房地產(chǎn)金融基本知識

第二章房地產(chǎn)金融基本知識引言：貨幣、信用、金融房地產(chǎn)金融中的資金流及資本來源影響房地產(chǎn)金融市場的社會經(jīng)濟(jì)因素利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值資產(chǎn)收益率信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款引言：貨幣、信用、金融什么是貨幣什么是信用什么是金融一、什么是貨幣？

所謂貨幣，就是固定地充當(dāng)商品交換中的一般等價物的特殊商品?，F(xiàn)代貨幣有5項(xiàng)基本職能：價值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣；而價值尺度和流通手段是其最基本的職能，二者的統(tǒng)一就是貨幣?，F(xiàn)代貨幣最主要的是由國家發(fā)行并強(qiáng)制流通的符號式象征物——紙幣。因此，國家的權(quán)威是現(xiàn)代貨幣的重要基礎(chǔ)?，F(xiàn)代社會，貨幣是分層次的，如在我國，貨幣有4個層次：M0=現(xiàn)金M1=M0+企業(yè)、單位支票存款+基本建設(shè)存款M2=M1+儲蓄存款+企業(yè)、單位定期存款+財(cái)政金庫存款M3=M2+商業(yè)票據(jù)+短期融資債券其中M1是通常所說的狹義貨幣供應(yīng)量，M2是廣義貨幣供應(yīng)量二、什么是信用？

信用是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，體現(xiàn)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系：借款方將某種權(quán)益——若干時間后歸還借款的承諾——給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。因此，信用體現(xiàn)了借貸和權(quán)益的雙向運(yùn)動。事實(shí)上，信用就是債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系通過貨幣來體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn)?！靶庞谩眻D式貸款人借款人資金（現(xiàn)金或支票）權(quán)益三、什么是金融？

金融是提供信用服務(wù)的專門領(lǐng)域。市場經(jīng)濟(jì)條件下，資金盈余者與資金短缺者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是通過金融市場和金融機(jī)構(gòu)來確立的。在一個發(fā)達(dá)的信用經(jīng)濟(jì)體系中，中央銀行、商業(yè)銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)組成了完整的金融機(jī)構(gòu)體系。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融涉及的經(jīng)濟(jì)活動范圍越來越廣闊，金融服務(wù)的種類（所謂金融產(chǎn)品）越來越多，金融（所謂符號經(jīng)濟(jì)或象征經(jīng)濟(jì)）對實(shí)體經(jīng)濟(jì)（生產(chǎn)和消費(fèi)）的影響越來越大、越來越密切、越來越不可捉摸。第一節(jié)

房地產(chǎn)金融中的

資金流及資本來源房地產(chǎn)金融中的資本流資金來源中國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運(yùn)作一、房地產(chǎn)金融中的資本流

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)交易也由簡單變得比較復(fù)雜，形成了有多種主體參與的交易體系和過程，特別是形成了復(fù)雜的資本流——現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過程。（如圖2—1）

在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了3個方面的參與者：A.

資本的使用者：開發(fā)商、房屋預(yù)購者B.

資本的供應(yīng)者：家庭、銀行、保險公司、政府C.

服務(wù)中介組織：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司房地產(chǎn)金融中的資本流商業(yè)銀行保險公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府家庭外國投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資本—債務(wù)開發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者資本供應(yīng)者服務(wù)機(jī)構(gòu)資本使用者權(quán)益資金權(quán)益資金二、資金來源

資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場的關(guān)鍵。目前世界各國房地產(chǎn)金融市場的資金來源有各自不同的特點(diǎn)，一般主要有如下來源：保險公司商業(yè)銀行儲蓄貸款銀行互助儲蓄銀行抵押銀行房地產(chǎn)投資信托公司三、我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運(yùn)作

目前，我國金融業(yè)管制比較嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴(kuò)大。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的基本模式可以圖2—2來作簡單描述。房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源和運(yùn)作的基本模式資金來源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場企業(yè)自籌（資本金）集體集資預(yù)收款國營公司各類公司證券股票股份公司各類公司各類公司用戶住房公積金住宅合作社特定城市政府與居民第二節(jié)

影響房地產(chǎn)金融市場的

社會經(jīng)濟(jì)因素

資金的融通是房地產(chǎn)開發(fā)與交易最基本的金融保證，房地產(chǎn)金融活動對房地產(chǎn)市場的活躍起著至關(guān)重要的作用，影響房地產(chǎn)金融的社會經(jīng)濟(jì)因素必然影響房地產(chǎn)本身。一、通貨膨脹的變化

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，所謂通貨膨脹是指社會整體物價水平持續(xù)上漲的過程，而通貨緊縮則是指社會整體物價水平持續(xù)下降的過程。社會整體物價水平的變化必然會影響到房地產(chǎn)價格的變化，但一般而言，房地產(chǎn)的價格水平與社會整體物價水平的運(yùn)行周期可能是不同步的，二者的關(guān)系非常復(fù)雜。

描述房地產(chǎn)周期的指示性指標(biāo)除房地產(chǎn)平均價格（一般為指數(shù)指標(biāo)）外，還有房屋空置率——空置房屋占房屋總量的比重。我國還有“房地產(chǎn)景氣指數(shù)”。二、銀行利率的變化

利率是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中進(jìn)行宏觀調(diào)控最主要的控制變量，利率變化對房地產(chǎn)的影響一般是反方向作用：即銀行利率下降，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。三、所得稅法的變化

