酒店投資決策分析的應(yīng)用案例

第7章酒店投資決策分析的應(yīng)用案例目前一頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)內(nèi)容提綱第一節(jié)高星級(jí)酒店新建項(xiàng)目的投資分析第二節(jié)公寓式酒店項(xiàng)目的投資分析

第三節(jié)酒店改建項(xiàng)目的投資分析

第四節(jié)酒店收購與改建項(xiàng)目的投資比較分析目前二頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)一、酒店投資項(xiàng)目背景（1）微觀背景：酒店投資與企業(yè)多元化戰(zhàn)略發(fā)展（2）宏觀背景：區(qū)域酒店業(yè)嚴(yán)重滯后于旅游業(yè)發(fā)展目前三頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)與估算（1）項(xiàng)目規(guī)模與投資估算表7-12002年全國4、5星級(jí)規(guī)模酒店總量客房總量（間）客房平均數(shù)量五星星級(jí)635143500226資料來源：《中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒》（2003）根據(jù)以上資料分析，加上為保證企業(yè)會(huì)務(wù)接待的正常需要，初步確定擬新建酒店未來客房數(shù)量為220間。為保證項(xiàng)目投資的準(zhǔn)確性及可比性，項(xiàng)目總投資測(cè)算的方法按照國際慣例，以“客房數(shù)量方法”計(jì)算，一個(gè)房間投資40萬元，因此該酒店需要總投資為220間×40=8800萬元（含所有的設(shè)施設(shè)備費(fèi)用）。根據(jù)對(duì)該企業(yè)項(xiàng)目管理部的調(diào)研訪談可知，項(xiàng)目評(píng)審會(huì)議規(guī)模最大的為210人，最小的大約在70人。而根據(jù)調(diào)查，2002年全國高星級(jí)酒店平均客房數(shù)不低于200間（表7-1）。目前四頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)與估算（2）項(xiàng)目計(jì)算期的確定高星級(jí)酒店建筑物的使用年限一般在35-45年之間。但由于多個(gè)方面的原因，酒店本身的經(jīng)營(yíng)年限不一定就是其建筑物的物理使用年限。為評(píng)估分析方便起見，該酒店項(xiàng)目的計(jì)算期取18年，建設(shè)期為3年，第4年試營(yíng)業(yè)，第5年開始正式營(yíng)業(yè)。（3）項(xiàng)目投資來源與運(yùn)用的說明項(xiàng)目第一年投資2000萬，主要包括項(xiàng)目籌建、酒店區(qū)位選擇、地質(zhì)勘測(cè)以及置地、土建招標(biāo)等費(fèi)用；這部分投資完全用自有資金。第二年投資5000萬，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)，其中自有資金為2400萬元，余為貸款。第三年投資1800萬，主要包括安裝工程費(fèi)，全部為長(zhǎng)期借款。項(xiàng)目長(zhǎng)期借款為4400萬元，長(zhǎng)期貸款利率為2006年8月18日中國建設(shè)銀行剛調(diào)整過的5年期以上的企業(yè)貸款利率6.84%。建設(shè)期間只計(jì)息不還款，第四年開始還貸，每年付清利息并分10年等額償還建設(shè)期利息資本化后的全部借款本金。項(xiàng)目建設(shè)期利息計(jì)入固定資產(chǎn)原值內(nèi)，折舊年限為40年，殘值率5%（為簡(jiǎn)便起見，不考慮酒店物業(yè)的自然升值情況）。目前五頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)與估算（4）項(xiàng)目流動(dòng)資金準(zhǔn)備參照國內(nèi)五星級(jí)酒店項(xiàng)目有關(guān)資料，假定在酒店運(yùn)營(yíng)的第一年，需要投入300萬元作為酒店的流動(dòng)資金，用于維持酒店的正常運(yùn)營(yíng)，主要包括員工工資、客房低值易耗品及餐飲成本等。流動(dòng)資金全部用短期借款解決，在第4年年初一次性投入，并第4年年末一次性還清。從第5年開始，300萬元流動(dòng)資金的借貸還款方式仍然照舊：即當(dāng)年年初一次性借入、當(dāng)年年末一次性還清，借款本金互相抵消，直到計(jì)算期期末，每年只支付流動(dòng)資金借款利息。（5）項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的周期性裝修投入按照酒店行業(yè)特點(diǎn)，一般需要5-8年左右對(duì)酒店進(jìn)行重新裝修，以保持酒店對(duì)客人的吸引力。這里我們假設(shè)，酒店每5年利用其自身營(yíng)運(yùn)的資金積累對(duì)酒店進(jìn)行內(nèi)外部裝修，并假設(shè)每次裝修所發(fā)生的總費(fèi)用折合每間客房為2.5萬元，即需要每5年開始的第一年投入550萬對(duì)酒店進(jìn)行重新裝修。裝修費(fèi)用按照5年來計(jì)提或攤銷，假定期末沒有殘值。目前六頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)與估算（6）項(xiàng)目銷售收入的測(cè)算酒店投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的收入如表7-2所示。表7-2酒店項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)期第4-10年第11-18年外部收入客房收入（萬元）23362746餐飲收入（萬元）360360會(huì)議收入（萬元）88停車場(chǎng)收入（萬元）1010外部收入合計(jì)27153124內(nèi)部收入會(huì)務(wù)收入（萬元）16001500總計(jì)43154624目前七頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)與估算（7）銷售稅金及附加和經(jīng)營(yíng)成本的預(yù)測(cè)①經(jīng)營(yíng)成本對(duì)經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用的估算，參照國內(nèi)部分高星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)可行性分析中一些成熟的經(jīng)驗(yàn)，餐飲成本按照綜合成本率50%計(jì)算，會(huì)議室按照綜合成本率10%計(jì)算，人工成本按照項(xiàng)目規(guī)模與人工費(fèi)用的比例關(guān)系計(jì)算。考慮到酒店想當(dāng)部分收入來源于企業(yè)內(nèi)部及相關(guān)客戶單位的會(huì)務(wù)費(fèi)用，因此，假定酒店在第一個(gè)階段即第4-10年的總經(jīng)營(yíng)成本約占總收入的40%，酒店在第二個(gè)階段即第11-18年的總經(jīng)營(yíng)成本約占總收入的30%，從而得到各階段酒店經(jīng)營(yíng)成本分別約為1726萬元和1387萬元。②銷售稅金及附加銷售稅金及附加按照銷售收入的5.65%計(jì)算，則第4-10年各年的銷售稅金及附加為244萬元，第11-18年為261萬元。目前八頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（1）借款需要量計(jì)算（2）固定資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息計(jì)算（3）固定資產(chǎn)折舊計(jì)算（4）固定資產(chǎn)投資還款計(jì)劃與利息計(jì)算（5）利潤(rùn)與所得稅的計(jì)算（6）全部投資的內(nèi)部收益率與投資回收期（7）自有資金投資的內(nèi)部收益率與投資回收期（8）項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治觯?）項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析結(jié)論(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)目前九頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（1）項(xiàng)目借款需要量計(jì)算各年份借款需要量見表7-3。表7-3酒店各年份借款需要量年份1234合計(jì)固定投資總數(shù)（萬元）20005000180008800流動(dòng)資金000300300自有資金20002400004400借款需要量0260018003004700目前十頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（2）固定資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息計(jì)算假定每年借款發(fā)生在年中，當(dāng)年借款額只記一半利息。由于貸款利率為6.84%，可知項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的利息為334萬元（表7-4）。第四年年初累計(jì)欠款為4734萬元，該金額亦即利息資本化后的總借款本金。表7-4酒店固定資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息年份1234附注年初欠款0026894734建設(shè)期利息為334當(dāng)年借款026001800

