房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理策劃

《房地產(chǎn)策劃》

第八章

房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理策劃5/16/20231第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入第二節(jié)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三節(jié)制定物業(yè)管理方案第四節(jié)制定相關(guān)管理制度本章目錄5/16/20232

第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入一、物業(yè)管理早期介入的概念

物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)以前，從物業(yè)管理和住戶(hù)使用的角度對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、工程驗(yàn)收等環(huán)節(jié)提供建設(shè)性意見(jiàn)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商把設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收關(guān)，確保設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

物業(yè)管理的早期介入不同于前期物業(yè)管理。5/16/20233二、物業(yè)管理早期介入的必要性

1.能提前解決項(xiàng)目交付使用后的問(wèn)題2.有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面了解管理對(duì)象3.有利于后期物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展4.有利于樹(shù)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象5.有利于優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)6.有利于提高工程建造質(zhì)量5/16/20234三、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入規(guī)劃設(shè)計(jì)工作需要重點(diǎn)審視土建構(gòu)造、電力、電梯、安保、消防、給排水、暖通空調(diào)、智能化、車(chē)庫(kù)、內(nèi)外裝飾等方面的合理性?？梢詮囊韵聨讉€(gè)角度進(jìn)行考慮：5/16/20235(1)需要考慮配套設(shè)施能否滿(mǎn)足客戶(hù)的需要(2)需要考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)及節(jié)能等問(wèn)題(3)為今后的發(fā)展留有余地(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)是否以人為本，能否方便住戶(hù)使用(5)既要考慮大的功能布局，又要注重細(xì)節(jié)5/16/202362.建造施工階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與施工質(zhì)量監(jiān)督的重點(diǎn)部位有地下室(防止?jié)B漏)、回填土(防止地面沉降)、樓面屋面混凝土(防止地面及屋面滲漏、空鼓)、墻體砌筑(防止墻體裂縫)、外墻裝飾(防止外墻空鼓、滲漏)、門(mén)窗(防止門(mén)窗滲漏)、給排水、設(shè)備安裝等。5/16/202373.施工驗(yàn)收階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上參與工程驗(yàn)收，對(duì)房屋外觀(guān)質(zhì)量、建筑防水防滲、建筑設(shè)備設(shè)施性能、消防系統(tǒng)及器材等進(jìn)行重點(diǎn)檢查驗(yàn)收。5/16/20238

第二節(jié)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)一、物業(yè)管理招標(biāo)的基本概念

1.物業(yè)管理招標(biāo)的含義物業(yè)管理的招標(biāo)是指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)在為其物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過(guò)制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開(kāi)，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。前期物業(yè)管理的招標(biāo)由開(kāi)發(fā)商來(lái)完成。

5/16/202392.物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)(1)物業(yè)管理招標(biāo)的超前性物業(yè)管理招標(biāo)的超前性是指由于物業(yè)管理超前介入的特點(diǎn)，決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前，即在物業(yè)動(dòng)工興建之前開(kāi)發(fā)商就應(yīng)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)工作。(2)物業(yè)管理招標(biāo)的長(zhǎng)期性和階段性由于物業(yè)管理工作的長(zhǎng)期性和多階段性，對(duì)不同階段和服務(wù)內(nèi)容，招標(biāo)內(nèi)容和方式也有所不同。5/16/2023103.物業(yè)管理招標(biāo)的原則根據(jù)《招標(biāo)法》的規(guī)定，物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)中必須遵循公開(kāi)、公平、公正及合理的原則。4.物業(yè)管理招標(biāo)的方式常用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)議招標(biāo)等。5/16/202311二、物業(yè)管理招標(biāo)的程序

1.招標(biāo)準(zhǔn)備階段(1)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)(2)編制招標(biāo)文件(3)制定標(biāo)底2.招標(biāo)實(shí)施階段(1)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)(2)組織資格預(yù)審(3)召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議(4)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)5/16/2023123.招標(biāo)結(jié)束階段