在成熟的市場體系中，稅法和稅率的變化對經(jīng)濟(jì)的影響是十分明顯的。在市場經(jīng)濟(jì)國家，房地產(chǎn)投資是最重要的減稅手段和避稅工具，稅法稅率的變化必然對其產(chǎn)生突出影響。一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易成本，有利于活躍市場交易，有利于投資，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；加稅則加重了交易成本，不利于市場交易的增加，不利于投資，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。四、貨幣匯率的變化

匯率就是一國貨幣對別國貨幣的匯兌比率。匯率變化的運(yùn)行機(jī)制非常復(fù)雜，匯率的變動對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響也非常復(fù)雜。一般而言，匯率對房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為在一個較長的穩(wěn)定變動趨勢中，匯率上升產(chǎn)生資本流出，使國內(nèi)的房地產(chǎn)價格下降；匯率下降產(chǎn)生資本流入，使本國房地產(chǎn)價格上升。之所以會形成這樣的規(guī)律，最主要的原因在于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，其流動性較差，變現(xiàn)比較困難，當(dāng)資金流向發(fā)生變化時，價格的變化幅度會很大，造成的后果也令人難于接受，甚至“崩盤”。五、日用品價格的變化

日用品價格的變化對房地產(chǎn)價格的變化影響相對較小，只有形成長期穩(wěn)定的變化趨勢時，特別是與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化整合起來時，日用品價格變化對房地產(chǎn)的影響才會顯現(xiàn)出來。六、三房地三產(chǎn)證三券和三其他三投資三工具三回報(bào)三率的三變化當(dāng)房三地產(chǎn)三成為三投資三工具三時，三其回報(bào)三率與其三他各三種投三資工三具回三報(bào)率三之間三的比三較是三影響三房地三產(chǎn)價三格的三重要三因素。流動三性較差三的特三點(diǎn)，三使得三房地三產(chǎn)投三資的三回報(bào)三率應(yīng)三該比三其他三投資三工具三更有三吸引三力時三，才三會被三更多三的投三資者三選擇三。七、三金融三政策國家三的金融三政策是宏三觀調(diào)三控的三重要三政策三措施三，必三然對三房地三產(chǎn)發(fā)三展形三成重三大影三響，三而房地三產(chǎn)市三場融三資量三巨大三的特三性，三更進(jìn)三一步三強(qiáng)化三了金三融政三策的三影響三效應(yīng)三，使三得房三地產(chǎn)三對金三融政三策的三變動三特別三敏感。如銀根三的松三緊、三利率三降升三、貨三幣供三應(yīng)的三增減三、貸三款審三查的三寬嚴(yán)等，三都對三房地三產(chǎn)的三發(fā)展三形成三巨大三影響三，甚三至有三時會三使房三地產(chǎn)三也成三為所三謂的三“政策三市”。三隨著三金融三市場三化的三不斷三發(fā)展三，國三家對三金融三的管三制逐三漸放三松，三直接三的政三策影三響也三會逐三步下三降，三但其間接三作用三（特三別是心理三影響）仍三然是三重要三的、三不可三忽視三的。八、三社會三福利三制度社會三福利三制度對房三地產(chǎn)三的影三響是三：福三利條三件越三好，三個人三買房三越不三踴躍三，人三均擁三有自三主房三屋的三比率三越低三；福三利條三件越三差，三個人三買房三就越三踴躍三，在三同等三社會三經(jīng)濟(jì)三發(fā)展三水平三條件三下人三均擁三有的三自主三房屋三比率三越高三。我國三福利三制度三的改三革，三正是三最近10多年三我國三房地三產(chǎn)業(yè)三迅猛三發(fā)展三的重三要原三因之三一。第三三節(jié)利率三、貼三現(xiàn)率三和現(xiàn)三值金融三市場三是對資金三的使三用和各種三權(quán)益的調(diào)三配進(jìn)三行交三易，資金三使用三的價格如何三，是三人們?nèi)铌P(guān)三心的三問題三之一三。利息對借三款人三來說三就是資金三占用三的成三本，而三對放三款人三來講三就是借出三資金三獲得三的補(bǔ)三償即三收益；利率就是三資金三占用三的單三位成三本即三價格。利三息或三利率三與占三用資三金的三時間三長短三關(guān)系三非常三密切三。一、三利率1.名義三利率三和現(xiàn)三值名義三利率：名三義利三率也三就是票面三利率，即借貸三雙方三在訂三立合三同時三共同三約定三的利三率。從三借出三資金三一方三而言三，利三率反三映了三資金三的時三間價三值，實(shí)際三上利三率就三是到三期收三益率。例如：甲三向乙三借款10三0萬，三約定三一年三為期三，到三期一三次性三還本三金10三0萬并三付利三息10萬，三則在三這個三合同三中的三名義三利率三就是三：利率i=利息/本金=1三0%三/年貼現(xiàn)三率：由三于資金三具有時間三價值，一三筆資三金若三干時三間之三后的三價值三（購三買力三）與三現(xiàn)在三的價三值（三購買三力）三是不三同的三，二者三的比三值就三是貼現(xiàn)三率?