山西省2015年房地產(chǎn)估價師：建立房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的作用模擬試題

------------------------------------------------------------------------山西省2015年房地產(chǎn)估價師：建立房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的作用模擬試題山西省2015年房地產(chǎn)估價師：建立房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的作用模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、規(guī)劃設計條件通知書及其附圖或?qū)彾ㄔO計方案通知書及其附圖，是城市國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)批準。

A：政府

B：城市規(guī)劃行政主管部門

C：城市建設行政主管部門

D：城市土地主管部門

E：借款合同2、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價時點剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。

A．180

B．196

C．200

D．3003、按照污染源存在的時間劃分，居住區(qū)旁邊道路上汽車噪聲所帶來的污染屬于。(2008年房地產(chǎn)經(jīng)紀人相關(guān)知識試題)

A：暫時性污染

B：永久性污染

C：線源污染

D：移動污染

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、w房地產(chǎn)開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20h，擬建一經(jīng)濟適用住房小區(qū)，并委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)對被拆遷房屋的市場價格進行了評估。支付土地補償費和安置補助費、青苗補償費共計1800萬元。開發(fā)建設一段時間后，w公司將項目整體轉(zhuǎn)讓給甲公司，甲公司通過市場分析后，決定調(diào)整開發(fā)方案，即拿出5h的土地用于開發(fā)商品住宅，按規(guī)定補交了750萬元的地價。甲公司采取先建商品住宅方式，當商品住宅建設一段時間后，甲公司用在建工程(價值約為3000萬元)作抵押從D建行獲得了一部分資金，在取得《商品房預售許可證》并經(jīng)銀行同意，并委托乙公司代理預(銷)售商品房。甲公司按規(guī)定與購房者各自繳納稅費后，為購房者辦理了房屋登記手續(xù)。請回答以下問題：下列關(guān)于w房地產(chǎn)開發(fā)公司征收A省B縣C村基本農(nóng)田以外的耕地20h，說法正確的是。

A：由A省人民政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時由A省人民政府辦理征地審批手續(xù)

B：由國務院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，同時由國務院辦理征地審批手續(xù)

C：由A省人民政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批

D：由國務院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，不再另行辦理征地審批

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、假設開發(fā)法是以為理論依據(jù)的。

A：收益遞增原理

B：均衡原理

C：預期原理

D：未來趨勢原理

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、某宗地面積為5000㎡，現(xiàn)狀容積率為0．8，土地市場價值為4000元/㎡，擬進行改造。批準的規(guī)劃容積率為5．0，樓面地價為1500元/㎡，則理論上應補交地價萬元。

A：1250

B：1750

C：2050

D：2150

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、某建設項目建設期3年，各年計劃投資額分別為：第一年3600萬元、第二年4800萬元和第三年3800萬元，年均價格上漲率為5％，該項目建設期間漲價預備費為。

A：1270．975

B：3600

C：3800

D：4806

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元／月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3％的百分比租金．當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應繳納的租金是萬元．(2005年試題)

A：13．2

B：15．9

C：19．5

D：20．4

E：借款合同9、某住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000㎡，規(guī)劃容積率為1.2，樓面地價為1500元／㎡。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，其容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該住宅房地產(chǎn)開發(fā)用地因規(guī)劃調(diào)整所需的補地價為萬元。

A：375

B：450

C：500

D：600

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、下列關(guān)于稅收的表述中，正確的是。

A：房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)

B：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，必須按照交易合同上載明的價格征收契稅

C：農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用稅

D：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地是城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、混凝土在正常情況下，強度隨著齡期的增加而增長，最初的天內(nèi)較快，以后增長逐漸緩慢。

A：1～7

B：7一10

C：7~14

D：15—20

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的__三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求

B．供給、需求、利用狀況

C．權(quán)利、租金、利率

D．價值、使用價值、供求13、房屋租賃行為應有明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限不能超過__年。

A．10

B．15

C．20

D．3014、某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20％，則成本利潤率為。

A：17.13％

B：18.30％

C：18.61％

D：21.47％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、__指由于貨幣供應量過多而引起的貨幣貶值、物價上漲的現(xiàn)象。

A．通貨貶值

B．通貨膨脹

C．通貨緊縮

D．通貨異常16、下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是．【2005年考題】

A：某標準廠房

B：某酒廠廠房

C：某待出讓土地

D：某寫字樓

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、下列關(guān)于建筑材料性質(zhì)的表述中，正確的是。

A：材料的密度是指材料在絕對密實狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在絕對密實狀態(tài)下的體積之比

B：凡是內(nèi)部有孔隙的材料，其密實度都大于1

C：材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強度顯著降低的性質(zhì)

D：材料的彈性是指材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去掉后變形不能完全恢復，但也不即行破壞的性質(zhì)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、一般中長期貸款都選用__。

A．名義利率

B．實際利率

C．固定利率

D．浮動利率19、下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于房地產(chǎn)投資個別風險的是（）。

A．變現(xiàn)風險

B．時間風險

C．或然損失風險

D．通貨膨脹風險20、（）是指企業(yè)按照每個消費者的要求大量生產(chǎn)，產(chǎn)品之間的差異可以具體到每個最基本的組成部件。

A．全面覆蓋

B．大量定制

C．市場專業(yè)化

D．產(chǎn)品專業(yè)化21、企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費用、管理費用和財務費用是。

A：經(jīng)營成本

B：開發(fā)產(chǎn)品成本

C：期間費用

D：開發(fā)項目總投資

E：借款合同22、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1日對該房地產(chǎn)進行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價值為__萬元。