(1)合同的簽訂(2)合同的履行(3)資料整理與歸檔5/16/202313三、物業(yè)管理招標(biāo)文件

1.招標(biāo)文件的組成(1)投標(biāo)人為投標(biāo)所需了解并遵循的規(guī)定：包括投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、投標(biāo)人須知、技術(shù)規(guī)范及要求。(2)投標(biāo)人必須按規(guī)定填報(bào)的投標(biāo)書(shū)格式(3)中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂的合同的條件具體組成要素包括：投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、技術(shù)規(guī)范及要求、投標(biāo)人須知、合同一般條件及特殊條件、附件。5/16/202314

2.編制招標(biāo)文件的時(shí)間

大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的后期。然而，隨著開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見(jiàn)不鮮?！俺罢袠?biāo)”確實(shí)有其優(yōu)點(diǎn)，然而過(guò)早地制定招標(biāo)文件，加之此時(shí)存在大量的不確定因素會(huì)使得招標(biāo)文件編制難度加大，可靠性降低。因此，應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時(shí)間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性。5/16/202315四、物業(yè)服務(wù)合同

1.物業(yè)服務(wù)合同的概念物業(yè)服務(wù)合同是用以標(biāo)明或界定某物業(yè)的管理業(yè)務(wù)和責(zé)任權(quán)利的法律文書(shū)，是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)與負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定的，旨在明確雙方的權(quán)利與責(zé)任的協(xié)議文件。5/16/202316

2.物業(yè)服務(wù)合同的作用(1)明確委托方和受托方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)；(2)為物業(yè)管理過(guò)程中雙方出現(xiàn)的爭(zhēng)議和糾紛提供調(diào)解、仲裁直至訴訟的基本依據(jù)；(3)在約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理行為的同時(shí)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)也提出要求，實(shí)現(xiàn)雙方的權(quán)責(zé)利對(duì)等。5/16/202317

3.物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容(1)合同序文：說(shuō)明物業(yè)的名稱(chēng)、規(guī)模、坐落；定義和解釋?zhuān)挥喠⒑贤娜掌?、地點(diǎn)；合同雙方的名稱(chēng)、法人代表及地址等。

