東莞市某區(qū)域地塊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

****沿街地塊

市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、東莞社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀分析東莞全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況分析地塊周邊社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況分析東莞全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況“CCTV中國(guó)十大魅力城市”“CCTV中國(guó)十大活力城市”2004年10月12號(hào)2004年11月4日城市地位

占廣東比例戶籍人口2.06%生產(chǎn)總值7.05%2003年，東莞市生產(chǎn)總值超過900億，比上年增長(zhǎng)19.5%。經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)是目前東莞房產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的最有力支撐。東莞市用占廣東全省2％的戶籍人口，創(chuàng)造了7%的生產(chǎn)總值，經(jīng)濟(jì)水平大大高于廣東的平均水平。目前，東莞市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力在廣東位列第四。2004年上半年，全市完成生產(chǎn)總值567.01億元，比上年同期增長(zhǎng)19.9%。2004年東莞經(jīng)濟(jì)總量突破1000億元大關(guān)。預(yù)計(jì)未來兩年，東莞經(jīng)濟(jì)仍將保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。經(jīng)濟(jì)總量快速增加，2004年突破千億大關(guān)東莞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，比例超過50％。目前第二產(chǎn)業(yè)的主要構(gòu)成包括電子通信制造業(yè)、電器機(jī)械設(shè)備制造業(yè)、紡織業(yè)、塑料制品業(yè)等。東莞市第三產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，所占比例達(dá)到43％，比2000年增加了4個(gè)百分點(diǎn)隨著CEPA的進(jìn)一步推進(jìn)，將吸引更多的港商進(jìn)入珠江三角洲（尤其是東莞），屆時(shí)將大大促進(jìn)該地區(qū)第二、三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)比例上升東莞商業(yè)一直保持快速增長(zhǎng)，三年來，社會(huì)消費(fèi)品零售總額翻了一番。其中2003年，東莞市社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過338億元，增長(zhǎng)率達(dá)到14.7％2004年上半年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，達(dá)到164.30億元，比上年同期增長(zhǎng)14.7%社會(huì)消費(fèi)品總額三年翻一番東莞城鎮(zhèn)居民的可支配收入保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，2003年達(dá)到18471元，比上年增加9%。2004年上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11658元，增長(zhǎng)16.1%2003年城鎮(zhèn)居民的人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)緩慢，為只比上年增長(zhǎng)1.6%。但到了2004年上半年，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出9656元，增長(zhǎng)52.4%。其中，餐飲、住房、汽車等消費(fèi)支出大幅度上漲2004年上半年居民消費(fèi)大幅增加，消費(fèi)潛力仍需進(jìn)一步挖掘從1996年開始，東莞暫住人口開始超過戶籍人口，到2003年，暫住人口已經(jīng)是戶籍人口的2.8倍。2000年－2002年間暫住人口的大量增加，促進(jìn)了東莞社會(huì)消費(fèi)品零售總額的快速上漲，但是隨著人口結(jié)構(gòu)趨向穩(wěn)定，東莞社會(huì)消費(fèi)品零售總額將會(huì)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期人口結(jié)構(gòu)趨向穩(wěn)定，商業(yè)總量發(fā)展將進(jìn)入平穩(wěn)期地塊所在區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況分析東城區(qū)簡(jiǎn)介1、穗深經(jīng)濟(jì)走廊的黃金地段，區(qū)內(nèi)區(qū)外交通網(wǎng)絡(luò)完善，連接廣深、莞深高速公路，靠京九、廣九鐵路；莞龍、莞長(zhǎng)、莞樟及市區(qū)多條城市道路。2、東城區(qū)擁有市區(qū)內(nèi)最好的自然資源：黃旗山、虎英湖、高爾夫球會(huì)，成為東莞市區(qū)目前居住環(huán)境最好的區(qū)域。3、目前成為東莞豪宅區(qū)域的代言，云集了東莞市80%的頂級(jí)豪宅和近一半的中檔樓盤，其輻射力可達(dá)整個(gè)莞城及所屬各鎮(zhèn)。南城區(qū)簡(jiǎn)介1、南城區(qū)原為篁村，現(xiàn)規(guī)劃為東莞市未來的新城市中心區(qū)，將是東莞未來重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域。2、南城的市政配套完善，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚；諾基亞、雀巢等許多跨國(guó)企業(yè)都落戶在南城，但是南城目前的住宅項(xiàng)目比較分散，表現(xiàn)出來就是居住氛圍尚在培育階段。3、南城區(qū)的樓盤以中高檔為主，主要吸引周邊的本地居民和分布在莞城各處的企業(yè)白領(lǐng)和政府公務(wù)員。東城區(qū)和南城區(qū)在東莞的地位

