房地產(chǎn)公司商住項目前期策劃提案圖文并茂

建輝地產(chǎn)項目前期策劃提案我們面對什么樣的市場環(huán)境？穩(wěn)定健康的市場環(huán)境宏觀上競爭相對激烈產(chǎn)品日漸同質(zhì)化品牌化，優(yōu)勝劣汰己成必然中觀上微觀上我們面對什么樣的購買市場？對產(chǎn)品對區(qū)位對價格高性價比、物質(zhì)與精神的復(fù)合產(chǎn)品有較好的城市配套及發(fā)展前景的區(qū)域以地段來決定價格選擇我們有什么？我們的風險在哪里？優(yōu)勢劣勢機遇威脅市場低迷；新增購買力脫節(jié)；消化速度緩慢規(guī)模優(yōu)勢；發(fā)展商綜合實力優(yōu)勢區(qū)域形象認識度低；市政配套缺乏所在區(qū)域為發(fā)展型區(qū)域；客戶注重社區(qū)綜合因素置業(yè)者對該區(qū)域選擇率較低；項目前期的投入風險較大區(qū)位風險銷售速度市場整體銷售速度慢，影響到投資動態(tài)指標我們?nèi)ツ睦?？檔次定位客戶定位新安康人4200元/㎡均價3800元/㎡入市價格定位中檔、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象定位享受純美生活策略：項目未動品牌先行教育營銷貫穿始終我們?nèi)绾稳ィ肯日J識品牌再認識產(chǎn)品展示建輝集團實力品牌導(dǎo)入?yún)^(qū)位導(dǎo)入項目導(dǎo)入在開發(fā)順序上對學(xué)校優(yōu)先投入品牌帶動，教育強區(qū)，對高新區(qū)再定義目錄第一部分 總體市場分析第二部分 消費者行為分析第三部分 項目分析第四部分 項目風險分析第五部分 項目定位第六部分 產(chǎn)品建議第七部分 營銷推廣策略第一部分總體市場分析總體市場分析一、安康市概況安康市地處內(nèi)陸腹地，陜西省東南部，居川、陜、鄂、渝交接部，南依巴山北坡，北靠秦嶺主脊，東與湖北省的鄖縣、鄖西縣接壤，東南與湖北省的竹溪縣、竹山縣毗鄰，南接重慶市的巫溪縣，西南與重慶市的城口縣、四川省的萬源市相接，西與漢中市的鎮(zhèn)巴縣、西鄉(xiāng)縣、洋縣相連，西北與漢中市的佛坪縣、西安市的周至縣為鄰，北與西安市的戶縣、長安區(qū)接壤，東北與商洛市的柞水縣、鎮(zhèn)安縣毗連。距省會西安市160千米。總體市場分析1、行政區(qū)劃分安康市轄漢濱區(qū)、漢陰縣、石泉縣、寧陜縣、紫陽縣、嵐皋縣、平利縣、鎮(zhèn)坪縣、旬陽縣、白河縣1區(qū)9縣。全市有4個街道辦事處，157個鎮(zhèn)，共161個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。2、人口全市常住總?cè)丝?63.07萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口95萬人，全市城鎮(zhèn)化率35％；全市常住人口中，男性138.97萬人，占52.84％；女性124.02萬人，占47.16％；14歲以下43.64萬人，占16.59％；15～64歲195.77萬人，占74.44％；65歲以上23.59萬人，占8.97％；具有大學(xué)（指大專以上）文化程度的人口為12.62萬人；具有高中（含中專）文化程度的人口為25.43萬人；總體市場分析3、經(jīng)濟發(fā)展新型工業(yè)快速增長。工業(yè)化率達到38%。新增規(guī)模工業(yè)企業(yè)74戶、產(chǎn)值過億元企業(yè)64戶?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)特色鮮明。加快實施“百園建設(shè)、千元增收”工程，啟動建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)154個，其中省級20個，建成面積21.4萬畝。生態(tài)旅游蓬勃發(fā)展。安康漢江龍舟節(jié)、中國盆景展、南宮山旅游文化節(jié)等重大節(jié)慶活動成功舉辦，安康生態(tài)旅游知名度明顯提高。園區(qū)經(jīng)濟活力增強。高新區(qū)生產(chǎn)總值增長30%以上，財政收入增長62.5%，新增億元以上企業(yè)7戶?？h域工業(yè)園區(qū)入園企業(yè)達到624戶，實現(xiàn)產(chǎn)值204億元。總體市場分析二、全國房地產(chǎn)市場分析2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%（扣除價格因素實際增長19.4%），比2012年提高3.6個百分點。其中，住宅投資58951億元，增長19.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%?？傮w市場分析2013年，商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%，其中，住宅銷售面積增長17.5%商品房銷售額81428億元，增長26.3%，其中，住宅銷售額增長26.6%總體市場分析三、安康市房地產(chǎn)市場分析2013年安康市房地產(chǎn)市場調(diào)控成效明顯。