房地產(chǎn)工程質(zhì)量與施工現(xiàn)場(chǎng)管理

《房地產(chǎn)工程質(zhì)量與施工現(xiàn)場(chǎng)管理》

課程總結(jié)分享2012年8月10日開場(chǎng)白活產(chǎn)品質(zhì)量一、房地產(chǎn)質(zhì)量管理的核心理念——產(chǎn)品質(zhì)量

（一）施工質(zhì)量管理和房地產(chǎn)質(zhì)量管理的區(qū)別

施工單位管理的是工藝質(zhì)量

房地產(chǎn)企業(yè)管理的是產(chǎn)品質(zhì)量

產(chǎn)品質(zhì)量（二）產(chǎn)品質(zhì)量——涉及提高生活品質(zhì)的質(zhì)量

產(chǎn)品質(zhì)量（三）衡量產(chǎn)品質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)——客戶滿意度產(chǎn)品質(zhì)量（四）從產(chǎn)品質(zhì)量角度談看圖發(fā)現(xiàn)問題產(chǎn)品質(zhì)量（五）課上講的產(chǎn)品質(zhì)量的幾個(gè)案例廚房臺(tái)面增加采光，增加無(wú)影燈；客戶進(jìn)小區(qū)刷卡不淋雨；2004年版萬(wàn)科《總圖裝置》；附件1萬(wàn)都時(shí)代—總圖裝置產(chǎn)品質(zhì)量敏感點(diǎn)分析（如：酒店、公寓）；注重城市客戶熱點(diǎn)訴求（送菜地、送墓地、讀名校、送養(yǎng)老配套等）質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)二、工程質(zhì)量管理與評(píng)估核心分項(xiàng)指標(biāo)

當(dāng)我們提到質(zhì)量管理的時(shí)候，難免流于表面或片面。一種是因?yàn)槲覀冊(cè)谔幚韱栴}和解決問題的時(shí)候往往只看到了問題本身，而沒有去尋找問題的根源，相當(dāng)于只是治標(biāo)而沒有治本。這樣就會(huì)導(dǎo)致同類型的問題不斷出現(xiàn)，或者同樣性質(zhì)的問題沒法從根本上避免，給我們的項(xiàng)目管理造成很大的困難，形成項(xiàng)目管理人員都是救火隊(duì)員的局面。另一種是因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)管理人員都是從最初的施工單位或者其他建設(shè)單位轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的，從慣性思維的角度混淆了房地產(chǎn)質(zhì)量管理和施工質(zhì)量管理的概念。本次課程幫助我們梳理了這些影響工程質(zhì)量的核心分項(xiàng)指標(biāo)。一旦我們從這些角度提前解決，可能未來(lái)的工程質(zhì)量管理會(huì)是一件輕松的事情。（一）產(chǎn)品（客戶）質(zhì)量意識(shí)需要全員明確概念，提高認(rèn)識(shí)。在此基礎(chǔ)上尚需有一定的產(chǎn)品質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)。質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（二）工程合同數(shù)量與現(xiàn)場(chǎng)人員配置結(jié)構(gòu)一般情況下20萬(wàn)方的項(xiàng)目合同數(shù)量如果超過(guò)40個(gè)的話，其實(shí)真正的行使總包職能的就是甲方了，而很多公司的合同都會(huì)超過(guò)60個(gè)。工程現(xiàn)場(chǎng)一線的甲方管理人員一般為7個(gè)左右，當(dāng)合同數(shù)量大于60個(gè)而工程現(xiàn)場(chǎng)一線管理人員少于7個(gè)的時(shí)候，工程質(zhì)量是必然做不好的。建議：一般20萬(wàn)方的項(xiàng)目，一線工程管理人員按照7人標(biāo)配（具體可參考中海項(xiàng)目7人標(biāo)準(zhǔn)配置方案），合同數(shù)量最好控制在45個(gè)以下。質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（二）工程合同數(shù)量與現(xiàn)場(chǎng)人員配置結(jié)構(gòu)中海項(xiàng)目7人標(biāo)準(zhǔn)配置方案質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（三）鐵桿供方能和一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期（5年以上）合作的合格供方即可稱之為鐵桿供方。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的鐵桿供方單位占到合同總量的75%的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理會(huì)比較不錯(cuò)。50%是這個(gè)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)，如果鐵桿供方達(dá)不到50%，那一定是甲方在管理上存在問題的。質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（四）監(jiān)理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在我國(guó)現(xiàn)階段為保證監(jiān)理的工作質(zhì)量，一般情況下一線城市的監(jiān)理費(fèi)應(yīng)該在20元每平米，二線城市為12-15元每平米。監(jiān)理費(fèi)低于這個(gè)水平的，監(jiān)理質(zhì)量是無(wú)法保證的，換句話說(shuō)就是監(jiān)理費(fèi)相當(dāng)于白花了。建議：依據(jù)監(jiān)理人員的數(shù)量和職位，按單人單月工資進(jìn)行監(jiān)理費(fèi)的計(jì)算。萬(wàn)科經(jīng)過(guò)項(xiàng)目實(shí)踐，最終監(jiān)理費(fèi)核算下來(lái)也基本是18-20元每平米的標(biāo)準(zhǔn)，但是監(jiān)理效果則完全不同。質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（四）關(guān)于監(jiān)理的展開如何考察監(jiān)理單位考察監(jiān)理公司老板的風(fēng)格與我司企業(yè)文化是否一致；考察綜合行政管理能力，包括前臺(tái)文員水平、衛(wèi)生間清潔水平；考察現(xiàn)有項(xiàng)目，找水平最高的監(jiān)理工程師，查看他的監(jiān)理日志；找突破點(diǎn)：找一個(gè)日志中打砼的記錄，讓其提供對(duì)應(yīng)的打砼的質(zhì)量保證資料。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則甲方對(duì)以上兩個(gè)監(jiān)理工作開展的綱領(lǐng)性文件必須嚴(yán)格要求，一定要有針對(duì)性。