，F(xiàn)值：資金三的未來三收益通過貼現(xiàn)的辦三法換三算成三現(xiàn)在三的價三值量三就是三其現(xiàn)三值，即時間三為零三時的三價值三量。2.利率三集所謂利率三集就是名義三利率三的組三成，即在名三義利三率中三到底三包含三了哪三些利三率，從三放款三人的三角度三來說三，也三就是三資金三收益三到底三由哪三些部三分組三成；三而從三借款三人的三角度三，則三是其三借款三成本三到底三包含三哪些三。所三以，利率三集事三實(shí)上三就是三資金三使用三的成三本來三源。一三般來三講包三括：⑴無三風(fēng)險三短期三實(shí)際三利率三⑵三通漲三溢價三⑶三期限三溢價三⑷三差價3.實(shí)際三利率⑴定義實(shí)際三利率是名三義利三率經(jīng)三實(shí)際三或預(yù)三測的三貨幣三購買三力變?nèi)Ｈ笕睦?，是三借款三人所三付利三息率三減去三通貨三膨脹三后的三利息三水平三，即三貸款三人所三取得三的利三息（三或利三潤）三減去三通貨三膨脹三后的三利息三率水三平。⑵物三價指三數(shù)校三正90年代三前期三，我國三的保值三定期三儲蓄的保值三利率三就是三經(jīng)通三貨膨三脹校三正之三后的三利率，即三所謂三的保值三率就三是通三漲溢三價。在個三別的三借貸三合同三中如三何確三定雙三方都三認(rèn)同三的校三正水三平，三通常三需要三較多三的談三判，三達(dá)成三協(xié)議三也需三要雙三方較三多的三理性三判斷三。4.利率三的期三限結(jié)三構(gòu)貸款三期限三不同三，利三率水三平當(dāng)三然就三不同三，這三種因期三限差三異造三成的三利率三差異三，可三以叫三做期限三結(jié)構(gòu)三溢價。期限三結(jié)構(gòu)的成三因有三以下三解釋三：⑴期限三越長三，貸三款人三失去三的其三他投三資機(jī)三會可三能越三多，三為了三彌補(bǔ)三未來三更高三收益三投資機(jī)會三的損三失，貸三款人三會提三高長三期貸三款利三率；⑵借款三人為三了保三證自三己在三較長三期限三內(nèi)穩(wěn)三定地三使用三資金三，愿三意付三出較三高的三成本三；⑶期限三越長三，貸三款人三承擔(dān)三的風(fēng)三險和三心理三壓力三越大三，要三求更三高的三利率三水平三是一三種適三當(dāng)?shù)娜a(bǔ)償三；⑷期限三越長三，借三款人三越有三機(jī)會三在放三款人三不愿三意的三時候三還款三，從三而對三放款三人不三利，三這種三損失三需要三借款三人作三出適三當(dāng)?shù)娜a(bǔ)償——期權(quán)三溢價。5.利率三和可三貸資三金商品三的市場三價格三是由三商品三的供三給和三需求三共同三決定三的，金融三市場三上資三金的三供給三與需三求相三互作三用就三決定三了借三貸交三易的三價格——利率三。因此三，在三平衡三的金三融市三場中三，一定三的利三率水三平與三一定三的資三金供三給和三資金三需求三緊密三聯(lián)系?？扇酝ㄈ^圖2—三3來解三釋。利率三與可三貸資三金數(shù)三量關(guān)三系利率可貸三資金三數(shù)量0I2I1F1F2D資金三需求三曲線S2S1資金三供給三曲線6.利率三同風(fēng)三險溢三價本論三題是利率三風(fēng)險的概率三解釋，涉三及到三較多三的數(shù)三學(xué)知三識，三實(shí)踐三上對三金融三產(chǎn)品三的設(shè)三計(jì)意三義較三重大三，此三處從三略。二、三未來三值未來三值就是三存款三經(jīng)過三一段三時間三后的三價值三，包三括本金和利息。利息三計(jì)算三通常三有兩三種方三法：單利和復(fù)利。1.單利三的計(jì)三算單利是指僅計(jì)三算本三金的三生息三或時三間價三值。例如：某三筆貸三款本三金為10三0萬，三期限三為2年，三年利三率為10三%,以單三利計(jì)三息，三到期三一次三還本三付息三，則三其計(jì)三算如三下：本金=1三00萬，利息=1三00三*1三0%三*2三=2三0萬，到期三借款三人應(yīng)還本三付息三共12三0萬。2.復(fù)利三的計(jì)三算復(fù)利則是根三據(jù)利息三計(jì)算三周期，將三每個三周期三的利三息都三作為三下一三期的三本金三的組三成來三計(jì)算三下一三個生三息周三期的三利息。例如：某三筆貸三款本三金為10三0萬，三期限三為2年，三年利三率為10三%，以復(fù)三利計(jì)三息，到三期一三次還三本付三息，三則其三計(jì)算三如下三：本金=1三00萬，第一三年的三利息為10三0*三10三%=三10萬，第二三年的三利息為（10三0+三10）*10三%=三11萬，到期三應(yīng)還三本金三為10三0萬，三付利三息為21萬，三共還本三付息12三1萬。3.不同三計(jì)息三周期三的復(fù)三利計(jì)三算一般三地，三某筆三貸款三的年利三率是i，本金三是PV0，計(jì)三息周三期為三每年三計(jì)息三一次三，則三其各三年的三未來三值的三計(jì)算三公式三為：FVn=三PV0（1+三i）n在現(xiàn)三實(shí)生三活中三，貸三款的計(jì)息三周期經(jīng)常三可以三有不三同的三安排三，如年、三半年三、季三度、三月、三日（三即連三續(xù)計(jì)三息）等三，其三未來三值的三計(jì)算三也有三不同三的公三式。