當(dāng)年利息089245

年末欠款累計(jì)026894734

目前十一頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（3A）固定資產(chǎn)折舊計(jì)算項(xiàng)目計(jì)算期為18年，第3年年末建成投入運(yùn)營(yíng)，故累計(jì)提取折舊年數(shù)為15年。取殘值率為5%，建設(shè)期利息計(jì)入固定資產(chǎn)原值內(nèi)。年折舊額=[(8800+334)×(1-5%)]÷40=217（萬元）。第18年回收固定資產(chǎn)余值為：（8800+334）-217×15=5880（萬元）。（3B）經(jīng)營(yíng)期裝修費(fèi)用攤銷的估算每5年開始的第一年投入550萬對(duì)酒店進(jìn)行重新裝修。費(fèi)用按照5年來計(jì)提攤銷，不考慮殘值，因此，每年的攤銷額為：550÷5=110（萬元）。目前十二頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)年份456789101112131415161718建筑物原值9134

折舊費(fèi)217217217217217217217217217217217217217217217凈值891787008483826680497832761573997182696567486531631460975880裝修原值

550

550

折舊費(fèi)

110110110110110110110110110110凈值

44033022011004403302201100折舊攤銷合計(jì)217217217217217327327327327327327327327327327凈值合計(jì)891787008483826680498272794576197292696571886861653462075880表7-5固定資產(chǎn)折舊、攤銷估算表（單位：萬元）目前十三頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（4）固定資產(chǎn)投資還款計(jì)劃與利息計(jì)算根據(jù)與銀行協(xié)商的條件，第4年開始支付每年的利息再還本金的1/10，10年內(nèi)還清，利息可計(jì)入當(dāng)期損益，詳見表7-6。表7-6酒店固定資產(chǎn)投資還款計(jì)劃年份45678910111213年初欠款47344261378833142841236718941420947473當(dāng)年利息支付324291259227194162130976532當(dāng)年還本473473473473473473473473473473年末欠款累計(jì)42613788331428412367189414209474730貸款利率為6.84%目前十四頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（5）利潤(rùn)與所得稅的計(jì)算所得稅稅率假定為25%。第4年至第18年利潤(rùn)及所得稅的計(jì)算結(jié)果見表7-7。表7-7酒店利潤(rùn)與所得稅的計(jì)算年份456789101112131415161718銷售收入431543154315431543154315431546244624462446244624462446244624經(jīng)營(yíng)成本172617261726172617261726172613871387138713871387138713871387折舊與攤銷217217217217217327327327327327327327327327327固定投資借款利息32429125922719416213097653200000流動(dòng)資金利息212121212121212121212121212121銷售稅金及附加244244244244244244244261261261261261261261261利潤(rùn)總額178418161849188119131836186825312563259626282628262826282628所得稅446454462470478459467633641649657657657657657稅后利潤(rùn)133813621386141114351377140118981922194719711971197119711971目前十五頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（6）全部投資的內(nèi)部收益率與投資回收期全部投資的現(xiàn)金流量表見表7-8。根據(jù)表內(nèi)所示凈現(xiàn)金量，計(jì)算得到全部投資的內(nèi)部收益率IRR=17.91%；投資回收期（從投資開始年份起）Pt=7.83年。序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營(yíng)業(yè)期1234567891011121314151617181現(xiàn)金流入

1.1銷售收入

4315431543154315431543154315462446244624462446244624462446241.2回收固定資產(chǎn)余值

58801.3回收流動(dòng)資金

3002現(xiàn)金流出

2.1固定投資200050001800

2.2流動(dòng)資金

300

2.3經(jīng)營(yíng)成本

1726172617261726172617261726138713871387138713871387138713872.4銷售稅金及附加

2442442442442442442442612612612612612612612612.5所得稅

4464544624704784594676336416496576576576576573凈現(xiàn)金流量-2000-5000-18001599189118831875186718861878234323352327231923192319231984994累計(jì)凈現(xiàn)金流-2000-7000-8800-7201-5310-3427-155231522014079642287571108313402157201803920357288565稅前凈現(xiàn)金流-2000-5000-18002045234523452345234523452345297629762976297629762976297691566稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流-2000-7000-8800-6755-4410-20652802625497173161029113267162421921822193251692814437300目前十六頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（7）自有投資的內(nèi)部收益率與投資回收期自有資金投資的現(xiàn)金流量表見表7-9。根據(jù)表內(nèi)所示的凈現(xiàn)金量，計(jì)算得到自有資金投資的內(nèi)部收益率IRR=22.24%；投資回收期Pt=6.94年。序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營(yíng)業(yè)期1234567891011121314151617181現(xiàn)金流入

