合肥高檔住宅項目營銷策略及銷售推廣方案圖文并茂

第1次項目體驗：同事都說位置有點偏，行程中我們甚至迷路，但大家都很驚喜，因為產(chǎn)品做的真的很有震撼力！第1次與開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)談話深觸感受：領(lǐng)導(dǎo)說位置并不偏，你們走錯了路所以感覺有點偏,以后巢湖路開通駕車通往市區(qū)只要10分鐘!項目初步感受：關(guān)鍵詞：產(chǎn)品震撼，位置并不偏！相關(guān)人士深度訪問：新地中心來訪客戶曹先生：綠色港灣合肥很老的一個樓盤，應(yīng)該是合肥很早的一個別墅項目，早就賣完了吧！我在報紙上看到過新地中心這個項目，至于綠色港灣這個項目不是很了解。這個項目是不是也是你們公司以前開發(fā)的？某廣告公司程總：綠色港灣我當(dāng)然知道，合肥很早的一個純別墅項目，08年時候我還與他們公司領(lǐng)導(dǎo)有過接觸。那個項目什么都好就是交通不怎么好，現(xiàn)在應(yīng)該都是現(xiàn)房銷售了。這個樓盤已經(jīng)很長時間沒有動態(tài)了，項目也沒怎么做過推廣，應(yīng)該是滯銷了吧!某地產(chǎn)公司汪總：綠色港灣07年的時候在合肥名氣很響的，是合肥很早的一個別墅項目。我前不久剛?cè)ツ抢锟催^，那個小區(qū)真的很不錯，里面有湖，很多新人在里面拍婚紗照挺浪漫的，小區(qū)綠化做的很好，項目規(guī)模特別大。那應(yīng)該是我在合肥看過的比較好的別墅了。關(guān)鍵詞：老盤，滯銷，位置偏，產(chǎn)品好！合肥在售別墅價格概況項目名稱戶型區(qū)間價格信息綠城翡翠湖玫瑰園二期380、470平米4萬元/㎡海亮蘭郡300-390平米9000-12000元/㎡置地廣場柏悅府300-700平米16000元/㎡中鐵國際城瑞園320-800平米總價400-700萬不等碧湖云溪·緣墅180-240平米16000元/㎡綠地喬治莊園300—500平米聯(lián)排別墅800-2000萬每棟元一高爾夫426-580㎡獨棟640—1000多萬元不等觀瀾天下300-700平米20000元/㎡半島1號220-300平米14000元/㎡項目周邊普通住宅價格概況項目名稱戶型區(qū)間價格信息九瓏灣125平米、110平米6800元/㎡水立坊自在城55-120平米戶型6000元/㎡回頭再從一則踩盤的數(shù)據(jù)開始說起：令人意外的是綠色港灣疊加均價6250元/㎡，聯(lián)排均價8800元/㎡

值得反思的是：產(chǎn)品震撼位置并不偏的綠色港灣與合肥同類高端別墅相比性價比是最高的，部分產(chǎn)品甚至與片區(qū)內(nèi)普通住宅價格相相差無幾。然而銷售卻緩慢！

初步判斷——綠色港灣現(xiàn)階段面臨以下難點：難點一：整體營銷節(jié)奏周期過長導(dǎo)致項目的市場印象平淡模糊項目規(guī)劃占地3021畝（相當(dāng)于280個足球場大?。渲?800畝是主題公園用地，1200畝為住宅用地。項目分6期開發(fā)，開發(fā)總建面約80萬方。以高檔低密度住宅為主，目前已開發(fā)到三期。一期2006年動工并2009年3月交付使用。目前在售2期3套剩余房源與3期聯(lián)排、疊加產(chǎn)品。難點二：長久的沉默，難免給市場帶來滯銷的負面印象銷售情況推廣概念營銷活動主要媒體2011年銷售43套，銷售面積6230.43平方2012年至今銷售12套，銷售面積3126.18平方共計55套9356.61平方徽商名媛、攜手天然婚紗攝影打造夢幻般費加羅的婚禮現(xiàn)階段投放媒體較少滯銷印象綠色港灣升級版-達利莊園

難點三：項目產(chǎn)品優(yōu)與外界環(huán)境差的錯位，影響了客戶對于項目正面的價值判斷高端產(chǎn)品形象VS惡劣外界環(huán)境外界環(huán)境總體較差，交通通達性一般，客戶心理距離比實際距離遠社區(qū)內(nèi)實景較為震撼，與高端別墅形象相匹配2012年6月1日-6月7日綠色港灣項目周報來電4組（網(wǎng)絡(luò)1組、朋友介紹2組、戶外廣告1組）來訪11組（市區(qū)銀泰中心3組，現(xiàn)場8組：網(wǎng)絡(luò)2組、業(yè)主介紹2組、朋友介紹3組、合作單位1組）2012年6月8日-6月15日綠色港灣項目周報來電11組（網(wǎng)絡(luò)1組、朋友介紹3組、報紙1組、問路1組、老業(yè)主2組、問退房搖號事項3組）來訪12組（市區(qū)銀泰中心4組，現(xiàn)場8組：網(wǎng)絡(luò)2組、業(yè)主介紹2組、朋友介紹2組、合作單位1組、拍照客戶1組）客戶量明顯“不足”難點四：客戶量不足，難以滿足項目銷售目標的實現(xiàn)難點五：項目操作和推廣缺乏整合性、系統(tǒng)性，客戶渠道有限推廣缺乏力度和系統(tǒng)性，價值體系塑造不夠鮮明1市場操作整合資源力度不夠，客戶渠道有待拓寬2造勢不夠，市場聲音微弱，市場美譽度不足3項目視覺系統(tǒng)的整合與運用缺乏系統(tǒng)性4難點六：項目通往項目售樓部的導(dǎo)視系統(tǒng)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，交通引導(dǎo)不足1234項目所在片區(qū)現(xiàn)階段并不成熟，周邊道路缺乏系統(tǒng)導(dǎo)視系統(tǒng)難點七：銷售員缺乏豪宅銷售經(jīng)驗，殺客能力較弱銷售人員不同能力情況下效果對比1銷售人員無足輕重，任何人都可以取而代之32銷售人員是售貨員的水平，沒有辦法主動拓展客戶，也沒有能力減少客戶流失率，只是守株待兔；客戶已經(jīng)下定決心購房（通過廣告或者口碑的影響，或者因為公司正在搞促銷活動），銷售人員僅僅是幫助客戶簽定合作，不需要任何解釋和說服工作?？蛻糇约鹤哌M銷售現(xiàn)場，銷售人員僅僅作一些解釋和說明工作，回答客戶一些簡單問題，客戶是否購買只能聽天由客戶無意購買，但經(jīng)銷售人員的分析和幫助，客戶改變初衷作出購買決定，或者客戶根本就不知道本樓盤銷售，完全被銷售人員的主動工作所吸引，從而使成交成為可能。銷售人員是真正的推銷家，能夠無中生有地創(chuàng)造客戶，能夠化腐朽為神奇地大幅度提高銷售業(yè)績，能夠成為客戶親密無間、可以信賴的朋友，這是銷售人員的最高境界

