房地產(chǎn)投資與決策

房地產(chǎn)投資分析與決策★房地產(chǎn)投資概述★房地產(chǎn)投資決策程序★可行性研究的內(nèi)容★房地產(chǎn)投資分析的任務★案例——政府請客，憑什么要我們買單?!一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資的特性房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資的含義所謂房地產(chǎn)投資，是指投資者為了獲取預期的投資收益，對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務和消費所進行的投資行為。一、房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資的特性1）區(qū)位的重要性：房地產(chǎn)開發(fā)的第一要素是區(qū)位，第二要素是區(qū)位，第三要素還是區(qū)位。①選擇的區(qū)位在當前必須對開發(fā)投資者、置業(yè)投資者（獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益）以及未來的租客（方便地開展經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。②選擇的區(qū)位在未來必須具有增值潛力，房地產(chǎn)投資價值的高低，很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當前凈租金水平的高低；③重視所處區(qū)位的變化情況，避開環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)。2）政策影響性：指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。房地產(chǎn)投資概述

3）對專業(yè)管理的依賴性：對房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對專業(yè)管理的依賴性較強。4）房地產(chǎn)投資的巨額性：房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒有雄厚的資金實力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。5）房地產(chǎn)投資的風險性：房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風險。6）房地產(chǎn)投資的保值與增值性：眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。從長遠來看，最能保值而又最重要的實物就是房地產(chǎn)。故房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。房地產(chǎn)投資的類型按房地產(chǎn)投資形式劃分1）房地產(chǎn)直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作。①房地產(chǎn)開發(fā)投資，投資目的主要是賺取開發(fā)利潤，風險較大但回報也較豐厚。②房地產(chǎn)置業(yè)投資，投資目的一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。常獲得保值、增值、收益和消費四個方面的收益。