學(xué)習(xí)情境二合同的訂立

學(xué)習(xí)情境二合同的訂立第一頁，共五十七頁。子情境一：合意合同的訂立第二頁，共五十七頁。

2012年4月2日北京B公司給濟(jì)南A公司郵寄產(chǎn)品價目表，4月6日A公司寄信給B公司發(fā)出訂單，訂單中包含了產(chǎn)品的價格、數(shù)量、送貨方式等條款。4月7日A公司給B公司打電話表示重新起草合同4月6日B公司寄信表示接受訂單，但又加了一條免責(zé)條款。4月10日A公司收到信件，一看，不予理睬情境導(dǎo)入第三頁，共五十七頁。租賃合同認(rèn)知合同起草審查租賃合同事務(wù)的處理合同事務(wù)處理第四頁，共五十七頁。學(xué)習(xí)項目一：租賃合同認(rèn)知第五頁，共五十七頁。張某建一磚窯，出租給周某。約定：租期1年，每年1萬元，同時每年交磚4萬塊。第一年周某付了租金，但磚未給。張某要求第二年第一季度前給，如還不給，將解除合同。周某主張租金有效，磚的交付無效。一、情境導(dǎo)入第六頁，共五十七頁。

1.磚應(yīng)否交付？為什么？

2.張某是否有權(quán)解除合同？為什么？ 3.如果在租賃期間張某出賣磚窯，周某有無優(yōu)先購買權(quán)？ 4.如果周某擅自轉(zhuǎn)租的，出租人張某有何權(quán)利？二、任務(wù)提出第七頁，共五十七頁。三、租賃合同的特殊效力二、租賃合同的效力如何？一、什么是租賃合同四、實訓(xùn)鞏固學(xué)習(xí)項目一：租賃合同認(rèn)知五、拓展提升四、實訓(xùn)鞏固四、實訓(xùn)鞏固五、拓展提升四、實訓(xùn)鞏固第八頁，共五十七頁。

一、什么是租賃合同“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”（《合同法》第212條）。租賃物應(yīng)為有體物；不消耗物；特定物第九頁，共五十七頁。租賃合同的法律特征

1.租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)、收益權(quán)的合同

2.租賃合同是諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同租賃合同的種類和形式根據(jù)租賃是否確定日期以及6個月以上的租賃是否采用了書面形式，可以分為定期租賃和不定期租賃第十頁，共五十七頁。

學(xué)生提問：有的當(dāng)事人在租賃合同中約定：“租期為20年，到期自動續(xù)展20年?！贝思s定是否有效？——約定“自動續(xù)展20年”，是規(guī)避法律的行為，租賃合同的期限等于約定了40年。自動續(xù)展的約定無效。第十一頁，共五十七頁。（一）出租人的權(quán)利義務(wù)：1、收取租金及請求返還原物的權(quán)利2、租賃物的交付及保持義務(wù)3、維修義務(wù)二、租賃合同的效力如何？第十二頁，共五十七頁。法律規(guī)定第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。第十三頁，共五十七頁。——不能請求出租人支付，只能減少一個月的租金或者延長一個月的租期。雙方當(dāng)事人沒有約定維修義務(wù)，而出租人又拒絕維修。為保證安全，承租人出資維修，在維修的一個月中，承租人住旅店花去3000元，能否要求出租人支付？第十四頁，共五十七頁。

（四）權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)

3月1日，張甲把房屋一間租給李乙，租期為一年，李乙剛住了一段時間，王丙起訴張甲，人民法院通過拍賣公司將該房屋拍賣給趙丁。趙丁將李乙“趕”出了這間出租房，李乙剛好住了半年。原來，張甲從王丙處借了40萬元人民幣，將房屋抵押給了王丙，在同年2月1日（早于租賃）辦理了抵押登記。張甲并沒有把抵押的事實告訴李乙。第十五頁，共五十七頁。