⑴粗算三模型三（簡三化計(jì)三算）若貸三款的年利三率為i，一年三按m個周三期計(jì)三算復(fù)三利，則n年后三其未三來值三為：FVmn=三PV0（1+三i/三m）mn表2—3是不三同復(fù)三利計(jì)三算周三期下三，同三樣數(shù)三量的三貸款三未來三值比三較。不同三復(fù)利三周期三同樣三數(shù)量三（10三0元）三的貸三款未三來值三比較計(jì)算方法未來值及其比較1年10年未來值比一年復(fù)利多%未來值比一年復(fù)利多%一年復(fù)利半年復(fù)利月復(fù)利連續(xù)復(fù)利110110.25110.47110.520.2270.4270.473259.37265.33270.70271.832.304.374.80⑵精算三模型三（復(fù)三雜計(jì)三算）粗算三模型三簡單三地把年三利率三分解三成為三更小三復(fù)利三周期三利率，影三響了三同樣三一筆三貸款三在不三同復(fù)三利計(jì)三算周三期下三的等效三性，在三借款三期限三較長三的情三況下三嚴(yán)重三影響三借款三人利三益。三因此三，實(shí)三際上三在安三排還三貸計(jì)三劃時三，人三們一三般采三用精算三型式來計(jì)三算。三其最三基本三的思三想是利率三等效三性——同樣三的貸三款不三會因三復(fù)利三計(jì)算三周期三的不三同而三影響三其未三來值。這樣三，在三計(jì)算三時就三要先三算出三不同三復(fù)利三周期三的等效三利率，公三式為三：（1+三ia）=（1+三isa）2=（1+三iq）4=（1+三imo）12=（1+三id）36三0這里三，i為年三利率三，isa為半三年利三率，iq為季三度利三率，imo為月三利率三，id為連三續(xù)（三日）三利率，這三些利三率相三互之三間都三是等三效利三率。三、三未來三收益三的貼三現(xiàn)未來三值是資三金未三來價三值的三計(jì)算三，同三樣地三，我三們也三可以三計(jì)算未來三某個三時候三的收三益的三貼現(xiàn)三，也三就是三將未三來的三收益三價值三轉(zhuǎn)變?nèi)秊楝F(xiàn)三在的三價值，這三種計(jì)三算稱三為未來三收益三的貼現(xiàn)，其計(jì)算三參數(shù)三是貼現(xiàn)三率。1.一年三未來三收益三的貼三現(xiàn)一年三期的三未來三收益三的貼現(xiàn)三公式為：PV0=F三V1/(三1+三i)這里i是貼三現(xiàn)率，1/三(1三+i三)是貼現(xiàn)三因子。事實(shí)三上是三現(xiàn)值三的一三年未三來值三的逆運(yùn)三算。2.多年三未來三收益三的貼三現(xiàn)如果三一筆三收益三是在第n年實(shí)三現(xiàn)的，三那么三其貼現(xiàn)三值的三計(jì)算就是三：PV0=F三Vn/(三1+三i)n如果不同三年份三都有三不同三的收三益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5……三CFn，則這些三收益三的總?cè)馁N三現(xiàn)值就是三：PV0=C三F1/（1+三i）+C三F2/(三1+三i)2+C三F3/(三1+三i)3+C三F4/(三1+三i)4+C三F5/(三1+三i)5……三CFn/(三1+三i)n這里三的貼現(xiàn)三率仍然三是i，1/（1+三i）n或（1+三i）-n為各三年的貼現(xiàn)三因子。3.通過未來三收益三的貼三現(xiàn)值與投資三初值的比三較判三斷房三地產(chǎn)三的投三資價三值未來三收益三的貼三現(xiàn)計(jì)三算為三我們?nèi)龑Ψ咳禺a(chǎn)三投資三的決三策提三供了三便利三的分三析工三具，三通過三比較在一三定的三貼現(xiàn)三水平三基礎(chǔ)三上未三來收三益的三貼現(xiàn)三值與三初始三投資三的大三小，我三們就三能進(jìn)三行簡三單的三價值三判斷三，從三而得三到某三項(xiàng)投三資是三否合三理的三結(jié)論三。各期三未來三收益三貼現(xiàn)三值總?cè)团c三初始三投資三的差三，稱三為凈現(xiàn)三值。若凈三現(xiàn)值三為正三，就三是未三來收三益的三貼現(xiàn)三大于三初始三投資三額，三這項(xiàng)三投資三是可三行的三；若三凈現(xiàn)三值為三負(fù)數(shù)三，則三可以三斷定三該項(xiàng)三投資三無利三可圖三，是三不可三行的三；若三凈現(xiàn)三值為三零，三說明三該項(xiàng)三投資三在不三考慮三風(fēng)險三因素三時，三還是三基本三可行三的。例子在計(jì)三算未三來收三益的三貼現(xiàn)三時，三我們?nèi)袀€計(jì)算三參數(shù)——貼現(xiàn)三率，不三同的三貼現(xiàn)三率對三計(jì)算三結(jié)果三影響三很大三，因三此，三參數(shù)三的選三取在三很大三程度三上決三定了三我們?nèi)呐腥龜?。例如三：有三所房三子第三一年三?萬元三收益三，第三二年三有2萬元三收益三，第三三年三有2萬元三收益三，第三四年三有2萬元三收益三，第三四年三還可三以按12萬元三賣出三，而三現(xiàn)在三需要10萬元三買這三所房三子。三問現(xiàn)三在買三下房三子合三不合三算？三在什三么樣三的貼三現(xiàn)率三下才三合算三？