1.1銷售收入

4315431543154315431543154315462446244624462446244624462446241.2回收固定資產(chǎn)余值

58801.3回收流動(dòng)資金

3002現(xiàn)金流出

2.1自有資金投資200024000

2.2經(jīng)營(yíng)成本

1726172617261726172617261726138713871387138713871387138713872.3銷售稅金及附加

2442442442442442442442612612612612612612612612.4所得稅

4464544624704784594676336416496576576576576572.5固定投資本金償還

473473473473473473473473473473000002.6固定投資利息支付

324291259227194162130976532000002.7流動(dòng)資金本金償還

3002.8流動(dòng)資金利息支付

2121212121212121212121212121213凈現(xiàn)金流量-2000-240001081110611301154117812301255175217761800229822982298229881784累計(jì)凈現(xiàn)金流-2000-4400-4400-3319-2213-1083711250248037345486726290621136013658159561825426432目前十七頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（8）項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治鲇杀?-10可知，該酒店投資項(xiàng)目如果用全部稅后利潤(rùn)加上折舊來歸還固定投資的借款本金，則在第6年間可以還清。根據(jù)借款償還期的計(jì)算公式，可以得到該項(xiàng)目的借款償還期為：A借款償還期表7-10酒店投資項(xiàng)目的借款還本付息計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目4561年初欠款4734318016012還款來源

3銷售收入4315431543154經(jīng)營(yíng)成本1726172617265折舊費(fèi)2172172176固定投資借款利息3242912597流動(dòng)資金利息2121218銷售稅金及附加2442442449利潤(rùn)總額17841816184910所得稅44645446211稅后利潤(rùn)13381362138612年末欠款(1-11-5)31801601-3Pd＝(N－l)＋D/Y＝(6－l)＋1601/(1386＋217)＝5.998（年）目前十八頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（8）項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治鯥CR＝EBIT／PIEBIT：稅息前利潤(rùn)，即利潤(rùn)總額與計(jì)入總成本費(fèi)用的利息費(fèi)用之和。PI：當(dāng)期應(yīng)付利息，即計(jì)入總成本費(fèi)用的總利息費(fèi)用。B利息備付率表7-11酒店投資項(xiàng)目的利息備付率年份45678稅息前利潤(rùn)EBIT21282128212821282128應(yīng)付利息PI344312280247215利息備付率ICR6.196.827.618.619.91數(shù)據(jù)來源：表7-7或表7-10目前十九頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（9）項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析結(jié)論上述分析表明，該酒店投資項(xiàng)目全部投資、自有資金投資的內(nèi)部收益率（IRR）分別高達(dá)17.91%和22.24%，對(duì)應(yīng)的投資回收期（Pt）分別為7.83年和6.94年，說明項(xiàng)目具有較好的盈利能力，并能在較短的時(shí)間內(nèi)收回投資。從項(xiàng)目的借款償還期指標(biāo)看，該酒店投資項(xiàng)目的借款償還期約為6年，即在建成后的第2年可清償借款；從項(xiàng)目的利息備付率指標(biāo)看，該投資項(xiàng)目第4-8年各年的利息備付率遠(yuǎn)高于2。由此說明該項(xiàng)目具有很好的償債能力。目前二十頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)四、項(xiàng)目不確定性分析（1）全部資金投資的敏感性分析（2）自有資金投資的敏感性分析(1)(2)目前二十一頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)四、項(xiàng)目不確定性分析（1）全部資金投資的敏感性分析(1)(2)表7-12全部資金投資的敏感性分析

不確定性因素變化對(duì)IRR的影響對(duì)投資回收期的影響

銷售收入運(yùn)營(yíng)成本絕對(duì)值相對(duì)變化絕對(duì)值相對(duì)變化017.91%7.83年1+10%19.40%8.32%7.42年-5.24%2-10%16.39%-8.49%8.33年6.39%3-10%18.89%5.47%7.52年-3.96%4+10%16.92%-5.53%8.19年4.60%表7-12為項(xiàng)目（全部資金）內(nèi)部收益率、投資回收期對(duì)銷售收入及運(yùn)營(yíng)成本的敏感性變化。由表知，銷售收入比運(yùn)營(yíng)成本對(duì)項(xiàng)目的影響更大，或項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率及投資回收期對(duì)銷售收入的變化更為敏感。目前二十二頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)四、項(xiàng)目不確定性分析(1)(2)（2）自有資金投資的敏感性分析表7-13為項(xiàng)目（自有資金）內(nèi)部收益率、投資回收期對(duì)銷售收入及運(yùn)營(yíng)成本的敏感性變化。由表可知，銷售收入比運(yùn)營(yíng)成本對(duì)項(xiàng)目盈利能力的影響更大，或項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率及投資回收期對(duì)銷售收入的變化更為敏感。表7-13自有資金投資的敏感性分析

不確定性因素變化對(duì)IRR的影響對(duì)投資回收期的影響

銷售收入運(yùn)營(yíng)成本絕對(duì)值相對(duì)變化絕對(duì)值相對(duì)變化022.24%6.94年1+10%24.37%9.58%6.42年-7.49%2-10%20.04%-9.89%7.63年9.94%3-10%23.68%6.47%6.54年-5.76%4+10%20.79%-6.52%7.43年7.06%目前二十三頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)內(nèi)容提綱第一節(jié)高星級(jí)酒店新建項(xiàng)目的投資分析第二節(jié)公寓式酒店項(xiàng)目的投資分析