中心城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出投資增長、銷售增長、用地增長和價格穩(wěn)定的“三增長、一穩(wěn)定”局面，2013年中心城市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25.89億元，同比增長87.1%；全年銷售商品房5248套、59.99萬平方米，同比增長89%；商品房均價4584元/平方米，同比上漲0.6%。整個市場供應(yīng)充足、需求放大、成交倍增、價格穩(wěn)定，達到了控制房價過快上漲的目標?？傮w市場分析四、安康市典型樓盤分析項目名稱北城中央開發(fā)商安康市高新區(qū)中元實業(yè)有限公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型高層建筑面積49萬㎡參考均價待定項目地址高新區(qū)秦嶺大道與安康大道交界總體市場分析項目名稱萬浩·未來城開發(fā)商安康萬浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型小高層建筑面積24萬㎡參考均價待定項目地址高新區(qū)生態(tài)文化公園南側(cè)總體市場分析項目名稱興科明珠花園三期開發(fā)商安康興科房建集團項目類別普通住宅建筑類型高層建筑面積12萬㎡參考均價3700元/㎡項目地址安康大道鄰東沿線總體市場分析項目名稱興漢華庭開發(fā)商安康興漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目類別商住建筑類型高層建筑面積8萬㎡參考均價4000元/㎡項目地址高新區(qū)江北張溝橋總體市場分析項目名稱江南一品-南郡開發(fā)商安康興安地產(chǎn)集團項目類別普通住宅建筑類型高層建筑面積10萬㎡參考均價4300元/㎡項目地址安康市城東金堂路總體市褲場分析項目名稱城市莊園開發(fā)商安康京康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型高層別墅建筑面積8萬㎡參考均價4550元/㎡項目地址安康市南環(huán)路與文昌路交匯處總體市任場分析項目名稱漢城國際商業(yè)街開發(fā)商安康博泰投資有限公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型高層建筑面積20萬㎡參考均價5000元/㎡項目地址南臨濱江大道北依江北大道總體市含場分析項目名稱深匯-仕府大院開發(fā)商安康深匯置業(yè)有限公司項目類別普通住宅建筑類型高層建筑面積40萬㎡參考均價4400元/㎡項目地址安康大道安康學(xué)院東側(cè)總體挽市場算分析項目名稱高新·現(xiàn)代城開發(fā)商安康高新地產(chǎn)開發(fā)公司項目類別普通住宅商鋪建筑類型高層建筑面積360萬㎡參考均價3900元/㎡項目地址高新區(qū)花園大道中段總體市天場分析項目名稱新興天著開發(fā)商安康新興基源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目類別普通住宅建筑類型高層建筑面積26萬㎡參考均價3900元/㎡項目地址高新區(qū)花園溝大橋總體市符場分析從安看康房槍地產(chǎn)干市場朝競爭茶分布威來看踏，市己場主麗要呈勞現(xiàn)出鞏四大藝板塊疑：高首新區(qū)糖板塊隨、江決北濱江帶喂、江筐南老滲城區(qū)廉、城扇東近王郊區(qū)亭。安味康房羞地產(chǎn)茄市場催格局島的形張成，順與其們城市駛的逐攏步發(fā)遮展息卷息相諸關(guān)，謎從城妹市規(guī)納劃與言發(fā)展午的角蒙度來靠看，時以老猾城區(qū)澇域為王核心由，先熔向東奪發(fā)展率，再筐向西伴發(fā)展干，由杠此通辱過優(yōu)野化城棕區(qū)東盾部有判限區(qū)疏域，火改造坡江南蜂老城調(diào)區(qū)，差開拓咬江北劍新區(qū)顯和城怖東新奮區(qū)，刊逐漸露形成骨了當醬前安春康市練場格智局?？傮w悔市場定分析指標城東近郊區(qū)江南老城區(qū)江北濱江帶高新區(qū)地理位置市區(qū)邊緣地帶安康商業(yè)金融中心城區(qū)離市中心較近城市新區(qū)發(fā)展前景城市東移前景看好中心城區(qū)發(fā)展成熟安康未來城市休閑旅游示范區(qū)未來安康新興的城市中心周邊配套交通便利配套成熟交通便利配套成熟交通便利配套不佳交通便利配套不佳周邊環(huán)境環(huán)境較差建筑密度較高舊城改造環(huán)境優(yōu)美江景資源稀缺人氣不足心理距離較遠樓盤定位開發(fā)大量高中檔樓盤高中檔樓盤目前為高檔樓盤中高檔樓盤價格水位4400元/㎡5000元/㎡5100元/㎡4000元/㎡從城市銀區(qū)域板妨塊發(fā)展嫌特點角自度入手煎，將一吸系列重符要指標刪通過總刻結(jié)和明復(fù)確，將禮安康市索區(qū)當前價四大重媽點房地牽產(chǎn)區(qū)域癥進行對供比，從沃而在感鳥官上對丘各個區(qū)育域板塊襯在整個錄城市所盒扮演的罷角色進柱行說明父，進而汪明確項喂目在全檔市生存篩和發(fā)展糊的基礎(chǔ)域地位?？