生產(chǎn)總值戶籍人口暫住人口企業(yè)數(shù)東城區(qū)307050590262143532365南城區(qū)27498843086568852054合計(jì)5820381021122712384491東莞市94796541589611433645349126比例6.1%6.4%6.3%9.1％東莞市共分為33個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，經(jīng)濟(jì)和人口均分散在各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，東城區(qū)和西城區(qū)在各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)中處于平均地位城市變遷：向南和向東是東莞城市發(fā)展的主導(dǎo)方向本地塊本地塊處于東城和南城的交界處，將更多的受到中心區(qū)的輻射，未來機(jī)會(huì)增加地塊位于東城和南城交界處，屬于東莞市中央商務(wù)區(qū)東南部分，處于中心城區(qū)的輻射范圍。地塊與中心區(qū)的關(guān)系：一可以借勢(shì)二要形成差異化中央商務(wù)區(qū)地塊地位區(qū)域周邊工業(yè)園區(qū)南城科技園區(qū)東城南片區(qū)科技園區(qū)東城北片區(qū)科技園區(qū)總用地面積207公頃，以電子、食品等產(chǎn)業(yè)為主總用地172.2公頃,新建高科技制造業(yè)和接納從舊城內(nèi)置換出并升級(jí)換代的零散產(chǎn)業(yè)為主東城南片區(qū)南部工業(yè)組團(tuán)，總用地91.1公頃，結(jié)合技術(shù)研發(fā)中心，升級(jí)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)為主周邊工業(yè)區(qū)擁有較多企業(yè)，市場(chǎng)增長(zhǎng)空間較大本地塊小結(jié)東莞經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步增長(zhǎng)提供了有力支撐。人口增長(zhǎng)速度趨緩，人口結(jié)構(gòu)趨向穩(wěn)定，商業(yè)總量的發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)期。商業(yè)發(fā)展面臨升級(jí)。城鎮(zhèn)居民收入支出比逐年下降，消費(fèi)潛力有待進(jìn)一步挖掘。城市重心向南城區(qū)和東城區(qū)發(fā)展，本地塊處于兩區(qū)的交界處、中央商務(wù)區(qū)的東北角，市場(chǎng)開發(fā)一要中心區(qū)提升自己；二要走差異化道路。地塊周邊區(qū)域有三個(gè)工業(yè)區(qū)，為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供了較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告東莞房產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況東莞市區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析東莞市區(qū)小戶型住宅市場(chǎng)分析東莞市區(qū)二手房租賃市場(chǎng)分析東莞市區(qū)酒店長(zhǎng)包房市場(chǎng)分析東莞市區(qū)核心商圈步行街調(diào)研分析東莞市地產(chǎn)市場(chǎng)分析總量獅分析雙：2槽00漲4年籍東莞椒房地芽產(chǎn)投幸資保蹈持快料速增速長(zhǎng)20呢00露－2牌00忽3年，雅東莞掌房地劉產(chǎn)經(jīng)撞過了桑一輪估快速算增長(zhǎng)言，三鳥年投爽資總瓶額增香加了4倍20局04年房音地產(chǎn)涂投資臂總額油依據(jù)躍保持泰高速呢增長(zhǎng)贏，今年1—艘9月份被全市烈完成保房地隸產(chǎn)開闖發(fā)投尋資額病累計(jì)社已達(dá)63億元唇，比眠去年蒼同期融的38億元充增長(zhǎng)億了68％20醫(yī)04年第案三季涉度投辦資額節(jié)為26朽.7億元億，與帥第二忙季度25蕉.6億基旨本持仇平供應(yīng)凈分析仇：房縱地產(chǎn)胸后續(xù)核市場(chǎng)殘供應(yīng)眉充足

2003年2004年1－9月施工面積689.5623竣工面積257.397比例2.76.4

20膀03年，膽東莞削市房響地產(chǎn)之施工辛面積疊和竣則工面露積之冊(cè)比為2.剩7，處皇于合鬼理的蜜范圍遲。但戴是到確了20科03伏年1截－9月，漢比例已超過墻了6.繳4。顯醬示短俗期供誤應(yīng)減井少,后續(xù)耳供應(yīng)眨增加宏觀辦調(diào)控吳導(dǎo)致20陡04年第屬三季緒度批摧準(zhǔn)預(yù)舞售面補(bǔ)積53牽.6萬平喬方，狼比第縫一、皺第二敏季度需分別競(jìng)下降25％和69％。綜合醋來看蓮，東戀莞房秋地產(chǎn)漿市場(chǎng)存后期致供應(yīng)廟量將防大幅渠增加互，未瞧來幾物年進(jìn)弦入一工個(gè)消車化階簽段

批準(zhǔn)預(yù)售面積2004年第一季度72.12004年第二季度140.32004年第三季度53.6單位撐、：綁萬平勉方米單位殿、：闊萬平電方米

住宅辦公樓商業(yè)用房施工面積530.129.699.2竣工面積2221.6626.3比例2.417.83.8

總量住宅辦公樓商業(yè)用房銷售面積658.9530.129.699.2空置面積119.691.61.6626.3總和778.5621.731.26125.5空置率15％15%5%21%20侍03損年東庭莞全留市各影類物肆業(yè)空帥置率蠶均較盡高，引住宅休達(dá)到垃15撫％，雕商業(yè)潤(rùn)用房轟超過俘20海％，淘辦公駛樓空長(zhǎng)置率繁較小題，但婆是施挎工竣很工面架積之小比達(dá)土到1掘7.賣8，埋寫字媽樓市憲場(chǎng)未球來兩我年放余量較執(zhí)多。20抵03但年東兄莞全屯市各譯類物高業(yè)施倆工竣僚工面返積比20眨03勇年東羊莞全替市各境類物蕩業(yè)空鐘置率飼分析

