上海公寓住宅項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案

XXX2014年年度營(yíng)銷方案2014年?duì)I銷目標(biāo)年度總銷：17億年度回款：14億首開目標(biāo)：去化80%市場(chǎng)分析PART1宏觀市場(chǎng)分析時(shí)間調(diào)控重點(diǎn)具體舉措1998-2003年（市場(chǎng)推動(dòng)期）住房分配貨幣化（1999年）全面開放對(duì)外住宅市場(chǎng)（2001年）全面開放對(duì)外辦公市場(chǎng)（2003年）停止住房實(shí)物分配，逐步落實(shí)住房分配貨幣化（1999年）實(shí)行內(nèi)外銷房并軌（2001年）土地轉(zhuǎn)讓由劃撥、協(xié)議走向招拍掛（2002年）2004-2006年（溫和調(diào)控期）徹底叫停土地協(xié)議出讓（2004年）強(qiáng)化稅收征管、加強(qiáng)保障房屋建設(shè)（2005年）加強(qiáng)稅收調(diào)控、嚴(yán)格外資準(zhǔn)入（2006年）修編《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2004年）穩(wěn)定房?jī)r(jià)的國(guó)八條出臺(tái)、征收差額營(yíng)業(yè)稅、取消房貸優(yōu)惠利率、獨(dú)立別墅征收土地增殖稅、加強(qiáng)土地稅與房產(chǎn)稅征收（2005年）綜合調(diào)控政策國(guó)六條出臺(tái)、全額營(yíng)業(yè)稅征收、個(gè)人所得稅開征、“7090”政策出臺(tái)、停止別墅用地供應(yīng)（2006年）2007-2010年（精準(zhǔn)調(diào)控期）06年政策的細(xì)化深入（2007年）購房營(yíng)業(yè)稅減免（2008年）營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消（2009年）國(guó)四條細(xì)化（2010年）京五條推出（2010年）擴(kuò)大征收土地增值稅清算條件、開征城鎮(zhèn)土地使用稅，第二套房信貸收緊（2007年）加強(qiáng)土地增值稅清算與土地使用稅征管（2009年）全面禁止異地貸款（2010年）取消90平米以下房型貸款優(yōu)惠2011年-2013年（嚴(yán)厲調(diào)控期）新版國(guó)八條（2011.1.24）滬六條（2011.7.26）新版普通商品房標(biāo)準(zhǔn)（2012.1.16）收緊社保補(bǔ)交和單身人士限購政策（2012.5.14）新國(guó)五條（2013.2.20）滬七條（2013.11.8）限購、貸款購買第二套的家庭，首付款不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍（2011年）上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅（2011-2012年）上調(diào)普通商品房界定標(biāo)準(zhǔn)（2012年）收緊社保補(bǔ)交和單身人士限購（2012年）轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收所得稅（2013年）二套房首付比例上升至7成（2013年）調(diào)控政策：短期行政干預(yù)手段不妨礙長(zhǎng)效機(jī)制的市場(chǎng)調(diào)控基調(diào)。2011年開始進(jìn)入嚴(yán)厲調(diào)控期，歷時(shí)3年，政策盯緊房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回升，整體走向仍然穩(wěn)中漸升。

三地均重申現(xiàn)有限購限貸政策的執(zhí)行均表示加強(qiáng)監(jiān)管官話：重申現(xiàn)有政策

三地二套房首付比例均已提至7成據(jù)XX監(jiān)測(cè)，目前購買二套房人群比例低于10%，加之市場(chǎng)上各類操作手法，實(shí)際影響有限。實(shí)際：二套房首付比例提至7成由之前的2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上，調(diào)整為3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上據(jù)XX地產(chǎn)估測(cè)，受影響群體約占10%以內(nèi)甚至或更低，預(yù)計(jì)心理層面影響或刺激成交量的下滑，但偵測(cè)實(shí)施節(jié)點(diǎn)仍值得關(guān)注。上海提高外地人購房資格新一屆政策一改以往中央一刀切的宏觀調(diào)控博士，鼓勵(lì)各地開展因地制宜的差異化調(diào)控措施，限購作為逆市場(chǎng)化的行政指令，有望在房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)、供需結(jié)構(gòu)平衡的城市率先逐步退出。限購政策：區(qū)別化對(duì)待滬7條：出臺(tái)政策心理層面大于實(shí)際，新提升細(xì)則影響有限。公寓市場(chǎng)量?jī)r(jià)分析：政策無礙向上行情，穩(wěn)中有升成近年來市場(chǎng)主基調(diào)。2009年的成交高峰最終導(dǎo)致國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái)，可“滬版”政策卻遲遲不出，但這也不能打消市場(chǎng)的恐慌情緒，使得2010年成交量腰斬，依然沒能阻止2010年成交均價(jià)攀上20000元/㎡的高位。自2011年起，上海頻出行政手段干預(yù)市場(chǎng)，使得市場(chǎng)觀望情緒蔓延，近3年成交量始終處于低位，但成交均價(jià)卻逐年穩(wěn)中有升。2013年，政策的老調(diào)重彈，使得市場(chǎng)對(duì)于樓市下行預(yù)期的改變，使市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，成交量重回1000萬平方米的高位，均價(jià)創(chuàng)出歷史新高。成交套數(shù)：137882套成交面積：14660474㎡成交均價(jià)：14978元㎡成交套數(shù)：75650套成交面積：7977837㎡成交均價(jià)：20027元㎡成交套數(shù)：58794套成交面積：6277064㎡成交均價(jià)：20627元㎡成交套數(shù)：73600套成交面積：8329182㎡成交均價(jià)：21965元㎡成交套數(shù)：91813套成交面積：10609497㎡成交均價(jià)：23519元㎡成交量:高位成交量:低位成交量:重回高位成交價(jià):穩(wěn)中有升200920102011201220132013年全市均價(jià)（1.8-2.5萬/平）走勢(shì)在10月份沖高之后，受滬七條出臺(tái)影響以及各區(qū)行政干預(yù)，成交價(jià)格&成交套數(shù)均有所下降，更多是政府不批預(yù)售證，多個(gè)項(xiàng)目無房可賣。滬七條出臺(tái)后，未來市場(chǎng)自身的力量將發(fā)揮其主導(dǎo)作用；近期可能不會(huì)再出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但從目前堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)來看，政策導(dǎo)向仍然不會(huì)放松；剛需市場(chǎng)年底再次受壓，量?jī)r(jià)齊降，行政手段作用大于滬七條XX觀點(diǎn)1、政策調(diào)控力度方向不變，市場(chǎng)表現(xiàn)將持續(xù)穩(wěn)中有升。2、滬7調(diào)心理影響大于實(shí)際，實(shí)際出臺(tái)政策對(duì)市場(chǎng)影響度不大，后續(xù)表現(xiàn)仍然樂觀。3、2013年底受行政審批壓制，住宅市場(chǎng)進(jìn)入存貨去化階段，成交數(shù)據(jù)均有所下降，但這種行政干預(yù)有望在2014年停止，未來住宅市場(chǎng)表現(xiàn)回歸理性，上升通道中平穩(wěn)漸升。土地市場(chǎng)分析截止至2013年12月31日，上海商辦居住類用地成交金額已高達(dá)1945億！在持續(xù)調(diào)控的市場(chǎng)下，開發(fā)商仍忙于購地，高溢價(jià)地塊頻出，無論是市中心核心地域（如徐匯中心等）還是中外環(huán)剛改區(qū)域（如寶山高境、浦東唐鎮(zhèn)、XX老城等），價(jià)格普遍高出業(yè)內(nèi)預(yù)期，部分項(xiàng)目樓板價(jià)幾乎觸及周邊在售項(xiàng)目售價(jià)；

雖然高溢價(jià)項(xiàng)目同樣代表著未來區(qū)域價(jià)值的攀升，但我司認(rèn)為，此類地塊同樣面臨高風(fēng)險(xiǎn)，不可盲目樂觀，銷售情況的不確定性，市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格跳躍的支撐度，仍有待確認(rèn)。就目前成交的184個(gè)地塊來說，溢價(jià)率超過100%的項(xiàng)目高達(dá)40個(gè)，超過50%的項(xiàng)目高達(dá)82個(gè)！2013年XX區(qū)成交土地名細(xì)序號(hào)地塊名用途土地面積

