房地產(chǎn)整體開發(fā)流程簡析

房地產(chǎn)整體開發(fā)流程簡析講師：尹利華目錄一、房地產(chǎn)發(fā)展歷程二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識三、房地產(chǎn)開發(fā)概述四、房地產(chǎn)開發(fā)流程19791991199920072010第一階段：中國房地產(chǎn)市場萌芽階段①深圳、廣州搞商品房開發(fā)的試點，在這以前，國內(nèi)只有房地產(chǎn)開發(fā)，沒有商品房開發(fā)。②事業(yè)單位、企業(yè)單位造房子主要是用于內(nèi)部職工福利分配，包括政府造房子也是用于福利分配，沒有房地產(chǎn)市場。③試點比較成功后，小范圍的開始試點開發(fā)。④1992年鄧小平同志南巡深圳，其中房地產(chǎn)開發(fā)非常成功，開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗值得向全國推廣，吹響了中國房地產(chǎn)開發(fā)的號角。⑤沿海城市開始展開，但時間不長，海南的房地產(chǎn)市場形成了嚴重的泡沫。一、房地產(chǎn)發(fā)展歷程19781991199920072010第二階段：探索階段：炒作與調(diào)整①1993年朱镕基海南視察，發(fā)現(xiàn)土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。②停止銀行貸款，銀根收緊使房地產(chǎn)市場遭到重創(chuàng)。③1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產(chǎn)市場始終波瀾不興。房地產(chǎn)快速發(fā)展階段19781991199920072010第三階段：①住房制度、居民收入水平提高，商品房成為新的消費熱點。②1998以后，住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段1978199119992007今第四階段：①2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚②大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。③隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。④2010年國務(wù)院發(fā)布“新國十條”⑤2011年“新國八條”⑥2013年“新國五條”類別代號類別名稱（代表顏色）范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計等機構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E）W物流倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設(shè)施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設(shè)施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地1.用地類術(shù)語二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價格的關(guān)系為：樓面地價＝土地總價格÷建筑總面積由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價＝土地單價÷容積率弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低按照可售建筑面積的單方土地成本。例如：一塊地每畝500萬，容積率為2.5，請計算一下此地塊的可售樓面地價是多少？500萬/666.7/2.5=2999.8元/平方米2.土地交易術(shù)語溢價率（土地拍賣或是掛牌成交價—土地掛牌或是拍賣起始價）/土地掛牌或是拍賣起始價*100%3.建筑術(shù)語建筑用地面積

建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制?？偨ㄖ娣e

總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。容積率

一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟性的技術(shù)經(jīng)濟指標,即容積率越大,土地利用程度越高。建筑密度（建筑覆蓋率）

用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。道路紅線

道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求。

建筑紅線

建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。用地紅線

經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認的建設(shè)用地范圍邊界線。

低層建筑

高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。多層建筑

高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。高層建筑

高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。小高層建筑（非規(guī)范性）

介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。點式（塔式）建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比小于2的建筑。板式建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于16米。4.報批及配套術(shù)語一書五證

“一書”指：選址意見書；“五證”分別指：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，國有土地使用權(quán)證，建設(shè)工程施工許可證，商品房預售許可證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證?！秶型恋厥褂米C》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一?！渡唐贩款A銷售許可證》商品房預售也稱樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源品牌勞動力土地專業(yè)人員經(jīng)驗城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施建筑材料資金房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)涵義：通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。三、開發(fā)概述土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計項目報建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉(zhuǎn)移！前期(決策期)——由拿地到方案定案——重在決策(大局已定)；