2004年上半年2004年第三季度差值自籌資金32.8%37.4%4.6%貸款19.8%8.1%-11.7%定金和預(yù)付款38.0%38.0%0.0%信托資金2.4%11.9%9.5%其他7.0%4.7%-2.3%資金崖來源張：宏象觀調(diào)殲控、者銀根捕縮緊社，導(dǎo)也致房食地產(chǎn)藝貸款使比例只下降納一半謝以上男，目解前所固占比惱例不離到1魄0％銜。自堵籌資芹金比寒例上怪升，脊達(dá)到展了3悄7.綁4%10叔月份剖，央樂行利列率的纖調(diào)高洗，進(jìn)傘一步哥加大族了房錄地產(chǎn)袖市場(chǎng)維的資饞金壓羞力小菜結(jié)20報(bào)04年，啞東莞削全市馬房地希產(chǎn)市睬場(chǎng)依技舊保柴持快鑼速增拒長(zhǎng)，狀但是斥相比20非03年，爺增速簽已經(jīng)移趨緩20銀03年，嫌?xùn)|莞虜全市音房地覺產(chǎn)市舞場(chǎng)空困置率擦為15％，產(chǎn)其中聽商業(yè)趙用房米空置民率為21％，廳高于飽普通觀水平蝦；20拾04呢年1桑－9月份茫，施己工面躍積上插升，泳竣工床面積解下降繡，施壓工面?zhèn)浞e和勾竣工惑面積公之比躺超過6.頓4；數(shù)飯據(jù)顯概示，誦東莞缺房地飾產(chǎn)未捐來兩胳年供竄應(yīng)量橡較為妥充足宏觀炸調(diào)控被、銀田根縮時(shí)緊，宇導(dǎo)致作房地焦產(chǎn)貸慘款比宿例下節(jié)降一痛半以模上，浸目前蠶所占肉比例劫不到10％?；妥曰I齊資金室比例撕上升擴(kuò)，達(dá)鋒到了37嘗.4鳴%。10月份烏，央馳行利顧率的白調(diào)高保，進(jìn)輩一步來加大拍了房昨地產(chǎn)放市場(chǎng)愧的資絕金壓為力寫字籌樓市跨場(chǎng)分肝析調(diào)研脊目的通過酒對(duì)東選莞市侄區(qū)部守分在員售、豎已使薦用的法寫字形樓的箭調(diào)研準(zhǔn)，分爭(zhēng)析出喉目前徐東莞脖市區(qū)慮寫字感樓市查場(chǎng)的叨現(xiàn)狀允，以坡期對(duì)乞項(xiàng)目戀的市耐場(chǎng)定洪位提舒供較摩為準(zhǔn)霉確的墳依據(jù)舅。調(diào)研海樣本本次攤調(diào)研耍選取瓦的樣監(jiān)本來謎自東愁城區(qū)劍和中韻心區(qū)飽，共偏調(diào)研抓了1飄3重個(gè)樣堅(jiān)本，鐵其中東城孟區(qū)在售坊：地孩王廣知場(chǎng)、樹國(guó)泰芬中心桂、恒雖豐大亂廈、酸君豪拒商業(yè)坊中心使用啄：新糞華大半廈、陽泰豐承大廈中心昨區(qū)在售噴：龍稈翔國(guó)昂際商瓜會(huì)中澡心、直鴻福擔(dān)廣場(chǎng)適、第饒一國(guó)裹際、氧華凱劣廣場(chǎng)星鵬語商務(wù)羽大廈使用尤：華寸凱大搏廈、軌金盈洽大廈東莞森市區(qū)妙寫字察樓市慢場(chǎng)分真析市場(chǎng)齒規(guī)模據(jù)不約完全網(wǎng)統(tǒng)計(jì)通，目繁前東咬莞市散區(qū)在用蔑、在石建、庫待建餃的寫慕字樓通總面稼積在10插0-偽13垂0萬色平米目前場(chǎng)市場(chǎng)療在售慘項(xiàng)目高的供協(xié)應(yīng)量努在20用-3聲0萬短平米市場(chǎng)吩需求隔來自資哪里搞？市場(chǎng)飛需求1、繭投資晝性需梨求作為含東莞蹤蝶目前巧最具妄成長(zhǎng)愈性的猜物業(yè)哪類型仆，寫害字樓睜的投銀資潛往力巨勁大，碧受到冊(cè)眾多享投資勁客的腦追捧磚。2、羨新增堤自用主型需殼求隨著林東莞假經(jīng)濟(jì)剩的不莊斷壯呈大，獅本地壤越來摟越多錯(cuò)的公曬司興擔(dān)起，漆同時(shí)賓越來豎越多脆的外地公作司進(jìn)寧入東某莞，符選擇膨在東愁莞設(shè)妹立分微公司悲或辦們事處稍。3、禮改善偽型需若求東莞循有大妖量的址公司糕依舊英在多接年以于前的煮辦公鴉樓或平是在惠公寓慨里辦券公，位隨著業(yè)公司桃的成加長(zhǎng)，攻迫切棟需要睜改善娘現(xiàn)有猛的辦戒公環(huán)樹境以兄適合食公司睡的發(fā)懂展與厲形象痰。東莞捉寫字影樓市規(guī)場(chǎng)有潮很大脈的需緊求潛汪力從長(zhǎng)漠期來錄看，頁東莞占寫字著樓存宏在較侵大市耽場(chǎng)銷售貪狀況（萬貨平米聞）東莞薪寫字孩樓市搜場(chǎng)需晉求增顧長(zhǎng)迅嫩速，議市場(chǎng)甚步入馬快速秩發(fā)展努階段空置榆面積20暢03疊年的快統(tǒng)計(jì)甲數(shù)據(jù)制顯示樸：當(dāng)年踐的寫遙字樓擋空置排面積拘為0.錯(cuò)63萬平粉米當(dāng)年秘的寫勇字樓飛銷售隔面積郊是7.卷01萬平村米空置景面積另與銷析售面哭積的少比例企是0.決09絹：1較低歡的空江置面溜積，爛表明償東莞淺寫字便樓市踐場(chǎng)需接求狀觀況良間好東莞翻寫字泳樓分通布格橫局東城希區(qū)：該區(qū)托域是遵東莞憂商業(yè)勞較為此集中搬的地龍方，猾沃爾否瑪、期百佳糠購物虹廣場(chǎng)頃、東竿城步認(rèn)行街伏等，蹤蝶在建損的還桃有世添博廣離場(chǎng)和剖待建巴的世乖紀(jì)廣描場(chǎng)，輕吸引竟了大直量的滑人群弟，從幣而在手這一題區(qū)域旱聚集版了極勝高的洞人氣者。隨著陷商業(yè)烘氛圍扯的形墻成，醬提升慮了這乘一區(qū)援域的狐商務(wù)齡氛圍荒，逐偵漸形麻成了扇一個(gè)掉較為象集中禍的商柴務(wù)中丹心，畢早期姑的恒勤豐大晴廈，諷到現(xiàn)六在的閥君豪崗商業(yè)守中心絲式、地本王廣主場(chǎng)等乞。商業(yè)鳥聚集共帶動(dòng)絕商務(wù)著圈的石形成中心構(gòu)區(qū)：中心鋪區(qū)是杏?xùn)|莞北政府朝著力管打造唱的一厲個(gè)城禾市中灶心，還在東包莞未令來的吉發(fā)展殃中，擊中心呢區(qū)將僚成為有城市聲的行獄政中秋心、活文化賢中心賽、商老務(wù)中持心，票即C甲BD雹，是戰(zhàn)東莞達(dá)未來膏的城息市重望心和闖重要懸節(jié)點(diǎn)爺。已諒開始鳴使用拿的有棍華凱跡大廈驅(qū)、金薪盈大票廈，搞周邊濟(jì)在建戴的有乓第一犬國(guó)際獸、鴻帆福廣擊場(chǎng)、穿國(guó)際斥商會(huì)角大廈蜂、華匠凱廣悅場(chǎng)等矩寫字丸樓，覆未來搶這一筋區(qū)域半將成舟為寫削字樓命較為判集中固的區(qū)農(nóng)域。城市舞未來鄭中心密節(jié)點(diǎn)辰推動(dòng)躁商務(wù)建圈的披形成區(qū)域須分布醬—東城請(qǐng)區(qū)東縱大道東城大道東城西路東城中路君豪商業(yè)中心地王廣場(chǎng)國(guó)泰中心恒豐大廈沃爾瑪百佳購物廣場(chǎng)泰豐大廈新華大廈在售使用商場(chǎng)區(qū)域山分布列—中心掙區(qū)在售使用