(米2)建筑面積

(米2)容積率起拍價(jià)

(萬元)成交總價(jià)

(萬元)溢價(jià)率土地單價(jià)

(元/米2)單價(jià)

(萬/畝)起拍

樓板價(jià)成交

樓板價(jià)成交日期開發(fā)商1車亭公路三號(hào)商業(yè)用地；普通商品房94,193.4150,709.41.60578009030056.2%9,587639383559922013-4-27江景投資有限公司2XX區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗鳳路一號(hào)A地塊商住84,089.7210,224.32.50101600235600131.9%28,0181,8684833112072013-7-3上海保利盛冠投資有限公司3XX區(qū)洞涇鎮(zhèn)新農(nóng)河一號(hào)地塊普通商品房113,937.1115,076.51.018210011540040.6%10,1286757134100282013-7-12中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司4XX區(qū)洞涇鎮(zhèn)新農(nóng)河9號(hào)-2地塊普通商品房113,399.7114,533.71.019400012370031.6%10,9087278207108002013-9-11融信（福建）投資集團(tuán)有限公司5XX區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元10-01號(hào)普通商品房35,866.757,386.71.60516007480045%20,8551,3908992130342013-11-14上海萬業(yè)企業(yè)股份有限公司6XX區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元07-01號(hào)普通商品房30,086.848,138.91.60433006450049%21,4381,4298995133992013-11-14上海大隅實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司7XX區(qū)永豐街道新城主城H單元H02-09號(hào)普通商品房63,128.0101,004.81.607580013250074.8%20,9891,3997505131182013-11-14上海三盛房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司,上海鈺景投資管理有限公司8XX區(qū)中山街道SJC10010單元27-09號(hào)地塊普通商品房30,612.748,980.31.602700063200134.1%20,6451,3765512129032013-12-4恒大地產(chǎn)集團(tuán)上海盛建置業(yè)有限公司9XX區(qū)中山街道國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)13號(hào)地塊普通商品房26,950.840,426.21.50251004320072.1%16,0291,0696209106862013-11-1上海上坤置業(yè)有限公司10XX區(qū)方松街道SJC10004單元2街區(qū)10-09號(hào)、12-09號(hào)普通商品房、商住65,239.4130,478.82.0010600017700067%27,1311,8098124135652013-11-18北京創(chuàng)新建業(yè)地產(chǎn)投資有限公司11XX區(qū)永豐街道中山西路一號(hào)B地塊商住39,993.347,992.01.203500073400109.7%18,3531,2247293152942013-12-19上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司12XX區(qū)佘山北大型居住社區(qū)36A-04A號(hào)普通商品房40,129.372,232.71.803610090000149.3%22,4281,4954998124602013-12-4恒大地產(chǎn)集團(tuán)上海盛建置業(yè)有限公司13XX區(qū)中山街道SJC10010單元26-09號(hào)地塊普通商品房39,323.062,916.81.603460078400126.6%19,9371,3295499124612013-12-4恒大地產(chǎn)集團(tuán)上海盛建置業(yè)有限公司XX觀點(diǎn)1、2013年上海土地市場(chǎng)推量及成交價(jià)再創(chuàng)新高；2、2013年XX土地市場(chǎng)推量增大，地價(jià)翻番，并且進(jìn)駐房企均為強(qiáng)勢(shì)品牌，如中海、保利、恒大、新城；預(yù)計(jì)2014年下半年各家項(xiàng)目陸續(xù)入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大；3、土地市場(chǎng)表現(xiàn)積極，高溢價(jià)成為大勢(shì)，整體市場(chǎng)仍持續(xù)上升成定局，但應(yīng)需警惕土地狂歡之后的高位風(fēng)險(xiǎn)。XX市場(chǎng)分析XX新城2013年公寓成交套數(shù)：1842套成交均價(jià)：18077元/平至今存量：669套泗涇2013年公寓成交套數(shù)：1933套成交均價(jià)：18409元/平至今存量：2356套九亭2013年公寓成交套數(shù)：1146套成交均價(jià)：22423元/平至今存量：565套九號(hào)線2013年沿軌交9號(hào)線板塊公寓情況沿9號(hào)線成交價(jià)格梯度明顯；泗涇存量以及后續(xù)供應(yīng)量會(huì)持續(xù)放大，未來對(duì)9號(hào)線客戶截流明顯；XX新城目前售價(jià)還略低于泗涇，主因是成交客戶多為本地客。隨著區(qū)域客戶的消化，外區(qū)客戶導(dǎo)入會(huì)直接受泗涇板塊的影響；2013年度，XX九亭市場(chǎng)供應(yīng)主要由象嶼佳苑推盤共計(jì)924套，該區(qū)域市場(chǎng)整體去化平穩(wěn)。2013年XX九亭整體均價(jià)在22702元/平，整體均價(jià)處于平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)2014年貝尚灣將推出600套房源，象嶼佳苑項(xiàng)目還有近1076套房源；2013年沿軌交9號(hào)線九亭板塊公寓成交分析象嶼佳苑獲得預(yù)售證，共計(jì)616套象嶼佳苑獲得預(yù)售證，共計(jì)374套九亭板塊公寓市場(chǎng)情況2013年1月-2013年7月，XX泗涇市場(chǎng)由同潤(rùn)山河小城推出712套房源為主，而市場(chǎng)整體成交量維持較低水平；2013年8月-2013年12月，該市場(chǎng)主要由XX、華潤(rùn)置地新開樓盤共計(jì)2280套，成交量上升明顯。2013年XX泗涇市場(chǎng)整體均價(jià)在18409元/平，該市場(chǎng)均價(jià)相對(duì)平穩(wěn)。2014年XX將推2000套精裝房，保利泗涇預(yù)計(jì)也會(huì)于下半年入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。2013年沿軌交9號(hào)線泗涇板塊公寓成交分析同潤(rùn)山河小城獲得預(yù)售證，共計(jì)712套XX、華潤(rùn)置地九里園獲得預(yù)售證，共計(jì)2280套泗涇板塊公寓市場(chǎng)情況2013年1月-2013年3月，XX新城市場(chǎng)處于無新樓盤推出階段，成交量極少；2013年4月-2013年8月，九龍倉、怡林花園二期和谷水灣新推，帶動(dòng)成交量；2013年9月-2013年12月，該市場(chǎng)萬茸和靜園新開樓盤，成交量上升明顯；2013年XX新城市場(chǎng)整體均價(jià)在18077元/平，該均價(jià)處于市場(chǎng)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。2013年沿軌交9號(hào)線XX新城板塊公寓成交分析萬茸、靜園獲得預(yù)售證，共計(jì)1005套九龍倉、怡林花園和谷水灣獲得預(yù)售證，共計(jì)1097套XX新城板塊公寓市場(chǎng)情況XX新城市場(chǎng)對(duì)于小戶型剛需房源需求強(qiáng)烈，主要集中在80-100平小三房；其次為舒適性140平以上改善四房四房。XX新城市場(chǎng)小戶型房源存量極少，存在較大需求空間；140平以上改善四房存量較大。XX新城板塊成交及存量結(jié)構(gòu)競(jìng)品呀個(gè)案頂剖析——XX忘夢(mèng)想膚派戶型墊：85㎡2+偵1精裝餡公寓叼和11施0㎡舒炎適三汽房精充裝公額寓以開濱發(fā)商奶品牌去優(yōu)勢(shì)眠、增莫值使巡壽用空陷間來知實(shí)現(xiàn)步溢價(jià)炮快銷欣！占地面積57733方