傮w市壩場分析五、魄安康吧市房品地產(chǎn)伸市場朱特征區(qū)域丹性分療布明宇顯市場斤成熟寒度還敢有待湯于提蠟高內(nèi)外銷釣并存，靈內(nèi)銷占籌絕對主瀉力產(chǎn)品更土新快，割品牌忠采誠度高電視媒襖體和房忍展是信乎息傳播泛的主渠閉道推貨謹煌慎，吸衰納速度備慢銷售價辣格區(qū)域風差別大第二部發(fā)分消費森者行撕為分叛析消費同者行渠為分糕析一、劈燕市場艷客戶洲主流賠與非母主流流分類行政事推業(yè)單位父公務(wù)員個體方私營企業(yè)主主流非主流企業(yè)高疊級管理堂及技術(shù)派人員外來人汽口客戶群消費者賞行為分糧析二、僻市場鉗客戶絮群體男的消貞費行型為分宏析1、生硬活基本句特征消費廟層次受較高口碑傳踩播對消領(lǐng)費者影伙響大2、品如牌的起影響掀力3、省購房罩區(qū)域腔選擇如何改罪變置業(yè)兇者對項祥目區(qū)域區(qū)的抗性果，將是規(guī)本項目剃發(fā)展的苦關(guān)鍵。4、價斷格選擇置業(yè)鏈者的灰目標以價格填集中動在350續(xù)0-4蹈500元/㎡。消費者鏈行為分蹄析5、產(chǎn)品慢要求戶型設(shè)滲計：置攏業(yè)者一慈般選擇京三房二冬廳，注戶重實用桐、功能督性；朝向愿選擇悼：多狐選擇貧南向窗，對家東西寇朝向惡抗拒鑄性強愁；園林斜規(guī)劃楚：消具費者最對園稈林越懷來越歡關(guān)注肥，但壇還是瓣以發(fā)喝展商晌的引瓶導(dǎo)為干主；生活仍配套輛：主遲要集芽中在餅學(xué)校為、商領(lǐng)業(yè)、仆交通崇、會客所上刃；交樓標懶準：本誤地客戶隔主要選左擇毛壞蚊房自已你裝修。6、置氣業(yè)時機消費集懂中在節(jié)尖假日，回其中春能節(jié)前后渾的購買冬數(shù)量最嚼為明顯妖。7、對碗折扣的萍敏感對于疲價格算的敏叛感度組要低葬于折瓜扣優(yōu)驢惠。消費者境行為分來析三、囑不同業(yè)客戶匙群的顫置業(yè)梢特點客戶類別置業(yè)次數(shù)區(qū)域價格樓型行政事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)二次或多次置業(yè)江南老城區(qū)4500-5500元/㎡小高層行政事業(yè)單位員工首次置業(yè)江南老城區(qū)4000元/㎡高層市區(qū)私營企業(yè)主二次或多次置業(yè)無選擇重點價格相對實惠無選擇重點鎮(zhèn)區(qū)私營企業(yè)主二次或多次置業(yè)無選擇重點價格相對實惠無選擇重點企業(yè)高級管理核心技術(shù)人員首次置業(yè)鄰近工作區(qū)域3500-4000元/㎡無選擇重點部分外來人口在安康首次置業(yè)無選擇重點3500元/㎡商住房消費眠者行唉為分蠶析客戶類別戶型面積教育配套商業(yè)配套社區(qū)規(guī)模行政事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)四房140㎡以上可有可無大型商業(yè)規(guī)模大行政事業(yè)單位員工二房或小三房豐富的教育資源大型商業(yè)規(guī)模大市區(qū)私營企業(yè)主四房140㎡以上豐富的教育資源大型商業(yè)無選擇重點鎮(zhèn)區(qū)私營企業(yè)主三房120㎡以上豐富的教育資源大型商業(yè)無選擇重點企業(yè)高級管理核心技術(shù)人員三房100㎡左右豐富的教育資源大型商業(yè)規(guī)模大部分外來人口二房80-100㎡無選擇重點品種齊全規(guī)模大消費鬼者行造為分斃析思考境：按照目羅前客戶租選擇區(qū)別域的分督布格局板，我們應(yīng)能吸引牢什么類機型的客應(yīng)戶群？如果肌以低盒價格殼切入燃市場抖，能持否改葵變目廊前客忍戶選間擇的殲區(qū)域嚼偏向薄？如果觀發(fā)展墊中檔墓、精抖品項績目，拍回避歸江北透濱江忽帶和睬江南炕老城旦區(qū)的稿高價僚競爭智，我所們的暫目標懸客戶域群又歉是哪豆一類聞人群聯(lián)？第三級部分項目農(nóng)分析項目分昌析一、安穴康市高絡(luò)新區(qū)概米況安康盜高新制區(qū)位尚于漢揀江之安北，銅規(guī)劃?？刂聘偯娣e67平方智公里估，與娘安康寺中心賭城市僚一橋徒相連,是200輝9年省礦政府偉批準躬設(shè)立舞的省編級高寶新技遵術(shù)產(chǎn)混業(yè)開水發(fā)區(qū)若，實該行充爹分授口權(quán)、修區(qū)域駁管轄抹、開輕放運政行的椒管理賢體制仙，享茄有市躺級經(jīng)充濟管工理權(quán)裁。高新區(qū)蠢立足規(guī)笑劃引領(lǐng)至，體現(xiàn)紙大手筆菊、大氣稍魄、大蕉胸懷；夠著眼基牲礎(chǔ)先行堤，體現(xiàn)攀高起點世、功能頌全、服美務(wù)優(yōu)；州突出產(chǎn)悲業(yè)支撐恭，體現(xiàn)牽興產(chǎn)業(yè)痰、調(diào)結(jié)卻構(gòu)、促溝發(fā)展；贈落實招愿商為要忘，體現(xiàn)躁大招商邊、招大傲商、能紡落地；布加快創(chuàng)這新推動夾，體現(xiàn)脾體制好求、政策且活、機墊制全。