中期(實施期)——由施工圖設(shè)計到入伙——重在執(zhí)行；

后期(運營期)——入伙后到房屋拆除——重在服務(wù),重在總結(jié)反饋。房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶視角看樓決策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程客戶視角的房地產(chǎn)流程項目論證產(chǎn)品策劃營銷策劃規(guī)劃設(shè)計施工管理產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)銷售實現(xiàn)建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五書八證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證國有土地使用證房屋所有權(quán)證土地使用權(quán)證建設(shè)用地批準證書選址意見書建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑類建設(shè)工程規(guī)劃許可證市政類房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證書港澳臺僑外資企業(yè)批準證書住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書一二三四五七六十四十三十二十一十八九整體開發(fā)流程項目啟動國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證總平圖規(guī)劃設(shè)計完成方案設(shè)計完成(方案評審會）方案圖報建樁基施工圖完成主體施工圖完成建設(shè)工程規(guī)劃許可證精裝交樓標準施工圖及材料定板項目開工施工許可證主體開工預售證開盤主體封頂竣工驗收入伙四、開發(fā)流程項目知啟動米會（即裁項目剃啟動北時間才，取雙得設(shè)撫計要害點后撿經(jīng)集襪團評薪審通碧過的聞時間抽）；國有土鮮地使用離證(指國完有土記地使美用證讀的簽方發(fā)時皇間)；建設(shè)旗用地便規(guī)劃奔許可吉證（指建舟設(shè)用地膀規(guī)劃許蛇可證的園簽發(fā)時浙間）；總平圖結(jié)規(guī)劃設(shè)驅(qū)計完成（指規(guī)派劃設(shè)計帖完成時犧間，以匪上報規(guī)秘劃局的薄簽收時煌間為準糖）；方案設(shè)劑計完成（指允方案剃通過群集團叼董事訂會批百準的以時間戰(zhàn)）；方案圖閱報建（指愿取得皆政府流相關(guān)泰部門際批文朽時間掙，以猶最后扶部門禁的批守文時源間為摘準）歡；樁基真施工同圖完宇成（指可斥用于招來標及施產(chǎn)工的樁更基施工疏圖完成軋時間）皂；主體施集工圖完膛成（指可督用于招萬標及施堡工的施百工圖完岸成時間釀）；建設(shè)很工程看規(guī)劃蠅許可痕證（指滔建設(shè)靈工程屈規(guī)劃咸許可爭證的貼簽發(fā)制時間崗）；精裝籍交樓綢標準泊施工麻圖及疲材料蘿定板（指蛋擬批掙量精狼裝交鏡樓項圍目可絹用于成招標邁及施言工的番施工碌圖完份成時晚間）瓦；項目為開工（指臟項目羊動土故時間畜，以拌土方雷開挖垂或樁費基施跳工的桑開始斷時間錯為準越）；施工許尼可證（指哨施工廈許可滿證的則簽發(fā)怪時間駱）；主體開都工（指總破包單位裝進場，禿以地下術(shù)室底板家或者承叛臺基礎(chǔ)死施工開夕始時間卷為準）職；預售碼證（指預侄售許可躁證的簽占發(fā)時間蝕）；開盤（指椒取得括預售平證后腎，正栽式開擇盤銷槍售的鋸時間隊）；主體封誘頂（指苗主體僅屋面誼結(jié)構(gòu)混的完輕成時爸間）梁；竣工驗源收（指竣筐工驗收傾備案證溪明的簽日發(fā)時間扇）；入伙（指第就一批辦謊理集中擦交付的窩時間,不指蛾與小踩業(yè)主巴簽訂補購房奧合同園上的圓交樓宿時間開）。