建筑面積178021方總戶數(shù)1505戶當(dāng)期戶數(shù)1505戶產(chǎn)品類型主力面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬元）去化套數(shù)可售套數(shù)公寓85-11020641170-23050110541：主皂力總精價(jià)：17騙0~邊23忍0萬（主守力面視積85董~1豎10㎡，巨主力圣均價(jià)20勾64晶1元/㎡）2：項(xiàng)宏目特饑質(zhì)：騎緊鄰?fù)さ罔F9號(hào)線輩大學(xué)鈴城站萄，出估行便饅捷，臣知名濾房企宜打造澆品質(zhì)辰大盤3：項(xiàng)婚目銷橫售：20樸13年9月開突盤，春成交旺均價(jià)20影29營(yíng)2元/㎡；妄至今珠已累亞計(jì)去蹄化50屈1套，均價(jià)20親64框1元/㎡15102320居14禁年3肅月二撐期房搶源一期特開盤1#、5#、10粱#12張#8#6#樓棟號(hào)戶型面積（平米）套數(shù)（套）6#8942110428#1307212#856611066合計(jì)2881307211010889428566一期鏡加推2#、3#20拿14年X拿X夢(mèng)漂想派途將推窯貨10貫54套房家源，昏是本前案最抄直接搭的競(jìng)早爭(zhēng)對(duì)汽手該案科銷售叉處于爸待貨筆期，虧首批嘩房源9月開蓄盤、11月加少推，異至今膚已取總得售弟罄！競(jìng)品刮個(gè)案留剖析——XX稍夢(mèng)想彼派競(jìng)品窯個(gè)案征剖析——XX戶型滿：78㎡兩誦房精悟裝、93衣-1課10㎡舒唐適三租房和14糊0-獵15險(xiǎn)0㎡大騙四房品牌光房企潛打造絡(luò)純地候鐵百珠萬大算城，潛出行好便捷開，地珍段優(yōu)爐勢(shì)明頂顯！占地面積610000方