近年場來，排圍繞穩(wěn)“三設(shè)大基臘地”留、“翻四大井中心舉”和香“五疑大產(chǎn)尚業(yè)”惹建設(shè)德，已側(cè)逐步綱成為酸安康番戰(zhàn)略居門戶佩之區(qū)凳、宜吹業(yè)宜呼居之兄區(qū)、鬧生態(tài)站文化是之區(qū)橋和循你環(huán)產(chǎn)摟業(yè)之夾區(qū)。項目椅分析二、詠項目包所在繡區(qū)位督描述本項黃目位棍于安撓康市演高新蜜技術(shù)嗚產(chǎn)業(yè)柱開發(fā)烘區(qū)核球心地聯(lián)段，艇東臨角秦嶺疲大道斜，南臨運兵動公園砌和歡樂惰世界，攀西北臨31悟6國道項目分轉(zhuǎn)析三、話項目SWO鹽T分析【優(yōu)勢失分析】規(guī)模優(yōu)頸勢；交通遇系統(tǒng)蒙良好琴；地塊氏平坦瞧易于雅規(guī)劃旨設(shè)計艱?！玖觿萏Х治觥繀^(qū)域的別人氣較亂差；周邊生繡活配套易較少；項目距濕離老城抖區(qū)較遠岡?！緳C會服分析】政府對擔高新區(qū)防的基礎(chǔ)什建設(shè)開味始加大辭投入；市民伍置業(yè)坐時已符開始帽注重假社區(qū)閣的綜看合質(zhì)罵素；另有知慰名發(fā)展踐商在高旦新區(qū)圈陜地準備留開發(fā)?！就{分蹦析】市場債供過創(chuàng)于求倍，競摸爭激傷烈且醋低迷恢；新生匯客戶刑出現(xiàn)暑脫節(jié)話，消然化速主度緩擴慢；市民對獎項目所穩(wěn)在區(qū)域秤有較大襪的抗拒呈。項目償分析四、攔競爭屯分析【短期恩競爭瓶分析】短期陽競爭他主要牌來自漁市場抖供應(yīng)壞量的誓壓力執(zhí)，高尋新區(qū)哪即將蛙開發(fā)倚項目仔以及堪在售脈樓盤嘆占地喇大約138萬㎡，趟以平均1.5容積率湖計約20淺7萬㎡。項目名稱占地面積地理位置北城中央210畝高新區(qū)秦嶺大道與安康大道交界萬浩未來城150畝高新區(qū)生態(tài)文化公園南側(cè)深匯-仕府大院212畝高新區(qū)安康大道安康學(xué)院東側(cè)高新現(xiàn)代城1500畝高新區(qū)花園大道中段項目分縣析【長期競燦爭分析】從市翁民對瘦品牌妖的追倘逐及慕品牌績發(fā)展吸商的塌召喚猾力來情看，混在未睜來，賊品牌艙發(fā)展前商的類大型涉項目屆將是給我們祝主要態(tài)的競溪爭壓嫌力，熄如中雁元實滲業(yè)的希北城借中央洽，高樹新地耍產(chǎn)的絹高新鵝現(xiàn)代動城。品牌發(fā)色展商規(guī)模大區(qū)域相鋒似項目分便析思考澆：1、叛如何梳改變泥市民零目前演對項所目區(qū)贈位認庫識？問題緩：80貿(mào)%市民纏對項邪目區(qū)交域的否概念補是比何較偏按遠的蜘地方漁，房場地產(chǎn)澆價格吊預(yù)期捆在400格0元/㎡以顏下。解決：父通過特幸色教育籃引進、誘生活配錯套完善炊、事件憐公關(guān)活肯動、媒將介傳播智來改變勤市場偏偉見。2、如患何利丟用項暈?zāi)孔远枭韮?yōu)稅勢？突出大繼盤的社矩區(qū)優(yōu)勢朵，對高聽新區(qū)社程區(qū)再定狡義。第四傻部分項目風元險分析項目風透險分析一、區(qū)糞位風險1、項目相所在區(qū)罷域較為睬偏遠2、市民欣印象欠逢佳安康叛市民昆對高頭新區(qū)少的認報識一個重較偏斤遠的池區(qū)域生活設(shè)遵施較為變?nèi)狈Φ臒焻^(qū)域環(huán)境農(nóng)、治撞安較鉗差的耗區(qū)域公共設(shè)崖施尚未沿配套完速善的區(qū)撒域項目得風險缸分析二、銷便售速度繪風險201瓶3年安康青市城區(qū)樣成交面狂積：60萬㎡在售診樓盤序：28個銷售腦數(shù)量勵：52偽48套銷售控均價革：458芽4元/㎡平均俗銷售敞速度努：2萬㎡/年資金回哄收：45功84元X2萬㎡=91羅68萬元項目擔風險克分析三、貴內(nèi)部糕收益吊率的臉影響壟：項目風簽險分析總結(jié)添：我們化解風險全新的教育理念對高新區(qū)社區(qū)再定義準確的定造產(chǎn)品靈活多樣的銷售渠道全面導(dǎo)入建輝品牌全面拓寬產(chǎn)品

的覆蓋區(qū)域第五薯部分項目定灰位項目敢定位一、概目標陡客戶他定位目標故客戶“新購安康哭人”思想開放有追求的青年族外來人口中高收入人群在外接受教育的回流人群接觸外界信息較多的企業(yè)主行政事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)購買力地域消費觀念持續(xù)穩(wěn)定或上升的購買群體履蓋全市的購買人群，特別是鎮(zhèn)區(qū)心態(tài)開放易接受新鮮事物定義范圍較寬的目標客戶定義1.目標瘋客戶梢定位新推導(dǎo)項目定亭位2、定位良依據(jù)購買兔力因軍素針對消膊費能力首最穩(wěn)定勇、最持份續(xù)或增閉長最迅內(nèi)速的群況體。地域譜因素覆蓋約的客鞏戶群未有條栽件在紅全市重范圍廟內(nèi)輻蠟射。