這個三問題三實(shí)際三上就三是比三較在什三么樣三的貼三現(xiàn)水三平上三，未三來收三益的凈現(xiàn)三值是正三數(shù)。計(jì)三算過三程是三這樣三的：因?yàn)槿F(xiàn)值三計(jì)算三公式三涉及三到指數(shù)三運(yùn)算，求三得貼三現(xiàn)率三的運(yùn)三算相三對較三復(fù)雜三，我三們不三妨先三假設(shè)三幾個三貼現(xiàn)三率水三平來三計(jì)算三，如5%三,1三0%三,1三5%，20三%，則三計(jì)算三結(jié)果三如下三：（三表2—三4）表2-三4不同三貼現(xiàn)三率水三平下三的貼三現(xiàn)值三比較年份收益貼現(xiàn)因子1/（1+i）n貼現(xiàn)值（萬元）FVn/（1+i）n5%10%15%20%5%10%15%20%123441222120.95230.90700.86380.82270.82270.90900.82640.75130.68300.68300.86960.75610.65750.57180.57180.83330.69440.57870.48230.48230.95231.81401.72761.64549.87240.90901.65281.50261.36608.19600.86961.51231.31501.14366.86160.83331.38881.15740.96465.7876總計(jì)16.011713.626411.702110.1317凈現(xiàn)值6.01173.62641.70210.1317結(jié)論計(jì)算三結(jié)果三表明三，在貼現(xiàn)三率為20三%水平三，該三項(xiàng)投三資仍三然是三合理三的。三由此三可見三，可行三的貼三現(xiàn)水三平事三實(shí)上三就是三可行三的內(nèi)三部收三益率。第四三節(jié)三資三產(chǎn)收三益率資產(chǎn)三收益三率是任三何經(jīng)三濟(jì)實(shí)三體進(jìn)三行經(jīng)三營過三程中三必須三十分三注重三的財(cái)三務(wù)指三標(biāo)之三一，三而以三房地三產(chǎn)經(jīng)三營為三最。三考慮三到某三項(xiàng)資三產(chǎn)中三經(jīng)營三者自三身所三占權(quán)三益比三重的三差異三，在三會計(jì)三報(bào)表三中，資產(chǎn)三收益三率有三不同三的概三念和三計(jì)算三方法。一、三資產(chǎn)三收益三率資產(chǎn)三收益三率是指該項(xiàng)三資產(chǎn)三所有三凈營三業(yè)收三益總?cè)~與三該項(xiàng)三資產(chǎn)三價值三總額三的比三值，說三明整三個資三產(chǎn)的三收益三水平三。其計(jì)三算公三式為三：資產(chǎn)三收益三率=凈營三業(yè)收三益/資產(chǎn)三價值=（營三業(yè)收三益-經(jīng)營三費(fèi)用三）/資產(chǎn)三購買三價格二、三權(quán)益三收益三率權(quán)益三收益三率是股東三所占三權(quán)益三對應(yīng)三的收三益水三平，在房三地產(chǎn)三中是三專指三按揭三貸款三借款三人所三擁有三的權(quán)三益（三自有三資金三）的三收益三水平，其三數(shù)值三為稅三前收三益與三自有三資金三的比三值，三即：權(quán)益三收益三率=稅前三收益/自有三資金=（凈三營業(yè)三收入-年還三款額三）/自有三資金這里必須三注意的是三：權(quán)益三收益三率是三逐年三變化三的，三主要三原因三不是三稅前三收入三的變?nèi)?，三而是三按揭三購房三者在三所購三房屋三中占三有的三?quán)益三是逐三年變?nèi)娜?。?dāng)三他還三清了三貸款三，房三屋的三全部三權(quán)益三就屬三于購三房者三了，三這時三，房三屋的三權(quán)益三收益三率與三資產(chǎn)三收益三率就三相同三了。簡單三結(jié)論由此三可見三，資產(chǎn)三收益三率的三變化三主要三取決三于資三產(chǎn)（三房地三產(chǎn)）三的收三益水三平變?nèi)欢鴻?quán)益三收益三率的三變化三既取三決于三資產(chǎn)三（房三地產(chǎn)三）的三收益三水平三，也三取決三于資三產(chǎn)（三房地三產(chǎn)）三中按三揭購三房者三的權(quán)三益比三例——首次三付款三比重三與已三償還三貸款三比重三之和三。三、三有效三收益三率有效三收益三率是指三能使三房屋三的未三來收三益與三其終三值（三即房三屋的三處置三價）三之和三的貼三現(xiàn)值三等于三現(xiàn)值三的貼三現(xiàn)率三。其三嚴(yán)格三的定三義如三下：若房屋三未來三價值三的貼三現(xiàn)值I1/（1+三IR三R）1+I2/（1+三IR三R）2+…三+IN/（1+三IR三R）N+IN‘/（1+三IR三R）N與房三屋初三始購三買價三相等，三則稱IR三R為有三效收三益率。這里三，IN為房三屋第N年的三收益三，IN‘為房三屋的三終值。有效三收益三率是三購房三者實(shí)三際能三取得三的收三益率三，所三有又三稱為內(nèi)部三收益三率。三當(dāng)上三式的三年收三益為三稅后三收益三時，三則內(nèi)三部收三益率三就是稅后三內(nèi)部三收益三率。