土地獲夠取定位決命策產(chǎn)品設(shè)封計項目躲報建施工建口設(shè)推廣刮銷售入伙辛交付企業(yè)獲將得土地隆的方式行政命腰令式：劃撥/協(xié)議出叼讓。危穿改項目貼、工商灶企業(yè)改氧造、經(jīng)挺濟適用壓房和基圖礎(chǔ)設(shè)施普建設(shè)中畜的建設(shè)神用地分肝配基本揮上是控哪制在政及府手里壺。資本筐市場:1、投資參罪股：用資憲金入潮股或縣用土欄地入娃股，骨通過括土地咸與資探金的糖互換房誠共同乖組成獻項目底開發(fā)稍公司;2、土地收怕購：直接追收購訴獲得向土地歷，這禿種直蚊接收傘購按等國家螞規(guī)定擠要繳糖納營照業(yè)稅痕、土幅地增砌值稅涂、所諸得稅因、印膏花稅鍵、契率稅等鞠稅費;3、收購平有土管地的隆公司：為了朵避免財繳納兩契稅嘗與營漿業(yè)稅銜等，芬一般養(yǎng)都通共過直劉接收豬購公謹司的補股權(quán)刃，這眉種收抓購公航司的表形式測現(xiàn)階悄段主御要涉元及企綁業(yè)所杰得稅格或個崗人所隆得稅沿等稅訓費，蝴不用帥繳納磨營業(yè)妙稅、紐奉土地冤增值豆稅、頸契稅松。這躲是近環(huán)年來礎(chǔ)比較零紅火虎的一殘種方膏式，毒比如胡萬科挨收購鵝浙江湯南都濾，香墾港路動勁收耍購順端馳。土地市給場：通過尾在土只地市低場進碌行招胳標、牛拍賣創(chuàng)、掛掀牌公賽開獲敲得土技地，而這也悅是自20燙02年7月以來鴿，獲取洲土地的葛主要方壯式。通罷常的情所況下是區(qū)以“價高波者得”為唯錫一的備衡量脾標準閘。房地產(chǎn)漆開發(fā)流棟程土地羅獲取定位岸決策產(chǎn)品茄設(shè)計項目報娃建施工疊建設(shè)推廣銷星售入伙交謝付拿地與炊否及拿鑰地價格窄應(yīng)該考闊慮哪些贏因素？市場未碼來預期尖；項目或個區(qū)域發(fā)夫展預期魂；規(guī)劃鋼條件釀的市煤場實誓現(xiàn)及變經(jīng)濟求實現(xiàn)捐；企業(yè)發(fā)沒展戰(zhàn)略挺和機會演成本；競爭對學手的情悟況分析氣。各部門鹽職責：開發(fā)部業(yè)：收集棄土地信乳息——項目可站研報告宿（集團倉）——項目攜投資肆決策羞（董攔事會倆）——項目獲進?。ㄕ泄茠?、割股權(quán)收痕購）——成交寫確認宰書移爐交給波項目鵲公司提。營銷部美：初步務(wù)市場調(diào)獵研及定汪位草案邪。設(shè)計爬部：層概念繼規(guī)劃圣設(shè)計高方案犧。工程著部：棋現(xiàn)場蒼踏勘昏。財務(wù)部先：投資隙收益、僚初步籌資方案班。成本仗部：耽控制觀性成撇本目都標（拳限額衛(wèi)指標樸、成峽本控佛制系浮統(tǒng)規(guī)錯范）狐、可榨研版外成本剪。（敵根據(jù)飯設(shè)計斃部提癥供的瓜規(guī)劃絮要點畫進行鼻估算擠）關(guān)鍵剖要素洪：項泊目可標研報搖告。土地冶獲取定位決鎖策產(chǎn)品設(shè)酬計項目報傍建施工鄙建設(shè)推廣賠銷售入伙交師付土地墾獲取定位估決策產(chǎn)品描設(shè)計項目報楊建施工冤建設(shè)推廣銷場售入伙交滑付決策授資金蒼：如確何使改用、裁如何迫平衡京、盈報利期割望、更融資蛾渠道怨。決策項偽目：發(fā)魚展方向鄭、盈利暮模式、控承擔功洽能、實至施進度爆。決策人肆力：團鐮隊運作備能力和名執(zhí)行能瘡力、合飯作團隊肯、主管揪部門。地產(chǎn)揮項目喜開發(fā)濕三大究核心隔要素女：錢變、地蟲、人憑！土地獲火取定位決霞策產(chǎn)品破設(shè)計項目基報建施工喇建設(shè)推廣嗓銷售物業(yè)屈管理項目定位決策三大要素定位——項目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等！定案——總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！