房地產(chǎn)投資的類型2）房地產(chǎn)間接投資：是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。①購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票②投資于房地產(chǎn)投資信托基金。投資者將資金投入到由職業(yè)投資經(jīng)理管理的共同基金，用于購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)賺取收入。優(yōu)越性：以相對較少的投資持有多元化的房地產(chǎn)組合；有強大而穩(wěn)定的分紅潛力（來源于所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入）；有機會得到資金增值；投資的流動性很好。③購買住房抵押貸款證券。銀行將所持有的個人住房抵押貸款匯集重組成抵押貸款組合，每個集合內(nèi)的貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者，投資者可間接獲取房地產(chǎn)投資收益。房地產(chǎn)投資的類型按房地產(chǎn)投資對象劃分土地投資：以開發(fā)、經(jīng)營土地作為投資對象房地產(chǎn)開發(fā)投資：以開發(fā)各類房屋、建筑物和構(gòu)筑物作為投資對象。房地產(chǎn)經(jīng)營投資：房地產(chǎn)銷售、出租、互換、信托、房地產(chǎn)證券投資：房地產(chǎn)債券、股票、基金房地產(chǎn)中介服務投資：房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀、估價等中介服務。房地產(chǎn)管理投資：房地產(chǎn)管理、維修、保養(yǎng)、服務二、房地產(chǎn)投資決策程序◆項目管理程序◆可行性研究的階段、任務

投資機會研究(OpportunityStudy)

初步可行性研究(Pre-feasibilityStudy)

可行性研究(FeasibilityStudy)階段立項投資決策設計施工交工運行產(chǎn)生報告項目建議書可行性研究報告項目評估報告勘察設計文件開工報告階段報告竣工驗收報告后評價報告房地產(chǎn)投資決策程序階段機會研究初步可行性研究詳細可行性研究項目評估工作性質(zhì)項目設想項目初選項目擬定項目決策主要任務捕捉投資機會，為投資方向提出輪廓性建議確定是否需要進行詳細可行性研究，決定關(guān)鍵性問題，縮小研究范圍提出多種可能建設方案，進行綜合分析和全面技術(shù)經(jīng)濟論證，確定項目可行性對可行性報告進行審核，提出評價意見，最終決定投資是否可行、合理估算精度±30%±20%±10%±10%所需時間1～3個月4～6個月中小型：半年大型：1年或以上1個月左右所需費用占投資％0.2%～1%0.25%～1.25%中小型：1%～3%大型:0.5%～1%-____可行性研究的階段、任務房地產(chǎn)投資決策程序◆可行性研究的程序項目籌劃提出開發(fā)項目的設想，組建研究機構(gòu)，也可委托房地產(chǎn)咨詢公司、顧問公司和工程公司等單位研究。承擔研究對象的部門和單位要摸清委托人意圖，項目提出的背景，收集主要依據(jù)材料，制定研究計劃。市場調(diào)查與分析對項目投資的經(jīng)濟、社會和政策法律環(huán)境，房地產(chǎn)市場需求情況，可供選擇的開發(fā)場地、開發(fā)條件等，進行廣泛的調(diào)查和分析，從而尋求市場機會，確定開發(fā)項目的市場定位。房地產(chǎn)投資決策程序優(yōu)化和選擇開發(fā)方案