建筑面積1150000方總戶數(shù)2200戶當(dāng)期戶數(shù)2200戶產(chǎn)品類型主力面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬元）去化套數(shù)可售套數(shù)公寓78-11017474150-22090112991：主徹力總允價(jià)：15哨0~忌22綁0萬（主沙力面寬積78貢~1掀10㎡，腎主力下均價(jià)17嗎50俊0元/㎡）2：項(xiàng)足目特旱質(zhì)：歡緊鄰論地鐵9號(hào)線屈泗涇佛站，日出行城便捷錫，知蛇名房蛋企打僻造品殃質(zhì)大籌盤3：項(xiàng)絕目往仙期銷排售：20甚10年一娘期開窗盤，蘭成交狐均價(jià)13也69芬0元/㎡；20饞13年8月二維期開規(guī)盤，舅已累磨計(jì)去播化90壁1套，均價(jià)17恨47捷4元/㎡20考14年X個(gè)X將胞推出20邪00套精豎裝公繳寓，換因距擇離軌消交較兵近，姥預(yù)計(jì)畝售價(jià)弊在23癢00像0元/m2，將圈成為眾本案她市區(qū)信截客跳最具售競(jìng)爭(zhēng)針對(duì)手該案碼銷售弓處于趙持續(xù)凡熱銷茂期，撿首批照房源8月開握盤！競(jìng)品賤個(gè)案珍剖析——XX競(jìng)品樓盤建筑面積（萬方）未售及未推量體（萬方）XX夢(mèng)想派17.813.7XX11533合計(jì)132.846.7未售兩及待類推量步體近46極.7萬方污，后害期競(jìng)浩爭(zhēng)較釣大!對(duì)于哥本案倚，競(jìng)邪爭(zhēng)主久要在淚于：1、競(jìng)賽品樓挨盤皆跳為知秀名品阿牌房夕企打頸造，館市場(chǎng)膚知名臂度及右認(rèn)可內(nèi)度較芳高，蛾受到雹客戶癥追捧2、同剖時(shí)，隨超大斥體量點(diǎn)的大蓬盤規(guī)泛模效府應(yīng)不軍可小突覷，泉前期汁推盤翼累計(jì)攻大量救客戶崗基數(shù)洪支撐在剛友需市累場(chǎng)，盞競(jìng)爭(zhēng)彩項(xiàng)目籌對(duì)于扯本案累的客市戶分員流影缺響巨渾大！XX捧觀點(diǎn)客戶決分析PA穩(wěn)RT月2XX逼夢(mèng)想發(fā)派第湊一期券成交?？蛻艨捣治?、來臘訪區(qū)秒域1、認(rèn)掏知渠扛道4、購蠻房用翁途3、客慢戶年而齡成交施客戶赴分析——認(rèn)知致渠道跨街行大牌盛是第咱一認(rèn)制知渠堅(jiān)道，逝其次梯為DM派單糞和網(wǎng)添絡(luò)渠道跨街大牌DM派單朋友介紹搜房路過安居客ColdCall新浪樂居短信道旗搜狐焦點(diǎn)騰訊成交88765541262217103311百分比25.5%22.1%15.9%12.0%7.5%6.4%5.0%3.0%1.0%1.0%0.3%0.3%總數(shù)徐：34只5組2、來緞訪區(qū)互域1、認(rèn)解知渠脫道4、購罷房用浸途3、客澤戶年佳齡成交河客戶楚分析——來訪項(xiàng)區(qū)域客戶殼主要統(tǒng)來源檢以本感區(qū)域紋為主勵(lì)，外鵝區(qū)客暑戶為箱輔外區(qū)淺客戶享導(dǎo)入壯基本不以9號(hào)線動(dòng)沿線融客戶帶為主鈴，區(qū)廊域?yàn)榈h行吹，徐建匯、末浦東成交件客戶惕中居撈住在蕩XX吵新城孤客戶棄占39垂%，老次城34撇%，合升計(jì)73值%外區(qū)笑導(dǎo)入居占27席%，其其中閔津行、干徐匯值、浦謀東占20有%成交亡客戶哭中工鮮作在騙XX社新城編客戶座占37握%，老艱城34刷3%，合爐計(jì)70晃%外區(qū)鼻工作單占30五%其中侍閔行鴉占10蛙%，浦偏東徐告匯各壇占6%客戶榨工作至區(qū)域躁分析客戶遺居住字區(qū)域符分析2、來框訪區(qū)每域1、認(rèn)雹知渠鑄道4、購墻房用訴途3、客否戶年紐奉齡成交應(yīng)客戶取分析——客戶舟年齡客戶工年齡調(diào)偏年原輕，朵資金浮不太用充裕鄙，多清為首吸次置販業(yè)客戶絲式年齡堤階段令集中罷在25赴-3模5歲之即間占毅護(hù)照庸客戶性的77較%,35呈-4徹0歲占12醋%2去5-僚30歲、30輪-3柿5歲各則占來荒訪39仙%、38鎖%客戶偵年齡該段分懼析客戶親付款尚方式畫分析客戶肺付款李方式合首套泥房占議比71陳%,一次揉性客淚戶占17起%，二幅套房姓客戶早占12倡%成交月客戶犁分析——購房晌用途自住勇占據(jù)釀絕對(duì)醉主導(dǎo)王，其邀中婚容房和姥工作登需要廳又是徑兩大駕主力滲自住旅需求2、來唉訪區(qū)浙域1、認(rèn)糊知渠布道4、購守房用偶途3、客刪戶年綿齡目的純自住純投資投資兼自住合計(jì)數(shù)量317235345百分比92%7%1%100%投資婚房工作改善養(yǎng)老分戶其他合計(jì)數(shù)量897753473219317年輕族群，白領(lǐng)，無房本區(qū)域新上海人居多+周邊板塊客戶第一居所+升值潛力價(jià)格、開盤時(shí)間10%客戶二套無首付能力年輕家庭，獨(dú)立或分戶購房目的核心關(guān)注點(diǎn)年齡：客戶年齡主要集中在25-35歲之間來源地：XX區(qū)域內(nèi)的新上海人居多，部分為閔行、徐匯客戶。行業(yè)/職位：主要有制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、零售、貿(mào)易等，多數(shù)為公司中基層管理人員，部分為事業(yè)單位職工置業(yè)經(jīng)驗(yàn)：大部分客戶都是首次置業(yè)，部分為首改，從置業(yè)經(jīng)歷來說并不豐富，可引導(dǎo)性強(qiáng)。從產(chǎn)品上看，多數(shù)客戶以家庭結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀需求出發(fā)，考慮戶型功能為主，所以客戶對(duì)74㎡2房，85㎡3房均認(rèn)可。從置業(yè)選擇看，客戶基本與周邊二手樓盤做對(duì)比購房目的：多數(shù)客戶以自住為主要目的，做為第一居所；同時(shí)希望有一定的升值潛力關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格基本屬性置業(yè)經(jīng)歷支付能力客戶現(xiàn)狀10%客戶為二套貸款，但對(duì)于購買第二套60%首付款無付款能力，準(zhǔn)備不足多數(shù)目前主要以租房或與父母同住為主，為青年之家、小太陽、后小太陽典型客戶，經(jīng)過多年積累，準(zhǔn)備成家或與父母分戶成交盆客戶嶼分析賴（總減結(jié)）客戶阿標(biāo)簽驕：25州-3偉5歲，窄新上般海人障，獨(dú)貧立或咐分戶盟，首介次置央業(yè)，昨?qū)ιp活有撤一定唱品質(zhì)測(cè)要求墓，品配牌認(rèn)藥知度牽高首置需求，對(duì)價(jià)格敏感XX欠X積氧累客鮮戶分酒析時(shí)間好：20零13年12月18魂-1月19日渠道來電來訪巡展派單合計(jì)197798256623客戶奧來電餓區(qū)域假主要棉以X傾X本邊地客窮為主頁，占誦總體63帶%；其淚次為猜閔行瀉和外銜省客志戶，適分別純占12型%和9%主因裳是我賺們投層放的越廣告代，如壩短信死，戶途外等竿均以逗XX油區(qū)域仰為主保，故狼此X識(shí)X來幼電占談比最教高63握%12春%6%1%3%2%1%1%3%1%1%9%一、魯來電顆分析客戶拳來電哲認(rèn)知毅渠道怕主要曠以短似信、施網(wǎng)絡(luò)照和派選單為跡主，便共占50著%；其真次為護(hù)戶外猛看板機(jī)、引釣導(dǎo)旗鮮和路呢過客閃群，杯分別淺占6%、6%和10趟%21塑%17損%12扔%6%6%10仙%2%2%23卷%一、性來電故分析來訪璃客戶剃居住碼區(qū)域拿主要吧集中佛在X召X地準(zhǔn)區(qū)，候其中眾XX吸新城程占65栗%，X全X老巴城占16墳%，X量X泗生涇占3%市區(qū)倘客戶匯較少猾，因幻玉此可晨以保喝持X竊X地燥區(qū)客俊戶推鑒廣，廳加大霉市區(qū)察客群欣宣傳魄力度65把%16務(wù)%3%1%2%1%1%2%1%1%0.煩1%1%0.督1%1%1%0.青1%0.飛1%2%1%二、柜來訪爹分析——客戶搭居住麗區(qū)域來訪籌客戶益工作恨區(qū)域炭主要滑集中例在X易X地繡區(qū)，攤其中偏XX撥新城其占55六%，X貞X老古城占18噸%，X澆X泗弱涇占5%市區(qū)綱工作瞎客戶披徐匯晉占5%，其青余相蝕對(duì)較所少，生因此恭可以躲保持構(gòu)XX幼地區(qū)偵客戶寧推廣衛(wèi)，加律大市糾區(qū)客真群宣擴(kuò)傳力沾度55俊%18常%5%2%3%2%1%5%1%1%1%1%1%0.云1%1%1%0.禁1%0.其1%0.壁1%1%1%二、淋來訪劉分析——客戶休工作毯區(qū)域來訪侵客戶種中認(rèn)易知渠賞道主湯要是誦路過怪為主孕，占50謠%，其犬次為曠引導(dǎo)鋸旗和怖朋友松介紹唱，分米別占19她%和13粱%；戶外貢看板揀和網(wǎng)罰絡(luò)及咐派單棗占1%、4%和2%50紛%19礎(chǔ)%13筆%2%2%4%1%0.寸1%2%5%二、掛來訪憲分析——認(rèn)知歉渠道來訪份客戶臣中二炮房需掠求比夾重最迎大，雪占49騎%，其綠次為密三房符占45柴%需求房型二房80平三房110平其他人數(shù)39235848二、玻來訪搖分析——需求訊戶型來訪?？蛻艏芍兄萌虡I(yè)目?jī)r(jià)的以郵改善帳最多怒，占57籠%，其次腸為結(jié)舊婚需舍求，泄占14拐%置業(yè)目的結(jié)婚改善為下一代投資單身自住養(yǎng)老自住工作需要人數(shù)1104518296162617二、梨來訪帖分析——置業(yè)賓目的來訪若客戶柏中戶易籍為議上海兔的占51候%，外絹地為49柿%戶籍上海外地人數(shù)405393二、核來訪柿分析——戶籍來訪季客戶自中以丈無自通有住乘房的慌最多陰占49戲%，其臺(tái)次為進(jìn)已有權(quán)一套候住房阿占48躲%自有住房無一套二套及以上數(shù)量39138621二、休來訪彼分析——現(xiàn)有害住房底套數(shù)來訪驅(qū)客戶喚中以岔三口心之家伴占比符最多旦為44件%，其祥次為仁兩口吃之家掩占31粥%家庭結(jié)構(gòu)單身兩口之家三口之家三代同堂數(shù)、米來訪語分析——家庭免結(jié)構(gòu)來訪饑客戶朗中以31保-3娛5歲年搶齡占遇比最拍多為37孩%，其稻次為26揮-3斃0歲剛科需客沫群占23將%年齡結(jié)構(gòu)20-25歲26-30歲31-35歲36-40歲40-50歲50歲以上數(shù)量2018329210795101二、級(jí)來訪學(xué)分析——年齡事結(jié)構(gòu)來訪悅客戶姻中重密點(diǎn)關(guān)騎注的伴以價(jià)友格為府主，趴占15養(yǎng)%，其扮次為決開盤狗時(shí)間改、開隱發(fā)商壯品牌臺(tái)和戶嘆型配汪套為細(xì)主。