項目面臨的核心問題提出：市場形象匱乏1對外推廣、面市時間長，市場老盤印象嚴重，周邊環(huán)境、交通路網(wǎng)較差降低了客戶對于項目的市場認知；在推廣過程中，項目的價值傳播未能與目標客戶形成有效的心理對位，只是在利用傳統(tǒng)的訴求方式傳播物業(yè)價值，未能與同類高端物業(yè)形成有效區(qū)隔，未能凸顯項目的差異化優(yōu)勢。缺乏有效的客戶渠道和資源平臺的支撐。項目外圍引導(dǎo)系統(tǒng)的不足，客戶到達率低，最終導(dǎo)致客戶積累速度難以滿足銷售目標的實現(xiàn)渠道不足難以支撐客戶量的需求2銷售力不足3銷售團隊缺乏豪宅項目銷售的經(jīng)驗，缺乏與高端客戶平等對話的自信；缺乏對項目的核心優(yōu)勢引導(dǎo)和劣勢問題的規(guī)避能力，且由于銷售時間過長已出現(xiàn)疲倦的工作精神面貌；銷售團隊缺乏狼性最終導(dǎo)致對有限的客戶資源無法形成高效逼定鳳凰涅槃浴火重生綠色港灣項目營銷策略報告合肥中原·深圳2012年7月謹呈：眾安房產(chǎn)鳳凰涅磐，浴火重生。傳說，鳳凰是人世間幸福的使者，火焰是鳳凰的養(yǎng)料，每500年，當(dāng)鳳凰的生命快結(jié)束時，便會集梧桐枝于自焚，在烈火中重獲新生，其羽更豐，其音更清，其神更髓。綠色港灣從07年銷售至今，經(jīng)歷了4年多的銷售周期，然而如今市場印象老化，項目形象匱乏，亟需一次重新洗牌從而煥發(fā)新生。謂之鳳凰涅磐，浴火重生。一個典故的啟發(fā)：鳳凰涅磐，浴火重生1探索項目核心問題解決之路鳳之涅槃2核心價值體系重建鳳之浴火3綠色港灣營銷激活鳳之重生Thinking思路Part1鳳之涅槃—探索項目核心問題解決之路>>參考案例深圳·圣莫麗斯[圣莫搏麗斯與綠慎色港拆灣相心似，吹是同愚樣擁墓有美假麗的笑景觀帝資源天的歐們式風(fēng)泄情別剩墅區(qū)]建筑霸面積33萬平唱方米夠，擁15朱00閃0畝稀否缺塘劇朗山棗原生崗山地構(gòu)的珍泰藏，暴最極喘致的稍自然帆風(fēng)景案例冬借鑒獎：深圳·圣莫群麗斯[中原皺進場洗前圣料莫麗牙斯所面居臨的打問題]形象嶄系統(tǒng)雁紊亂亦，定汗位不肯清晰丟，無枕明確永標簽（原情定位叔：香掃蜜湖預(yù)上游讓天賦漫美宅宮；出臭街的VI體系絕不統(tǒng)總一）市場抄認知晶程度鐘極低（離擱市中稱心只繩有15分鐘睛車程上，但筋客戶平普遍遠以為脫是關(guān)削外的郵郊區(qū)廁盤）推售弦無策滋略，椅無節(jié)難奏（造早成房哀多，總客戶吐少的辱局面顧）陌生公區(qū)域瀉，鮮結(jié)為人私知，艦客戶泥渠道弱少，難上門友量低（造騙成售是樓部腰人氣漠量嚴躲重不法足）銷售芽力薄緊弱，助缺乏旦豪宅懸銷售呼經(jīng)驗良，對感項目皂信心爐不足（造夕成大養(yǎng)量目數(shù)標客貢戶流蠟失）原代礎(chǔ)理公銷司8個月僅銷畫售30余套，中原仙半路蝦接手砌進場偷時面討臨狀晌況：加強姥項目舒的通盞達性蠶引導(dǎo)第三多渠兄道開唉拓客渴源第四價值貧的挖霞掘和浪重組第一形象盒的轉(zhuǎn)館變和素升華第二圣莫些麗斯加翻盤研之術(shù)狼性鋪團隊熟的打陳造第五

價值的挖掘和重組，解決了項目賣點問題第一15惱00畝原戶生山酸脈，精尊貴悉私享20演00萬打匠造私誘家登障山道30給00貼0平米瓦私家顧內(nèi)湖20宅0碼私華家高拌爾夫胡練習(xí)陜場每立低方米5萬個秧負氧眨離子1億元樂打造炸私家耀園林距離常福田CB飄D1鞏5分鐘律車程價值低符號層面原訴求新訴求區(qū)域香蜜湖上游中央別墅區(qū)形象天賦天地湖山產(chǎn)品美宅疊墅,在別墅之上賣點葛量化宿梳理

形象的轉(zhuǎn)變和升華，解決了客戶的調(diào)性問題第二原lo斜go新lo淘go從具嶼象的搖元素泉升華榨為奢澇侈符乓號（偶鉆石谷、金漸色字沃、牛紹皮底炊）各期嬌廣告畢表現(xiàn)瘋一直維堅持色奢侈帝符號廉統(tǒng)一遷化

形象的轉(zhuǎn)變和升華，解決了客戶的調(diào)性問題第二注入車純正盞血統(tǒng)辜：瑞閘士圣紗莫麗柄斯全格球唯捧一授縱權(quán)為了們提升慘項目殺市場公影響厲力，圣莫糟麗斯歇與授榨權(quán)方附的立漁體互動舊強化母純正蹄血統(tǒng)加強項目的通達性引導(dǎo)，解決了客戶到達現(xiàn)場的感知問題第三看樓啞通道包裝帽的頂誕級化評：重諷新包抱裝看瞇樓通鞏道和偷園林絹植被傷，采己用大刃量的次珍貴售植物擁樹種劍（進養(yǎng)口羅錫漢松蕉、日誰本黑蹲松套）中原頸進場捆前：擾渠道碌為王在正刮式代絡(luò)理圣蒼莫麗范斯前獸，中抵原無娃法參蠟與策摔劃工螺作，苗只能窯接待健中原賢同事筐轉(zhuǎn)介蹲來的注客戶課，盡眠管這撈樣仍成然以39：17的成奇績擊謀敗原孔代理歐公司潮，獲憤得獨臺家代很理權(quán)閃，才駐得以煙通過到策劃靜對圣設(shè)莫麗戒斯進耽行改鞠進。中原柳進場角后：隊進一面步豐瞧富客縮慧戶挖懸掘渠索道一方破面針題對匹漂配項家目的隸目標賠高端巡壽客戶污定向耽渠道剩深入廊挖掘瘋；另趟一方倚面中邪原其擔(dān)他豪毫宅項藝目客撥戶資鍬源進盾行互棉動，堪啟動速轉(zhuǎn)介多渠道開拓客源，解決客戶上門量第四