A．4091

B．4182

C．4250

D．500023、下列哪項不屬于平均指標__。

A．眾數(shù)

B．中位數(shù)

C．水平指標

D．調(diào)和平均數(shù)24、預計某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預計其價格會__。

A．上升

B．下降

C．不變

D．升降難定25、房地產(chǎn)估價師注冊有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應當在注冊有效期滿__日前，申請延續(xù)注冊。

A．15

B．30

C．60

D．90二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時，常要考慮的因素有__。

A．可能面積的組合

B．尋租者經(jīng)營業(yè)務的性質(zhì)

C．尋租者將來擴展辦公室面積的計劃

D．每平方米的租金

E．室內(nèi)的裝修2、居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般可分為__。

A．住宅用地

B．公共服務設施用地

C．道路用地

D．綠化用地

E．軍事用地3、下列不屬于清償能力指標的是__。

A．借款償還期

B．利息備付率

C．現(xiàn)金回報率

D．償債備付率4、以下不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有__。

A．贈與

B．租賃

C．典當

D．以房地產(chǎn)抵債

E．以房地產(chǎn)作價入股5、市場調(diào)查可分為不可控因素調(diào)查和可控因素調(diào)查兩種，其中，可控因素調(diào)查包括__。

A．產(chǎn)品調(diào)查

B．市場需求容量調(diào)查

C．價格調(diào)查

D．分銷渠道調(diào)查

E．促銷策略調(diào)查6、房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報兩部分，下列有關(guān)說法不正確的是__。

A．投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指投資者所投入資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬

B．等額系列支付的年值與現(xiàn)值之間的關(guān)系為：A=P·i+P·i/[(1+n-1)，其中P·i就是投資者投入資本P后所獲得的投資回收，而P·i/[(1+n-1)就是投資者的投資回報，是投資者提取折舊的一個方法，即償債基金法

C．投資回報和投資回收對投資者來說都是非常重要的，投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率

D．就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤7、假設開發(fā)法的原理依據(jù)與__相同，是預期原理。

A．收益法

B．經(jīng)濟法

C．權(quán)益法

D．成本法8、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30％，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5．58％．則下列說法中正確的有．【2006年考題】

A：該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格

B：該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

C：該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

D：該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元

E：該房地產(chǎn)不存在名義價格9、下列有關(guān)統(tǒng)計學基礎知識的表述中，不正確的有。(2006年試題)

A：隨著研究目的改變，統(tǒng)計總體和總體單位可以相互轉(zhuǎn)化

B：反映總體單位屬性或特征的統(tǒng)計術(shù)語稱為指標

C：調(diào)查對象就是被調(diào)查和訪問的具體單位

D：調(diào)查單位與報告單位可以一致也可以不一致

E：相對指標是社會經(jīng)濟現(xiàn)象的兩個有聯(lián)系的指標之比10、編制城市規(guī)劃一般分為兩個階段。

A：總體規(guī)劃

B：控制性詳細規(guī)劃

C：修建性詳細規(guī)劃

D：分區(qū)規(guī)劃

E：詳細規(guī)劃

11、下列關(guān)于個人住房公積金存款利率的說法中，錯誤的是__。

A．職工當年存繳的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率計算

B．上年結(jié)轉(zhuǎn)的按結(jié)息日掛牌公告的6個月整存整取存款利率計算

C．職工個人住房公積金存款利率，遇法定存款利率調(diào)整，分段計息

D．每年6月30日為職工住房公積金存款的結(jié)息日12、已抵押的房屋__。

A．不能轉(zhuǎn)讓

B．可以轉(zhuǎn)讓但只能轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人

C．可以轉(zhuǎn)讓但必須告知抵押權(quán)人

D．可以轉(zhuǎn)讓但轉(zhuǎn)讓的價格必須由抵押權(quán)人確定13、重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，也是__的體現(xiàn)。

A．經(jīng)濟學原理

B．均衡原理

C．替代原理

D．對立原理14、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調(diào)查屬于__。

A．試探性調(diào)查

B．描述性調(diào)查

C．創(chuàng)新性調(diào)查

D．因果性調(diào)查15、建筑物的防雷裝置一般由三個基本部分組成。

A：接天線

B：引下線

C：上引線

D：接地線

E：接閃器16、下列引起房地產(chǎn)價格上漲的因素中，屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有。

A：對房地產(chǎn)本身進行投資改良

B：需求增加導致稀缺性增加

C：通貨膨脹

D：外部經(jīng)濟

E：提高建造成本17、某承租人的基礎租金為5萬元/月，營業(yè)額的10%作為百分比租金，如果其在一個月內(nèi)的營業(yè)額為150萬元，則其應支付的租金為（）萬元。

A．20

B．15

C．35

D．5018、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設前提是__。

A．過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

B．市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

C．房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

D．政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格19、26不屬于宏觀經(jīng)濟政策目標的是__。

A．充分就業(yè)

B．消費質(zhì)量

C．價格穩(wěn)定

D．經(jīng)濟增長20、假設某房地產(chǎn)投資項目的負債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債率為__。

A．167%

B．80%

C．200%

D．60%21、在運用假設開發(fā)法進行估價時，首先要調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況，其基本內(nèi)容包括__。

A．弄清土地的位置

B．弄清土地的面積、形狀、基礎設施完備程度等

C．弄清城市規(guī)劃設計條件

D．弄清將擁有的土地權(quán)利

E．測算開發(fā)項目的預期利潤22、房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的