鎮(zhèn)區(qū)膨客源宮不容錫忽視腫。消費料觀念飼因素哪個年譜齡層次賣的人比朗較容易懶轉(zhuǎn)變觀乖念？哪個類舅群體比咬較容易棋接受新書興事物就？項目定宏位3、定位漸結(jié)論“新安徹康人我”項目定粘位4、特撞征分愛析在外瀉接受賽教育扭的回連流人畝士接觸外槍界信息食較多的毀企業(yè)主外來人俘口中高賣收入人脹群思想開躬放、有席追求的公年青族項目證定位5、職業(yè)湯分類行政事業(yè)單位公務(wù)員私營企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)注：奶公務(wù)噴員的哄界定項目定虹位6、目標附客戶特都性需求心分析行政事派業(yè)單位仗公務(wù)員特征剃：工作和武收入穩(wěn)筒定，有衣較多積碑蓄。有轎較高文?；刭|(zhì)必，思想躍觀念比命較新，渣容易接謙受新事?lián)]物。追求較陵舒適的挺生活環(huán)蛛境，生片活講究窗品質(zhì)。域非常注座重子女智教育。人員藝結(jié)構(gòu)誓本地筒人和譯外地魔人都扔有，疲本地壓人為刷主。債數(shù)量棵龐大躬且結(jié)朵構(gòu)穩(wěn)斷定，未置業(yè)甚需求蛋明顯攪，因勻工作懂年限難和職但級的大不同膏，一詢、二啊次置扣業(yè)的倦可能怠性均拋等。項目絡(luò)定位需求宣：要求站教育老配套隊完善妹，并仔且不胳滿足練于傳狡統(tǒng)的梅應(yīng)試企教育趕。距離怎工作賺單位役近，訓(xùn)車程容在二座十分保鐘以設(shè)內(nèi)，撒上下滋班方皆便。完善的斤配套，憑安全舒扛適的居止住環(huán)境鵝，良好性社區(qū)文項化，體豪現(xiàn)身份鴉檔次。以二誰房、猜三房傘戶型播為主水，注帽重朝愉向。項目定帳位私營均企業(yè)更主特征漠：全市昨至少5萬多奴個私碗營企測業(yè)主咬，數(shù)原目龐什大，宗資本求雄厚候，收劍入高訪，購明買能差力強施。屬抓二次溝及多榮次置診業(yè)者雖然文斜化素質(zhì)壇不高，互但由于幼營商的漁原因，蔑接觸新勸鮮事物炸多且觀散念超前柳。人員扣結(jié)構(gòu)鎮(zhèn)主要鉆是本脫地人肚，多呈散居蠅在各條鎮(zhèn)區(qū)妖，置業(yè)眠在地尖域上匪沒有咳明確沙的要隆求，大道多是簽為子駛女教毛育才等置業(yè)香城區(qū)廚，希嶼望將太來子貓承父泛業(yè)、刺后繼慕有人皇，望夕子成我龍心誘切。項目例定位需求夢：要求教到育配套烤完善，散注重子鴨女教育偶。優(yōu)美舒州適的居移住環(huán)境兵，完善挎的配套梅設(shè)施，份能滿足晉社交的太需求。對產(chǎn)霸品質(zhì)縫量和大服務(wù)芹要求丹比較樹高，撲體現(xiàn)廣其身懸份。以大戶劇型、大擺面積為拔主。項目定海位企業(yè)白解領(lǐng)特征哨：他們抽是伴維隨著穩(wěn)城市舊的發(fā)地展迅波速形展成的朋新興堂群體徹，屬磁于消蔽費能扣力增民長最抱快的攪人群怠。收酒入穩(wěn)找定且辜較高姑，但宮積蓄遙有限有。外地彎人為蔽主，膽文化父素質(zhì)撇高，煉融合斥各區(qū)匯域文帶化特曉征明篩顯。他們蹤蝶是安天康的揮新人哈類，鴉生活煮節(jié)奏烤快，癢時間廣觀念松強，剪生活摸注重活品位么和細暖節(jié)。置業(yè)地駛域上沒恒有太多風要求，殼比較理友性，講夜求最高株性價比莖。多屬柔首次置短業(yè)。項目藥定位需求運：生活配儀套完善銅，交通挖便利，洞距離工文作地點東較近。追求較斯高的性輔價比，欣有戶口其的要求沉。需求澤以中害小戶哭型為障主，糞多注何重朝它向。項目倉定位7、目改標客斃戶群止的拉瘋升從長疊遠看的，伴慮隨著夫本項踏目開狹發(fā)的均深入歸，居淡住人米氣逐喜漸形只成，政各類禽配套冷設(shè)施盼完善柜，必診然帶滿動高矮新區(qū)淺整體污區(qū)位展價值辛的提帝升。爛屆時誦地塊方的區(qū)勢位資慈源對夏產(chǎn)品暑的支鑒撐力蠢度將籮大大趣加強憤，將映有號丈召力檢吸引嶼更高發(fā)檔次禍的目精標客卷戶。項目定置位二、項設(shè)目檔次神定位1、定位茂推導(dǎo)久采用柄排除法夕：結(jié)論：為不支持結(jié)論脅：不李支持結(jié)論傾：支姨持高檔中高檔中檔中低檔低檔論證排除法論證結(jié)論明：中梳檔價緊格、板中檔衫成本紅、中我高檔腳形象塌。項目濾定位2、檔次棕定位本項目批定位為“中臟檔、強高質(zhì)制素的貨精品媽社區(qū)攤”。所謂中庫檔，主敵要是針沙對成本勤而言，仙力求控西制未來盡的銷售鐮價格不扛要過高喝；雖以撞中檔為掠定位，赤但在產(chǎn)顧品形象掃上應(yīng)走啄中高路仿線，即溉將能夠丹體現(xiàn)項講目形象擁的地方末做足功晌夫，通阻過提供銹性價比酬高的產(chǎn)宅品促進龜銷售。項目定銅位隨著氏項目濤開發(fā)雄深入蹤蝶，各看類配解套設(shè)競施逐溜步完港善，售居住睜人氣識提升疏，可烏以帶嗽動高帖新區(qū)唉的整擾體區(qū)洽位價爸值，央本項備目價然格也指會隨林之升逗高。鉤屆時獸我們店將有鍬號召稱力吸父引更蛇高檔宗次的躺目標不客戶則，將噸整個向樓盤頸檔次噸提升搭。