狼性團隊的打造，解決了團隊戰(zhàn)斗力問題第五【“降龍辮十八泳掌”淡洗腦武式培慰訓(xùn)】“降龍定十八釋掌”圣第一載式：綢區(qū)域盼價值饞之城籮市CL甲D價值“降龍岔十八比掌”膝第二梯式：健別墅屆豪宅置的價謎值體中系鏈致條“降龍剩十八維掌”充第三縱式：飄高端洞商務(wù)沿禮儀詞培訓(xùn)“降龍堆十八桃掌”最第七煮式：叛別墅希豪宅廈對于財塔尖麗人群戴的價厭值點“降龍食十八雷掌”迎第八探式：絨如何飯不卑巨不亢本提供鳳與塔崇尖人界群匹溜配的鄭接待思服務(wù)砍及心含理博擔(dān)弈“降龍含十八抽掌”背第六附式：永私家蘿內(nèi)湖翼之于擊頂級率豪宅跟的價屈值“降龍路十八民掌”餐第四垮式：夫房地舅產(chǎn)宏豈觀調(diào)送控的那深入自分析“降龍蠻十八湯掌”建第五莖式：垂奢侈效品牌弦的歷或史與胞現(xiàn)狀凝賞析洗腦竭式培束訓(xùn)，會打造喉狼性禿團隊20醒06年4月7日中胞原正攝式進塔駐泛城違前8個月銷售溜僅30余套，中摧原入抱場后之與泛堅城同慌場PK1個月頌時間腫中原39套VS泛城17套，一舉遍擊敗心泛城貨取得格項目泡獨家穩(wěn)代理堂權(quán)20持06年9月皇怠家臺氏地別挨墅隆苦重推乖出20扭06年11月一期TH趴10予0%銷售20但06年11月11日二超期產(chǎn)北品發(fā)興布會20漫06年12月9日二西期開喬放樣把板房洲及展雹示區(qū)20型07年1月14日二期頌北區(qū)玻開售冤，當(dāng)日10慨0%銷售20新07年1月21日二期全南區(qū)察開售礙，當(dāng)日考實現(xiàn)80即%銷售收。20料07年5月21日二期心壓軸訂濱水早臺地冬單位亞開售享，實現(xiàn)10原0%銷售吊。20憂07年6月，一二于期實翁現(xiàn)10足0%銷售。*2移00蓄6年4月—2腐00煙7年1月完成性銷售殊額15億20養(yǎng)09年，3期更境是實稀現(xiàn)8個月24億銷售決額*完美丈翻盤加強火項目既的通蛋達性目引導(dǎo)第三多渠廢道開奮拓客對源第四價值福的挖榴掘和乓重組第一形象猶的轉(zhuǎn)何變和暫升華第二狼性遇團隊吃的打碰造第五Pa疊rt英2鳳之連浴火—核心符價值主體系鈔重建項目股核心逢價值隊體系品牌實力實力上市房企，長三角領(lǐng)先地產(chǎn)商區(qū)域升值道路交通的規(guī)劃利好，片區(qū)未來價值將曾爆發(fā)式增長規(guī)模規(guī)劃3000畝超級大盤疆域異域風(fēng)情原味西班牙異域風(fēng)情小鎮(zhèn)醇熟至美200畝濕地公園、10萬方內(nèi)湖、精裝庭院，醇熟實景呈現(xiàn)高端社區(qū)配套五大主題公園、異域風(fēng)情商業(yè)街、星級度假酒店等，私享專屬領(lǐng)地核心柏價值易點深迫度解騙析··歲·價值片點1:品牌臣實力浙江微省第皆二家忙在香天港主今板上賽市的雕房產(chǎn)剩企業(yè)中國批長三茂角地鋒區(qū)具廢領(lǐng)先騾地位糞的房餅地產(chǎn)匆發(fā)展惜商入圍"2沉01街2中國謀房地示產(chǎn)上星市公燭司百雹強"價值答點2:區(qū)域哨升值十一唯五規(guī)痛劃發(fā)建展的么核心搶區(qū)域未來禿巢湖酸路的蛾開通10分鐘架即可葵通達員市區(qū)南淝拿河路備的改很造，蛛將為累綠色道港灣為帶來廢不可做限量貿(mào)的城眾市資腰源價值于點3:規(guī)模夾規(guī)劃30梳00畝占勝地，葵在合獸肥市版場上姥絕對沉屬于錄超級清大盤只有疲大規(guī)催模才扛可大礙手筆印擎劃饑大疆質(zhì)域價值忙點4:異域拘風(fēng)情原味敢西班禮牙風(fēng)泥情建殖筑，血明亮爛而歡肌快，疑統(tǒng)一閃又和期諧展現(xiàn)盛極致加的具狐有濃張郁西梅班牙前情調(diào)妻的別唱墅生旦活氛測圍價值型點5:醇熟殲至美10萬㎡沙私家克內(nèi)湖涼絕對幸私享嘩，絕黃無僅靠有20獄0畝濕襲地公與園譜質(zhì)寫真雪善美掠生活棉藝術(shù)醇熟輝實景膜現(xiàn)已批呈現(xiàn)墨開放價值奶點6:高端表社區(qū)殿配套生態(tài)推濕地州公園歸，馬慨場、久運動橡拓展餅中心吹、高澡爾夫葡練習(xí)波中心嗚五大霸主題砌公園驗鍍?nèi)拘躺萑A限生活婚慶樸中心朗、教聚堂、斷鐘樓歸演繹選異域糊生活先風(fēng)情星級耐酒店鍬凝聚米高端勸人士圓談笑商風(fēng)生在操援盤的先過程紅中，川我們宿常常冷會思臺考：什么欠是該廚項目素最有催優(yōu)勢擊的價燦值點脈？我想迅說的置是，境我們壩說了撈不算飄，客戶砌認可弊的，悲就是喉最好仁的！

代表客戶A私營業(yè)主史先生購買物業(yè)：180平米疊加職業(yè)：濱湖前程老總年齡：38歲學(xué)歷：安大研究生居住地：合肥家庭狀況：已婚不久（愛人沒看過房）特征描述：為人低調(diào)，講究品位。親朋大多為房地產(chǎn)圈中人士?？蛻粽Z錄：我喜歡這里的異域風(fēng)情氣息，這里有湖，有教堂，以后還有高爾夫，在這里仿佛生活在異國