第三節(jié)酒店改建項(xiàng)目的投資分析

第四節(jié)酒店收購與改建項(xiàng)目的投資比較分析目前二十四頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)一、案例項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目為4星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)公寓式酒店，2002年底正式營(yíng)業(yè)。酒店位于靜安區(qū)，交通便利，距離機(jī)場(chǎng)10分鐘車程，距離火車站15分鐘車程。酒店高33層，建筑面積約45200M2。其中，第一到第三層為店面及辦公樓，第4層是酒店辦公室，第32層和33層有中餐廳、酒吧、桑拿中心、美容美發(fā)室、健身房等配套設(shè)施（部分設(shè)施在建設(shè)中），其余樓層皆為豪華客房(共441套)。該項(xiàng)目可出售的441套房間的總面積為39681M2(表7-14)。表7-14上海A公寓酒店產(chǎn)品特點(diǎn)房型單位數(shù)(套)單位面積(M2)面積總計(jì)(M2)豪華三室二廳301444320豪華二室二廳301644920高級(jí)二室一廳8710389619011810620一室一廳84907560一室120273240小計(jì)44139681商業(yè)及辦公用房5600總計(jì)45281目前二十五頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)二、不同經(jīng)營(yíng)模式下的投資方案說明本投資方案在不同的經(jīng)營(yíng)模式下，存在多種可能的具體方案，如表7-15。表7-15各種方案及其所對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)模式方案方案所對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)模式方案1收購公寓酒店，分拆出售后回租經(jīng)營(yíng)方案1A100%自有資金收購方案1B30%自有資金、70%銀行貸款收購方案2收購公寓酒店，分拆出售后不回租經(jīng)營(yíng)方案2A100%自有資金收購方案2B30%自有資金、70%銀行貸款收購方案3收購公寓酒店，分拆出售后回租委托經(jīng)營(yíng)方案3A100%自有資金收購方案3B30%自有資金、70%銀行貸款收購為簡(jiǎn)單起見，以下僅針對(duì)方案1A和方案2A的盈利能力進(jìn)行比較分析。根據(jù)財(cái)務(wù)杠桿原理，方案1B更優(yōu)于方案1A。顯然，方案2和方案3也是如此。方案3涉及委托專業(yè)酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)管理。如能聯(lián)合優(yōu)秀的酒店管理公司，則該公寓式酒店后期的經(jīng)營(yíng)和投資回報(bào)會(huì)更有保障。因此，只要收購后保證能順利分拆出售，方案3將更優(yōu)于方案1、2的盈利能力。目前二十六頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、方案1A的分析

(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)（1）初始投資（2）收入估算（3）經(jīng)營(yíng)成本估算（4）折舊費(fèi)及經(jīng)營(yíng)期末回收固定資產(chǎn)余值（5）增值稅、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、所得稅的估算（6）項(xiàng)目盈利能力（7）項(xiàng)目方案的不確定性目前二十七頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、方案1A的分析

（1）初始投資本項(xiàng)目方案的初始投資包括收購該公寓所發(fā)生的所有投入，具體包括公寓房收購款、購房發(fā)生的中介費(fèi)和購房契稅。假定初始投資在項(xiàng)目實(shí)施的第一年年初完成。

(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)項(xiàng)目整體收購價(jià)格面積契稅率金額公寓房收購價(jià)款830045281

37582.23收購時(shí)的中介費(fèi)

750.00購房契稅

1.50%563.75合計(jì)金額（萬元）

38895.98目前二十八頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、方案1A的分析

（2）收入估算項(xiàng)目收入包括三個(gè)部分，一是分拆出售441套公寓房所取得的房屋銷售收入，二是出租1-3層、32-33層商業(yè)辦公用房所取得的年租金收入，三是回租后經(jīng)營(yíng)公寓式酒店的經(jīng)營(yíng)收入。假定所有收入在項(xiàng)目實(shí)施的每年年末實(shí)現(xiàn)。(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)1）公寓房銷售收入估算公寓房銷售單價(jià)10000元/平方米公寓房可售面積39681平方米銷售收入39681萬元酒店式公寓的售價(jià)一般比同區(qū)域的普通住房均價(jià)高出2000-4000元/M2，目前上海市酒店式公寓的售價(jià)都在1萬元到2萬元/M2不等，因此假定公寓銷售工作在項(xiàng)目第一年內(nèi)完成，銷售價(jià)格為1萬元/M2。2）商業(yè)辦公用房年租金收入1-3層樓面年租金3×3000×365÷10000=328.5（萬元）32-33層年租金72萬元年租金收入合計(jì)400.5假設(shè)實(shí)際租金價(jià)格是3元/M2

·天，全部出租，總面積3000M2目前二十九頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、方案1A的分析

（2）收入估算(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)3）回租后公寓式酒店年經(jīng)營(yíng)收入：4534.18（萬元，表7-16）表7-16酒店客房收入估算房型單位（套）單價(jià)（元/天）入住率年收入（萬）豪華三室二廳3076850%420.48豪華二室二廳3069850%382.16高級(jí)二室一廳17766850%2157.81一室一廳8455850%855.41一室12032850%718.32總計(jì)441

4534.18注：根據(jù)從酒店物業(yè)部門的調(diào)查了解，目前上海市酒店式公寓的平均入住率為78.5%，即使是在淡季、或在“非典”期間，公寓式酒店的客房入住率也在50%以上。目前三十頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、方案1A的分析

（3）經(jīng)營(yíng)成本估算1）對(duì)應(yīng)于公寓房銷售所發(fā)生的成本費(fèi)用（即在第一年內(nèi)發(fā)生的成本費(fèi)用）。該成本費(fèi)用具體包括公寓房銷售推介費(fèi)用和委托銷售費(fèi)用（不含增值稅）。公寓房銷售推介費(fèi)用：設(shè)定為400（萬元）委托銷售費(fèi)用（銷售額1.5%）：39681×1×1.5%=595.22（萬元）項(xiàng)目第一年內(nèi)發(fā)生的成本費(fèi)用合計(jì)為：995.22（萬元）2）回租后（從第2年開始到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期結(jié)束）每年應(yīng)支付的費(fèi)用：每年應(yīng)支付給公寓購買者的費(fèi)用（目前上海酒店式公寓的年投資回報(bào)率在7%-8%之間，這里假定公寓購買者的投資回報(bào)率為8%）：39681×1×8%=3174.48（萬元）酒店年經(jīng)營(yíng)成本：按物業(yè)管理公司提供資料，上海同類酒店的經(jīng)營(yíng)成本約占酒店經(jīng)營(yíng)收入的12%。本項(xiàng)目假定該比率為15%。故本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本為：（72+328.5+4534.18）×15%=740.24（萬元）(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)目前三十一頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、方案1A的分析