中

心

區(qū)四環(huán)路鴻福路三環(huán)路第一國(guó)際華凱大廈金盈大廈星鵬商務(wù)大廈龍翔國(guó)際商會(huì)中心鴻福廣場(chǎng)華凱廣場(chǎng)項(xiàng)目地塊市政府東莞大道東莞袖寫字鴨樓分?jǐn)[布特御征東莞淹寫字邊樓分蹤蝶布較概為分風(fēng)散沒有辛形成樂高度懸集中郊的商都務(wù)辦必公中私心東莞困核心俊商務(wù)異中心鴿將在換哪里爹形成凈？東莞平城市般重心搭南移中心堵區(qū)將溫成為恒東莞鏟城市泡的中早心節(jié)條點(diǎn)區(qū)域魚功能甜定位東城雪區(qū)中心抖區(qū)高檔蠢住宅偏區(qū)+區(qū)域叛商業(yè)遼中心行政暈文化犁中心+核心聾商務(wù)垮區(qū)中心逐區(qū)是爽未來著的行漸政、調(diào)文化唱中心遼和未來漲核心沫商務(wù)弓區(qū)+辦公組團(tuán)東城越區(qū)定忌位于綁高檔死住宅萌區(qū)，佩在此船基礎(chǔ)隔上，捏會(huì)形蛙成區(qū)災(zāi)域商冠業(yè)中追心和趣辦公漿組團(tuán)寫字軟樓具返體項(xiàng)趟目調(diào)賣研基本右資料斥（一得）物業(yè)名稱總面積（平方米）標(biāo)準(zhǔn)層面積（平方米）單位面積（平方米）實(shí)用率層高（米）龍翔國(guó)際商會(huì)大廈3.15萬160089-160072.2%3.5君豪商業(yè)中心3萬1300、3800主96-146、155-49168.2%3.9鴻福廣場(chǎng)1.2萬150048、主68-71、97-284（套內(nèi)）70%3.5恒豐大廈2萬120045、133-163、22267.4%3.6-3.9華凱廣場(chǎng)5.2萬200099-138、主150-163、20070.4%3.9地王廣場(chǎng)2.8萬1200主115-117、121、14572.5%3.9國(guó)泰中心2.7萬170039-59、76-114、150-27770.3%3.9星鵬商務(wù)大廈1.2495、54491、115、131、18070%3.5基本敏資料存（二悶）物業(yè)名稱均價(jià)（元/平米）租金（元/平米/月）管理費(fèi)（元/平米/月）銷售率/出租率龍翔國(guó)際商會(huì)大廈4500-460038320-30%君豪商業(yè)中心410040-603.585%以上鴻福廣場(chǎng)390060%以上恒豐大廈3300352.575%以上華凱廣場(chǎng)3900395%以上金盈大廈36-422.595%以上（出租）星鵬商務(wù)大廈345030-352.540%（自然去化）新華大廈35295%以上（出租）第一國(guó)際4100100%地王廣場(chǎng)430070-80%基本茶資料侍（三拋）物業(yè)名稱會(huì)所車位電梯衛(wèi)生間龍翔國(guó)際商會(huì)大廈會(huì)議中心、商務(wù)中心3.8米層高地下車庫4部三菱冷氣電梯公共地王廣場(chǎng)地下車庫5部（通力）公共恒豐大廈無3部（迅達(dá)）公共金盈大廈無9500平米3部高速群控電梯公共鴻福廣場(chǎng)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、超市、餐廳等4部OTIS高速電梯公共華凱廣場(chǎng)會(huì)議廳、咖啡茶座等550個(gè)6部公共在售蒼項(xiàng)目城價(jià)格貧分析從上撥圖可轉(zhuǎn)以看替出，努東城臟區(qū)在躺售項(xiàng)節(jié)目均育價(jià)高揪出中鍬心區(qū)狀65聽元/使平米疾。但尊是剔慮除掉情檔次戴較低家，價(jià)皆格相斗對(duì)也氣很低胳的樓殺盤后緩，東嘴城區(qū)控的均廊價(jià)高國(guó)出中柳心區(qū)憲18付0元犯/平糊米。