代表客戶B私營業(yè)主唐先生購買物業(yè)：疊加職業(yè)：自營鋼材生意年齡：50歲居住地：巢湖路目前居住狀況：自建300平米別墅置業(yè)目的：為兒子（20多歲）將來成家準備婚房特征描述：注意個人形象，打扮莊重。為人謹慎，話語很少?？蛻粽Z錄：說不好的感覺，看到這里就很喜歡，第1次看完房后感覺這里仿佛是個歐洲小鎮(zhèn)，小鎮(zhèn)里什么都有，一應(yīng)俱全代表客戶C企業(yè)高管焦女士購買物業(yè)：195㎡疊加職業(yè)：電力工程年齡：38歲家庭狀況：三口之家，兒子小學(xué)四年級特征描述：老公比較大大咧咧。本人由于工作繁忙，只去過一次現(xiàn)場，平時主要依靠電郵，短信聯(lián)系?？蛻粽Z錄：我想這里給我的感覺是異國的感覺，這里的別墅做出了自己的風(fēng)情，或許這就是西班牙風(fēng)情，真正純真的西班牙國家生活方式客戶壓這樣慮說：客戶惑認同旺點：原味屋西班訊牙風(fēng)情鴿小鎮(zhèn)那么炕，原味治西班歪牙到底隙又意推味著桿什么淺？SpainH·艇H·嘗T西班投牙放大約客戶丟最認出同的鋼核心惰價值熱點就傳是我鎮(zhèn)們要友做的馬場運動欲拓展息中心高爾踢夫練雅習(xí)中佩心婚慶嬸中心教堂鐘樓星級落酒店垂釣姓中心具象忙的原令味西堪班牙原味呆移植腥西班冰牙風(fēng)投情建懶筑生態(tài)賓濕地朝公園復(fù)制蔥西班精牙歐迅洲風(fēng)伴情商赤業(yè)街還原橋西班合牙16世紀事曲折環(huán)小徑精致荒描摹升西班汗牙皇堵家園扭林建筑藝術(shù)抽象輛的原紡味西尋班牙落地項目原味泳西班患牙小膏鎮(zhèn)西班眾牙的典生活末方式是否焰具有貸其他差異眉化價住值區(qū)域項目名稱項目地址建筑類型開發(fā)商備注包河綠色港灣312國道以北，南淝河以西別墅安徽眾安實業(yè)有限公司二期在售30套300-450㎡的聯(lián)排和雙拼別墅；三期在售220—370平米疊加別墅包河玫瑰紳城包河區(qū)南淝河路200號高層、別墅上海城開集團合肥置業(yè)有限公司正在辦理轉(zhuǎn)讓，暫不對外銷售包河海亮蘭郡廬陽區(qū)西二環(huán)與北二環(huán)交口高層、別墅安徽海亮房地產(chǎn)有限公司目前在售利茲莊園部分保留房源，300-390平米戶型包河碧湖云溪太湖路與銅陵南路交叉口住宅、別墅合肥泰峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售面積為180-240平米，30套巢湖碧桂園·濱湖城巢湖忠廟鎮(zhèn)碧桂園濱湖城小高層、別墅安徽中廟碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售雙拼別墅153-260平米；臨湖別墅170-210平米肥西觀瀾天下紫蓬山環(huán)湖路高爾夫球場旁住宅、別墅合肥康宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售一期319~757㎡的別墅，余2套，二期在售300—600平米左右的加推20套別墅肥西名流高爾夫莊園合肥中國合肥紫蓬山別墅合肥名流置業(yè)有限公司一期售完，二期未定高新萬城南山郡玉蘭大道和楓林路的交叉口西南角多層、別墅安徽萬城房地產(chǎn)有限公司在售600-700㎡的類聯(lián)排別墅，目前房源還剩20套左右經(jīng)開綠城翡翠湖玫瑰園經(jīng)開區(qū)翡翠湖北岸石門路和云外路交口高層、別墅安徽綠城玫瑰園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠城翡翠湖玫瑰園二期380、470平米的別墅在售，均價4萬元/平米，總價在1400萬-2000萬/棟合肥短在售身別墅萄項目PK合肥迎在售飯別墅烏項目拔較多糖，但提純別勇墅較魯少，青全合術(shù)肥以植后再書也找喚不到綠色濟港灣批這種貨大規(guī)揀模低熊密度攪的純粹土性別墅區(qū)域項目名稱項目地址建筑類型開發(fā)商備注廬陽中鐵瑞園廬陽區(qū)清源路以南，桃源路以西公寓、商業(yè)、酒店、小高層高層、別墅中鐵房地產(chǎn)集團合肥置業(yè)有限公司在售聯(lián)排19棟117套，面積290-330㎡蜀山幸福聯(lián)盟紫郡森林大道與環(huán)山路交叉口商業(yè)、別墅合肥蜀科置業(yè)有限公司在售稀世臨湖獨院別墅，目前共有47套，戶型面積為270-870平米新站帝豪星港灣新站當(dāng)涂路與新海大道交匯處以西高層、別墅合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售聯(lián)排別墅205㎡、230㎡長豐半島1號長豐縣蒙城北路梅沖湖畔東南側(cè)多層、小高層、高層、別墅安徽西湖新城置業(yè)有限公司在售二期歌德島別墅A1-A13#共計34套，220-300㎡長豐新慧金水岸雙墩鎮(zhèn)緊鄰元一高爾夫多層、高層、別墅合肥新慧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前在售原味歐洲水岸風(fēng)情別墅19套，380-412平米長豐元一高爾夫合肥雙鳳湖畔獨棟別墅安徽元一房地產(chǎn)發(fā)展有限公司目前在售面積為430—580平米（地上）的3層獨棟別墅政務(wù)內(nèi)森莊園翡翠路西、南二環(huán)路南高層、別墅上海綠地合肥天邑置業(yè)有限公司在售一期500㎡戶型的聯(lián)排別墅，均價約為20000元/㎡；在售二期天墅10號樓，面積為200-270㎡左右房源政務(wù)置地廣場栢悅府政務(wù)區(qū)星光西路與龍圖路交匯處高層、別墅安徽置地投資有限公司在售400-600㎡，為在售1#、10#、11#、16#、17#、18號樓，600-1200萬/套合肥徒在售網(wǎng)別墅迷項目康較多圾，但條純別裳墅較跪少，零全合航肥以長后再兔也找詠不到綠色我港灣迎這種您大規(guī)拿模低猜密度帝的純粹聚性別墅合肥風(fēng)在售證別墅古項目PK純粹的概椒念是概否表提達完駱整？所謂純別偽墅，純粹的何唱止別真墅千金尾擇屋貓，萬脫金擇襖鄰，純粹遵循賭了“物以冤類聚則，人衡以群準分”的基略本命嶼題當(dāng)項坊目步儉入3期時堂，也痛許，賤新的翠價值減在誕仔生……發(fā)現(xiàn)列未曾別發(fā)現(xiàn)珠的新誤價值闖：圈層毅價值鍵：龐大計的、惠經(jīng)濟驗實力砌雄厚堪的、怠地位題顯赫疤的、傘高素幫質(zhì)的鬼、具撈有豐炊富閱拿歷的旬業(yè)主脂圈子圾，潛鄰藏著狹巨大顛能量躁的人宣際網(wǎng)育絡(luò)，閥營造發(fā)出的壇將會窮是一茫片和恢諧、禮繁榮閉的社略區(qū)氛雷圍；醇熟欠社區(qū)報價值擔(dān)：一個渠擁有鞠五年屋歷史艷的醇啦熟社莊區(qū)，懼沉淀瓶了深灘厚的羅社區(qū)膛文化釘?shù)滋N裝，而林現(xiàn)在資無需肯等待蛇，即貫刻尊逼享80萬平百米醇識熟大招境；Ⅲ期達沙利莊算園推教廣訴悉求：“綠色晨港灣升級鉅制”升級考？非超升級清！回顧丘之前藍的說紛法綠色禍港灣預(yù)開發(fā)壁周期嶺較長班，市攀場聲觀音沉丙寂，蜂綠色沒港灣誕并未棵在市胸場上校建立孕起較貝高的盼知名美度，Ⅲ期達佩利莊做園以侮綠色蠻港灣熊升級早概念鉤入市曠并不涂能有奴效建乖立市并場反碎應(yīng)。3期共24遇0套住欠宅組擠成，屠其中貴有72套聯(lián)城排，16交8套疊的加（播面積景在22砌0—26佳0㎡），置疊加籠比列70拴%，無欠論是礎(chǔ)物業(yè)膊級別憐還是碼面積汪區(qū)間予較1期、2期產(chǎn)攤品都打有下判降。從產(chǎn)良品特挑征方價面說湖升級沃不合禮適。說升糕級不仆合適思考悼點：疊墅杏，與煩別墅平有別甜，高害于別虎墅，饞在別會墅之報上3期達霜利莊捕園——疊墅面，在欲別墅世之上與原味轎西班浴牙、牙純別砍墅所對擠應(yīng)的客土壤湖，不轉(zhuǎn)得不肢說的地段！市場猶對地雪段存偷在什殼么偏見？——地段獸偏遠——周邊舟形象茂差事實滴上果墊真如銷此嗎與？包河棄區(qū)合獻寧燃高漫速徽縫州料大鏡道馬鞍參山路綠色狀港灣濱湖烘新區(qū)巢湖蔑路巢湖伙路的魚開通美將極述大提魚升項埋目的臘城市鐵價值座，拉族近與爬市中童心的催距離廣，實湊現(xiàn)項轎目于摧城市希的進心一步插融合包河廈區(qū)推振進巢份湖路渠的整哄體改燒造，勁分三咽步走辯。一是址小東這門至口屯溪夠路段炎，以變環(huán)城攻水系折建設(shè)堆、軌駁道一態(tài)號線鍵項目授為重躲點，特將科版委大答院、岸合肥狡油廠測、汽出貿(mào)宿但舍等帖納入聽城市緩規(guī)劃摩設(shè)計浸范疇幟；其誤他沿彈路門偷店以謹景觀溉整治桶為主叢，提她升城餐市整賀體形勸象。環(huán)二是周屯溪股路至盛東流踩路段熊，以翅城中霧村改舞造項瓦目為碌抓手壤，重申點圍其繞周蘭谷堆寒農(nóng)貿(mào)瞞市場榨的整彈體搬蛾遷，毒對周章谷堆攝周邊冤地塊鍛進行翅統(tǒng)一挎規(guī)劃今設(shè)計蹈；現(xiàn)量楊小泳郢地刻塊和作周邊尾沿南陰淝河吐綠地盤正在柔按照爐規(guī)劃附要求傭建設(shè)冊。三是筒東流森路以畢外路們段，學(xué)市建灑委、備市規(guī)暮劃部呼門正錄在沿差南淝忽河巢文湖路頓進行冷道路旨拓寬借及新傳建規(guī)哈劃，研有望朽在近批期開需工建雹設(shè)。淝河肝路的析整改貴將極半大提琴升項硬目的術(shù)周邊玩形象知，改極善客微戶對廢于區(qū)構(gòu)域價輔值的沈認同一條趁路“負重”過大站難免堂傷筋脆動骨望，南乞淝河喂路上私目前俗正面補臨這色種窘齊境。敘由于喘大型丸、重律型超贈載車綁輛頻摔繁出坦入，層南淝縮慧河路鼓部分長路面犯損壞貌程度旨較重本，已飯經(jīng)影旨響到副車輛屠出行各安全途。目讀前這弦條南登部重衰要的獸支路綁線，姨正在步積極呈展開療臨時底性修厚復(fù)手隊術(shù)，殿明年餅還有忌望整斗體進章行拓申寬改永造。所以劉，本個案地扶段所衰帶來著的生漏活價嗽值應(yīng)臟該是——一個血與城巡壽市保攀持恰先到好旁處距員離的睜地方一個員風(fēng)景龍獨好既的地推方一個四出則粥繁華孟，入害則寧紹靜的固地方一個滿私密茫性強茫、世社外桃球源的絞地方一個蛾城市逐別墅鍬生存塞的絕化佳土關(guān)壤把看品似存攝在若嗚干不抄足的閑地段箏特點疼，轉(zhuǎn)睡化為屆獨特膀的價販值，并充釀分自菌信、身大聲刻告訴蓋市場娘，關(guān)蘿鍵在隆于如牧何推葬廣引途導(dǎo)?！凹儎e琴墅”+“西班閘牙”+“地段”核心冬價值恩關(guān)鍵壞詞：Ⅲ期達冬利莊莖園項跳目屬寺性定駝位：城市之上/原味西班牙小鎮(zhèn)且看拴合肥憑各路必別墅構(gòu)如何編同中犁求異籃？中海陜原山喬治竭莊園一棟破墅，顛影響豪一座孔城（訴臣求點艷：級別考感）喬治賊來了臉，眾哄墅平敘身（訴率求點抖：級別綱感）海亮別蘭郡帶瑞園城市夕棲地砌院檔落別羞墅（訴果求點找：區(qū)域單感、常級別臥感）綠城鉛翡翠旱湖玫薦瑰園以綠蜂城標妖準重黎新定夕義中遇國頂滑級別些墅（訴漸求點華：品牌）18仿0-序27最0㎡梢/馬鞍艙山路/全溪聾境（訴鋼求點鉗：區(qū)域）碧湖溪云溪半島洞一號合肥集首個喘世界脈級灣訂區(qū)別祝墅（訴泥求點貞：資源蠻、級愉別感）“說”Ⅲ期差做異化鋤形象獻定位井：純西班牙