3、評檔次面提升封的演汪繹項目定酒位三、五項目猾形象留定位1、形象抓概念推甩導(dǎo)思路市場導(dǎo)驅(qū)向性：市場需求品牌需求形象概念結(jié)合自身項目帽定位開發(fā)概廊念的推確導(dǎo)步驟射：確定目標客戶群研究目標客戶的生活特征和向往的生活方式了解本項目的獨特點研究建輝品牌深層含義的精髓得出符合市場需求的關(guān)鍵詞得出符合建輝品牌要求的關(guān)鍵詞總結(jié)項目形象定位形象定位將指導(dǎo)項目的建設(shè)，并提升品牌影響力項目伍定位2、從塔市場需梯求推導(dǎo)利形象定管位的關(guān)催鍵詞高品味生活良好的居住環(huán)境核心目標客源對產(chǎn)品的需求完善的配套子女教育項目定蝕位質(zhì)樸舒適享受延伸目標客戶對產(chǎn)品的需求項目定慶位3、產(chǎn)品拉自身特南色推導(dǎo)抱形象定傭位的關(guān)拔鍵詞自然清插新現(xiàn)代業(yè)明快離塵智不離吐市優(yōu)雅獵安逸自身特碼色項目兄定位建輝的仆品牌口理號：“頃創(chuàng)建人澇居典范鴿，共鑄輛商業(yè)傳是奇”建輝的卸企業(yè)使打命：“為中國砌富強，坐人民安飛康而努忘力奮斗”建輝毯的品元牌核廢心：諸“誠拒信、蠶專精址、創(chuàng)啄新、統(tǒng)感恩耀、快網(wǎng)樂”建輝的耕企業(yè)精殃神：“衛(wèi)高效務(wù)楊實，開牧拓創(chuàng)新禍”4、從建涼輝品牌鵝推導(dǎo)關(guān)鐮鍵詞項目驗定位建輝品廢牌的關(guān)茂鍵詞高品味璃生活高性價瘡比創(chuàng)新健康顧客卵為本貼心建輝抗品牌項目定洞位5、本項青目形象圈概念的性推出核心客臭戶需求高品味掘生活完善的肌配套良好的紡居住環(huán)舟境子女炮教育本項島目形痛象概案念關(guān)地鍵詞品質(zhì)蓬悠剖閑胃創(chuàng)新自然靈健康礦現(xiàn)代本項顫目形悄象概數(shù)念描帽述享受蒜純美駁生活延伸別客戶拾需求質(zhì)樸舒適享受產(chǎn)品自激身特色自然清仁新現(xiàn)代明啄快離塵不極離市優(yōu)雅驗安逸純美生評活建輝品隸牌要求高素質(zhì)按生活高性價愧比創(chuàng)新健康顧客悼為本貼心項目定目位四、價植格定位1、參肉照對象縫選取依屠據(jù)樓盤照規(guī)模體相近地理位奔置參照臟其它郊擇區(qū)項目產(chǎn)品嶺形態(tài)館相近綜合擔上述耀條件糊，選儉取高優(yōu)新現(xiàn)墻代城掃、深額匯仕寶府大乓院、料興科雕明珠距花園潮三個桐項目皇作為燭比價鑒對象抖。項目閘定位2、市拉場比較稠法分析炒均價(小高層)單位略：元/㎡高新現(xiàn)代城深匯仕府大院興科明珠花園按揭均價（毛坯）390044004600區(qū)域形象105/100103/100108/100品牌形象105/10095/10095/100地理位置95/10095/100100/100自然環(huán)境110/100110/100103/100生活配套98/100100/100105/100規(guī)模100/10098/10095/100交通95/10098/100103/100對比價400042004500權(quán)重40%30%30%建議均價4210由上述算市場比杏較推導(dǎo)弄后，得撫出參考隱均價為421端0元/㎡，以5%的技襲術(shù)參巡壽數(shù)作譜調(diào)查烤，得懼到參者考價移格區(qū)閉間為399役0-4徐420元/㎡。項目定裂位3、入紫市建議建議猴項目饒采納欠低價幟入市嚴的策忽略，我初期療以38進00快/㎡（毛坯坐）的均蘆價入市礙，營造逼“同價慎優(yōu)質(zhì)”關(guān)的市場棕口碑。第六部泉分產(chǎn)品建中議產(chǎn)品建竄議一、員項目濃整體殿容積便率建沸議建議好項目淘整體仰的容躺積率逼為2.呆2項目總鵲建筑面仆積為234撞432平方而米市場透比較胃法項目名稱萬浩未來城北城中央興科明珠花園深匯仕府大院高新現(xiàn)代城容積率1.983.163.02.992.8產(chǎn)品建嶺議項目本竊身的產(chǎn)畜品需要產(chǎn)品形側(cè)態(tài)可安炕排得很葛豐富，市環(huán)境優(yōu)籃勢可以宋表現(xiàn)得得更加明槐顯，且放比較符養(yǎng)合本項譜目整個襲的檔次章定位。在產(chǎn)賢品形徐態(tài)符銳合目立標客艷戶選位擇的朝前提動下，愈適當制提高必容積芝率也蓮基于房誠盈利船的考飾慮。項目葉的盈堂利需西要產(chǎn)品緣瑞建議產(chǎn)品種類所占比例建筑面積(m2)備注小高層60%140659平均層數(shù)16層一梯4戶多層25%58608層數(shù)6層一梯三戶情景洋房10%23443層數(shù)4層一梯兩戶Townhouse5%11722單位面積230m2二、您產(chǎn)品漠形態(tài)怨建議產(chǎn)品幫建議三、飛分期秧開發(fā)估次序跑建議擬定逗整個夏項目攔的開捐發(fā)周購期為4年。項目期數(shù)開發(fā)面積㎡產(chǎn)品類型所占比例一期70000（可售）小高層30%二期70000多層、小高層30%三期58000情景洋房、多層25%四期35000情景洋房、Townhouse15%產(chǎn)品駐建議體現(xiàn)盟一個畫大盤村應(yīng)有矛的綜世合環(huán)倍境優(yōu)渾勢。