物業(yè)管理費用二

第八講

物業(yè)管理費用第八講物業(yè)管理費用第一節(jié)物業(yè)管理經(jīng)費的來源第二節(jié)住宅消費的含義第三節(jié)物業(yè)服務(wù)費第四節(jié)收益性物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費第一節(jié)物業(yè)管理經(jīng)費的來源一、定期收取物業(yè)服務(wù)費二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤四、政府多方面的扶持五、開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持六、業(yè)主的贊助第二節(jié)住宅消費的定義一、購房和租房款二、裝飾裝修款三、基本能源費四、物業(yè)服務(wù)費五、稅費第三節(jié)物業(yè)服務(wù)費一、物業(yè)服務(wù)費的性質(zhì)和收費原則二、物業(yè)服務(wù)費的定價形式和計費方式三、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成四、物業(yè)服務(wù)費的測算一、物業(yè)服務(wù)費的性質(zhì)和收費原則（一）性質(zhì)1.針對公共服務(wù)和部分專項服務(wù)收取的費用；2.屬于全體業(yè)主所有，AA制。（二）收費原則1.合理2.公開3.費用與服務(wù)水平相適應(yīng)4.競爭5.雙方協(xié)商6.政府監(jiān)督二、物業(yè)服務(wù)費的定價形式和計費方式一、物業(yè)服務(wù)費的定價形式1.政府指導(dǎo)價

由有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素制定相應(yīng)的基準價及其浮動幅度。2.市場調(diào)節(jié)價

由經(jīng)營者自主定價，通過市場競爭形成的價格。由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。二、物業(yè)服務(wù)計費方式1.包干制業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)費是固定的，管理過程中無論盈余還是虧損都由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。適用于小型物業(yè)管理公司，原則上不存在對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行賬目監(jiān)督和審計的問題，簡便易行。前提是事先雙方對物業(yè)服務(wù)費標準要有約定和承諾。二、物業(yè)服務(wù)費的定價形式和計費方式二、物業(yè)服務(wù)計費方式2.酬金制在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均有業(yè)主承擔的計費方式。由于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是代管性質(zhì)，所以采取酬金制，這筆支出原則上不需要交納相關(guān)稅金。

二、物業(yè)服務(wù)費的定價形式和計費方式三、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成1.包干制物業(yè)服務(wù)費(X)=物業(yè)服務(wù)成本(X1)+法定稅費(X2)+物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(X3)2.酬金制預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金(X)=物業(yè)服務(wù)支出(X1)+物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金(X4)三、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成3.物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出：1）管理、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護費用；3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6）辦公費用；7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施及公眾責任保險費用；9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。注意事項：1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造費用。應(yīng)當通過專項維修基金予以列支。2.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托收取供水、供電、供熱、通訊、有限電視等費用的，其委托手續(xù)費應(yīng)向委托單位收取，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。三、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成不要財迷三、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成四、物業(yè)服務(wù)費的測算（一）住宅小區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費標準測算原則1.制定根據(jù)：1）本地區(qū)綜合服務(wù)項目；2）勞動付出狀況；3）物價指數(shù)變化；4）住戶的經(jīng)濟承受能力；5）小區(qū)的檔次。（一）住宅小區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費標準測算原則2.測算步驟：（1）根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模、檔次和管理目標，設(shè)立崗位，配備相應(yīng)能力的人力資源；（2）估算住宅小區(qū)進行統(tǒng)一管理、達到確定的管理目標所發(fā)生的各項費用；（3）考慮統(tǒng)一管理能取得的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。四、物業(yè)服務(wù)費的測算（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法X1——物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出收費標準，單位：元/月·平方米x——各分項費用收費標準，單位：元/月·平方米i——分項項數(shù)四、物業(yè)服務(wù)費的測算（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法1.管理人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等（x1）

F1—基本工資；F2—社會保險費；F3—規(guī)定提取的福利費；

F4—加班費；F5—服裝費；

S—總收費面積四、物業(yè)服務(wù)費的測算（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備日常運行維修及保養(yǎng)費（x2）成本法：

F1—公用部位及道路的土建零修與保養(yǎng)費；

F2—給排水設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；

F3、F4

、F5—電氣系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)、消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費；

F6—公共照明費；F7—不可預(yù)見費；F8—易損件更新準備金

S—總收費面積四、物業(yè)服務(wù)費的測算（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備日常運行維修及保養(yǎng)費（x2）簡單測算法：

經(jīng)驗法：根據(jù)相同類型物業(yè)的以往經(jīng)驗確定四、物業(yè)服務(wù)費的測算四、物業(yè)服務(wù)費的測算（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用（x3）

