某房地產(chǎn)前期策劃報(bào)告

XX項(xiàng)目策劃報(bào)告初稿

世聯(lián)地產(chǎn)

2002年7月11日目錄

第一部分市場(chǎng)調(diào)查（略）第二部分項(xiàng)目分析第三部分物業(yè)定位第四部分物業(yè)發(fā)展建議（略）第五部分項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議項(xiàng)目分析本項(xiàng)目后海海濱后海半島花園招商海月花園蛇口小區(qū)N相關(guān)技術(shù)參數(shù)總占地總面積:1.3萬平方米總建筑面積:3.25萬平方米容積率：2.5層數(shù)：16層總戶數(shù)：352戶低覆蓋率用地規(guī)劃圖用地規(guī)劃

戶型（共352戶）

3房2廳2衛(wèi)1花園126平米~130平米144套

4房2廳2衛(wèi)1花園157平米~162平米144套單房+1機(jī)動(dòng)房35平米64套既非多口實(shí)用型，也非豪華舒適型大戶型卻誰是我們的細(xì)分市場(chǎng)戶型的差異性突出總套數(shù)不多易于尋找細(xì)分市場(chǎng)項(xiàng)目SWOT分析【優(yōu)勢(shì)】后海片區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)：高尚海濱生活社區(qū)形象蛇口片區(qū)的生活氛圍擬建的南山商業(yè)文化中心區(qū)的輻射科技園區(qū)的人文背景地段優(yōu)勢(shì)：看海的花園小區(qū)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)：低密度花園小區(qū)空中花園式的戶型設(shè)計(jì)

總戶數(shù)不多，銷售壓力不大片區(qū)差異化明顯產(chǎn)品差異化突出【劣勢(shì)】小區(qū)規(guī)模相對(duì)于后海大盤較小，不易形成集約化規(guī)模優(yōu)勢(shì)戶型的面積跨度較大，以收入的多寡整合目標(biāo)客戶困難目前該位置的周邊配套不十分成熟，交通是一個(gè)障礙

廣告投入須謹(jǐn)慎能否以“品位”細(xì)分市場(chǎng)美好前景須要描繪

【機(jī)會(huì)】深圳后花園南山的近期整體規(guī)劃深港數(shù)碼港的建設(shè)【威脅】未來海岸線的繼續(xù)開發(fā)招商海月花園的直接競(jìng)爭(zhēng)威脅后海片區(qū)大規(guī)模的住宅項(xiàng)目上馬

競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)快打還是慢跑？戰(zhàn)略方針戰(zhàn)略分析圖戰(zhàn)略分析圖S:后海片區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)：區(qū)域的高尚海濱生活社區(qū)形象、蛇口片區(qū)的生活氛圍、科技園區(qū)的人文背景、擬建的南山商業(yè)文化中心區(qū)的輻射地段優(yōu)勢(shì)：看海的花園小區(qū)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)：低密度、花園小區(qū)、空中花園式的戶型空間設(shè)計(jì)

總戶數(shù)不多，銷售壓力不大:小區(qū)規(guī)模相對(duì)于后海大盤較小，不易形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)戶型的類型跨度較大，不易整合目標(biāo)客戶目前該位置的周邊配套不充分，交通是一個(gè)障礙T:未來海岸線的繼續(xù)開發(fā)招商海月花園的直接競(jìng)爭(zhēng)威脅后海片區(qū)大規(guī)模的住宅項(xiàng)目上馬

SWOT戰(zhàn)略分析O:深圳后花園南山的近期整體規(guī)劃深港數(shù)碼港的建設(shè)；1．

總體競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略發(fā)掘產(chǎn)品特色，創(chuàng)造差異化優(yōu)勢(shì)借助片區(qū)形象，實(shí)現(xiàn)低成本推廣W戰(zhàn)略分解A.[發(fā)掘產(chǎn)品特色，創(chuàng)造差異化優(yōu)勢(shì)]

空中院落的戶型特色——分享陽光

低密度濱海小區(qū)——分享海風(fēng)藍(lán)調(diào)鄉(xiāng)村田園櫥衛(wèi)套餐附送——分享草的味道。。。。。。。。。。B.[借助片區(qū)形象，實(shí)現(xiàn)低成本推廣]

借助后海片區(qū)的片區(qū)推廣的力度，與鳳共舞搶占頭號(hào)路牌廣告，作好導(dǎo)示系統(tǒng)都是我的錯(cuò)“看板看漲”！物業(yè)定位【我們擁有：】

異域風(fēng)情蛇口片區(qū)，國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)南山中心后海海岸線的獨(dú)特資源充分接納陽光的院落式戶型設(shè)計(jì)總戶數(shù)為352戶，其中三房以上為288戶，單房為64戶，不可多得深圳充斥著一群對(duì)生活素質(zhì)有著較高追求、膜拜大自然給予的激情和創(chuàng)意的菁英貴族生活捕品味邪是定澇位的謀出發(fā)墳點(diǎn)[形象定菌位]SH勵(lì)A(yù)R衡E——扣SH址AR鉆E散S蒸UN蒸SH讀IN灰IN購(gòu)G——氏SH勾AR陪E濱S炎EE傾BR敏EE劃ZE。。豆。。駱。。啦。后海灣豪畔綠色辦狂飆或后海創(chuàng)灣畔生羊態(tài)豪庭[物業(yè)類翠型定位]主打狹廣告騎語愛上這里的細(xì)天空賣給弱誰？【SAS長(zhǎng)SY謬論】他們久最大壯的特途點(diǎn)也旗許是誤：靠征才能樹吃飯搬，學(xué)罪習(xí)能雹力是哭他們利最大盼的競(jìng)某爭(zhēng)力扇，自囑然是尸他們鹿創(chuàng)造蓮力的煉不碣高之源他們護(hù)渴求道住所永和他民們一齒樣應(yīng)墾融化艱在追慣求中妥。。勞。。薯。。主力客群戶群：向往蛇減口的生繭活氛圍真的高素擦質(zhì)的菁再英貴族血，他們慎一般分歐布在福縮慧田、南叛山區(qū)高掘新科技過園區(qū)等眨。南山勤區(qū)本囑地欲晨二次顫置業(yè)帝的換文房一功族。他們的榴年齡在35歲~45歲之間次主晝力客謝戶群雞：向往蛇殖口的生舌活氛圍興的高素叫質(zhì)的菁?xì)び紊碥涃F族，溝他們一賄般分布政在福田象、南山氣區(qū)高新朱科技園店區(qū)等，比他們的邀年齡在25歲~35歲之嗓間。本地逢欲投范資置須業(yè)，臨看中嬌升值悟潛力彎的投擁資一牛族。價(jià)格賞策略目前：本片鍬區(qū)住飯宅均尸價(jià)450躺0—5來800元/平方米