(2)合同正文：委托標(biāo)的的范圍與內(nèi)容；管理形式與期限；雙方的責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)；管理費(fèi)用及其支付方式；違約責(zé)任與索賠；不可抗力的界定及由此帶來(lái)的損失與責(zé)任的分?jǐn)偅浑p方互相協(xié)作事項(xiàng)；合同的期限與合同的終止；合同的糾紛與仲裁等等。5/16/202318(3三)合同三結(jié)尾三：合同三使用三的文三字、三生效三日期三；合三同的三正副三本份三數(shù)；三合同三適用三的法三律；三雙方三的法三人代三表(開(kāi)發(fā)三商或三業(yè)主三委員三會(huì))簽字三；公三證機(jī)三關(guān)公三證等三。(4三)附件三：說(shuō)明三本項(xiàng)三目的三特殊三條件三、特三殊要三求及三在通三用合三同格三式中三未能三詳細(xì)三說(shuō)明三的內(nèi)三容以三及物三業(yè)的三平面三圖、三設(shè)施三、設(shè)三備清三單、三有關(guān)三情況三和指三標(biāo)的三說(shuō)明三等。5/三3/三20三23194.物業(yè)三服務(wù)三合同三的簽三署物業(yè)三服務(wù)三合同三由物三業(yè)的三開(kāi)發(fā)三商或三業(yè)主三委員三會(huì)在三招標(biāo)三決標(biāo)三或選三定(選聘)物業(yè)三管理三公司三之后三，在三雙方三談判三磋商三、達(dá)三到基三本一三致的三基礎(chǔ)三上簽三署。5.物業(yè)三管理三合同三的執(zhí)三行物業(yè)三管理三合同三一經(jīng)三雙方三簽署三即具三有法三律效三力，三當(dāng)事三人要三恪守三和履三行合三同中三規(guī)定三的相三關(guān)的三權(quán)利三和義三務(wù)。5/三3/三20三2320第三三節(jié)制定三物業(yè)三管理三方案一、三確定三物業(yè)三管理三的檔三次首先三根據(jù)三物業(yè)三類(lèi)型三、功三能等三客觀(guān)三條件三以及三住用三人的三群體三特征三和需三求等三主觀(guān)三條件三，規(guī)三劃物三業(yè)管三理消三費(fèi)水三平，三確定三物業(yè)三管理三的等三級(jí)和三檔次三。如果三開(kāi)發(fā)三的物三業(yè)是三寫(xiě)字三樓，三那么三相應(yīng)三的管三理服三務(wù)標(biāo)三準(zhǔn)就三應(yīng)適三應(yīng)物三業(yè)本三身的三檔次三，如三果開(kāi)三發(fā)的三物業(yè)三是住三宅小三區(qū)，三用戶(hù)三普遍三為中三低收三入者三，則三應(yīng)考三慮物三業(yè)管三理的三服務(wù)三費(fèi)應(yīng)三適合三居民三的實(shí)三際情三況。5/三3/三20三2321二、確定三物業(yè)三管理三的服三務(wù)項(xiàng)三目和三標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)三物業(yè)三住用三人的三需要三和物三業(yè)管三理的三檔次三確定三物業(yè)三管理三的服三務(wù)項(xiàng)三目和三服務(wù)三標(biāo)準(zhǔn)三。普通三住宅三項(xiàng)目三物業(yè)三服務(wù)三的項(xiàng)三目和三標(biāo)準(zhǔn)三可參三照中三國(guó)物三業(yè)管三理協(xié)三會(huì)印三發(fā)的《普通三住宅三小區(qū)三物業(yè)三管理三服務(wù)三等級(jí)三標(biāo)準(zhǔn)》(試行)(中物三協(xié)[2三00三4]三1號(hào))的規(guī)三定來(lái)三制定三。5/三3/三20三2322三、確定三物業(yè)三管理三的收三入預(yù)三算1.物業(yè)三管理三經(jīng)費(fèi)三的來(lái)三源(1三)定期三收取三物業(yè)三服務(wù)三費(fèi)(2三)物業(yè)三共用三部位三、共三用設(shè)三施設(shè)三備維三修基三金(3三)物業(yè)三管理三企業(yè)三開(kāi)展三多種三經(jīng)營(yíng)三的收三入和三利潤(rùn)(4三)政府三多方三面的三扶持(5三)開(kāi)發(fā)三商給三予的三支持5/三3/三20三23232.確定三物業(yè)三管理三收費(fèi)三標(biāo)準(zhǔn)確定三物業(yè)三管理三收費(fèi)三標(biāo)準(zhǔn)三要遵三從以三下原三則：(1三)不違三反國(guó)三家和三地方三政府三的有三關(guān)收三費(fèi)規(guī)三定(2三)收費(fèi)三標(biāo)準(zhǔn)三要與三住用三人的三收入三水平三相適三應(yīng)(3三)優(yōu)質(zhì)三優(yōu)價(jià)三，兼三顧各三方利三益(4三)微利三原則三，收三入扣三除支三出后三略有三剩余(5三)公平三原則5/三3/三20三23243.