定價——銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標等！各部門乖職責：開發(fā)售部：趣建設(shè)蔥規(guī)劃轎許可藥證——國有后土地仰使用臭證。營銷部蜂：編制援項目經(jīng)劉營策劃驗書（包彎括市場悠調(diào)研深勻化、項巡壽目定位芳報告、猜定價方脅案）。設(shè)計磨部：耐概念銳設(shè)計賺任務(wù)椒書——概念設(shè)吉計深化既方案。工程稠部：參編制束項目悲工程機節(jié)點石計劃費。財務(wù)章部：活概念飄版投斷資收襯益。成本部沈：可研晉版成本錯。（根住據(jù)設(shè)計吐部提供閉的規(guī)劃全要點進較行估算艷）關(guān)鍵要柔素：項迷目策劃量書、概利念設(shè)計豆深化方新案。土地獲抹取定位決述策產(chǎn)品設(shè)腿計項目碎報建施工建吉設(shè)推廣巷銷售物業(yè)管渠理土地獲泡取定位存決策產(chǎn)品假設(shè)計項目報亂建施工建更設(shè)推廣桶銷售入伙交找付地產(chǎn)項施目標準依設(shè)計周村期5個月實施方案2個月施工圖3個月設(shè)計前期設(shè)計牙周期3：5：2土地起獲取定位膛決策產(chǎn)品設(shè)蛛計項目報施建施工熱建設(shè)推廣銷謹售入伙劈燕交付包含的孝主要設(shè)拿計階段團：概念設(shè)丙計：大莫概6周；詳規(guī)設(shè)元計：大產(chǎn)概6周；單體旬方案汪：大兇概12周；擴初業(yè)方案績：大畝概6周；施工滔圖設(shè)庭計：忍施工色標準助和結(jié)劈燕構(gòu)形酸式，喊大概10周；景觀設(shè)洞計：大閥概5-6周；樣板房環(huán)及會所建設(shè)計：逐大概4周。關(guān)鍵霉要素千：各沾階段淚方案宋評審乎。常見盯的問梨題：進度喇問題游：進面度難至以控私制、愉各專佩業(yè)公澤司難脹以銜角接。質(zhì)量問濾題：評鋤價體系豎和評價貪經(jīng)驗的耽缺失。土地獲蘋取定位決決策產(chǎn)品設(shè)我計項目墳報建施工建無設(shè)推廣銷玩售入伙交套付詳規(guī)報知建方案報落建初步設(shè)六計報建施工圖居報建開工屑時間開盤時坦間設(shè)計句控制洽點項目奇重要盯節(jié)點概念設(shè)晚計研究區(qū)域微確認瓦概念炮設(shè)計判研究鴿結(jié)論規(guī)劃少方案拉設(shè)計區(qū)域疫規(guī)劃糖設(shè)計群評審修會區(qū)域貢單體保確認實施方滲案完成基礎(chǔ)施悉工圖全套施犬工圖完雷成景觀霜設(shè)計銷售聯(lián)包裝躍設(shè)計方案潑文本樓中，稼最重晚要兩巡壽張圖——項目以總平闊面圖是、標在準層兩平面知圖！土地獲胳取定位決晝策產(chǎn)品按設(shè)計項目登報建施工里建設(shè)推廣盟銷售入伙交封付最優(yōu)陸化的模設(shè)計黃階段痰流程啦參考公：時間進度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月單位規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃單位單體設(shè)計規(guī)劃單位施工圖設(shè)計結(jié)構(gòu)單位景觀設(shè)計景觀公司樣板房及會所裝飾設(shè)計規(guī)劃漲單位竊與施姐工圖栽：初堆步設(shè)勒計、封施工逆圖把鼓控；規(guī)劃單嬸位與景謊觀：完當善、技袍術(shù)交底筐；施工植圖與前景觀蚊：隱飽蔽管懇線工戚程設(shè)狂計。最優(yōu)秀武的設(shè)計睛成果是灰最能體診現(xiàn)開發(fā)光商開發(fā)擾思維和悲開發(fā)意房誠識的成芽果，而衡非作品爬。各部克門職禍責：開發(fā)狐部：鄭方案祝設(shè)計而報批服批復唱意見浩書——建設(shè)由工程誓規(guī)劃像許可歡證——施工薦許可珍證。營銷儀部：忽編制駐營銷僅總綱嚼及評況審、犧組建棋營銷蟲團隊柄。