純別墅我們午的客控戶競炒爭來劍自哪奏里？半島1號帝豪灶星港輛灣碧湖黨云溪玫瑰旁紳城碧桂擁園濱柄湖城綠地化內(nèi)森堡莊園旭輝貪中央效宮園喬治敞莊園綠城離翡翠撕湖玫網(wǎng)瑰園中鐵頂國際逝城中房液蘭郡高速票云水黃灣城北磁片區(qū)西南朝片區(qū)城東淹片區(qū)中心糧城區(qū)環(huán)巢臺湖片赴區(qū)置地騎廣場本攔案別墅亭競品號圈定按照臺地理仁位置芳、區(qū)餡域?qū)夙懶约邦I(lǐng)資源遍稟賦汪，合百肥別曾墅市級場可則分為岔城北菠、紫晌蓬山醫(yī)、西似南、吳城東香、環(huán)孤巢湖打五大量片區(qū)材；？項目名稱主力產(chǎn)品面積

（㎡）均價

（元/㎡）總價（萬元）綠色港灣聯(lián)排面積在330—3708800290—325疊加面積在220—2606250137—162華潤凱旋門170-2009000153-180萬科金域華府125-1759500119-166萬達廣場230-2608000184-208綠城玫瑰園150-1809000135-162綠地內(nèi)森莊園118-2648600101-227市區(qū)翠優(yōu)質(zhì)睜樓盤鍛大平節(jié)層單泥位單鑒價普慕遍在80術(shù)00趁-9殿00全0之間要，購進買一妖套14遙0-惕15乖0平米注的普手通平恢層單威位，微總價擠大約蔬為11療2-盤13遷5萬之桿間。而相毅同13嶼0萬左我右，傍在綠伴色港淡灣可目以購周買到擺的是足有天歉有地屆的疊純加別裹墅一個襯意外語的發(fā)甚現(xiàn)：除了望傳統(tǒng)農(nóng)別墅膝塔尖礦階層避，由解于總爐價重輕疊原疾因，市區(qū)衛(wèi)高端至大平匙層客戶遠也將姻是我免們的眾主力介目標蘋客戶一個葬意外怠的發(fā)增現(xiàn)：目標客戶特征30-55歲，本地人或在外地的合肥人。私營業(yè)主，企業(yè)高管為絕對購房主力。置業(yè)目的以自住為主，預(yù)備養(yǎng)老型置業(yè)及兼顧投資型也占據(jù)相當(dāng)比例，純投資客戶只占及小比例。絕大多數(shù)客戶有多次置業(yè)經(jīng)歷，目前住所大多也為大戶型；決策理性，看中性價比；但比較相信親朋推薦，有圈層聚居偏好，比較看重身份認同感；相當(dāng)比例客戶比較相信風(fēng)水說。本項目對客戶最大吸引力主要體現(xiàn)在大規(guī)模純別墅產(chǎn)品的規(guī)劃，小區(qū)景觀及配套的高品位及由此帶來的產(chǎn)品的高附加值。

代表客戶A私營業(yè)主史先生購買物業(yè)：180平米疊加職業(yè)：濱湖前程老總年齡：38歲學(xué)歷：安大研究生居住地：合肥家庭狀況：已婚不久（愛人沒看過房）特征描述：為人低調(diào)，講究品位。親朋大多為房地產(chǎn)圈中人士。主要成交因素：1.價格便宜；2.別墅的稀缺性；3.大盤的吸引。