根據(jù)選擇的目標市場和備擇場地，設計若干個可供選擇的開發(fā)方案，并經(jīng)過分析對比，選擇出最優(yōu)方案。方案評價

對優(yōu)選出的方案進行深入細致的研究，分析開發(fā)項目經(jīng)濟上的合理性。對開發(fā)項目的投資費用和收益進行估算，做出項目財務評價和經(jīng)濟評價，并考慮項目的投資、租售價格、規(guī)模、建設工期等不確定因素的變化，對項目的投資效果作敏感性分析和風險性分析。編制研究報告按開發(fā)項目可行性研究內(nèi)容，編制可行性研究報告。三、可行性研究內(nèi)容房地產(chǎn)投資可行性研究解決開發(fā)項目建設1）必要性：市場需求，社會需要；2）可能性：原材料、工藝設備、資金、場址及環(huán)境影響；3）財務可行性：盈利能力、清償能力及外匯平衡）4）經(jīng)濟合理性：對全社會的貢獻、所付代價；5）社會的相容性：社會影響分析、互適性分析及社會風險分析6）項目可靠性（風險）。三、可行性研究內(nèi)容1.項目概況2.開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置3.市場分析和建設規(guī)模的確定4.規(guī)劃設計方案選擇5.資源供給6.環(huán)境影響評價7.開發(fā)建設計劃8.項目財務、國民經(jīng)濟及社會效益評價9.不確定性分析10.結(jié)論與建議

可行性研究內(nèi)容前提市場預測和建設條件的調(diào)查基礎(chǔ)開發(fā)項目的規(guī)劃設計方案核心經(jīng)濟評價可行性研究內(nèi)容

市場預測和建設條件的調(diào)查市場預測包括房地產(chǎn)市場銷售調(diào)查和需求預測，開發(fā)項目的銷售或出租前景分析，市場范圍的確定和租售意向分析。建設條件分析包括基礎(chǔ)設施狀況及其外部條件，各類建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動力人數(shù)等調(diào)查資料，并對供水、供電、污水處理條件以及商業(yè)、服務業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進行分析。可行性研究內(nèi)容規(guī)劃設計方案開發(fā)項目的總平面布局，主要建筑物的造型設計，城市景觀設計，建筑物的主要技術(shù)參數(shù)，場地內(nèi)外交通組織，基礎(chǔ)設施與工程管網(wǎng)規(guī)劃?？尚行匝芯績?nèi)容經(jīng)濟評價經(jīng)濟評價階段需要進行開發(fā)項目的投資估算、財務評價、國民經(jīng)濟評價、社會評價

投資估算包括開發(fā)場地的購置費、拆遷安置費、項目的工程造價、規(guī)劃費、建設費、管理費和其他有關(guān)費用的估算。

財務評價是在國家現(xiàn)行會計制度、稅收法規(guī)和市場價格體系下，從項目自身角度，分析工程項目的投資、成本、稅金和利潤，計算項目的效益和費用，考察項目建成后的盈利能力、清償能力和外匯平衡能力狀況，據(jù)此評價和判斷項目財務可行性?？尚行蚤l研究內(nèi)鄙容可行性座研究內(nèi)喬容國民遮經(jīng)濟夜評價是從國否家整體戶角度考塞察項目乳的效益鋸和費用聽，用影銹子價格昆、影子鉤工資、磨影子匯足率和社偏會折現(xiàn)主率，分接析計算確項目給常國民經(jīng)爆濟帶來時的凈效巨益，評窯價項目伏經(jīng)濟上遍的合理亞性。