設(shè)計久部：扶編制艱方案芳設(shè)計肯任務(wù)柔書——規(guī)劃設(shè)爆計方案繪評審（惜含單體站設(shè)計方處案）——景觀影方案轟評審——初步設(shè)戒計成果——建筑施崖工圖——正式施獸工圖。工程部撕：地質(zhì)弦初堪——地質(zhì)詳邀堪——土方烤開挖斥及邊鋤坡支懶護——基礎(chǔ)吃施工跪。成本部：方案版成本、施工圖預算。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進行估算）客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護。土地獲認取定位決妹策產(chǎn)品設(shè)涉計項目報功建施工易建設(shè)推廣銷政售入伙工交付土地獲癥取定位候決策產(chǎn)品設(shè)植計項目報悟建施工扛建設(shè)推廣鏡銷售入伙交嫁付關(guān)注風筒險點：工程把部、資開發(fā)輝部、閣設(shè)計堤部關(guān)源工程部、設(shè)計部、營銷及客服部關(guān)注交樓標準！設(shè)計部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！工程部、設(shè)計部、營銷及客服部、開發(fā)部要關(guān)注變更和報建圖紙！土地并獲取定位決稱策產(chǎn)品礎(chǔ)設(shè)計項目報宅建施工亡建設(shè)推廣銷葉售入伙交茅付開發(fā)歲辦開發(fā)經(jīng)卵營許可姨證項目略手冊經(jīng)發(fā)凝局固定資爆產(chǎn)投資衰計劃項目立休項規(guī)劃畜局建設(shè)用誓地規(guī)劃弟許可土地測提量、評洪估國土久資源走局國有土濟地使用投權(quán)證土地確客認、報弟批土地棋交易開發(fā)辦人防害辦墻改當辦消防支彎隊環(huán)保唯局基礎(chǔ)設(shè)雜施牌套卷費開發(fā)管催理費人防異情地建設(shè)離費墻改勺基金環(huán)境評通估及排稀污費規(guī)劃常局建設(shè)配工程唯規(guī)劃城許可方案審速批規(guī)劃蘆局中標拾通知回書質(zhì)檢站散水港辦勞保該辦定額站安檢站安全許姨可定額屑鑒別勞保統(tǒng)偉籌散水押光金質(zhì)檢委圈托城管大罷隊執(zhí)法敗大隊規(guī)劃道局開發(fā)辦建設(shè)局施工篇許可漆證預售許筋可證放線唐管理土地腥獲取定位難決策產(chǎn)品設(shè)途計項目報孤建施工建錯設(shè)推廣銷蔑售入伙制交付如何貢加快武項目溪報批鹽報建戒進程柳？內(nèi)部患控制扁：設(shè)計右圖紙真的圖覽紙質(zhì)求量、名出妙圖時憂間、娃圖紙位變更肚（報賓建圖烏紙的狼變更疊）等乓；現(xiàn)場配琴合：項目況現(xiàn)場牙現(xiàn)狀腫、項薦目現(xiàn)羅場接歌待；外部協(xié)嘗調(diào)：當?shù)卦~各級乎政府棕包括距規(guī)劃院局、規(guī)建設(shè)洞局、尤國土浮局、脫城管陪、質(zhì)羊檢站慢、消捕防等酷各類洲工作遮協(xié)調(diào)剪；合作方貿(mào)的協(xié)調(diào)前：合作癥方報甲建資步料、聰合作寧方工偏程配玩合（息主要請是現(xiàn)奸場）梯、合作方梁報建工震作（勞逼保金、痕中標備圖案、淤誓泥證等鼓）、合抽作方的乒資源配廈合（尤拜其是專舍業(yè)部門目）。如何處龍理無證劍施工？1、技術(shù)處理文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎(chǔ)施工？2、協(xié)調(diào)關(guān)系城管和質(zhì)監(jiān)站是主要查處的單位，和城管及質(zhì)監(jiān)站關(guān)系好可避免很多麻煩。3、處理技巧以有替無，以小替大；（以小施工證開大標段的工）減免申請，考慮天氣及形象／影響等因素。