在銷售葵現(xiàn)場及宏參觀區(qū)偷域，突象出本項調(diào)目的細核部處理上，如安亡排特色金景觀帶儀及具有南觀賞效美果的小繼品。銷售區(qū)盼域的環(huán)蝦境處理再，體現(xiàn)泰出本項播目純美婦、向上犧的生活狼形態(tài)，穩(wěn)讓客戶輝在不經(jīng)橡意之中潑觸摸理蓬想的生墾活境界添，并適百當增加率立體的狐環(huán)境音血樂、自來然蟲鳥辦聲等。本項旅目所葛處位飼置，龍是一貨個整胳體環(huán)插境欠茄佳的處區(qū)域焰，所婆以首化期形匯象及艱銷售羞示范團區(qū)設(shè)僚計時滑建議蒸主要騙參考準以下淘幾點肺：產(chǎn)品建怖議產(chǎn)品建毒議四、園測林景觀逝建議主題嬸概念--提--某--赴--現(xiàn)代中遺式宅院兆演繹都橫市生活在延蟻續(xù)城苦市歷蹄史文遙脈和畏整體赴城市握風格耍的前欣提下陷，給炸景觀詞設(shè)計拖上賦敏予了逢新的黑生命讀，采宵擷中勉式傳應(yīng)統(tǒng)園竿林高掏超的天布景亂、獨永特的證施工口工藝袖等優(yōu)食點，陵同時司又不脹拘泥伙于傳迷統(tǒng)，源在造劇園布促局上升以錯收位的框景觀音軸線陵來布役置景免觀空敬間，愛注重梳山優(yōu)理水群、障虧景、季借景蔑、對員景的運用蝴，并有需機的融壁入風水草運勢理醉論，凸順顯了現(xiàn)深代中式尿園林的是大氣浩石然和現(xiàn)喊代都市暈生活的蘆精致與蛛活力，詢給居者笨一個現(xiàn)純代感強訓(xùn)烈的中佳式園林霉。宗旨：優(yōu)雅杯而不撓張揚炕，內(nèi)始斂而視不浮滾夸產(chǎn)品挑建議景觀隔層次駕布局將建敬筑與而景觀地融為倘一體同，通擺過街局、坊手、院棄的有態(tài)機結(jié)翅合，搬形成潛功能員明確槍的二殃級空祥間，溫從而駱打破知高層魂住宅勵的壓卸抑感飲，營現(xiàn)造出精舒適疫、宜遞居的熱生活靠環(huán)境滑。街道是林古代市賠鎮(zhèn)的組肚成單位鑼。此處勝指代商撫業(yè)街、榆主入口兔道路、凍主要景團觀軸線哥。。。由此產(chǎn)右生聯(lián)想忽：石板敏街、拴爪馬柱、曬燈籠。柔。。坊曾是將古代城彎市社區(qū)鼠的單位快，同一巡壽條街巷崇稱作坊鹽。此處指漸代各棟影建筑間奮的宅間寨綠地，醫(yī)坊也就退形成給方單元的村交流場演所。比鄰而抓居圍合外就成院主落。此處逢指代烘中央千下沉顛庭院被和各亡棟入喉戶前寸的節(jié)套點功香能區(qū)礎(chǔ)。也糧指由脫景墻搜和大黃喬圍準合成令的休盲閑小爽廣場遭。街坊院產(chǎn)品泳建議概念手爸法由綠雷色的穿散步濾道像嗓項鏈瓜似的若串聯(lián)撕了各半個入徒戶空瓣間，奏形成咐一個樓充滿才活力墻的健小康網(wǎng)機，既硬增加駁空間扒延續(xù)房誠又建郊立了策人與中人的膨空間鉆對話綠色的漸健身步分道形成乏一個通勸達的聯(lián)生系鏈，燥四周的項人流通堡過綠環(huán)孩涌向中戚心黃環(huán)竭即下沉筆空間，辜取意于仿中國傳耽統(tǒng)的匯錯水聚財烏的美好宇寓意居民從島外圍的播入口等癥侯廣場猛通過銀辯杏道進濟入迎賓矩廣場再們由園區(qū)取散步道遲進入入晚戶空間載最后進虜入大廳交，給業(yè)籮主一個桂尊貴、第舒適的木歸家感蜘受借由中知國傳統(tǒng)歪居住空濃間手法壟，利用虛前有照蚊壁，內(nèi)軌有中庭沃后院的姥手法一補步步打霉造歸途碼者家的豎最貴，極從而體意現(xiàn)對人貝本的關(guān)冊懷，打獨造客戶迅不平凡演的人生產(chǎn)品建覽議小區(qū)揪中庭庫鳥瞰功圖產(chǎn)品導(dǎo)建議大門門衛(wèi)父室地下車儲庫入口掘（木頂趣棚）銀杏樹積陣地雕圖藝案鏤空塌景墻灌木花命帶玉壁景墻特色坐寫凳太湖崇石花境小區(qū)散于步道主要景腸觀特色—入口洗主廣殲場1283456791012101112131379產(chǎn)品建撐議Vie畢w產(chǎn)品建餐議照壁剖急立面圖產(chǎn)品療建議中庭恭外圍雷回廊樓梯碌房直跑就樓梯跌水景謙觀臺地花編池木質(zhì)斗景墻休閑廣所場特色殲樹池條形虧木坐訴凳涌泉觀景木彈平臺春風廊主要丑景觀筋特色—中央炎下沉化庭院283467910111215115產(chǎn)品銀建議Vi以ew產(chǎn)品建甜議Vi胳ew產(chǎn)品渠建議電梯大瓜廳主入戶雀鋪裝等候空促間入戶俯門頭藝術(shù)妄花缽特色喬紛灌景墻殘疾迎人通課道小區(qū)冊散步亡道休息空常間景觀圣大樹對景溜景墻草坪主要景凍觀特色—入戶腿空間128345679101112135136產(chǎn)品狀建議圍墻立食面方案產(chǎn)品凳建議景墻飽亭廊產(chǎn)品繳建議公共篩設(shè)施產(chǎn)品建麗議硬質(zhì)馬景觀辱組成產(chǎn)品建爪議植物術(shù)設(shè)計春有桃佳花櫻花談可觀，藍夏有海市棠梔子該飄香。秋有弊銀杏邪紅楓墳觀葉揉，冬餓有臘滲梅凌亡雪傲博霜。移步玻異景極桂花尺可賞酷，四唐季皆翻有杜承鵑怒友放。產(chǎn)品建盾議植物衫圖例(喬木、輕灌木搭芬配)參考植裕物圖片產(chǎn)品聲建議以130平方米矩一戶計貌算，整叢個社區(qū)歷約有18剪00戶。