——張甲應(yīng)當(dāng)承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。我國《物權(quán)法》第190條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！北景笇儆凇白赓U不破抵押”的情況，因為是在房屋抵押登記后才出租的，不能對抗抵押權(quán)人。李乙有權(quán)只支付一半的租金，有其他損失的，還可以請求賠償。第十六頁，共五十七頁。（二）承租人的權(quán)利義務(wù)：1、按約定使用與按性質(zhì)使用

甲出租給乙一套房屋，在出租前，該套房屋一直作為生活用房，甲、乙在租賃合同中未約定用途，按《合同法》第61條也不能確定。乙只能按租賃物的性質(zhì)使用，即只能用于生活居住，不能用于經(jīng)營（作為商店門臉、工廠車間、貨物倉庫等）。二、租賃合同的效力如何？第十七頁，共五十七頁。2、妥善保管的義務(wù)無過失責(zé)任；通知義務(wù)3、不任意改善、增設(shè)的義務(wù)經(jīng)過同意增設(shè)物，終止合同時如何處理？4、租金支付義務(wù)5、返還租賃物義務(wù)6、收益權(quán)第十八頁，共五十七頁。關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋

第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。第十九頁，共五十七頁。第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。第二十頁，共五十七頁。

張三把一頭耕牛租給李四，用于耕地。這頭牛生了一頭小牛，小牛應(yīng)該歸屬與張三。

——因為租牛是用于耕地的不是用來繁殖的，即為使用租賃，不為用益租賃，因此小牛（天然孳息）追隨原物，歸出租人張三所有。第二十一頁，共五十七頁。任務(wù)實施：結(jié)合所學(xué)知識，查找相關(guān)資料，分小組討論導(dǎo)入情境中的任務(wù)一、二第二十二頁，共五十七頁。任務(wù)評估任務(wù)一：磚應(yīng)當(dāng)交付。因為本案的“磚”，實際上是租金的特殊表現(xiàn)。任務(wù)二：張某有權(quán)解除合同，他已經(jīng)履行了催告程序。第二十三頁，共五十七頁。（一）轉(zhuǎn)租的規(guī)則：1、轉(zhuǎn)租的含義2、轉(zhuǎn)租的條件

三、租賃合同的特殊效力第二十四頁，共五十七頁。第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。第二十五頁，共五十七頁。第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。第二十六頁，共五十七頁。

甲將一座倉庫房出租給乙，租金為年30萬元。乙將租賃物交給下級單位丙（法人）有償使用達(dá)三年之久。丙分兩次將20萬元直接交給甲，甲照單全收，而且與丙簽訂了“防火協(xié)議”。后甲向丙催要10萬元租金，丙又以自己名義寫了欠款10萬元的“欠條”。請分析本案的法律關(guān)系。第二十七頁，共五十七頁。

——（1）乙與丙是轉(zhuǎn)租關(guān)系，甲方已經(jīng)默示地同意，這組合同有效。本案不是承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因為甲沒有使乙從債的關(guān)系中解脫的意思，乙也沒有脫離債的關(guān)系的意思。轉(zhuǎn)租是承租人以自己的名義向次承租人出租；轉(zhuǎn)讓是承租人退出租賃關(guān)系，由出租人與第三人發(fā)出租賃關(guān)系。（2）丙直接把租金交給甲，屬于《合同法》第65條規(guī)定的“由第三人履行”。如果丙不交，則應(yīng)當(dāng)由乙向甲承擔(dān)責(zé)任。丙以自己的名義給甲寫了欠條，屬于并存的債務(wù)承擔(dān)。丙與乙就10萬元向甲承擔(dān)連帶責(zé)任。（3）甲與丙之間的“防火協(xié)議”，是關(guān)于附隨義務(wù)的約定，因此不影響本案轉(zhuǎn)租的事實，不能以此認(rèn)定是承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓。第二十八頁，共五十七頁。