15%14%11%10%11%9%9%9%12%二、釘來訪沈分析——重點(diǎn)聲關(guān)注且因素XX概15吉2組隸、X踐X1乳27糖組，臺(tái)共2互79當(dāng)組客凱戶為上前期輔積累歲客戶魄中購彎房意咬向較貧強(qiáng)的謀客戶兩家辜公司27假9組意瀉向客鹿戶數(shù)蝕據(jù)分馬析三、及意向蟻客戶條分析——生活與區(qū)域三、酷意向逢客戶閣分析——工作張區(qū)域三、昏意向驚客戶攔分析——職務(wù)職務(wù)高級(jí)主管個(gè)體經(jīng)營(yíng)者私營(yíng)業(yè)主退休人士一般受薪者中階主管專業(yè)人士自由職業(yè)其他人數(shù)30252737229363126年齡結(jié)構(gòu)20-25歲26-30歲31-35歲36-40歲40-50歲50歲以上數(shù)量972113313420三、織意向染客戶疏分析——年齡瘦結(jié)構(gòu)三、秒意向噸客戶雜分析——家庭董結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)單身兩口之家三口之家三代同堂數(shù)量197916021三、砌意向讓客戶齊分析——自有螞住房自有住房無一套二套及以上數(shù)量1291342三、捉意向眾客戶鴿分析——戶籍戶籍上海外地人數(shù)19782置業(yè)目的結(jié)婚改善為下一代投資單身自住養(yǎng)老自住工作需要為父母人數(shù)52164282112545三、寶意向陣客戶能分析——置業(yè)明目的三、捉意向絡(luò)客戶珠分析——需求獵房型需求房型二房80平三房110平人數(shù)173106三、涉意向網(wǎng)客戶切分析——交通顛工具交通工具班車私家車出租車公交車電瓶車步行人數(shù)1103241774三、結(jié)意向騰客戶唉分析——獲知秤途徑獲知途徑路旗短信戶外看板路過派單朋友介紹網(wǎng)絡(luò)（搜房）巡展新浪樂居網(wǎng)絡(luò)人數(shù)4412211451419411三、梳意向壺客戶即分析——關(guān)注且點(diǎn)三、篇巡展從情況垃說明巡展舍點(diǎn)位般情況苗：XX引新老獨(dú)城區(qū)鄉(xiāng)豐的巡痛展點(diǎn)觀位有捕一定纏效果雁，建巾議保郊留樂購陣和沃禮爾瑪即可屆，大蠟潤(rùn)發(fā)燭和易標(biāo)出蓮禾花人突流相削對(duì)少滑很多垃，不報(bào)建議被年后信再作爪為巡窗展的強(qiáng)點(diǎn)位明。巡展恭形式根建議助：1、盡享可能闊設(shè)置獄巡展形展位蹈，客悠戶更始愿意眾停留芝聽講迷解；2、盡墊可能惜增加卡抽獎(jiǎng)水的小待環(huán)節(jié)勻，增盒加客句戶的墓參與濾度，批更愿菜意與儀銷售限人員挺互動(dòng)籠；四、蘭派單杠情況驗(yàn)說明取消儉桂林肺路站規(guī)，X巴X大就學(xué)城穩(wěn)站，攔XX捉體育房誠(chéng)中心稿站，葵醉白炕池站廣這4個(gè)九帶號(hào)線短站點(diǎn)璃：因羽為近散期已悟?qū)位X新料城和門老城氏區(qū)做巴了大舉量直草投和挪短信業(yè)，包戶括項(xiàng)監(jiān)目現(xiàn)救場(chǎng)的功禮品籮派發(fā)陳的活狗動(dòng)，未項(xiàng)目預(yù)在區(qū)攏域內(nèi)麗已有今一定柔的知百名度鹽，而迅且這著幾個(gè)旺站點(diǎn)有相對(duì)楚其他率站點(diǎn)柄人流漠量要下少很宜多，綱而且奏都在撇項(xiàng)目撕周邊叢，故可建議疾取消目以上葵幾個(gè)裁站點(diǎn)秧的派獄發(fā)。對(duì)宜疾山路熊站，瓶徐家鼻匯站喬、九峽亭站朵，七棍寶站戲，漕澡河涇朝站等廁相對(duì)爬人流掉較多杏的站強(qiáng)點(diǎn)可門照常撞派發(fā)久。加大村對(duì)洞格涇站略，泗庸涇站膨，佘載山站哨的派竄發(fā)力言度和祥頻率各：此監(jiān)區(qū)域潮內(nèi)的擋客戶妖對(duì)X鎖X新德城區(qū)埋和本盈項(xiàng)目邀板塊鍋的認(rèn)雞知度梨高，職愿意杰接受并，也木較容寧易導(dǎo)傍入。還可挨適當(dāng)膠在以木上幾恢個(gè)區(qū)耐域?qū)へ懻液狭镞m的抄固定葉展點(diǎn)麥或其榆它宣匙傳方伸式。20截14年推辟售計(jì)做劃PA負(fù)RT淹320兆14年計(jì)盡劃取保得預(yù)兆售房炎源盤膏點(diǎn)7812345691011121314預(yù)證取得時(shí)間樓棟號(hào)套數(shù)3月底2#，6#，10#3365月底3#，4#，5#，9#，14#4757月底7#，11#，12#，13#2528月底8#88合計(jì)115120蘆14年X柴XX瞞推貨毛排期1月18日樣板損房開島放5月4月3月6月7月8月9月10月11月12月第二王批次模（開匪盤）6月7日4#社,5刑#,妖9#六,1秤4#2月第三杏批次斥（開展盤）8月9日7#可,1坑1#第一塵批次咱（開撿盤）3月29日2#匙,6溝#,什10麻#1-總7月份線上草推廣器以公采寓為答主以工套程節(jié)志點(diǎn)為戴主，牙兩次膽開盤8-荒12月份線上欄推廣組以“發(fā)綠三嫩星”滔公寓簡(jiǎn)為主小批恥次精帶裝+毛坯拼混合尿推貨千，價(jià)幸格穩(wěn)泰步提狼升第四糖批次形（加暈推）10月11日3#，13剩#批次時(shí)間棟號(hào)房型面積（m2）套數(shù)套數(shù)面積第一批2014.3.292#22FA1104413211996.81B82886#20FA1073511210303B7974C107310#18FA11230928643.16B8260C1122合計(jì)A房型：10933630942.97B房型：222C房型：518610280㎡+1熄10㎡第一高批次除貨源來盤點(diǎn)19580㎡+106㎡4第二蛾批次駐貨源沙盤點(diǎn)批次時(shí)間棟號(hào)房型面積（m2）套數(shù)套數(shù)面積第二批2014.6.74#22FA10944888410.16B82445#22FA10944888410.16B82449#22FA10940807646.2B824014#22FA10944888406.1B8242B’’61.582合計(jì)A房型62B房型：170B’’:214187124㎡+137㎡11第三黨批次稿貨源銷盤點(diǎn)批次時(shí)間棟號(hào)房型面積（m2）套數(shù)套數(shù)面積第三批2014.8.97#18F（精）c-2117.281365106.48d-2123.421c-1133.52d-1137.822C137.7115D142.041511#18F（精）A-1119.54729060.84B123.6234A-2106.552B-1107.552A123.7930合計(jì)10814167.3218313第四美批次業(yè)貨源吸盤點(diǎn)批次時(shí)間棟號(hào)房型面積（m2）套數(shù)套數(shù)面積第四批2014.10.113#22FA1084313111892.33B808813#18F（精）A12729729064.41B12734A-3127.172A-4107.712A-2106.551B-1107.552A-1119.54合計(jì)20520956.741月2月3月4月5月6月7月8月9月10月合計(jì)公寓套數(shù)336344131811面積30942.9732872.6211892.33精裝公寓套數(shù)10872180面積14167.329064.41總計(jì)30942.9732872.6214167.3227070.64105053.4820騰14年售允價(jià)推蜓導(dǎo)PA儲(chǔ)RT姨4從X權(quán)X新?lián)岢菛|哄區(qū)板斗塊年裁度均槳價(jià)來郵看，詠價(jià)格衛(wèi)走勢(shì)妻分為況快速休拔升訊，進(jìn)視入平仰臺(tái)期兔，再遞快速棄撥升蒸三個(gè)朋階段腐，很觀明顯20勵(lì)13年是輸價(jià)格仆拔升坐階段針，預(yù)計(jì)20屯14年是鳥平臺(tái)蓮期，遲價(jià)格棚穩(wěn)中吉有小壟幅抬缺升。XX自新城科東區(qū)蹈公寓僑市場(chǎng)職之【年度矛價(jià)格喇增長(zhǎng)針率】1.陸20轉(zhuǎn)10槽~2赤01尸3年，制調(diào)控盯背景栗下的些價(jià)格牌月份趨增長(zhǎng)彎率：2%2.華20喜10～20謠13年，斧平均姿年均纖增長(zhǎng)紀(jì)率：10早.6笑%XX他夢(mèng)想美派，緩公寓朵價(jià)格卻第一澆批成做交均脊價(jià)20用29蘇4元/m2，第遙二批清加推桂房源就成交馳均價(jià)21眼64蓄3元/m2漲幅醫(yī)在6.核6%預(yù)計(jì)連XX水夢(mèng)想器派第緩三批坐房源線成交分價(jià)在22查00赴0元/m2漲幅償在1.睡6%本案制采用捏跟隨沃策略格，毛地坯價(jià)維格：22尼00難0元/㎡-1濫00放0元/㎡精恒裝=21品00飛0元/㎡XX友夢(mèng)想捕派價(jià)護(hù)格走避勢(shì)分呀析9月28日首經(jīng)開36追5套成交求均價(jià)僚：20窄29倚4元/m211月9日加陵推13碧6套成交帆均價(jià)展：21裝64鴿3元/m220蹲14年X厭XX答價(jià)格牽走勢(shì)磨預(yù)判月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月毛坯公寓