區(qū)域物業(yè)名稱價(jià)格（元/平米）均價(jià)（元/平米）剔除較低檔次后均價(jià)（元/平米）東城區(qū)地王廣場(chǎng)430040504300國(guó)泰中心4500君豪商業(yè)中心4100恒豐大廈3300中心區(qū)龍翔國(guó)際商會(huì)中心450039854120鴻福廣場(chǎng)3900第一國(guó)際4175華凱廣場(chǎng)3900星鵬商務(wù)大廈3450主要希項(xiàng)目類去化襖分析整體徒銷售境市場(chǎng)臨良好禽，主耀要在尿售項(xiàng)辯目去故化率先在70漿%以上國(guó)際共商會(huì)沃大廈石由于飽定價(jià)合過高分，影貌響其顆去化懼速度遼，星倡鵬商堪務(wù)大約廈因見采用后自然憶去化銀，去芝化速湖度相捉對(duì)較潤(rùn)慢。物業(yè)名稱銷售率備注龍翔國(guó)際商會(huì)大廈20%定價(jià)過高，影響去化速度君豪商業(yè)中心85%鴻福廣場(chǎng)60%以上恒豐大廈75%華凱廣場(chǎng)100%地王廣場(chǎng)70-80%當(dāng)天內(nèi)部認(rèn)購80多套星鵬商務(wù)大廈40%采用自然去化，一周銷售1套左右國(guó)泰中心95%第一國(guó)際100%物業(yè)名稱出租率君豪商業(yè)中心50%恒豐大廈70%新華大廈只剩一套泰豐大廈只剩兩套金盈大廈只剩兩套國(guó)泰中心90%華凱大廈95%以上南城大廈60%部分憑項(xiàng)目積出租截率分帖析寫字君樓出于租市憶場(chǎng)中孫高檔膽寫字呀樓出別租情否況目箱前較耕好，看出租眾率在85已%以上高；低死檔寫礙字樓物（如賓南城揚(yáng)大廈嫌）租盆金僅需為20繡元/平方蛙米/月，祥但空柳置率識(shí)依然扣較高繞，樓贏宇除蜂形象旦乏善駁可陳著，沒顆有停棉車位剩也是肌個(gè)致裙命弱宅點(diǎn)，唯部分滅公司話從該稼寫字香樓遷青出。羞由此風(fēng)可看肉出，希老城焰區(qū)滋在生的晨服務(wù)塊型小絹公司螞數(shù)量省不足擔(dān)，這遇也印濕證了采東莞濃前幾歷年第符三產(chǎn)扔業(yè)發(fā)端展滯君后。均豪拖商業(yè)駱中心壞目前魔尚處母于銷赤售期測(cè)，出會(huì)租率剛還處喜在上牽升期羨。租金貞分析區(qū)域物業(yè)名稱租金（元/平米/月）平均租金（元/平米/月）東城區(qū)新華大廈3537.5泰豐大廈30恒豐大廈35君豪商業(yè)中心40-60中心區(qū)金盈大廈36-4238.6華凱大廈40-50龍翔國(guó)際商會(huì)中心38星鵬商務(wù)大廈30-35部分扛物業(yè)慰租金島狀況（黃如色為例在售住項(xiàng)目來）東莞題寫字腹樓租念金主牢要集閱中在30處-5嫂0元負(fù)/平米/月。中心傻區(qū)的誰平均修租金樓要高貫出東悲城區(qū)1元噸/平米/月。面積孕分析—標(biāo)準(zhǔn)寬層面昏積物業(yè)名稱總面積（平方米）標(biāo)準(zhǔn)層面積（平方米）龍翔國(guó)際商會(huì)大廈3.15萬1600君豪商業(yè)中心3萬13003800鴻福廣場(chǎng)1.2萬1500恒豐大廈2萬1200華凱廣場(chǎng)5.2萬2000地王廣場(chǎng)2.8萬1200國(guó)泰中心2.7萬1700以上寧為部域分在差售項(xiàng)情目的禁總面知積和朱標(biāo)準(zhǔn)哄層面都積?？偯嫦品e一慮般在1-壁3萬平原米。標(biāo)準(zhǔn)貿(mào)層面躬積一唯般在10砍00縫-2盆00杜0平米匠。龍翔墊國(guó)際洽商會(huì)剖大廈巷標(biāo)準(zhǔn)朵層平訪面圖標(biāo)準(zhǔn)蘆層面范積16擠00平方羅米，本可自災(zāi)由分震割。單位孩面積89鑄、1麻15鉆、1繼61閣、2反04犯、2勸40礦、3劈燕00平米攤。華凱怪廣場(chǎng)換標(biāo)準(zhǔn)不層平浙面圖標(biāo)準(zhǔn)傳層面甘積20適00平米舟。單位柔面積10熱0、于10相2、含13腳9、脹15岸2、撫16錫3平米慘。地王掘廣場(chǎng)滑標(biāo)準(zhǔn)丑層平慈面圖標(biāo)準(zhǔn)奔層面比積12腳00平米哨。單位屈面積11速5、盟11止7、飛12剖1、侮14具5、洗16壇2平米帥。鴻福粘廣場(chǎng)羨標(biāo)準(zhǔn)激層平橋面圖標(biāo)準(zhǔn)鐮層面祝積15繼00平米和。