（4）折舊費(fèi)及經(jīng)營(yíng)期末回收固定資產(chǎn)余值本項(xiàng)目方案因公寓房已出售，故折舊只針對(duì)商業(yè)辦公用房計(jì)提，回收固定資產(chǎn)余值亦是。商業(yè)辦公用房原值（含購房款、中介費(fèi)和契稅）：=5600×0.83+750×5600÷45281+5600×0.83×1.5%=4810.47（萬元）年折舊費(fèi)（按40年產(chǎn)權(quán)房平均提取折舊，不考慮殘值）：=4810.47÷40=120.26（萬元）經(jīng)營(yíng)期結(jié)束時(shí)（第16年年末），回收固定資產(chǎn)余值：=4810.47-120.26×15=3006.57（萬元）(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)目前三十二頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、方案1A的分析

（5）增值稅、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、所得稅的估算該項(xiàng)目將公寓改造成為公寓酒店、并分拆出售，由此產(chǎn)生的增值需要繳納增值稅。若按固定資產(chǎn)處理方式，增值稅為增值部分的6%：39681×（1-0.83）×6%=404.75（萬元）經(jīng)營(yíng)稅金及附加（按銷售收入的6%計(jì)）：（72+328.5+4534.18）×6%=296.08（萬元）(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)表7-17經(jīng)營(yíng)期年度損益表序號(hào)項(xiàng)目估算值（萬元）1銷售收入4934.682銷售成本3914.683折舊費(fèi)120.264銷售稅金及附加296.085利潤(rùn)總額603.656所得稅199.207稅后利潤(rùn)404.45所得稅：按當(dāng)時(shí)國家財(cái)稅制度，所得稅稅率為33%。根據(jù)上述相關(guān)估測(cè)數(shù)據(jù)，可得到該方案在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的所得稅與年度損益（表7-17）。目前三十三頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、方案1A的分析

（6）項(xiàng)目盈利能力1）項(xiàng)目投資利潤(rùn)與利潤(rùn)率

(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)項(xiàng)目在第一年實(shí)現(xiàn)的投資利潤(rùn)=公寓房銷售收入-公寓房購房成本-公寓房銷售成本費(fèi)用-增值稅=1*39681-[0.83*39681+750*39681÷45281+39681*0.83*1.5%]-(400+1*39681*1.5%)-[39681*(1-0.83)*6%]=4194.53（萬元）項(xiàng)目在第一年的投資利潤(rùn)率（稅后）=4194.53÷(0.83*45281)*100%=11.16%項(xiàng)目在回購后經(jīng)營(yíng)公寓式酒店每年產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。由表7-17可知，公司經(jīng)營(yíng)期內(nèi)每年實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)404萬元。項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的投資利潤(rùn)率（稅后）=404÷(0.83*5600+750*5600÷45281+5600*0.83*1.5%)*100%=8.40%

目前三十四頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、方案1A的分析

（6）項(xiàng)目盈利能力2）項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)根據(jù)上述各指標(biāo)的估算值，可以得到該項(xiàng)目方案的現(xiàn)金流量表（表7-18）。表7-18全部投資的現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目收購分拆銷售期回租經(jīng)營(yíng)期012-15161現(xiàn)金流入

1.1銷售收入

39681493549351.2回收固定資產(chǎn)余值

30071.3回收流動(dòng)資金

2現(xiàn)金流出

2.1固定投資38897

2.2流動(dòng)資金

2.3經(jīng)營(yíng)成本

995391539152.4銷售稅金及附加

2962962.5增值稅

405

2.6所得稅

1991993凈現(xiàn)金流-38897382815253531根據(jù)該表最后一行數(shù)字，計(jì)算得到方案內(nèi)部收益率IRR=10.30%。目前三十五頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、方案1A的分析

（7）項(xiàng)目方案的不確定性本項(xiàng)目方案的不確定性因素表現(xiàn)為以下多個(gè)方面，如項(xiàng)目第一年能否順利完成公寓的收購與分拆出售及其相關(guān)成本費(fèi)用、公寓房購買者的投資回報(bào)率的確定、回租后公寓式酒店的經(jīng)營(yíng)成本以及酒店的入住率。由于本方案在進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)估算時(shí)，酒店入住率（假設(shè)值為50%）遠(yuǎn)低于上海同類公寓式酒店78.5%的平均水平，且酒店經(jīng)營(yíng)成本率取值又高于同城同類酒店均值，所以樂觀估計(jì)，本方案應(yīng)有更好的盈利水平。如果考慮到本項(xiàng)目所涉及物業(yè)的自然升值，項(xiàng)目方案的盈利空間將會(huì)更大。但是，本項(xiàng)目的收購與分拆出售存在較大的不確定性，尤其是要在一年內(nèi)順利完成收購-分拆出售-回租這一工作過程，顯然具有一定的難度。此外，在上海地區(qū)存在多種投資機(jī)會(huì)的前提下，公寓房投資者是否接受8%的投資回報(bào)率，也是需要考慮的問題。(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)目前三十六頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)四、方案2A的分析

（6）項(xiàng)目盈利能力1）項(xiàng)目投資利潤(rùn)與利潤(rùn)率

(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)項(xiàng)目在第一年實(shí)現(xiàn)的投資利潤(rùn)=公寓房銷售收入-公寓房購房成本-公寓房銷售成本費(fèi)用-增值稅=1*39681-[0.83*39681+750*39681÷45281+39681*0.83*1.5%]-(400+1*39681*1.5%)-[39681*(1-0.83)*6%]=4194.53（萬元）項(xiàng)目在第一年的投資利潤(rùn)率（稅后）=4194.53÷(0.83*45281)*100%=11.16%項(xiàng)目每年出租商業(yè)辦公用房產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，為147.51萬元。項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的投資利潤(rùn)率（稅后）=147.51÷(0.83*5600+750*5600÷45281+5600*0.83*1.5%)*100%=3.07%