第五三節(jié)三信貸三、擔(dān)三保貸三款和三抵押三貸款信貸三、擔(dān)三保貸三款和抵押三貸款是房三地產(chǎn)三金融三最主三要的三基本三業(yè)務(wù)三內(nèi)容三，涉三及的三主體三包括貸款三者——商業(yè)三銀行三，即三資金三的借三出方三；借款三人——房地三產(chǎn)開三發(fā)商三和購三房者三，即三資金三的借三入方三；第三三方——擔(dān)保三人或三保證三人，三即借三款人三的關(guān)三系人三，即三為借三款人三提供三償還三貸款三保證三的責(zé)三任方三，對三貸款三負(fù)有三連帶三責(zé)任三。一、三信貸三和擔(dān)三保貸三款的三定義三與區(qū)三別1.信貸信貸就是三借款三人由三于自三己的三良好三市場三信譽(yù)三，在三沒有三任何三其他三承諾三僅以三借款三合同三的約三定就三獲得三銀行三一定三數(shù)量三的貸三款的三融資三活動三。是三借款三人與三銀行三之間三發(fā)生三的“三純信三用”三關(guān)系三。2.擔(dān)保三貸款擔(dān)保三貸款是銀三行為三了保三證自三己的三資金三的安三全，三在貸三款時三除借三款人三的還三款承三諾之三外附三帶更三加嚴(yán)三格的三條件三的借三貸活三動。三是借三款人三與銀三行之三間發(fā)三生的三“泛三信用三”關(guān)三系。三在三實(shí)踐三中，三擔(dān)保三貸款三有4種基三本形三式：擔(dān)保三貸款三的4種基三本形三式⑴保證三貸款（狹三義的三擔(dān)保三貸款三）——在借三款人三出現(xiàn)三違約三時，三由第三三人三（擔(dān)三保方三）提三供保三證和三代償三的貸三款方三式；⑵質(zhì)押三貸款——是指三借款三人或三第三三方將三等價三的各三種權(quán)三益憑三證交三給貸三款銀三行作三為貸三款還三款的三保證三而產(chǎn)三生的三借貸三關(guān)系三；⑶抵押三貸款——抵押三貸款三是指三房屋三所有三人或三購買三人將三房屋三或預(yù)三售房三屋作三為自三己償三還貸三款或三履行三合同三的擔(dān)三保而三進(jìn)行三的借三貸關(guān)三系，三是擔(dān)三保貸三款的三特殊三方式三之一三。一般三地，以完三全權(quán)三益的三房屋三作抵三押的三稱為三“抵三押貸三款”三，以三非完三全權(quán)三益的三房屋三作抵三押的三稱為三“按三揭貸三款”三（mo三rt三ga三ge）。⑷質(zhì)押三（或三抵押三）+保證三貸款——指質(zhì)三押貸三款或三抵押三貸款三與保三證貸三款的三結(jié)合三。3.信貸三與抵三押貸三款的三關(guān)系信貸三與抵三押貸三款都三是借三貸關(guān)三系，三但二三者有三著重三要的三區(qū)別三：⑴信三貸以三借款三人的三信譽(yù)三和經(jīng)三濟(jì)實(shí)三力為三還款三保證三，抵三押貸三款以三借款三人的三物業(yè)三價值三為還三款保三證；⑵抵三押貸三款的三安全三性要三高于三信貸三，即三信貸三不容三易，三而抵三押貸三款較三容易三；⑶房三屋的三不可三移動三性、三價值三穩(wěn)定三性使三其抵三押比三例可三以較三高，三從而三使房三屋的三按揭三業(yè)務(wù)三成為三普遍三的住三房消三費(fèi)的三實(shí)現(xiàn)三手段三。二、三抵押三貸款抵押三貸款是房三地產(chǎn)三金融三業(yè)務(wù)三中最三主要三的內(nèi)三容，三牽涉三面廣三，需三注意三的細(xì)三節(jié)多三，貸三款周三期較三長，三管理三比較三復(fù)雜三。1.抵押三貸款三的操三作程三序抵押三貸款三的操三作流三程，三見圖2—三5；抵押三貸款三合同三的管三理流三程，三見圖2—三6。抵押三貸款三的操三作流三程抵押房屋實(shí)物認(rèn)定產(chǎn)權(quán)證書的驗(yàn)證售房三公司三資質(zhì)三審定所有三權(quán)驗(yàn)三證產(chǎn)權(quán)三證書同實(shí)三物的三核驗(yàn)所有三權(quán)歷三史變?nèi)灿腥恕⑷赓U三人調(diào)三查其他三產(chǎn)權(quán)三調(diào)查土地三使用三證、規(guī)劃三許可三證、銷售三許可三證房屋價值評估確定抵押價值填寫抵押房屋清單簽訂抵押貸款合同辦理房屋抵押登記合同終止抵押三物建三設(shè)抵押三物使三用房屋產(chǎn)權(quán)登記按約三還款歸還三抵押三房屋三產(chǎn)權(quán)三證違約三處置拍賣三抵押三物清三償?shù)盅喝J款三合同三管理三流程選擇借款合同格式固定三資產(chǎn)三類流動三資產(chǎn)三類借款合同的書寫審核借款三申請三書抵押三合同借款三合同審批三資料借款三合同三報(bào)審三單借款合同簽章借款三人簽三章?lián)Ｈ撕炄陆?jīng)辦三行簽三章借款人及抵押合同公證借款合同抵押合同編號分發(fā)借款三合同三變更借款三合同三解除借款三合同三終止借款三合同三違約抵押三合同借款合同保管法院裁決2.設(shè)定三抵押三的條三件可設(shè)三定為三抵押三物的三房地三產(chǎn)包括三：⑴依三法通三過出三讓、三轉(zhuǎn)讓三方式三獲得三的國有三土地三使用三權(quán)；⑵企三業(yè)、三公司三、經(jīng)三濟(jì)組三織或三個人三所有三的廠三房、三倉庫三、辦三公樓三、商三店、三賓館三、自三用住三宅等建筑三物；⑶依三法獲三得的房屋三期權(quán)；⑷依三法有三權(quán)處三分的三國有三土地三使用三權(quán)、三房屋三和其三他地上三定著三物；⑸依三法承三包并三經(jīng)發(fā)三包方三同意三抵押三的荒三山、三荒溝三、荒三丘、三荒灘三等地三的土地三使用三權(quán)。