21000

22050

22932

增幅比例5%4%精裝公寓

24000

34960

增幅比例4%

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月小計(jì)毛坯公寓套數(shù)

336

344

131811面積

30942.97

32872.62

11892.3375707.92均價(jià)

21000

22050

22932

總額

649802370

724841271

272714911.61647358553精裝公寓套數(shù)

108

72180面積

14167.32

9064.4123231.73均價(jià)

24000

24960

總額

340015680

226247673.6566263353.6總計(jì)

649802370

724841271

340015680

498962585.2221362190620侵14年X嫌XX銹總銷職預(yù)算20股14年X麗XX威貨源縫總額陡為22億，招按80統(tǒng)%去化噴率計(jì)北算，捉全年嚴(yán)總銷封額達(dá)17帖.7億20革14年年薄度營(yíng)到銷執(zhí)奮行方蒙案PA噴RT關(guān)520培14年全屠營(yíng)銷僵綱要全營(yíng)銷渠道營(yíng)銷跨界營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷線上推廣線上融，線犬下集程中爆記發(fā)，以客頭戶需嘆求為撇出發(fā)霸點(diǎn)，多種訪營(yíng)銷悅模式僻全面窮攻擊齡。A、渠輩道營(yíng)西銷1、商覺場(chǎng)路妹演2、超崖市巡棒展4、直址投3、派但單地鐵培派單社區(qū)珠派單競(jìng)品慢攔截5、短紋信6、團(tuán)丘購1、市呀區(qū)商城場(chǎng)路聯(lián)演商場(chǎng)動(dòng)路演法可在許短期戶內(nèi)提腰升項(xiàng)鬼目知膝名度料，聚創(chuàng)攏人孝氣根據(jù)雨前期材成交澡客戶免以及錄來訪鞋客戶袍區(qū)域伙，重夫點(diǎn)9號(hào)線授沿線千區(qū)域型，鎖圍定商糖場(chǎng)：徐家潛匯六潑百廣延場(chǎng)，吊宜山刻路光膝啟城調(diào)，七才寶匯智寶購?fù)晡飶V摘場(chǎng)2、超康市巡碧展巡展頃點(diǎn)：尺以X扇X，圈閔行澤大型毛超市領(lǐng)為主班，七寶涼家樂故福，掃七寶日樂購厘，泗億涇大筆潤(rùn)發(fā)腰，X極X樂他購，泰XX憐沃爾刑瑪形式喚：小憲型展繼臺(tái)+易拉偉寶+小型逗抽獎(jiǎng)土活動(dòng)宋（從泄前期碌巡展龜效果耕來看每，有饑展臺(tái)嶄比單鉛純派難單效悟果更困佳）選址秋：以覺超市貫入口搬或地插下車冠庫出挑口處萄為主目的混：9號(hào)沿斑線客苦流量棟大，怎聚集辛大量踐高端支人群該，商舞圈，跡寫字庫樓較由多站冶點(diǎn)時(shí)間莖：周有一至壺周五16激:3嬌0-順19敢:0朗0方式疫：地脫鐵口沫派單攔截挖沿線右白領(lǐng)恨人群地點(diǎn)執(zhí)行人員派單佘山站2+N洞涇站2+N泗涇站2+N九亭站2+N七寶站2+N宜山路站2+N漕河涇開發(fā)區(qū)2+N徐家匯2+N3.分1派單——賴9號(hào)線泄地鐵包站派薦單泗涇徐家矛匯七寶漕河營(yíng)涇開淚發(fā)區(qū)XX怎新城周末巷派業(yè)薪務(wù)員&小蜜災(zāi)蜂至砌競(jìng)品享案場(chǎng)策周邊凡競(jìng)茄品客擱戶至用本案毫現(xiàn)場(chǎng)年均可寶得禮侍品一晃份目的肥：公械寓總勢(shì)價(jià)段承接近懸樓盤隔直接溜駐守剖，有尚效截饅留目竭標(biāo)客域戶，捉并給貞予激月烈政專策3.蹲2派單——街霸拾競(jìng)品排截客目的手：針品對(duì)公觸寓產(chǎn)柄品，特直擊造有換哥房需窮求目裹標(biāo)客香戶進(jìn)優(yōu)行投羽遞宣煙傳單4、直花投--已-老居全住區(qū)附的直駱投和漠派單1月份殼以來脖我們緩主攻礦XX圍新老懸城區(qū)圓域客芽戶，爭(zhēng)后續(xù)昂我們豪將沿9號(hào)線著向泗陳涇，由九亭渣，七欠寶以彎及長(zhǎng)丙寧區(qū)關(guān)西南皂片區(qū)竟（如側(cè)天山澇板塊扯、北裂新涇并板塊撈等）那、閔傍行區(qū)乎西北嗚片區(qū)趴（如拉七寶嗓板塊伸、莘祝莊板摸塊等供）、煉以及訊徐匯舉區(qū)靠低西區(qū)綱域（延如龍?jiān)\華板謊塊、強(qiáng)漕河趁涇板馬塊等免）等章區(qū)域鉗覆蓋七寶莘莊漕河點(diǎn)涇龍華北新恥涇天山5、短籍信A.短信障轟炸主要激目標(biāo)送受眾：XX尊區(qū)滬C牌車顛輛的靜車主XX稀區(qū)內(nèi)玩的老來居住劇區(qū)內(nèi)使的業(yè)掙主XX塵區(qū)內(nèi)授私營(yíng)勝業(yè)主自老板XX鼓區(qū)內(nèi)擴(kuò)公務(wù)煩員和問教師9號(hào)線益周邊及區(qū)域授的老影居住涉區(qū)的賣業(yè)主嶺（長(zhǎng)蛇寧、啟徐匯摩、閔趨行且箏銀行輕存款繩在30萬元既及以付上的袖業(yè)主懼）目的：擴(kuò)大岔目標(biāo)行受眾尸區(qū)域遮范圍贏，將戰(zhàn)樓盤材信息濱進(jìn)行唉宣傳宮，促雄進(jìn)銷秩售。B.定點(diǎn)臭短信在X耕X夢(mèng)寄想派攤、X壇X開潑盤當(dāng)珍天以監(jiān)競(jìng)品姨樓盤紗售樓攤處為緊中心嘉，輻恨射半全徑2公里同范圍揉內(nèi)進(jìn)扒行短腎信投泡放。目的古：對(duì)競(jìng)間品的貸客戶喉進(jìn)行液攔截佛。6、團(tuán)鼻購XX外工業(yè)賓園區(qū)XX傷大學(xué)狀城XX姓進(jìn)出真口加析工區(qū)B區(qū)XX莊進(jìn)出環(huán)口加旱工區(qū)A區(qū)XX廢經(jīng)濟(jì)梢開發(fā)凍區(qū)漕河與涇經(jīng)谷濟(jì)開紫發(fā)區(qū)徐家瀉匯商件圈泗涇頸五金榨城宜山勵(lì)路建桿材市墳場(chǎng)九星思建材世市場(chǎng)分三批種類奏型：1、X祥X大仇學(xué)城2、工學(xué)業(yè)區(qū)錄以及9號(hào)線障周邊即企業(yè)羊工廠摩和徐涉家匯干商圈3、專阿業(yè)市先場(chǎng)6、團(tuán)遞購操作失方式相：與X構(gòu)X大直學(xué)城按內(nèi)7所大殿學(xué)的黃校領(lǐng)殃導(dǎo)進(jìn)綿行協(xié)疑商，卡就團(tuán)愁隊(duì)達(dá)序成協(xié)嗚議：在學(xué)魂校食左堂、招校內(nèi)中主干賠道旁張?jiān)O(shè)立偽樓盤娛宣傳碑易拉餡寶，追項(xiàng)目爆資料住架；舉辦扶專場(chǎng)蠅項(xiàng)目冤推薦吹會(huì)；優(yōu)惠闊方案脊：1、凡倒學(xué)校古教職獲員工綠購買歲本案竿可享加受額怠外優(yōu)師惠；2、學(xué)舅校教孫職員破工的觸親朋預(yù)好友正也可鉤享受洗團(tuán)購?fù)矁?yōu)惠麗；一、莊XX安大學(xué)雅城6、團(tuán)岡購二、稿XX千工業(yè)燒區(qū)、疾漕河兇涇開瘦發(fā)區(qū)確以及辣徐家銳匯商透圈A.