目前三十七頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)四、方案2A的分析

（6）項(xiàng)目盈利能力2）項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)根據(jù)該表最后一行數(shù)字，計(jì)算得到方案內(nèi)部收益率IRR=7.28%。年份012-1516現(xiàn)金流入

銷售收入

39681400.5400.5回收固定資產(chǎn)余值

3006.57回收流動(dòng)資金

現(xiàn)金流出

固定投資38896.98

流動(dòng)資金

經(jīng)營(yíng)成本

995.2200銷售稅金及附加

60.0860.08所得稅(增值稅)

404.7572.6572.65凈現(xiàn)金流-38896.9838281.04267.773274.34表7-19方案2A的現(xiàn)金流量表目前三十八頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)五、分析結(jié)論與投資建議該投資活動(dòng)具有多個(gè)可選的投資方案。針對(duì)兩種具體方案的盈利能力即收購公寓酒店并將公寓房分拆出售后是否回租經(jīng)營(yíng)的分析表明，單純從項(xiàng)目投資方案的盈利能力來看，采取收購-分拆出售-回租經(jīng)營(yíng)這種投資經(jīng)營(yíng)模式似乎更優(yōu)。如果考慮到財(cái)務(wù)杠桿的作用，積極爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)貸款，則項(xiàng)目投資方案的盈利效果會(huì)更佳。在收購-分拆出售-回租經(jīng)營(yíng)這一投資經(jīng)營(yíng)模式之下，如果能夠聯(lián)合優(yōu)秀的酒店管理公司，由酒店管理公司向業(yè)主回租并進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)管理，并由酒店經(jīng)營(yíng)管理公司向業(yè)主支付投資回報(bào)，則該投資方案后期的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和壓力可以降至最低。此外，該項(xiàng)目投資活動(dòng)最終是否成功，還取決于投資公司能否在第一年順利完成公寓的收購與分拆銷售、在分拆出售過程中能否通過協(xié)商得到比較滿意的投資回報(bào)率以及在前期的投資與后期的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程中能否有效地控制各項(xiàng)成本費(fèi)用。目前三十九頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)內(nèi)容提綱第一節(jié)高星級(jí)酒店新建項(xiàng)目的投資分析第二節(jié)公寓式酒店項(xiàng)目的投資分析

第三節(jié)酒店改建項(xiàng)目的投資分析

第四節(jié)酒店收購與改建項(xiàng)目的投資比較分析目前四十頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)一、項(xiàng)目背景本項(xiàng)目是一酒店投資改建項(xiàng)目，即擬在收購某賓館舊樓基礎(chǔ)上進(jìn)行改建。本項(xiàng)目的實(shí)施將實(shí)現(xiàn)投資方公司業(yè)務(wù)的多元化拓展，利用項(xiàng)目所在地城市的旅游資源謀求獲利與發(fā)展空間，有助于公司的持續(xù)發(fā)展，提高公司整體競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目改建主要是在賓館舊樓的基礎(chǔ)上進(jìn)行。通過內(nèi)、外部全盤改造，保留原酒店建筑物框架結(jié)構(gòu)，按照三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)、外部裝修及進(jìn)行水電、暖通、消防安裝。酒店客房157間，計(jì)劃餐位數(shù)300個(gè)，夜總會(huì)座位為100位，另有健身房、桑拿洗浴中心、棋牌房、彈子房、保齡球和美容美發(fā)中心、商場(chǎng)等必要服務(wù)設(shè)施。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃，本項(xiàng)目建設(shè)期為1年。由項(xiàng)目特點(diǎn)等因素，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期按15年計(jì)算，每年的經(jīng)營(yíng)時(shí)間按360天計(jì)。目前四十一頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算

(1)(2)(3)(4)(5)（1）投資估算、投資使用計(jì)劃及資金籌措（2）項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（3）營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金（4）成本費(fèi)用（5）利潤(rùn)及利潤(rùn)分配目前四十二頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算（1）投資估算、投資使用計(jì)劃及資金籌措(1)(2)(3)(4)(5)①固定資產(chǎn)投資估算基建部分：購買賓館需1230萬元；改建費(fèi)用需460萬元，包括中央空調(diào)、消防、冷熱水處理、洗衣設(shè)備、電視、電話、光釬、寬帶等。裝修部分：從第1年起，每5年一次，每次內(nèi)裝費(fèi)用370萬元；外裝70萬元。兩項(xiàng)合計(jì)需2130萬元。②流動(dòng)資金估算：本項(xiàng)目流動(dòng)資金估算總額為100萬元。③項(xiàng)目總投資初始總投資=初始固定資產(chǎn)投資+初始流動(dòng)資金=2130+100=2230萬元④投資使用計(jì)劃按本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)期為1年。流動(dòng)資本從開始營(yíng)業(yè)按100%安排使用。⑤資金籌措：本項(xiàng)目所需全部資金均為集團(tuán)內(nèi)部自行籌措。目前四十三頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算（2）項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊費(fèi)(1)(2)(3)(4)(5)項(xiàng)目12345678910111213141516建筑物15年

原值1690

折舊費(fèi)

101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4101.4凈值

1588.61487.21385.81284.411831081.6980.2878.8777.4676574.6473.2371.8270.4169裝修5年

原值440

440

440

折舊費(fèi)

83.683.683.683.683.683.683.683.683.683.683.683.683.683.683.6凈值

356.4272.8189.2105.622356.4272.8189.2105.622356.4272.8189.2105.622合計(jì)

原值2130

折舊費(fèi)