不看圖紙就寫不出監(jiān)理規(guī)劃。

質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（四）關(guān)于監(jiān)理的展開監(jiān)理合同

甲方的質(zhì)量管理工作中一定要包括對(duì)監(jiān)理質(zhì)量的管理。需要在監(jiān)理合同中對(duì)監(jiān)理單位的質(zhì)量提出明確要求。

具體可以參考《萬(wàn)科2009-2010年度監(jiān)理工程集中采購(gòu)協(xié)議》

萬(wàn)科2009-2010年度監(jiān)理工程集中采購(gòu)協(xié)議

監(jiān)理資料管理流程

質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（五）工法管理

建立系統(tǒng)的工法管理體系，通過(guò)清晰的圖紙和準(zhǔn)確的節(jié)點(diǎn)，詳細(xì)

對(duì)建筑構(gòu)造進(jìn)行表示。

工法樣板房的重要性，展出什么，選擇哪些工法進(jìn)行展示。

工法樣板房質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（六）工序管理

建立嚴(yán)格的內(nèi)業(yè)管理體系（其實(shí)就是嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的檢驗(yàn)批管理規(guī)定），并保證資料的準(zhǔn)確和真實(shí)。

重點(diǎn)工序旁站，擬出需旁站清單?！蓞⒖既f(wàn)科清單（七）物料管理

此項(xiàng)也需要執(zhí)行嚴(yán)格的內(nèi)業(yè)管理體系，按照國(guó)家有關(guān)原材料檢驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定，基本能夠很好的實(shí)現(xiàn)物料的管理。

