準則免第14號——收入》的規(guī)定盲，銷售貌商品真收入莫同時礙滿足潔下列漲五個頌條件喊，才耀能予盞以確贏認：（1）企業(yè)蝴已將商母品所有小權上的飛主要風泰險和報三酬轉移晚給購貨手方；商品所熊有權上螺的風險臥，主要豪指商品跌所有者之承擔該藝商品價嗎值發(fā)生損失的可能鏡性，如灘貶值、往損壞。因商品所烘有權上崗的報酬耽，主要齒指商品點所有者寺預期可突獲得的尸商品中殊包括的疊未來經烈濟利益瘡，包括抗商品因忽升值等椒給企業(yè)建帶來的對經濟利姻益。5/3練/20卸23A大多數(shù)逮情況下或，所有放權上的錢風險和漂報酬的令轉移伴彈隨著所有楊權憑靠證的迎轉移澡或實你物的敞交付蔑而轉該