185185185185185185185185185185185185185185185凈值

19451760157513901205143812531068883698931746561376191第2年-第16年年折舊費(fèi)為：1690×（1-10%）÷15=101.40（萬元）第16年年末回收固定資產(chǎn)余值為：1690×10%=169.00（萬元）裝修按5年計(jì)提折舊，殘值率取5%。每次裝修費(fèi)用為440萬元，故有：第2年-第6年年折舊費(fèi)為：440×（1-5%）÷5=83.60（萬元）第6年年末回收固定資產(chǎn)余值為：440×5%=22.00（萬元）第7年-第11年與第12年-第16年的計(jì)算與第一個(gè)裝修周期的計(jì)算類似目前四十四頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算（3）營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金(1)(2)(3)(4)(5)序號(hào)產(chǎn)品名稱營(yíng)運(yùn)能力100%數(shù)量單位單價(jià)(元)天數(shù)比率銷售收入(萬元）1營(yíng)業(yè)收入1443.241.1客房收入157間10036070%395.641.2餐飲收入738.001.2.1中餐300座5036060%324.001.2.2晚餐300座5036070%378.001.2.3早餐及大堂吧、送房餐座100036036.001.3康樂收入237.601.3.1KTV10間20036070%50.401.3.2夜總會(huì)100位6036050%108.001.3.3桑拿中心50人4036060%43.201.3.4棋牌、彈子房100036036.001.4其它營(yíng)業(yè)收入200036072.002營(yíng)業(yè)稅金及附加72.16目前四十五頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算（4）成本費(fèi)用(1)(2)(3)(4)(5)序號(hào)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)期第2-16年1固定成本

1.1工資福利109.441.2維修費(fèi)3.701.3折舊費(fèi)185.001.4中央空調(diào)費(fèi)及其他43.301.5辦公費(fèi)28.861.6廣告宣傳14.43

小計(jì)384.732可變成本

客房、餐飲及其他474.063營(yíng)業(yè)稅金及附加72.16

合計(jì)930.95目前四十六頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算(1)(2)(3)(4)(5)1）工資及福利費(fèi)。按酒店定員和人均月工資及福利費(fèi)估算。酒店定員為100人，人均工資為800元/人月，福利費(fèi)按工資的14%計(jì)取。年工資及福利費(fèi)：100人×800元/月×12月×(1+14%)=109.44（萬）2）固定資產(chǎn)維修費(fèi)。按年折舊額的2%計(jì)取。年固定資產(chǎn)維修費(fèi)：185×2%=3.70（萬）3）辦公費(fèi)。按營(yíng)業(yè)收入的2%計(jì)取。年辦公費(fèi)：1443.24×2%=28.86（萬）4）廣告宣傳費(fèi)。按營(yíng)業(yè)收入的1%計(jì)取。年廣告宣傳費(fèi)：1443.24×1%=14.43（萬）5）中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)及其它固定支出。按營(yíng)業(yè)收入的3%計(jì)取。年中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)及其它固定支出：1443.24×3%=43.30（萬）年固定成本費(fèi)用合計(jì)：109.44+3.70+28.86+14.43+43.30=199.73（萬）①固定成本費(fèi)用的估算目前四十七頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算②可變成本費(fèi)用的估算(1)(2)(3)(4)(5)序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目成本成本說明參照比例1客房71.22客房收入的18%25%2餐飲309.96餐飲收入的42%52%3康樂71.28康樂收入的30%30%4其它21.60其它收入的30%30%合計(jì)474.06可變成本估算表（單位：萬元）目前四十八頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算（5）利潤(rùn)及利潤(rùn)分配(1)(2)(3)(4)(5)序號(hào)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)期第2-16年1營(yíng)業(yè)收入1443.242總成本費(fèi)用930.953利潤(rùn)總額512.294所得稅122.955稅后利潤(rùn)389.346可分配利潤(rùn)389.347盈余公積金38.938公益金19.479未分配利潤(rùn)330.94所得稅征收稅率為24%，盈余公積金、公益金提取比例分別為10%和5%。表7-20利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表（單位：萬元）目前四十九頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期營(yíng)業(yè)期12-567-101112-15161現(xiàn)金流入

1.1營(yíng)業(yè)收入

1443.241443.241443.241443.241443.241443.241.2回收固定資產(chǎn)余值

22

22

1911.3回收流動(dòng)資金

1002現(xiàn)金流出

2.1固定投資2130

2.2流動(dòng)資金100

2.3經(jīng)營(yíng)成本

673.79673.79673.79673.79673.79673.792.4銷售稅金及附加

72.1672.1672.1672.1672.1672.162.5所得稅

122.95122.95122.95122.95122.95122.953凈現(xiàn)金流量-2230574.34596.34574.34596.34574.34865.34表7-21項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（單位：萬元）目前五十頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（1）項(xiàng)目投資利潤(rùn)率根據(jù)項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，正常營(yíng)業(yè)期內(nèi)，該酒店項(xiàng)目年利潤(rùn)情況如下：年利潤(rùn)總額：512.29萬元年稅后利潤(rùn)：389.34萬元按初始投資額計(jì)算，項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)年份的投資利潤(rùn)率為：稅前投資利潤(rùn)率=512.29÷2230=22.97%

稅后投資利潤(rùn)率=389.34÷2230=17.46%根據(jù)表7-21所示的各年凈現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，可計(jì)算得到該酒店項(xiàng)目的投資回收期為4.88年。（2）項(xiàng)目投資回收期根據(jù)表7-21所示的各年凈現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，可計(jì)算得該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為25.08%。（3）項(xiàng)目投資回收期目前五十一頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)四、不確定性分析（1）盈虧平衡分析客房日固定成本f=149.80÷360×10000=4164.04（元），P=100元，而客房日可變成本CV=100×18%+100×5%=23（元），所以：QBEP=f/P－CV）=4164.04÷(100－23)=54.08(間，取整為55間)相應(yīng)的，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)時(shí)，客房接待能力利用率為34%，客房營(yíng)業(yè)收入約為195萬元。由于達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)時(shí)客房接待能力的利用率很低，顯見該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。目前五十二頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)四、不確定性分析由表可知，營(yíng)業(yè)收入比經(jīng)營(yíng)成本對(duì)項(xiàng)目盈利能力的影響更大，或項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率對(duì)營(yíng)業(yè)收入的變化更為敏感。（2）敏感性分析