較長一徒段時間床內(nèi)生活否配套無黑法全部引落實，咱客戶對縱社區(qū)內(nèi)釘配套有社較大依可賴。五、雙湊會所建栽議單一會趴所輻射鉤半徑有脹限，雙坑會所在牲銷售方再面對Tow籠nho譽use、情享景洋憐房等境高檔澡產(chǎn)品聲買家椒有吸舅引。從客戶抬的生活錢特征的幼需求來悲看，主慣要有日方常休閑衣、健康殘運動，脾所以在瓶會所設(shè)央置進行支區(qū)別有副必要。產(chǎn)品建戲議雙會所比功能界輸定分生刪活休閑雷類與健浪康運動辮類。功能袖建議唱：位置建園議：一期會阻所建議跌安排在何鄰社區(qū)舍主要道宋路附近包，如集志中的園緒林或景魔觀帶附運近。產(chǎn)品建言議六、即商業(yè)適街建幸議將一個剃配套優(yōu)擔良的社羞區(qū)展示虛給客戶郵，解決例其對社蜻區(qū)生活肝配套的弱疑慮。題另外能蝴降低項疲目前期涂硬性配止套的投房誠入。在建筑蛋形態(tài)上鉗吻合項真目形象使定位，幣在功能孔上突出搬它是一將個休閑許的戶外燃走廊，扯也是特舌色和賣涼點。可以較玩好的挖奇掘項目血潛在的蝴商業(yè)價享值。配置擦原因:功能背建議:生活蜂配套照功能個性配怨套功能╋產(chǎn)品去建議七、交賄樓標準開建議裝修標準公共部分裝修標準室內(nèi)裝修標準電梯大堂部分電梯標準層梯間建議厘以裝爪修套傍餐的贏形式折讓客錄戶選決擇,套餐的侄單位價袋格分300元/㎡和50猴0元/㎡兩海種。室內(nèi)裝膝修標準:產(chǎn)品建險議教育塊資源潤已經(jīng)甜成了管市場露項目流一個卻強有穴力的屠賣點街。市場及足項目的東需要：本項便目所瞇在區(qū)圈域的粗教育弟配套晝。目標你客戶圣群的頃需要滿。銷售價梨格的支敗撐。八、粗學(xué)校種建議產(chǎn)品紡建議學(xué)校甚類型建議幼湯兒園和烏小學(xué)，佳比如“材建輝幼毅兒園”去，“建頭輝小學(xué)能”，或恥者有可擊能的話澇和安康遠學(xué)院合朵作建設(shè)懷附屬幼澡兒園，屆附屬小女學(xué)。學(xué)校的夢選址及第規(guī)模推建議將槽學(xué)校安帳排在靠誓近秦嶺巷大道或糠項目南模面的學(xué)諒府路附艷近。具體的烤建筑面針積根據(jù)鼓政府規(guī)熱劃要求形。另外埋在建設(shè)抓資金上舅，通過河與政府前協(xié)商，糟爭取在期地價或丟稅收上柔加以減晴免。產(chǎn)品苦建議建設(shè)給時間時間袍建議輩在首芒期項夫目開花發(fā)之叛前，夠做到曲教育縱先行。首期叔項目釀營銷嘗需要閘；改變市落民對項皆目區(qū)位多的偏見強；樹立項泉目形象偉及整體者特色；滿足住杯戶在前衣期對教作育配套態(tài)的需要隱。產(chǎn)品建亮議九、物棕業(yè)建議凝聚摸提煉慈“仲布量聯(lián)畜行”偽和“提戴德繞梁行幫”的穗高端魯物業(yè)享服務(wù)膛理念然，更齒進一步賴提升耳項目承檔次葬，增吐加賣益點。產(chǎn)品建葛議產(chǎn)品省建議十、冬近季采暖寫建議---懼-碳纖維捆地暖碳纖維幕是用天斤然纖維僚或人造則有機化喝學(xué)纖維菠經(jīng)過碳嘴化制成冶。其主祥要成份無由碳原做子組成雀。碳纖愚維另一筋引人注餃目的結(jié)禾構(gòu)是具乒有發(fā)達冠的比表猾面積，奪豐富的艱微孔徑簽。碳纖鏡維一般剖應(yīng)用于蒜比較高溫端的產(chǎn)醫(yī)品，是插很多軍壁方技術(shù)持中普遍您應(yīng)用的極產(chǎn)品，膛在國外等發(fā)達國匪家采暖園應(yīng)用中畝普遍應(yīng)轎用于地岔板采暖由，等節(jié)冤能工程坡。原材暫料主要植依靠進膀口日本敬，韓國抵的產(chǎn)品失。第七斤部分營銷推剩廣策略營銷推透廣策略一、說樂明本項目侮面臨三求個困難框點：品牌在知名錫度不蹲高區(qū)域典形象界不佳銷售帥速度漁的壓位力“如何解皂決這些斧問題?”營銷推增廣策略二、刮市場渴推廣鄭核心核心思坐路如下蓋：企業(yè)甜品牌—→項目耐形象—→項目品站牌←→僻企業(yè)品青牌項目夾未動,品牌照先行,教育搖營銷,貫穿地始終營銷推寺廣策略說明：品牌導(dǎo)晝?nèi)氩呗孕蜗笾厣偎懿呗皂椖繉?dǎo)炒入策略我們將登從三方葵面提出暫本項目打的策略溫建議：在時間瓣的順序細上：品牌掘?qū)搿蜗笾卣扑堋椖苛_導(dǎo)入—→開發(fā)返配合教育蛋營銷候是整歸個策族略的質(zhì)核心呀主線挎。營銷推幸廣策略特色教速育營銷我們所爆提的教騰育營銷扮，絕非棋一般的稍名校概黨念，而肌是貼近祝時代脈捉搏，適撕應(yīng)社會恩需求的洲現(xiàn)代教魂育。營銷軋推廣芝策略為什襪么我橋們的湯教育念一定待要有阻特色?安康現(xiàn)鋒有學(xué)校抄已經(jīng)在旁市民心騾目中樹畜立起了阿較高的代社會形往象，如丘果我們作沒有特劃色，僅呆僅靠“恐教育”藝效應(yīng)很始容易流邀于一般殿，難以愚與之競蚊爭。競爭對俱手中有饞二個都余主力訴唇求教育管，如果游我們沒票有足夠字吸引力炸，就很鴿容易落敏于俗套日。營銷推熟廣策略賞識教走育領(lǐng)袖才刷能的培什養(yǎng)如何域做到它有特慎色?它最銹大的彎特色描不是期教子虎女，貫而是右