3、轉(zhuǎn)租產(chǎn)生的損失

4、出租人的選擇權(quán)（二）所有權(quán)變動不破租賃的規(guī)則（三）房屋共同居住人的繼續(xù)承租權(quán)（四）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)第二十九頁，共五十七頁。第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。第三十頁，共五十七頁。任務(wù)實施：結(jié)合所學(xué)知識，查找相關(guān)資料，分小組討論導(dǎo)入情境中的任務(wù)三、四第三十一頁，共五十七頁。任務(wù)評估任務(wù)三：周某并無優(yōu)先購買權(quán)，因為只有房屋的承租人才有優(yōu)先購買權(quán)。磚窯并非房屋。任務(wù)四：如果周某擅自轉(zhuǎn)租，出租人張某可以通知周某解除租賃合同，也可以主張轉(zhuǎn)租合同無效。第三十二頁，共五十七頁。2003年3月10日，丁某與張某簽訂了一份為期5年的《房屋租賃合同》，張某將其臨街兩層樓房底層四間的其中兩間交由丁某使用，年租金為6000元。2004年5月，張某因女兒生病住院，先后向李某借款4萬元。2007年6月，張某因女兒要繼續(xù)住院，自己仍無力支付醫(yī)藥費，于是打算將租給丁某的該處房產(chǎn)含兩層樓房（上四間下四間）8間房屋、兩間平房、院墻及樓門以22萬元的價格進(jìn)行出售。實訓(xùn)鞏固第三十三頁，共五十七頁。李某知情后，決定買下該房產(chǎn)。兩人在協(xié)商時，張某考慮到李某曾經(jīng)幫助過自己，并且4萬元的借款又不要利息，遂將該處房產(chǎn)以20萬元的優(yōu)惠價格賣給李某，并于同年8月辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。同年9月，丁某以張某和李某侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，訴至法院，要求確認(rèn)張某與李某的房屋買賣合同無效，并主張由其以20萬元的價格優(yōu)先購買張某的該宅房產(chǎn)。第三十四頁，共五十七頁。第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。第三十五頁，共五十七頁。第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：（優(yōu)先購買權(quán)不支持的情況）（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。第三十六頁，共五十七頁。

一、名詞解釋

租賃合同

（房屋承租人）優(yōu)先購買權(quán)二、思考題

1.出租人的主要義務(wù)是什么？2.承租人的主要權(quán)利有哪些？3.試述所有權(quán)變動不破租賃的規(guī)則。

拓展提升第三十七頁，共五十七頁。三、案例分析

2008年1月，甲租給乙房屋3間，雙方在簽訂的租賃合同中，沒有約定維修義務(wù)。租期為25年。2009年4月，由于自然原因，屋頂發(fā)生毀壞，維修了3個月。其間，乙另覓房屋搬出居住，3個月后搬回。第三十八頁，共五十七頁。

問題：（1）租賃合同效力如何？

（2）維修費應(yīng)當(dāng)由誰負(fù)擔(dān)？（3）出租人主張維修的3個月應(yīng)照常交付租金，承租人主張合同期滿可順延3個月或扣除3個月租金。誰的主張正確？第三十九頁，共五十七頁。分析要點提示

：

（1）租賃合同部分無效，有效期縮短至20年。（2）維修非應(yīng)當(dāng)由出租人負(fù)擔(dān)。（3）承租人主張正確。若順延，自20年起順延3個月。第四十頁，共五十七頁。學(xué)習(xí)項目二：起草、審查租賃合同第四十一頁，共五十七頁。同學(xué)們有沒有參與出租或承租的經(jīng)歷？租賃如果需要簽訂合同，該如何簽訂一個能很好保障自己權(quán)益的合同呢？假設(shè)我們需要出租或承租一套房屋，該如何簽訂房屋租賃合同呢？