重點(diǎn)材料背靠背復(fù)檢，擬出重點(diǎn)材料清單?！蓞⒖贾泻Ｇ鍐钨|(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)工程內(nèi)業(yè)規(guī)范的意義：統(tǒng)一做法，繼承公司傳統(tǒng)，規(guī)范動(dòng)作，改造新員工；大大降低對(duì)員工個(gè)人素質(zhì)的要求；訓(xùn)練體系，迅速提升員工業(yè)務(wù)水平；內(nèi)業(yè)系統(tǒng)保留完整是項(xiàng)目管理走向優(yōu)秀的基礎(chǔ)；多項(xiàng)目管理和集團(tuán)化管理的必備工具。質(zhì)量管理核心分項(xiàng)指標(biāo)（八）樣板從引路嚴(yán)格罰執(zhí)行對(duì)樣板姓引路粉管理葬辦法凡，在堆制作磚樣板層的過(guò)覺程中爹準(zhǔn)確劣落實(shí)湊設(shè)計(jì)渡意圖粥和調(diào)覆整工玩法。樣品管暗理和樣免板確認(rèn)尺（案例午：上海牢愛建，俘建立樣若品間和脈未封樣況間）質(zhì)量管杰理核心蝴分項(xiàng)指續(xù)標(biāo)（九懼）工程款隱支付工程款雅支付的腎及時(shí)性瞞是工程考質(zhì)量管當(dāng)理的零砌容忍指蔽標(biāo)，有希好的工待程款支腳付情況嗽才會(huì)有欄好的工君程質(zhì)量屑。（十偵）施工工轎期合理豈性施工工董期的確頭定必須貧合理，響公司需擬定楚符合還自身后情況根的《社合理龜標(biāo)準(zhǔn)墓工期匠》，土在排供計(jì)劃葡時(shí)需臉按照艱此標(biāo)奪準(zhǔn)工性期執(zhí)羨行。萬(wàn)科朝北京資標(biāo)準(zhǔn)忌工期恒大標(biāo)著準(zhǔn)工期南方致企業(yè)果標(biāo)準(zhǔn)售工期質(zhì)量管膜理核心尖分項(xiàng)指趙標(biāo)（十遲一）列合同匆簽訂膚水平要有詳拖細(xì)的合園約規(guī)劃村。合約策淚劃報(bào)告各個(gè)頁(yè)合同閥界面辟的劃住分很如重要刮，需唱要在虜施工困之前歌的工程策駝劃中想清銀楚。本著錢公平萍、公角正、韻有理飛有節(jié)禁的供出方管晌理原家則進(jìn)甲行招燦投標(biāo)絕和合前同的闊簽訂漿。通過(guò)清乒單加圖歇紙包死觀的合同傍模式會(huì)嘗比較方氏便項(xiàng)目挑的管理宇。當(dāng)涉肺及價(jià)膚格波爪動(dòng)比忽較大州的材銷料或悅?cè)斯r(shí)，色需提津前對(duì)宵調(diào)整接進(jìn)行榮約定咽，包少括哪育些調(diào)叛，什由么情徹況下同調(diào)。合同可頁(yè)視化：洗將質(zhì)量船、安全違、文明鈔施工等車各種要詳求給出晃圖片的印形式，漢將圖片造放入招易標(biāo)文件叛，放入盯合同。繭（案例取：深圳多華潤(rùn)萬(wàn)漲象城）質(zhì)量管贊理核心趕分項(xiàng)指建標(biāo)（十二紐奉）專業(yè)技勞術(shù)負(fù)責(zé)朝人是否籃有專畝業(yè)技先術(shù)負(fù)涌責(zé)人嬌也是遷一個(gè)患決定涼項(xiàng)目爽工程退質(zhì)量詢管理示好壞煮的關(guān)世鍵因掀素，定需建隸立項(xiàng)寶目質(zhì)累量管北理的挺技術(shù)密線條嗓，從懲總工勾，付岡總工敵到主爪任工招程師塊的技明術(shù)管辰理路渴徑，突實(shí)現(xiàn)圖紙管財(cái)理雪中擇送炭，再工法管嬸理錦上塊添花。質(zhì)量痰管理挽核心桑分項(xiàng)殊指標(biāo)（十三漫）工程犯（產(chǎn)細(xì)品）恩質(zhì)量少監(jiān)控裂時(shí)間渾點(diǎn)工程質(zhì)夕量控制交中最重計(jì)要時(shí)間作點(diǎn)的把足握方法誰(shuí)是開展“三至層會(huì)抖驗(yàn)”。所涂謂三航層會(huì)置驗(yàn)也稅就是照當(dāng)高敗層項(xiàng)斃目做肌至5層時(shí)們?cè)?層把所巾有做法在各種攜戶型殖全部運(yùn)實(shí)現(xiàn)握一遍頂，通櫻過(guò)這百次實(shí)步現(xiàn)，各整理貸各種冶設(shè)計(jì)摟變更現(xiàn)和工伙法調(diào)禾整，嘴統(tǒng)一邪出一議次設(shè)招計(jì)變?nèi)?。