國民蓬經(jīng)濟偷評價崇與財閥務評自價的濃區(qū)別評價記角度鹿不同：財務評朵價站在北項目的割層次上烈，從項零目的經(jīng)齡營者、欣投資者山、未來扮的債權(quán)增人的角刷度，分爹析項目扛的可行沙性。國全民經(jīng)濟憐評價是小站在國壇家和地弊區(qū)的層湯次上，煙從全社喊會的角叛度分析睡項目的圖合理性丸。項目費土用和效水益的含煌義與范趣圍不同朋：財務母評價擠根據(jù)蹲項目吵直接蠶發(fā)生衫的財挨務收版支，想計算濤項目欄的直位接費驚用和腳效益嫁；國運民經(jīng)綱濟評浴價則抗從全栗社會腰角度生考察輩項目陷的費往用和勻效益憤，考番察項瞞目所秧消耗擋的有嚷用社泰會資謠源和坑對社莖會提距供的遷有用疾產(chǎn)品特，不疏僅考郊慮直懷接的鳥費用糟和效垮益，平而且縫考慮霸間接會的費防用和煮效益饒。評價比采用跟的價埋格不陸同：財務評扔價對投和入物和慈產(chǎn)出物餐采用預很測的財絨務收支凱價格；劇國民經(jīng)循濟評價執(zhí)采用根寫據(jù)機會泥成本和湖供求關(guān)皮系確定顆的影子訂價格。采用葉的評跌價參歡數(shù)不秒同：財務叼評價燒采用市場業(yè)匯率及因附行業(yè)敞而異鉤的基樹準收哄益率石。國盞民經(jīng)霉?jié)u揚價采灘用國專家統(tǒng)疊一測素定的祥影子康匯率天和社邁會折此現(xiàn)率頭。可行蠻性研撐究內(nèi)質(zhì)容社會評側(cè)價是分析伙擬建項者目對當考地社會邀（或波棋及地區(qū)撞，乃至垂全社會往）的影帖響，分巾析項目菌所在地土區(qū)的社副會環(huán)境牛對項目濕的適應付性和可盜接受程躺度，評嶼價項目犧的社會晶可行性崇。社會凍評價從社會萍和整個術(shù)國民經(jīng)惹濟的角攔度考察瓜項目帶竊來的利最益和消矮極影響步。如項朱目是否哈符合總劃體規(guī)劃扶、能否姜改善城院市居民輝的居住負條件、峽豐富城化市景觀慕以及提帳高城市顆經(jīng)濟效極益等。當從策企業(yè)桑的角勾度對獨項目宗所進牲行的弟財務臨評價滲與宏碎觀的亡社會魚經(jīng)濟雨評價狠發(fā)生伙矛盾荒時，宴應以頂后者配的結(jié)告論為膀主決茅定開磨發(fā)項姓目是宣否實俘施?？尚酗w性研巴究內(nèi)煩容不確常定性童分析不確定泄性分析勉包括盈飯?zhí)澠胶忤€分析、李敏感性診分析和粥風險分往析（概眨率分析突）。盈宿虧平衡灣分析僅亦用于財紙務評價痕，敏感竿性分析叔和風險勉分析即狹可用于化財務評敢價，也濫可用于巴國民經(jīng)低濟評價伍。盈虧平是衡分析浪，又稱面量、梨本、蕩利分愁析，晴是通心過分傳析項箱目產(chǎn)褲量、滾成本即和利環(huán)潤三據(jù)者關(guān)憂系，咳確定厘項目秘由虧狀變盈鋒或由赴盈變?nèi)犹澋慕蛊胶獍冱c，商以判橋斷項耀目的汽風險泡程度患。敏感奸性分堅析，是島通過撲計算需一個紛或多膊個不購確定處因素蔥變化瓣所導轎致的泥項目芹經(jīng)濟匹效果配評價腿指標雁的變鋼化幅其度，滲即以關(guān)判斷央預期嬸目標殿受各吐個不創(chuàng)確定映因素判變化妨的影鳳響程寧度，賢即風岔險狀首況。牙在房愚地產(chǎn)嬌投資氣分析碗中，休應對增開發(fā)襖工程瓜的投辟資、翠收益影率、晝租金亂、貸判款利畏率、川工期們、出揉租期洲等因鏡素的仆變化竟作敏仙感性罪分析捆。風險抹分析置，是根映據(jù)投缺資、阿租金綁、貸搭款利詞率、辣建設鼠工期贊、出共租期便等各傾種變額量的節(jié)概率范分布不，推角求一賓個項豪目在端風險曬條件忽下獲苗利的嗎可能貨性大慶小。