一、起草任務(wù)提出

第四十二頁，共五十七頁。二、起草任務(wù)描述（一）房屋租賃合同一般應(yīng)具備以下條款：1、當(dāng)事人姓名或名稱及住所

2、標(biāo)的物，即租賃的房屋

3、租賃用途

4、租賃期限

5、租金，即租賃價格

6、修繕責(zé)任7、變更與解除合同的條件8、是否可以轉(zhuǎn)租9、違約責(zé)任

第四十三頁，共五十七頁。（二）房屋租賃合同簽訂中應(yīng)注意哪些問題？1、房屋租賃的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面合同2、最好留下一個特定或者指定的緊急聯(lián)絡(luò)人3、簽約時一些必要的物業(yè)狀況可以先拍照存證4、事先約明在什么情形下，出租人具有檢視房屋狀況的權(quán)利第四十四頁，共五十七頁。（5）對提前收回房屋，或者承租人提前退租、續(xù)租以及其他影響租賃期限的事項作出詳細(xì)約定6、約定是否可以轉(zhuǎn)租7、界定出租人法定義務(wù)，解決租賃突發(fā)糾紛8、及時辦理租賃登記備案手續(xù)第四十五頁，共五十七頁。實施方法：角色對抗法。全班分為三個小組，分別擔(dān)任雙方當(dāng)事人中的一方及中立方的角色進(jìn)行。三、起草任務(wù)實施第四十六頁，共五十七頁。提出任務(wù)：1、（出租方）假設(shè)你是出租方，如何創(chuàng)設(shè)對自己有利的條款？2、（承租方）假設(shè)你是承租方，如何創(chuàng)設(shè)有利的條款？3、（中立方小組）假設(shè)你是裁判者或行政管理者，如何創(chuàng)設(shè)中立的條款。第四十七頁，共五十七頁。

提供作為中立方的房屋租賃合同范本供大家參考四、起草任務(wù)評估第四十八頁，共五十七頁。房屋租賃合同審查要點（一）審查當(dāng)事人雙方是否具備主體資格（二）審查房屋的租賃用途與政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途是否一致（三）審查房屋是否存在禁止出租的情形（四）審查房屋的坐落地點、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況五、歸納總結(jié)、拓展提高第四十九頁，共五十七頁。房屋租賃合同審查要點（五）審查租賃期限（六）審查租金、租賃保證金和有關(guān)費用及支付方式、期限（七）關(guān)于其他條款的審查（八）審查是否已將當(dāng)事人雙方約定的特殊要求內(nèi)容全部列入合同中，是否有遺漏的特殊事項。第五十頁，共五十七頁。學(xué)習(xí)項目三：簽訂履行租賃合同事務(wù)處理第五十一頁，共五十七頁。史某租賃尹某門臉房一套，合同約定該房屋用于餐飲店，并約定了租金和付款期限等條款。合同簽訂后，承租人史某開始裝修，遭到小區(qū)多名業(yè)主和物業(yè)公司的阻攔，說市政府有明確規(guī)定，小區(qū)的底商不可以經(jīng)營餐飲店，會污染環(huán)境。史某隨即向市政府有關(guān)部門進(jìn)行咨詢。市環(huán)保局告知，市政府確實有規(guī)定，說城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)按規(guī)劃屬于居民住宅的房屋不得改作或者租賃給他人用作能夠產(chǎn)生噪聲、振動、油煙、粉塵、異味的飲食、娛樂行業(yè)的經(jīng)營活動用房。否則，辦不了環(huán)評，也領(lǐng)不了營業(yè)執(zhí)照。眼看經(jīng)營無望，史某多次找到出租人尹某要求解除合同，返還合同款項，尹某拒絕。于是史某將尹某告上了法庭。一、情境導(dǎo)入第五十二頁，共五十七頁。任務(wù)：思考史某能否打贏官司？二、提出任務(wù)第五十三頁，共五十七頁。1、分小組討論，完成任務(wù)2、任務(wù)評估針對小組討論結(jié)果，教師進(jìn)行點評三、任務(wù)實施第五十四頁，共五十七頁。案例分析：《