不確定性因素變化對(duì)內(nèi)部收益率的影響

營(yíng)業(yè)收入經(jīng)營(yíng)成本絕對(duì)值（%）相對(duì)變化（%）025.08%1+10%31.89%27.13%2-10%17.98%-28.33%3-10%28.29%12.79%4+10%21.82%-13.01%目前五十三頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)五、評(píng)價(jià)結(jié)論與建議第一，該酒店投資改建項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高達(dá)25.08%（亞洲開發(fā)銀行認(rèn)為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率一般應(yīng)該在10%~12%之間）、正常經(jīng)營(yíng)年份投資利潤(rùn)率為17.46%、投資回收期（含建設(shè)期）僅4.88年。第二，該項(xiàng)目在達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)時(shí)客房接待能力的利用率很低，說明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。根據(jù)計(jì)算結(jié)果，本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好，因而經(jīng)濟(jì)上可行。（1）總體結(jié)論上述分析過程在沒有考慮酒店物業(yè)本身升值因素的條件下，該酒店投資項(xiàng)目仍然有很好的盈利能力；同時(shí)，該項(xiàng)目投資回收期（含建設(shè)期）僅約5年，因此，該項(xiàng)投資活動(dòng)應(yīng)抓緊實(shí)施。不確定性分析表明，銷售收入是影響該項(xiàng)目盈利能力以及收益最敏感的因素。因此，必須加強(qiáng)酒店相關(guān)市場(chǎng)的開發(fā)力度，做好銷售工作。（2）相關(guān)建議目前五十四頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)內(nèi)容提綱第一節(jié)高星級(jí)酒店新建項(xiàng)目的投資分析第二節(jié)公寓式酒店項(xiàng)目的投資分析

第三節(jié)酒店改建項(xiàng)目的投資分析

第四節(jié)酒店收購與改建項(xiàng)目的投資比較分析目前五十五頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)一、項(xiàng)目方案概述為解決A集團(tuán)入京人員的后勤保障與來京人員的起居、飲食及接待，同時(shí)解決A集團(tuán)入京人員家屬就業(yè)問題，A集團(tuán)擬進(jìn)行一項(xiàng)酒店投資。擬選的方案有兩個(gè)：方案一是購買B酒店式公寓第13層和第14層方案（以下簡(jiǎn)稱整層購買方案），方案二是投資改造原A集團(tuán)辦公樓6樓（以下簡(jiǎn)稱辦公樓改造方案）。

B酒店式公寓位于西客站北廣場(chǎng)，距地鐵站約10分鐘步行路程。該酒店式公寓于2008年初建成開盤銷售，豪華精裝。樓盤共有14層，第1～4層現(xiàn)為餐飲類經(jīng)營(yíng)，不對(duì)外出售?，F(xiàn)已開盤出售的是第5～12層（已剩不多），均價(jià)為2.3萬元/m2。第13層、第14層將在2008年底之前開盤出售，預(yù)計(jì)均價(jià)為：2.5萬～2.8萬元/m2。其中，第13層建筑面積約為1080m2（16間房），第14層建筑面積為973m2（16間房），房間面積為43.53～77.23m2，公攤面積占建筑面積的34%。房間均按四星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)裝修，精品家具、家電、燈具一應(yīng)俱全，安裝美國開利中央空調(diào)，24小時(shí)提供熱水。（1）整層購買方案目前五十六頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)一、項(xiàng)目方案概述集團(tuán)寫字樓距與酒店式公寓均位于北京西客站、軍事博物館地鐵站附近。其中擬投資改造該寫字樓6樓，建筑面積2689.66m2，可改造雙人標(biāo)間42間(22.25～41.87m2)，辦公室5間(18.4～44m2)，會(huì)議室1間(121.86m2)。本次投資改造費(fèi)用為153.24萬元。（2）辦公樓改造方案新設(shè)酒店人員配置：管理人員4人、客房服務(wù)員4人。工資福利標(biāo)準(zhǔn)為：管理人員平均每人月為4000元、客房服務(wù)員平均每人月為2000元?？头咳粘Ｊ褂觅M(fèi)用（水電、洗漱用品、布草清洗）平均為每間每天70元。酒店資產(chǎn)折舊按40年產(chǎn)權(quán)計(jì)算，未考慮殘值。在計(jì)算資產(chǎn)10年后出售價(jià)格時(shí)，考慮到北京市一類地段寫字樓的增值因素，本次測(cè)算時(shí)在10年后回收凈值附加50%的增值率。銷售稅金及附加按照銷售收入額的5.6%計(jì)算，所得稅稅率為25%。折現(xiàn)率的確定主要依據(jù)同期五年期國債利率，根據(jù)財(cái)政部2008年6月公布的五年期國債利率為6.34%，確定折現(xiàn)率為7%。（3）其它相關(guān)資料目前五十七頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)二、整層購買方案的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（1）初期總投資（2）年折舊費(fèi)（3）年工資福利費(fèi)總面積：2053.00m2單價(jià)：取萬/m2平均值，即2.65萬/m2單位面積交易稅金：0.08萬/m2客房數(shù)量為32間，且房間為精裝修，不需要另外投資改造。由此得到初期總投資為：2053.00×（2.65+0.08）=5604.69（萬元）。按40年產(chǎn)權(quán)房平均提取折舊：5604.69÷40=140.12（萬元）管理人員4人，月工資福利平均為4000元；客房服務(wù)員4人，月工資福利平均為2000元。年工資福利費(fèi)為：（4000×4+2000×4）×12=28.80（萬元）。目前五十八頁\總數(shù)六十五頁\編于十九點(diǎn)二、整層購買方案的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（4）年客房運(yùn)營(yíng)費(fèi)（5）年度經(jīng)營(yíng)收入（6）回收固定資產(chǎn)余值

客房日程使用費(fèi)預(yù)計(jì)為平均每間每天70元，客房數(shù)為32間，可得年客房運(yùn)營(yíng)費(fèi)為：70元/間/天×32間×365天=81.76（萬元）。用市場(chǎng)比較法確定客房銷售價(jià)格上限（平均價(jià)格）：根據(jù)北京西站附近三星級(jí)酒店平均網(wǎng)上報(bào)價(jià)，確定本項(xiàng)目客房平均銷售價(jià)格為：300元/天?？紤]到酒店式公寓地址緊鄰北京市比較繁華的西客站北廣場(chǎng)，本次預(yù)測(cè)時(shí)將酒店式公寓客房入住率假定為80％。