設(shè)立絹飯局樓，邀撫請(qǐng)目酒標(biāo)企夸業(yè)工廟會(huì)主慢席以昌及行濱政負(fù)漢責(zé)人毯，并僑發(fā)放VI吧P禮品金，打販通關(guān)芬系，渡為進(jìn)捆駐企誰業(yè)打卸基礎(chǔ)涌。B.進(jìn)駐吃企業(yè)癥工廠獎(jiǎng)后，成在食晝堂以婦及主撲要人黎流點(diǎn)耕張貼諒海報(bào)田，派速單，嬸資料滑架，忘并舉霜辦項(xiàng)臘目推痛薦會(huì)優(yōu)惠屯方案煙：購買搏本案莫的企歉業(yè)員懶工可宋以享畜受額滴外優(yōu)噸惠企業(yè)怎員工仙的親俱朋好挎友也概可參轎觀本尿團(tuán)購凈活動(dòng)6、團(tuán)蚊購在建稀材市違場(chǎng)、五五金茄城內(nèi)蚊派業(yè)愁務(wù)員洲和小鞋蜜蜂謎進(jìn)行止派單頂，為局樓盤耀做簡(jiǎn)趕介。優(yōu)惠蹈活動(dòng)柜：對(duì)在開現(xiàn)場(chǎng)阻咨詢?cè)奖景笗?huì)樓盤屬相關(guān)奸信息天的客遷戶，頁給予掏精美純禮品幻玉一份現(xiàn)場(chǎng)雅辦理紫爵士談卡，鼻憑會(huì)筋員卡燈可優(yōu)唐惠1.威5萬優(yōu)增惠三、梅專業(yè)鬼市場(chǎng)B、活揮動(dòng)營(yíng)兄銷1、公陣益主佳題系扯列活父動(dòng)2、環(huán)雙保主邪題系崇列活侮動(dòng)3、節(jié)嫩假日踩主題讀系列抄活動(dòng)4、感浪恩節(jié)滑客戶蜘聯(lián)誼擋活動(dòng)活動(dòng)廉目的捎：以“銅愛”早為主偵題，刊傳遞張信達(dá)闊地產(chǎn)快關(guān)愛謝社會(huì)烏各階挪層人病士，逗作為編企業(yè)導(dǎo)公民居，盡舟自己置的社耽會(huì)責(zé)歌任?；顒?dòng)識(shí)內(nèi)容悉：冬日峽送溫怨暖活烘動(dòng)——出租縮慧車司罵機(jī)送輩溫暖扣活動(dòng)關(guān)愛址山區(qū)疫兒童——送書聽行動(dòng)老師際節(jié)公戀益活俊動(dòng)——教師頑團(tuán)購1、公讓益主遷題系壩列活械動(dòng)活動(dòng)勉目的爺：傳遞脊項(xiàng)目遮綠色候主題紋概念撇，讓呆項(xiàng)目壩的個(gè)柳性更伍加鮮啦明活動(dòng)遲內(nèi)容例：環(huán)保腎時(shí)裝厘秀信達(dá)餓·藍(lán)耗爵變煌廢為裁寶DI上Y手工百設(shè)計(jì)酒大賽XX蠶X綠住三星雕環(huán)保膏建筑超講座XX齡X環(huán)譜保綠原色社澡區(qū)倡浪議活餓動(dòng)2、環(huán)范保主棄題系航列活袖動(dòng)2、縣周周圓有禮引活動(dòng)活動(dòng)脾目的跨：現(xiàn)場(chǎng)面每周敢暖場(chǎng)言活動(dòng)概，保嶄證現(xiàn)拔場(chǎng)人魄氣；給到籍銷售貌人員球說辭協(xié)，邀雜約客族戶至侮現(xiàn)場(chǎng)蜂；活動(dòng)超形式濱：結(jié)合彈節(jié)假寨日，晌推出貍主題端化系饑列活質(zhì)動(dòng)在現(xiàn)搏場(chǎng)配望合各熔類有納獎(jiǎng)活熔動(dòng)，鏡讓客屆戶有搖興趣行來現(xiàn)昨場(chǎng)，體有興兄趣參授加互揚(yáng)動(dòng)活癢動(dòng)。3、節(jié)遷假日覽主題易系列圓活動(dòng)活動(dòng)農(nóng)目的常：怨1、鉆推動(dòng)禍“老脫帶新耽”欣2、富借活演動(dòng)氛逮圍，票邀約題意向六客戶饑，快州速落西定；蹈邀雪約客傘戶：陵新積矮累的摩意向歌客戶愧，老車業(yè)主先活?yuàn)^動(dòng)時(shí)盒間：眉20戲14涉年1太1月結(jié)29題日（腸周六奪）害活動(dòng)放主題粗：X葛XX嚴(yán)感恩須節(jié)派郵對(duì)膨活動(dòng)若內(nèi)容度：剛1、容感恩游節(jié)簡(jiǎn)擾餐：銳提供持蘋果助派、藝南瓜雞派等盜感恩殊節(jié)傳趨統(tǒng)食欲品；撿2更、幸涉運(yùn)大宋抽獎(jiǎng)望：到寧場(chǎng)客展戶均府可有犯機(jī)會(huì)闊參加丹幸運(yùn)削大抽栗獎(jiǎng)活靠動(dòng)；狗3掙、終所級(jí)大您獎(jiǎng)：演美國(guó)狹游4、感莊恩節(jié)舌客戶震聯(lián)誼譽(yù)活動(dòng)C、線方上推魄廣1、紙潤(rùn)媒5、網(wǎng)市絡(luò)6、電鴉視4、X嚷X電陵信大獵廈LE荷D屏廣筑告2、地覆鐵包劑裝3、X愚X公勾交車留體廣妨告7、電贏臺(tái)1、樓紙媒展——射拔高融調(diào)性接，擴(kuò)弓大影拖響力投放刊原則敞：《時(shí)代讀報(bào)》-格--以封械殺9號(hào)線易市區(qū)撿白領(lǐng)唇客戶丸為主駱，在優(yōu)開盤章等重忽要節(jié)核點(diǎn)出續(xù)街?！禭X盈報(bào)》-紫--以封宋殺X暮X區(qū)宵域客世戶為車主，削配合恥項(xiàng)目飾推盤蹦節(jié)奏稅，在懷開盤荷等重武要節(jié)育點(diǎn)出忌街?！缎侣勀吵繄?bào)》-叼-在項(xiàng)氏目開撲盤重屋要節(jié)竟點(diǎn)出捎街，礦作全卷城覆蛛蓋。2、已地鐵只包裝披——遲封殺餐9號(hào)鄙線投放勾位置潔：沿9號(hào)線她重要糕的站甲點(diǎn)，召如漕河蔬涇，虜徐家送匯，炮宜山滔路，炒七寶跟站，疊九亭設(shè)有冰項(xiàng)目毅地鐵稈燈箱9號(hào)線隔地鐵房誠(chéng)車箱馬包裝米，包北括內(nèi)叫容有漁：①蔥車門炕透明忽廣告某貼，史②車偶箱內(nèi)董壁的攪廣告貧畫面地鐵岸燈箱車箱懷內(nèi)廣嘗告位車門鑼廣告李貼3、萍XX次公交損車身疲廣告松莘辟線B線路線裹：XX議新城-莘莊訓(xùn)地鐵泰站途徑臨：XX杠大學(xué)并城/洞涇聰鎮(zhèn)/莘閔鑰地區(qū)目的古：主打勺新城余至莘驚莊地?fù)p鐵站疫的產(chǎn)昨業(yè)客漫和居質(zhì)民客XX11路路線擦：XX期新城-洞涇途徑伏：XX炭東站/醉白沾池地微鐵站/XX滴體育倒中心/XX啞大學(xué)去城目的繪：主打蕉新城眾至洞夏涇鎮(zhèn)梯沿線皆的產(chǎn)昆業(yè)客/居住較客XX21路路線止：XX翠新城-XX拜客運(yùn)霉中心途徑今：XX箭老城/XX耳大學(xué)震城目的剃：主打代老城溫、新辮城至相XX食客運(yùn)壁中心墊的產(chǎn)宣業(yè)客寧和居靈民客愁群18瓦03路路線什：XX病新城-XX裂客運(yùn)愛中心途徑古：XX粉大學(xué)摔城目的卡：主打望大學(xué)飾城、賓新城尺至X芳X客圍運(yùn)中倡心周闖邊的歌居民脈客群本項(xiàng)理目門閉口公異交線除路沿亮線產(chǎn)顛業(yè)客我、居針民區(qū)唇等客脹戶深稠入挖敘掘4、咸XX來電信擇大廈歸LE竊D廣期告屏電信吼大樓芝彩色染屏幕LE育D屏廣泳告位置疾：人民監(jiān)路樂角都路刺路口發(fā)布炊時(shí)間躺：20汽14年1月1日-1月31日發(fā)布嚼時(shí)段?。?7：00過-2離0：00廣告身片時(shí)脖長(zhǎng)：30秒，閃單屏置每天跨播放桑次數(shù)25接0次，祖總計(jì)75搏00秒/天5、小網(wǎng)絡(luò)旁——版吉屋魂網(wǎng)、烏搜房稍網(wǎng)、蠶安居靠客投放縫原則紋：網(wǎng)絡(luò)舍硬性售廣告位投放更精減濤，主肺要以雖搜房筆網(wǎng)，厚安居瓦客為乳主，其它件網(wǎng)站畜新浪則樂居所，大屋申網(wǎng)頁，搜韻狐焦晶點(diǎn)以才論壇烘維護(hù)唇，軟挖性信療息投巡壽放為擾主。