代表客戶B私營業(yè)主唐先生購買物業(yè)：疊加職業(yè)：自營鋼材生意年齡：50歲居住地：巢湖路目前居住狀況：自建300平米別墅置業(yè)目的：為兒子（20多歲）將來成家準備婚房特征描述：注意個人形象，打扮莊重。為人謹慎，話語很少。主要成交因素：“你們項目是純別墅，和我現(xiàn)在住的地方很近，比元一高爾夫要好，價格也很便宜”代表客戶C企業(yè)高管焦女士購買物業(yè)：195㎡疊加職業(yè)：電力工程年齡：38歲家庭狀況：三口之家，兒子小學(xué)四年級特征描述：老公比較大大咧咧。本人由于工作繁忙，只去過一次現(xiàn)場，平時主要依靠電郵，短信聯(lián)系。成交因素：老業(yè)主介紹，并幫助消除對合鋼廠的擔(dān)心。老公主張買房，認為價格將來會上漲，不買會后悔。準備將來兒子念本社區(qū)的學(xué)校。典型組客戶共訪豬談?wù)?5位成斑交客欄戶。旅其中額因為商價格準便宜蛋的有8位，蝦占53播%，注怕重純純別墅絹產(chǎn)品酸的有4位，揀占比27筆%，注留重升滋值前走景的妙有2位，被占比13鼠%，其睬它因緣瑞素的1位。價格劉便宜將、純其別墅市產(chǎn)品是驅(qū)級動客財戶購跳買的咳核心幸因素成交將驅(qū)動他們轟如何狼看待溉綠色缸港灣柿？>價格待便宜和純別糕墅產(chǎn)仿品是客氏戶選禍擇關(guān)東鍵動判機他們看為什悄么要嘉買綠皺色港眠灣？>以未借來自傾住，膚兼顧始資產(chǎn)希保值帥增值揭為主共訪抵談?wù)?8位未胸成交奧客戶徐。其翠中因銀環(huán)境棋和配告套不狗滿的認共約18人，序?qū)?0槐00畝大溝盤規(guī)規(guī)劃不登能落脂實的幟客戶賊約6人，激成為朝影響梳客戶彼成交黨的主夢要不險利因讀素對周請邊環(huán)寫境和小配套津的不猜滿，寧對30標00畝大確規(guī)劃種的落補實信所心不來足未成怕交客惑戶目標甩客戶蜜群體婆界定他們即代表廳的是媽：中堅財富外在距：展改示成膜功，壘耀天毅下內(nèi)在貫：生目活的瞇品質(zhì)歌，不湖懈追世求，狡性價竊比職業(yè)才、收堆入穩(wěn)役定，應(yīng)安徽田中上很產(chǎn)階炸層改善餓自住紡需求/兼顧佛資產(chǎn)拴保值客戶昂圈定SL夫OG橡O導(dǎo)入壞：中產(chǎn)階層的城市別墅夢Sl睡og春an詮釋浙：項目鄙主力億購買橡客戶飯是城逝市的勢中產(chǎn)顏或者首中上識層階練層，態(tài)他們奴雖然本不是已最塔塘尖階未層，全但內(nèi)香心深創(chuàng)處一根直向蔽往著乓別墅貓，與哪目標話客戶雄心理搭特征胡相吻柴合Pa浪rt損3鳳之?dāng)乐厣G色阿港灣恰營銷纏激活賭計劃推售辭策略廉建議前期猾推售脆不足芹點思孩考前期類集中敲推售償量過立大，夢一方啊面造革成量咽多客世少的胸局面勸，無法法給景客戶親造成鍬產(chǎn)品激稀缺但感和奏購買黎緊迫把心理偶。另廊一方壓面集漠中式嚷推貨演無法惜持續(xù)享保持忌市場怎熱度隸。推售盡策略陳建議推售丈節(jié)點稈建議7,、8月天李氣炎盈熱，黎為傳猜統(tǒng)銷科售淡屠季。捐建議7、8月份攜“局爐部封宗盤”政，不勞做大列幅度講推廣舍動作優(yōu)，7,嫩8月工穩(wěn)作重取心旨企在現(xiàn)匹場內(nèi)西部展羨示提貿(mào)升、拌團隊段銷售傾力提政升等頭工作砍環(huán)節(jié)竟。目前3期產(chǎn)挨品成錢交量聾較少屯，建賢議9月份短增大傷推廣擦力度侮，使3期達效利莊共園以望嶄新辨形象朝重新升入市凍，引商起市黑場關(guān)罰注，肚結(jié)合司系列犧推廣勝動作壩引爆捕市場枕。推售熊節(jié)奏均建議3期共72套聯(lián)胖排，16籠8套疊劃加，敲合計24事0套。映建議3期分5組團裳小步殊快跑摩逐步誰推售叛持續(xù)析引爆瘋市場黎。每通一組至團聯(lián)破排、鬼疊加朵、優(yōu)巡壽劣單遍位混嚷合搭植配以叫滿足釣不同浮客戶艦階層會需求臺。各駁組團返集中證發(fā)力紫，制住造市稿場稀譯缺，挽造成僵量少抹客多它的緊膀迫心樸理。綠色茶港灣殿營銷詞激活外計劃——三角碌模型瘋狂拓客活動策略營銷加分解決歐項目斷市場裙信心擾并實穗現(xiàn)客白戶有肯效到雀訪解決傭客戶貧量不谷足問支題解決外客戶喊有效泡逼定三角濫形是辟世界腳上最野穩(wěn)定只的圖桑形，妄也是趣最牢霉固的債；通妖過“活共動策攜略”沉、“舌瘋狂舍拓客跡”、嘆“營買銷加以分”完整侄的三守個計孝劃，欣就如襲三個知頂點驗，穩(wěn)漸定而快牢固魚的實螞現(xiàn)綠戶色港仔灣的袖產(chǎn)品砌激活賺。激活游計劃活動組織策略主題活動大事件第二步為客戶提供充分有吸引力的到訪理由第一步大事件活動起勢，引起市場關(guān)注，建立市場熱度，重燃項目信心活動到策略遭組織煎應(yīng)從肅兩個測維度路去思固考：逆勢灑下，叔綠色強港灣易如何起勢，重瞎新引眉起市場牛關(guān)注，建立市場亦熱度，重痛燃置獵業(yè)信心吧？目前綿的房框地產(chǎn)午市場綁依然喪是一幸個極求度缺乏寄信心，缺乏咽置業(yè)曾熱情抽的冷市苦場UN誼SP撫OK乳EN首R牧UL循ES豪宅諒營銷群的潛鳳規(guī)則和大直多數(shù)償人無撥關(guān)卻壟斷大多浩數(shù)人團的注鋸意力逆勢父下，廊豪宅懷營銷標需要大事糞件起短勢去制粘造話假題，衛(wèi)引爆地市場壩，引莊發(fā)熱撓效應(yīng)20婚12綠色影港灣秋大事模件活半動起攀勢西班態(tài)牙斗皮牛大事扁件活動鈴延展蘭方向1：形式?。号c平相關(guān)猛組織給單位佳合作惜，邀撕請若您干西張班牙屯斗牛舌士并且空運縣幾頭叢西班碌牙牛察在項鹿目現(xiàn)塵場舉禮辦一偷場西造班牙頁斗牛揮大賽活動和地址拿：項屈目現(xiàn)摟場媒體古造勢疏：活榆動前掠后話限題轟椒炸原味叛西班程牙小輛鎮(zhèn)授給權(quán)儀漫式大事濱件活動清延展無方向2：形式辜：與殘西班馳牙相辭關(guān)權(quán)查威組表織合頂作，陣授權(quán)墾綠色樹港灣忌原味售西班艷牙小倒鎮(zhèn)標州簽，戰(zhàn)給項缸目注奪入純暈正西綿班牙傻血統(tǒng)活動訪地址斧：項腫目現(xiàn)制場媒體樸造勢驗：活呀動前樣后話悲題轟佳炸大事口件活動勢延展竿方向3：達利/畢加臭索原作汽展形式主：大顏師原奏作畫胳展活動唇地址稱：營保銷中剪心媒體縮慧造勢慰：活絲式動前蹦后話略題轟倒炸達利出、畢寫加索杰均是止西班盛牙最興偉大聰?shù)乃嚍樾g(shù)家籍，由感于三啦期案禍名為繼達利涌莊園種，所刺以活桿動首錫選達瓣利原何作展活動面目的碧：“策淡馬揚桂鞭”欠，零金距離謎鑒賞華一匹舒匹高翁大威繞猛價龜值百鄙萬人艷民幣遵的血潤統(tǒng)純異正的歷寶馬品，并蓬置身蠅其上伏感受戴一把窗純種敘良駒紀帶來猛馳騁盞疆場貫的感牌覺，博吸引遣更多床目標仗客戶授現(xiàn)場墾親身堤體驗表，感腐受項逝目所癢引領(lǐng)梅的高咸品質(zhì)頓的生灘活方效式和旋居家屯待客砍的體姓貼服循務(wù)。操作塔要點腰：活動蘿前利椅用報脆紙媒開體、剖海報大進行凝廣告晉宣傳作。聯(lián)合籃香港要賽馬員會，挖空運真幾匹嚷名馬出（若位香港牧無法寶執(zhí)行親，則尿聯(lián)系潮北京恢、杭發(fā)州勝等地?zé)┻^笛來做吩名馬攀賞鑒酬，并刻力邀五馬會禿高手瞞現(xiàn)場孤演示泛。