單位抓面積68撇、9夢(mèng)7、鏈10膽1、態(tài)10蟻7、太13繪8、糕20帶0、排22客0、裁30座8、叨40圓5平米蒸。面積壓分析—單位傻面積（統(tǒng)旬計(jì)樣仇本：龍繳翔國(guó)節(jié)際商糾會(huì)大兩廈、應(yīng)君豪忙商業(yè)轎中心酸、鴻撈福廣灑場(chǎng)、逼華凱訂廣場(chǎng)菜、地柏王廣魔場(chǎng)、國(guó)泰跪中心沸、恒湯豐大牙廈）各面練積區(qū)巖間比偽例差蠢距并按不是貨特別濟(jì)大，10陡0-婚14窩9平米涼所占購比例綢最大中，占糖到32綱.1請(qǐng)%?？傮w尊來看俗，單杏位面注積集廈中在10碧0-粘20許0平米飼之間扛，占示到了60源.4暗%。購買得客戶環(huán)分析投資朋所占脆比重菠較大割，超表過一盲半的罷是投呢資客望戶。自用紙型客脅戶多蔑為外雖來的匹中小踏型貿(mào)印易公追司及汗其他好一些乖類型四公司非。入住薄客戶艇分析華凱灘大廈圓是東廈莞最橫為高講檔的潤(rùn)寫字緣瑞樓之依一，嗎具有談一定脅的代執(zhí)表性辨。在這農(nóng)里選微取中臥心區(qū)乎的華健凱大搞廈進(jìn)榨行入禽住客年戶分灶析。華凱位大廈娛入住避公司（一俗——袍七層勺）華凱深大廈礎(chǔ)入住逃公司（八破——刮十五植層）咨詢映服務(wù)典行業(yè)祥占到34蓋%，比桑例最償大。建筑挨裝飾假、投平資貿(mào)刮易公露司總應(yīng)比例冶占到33現(xiàn)%。以上飛幾類芒公司捐多為劣小公赴司，慌對(duì)寫瘋字樓屆的面本積要求綱不是趣很高培，一殿般在10贊0-就20粘0平米阻。東莞趴本地貪公司啟占到54音%。外地慈公司墊占37撲%。國(guó)外指公司陡占9%?！钅壳肮聳|莞共寫字躺樓市霞場(chǎng)供宰應(yīng)量速較大巨，不浩完全難統(tǒng)計(jì)惹在2沈0-佩30猛萬平利米。屠從宏巾觀角夏度來他看，航項(xiàng)目扒開發(fā)借寫字勵(lì)樓可餅?zāi)軙?huì)吉面臨侍一定和的競(jìng)姥爭(zhēng)風(fēng)叢險(xiǎn)?！钍信謭?chǎng)整喪體均溉價(jià)在短40抱00干元/俘平米杏左右答，相抄對(duì)公飄寓產(chǎn)涂品沒吃有價(jià)殊格優(yōu)涌勢(shì)，把利潤(rùn)干空間俘不是功很大葡。☆整可體去日化情毒況較朝好，何但銷飽售速飼度有微放緩侵趨勢(shì)險(xiǎn)?！钪忻透邫n盤寫字固樓出嘉租市度場(chǎng)較段為良斷好，螞低檔內(nèi)寫字沒樓具鑰有一艙定的峽空置黑率?！钯彿€(wěn)買客膽戶以朵投資靈客為儲(chǔ)主，閃占到懲50葡%以蔬上?！钍猩鯃?chǎng)上勞寫字俗樓的誰主力岡單位巖面積拿在1融00就-2揚(yáng)00獅平米秀左右知。寫字費(fèi)樓市荒場(chǎng)總壓體特業(yè)征**秀**叛周邊驕區(qū)域菜寫字鋒樓市焰場(chǎng)基本與狀況**梳**爛周邊業(yè)尚沒元有專蹤蝶門的堵寫字?jǐn)鄻寝k倒公，這處于既東城盟南片宅區(qū)的各各類白公司誕目前插主要岡在*勿**砌*及暖其周吳邊的聲社區(qū)枝或街別鋪內(nèi)乘辦公警。周許邊工汁業(yè)區(qū)對(duì)的企欺業(yè)在榴廠區(qū)翻辦公淺，辦議公條皆件較款差，立面臨掏升級(jí)微。因費(fèi)此，芒該區(qū)海域存耐在一宜定量協(xié)的寫鴿字樓變潛在沸市場(chǎng)寫字蘿樓客炊戶類研型(1住)自用楊客戶各類觸咨詢從服務(wù)醉公司優(yōu)、廣屈告工闊作室這和網(wǎng)啟絡(luò)代捎理公情司，繪目前些**窄**傲商鋪那和住勉宅內(nèi)瞧存在收相當(dāng)封體量休的此娃類公錯(cuò)司裝飾渡設(shè)計(jì)拿公司么，裝駕飾設(shè)椒計(jì)公既司是節(jié)目前裳寫字凱樓市回場(chǎng)的望一個(gè)爺重要點(diǎn)可群衰，華刃凱大迫廈有15啟-2恒0%的客約群來感自于真此類曠公司百。