物業(yè)三管理三的支三出項(xiàng)三目物業(yè)三管理三的支三出項(xiàng)三目主三要包三括：(1三)公共三物業(yè)三及配三套設(shè)三施的三維護(hù)三保養(yǎng)三費(fèi)用(2三)聘用三及管三理人三員的三薪金(3三)公用三水電三費(fèi)的三支出(4三)購(gòu)買(mǎi)三或租三賃必三需的三機(jī)械三及器三材的三支出(5三)物業(yè)三財(cái)產(chǎn)三保險(xiǎn)三及各三種責(zé)三任保三險(xiǎn)的三支出(6三)垃圾三清理三、水三池清三洗及三消毒三滅蟲(chóng)三的費(fèi)三用(7三)清潔三公共三地方三及幕三墻、三墻面三的費(fèi)三用5/三3/三20三2325(8三)公共三區(qū)域三植花三、種三草及三其養(yǎng)三護(hù)費(fèi)三用(9三)更新三儲(chǔ)備三金，三即物三業(yè)配三套設(shè)三施的三更新三費(fèi)用(1三0)聘請(qǐng)三律師三、會(huì)三計(jì)師三等專(zhuān)三業(yè)人三士的三費(fèi)用(1三1)節(jié)日三裝飾三的費(fèi)三用(1三2)行政三辦公三支出(1三3)公共三電視三接收三系統(tǒng)三及維三護(hù)費(fèi)三用(1三4)其他三為管三理而三發(fā)生三的合三理支三出(1三5)稅金5/三3/三20三2326第四三節(jié)制定三相關(guān)三管理三制度一、三物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三內(nèi)部三管理三制度1.物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三崗位三職責(zé)包括三總經(jīng)三理、三副總?cè)?jīng)理三、職三能部三門(mén)經(jīng)三理、三管理三處主三任、三管理三員、三內(nèi)勤三員、三文員三、出三納、三保安三人員三、清三潔人三員、三綠化三人員三、維三修人三員等三崗位三職責(zé)三制度三。5/三3/三20三23272.物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三部門(mén)三職責(zé)包括三經(jīng)理三室、三辦公三室、三財(cái)務(wù)三部門(mén)三、各三個(gè)管三理處三以及三各職三能部三門(mén)的三職責(zé)三制度三。3.其他三內(nèi)部三管理三制度比如三企業(yè)三勞動(dòng)三用工三制度三、工三資制三度、三福利三制度三、考三勤制三度、三考核三制度三、獎(jiǎng)三懲制三度、三員工三行為三規(guī)范三、接三待制三度、三來(lái)信三來(lái)訪(fǎng)三來(lái)電三制度三、投三訴反三饋制三度、三文書(shū)三管理三制度三、辦三公設(shè)三備使三用管三理制三度等三。5/三3/三20三2328二、三物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三外部三管理三制度1.物業(yè)三驗(yàn)收三與接三管制三度制定三驗(yàn)收三與接三管制三度需三要注三意以三下幾三點(diǎn)：(1三)選派三業(yè)務(wù)三素質(zhì)三好、三工作三負(fù)責(zé)三的人三員參三加驗(yàn)三收(2三)從業(yè)三主及三物業(yè)三維修三養(yǎng)護(hù)三角度三嚴(yán)格三驗(yàn)收(3三)對(duì)驗(yàn)三收中三的問(wèn)三題記三錄在三案并三及時(shí)三督促三修整(4三)與建三設(shè)單三位簽三訂保三修合三同(5三)物業(yè)三接管三應(yīng)辦三理書(shū)三面移三交手三續(xù)(7三)應(yīng)向三建設(shè)三單位三索要三全套三圖紙三技術(shù)三資料5/三3/三20三23292.樓宇三入伙三制度(1三)入伙三通知三書(shū)(2三)入伙三手續(xù)三書(shū)(3三)收樓三須知(4三)住合三約等5/三3/三20三23303.物業(yè)三管理三公約物業(yè)三管理三公約三應(yīng)該三包括三：(1三)業(yè)主三的權(quán)三益、三義務(wù)三和責(zé)三任(2三)物業(yè)三開(kāi)發(fā)三商應(yīng)三享有三的權(quán)三利、三義務(wù)三和責(zé)三任(3三)物業(yè)三服務(wù)三企業(yè)三的權(quán)三利、三義務(wù)三和責(zé)三任(4三)對(duì)物三業(yè)公三共部三位及三公用三設(shè)施三的管三理制三度(5三)對(duì)物三業(yè)全三部或三部分三損壞三無(wú)法三正常三使用三的規(guī)三定(6三)