四、房畝地產(chǎn)投況資分析閃的任務1）為嶺投資者筋提供投府資方向2）例為投叫資者利提供訂運作廳方式3）為棟投資者柏預測投愈資效益4）為柔投資者請描述風練險及提豎供避險編方法案例混——慰政府如請客畫，憑弟什么搬要我培們買諸單?!民營企紀業(yè)將縣焰政府告騙上了法欄庭，這桌在四川傾資中是備有史以鴿來第一飲回。事捐實真相到到底如遍何？這循場官司循暴露了蓬民營企欺業(yè)介入丙公用事悟業(yè)過程躬中的哪懷些問題餅？政府執(zhí)如何依描法行政掀，民營搶公用事喚業(yè)如何雜合理定臨價，同勸時兼顧矛百姓利突益和投伏資者的蹦利益？事這些一棵時成為中當?shù)剌浿斦撽P(guān)注支的焦點沒。政府請迷客，憑裝什么要姑我們買勝單？資中縣克位于四奔川盆地絕中部，悅沱江將潮縣城分潤為兩半浪，早年陡建成的籃沱江大鈔橋成為送連接縣乞城南北騎兩大城鞏區(qū)的唯棄一交通絕要道。恥199猶7年，瘦資中縣穿政府與貝民營企奮業(yè)四川油九達公表司簽訂露協(xié)議，疑由九達隔公司控葬股子公沸司資中弱沱江大宴橋建設緩管理有邀限責任物公司（聰下稱沱鉤橋公司曲）負責沿投資大毛橋改擴掩建。1刃998覽年大橋府加寬改荷造工程紛完工。傍四川省掉交通廳普、財政膀廳、物婚價局先棕后批準譯沱橋公陪司于1貞999愛年2月嬌至20買01年瘦9月對寧通行車款輛試收售費，2孩002棍年1月秀1日至瘦201粘8年2慣月4日裝正式對斧通行車炸輛收費廊，并根陣據(jù)不同獸車型規(guī)婦定收費轟標準為窮1至1嚇6元。案例—吩—民營仍企業(yè)沱江公舉司執(zhí)行委董事、鞭總經(jīng)理院何永均衡說，大在橋加寬侮改造項廊目建成趨至今，妙縣委、刷縣政府偉先后1筑0次以蝴會議紀超要方式黑要求公劈燕司降低春部分車纖輛的通望行費標您準。為阿了搞好者和地方喝的關(guān)系果，公司碗前9次殃都被迫孝接受其條要求，棉蒙受了喊巨大損歉失。今卵年6月逆，縣里伶又一次劣要求公蘭司進一鋒步降低禮對公交演、出租沸、營運決三輪三冷種車輛江（下稱嬸“三類蝴車”）櫻的收費鼓標準，曉這勢必記會進一銀步惡化噴公司經(jīng)柳營狀況聚，所以金不得不號拒絕縣枯里的要犧求。7月倡初，驚由于蹦許多現(xiàn)通行琴車輛先拒絕方交費長，大盾橋收敲費站藝與部努分車層主的米沖突談不斷希?？h冠里隨爹即派械出警穗力，孝維持拼大橋沈秩序爪。但旺何永屬均說暖：“芝當出弄租車顏、三些輪車萍通過今收費博站，獎工作浮人員塞攔車湊收費綁時，蛙警察市便強排行推寧開欄渾桿放監(jiān)行，獄有時攝還帶林走收扛費人岡員。翠每天伏放行秩的出迷租車承達1小00卻0余撈輛次納、三恨輪車桃60淹00俗輛次歌以上宇，公叛司損肥失嚴民重。悔在此閑期間傳，收稠費站態(tài)工作恰人員汁多次睬被打辟，甚州至發(fā)肌生在拼警察家眼皮匙底下描，他祖?zhèn)円采聿宦務劜粏栆?。公棋司報包案后刮，大睛多?shù)黑案件敗至今培得不瓣到解盜決。案例拆——杏民營芝企業(yè)據(jù)介線紹，變縣里座之所映以要輪求公句司降織低“蔥三類仗車”片的收淘費標尋準，拋是因貓為這槍些車凳輛經(jīng)屑營困案難，小這讓同何永絹均難渣以接嚷受。鋒“幫磨助他賀們走荷出困束境是商政府話的責導任，妥政府衡不能尊轉(zhuǎn)移暑給民頭營企矩業(yè)。毒再說專，縣溫政府搜向經(jīng)座營三際輪車質(zhì)的業(yè)哀主收信取了合上萬聽元的冒高額逝費用療，憑赤什么支一再攻要求性我們炎降低劉收費聲標準術(shù)？這創(chuàng)豈不睛成了岸政府特請客抓，卻繼讓民列營企籃業(yè)買舉單？7月中麗旬，沱逃橋公司牢將資中脅縣政府僻告上了域法院，徒請求法碰院撤銷偏被告歷蜂次要求遺原告降幣低收費賴標準的萬一切行超政行為祥，并判淺被告協(xié)挖助原告之恢復正緊常的收斷費秩序嘩。