內(nèi)容媒體發(fā)布內(nèi)容作用描述1搜房網(wǎng)開盤前信息發(fā)布，論壇維護(hù)資源名單利用價(jià)格最貴,效果最好2安居客開盤前信息發(fā)布，論壇維護(hù)看房團(tuán)價(jià)格相對(duì)較便宜，以二手中介發(fā)布信息較多3吉屋網(wǎng)開盤前信息發(fā)布，論壇維護(hù)免費(fèi)看房團(tuán)XX免費(fèi)資源6、費(fèi)電視恐——緒高調(diào)釘展示致項(xiàng)目投放師原則苦：選擇《今日怨房產(chǎn)》《星地框產(chǎn)》等上汗海電頁視臺(tái)講房地效產(chǎn)欄勻目，庸展示以項(xiàng)目倉樣板監(jiān)房戶苗型以構(gòu)及中系央景丟觀的賢實(shí)景多渠葛道組夠合，袍資源是嫁接午，拓尿展項(xiàng)別目宣購傳廣倡度。7、粱電臺(tái)透——孩封殺樣開車浩族投放古原則唱：選擇件上海暖交通斬廣播惜電臺(tái)(F姥M1鋸05混.7臨)東方宴都市或廣播綱上侄海動(dòng)艇感10架1(柄FM貨10危1.抄7)上海任魅力10旱3(急FM筆10念3.殺7)全方寸位封像殺開曠車族完群；時(shí)間偷選擇朗上下攻班時(shí)獻(xiàn)段，盈如《H魔AP奧PY傘M敢OR障NI株NG綿C骨AL餃L》等知按名欄辦目，著接收冠更有盜效；D、跨票界營(yíng)金銷1、電萌影城2、KT哀V3、便蘇利店發(fā)布皂范圍途：七迅寶大剝光明灣影院圾，17煮.5影院老等使用般范圍名：一作個(gè)促受銷臺(tái)推、二到個(gè)項(xiàng)譜目易挪拉寶顆、派思發(fā)資備料發(fā)布收時(shí)間霧：8月活動(dòng)露惠享腹：X頓XX8月到足訪客落戶及緞成交史客戶螺，均紋可獲維贈(zèng)電趙影票傍一張撲；1、電配影院膜跨界兼營(yíng)銷刮活動(dòng)發(fā)布厭范圍施：好釀樂迪列，錢聰柜等使用環(huán)范圍欣：一謠個(gè)促浴銷臺(tái)遺、二埋個(gè)項(xiàng)河目易腳拉寶姜、派織發(fā)資乏料發(fā)布見時(shí)間穴：9月活動(dòng)牙惠享廈：X元XX9月到宣訪客盡戶及夕成交叢客戶句，均因可獲舞贈(zèng)抵煮扣券瓦一張觀；2、KT錦V跨界飽營(yíng)銷拿活動(dòng)3、便片利店效跨界罷營(yíng)銷把活動(dòng)發(fā)布樓范圍缸：長(zhǎng)態(tài)寧，寄閔行民，X尋X等唉重點(diǎn)均區(qū)域部，重恐點(diǎn)路蔥段便賴?yán)昊顒?dòng)于形式暫：項(xiàng)顧目海蹲報(bào)，拍傳遞膜項(xiàng)目按信息活動(dòng)固目的半：最攻大范藏圍的膽拓展斬項(xiàng)目烏的展劉示界逃面，夠更好束傳遞基項(xiàng)目玻信息20騰14年年塵度營(yíng)杰銷執(zhí)匪行計(jì)墾劃表PA衫RT泊61月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2#，6#，10謙#共計(jì)縮慧：33洞6套推貨9號(hào)地童鐵站遣派單老社頓區(qū)直毀投——泗涇句，洞根涇區(qū)裝域短信掩投放——泗涇熟，洞練涇區(qū)悲域巡展——泗涇什大潤(rùn)鑄發(fā)巡蜜展，傾七寶列商城道巡展蔽，樂茶購巡微展，傷沃爾抬瑪巡肥展XX污工業(yè)趟園拓蠶客線上棚推廣網(wǎng)絡(luò)歌配合——論壇茶炒作非，活毯動(dòng)信棒息發(fā)飲布，腹首開丙預(yù)告微信燈平臺(tái)——活動(dòng)垮信息竟發(fā)布押，首泄開預(yù)沉告LE殖D廣告田更新——活動(dòng)傳信息牲發(fā)布英，首眨開預(yù)蹈告活動(dòng)腿營(yíng)銷“愛思要大亭聲說王出來團(tuán)”活押動(dòng)跨界疲營(yíng)銷電影受城——情人鼠節(jié)營(yíng)銷叢執(zhí)行副計(jì)劃供表渠道叢營(yíng)銷推廣傻述求臣：X肢XX堡，有慢愛有胡家營(yíng)銷訊目的頂：首開綁蓄客核，結(jié)炊合情壞人節(jié)嶼，元姜宵節(jié)懸，主宣打“純愛”鍛的主蛇題，瞇以“旨愛”居為由酸，有角愛有貝家1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2#，6#，10汗#共計(jì)放：33藏6套推貨競(jìng)品景攔截9號(hào)地某鐵站揀派單老社永區(qū)直拾投——九亭茫，七位寶區(qū)料域巡展——徐家很匯巡夜展，姓七寶善商城露巡展符，樂昏購巡就展，兇沃爾點(diǎn)瑪巡怖展短信益投放——九亭贊，七擋寶區(qū)耗域泗涇垂，洞霉涇專聰業(yè)市仇場(chǎng)拓論客線上晌推廣網(wǎng)絡(luò)夏配合——論壇唯炒作繡，認(rèn)世籌以桐及首居開信皆息發(fā)背布微信孩平臺(tái)——認(rèn)籌杰以及勺首開腦信息桌發(fā)布地鐵擦包裝——地鐵呢?zé)粝潆娕_(tái)室廣播——首開讀信息港發(fā)布報(bào)紙算廣告——首開堅(jiān)信息蠻發(fā)布網(wǎng)絡(luò)洲投放——安居俱客，兄搜房堆網(wǎng)，辱吉屋務(wù)網(wǎng)首乓開信穴息發(fā)布布LE生D廣告——首開讓信息悶發(fā)布活動(dòng)潑營(yíng)銷三八揭婦女旺節(jié)養(yǎng)難生講鴿座活斬動(dòng)植樹繼節(jié)活挖動(dòng)認(rèn)籌悔期暖殊場(chǎng)活鬼動(dòng)——幸運(yùn)史大轉(zhuǎn)混盤跨界蒸營(yíng)銷便利娘店鋪故排營(yíng)銷猴執(zhí)行艱計(jì)劃鏟表渠道筍營(yíng)銷推廣腦述求裹：X兩XX耕，爵闖美開鳳盤！營(yíng)銷亡目的筋：實(shí)現(xiàn)抽首開感日光中盤的賣轟動(dòng)認(rèn)效果1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月4#、5#、9#、14乞#共計(jì)央：34粒4套推貨競(jìng)品親攔截9號(hào)地貧鐵站北派單老社口區(qū)直王投——虹橋備鎮(zhèn)，敢中星買路巡展——樂購屢巡展缺，沃疾爾瑪拒巡展滋，泗薪?jīng)艽筇銤?rùn)發(fā)只巡展短信槳投放——虹橋趕鎮(zhèn)，線中星圓路九星鹽建材僅市場(chǎng)幫拓客線上乏推廣網(wǎng)絡(luò)慈配合——論壇陷炒作酒，首蝦開日疏光盤帝熱銷局炒作微信焰平臺(tái)——首開雅日光短盤熱蝦銷炒夕作地鐵腐包裝——地鐵襯燈箱網(wǎng)絡(luò)聾投放——安居考客，咐搜房紅網(wǎng)，你吉屋遵網(wǎng)首蜻開熱匹銷炒施作活動(dòng)踏營(yíng)銷清明燒節(jié)送字青團(tuán)店活動(dòng)認(rèn)籌梁期暖囑場(chǎng)活仰動(dòng)——幸運(yùn)畝大轉(zhuǎn)吸盤