此型外，才在泰齡和商柳業(yè)街匹上，獻(xiàn)初步震統(tǒng)計(jì)死有10家左旨右的仍裝飾次公司貿(mào)易腐業(yè)務(wù)個(gè)公司災(zāi)，目傍前有攀相當(dāng)尼量的獲貿(mào)易識(shí)公司霉分布惑在*陷**吵*的坊各個(gè)違居民盜樓內(nèi)糖和商虧鋪內(nèi)**識(shí)**腸周邊銅有少蓮量的涼教育誕培訓(xùn)科中心乒，也告可以截成為掌寫字靜樓的雙潛在厚客戶周邊禽鎮(zhèn)區(qū)腔企業(yè)涂，企勵(lì)業(yè)的睡發(fā)展梨壯大算，一搞方面賺要求宏企業(yè)嫁重視鵝自己朱的企乎業(yè)形拖象，喊提高迅辦公盼的檔賀次；裙另一園方面示，企性業(yè)發(fā)拒展到酬一定蔥程度寄，會(huì)漫要求雞將管割理中節(jié)心、呈營(yíng)銷休中心課與生容產(chǎn)中貸心分熟離開刊來，稍進(jìn)入避高檔尖寫字菠樓辦弊公與海舌關(guān)大吐廈相滋關(guān)各死類貨娘代、皮船代太、報(bào)雞關(guān)公老司等晶：海潤(rùn)關(guān)大減廈即女將搬禍入中鳥心區(qū)俱，將易會(huì)帶損入一角大批禽依附撕海關(guān)翻業(yè)務(wù)齡而生屯存的襖報(bào)關(guān)衛(wèi)、火題待、牽船代煉公司率等，紗此類垮公司慢總量陡龐大（2）投兇資客星戶港臺(tái)網(wǎng)客戶合：在鹿東莞嚴(yán)工作顏有大憂量的載港臺(tái)頁客戶青，收惰入水仆平高閑，目多前他糠們是凍第一同國(guó)際衛(wèi)等寫測(cè)字樓季投資協(xié)主力階客群漁之一本地伴客戶戴：東泄莞本沖地居榴民的調(diào)總體歲收入交較高斜，手陪中有憐大量灑存款治，對(duì)掀中小銜面積宣的寫勸字樓零有一聾定的我投資料需求棗。這驢批人之年紀(jì)暢主要是在30備-4儲(chǔ)0歲之倡間（3）*超*公切司及憐其附掌屬公涉司**改公司摧作為飛東莞侄四大羞地產(chǎn)捎商之梢一，栽企業(yè)碧的發(fā)肅展需婚要良始好的深辦公疑形象殿，在騙適合睡的情辣況下磚，可裙以提喝升自監(jiān)己的圖辦公煙層次重點(diǎn)物客群沸分析訴－椒貿(mào)易邁公司抽樣較：服鳥裝工瘦作室位置貪：*聽**顯*步項(xiàng)行街業(yè)務(wù)捕類型把：貿(mào)記易老板努：臺(tái)盜灣人鋪位快面積脊：兩曉間鋪單位共80多個(gè)膛平方駛左右租金大：每輸個(gè)鋪啊位每們?cè)伦饨唤?8轉(zhuǎn)00元，蒜平均鹽每月咽每平掘方租森金為45元左繭右，姥與中鄙心區(qū)昌的寫哲字樓勻租金寧價(jià)格通持平為什鮮么在傍**悟**峰開公揪司？（1）主歐要業(yè)母務(wù)伙蠻伴居卸住在旅**旁**材及周挖邊（2）附廉近沒貴有寫扶字樓罵，不削得不侵租在齡商鋪昆內(nèi)（3）小材區(qū)內(nèi)芝環(huán)境與好，福比較丹安全評(píng)析如果饞周邊吳有標(biāo)盼準(zhǔn)的鑒辦公拍場(chǎng)所吳，會(huì)余考慮男搬入重點(diǎn)泄客群晌分析損－裝疊飾設(shè)神計(jì)公牲司引釣入位置：泰愉和商炮業(yè)街業(yè)務(wù)哀類型秧：裝誼修設(shè)用計(jì)數(shù)量?jī)觯?0家左躁右鋪位便面積錄：多牲數(shù)公丟司總麻營(yíng)業(yè)品面積敏在15顯0－20之間游，底贏鋪面追積在10沿0－15牧0平方塔之間教，夾蛛層面呼積為虎底鋪咱面積饅的一碧半左廣右。租金奪：底磚鋪月箭租金孝在70閱00嬌-1倆00蔽00元之螞間，搖每平糖方每氣月均正價(jià)70榮-8丈0元左餡右，慘考慮悼到夾具層面扣積，犧每平窯方每堪月租漸金在50－60元之禾間。池要遠(yuǎn)械遠(yuǎn)大判于中秤心區(qū)棄寫字頌樓的刮租金攔。在街摸鋪開駐公司掛的優(yōu)科勢(shì)（1）交席通方誰便（2）業(yè)裁務(wù)直無接來醋自于貫周邊棗社區(qū)劣勢(shì)（1）臨村街較齡為繁柳雜，譯會(huì)影肯響到興設(shè)計(jì)蹤蝶師的題工作（2）租則金高鼻于寫論字樓私，成賊本上輩升評(píng)析華凱詠大廈表有較虹大比聯(lián)例的昆客戶五來自凱于裝墻修設(shè)躬計(jì)公波司，軋**朗周邊鏡的裝字修設(shè)混計(jì)公扎司也凡會(huì)成舉為未醫(yī)來寫粥字樓四的重膛要客忠戶重點(diǎn)店客群影分析箱－各匙類貨嫩代、語船代分、報(bào)晝關(guān)及傭相關(guān)豆貿(mào)易嗚類公解司的諷引入東莞泄是一鞭個(gè)外榮向型律經(jīng)濟(jì)煮為主宵的城夢(mèng)市，持出口傘貿(mào)易乓發(fā)達(dá)港；外鹽向型潔經(jīng)濟(jì)漸的發(fā)蛛展，所催生繳出大志量的詢貨代指、船朽代、土報(bào)關(guān)填公司典及貿(mào)社易公抵司。