土地拴獲取定位醫(yī)決策產(chǎn)品設(shè)枝計項目報部建施工恢建設(shè)推廣辮銷售入伙交慣付土地臺獲取定位用決策產(chǎn)品悼設(shè)計項目悶報建施工建窩設(shè)推廣銷抬售入伙廢交付工程砍建設(shè)劇的相約關(guān)知疾識1：整體工程建設(shè)：單體部分、環(huán)境部分、室外管線；建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等；項目施工周期（合理進度）：多層及低密度：9—12個月；小高層：1年半；高層建筑：2年到兩年半；施工組織次序：基礎(chǔ)部分→主體工程→外墻裝飾及安裝→園區(qū)管線→景觀施工→竣工驗收。`土地獲辣取定位決極策產(chǎn)品畜設(shè)計項目報環(huán)建施工建供設(shè)推廣銷葵售入伙交刺付工程壞建設(shè)餡的相竟關(guān)知無識2：影響工挖程造價紋的主要膜因素：建筑結(jié)永構(gòu)形式帝及建筑堪形態(tài)：嚼鋼結(jié)構(gòu)域＞框剪描＞框架娛＞磚混間；外立面路材質(zhì)及搶設(shè)備等伏級：是毫否玻璃拳幕墻、施工取費等級：在施工定額的基礎(chǔ)上加減；地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本；場地條件：是否平整、是否山地；抗震等級：6級、7級、8級；節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范；景觀環(huán)境造價。土地獲揉定位并決策產(chǎn)品感設(shè)計項目報氏建施工建襯設(shè)推廣銷經(jīng)售入伙交趁付配套姨工作后九塑通：公雨水跡，污悲水，汗自來柜水，受供電業(yè)，燃南氣，直通信煩，有繡線電再視，驚路燈敢，智左能化勿?；究缌鞒唐玻汗茏x線規(guī)辜劃設(shè)香計博管線賢協(xié)調(diào)沈會臣專業(yè)韻管線山設(shè)計梅委托合同繳湖費慶專業(yè)戲管線設(shè)薪計，偏出圖摔進狗場施工竣工驗隆收柿專項意拳見關(guān)鍵要氏點：管韻線管位先協(xié)調(diào)各部黃門職秘責：開發(fā)部輔：建設(shè)球工程施裁工許可杯證。營銷部胖：示范娘區(qū)開放桌（含售園樓處、撥樣板房灘）、客嫁戶積累靜。設(shè)計窄部：暢配套浸工程別圖紙釋（水綁、電由、燃忍氣、紫排污頓）、秋配合分銷售截的設(shè)閉計輸晝?nèi)耄绾贤綀D旺、模恐型、綠交樓如標準等）。工程部挺：主體介結(jié)構(gòu)施膊工（示蛙范區(qū)施薦工）。財務(wù)部傲：方案拼版投資斧收益。煙（三個折指標）成本部略：項目煩動態(tài)成準本。分包犁工程附及材榴料設(shè)汪備采謙購。繩（主袋要包程括消正防、鉆人防融、永豈久水壤電、僅燃氣史、鋁老合金目門窗宏、幕第墻、礙精裝五修等念）客服附、物壘業(yè)部悶：物慕業(yè)公無司招丹投標涌（取洪得預英售證石的必道要條埋件）仇。關(guān)鍵要計素：建曠設(shè)工程襲施工許艷可證、邁示范區(qū)櫻開放、框主體結(jié)北構(gòu)施工青、物業(yè)框公司招鬧投標。土地笨獲取定位決秋策產(chǎn)品錫設(shè)計項目武報建施工在建設(shè)推廣與銷售入伙張交付土地糕獲取定位禁決策產(chǎn)品歌設(shè)計項目報知建施工紋建設(shè)推廣作銷售入伙交號付關(guān)鍵要般點：質(zhì)量涌控制升！進度控她制！成本控妹制！協(xié)調(diào)管籮理！土地獲宵取定位決令策產(chǎn)品設(shè)蠟計項目渾報建施工宣建設(shè)推廣積銷售入伙烏交付售前階化段售中階牲段售后塘階段市場、熄客戶、邪產(chǎn)品客戶、斯傳播、眠銷售服竟務(wù)、價現(xiàn)格、促役銷風險控犯制策劃咨倡詢、代償理公司銷售保代理聞、廣朽告代蜓理、析媒體律師、象銀行、斃房管部瀉門三個階宋段組建賀銷售碗團隊鏈；豬（鳥銷售撞經(jīng)理欣、銷掌售員護、策招劃經(jīng)略理、惡策劃抓師）項目形茂象定位記