邀請惑主流扶媒體育、業(yè)捷主、預(yù)特邀洋嘉賓鐮參加貸比賽肆。利用培攝影刃機對妖現(xiàn)場摧進行山拍攝喜，制賢作成DV桿D。會后思，再說進行癢媒體差炒作糾。大賞—西班借牙小籃鎮(zhèn)賞搏馬會大事聚件活動消延展之方向4：大事閣件起音勢，主題陷活動輔續(xù)勢緊扣秧達利惕莊園西班船牙主掀題特色然，圍稠繞主駱題展帶開活桑動持續(xù)靈性的扮主題嘆活動卡，聚妄集人音氣，邀宣揚熄產(chǎn)品陰品質(zhì)證，推粒動銷縱售針對由性的面主題腹活動粘，在智有效命的目鼻標圈聾層中賄形成謹口碑形宣傳主題色活動殼總策水略活動澡策略津：結(jié)合煤綠色坑港灣嚷產(chǎn)品增特色橡，主娃打西敲班牙暑牌，亭突現(xiàn)弄風(fēng)格活動腥合作技：西班突牙駐長華使張館、恭西班缺牙合譜肥留兄學(xué)機皮構(gòu)活動艦主題瓣延展寧方向杠一：西班革牙藝網(wǎng)術(shù)節(jié)西班洗牙風(fēng)拆情節(jié)費主題足系列牽活動揉一：西班飾牙弗餐拉門養(yǎng)哥歌袖舞會西班勝牙風(fēng)面情節(jié)色主題賤系列耐活動級二：西班咳牙民鍋族音貞樂會西班融牙風(fēng)燃情節(jié)籮主題堤系列銳活動僻三：西班岡牙藝矮術(shù)品遠展（弓繪畫罩展、墨工藝點品展燦等）特邀暮嘉賓語：西愚班牙菊著名片廚師活動杰地址棋：項影目現(xiàn)克場媒體顧造勢破：活傷動前胡后話滑題轟角炸活動紗形式澤：西譽班牙瞎海鮮理飯、浩西班谷牙葡喘萄酒僑等饕煩餮盛法宴首篇現(xiàn)合翅肥活動決主題秀延展修方向乒二：西班嘩牙風(fēng)贊情美跪食節(jié)活動墊策略往：針對妻目標腹客戶閥群體薯直接洋訴求賽的活醬動活動辦合作堂：汽車虎俱樂欄部、橡高爾品夫俱普樂部蟲、網(wǎng)疊球俱排樂部副、收覺藏品魚俱樂馬部等活動售主題蕉延展烈方向井三：CL喇UB聯(lián)誼問活動CL樓UB聯(lián)誼芹主題咬系列朗活動年一：新車艷試駕繪會CL每UB聯(lián)誼巨主題同系列京活動傍二：新品半發(fā)布恐會CL廊UB聯(lián)誼街主題子系列溉活動慣三：古董容鑒賞姨會CL侮UB聯(lián)誼言主題魯系列醬活動畏四：戶外代運動愛體驗活動橫策略孫：搞定御意見思領(lǐng)袖用，這伙些人降往往據(jù)在朋濫友買筍房中婆扮演巷著軍鳴師的慢角色活動偉合作鋪：主流閑媒體診、門用戶網(wǎng)敬站活動良主題趟延展杠方向羊四：豪門瘋盛宴豪門許盛宴廊主題濕系列黑活動皺一：媒體晉聯(lián)誼成酒會豪門菜盛宴夠主題鞭系列答活動炕二：準業(yè)修主客赴戶分陷享會豪門臟盛宴撞主題麗系列暮活動浪三：業(yè)主頌答謝攻酒會活動怠策略置：此類進人本劇身就陜是本棕案的街目標繁客戶止，他纏們自鴨身所剩具有心的關(guān)周系網(wǎng)雁絡(luò)，斯能夠積有效桐形成釘圈層遙影響克，帶鎮(zhèn)動其尊他資盾源通取道高校晨選擇廁：科大MB坐A、工例大MB當(dāng)A合肥才教學(xué)垂機構(gòu)活動港合作灘：教學(xué)惕培訓(xùn)賓機構(gòu)活動況主題宵延展躲方向杏五：名校MB喚A沙龍名校MB殖A沙龍書主題滋系列昌活動疼一：領(lǐng)導(dǎo)費與執(zhí)呼行力斤教育輩培訓(xùn)名校MB吃A沙龍技主題扮系列素活動姿二：中國乓經(jīng)濟臂論壇名校MB基A沙龍乏主題柿系列也活動挨三：精英刺酒會綠色問港灣懲營銷旺激活梨計劃——三角貨模型瘋狂拓客活動策略營銷加分解決城項目估市場靜信心訂并實腎現(xiàn)客帝戶有后效到磁訪解決污客戶度量不朱足問遙題解決學(xué)客戶壯有效辰逼定三角垃形是獄世界會上最大穩(wěn)定亡的圖車形，搶也是襖最牢味固的叫；通截過“活縮慧動策耐略”薯、“院瘋狂略拓客辮”、剖“營館銷加磚分”完整武的三考個計毒劃，勿就如論三個嘴頂點從，穩(wěn)僵定而活牢固悅的實芹現(xiàn)綠猶色港電灣的貪產(chǎn)品濁激活級。激活幸計劃逆勢閉下，腎客戶蹤蝶拓展，渠道為王區(qū)域總部公司（華南、華北、華東）立足亡區(qū)域肝，布窄局全朋國深圳限中原北京饞中原上海偶中原東莞蜘中原珠海佛中原中山丘中原廣州溝中原佛山困中原福州辨中原重慶鍛中原更多崗中原劃網(wǎng)絡(luò)…截至20圓12年底抄，中嘉原在征內(nèi)地染已擁鴨有34家分專公司中原激集團巷有廣限大的全國銀網(wǎng)絡(luò)準，積累逃了龐大忌的客要戶資刑源20睛12年深竄圳中袖原豪余宅板達塊格壯局南山2009年南山22個豪宅銷售，中原代理20個占比91%，后海10盤同發(fā)客戶累計共計81656批福田3個在售豪宅，中原代理2個占比66.7%，客戶累計供給12895批寶安14個在售豪宅，中原代理9個占比62%，龍坂6盤同發(fā),客量累計78369批東部4個在售豪宅，中原代理3個占比75%，客戶累計8674批高端鈴客源愧總量29截82朝06批20輔12年深懷圳中烈原合貌肥區(qū)輪域高汪端客想戶資宰源來勞源深圳歪中原顆合肥鵝區(qū)域娃代理跌高端腎豪宅4個，送累計插高端粘客戶怨資源10漏79魂3批購買曠豪宅悄項目窮客戶廢數(shù)據(jù)什約23只00應(yīng)0批蒙城銜北路安居筋苑琥珀箱山莊綠城示百合溫公寓西園仇新村漢嘉冊都市括森林國軒彼苑金色濾地帶4柏景將灣翠竹榴園新華輕學(xué)府貝花園創(chuàng)景坑花園世紀剩陽光慢花園元一速濱水欄城萬振饞逍遙緞苑華府疊駿苑香樟屑雅苑金色握名郡金地醉國際俱城文景齊雅居元一橋柏莊安高阻城市塔天地琥珀休中村奧林豆花園新華拒學(xué)府供星座頤和燙花園宋都脊西湖鎮(zhèn)花苑金色拒池塘夢園飛虹或小區(qū)城市悉華庭曙光螺新村杏林捎花園名人朗御苑黃山將花園江南案書苑彩虹蘇家園虹橋尿苑虹雨架花園元一跟美邦腐國際香樟錯花園世紀駕家園羅蘭黎德小希區(qū)萬綠碧園光明禍小區(qū)可苑綁新村瑞景元家園南山扣新村溫馨查家園綠波慎廊丁家雨巷天合首大院聯(lián)邦舞花園鳳凰度城深圳怎花園長春句都市鞠豪庭怡秀盞山莊安農(nóng)除大宿厘舍白鷺謊苑和平天家園栢果插軒1、合揚肥市株客戶惰主要陳來自駕長江驗西路穩(wěn)、合冰作化紅路、映濉溪燭路、伶望江忌路、爛潛山朱路、醒黃山姜路沿牢線；劍包河徐區(qū)客御戶主水要集縮慧中在給徽州對大道鍛和馬倚鞍山模路；伴瑤海隆區(qū)客捕戶主歇要來企自站圣前路腎和勝旁利路薪。2、省謹內(nèi)客身戶多萬集中菠在阜姥陽、洗亳州切等皖負北城妻市和克緊鄰墨合肥些的周殲邊城蛇市3、省攻外城而市分老布較另少，誘目前拍省外聞客戶昌主要菌來自紗南京戴、上扒海、坡北京估、深濃圳和揮浙江魂。合作科化路潛山把路長江憲西路馬鞍偽山南豪路徽州芒大道勝利那路濉溪援路1、中等原合烤肥區(qū)篩域金湖域華逢府項部目擁如有高級端客翅戶資紀源約43構(gòu)62批。2、中洗原合遮肥區(qū)麻域金勝色名練郡項符目擁蜜有高耐端客模戶資刪源51畢81批。3、中果原合赤肥區(qū)鴨域祥絡(luò)源廣喜場項歌目擁恭有高偶端客叫戶資煙源12乏50批。4、其茫他：掛購買津豪宅胃項目嶺客戶熟數(shù)據(jù)笑約23叫00扣0批。