3.不可三設(shè)定三抵押三的房三地產(chǎn)⑴權(quán)屬三有爭三議或三不清三的房三地產(chǎn)三；⑵已三依法三公告三在國三家建三設(shè)征三用拆三遷范三圍內(nèi)三的房三地產(chǎn)三；⑶用三于教三育、三醫(yī)療三、市三政等三公共三福利三事業(yè)三的房三地產(chǎn)三；⑷列三為文三物保三護(hù)的三古建三筑，三有重三要紀(jì)三念意三義的三建筑三物；⑸被三依法三查封三、扣三押或三采取三其他三訴訟三保全三措施三的房三地產(chǎn)三；⑹未三依法三登記三領(lǐng)取三權(quán)屬三證書三的房三地產(chǎn)三；⑺未三經(jīng)中三國注三冊會三計(jì)師三確認(rèn)三已繳三足出三資額三的外三商投三資企三業(yè)的三房地三產(chǎn)；⑻行三政機(jī)三構(gòu)所三有的三房地三產(chǎn)，三政府三所有三、代三管的三房地三產(chǎn)；⑼耕三地、三宅基三地、三自留三地、三自留三山等三集體三所有三的土三地使三用權(quán)三，但三法律三允許三抵押三的除三外；⑽劃三撥土三地使三用權(quán)三。4.設(shè)定三抵押三貸款三時應(yīng)三注意三的事三項(xiàng)目前三我國三房地三產(chǎn)的三產(chǎn)權(quán)三結(jié)構(gòu)三復(fù)雜三，在三產(chǎn)權(quán)三多元三化或三產(chǎn)權(quán)三不全三的房三屋設(shè)三定抵三押時應(yīng)注三意以三下問三題：⑴共三有房三屋的三抵押共有三房屋三可以三抵押三，但三需經(jīng)三其他三共有三人書三面同三意。⑵出三租房三屋的三抵押已出三租房三屋可三以抵三押，三但需三盡告三知義三務(wù)，三租賃三合同三繼續(xù)三生效三；目三前公三房不三可抵三押。⑶房三改房三的抵三押“房三改房三”可三以抵三押，三但抵三押估三價受三到較三大限三制；三不同三類型三的房三改房三，其三評估三價差三異較三大。⑷新三增添三附物三問題房地三產(chǎn)抵三押合三同簽三訂后三，土三地上三新增三的房三屋不三屬于三抵押三財(cái)產(chǎn)三。在三需要三拍賣三時添三附物三可以三與抵三押物三共同三拍賣三，但三添附三物拍三賣所三得抵三押權(quán)三人無三權(quán)優(yōu)三先受三償。5.抵押三期限房屋三的抵三押期三限應(yīng)三與借三款期三限一三致。抵押三物的三權(quán)益三期限三不能三低于三抵押三期限三。6.抵押三權(quán)的三物上三請求三權(quán)貸款三人對三自己三的抵三押權(quán)三有物上三請求三權(quán)，三即當(dāng)三抵押三物受三到非三法侵三害時三，抵三押權(quán)三人可三以以三權(quán)利三人的三名義三獨(dú)立三請求三法律三保護(hù)三。物上三請求三權(quán)包括：⑴停三止侵三害請三求權(quán)⑵請三求恢三復(fù)原三狀或三提供三額外三擔(dān)保⑶消三除危三險請三求權(quán)⑷排三除妨三礙請三求權(quán)⑸損三害賠三償請三求權(quán)7.拍賣三抵押三房屋三的注三意事三項(xiàng)當(dāng)?shù)秩喝巳`約三不按三時償三還借三款時三，抵三押權(quán)三人可三以依三法進(jìn)三行處三置，三包括折價三、拍三賣和三變賣等，三其中拍賣是最三常用三的公三開處三置方三式，三是一三個嚴(yán)三格的三法律三過程。⑴拍賣三應(yīng)辦三理的三手續(xù)拍賣是由三委托三方委托三拍賣三人進(jìn)行三物業(yè)三處置三的方三式，三由在三拍賣三中出三價最三高者三付出三相應(yīng)三的購三買款三后得三到標(biāo)三的物三的過三程。三實(shí)踐三中，抵押三人、三抵押三權(quán)人三、法三院都三可成三為拍三賣的三委托三方，抵押三人或三抵押三權(quán)人三作為三委托三人時三應(yīng)協(xié)三商一三致同三意委三托受三托人三拍賣三該抵三押物三。拍賣三一定三要按三法定三程序三公開三進(jìn)行，違三反法三律規(guī)三定的三拍賣三是違三法行三為，三其結(jié)三果不三僅不三被承三認(rèn)，三可能三還會三導(dǎo)致三嚴(yán)重三的法三律責(zé)三任。⑵房屋三拍賣三后的三清償三順序房屋三拍賣三所得三的清償三順序是：A支付三處分三抵押三房屋三的費(fèi)三用，B扣除三抵押三房屋三應(yīng)承三擔(dān)的三稅款三，C償還三抵押三權(quán)人三的債三權(quán)本三息及三抵押三人應(yīng)三付的三違約三金，D剩余三金額三返還三抵押三人，E若拍三賣所三得不三足于三支付三前三三項(xiàng)費(fèi)三用的三，抵三押權(quán)三人可三以向三抵押三人追三償。⑶重復(fù)三抵押三時價三款的三分配同一三抵押三物依三法可三以重復(fù)三抵押，在三實(shí)現(xiàn)三抵押三權(quán)時三，按照三登記三的順三序來三實(shí)現(xiàn)。因此三，房三地產(chǎn)三抵押三必須三進(jìn)行抵押三登記，否三則抵三押權(quán)三人的三權(quán)利三就有三可能三不受三保護(hù)三。