案例脖——勞縣政絡府應邀居毀中調(diào)解童并未矮違法行跡政針對沱聽橋公司資提起的版訴訟，切資中縣駁政府等身被告在眼答辯中幫加以否羞認，并薪稱自己碰是根據(jù)爛沱橋公號司和車妥主等當擁事人的沾請求居楚中調(diào)解瞎，并未谷強迫公榆司降低條收費標啟準。資摘中縣縣確長王和洞平說：狂“前9善次我們近與沱橋沸公司負角責人溝牌通得很啄好，不袍知道為膝什么這次一次鬧仿得這么遭僵，最枕后把我南們告上壞了法院斷?！彼x承認，畢縣里過遺去考慮態(tài)到老百虛姓的承掠受能力凝，多次收與沱橋敗公司“賀協(xié)調(diào)”岸要求降威低收費肥標準，尸但從未廈想過通釘過法定昂程序請呆求重新認審核收謹費標準研。資中惰縣的態(tài)另一大位主勻要領(lǐng)吵導說鄰，今直年縣籃里領(lǐng)行導班櫻子受綿到很耽多來穩(wěn)信和學投訴尸，對燒沱江傾大橋而收費掙標準卸、收庭費年黑限等禮問題獎反映蠅強烈重，縣等領(lǐng)導滾班子徹從關(guān)拔心群涌眾疾燥苦出事發(fā)，貝要求奶九達足公司抬對公蘿交、脂出租控、三曠輪車萬等進棕一步氧給予疑優(yōu)惠瘡?？h功里對膝沱江伯大橋理在項振目投粘資、錄收費逮年限飽等方衫面進逗行了乘初步留調(diào)查悅，發(fā)燙現(xiàn)存戚在較揀多問胖題。財鑒于拼沱橋本公司陷已經(jīng)潛起訴凳縣政贈府，燭縣里守愿意省通過惰法律苦途徑柜妥善含解決江這一配問題花。案例耕——領(lǐng)車主大橋收暈費確實鬼太高殃標準需滔要重新構(gòu)核定11部月2烏7日嘆中午至，記國者來半到資水中查鄉(xiāng)豐看沱嗓江大紫橋收由費標粉準，寨在2業(yè)0分望鐘里亭看到解了這舍樣一建幕：從北靠向南甘的通阻道上咽，一表名成旱年男景子將妨收費炊欄桿財拔出蔥扔掉竟，應半當繳擁費的即車輛榴隨即怠不再重交費后，魚仗貫沖按過收撇費站煙；從節(jié)南向激北的豬人行齒道上戀，幾塑名摩怒托車學車主手用鐵徹錘一歡類的吐工具荷拆掉吼人行既道和哪機動細車道槐之間笑的欄減桿，頭摩托籌車繞唉過收享費站蝕而去店；從貪南向嫌北的引通道而上，向收費漂人員猴被人灘群包圖圍后海被迫澤離開歇通道嚇，欄醬桿隨首即被議人抬籌起，撫大批蹲車輛玻隨之付沖過顆收費托站…法…記者事詢問墊一位鍵開機痰動三迫輪車籠的司僚機，瘦他說絮：“忙這樣莫的事矩情多雙了。絨大橋桂收費艷太貴拼，又殲不降槍價，浸我們猴根本薪交不束起。襖”案例—系—車主記者訂收集件到的者其他呢資料攝也證應實了理車主曉的這館種看達法。炮資中毅佳和獄出租氧車公填司今削年在肌給縣灣委縣支政府嘆的緊獅急報塵告中擾表示幣：如規(guī)沱橋弄公司江按趟分次收秒費，個10鮮0%告車主絹堅決鞠不答迫應；齒如按不每月籮每車豎包干嶼交費輪55她0元竟，4辣7%崇的車漏主認蒼為收秩費過敏高，坐難以簽經(jīng)營較。這啞些主優(yōu)要由濾下崗惡工人虧組成詳?shù)某龆廛囼_主反藍映，濫附近滲的內(nèi)睡江有豆兩座落大橋用，出凍租車痛包干隱每月迅才3雨50業(yè)元，糞沱橋渠公司紹的標縱準實鴉在太鉛高了萬?？h公炸共汽探車公路司也岸認為塵大橋革收費爛過高擴。公皇司在泡20侍02淋年給瓣內(nèi)江擾市交窗通局壟的報疾告中罪表示落，公扛司有券38曾輛大爽中客昂車，勁每年誓只有擱40為0萬悠元的安收入咸。而寇按批董準的業(yè)收費至標準臨，公掩司一喘年得賭支付收10厭0萬雨元的獄過橋展費。鵝如果柳這樣娛，公茅司只牧能破螺產(chǎn)，亞公司殊接收賣的1勞80型多名池下崗柿職工撓將再多次下掉崗。乞同樣昆在內(nèi)城江，秒當?shù)胤焦话蚬緞e40賽0多辛輛公夏交車炎經(jīng)過典兩座快橋，迫每年緒也只出收過柄橋費熔10足萬元騙。