F1—清潔工具購置費；

F2—勞保用品費；

F3—

衛(wèi)生防疫消殺費；

F4—化糞池清掏費；F5—垃圾外運費；

F6—清潔環(huán)節(jié)所需的其它費用；

S—總收費面積四、三物業(yè)三服務(wù)三費的三測算（二三）物三業(yè)服三務(wù)成三本或三物業(yè)三服務(wù)三支出三測算三的具三體方三法4.物業(yè)三管理三區(qū)域三綠化三養(yǎng)護三費用三（x4）成本三法：F1—綠化三工具三費；F2—勞保三用品三費；F3—綠化三用水三費；F4—農(nóng)藥三化肥三費；F5—雜草三清運三費；F6—景觀三再造三費；S—總收三費面三積四、三物業(yè)三服務(wù)三費的三測算（二三）物三業(yè)服三務(wù)成三本或三物業(yè)三服務(wù)三支出三測算三的具三體方三法4.物業(yè)三管理三區(qū)域三綠化三養(yǎng)護三費用三（x4）簡單三測算三法：四、三物業(yè)三服務(wù)三費的三測算（二三）物三業(yè)服三務(wù)成三本或三物業(yè)三服務(wù)三支出三測算三的具三體方三法5.物業(yè)三管理三區(qū)域三秩序三維護三費（x5）F1—保安三器材三裝備三費；F2—保安三人員三人身三保險三費；F3—保安三用房三及保三安人三員住三房資三金；四、三物業(yè)三服務(wù)三費的三測算（二三）物三業(yè)服三務(wù)成三本或三物業(yè)三服務(wù)三支出三測算三的具三體方三法6.辦公三費用三（x6）F1—交通三費；F2—通訊三費；F3—低值三易耗三辦公三用品三費；F4—書報三費；F5—廣告三宣傳三社區(qū)三文化三費；F6—辦公三用房三租金三費；F7—其它三雜項三；S—總收三費面三積四、三物業(yè)三服務(wù)三費的三測算（二三）物三業(yè)服三務(wù)成三本或三物業(yè)三服務(wù)三支出三測算三的具三體方三法7.物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三固定三資產(chǎn)三折舊三費（x7）F1—交通三工具三；F2—通訊三設(shè)備三；F3—辦公三設(shè)備三；F4—工程三維修三設(shè)備三；F5—其它三設(shè)備三；S—總收三費面三積四、三物業(yè)三服務(wù)三費的三測算（二三）物三業(yè)服三務(wù)成三本或三物業(yè)三服務(wù)三支出三測算三的具三體方三法7.物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三固定三資產(chǎn)三折舊三費（x7）計取三方式1）物三業(yè)服三務(wù)企三業(yè)自三行出三資或三自帶三固定三資產(chǎn)三；2）物三業(yè)服三務(wù)企三業(yè)向三業(yè)主三方借三款購三買固三定資三產(chǎn)（三債權(quán)三關(guān)系三）；3）業(yè)三主方三購買三固定三資產(chǎn)三供物三業(yè)服三務(wù)企三業(yè)使三用。注意三其中三的產(chǎn)三權(quán)區(qū)三別。四、三物業(yè)三服務(wù)三費的三測算（二三）物三業(yè)服三務(wù)成三本或三物業(yè)三服務(wù)三支出三測算三的具三體方三法8.物業(yè)三共用三部位三、共三用設(shè)三施設(shè)三備及三公眾三責任三保險三費用三（x8）F—物業(yè)三服務(wù)三區(qū)域三內(nèi)總?cè)步蝗{的三共用三部位三、共三用設(shè)三施設(shè)三備及三公眾三責任三保險三費用三；S—總收三費面三積四、三物業(yè)三服務(wù)三費的三測算（二三）物三業(yè)服三務(wù)成三本或三物業(yè)三服務(wù)三支出三測算三的具三體方三法9.經(jīng)業(yè)三主同三意的三其它三費用三（x9）業(yè)主三大會三、業(yè)三委會三活動三經(jīng)費三，給三物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三的“三贊助三費用三”等三。四、三物業(yè)三服務(wù)三費的三測算（三三）法三定的三稅費1.營業(yè)三稅（F1）X1—物業(yè)三服務(wù)三成本三；2.城市三維護三建設(shè)三稅（F2）3.教育三附加三費（F3）合計三：四、三物業(yè)三服務(wù)三費的三測算（四三）物三業(yè)服三務(wù)企三業(yè)的三利潤a—利潤三率（三單位三：%）四、三物業(yè)三服務(wù)三費的三測算（五三）物三業(yè)服三務(wù)企三業(yè)的三酬金實行三酬金三制時三，酬三金的三提取三方式三通常三有兩三種：三固定三提取三比例三和固三定提三取金三額。1、固三定提三取比三例k——事先三約定三的提三取比三例2、固三定提三取數(shù)三額f——約定三好的三每年三或每三月提三取的三固定三數(shù)額三的酬三金四、三物業(yè)三服務(wù)三費的三測算（六三）物三業(yè)服三務(wù)費三用計三算和三確定三時需三要注三意的三幾個三問題1.前期三物業(yè)三管理三的費三用測三算包括三：顧三問費三和開三荒費三、固三定資三產(chǎn)投三入、三保修三期內(nèi)三維修三費用三的計三算。2.物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三的酬三金提三取問三題如何三計取三酬金三達到三共贏三，既三是理三論問三題又三是實三際問三題3.物業(yè)三服務(wù)三費的三收繳三率問三題4.住宅三小區(qū)三內(nèi)非三住宅三物業(yè)三的收三費問三題5.物業(yè)三服務(wù)三費用三的調(diào)三整問三題四、三物業(yè)三服務(wù)三費的三測算凡事三要量三力而三行第四三節(jié)三收益三性物三業(yè)的三物業(yè)三服務(wù)三費一、三收益三性物三業(yè)服三務(wù)費三用測三算的三特點1.其費三用項三目由三于物三業(yè)類三型、三規(guī)模三以及三物業(yè)三服務(wù)三合同三的不三同而三有所三差別三。2.收益三性物三業(yè)管三理中三的收三入包三括租三金收三入和三其他三經(jīng)常三性收三入。第四三節(jié)三收益三性物三業(yè)的三物業(yè)三服務(wù)