焦土按策略嘉：豪心宅客靠戶全緞部洗劃過執(zhí)行滾措施稅：聘請齒本地煎高校鹽大學(xué)場生，龜通過“百稅人ca務(wù)ll客團符隊”集體題作戰(zhàn)綱將中原為深圳夾區(qū)域連安徽貓籍高捏端客馬戶及求合肥逝區(qū)域積高端珍客戶鏈全部ca館ll過；按照竊項目鄉(xiāng)豐級別比篩選矛，集或中一情周ca膜ll客；瘋狂曲拓客晨執(zhí)行1焦土塔策略憑：高毛端消拋費場塘所全啟面覆咸蓋瘋狂污拓客鏡執(zhí)行2高端丈客戶瘦出入倍高端寫消費怪場所弦的頻卵率較瓜高，鋸且場鼠所相哥對集擺中，肆基本縣上為團高端福餐飲歸、酒倆店、完4S枕店等神等，對本項自目可咸直接信進入窯到合臥肥高或端場挎所內(nèi)出部，犬進行煤項目緩宣傳涂和推薪廣針對援早期宿的高潤端住癥宅小棄區(qū)設(shè)留置移動葬電信類車截朽留短糖信；焦土此策略悶：截朝留型罰短信瘋狂橫拓客縣執(zhí)行3通過劫記錄潮在售骨豪宅襖、高故檔酒顧店等痛娛樂洗場所棋樓盤說售樓給處門棋口的到訪慎車輛約的車特牌號，爆獲得返車主蒼（高獻端目陷標客憶戶）嶺信息巴（聯(lián)響系方訴式等歡）；找專搜業(yè)公伯司將盼車牌朗號“轉(zhuǎn)虛譯”譽為車著主信麗息（聯(lián)到系方瘋式等銜），以短信顏、直冰郵、Ca造ll客的形陵式向角其告概知本棗項目拘信息隊。焦土攻策略傍：抄繼車牌瘋狂損拓客雹執(zhí)行4瘋狂破拓客柱執(zhí)行5關(guān)鍵漏人法槐則：版項目盈老業(yè)竿主豪宅肥營銷或，一塑個老君業(yè)主漫相當(dāng)騰于一暢個渠舟道，燥通過店老業(yè)耐主維常護讓華他們戴為我梁們賣楚房子強化訪“老扁帶新初”方序案“老推帶新倦”對略該豪伴宅的嗽銷售蒼起到春了巨唱大的死推動歐作用樓，建挖議持奧續(xù)延里用該危方案侍，并禽給予滔免5年物稈業(yè)費枕，贈糟送LV、名搭表等拴奢侈簽物品響，贈資送西辟班牙5日游羞等新土的獎慘勵形鼓式進猶行刺妻激提峰升該姥渠道燈力量閘。瘋狂陰拓客污執(zhí)行6關(guān)鍵膀人法池則：替業(yè)內(nèi)孔同行業(yè)內(nèi)抄同行左他們店往往舉在買代房中惠扮演遺著軍燒師角猾色，稼往往暖搞定血了業(yè)述內(nèi)同逐行可撥以為跌項目氧帶來逼實際仿上門刺，甚邁至可箭以促杯成客燭戶成惠交同行渴分享甲會針對撕人群騎：1、業(yè)啄內(nèi)同拉行：懲組織口地產(chǎn)拍營銷藏人參瞞加“悄綠色蘋港灣管同行耕分享羞會”個，特聾制請刊柬派滾發(fā)邀醬請同茄行參餡觀本刑項目教，定驅(qū)期告鬧知項序目動廚態(tài)，踢并贈斷送項六目“速特制犬”的融精美拾禮品狼，以銹期獲壯得同泄行一抄致好漫評2、網(wǎng)嘩絡(luò)劍陵客：售網(wǎng)絡(luò)目劍客同在網(wǎng)鑒絡(luò)平渡臺中最擁有研重要殖話語周權(quán)，摧他們義能夠排一定絨程度票的影閉響客求戶的背決定陳。通農(nóng)過合慢肥著肌名網(wǎng)曾絡(luò)劍姿客牽仆頭邀講請地豬產(chǎn)界膜同行斗做“崗豪宅諷產(chǎn)品冒的發(fā)惜展趨冰勢”己論壇求，將鵝本項孫目的是產(chǎn)品寨對于怖行業(yè)帝的深獲遠意躁義作膊為論安點之車一選取賭理由客戶首的經(jīng)極濟實努力突誘出；內(nèi)身份處識別賺感較脊強雙向擋資源汁互動裝，低浩成本進渠道們開拓雙向跳資源鄭互動庸，低具成本駛渠道蠻開拓開拓英對象擁有恒自駕壞車3年以神上，趣品牌騾車行澇客戶階資源姨、中陜原大唉客戶此外評，可嫂篩選派“系無車哪族”判，為嬸別墅透銷售菊積累叉客戶開拓梢方式項目蕉體驗風(fēng)試駕含活動正：“10分鐘測生活劫圈”朋新品分車體垂驗日交，定節(jié)期舉疑行由翅車行到冒項目澡的自納駕體初驗；錫項目避定期壁品牌肥車展茅。車行蒙選擇覽：——奧迪安、寶么馬、污豐田午系列柴、馬移自達凍系列沸；利益柱刺激“換震車族延”“班車哀族”裹購車猾激勵請計劃購房流獲得危車貸蓮首付冤；車之行相遼關(guān)優(yōu)算惠禮趴包瘋狂卸拓客鋪執(zhí)行7高端燒品牌解車行計互動瘋狂左拓客送執(zhí)行8選取理由開拓方式項目角作為寇純粹共西班竄牙別期墅典扶范，讓使之疊在行乎業(yè)內(nèi)匹成為飯熱點取，成曲為業(yè)謙界人嫂員參勺觀、轉(zhuǎn)研究裙、學(xué)督習(xí)對炕象；扇項目密信息歇被動斬傳遞在搜惹房或魚萬家頑網(wǎng)發(fā)左起“70后富廟豪置丑業(yè)居打住模堪式探得討”等研箭討論銳壇，寒引起蘇業(yè)內(nèi)蚊充分嫂關(guān)注球，并待認同己項目革價值開拓傍對象維護籠方式地產(chǎn)勤公司炮、裝凈修公東司短信雨、郵絹政高艷端客平戶資盼源定錯向快枯遞，柿結(jié)合衛(wèi)營銷勸節(jié)點啄，項皂目信荒息傳忌遞業(yè)界塵精英朋通道瘋狂破拓客損執(zhí)行9啟動妹中原傅內(nèi)部權(quán)轉(zhuǎn)介我們醬的轉(zhuǎn)住介大華使——他們兆是中塌原精臣英中橡的精沸英，鞭他們愛是每拐年成漢交成服交量樂的前攜二十璃名，濟他們探手中濾擁有似大量泰的高參端客徐戶資趙源，統(tǒng)加上倚出神芳入化媽的把洽握客墓戶能慈力，摸可以孔為每缺個高塞端項融目帶稈來非尿常穩(wěn)什定的存成交扶。他鑄們將巨是中上原銷扇售中剛的一圾支奇至兵。低成聰本聚掩增客玩戶，眾瞬間聾供需勿失衡綠色騎港灣屈營銷林激活室計劃——三角螺模型瘋狂拓客活動策略營銷加分解決志項目外市場提信心旱并實球現(xiàn)客興戶有但效到磨訪解決弟客戶性量不攤足問獅題解決悔客戶爆有效畏逼定三角撥形是腦世界店上最攪穩(wěn)定券的圖覽形，配也是布最牢享固的肝；通短過“活肅動策縱略”依、“鏡瘋狂論拓客擠”、胃“營罵銷加珍分”完整叉的三銀個計砍劃，蘭就如封三個鳴頂點肆，穩(wěn)桐定而百牢固怠的實贈現(xiàn)綠企色港維灣的習(xí)產(chǎn)品證激活倒。激活科計劃>>如何慢實現(xiàn)政客戶友的有映效逼漿定？逼定很客戶春成交蓮的有嬸效武聽器營銷撤加分展示四線服務(wù)析線銷售慘線產(chǎn)品藥競爭雜打造錦的展示皂力增偏值強力趨臨門畝一腳祖的銷售鐮力鍛?zhàn)I造匹配糊項目巡壽價值劑的服務(wù)慮線提偵升營銷醬加分——現(xiàn)階怎段看辮房動芒線回匆顧項目曲現(xiàn)有筋看房尤動線除如下:項目好沙盤綠色奴港灣1期實欄景小鎮(zhèn)筍商業(yè)淋街中心答廣場私家逝內(nèi)湖售樓害部區(qū)位尤圖售樓描部內(nèi)售樓東部外①②③④外部插看房冰動線鳥如圖看房聰動線撒調(diào)整蘋建議由講解蒼式銷盲售轉(zhuǎn)化榆為體驗箏式銷炭售調(diào)整隔建議臺：項目努現(xiàn)有橋區(qū)位遇圖存泡在部穿分不惕足，時建議脂重新?lián)碇谱魑痣娮幼穮^(qū)位損圖；燃現(xiàn)場舒沙盤滲磨損舟嚴重霸，建區(qū)議重幻玉新制餃作3期沙智盤模符型。義在相篇關(guān)物芬料未掘制作滑好之聯(lián)前，父建議次減少噴售樓國部內(nèi)麥區(qū)位現(xiàn)圖介綱紹、逝沙盤師模型笛講解盒時間掉，銷糞售員簽直接裂帶領(lǐng)扯客戶引在項禮目主斥要實掩景區(qū)鏟進行鼓體驗淹講解價，加央大外演景體收驗時元間。項目罪現(xiàn)階蠅段僅糖一部鈔看房富電瓶仔車且躺處于懷維修條當(dāng)中冊，