與贈之相首比，買資中淋的過容橋費估太貴億了。為此喝，一棒些人扁聯(lián)名著向有涂關(guān)部緣瑞門投絕訴，埋要求億對大迅橋的拔投資增金額衣重新曲審計霉，并幼重新裕核定趴收費介年限心及收腸費標大準。案例煩——聰官司輛之外存的話頓題：政府如第何依法鐘行政瓜民險營公用度事業(yè)如霧何合理嶄定價在法茄院尚勤未一顛審判填決之積前，鉛這場鋪官司戚的輸選贏未窗可預嗚料。壇在民完營企態(tài)業(yè)越散來越桿多地璃介入喇公用懲事業(yè)窩的背舒景下墊，政具府如竟何依奏法監(jiān)沫管民街營公炮用事玩業(yè)，袖民營耕公用步事業(yè)騙如何忍合理眨定價片，才帳是真半正值趨得關(guān)號注的臂話題駕。律師趙數(shù)軍說：面“對于番省里批灑準的大該橋收費廢標準，促資中縣閉政府不鬧能自己鬼說改就岔改。像饒這樣的念收費行炕政許可仰，其設太定、修當改、廢竿止，都肅要嚴格閑依照法輔定程序淹進行，源下級政嫌府和部確門肯定泡沒有這拌個權(quán)力算?！弊鳛榭h擺長，王既和平不雹愿多談誦這場官租司。但乒這場官較司提醒鑼我們，近在依法探治國的焦時代背品景下，找政府機付關(guān)一定綱要依法孫行政，醫(yī)依法辦值事?！翱h政嫁府被告察到法院抖，已不蚊算什么魯新聞。貢在四川腫，省政速府被告滲到法院朽，也不坐止一次蛙。”四清川省高辛級人民程法院行性政庭負武責人說術(shù)，“在騙法律意偵識不斷梁增強的脆今天，惰如果政事府和各堵部門不明想吃官韻司，關(guān)精鍵是要漏嚴格按曉照法律吃規(guī)定辦吐事?！卑咐佟旯偎净鈧z的話退題部分驗群眾殲對收社費標劣準和縮慧年限遵不滿旋，也斗是引灑發(fā)這哈場官功司的號一個與重要陡原因址。盡薦管這勾個案乎件還需沒有驕最后霜判決社，但挽有關(guān)書方面密應該失從中狼吸取胃教訓允。這嘆就是鉗，政蒸府決兇定重掉大事躺項，巷一定賴要科費學決痕策、察民主普決策女，廣安泛聽肥取各迫方面循的意率見。資中牧縣人描民法芬院負藥責人韻說，陽“如劑果當弄初有值關(guān)部公門廣渣泛聽急取各胃方意槐見，沸肯定潔不會磁出現(xiàn)湊今天客的情遲況。娛”北京天抹則經(jīng)濟洞研究所躬所長、計中國公溫用事業(yè)丑民營化朵研究中倡心主任滋仁盛洪支說，公聯(lián)用事業(yè)刮經(jīng)營的破一個核龜心問題殘是定價需。它并巡壽非完全盲的市場拜競爭領(lǐng)攔域，不聞可能讓里消費者拋自己定葬價，那駛樣投資的者肯定回無利可恒圖。定懶價時，秘我們需泡要科學勒的成本扭預測，妙充分的祥市場競仔標和全沿面的社挽會聽證榜。一方夠是百奸姓利罪益，羅另一扶方是梢投資嬌商的際利益潛。如蛙何兼科顧雙據(jù)方？懂這對死政府抖監(jiān)管眠提出俯了挑豈戰(zhàn)。遵“關(guān)聽鍵是乖要在長保護艙消費艱者和罰投資擴者利就益之腔間尋汗找一叼個平炭衡點碼，讓區(qū)投資壁者有順利可繭圖，奧但無樸暴利臂可得框?！遍喴晃粦魧＜遗P如是漢說。據(jù)內(nèi)江獻市代市瀉長葉壯榆介紹，用四川省彎委、省杜政府高尤度重視域這場糾默紛，有悼關(guān)部門透正在研蠟究新的每收費標牌準和收貨費年限筍，估計遼明年３派月可出弄臺。思考題1、結(jié)合房套地產(chǎn)投社資分析鋼的相關(guān)卻內(nèi)容，甲從民營權(quán)企業(yè)角簽度，試南分析造帥成當前爹這種局沫面的最獻根本原日因是什憤么？應望如何避鳥免類似霉事件的或再次發(fā)損生？2、如果你練作為縣滔政府的些主管領(lǐng)仿導，你京將怎樣列找到保幻玉護消費掠者和投覆資者利禽益之間趁的平衡另點？試幅問此平席衡點的欺獲取有杠何重要觀意義？3、如果由憶你