⑷房屋三拍賣三時的三優(yōu)先三購買三權(quán)法律三規(guī)定三，在三房屋三被拍三賣時三，抵三押權(quán)三人應(yīng)書面三通知三下列三人員三以保三證他三們的優(yōu)先三購買三權(quán)：A已出三租的三抵押三房屋三的承三租人三；B共有三房屋三的其三他共三有人三；C與抵三押房三屋不三宜分三割或三者有三共同三配套三設(shè)施三的房三屋的三所有三人；D按優(yōu)三惠價三購買三的公三有住三房的三原產(chǎn)三權(quán)單三位或三微利三房的三原出三售單三位。8.期房三抵押三貸款三的辦三理期房是尚三未竣三工的預(yù)售三房屋，其三抵押三應(yīng)做三二次三登記三：一是三簽訂三抵押三貸款三合同三時的期樓三抵押三登記；二是三房屋三竣工三在通三過質(zhì)三量檢三查和三驗(yàn)收三后的房屋三抵押三登記。三、三質(zhì)押三貸款質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)。質(zhì)三權(quán)是債三權(quán)人三享有三的通三過占三有債三務(wù)人三或第三三人三移交三的質(zhì)三物而三使其三債權(quán)三優(yōu)先三受償三的權(quán)三利。設(shè)立三質(zhì)權(quán)三的人三為出質(zhì)三人，享有三質(zhì)權(quán)三的人三為質(zhì)權(quán)三人。1.質(zhì)押三的基三本特三征⑴質(zhì)權(quán)三人對三質(zhì)押三財(cái)產(chǎn)三享有三占有三權(quán)⑵質(zhì)三權(quán)人三對質(zhì)三押物三所生三孳息三享有三收益三權(quán)⑶質(zhì)三權(quán)人三有決三定拍三賣或三變賣三質(zhì)押三財(cái)產(chǎn)三的權(quán)三利⑷質(zhì)三權(quán)人三享有三妥善三保管三質(zhì)押三財(cái)產(chǎn)三的義三務(wù)2.質(zhì)押三與抵三押的三異同⑴質(zhì)押三與抵三押的共同三點(diǎn)A都屬三于物三權(quán)的三擔(dān)保三方式三；B都以三取得三所押三財(cái)產(chǎn)三的價三值為三目的三；C質(zhì)權(quán)三或抵三押權(quán)三都因三債權(quán)三而存三在，三與債三權(quán)不三可分三離；D都以三所押三財(cái)產(chǎn)三的價三值優(yōu)三先受三償。⑵質(zhì)押三與抵三押的三區(qū)別A質(zhì)權(quán)三人對三質(zhì)押三財(cái)產(chǎn)三享有三占有三權(quán)，三質(zhì)押三在質(zhì)三物轉(zhuǎn)三移給三債權(quán)三人時三生效三；抵三押不三需轉(zhuǎn)三移抵三押物三，抵三押需三要登三記，三抵押三自登三記之三日起三生效三。B質(zhì)押三中質(zhì)三物的三孳息三由質(zhì)三權(quán)人三占有三，抵三押中三抵押三物所三生孳三息由三抵押三人收三取。C質(zhì)押三中，三在債三務(wù)人三期滿三未履三行其三還本三付息三義務(wù)三的，三質(zhì)權(quán)三人可三以獨(dú)三立做三出決三定依三法處三置質(zhì)三物而三優(yōu)先三受償三；抵三押中三，抵三押權(quán)三人享三有請三求權(quán)三，無三權(quán)直三接處三置抵三押物三。D質(zhì)押三中質(zhì)三權(quán)人三對質(zhì)三物有三保管三的義三務(wù)，三并對三此承三擔(dān)相三關(guān)的三法律三責(zé)任三。3.質(zhì)押三的參三與人三及其三權(quán)利三與義三務(wù)⑴質(zhì)押三的參三與人質(zhì)押三的參三與人三包括三：債權(quán)三人，三享有三債權(quán)三和質(zhì)三權(quán)者；債務(wù)三人，三對債三權(quán)人三應(yīng)承三擔(dān)償三還債三務(wù)的三義務(wù)三人；出質(zhì)三人，三對債三務(wù)人三的債三務(wù)以三出質(zhì)三物提三供擔(dān)三保者三，可三以是三債務(wù)三人自三己，三也可三以是三第三三方。質(zhì)三物按三其性三質(zhì)可三分為三動產(chǎn)三質(zhì)押三和權(quán)三利質(zhì)三押。三法律三對出三質(zhì)人三有嚴(yán)三格的三資格三規(guī)定三。⑵出三質(zhì)人三與質(zhì)三權(quán)人三的權(quán)三利和三義務(wù)法律三上對三出質(zhì)三人的三權(quán)利三與義三務(wù)、三質(zhì)權(quán)三人的三權(quán)利三與義三務(wù)都三有嚴(yán)三格的三規(guī)定三，應(yīng)三得到三相應(yīng)三的保三證和三執(zhí)行三。隨三著我三國法三律體三系建三設(shè)的三逐步三完善三，具三體的三安排三還會三更加三清晰三、嚴(yán)三格。4.質(zhì)押三物我國三的《擔(dān)保三法》對質(zhì)三押物三做出三了規(guī)三定，三但在三實(shí)踐三中質(zhì)三押物三主要三是指三各種債券和存款三單等有三價證三券。5.權(quán)利三質(zhì)押三合同根據(jù)《擔(dān)保三法》第65條的三規(guī)定三，