甜（其棋?shí)相吼當(dāng)于乒一次盯實(shí)體攏看圖刷）三層穿會(huì)驗(yàn)先關(guān)注專要點(diǎn)恒大三調(diào)層會(huì)驗(yàn)變記錄質(zhì)量朋管理連核心思分項(xiàng)筐指標(biāo)（十四使）安全潔文明階施工垃圾堆圣里造不墻出好質(zhì)街量。（十五傘）后勤保統(tǒng)障安排滾好食惡宿，商解決作員工英的后冒顧之突憂，嶄才能錯(cuò)讓員并工安竊心的僵工作談。食堂嬌也是宗一個(gè)國(guó)軟性診的溝邀通平糊臺(tái)。務(wù)必縣將監(jiān)搬理的仁辦公呢和吃雄飯的傍地方稿放在進(jìn)甲方腳的辦仙公場(chǎng)嶼所和幸食堂宜。質(zhì)量管費(fèi)理核心陰分項(xiàng)指雄標(biāo)質(zhì)量管廈理的評(píng)怖估指標(biāo)三、是乖否做好項(xiàng)質(zhì)量管獻(xiàn)理的評(píng)榴估指標(biāo)入伙當(dāng)拜天每戶親投訴量務(wù)：10法-1改5條每系戶是刮平均融水平帳，萬(wàn)撐科曾盜經(jīng)做而到3條每100戶萬(wàn)科塌產(chǎn)品煎質(zhì)量窮實(shí)測(cè)愉操作陶指引入伙當(dāng)供天交房久率：95%以上（垃每天入也伙7、8個(gè)，夸延長(zhǎng)濫入伙請(qǐng)時(shí)間牙，不園讓客摧戶聚齒起來(lái)撞）毛坯件房改負(fù)造費(fèi)廚用：50元每舍平米姐（現(xiàn)滅在行促業(yè)平字均水偷平是15縱0-紗20覺0元每平砌米）入伙3-5年平奪均每披戶投縣訴量夫：每勸戶15條以內(nèi)質(zhì)量搜投訴偏現(xiàn)場(chǎng)棚服務(wù)辜及時(shí)叔性：訓(xùn)入伙邊后6個(gè)月內(nèi)令，接到掠投訴2小時(shí)塑到位質(zhì)量維郵修一次犧成功率懷：95欺%以上綠色敬建筑稠標(biāo)準(zhǔn)蹦的面通積率澤：綠色到建筑聯(lián)評(píng)價(jià)骨標(biāo)準(zhǔn)總體查來(lái)說(shuō)畫：工鏡程質(zhì)界量對(duì)障客戶畢滿意撫度的派貢獻(xiàn)返占比晴為85旁%。項(xiàng)目總俘控四、開喊發(fā)商的懂項(xiàng)目總提控（一錢）房喬地產(chǎn)經(jīng)工程辟管理瘦行業(yè)灣現(xiàn)狀毫分析項(xiàng)目總帆控建筑施稍工總承繩包在房國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)蹤蝶目上無(wú)塞法勝任備“總承葡包”的近原因項(xiàng)目總竟控（二）肉房地產(chǎn)返工程管陪理行業(yè)友現(xiàn)狀的殖對(duì)策1、房地遙產(chǎn)企業(yè)捉想做好冶工程管思理，必齡須做好誓的四個(gè)俯核心工移作：計(jì)劃茄總控富；技術(shù)總聯(lián)控；現(xiàn)場(chǎng)平另面總控狹；信息巡壽總控期。2、核控心工屠具和醒方法交：《工程管臣理策劃六書》旭輝——工程圈管理領(lǐng)策劃嗎書1（樣消板引環(huán)路、送三層困會(huì)驗(yàn)愿），旭輝——工程管蹤蝶理策劃遍書2，龍湖——項(xiàng)目啟未動(dòng)會(huì)，萬(wàn)科——項(xiàng)目膨管理垃策劃燦書，金地——工程管顏理策劃兩書，百銳掘工程懇管理樸全程昨策劃岔書樣害板項(xiàng)目總副控（二）可房地產(chǎn)蜂工程管疏理行業(yè)興現(xiàn)狀的拔對(duì)策3、必須鈔由甲方糞組織或幻玉下達(dá)的叛指令：工作面毫移交（諸核心是1米線音的移衣交）休；拆模令兵；外架拆虹除令。4、平面銀布置的猶基本要貝點(diǎn)：體現(xiàn)販項(xiàng)目犬基本凡經(jīng)營(yíng)晨意圖著；體現(xiàn)銷艷售案場(chǎng)鞋、樣板我展示區(qū)駛和銷售珠動(dòng)線；圍墻抵的設(shè)茶置和音管理蘿要體辣現(xiàn)經(jīng)咸營(yíng)和性管理窮思路叛（建縱議由冰甲方董進(jìn)行霸管理矮）。質(zhì)量樣控制件關(guān)鍵樣點(diǎn)五、鼠質(zhì)量防控制貞關(guān)鍵伯點(diǎn)（一）崗裂縫分確析1、裂縫饒?jiān)蚺姓邤囗樞蛸|(zhì)量竊控制幸關(guān)鍵眨點(diǎn)2、墻