蒜隨著辦東莞厭海關(guān)奪大廈盞的即掩將搬營(yíng)遷到窄新城衡區(qū)，且大量鄭的貨栗代、吃船代螞公司因、報(bào)童關(guān)和棵相關(guān)櫻貿(mào)易急公司帥也會(huì)菌將公拴司辦基公地惜點(diǎn)搬臺(tái)到海威關(guān)大紫廈周為邊地漂區(qū)。炕本地邪塊與樂海關(guān)違大廈帶相距喘不足衰一公勁里，岡將會(huì)翅成為肉這部跨分公碰司一塔個(gè)重銜要的凝接受夜點(diǎn)。目前蜂東城務(wù)南片德區(qū)寫球字樓哪市場(chǎng)并尚處冊(cè)于啟懸動(dòng)狀巾態(tài)，栗未來薯隨著樓中心第區(qū)的票逐漸搭建成餐，中廣心區(qū)煩核心幕商務(wù)武圈將符逐漸騎成規(guī)花模，虜將對(duì)雙老城喉區(qū)公甲司產(chǎn)倒生一艦定吸鬼納作默用。恒東城交南片毫區(qū)也悔將成貧為一文個(gè)區(qū)樸域商秀務(wù)辦護(hù)公組彎團(tuán)**垮**狹及其撿周邊刑社區(qū)手存在獄一定違數(shù)量溫的小雖公司澆及外據(jù)地駐艘東莞福辦事段機(jī)構(gòu)辨，其郵中相滲當(dāng)部貼分的腿的公古司所樂承受多的已握經(jīng)超既過了尤在寫吸字樓睡辦公碌的成況本，間可見輩該區(qū)含域?qū)懕Ｗ謽驱g市場(chǎng)哈潛力貨巨大牌。第一興國(guó)際罩的寫受字樓掙會(huì)對(duì)五未來柄客戶扮產(chǎn)生離一定暫的競(jìng)組爭(zhēng)分齡流，默但是皇由于腫交通繩干道埋的隔云絕，競(jìng)這一兔競(jìng)爭(zhēng)襲性大文大削家弱。周邊樹工業(yè)傷園區(qū)首存在距大量救的工濫廠，朝工廠諷產(chǎn)業(yè)會(huì)的升刮級(jí)及輸規(guī)模伸逐漸睜壯大順，有偵可能子將營(yíng)揮銷、貢開發(fā)氏等部媽門遷剩入中慎高檔失寫字元樓。依由此焰也將盯成為將本項(xiàng)修目重緊要的金潛在溉客戶韻。寫字陜樓區(qū)系域市牲場(chǎng)特私征小戶言型市掌場(chǎng)分憐析調(diào)研辦目的小戶默型產(chǎn)悶品是蘇目前穿市場(chǎng)繞需求門的一怨大熱溫點(diǎn)，耕通過緒對(duì)項(xiàng)給目周嚇邊在毫售小攻戶型鑼項(xiàng)目聞的調(diào)宴研，瀉了解它此類擾產(chǎn)品肌的一姑些特橋征，淋希望汪能對(duì)貢項(xiàng)目汗同類紋產(chǎn)品們的定蔥位提秘供依興據(jù)。調(diào)研雁樣本公寓撒：金裙地格扒林小夜城、毅**濟(jì)新天拿地、刃精英貨名都使、鴻鑰福廣豆場(chǎng)酒店命式公滋寓：陸城市雞假日要、第開一國(guó)斃際產(chǎn)權(quán)堪式酒康店；飲鴻福倒廣場(chǎng)問題杰1：址小戶晚型的年界定敢范圍友？問題棍2：欺為何扭興起站小戶拴型熱施？問題白3：械誰來燙購買萬小戶墓型？問題掠4：匯小戶檢型的果前景堡如何悉？小戶使型產(chǎn)顆品小戶億型面監(jiān)積界定單范圍小戶型一房

二房

三房銷售面積在60平米以下銷售面積在80平米以下銷售面積在100平米以下市場(chǎng)倦需求繩熱點(diǎn)構(gòu)變化小面積（80-110平米）中大戶型（130平米以上）別墅中大戶型小戶型（30-100平米）90年代初2001、2002年目前小戶易型受俯歡迎袖原因1、橡隨著夢(mèng)東莞衫城市毒的不悠斷發(fā)舊展，蜜吸引醫(yī)了越卻來越罷多的鎖年輕輪白領(lǐng)義，購移買總磁價(jià)較團(tuán)低的柔小戶積型產(chǎn)迅品成亭為他尼們的荷首選慮。2、例總價(jià)外較低斤的小疼戶型戴比較贏符合逐城市線的低詞收入衛(wèi)人群仍購買銜能力因。3、職投資旅客也報(bào)非常升青睞害這種御市場(chǎng)瞞前景曲看好句的小影戶型們產(chǎn)品欲。誰在家寵愛擠小戶篩型總價(jià)低享受獨(dú)立空間換房了，適合用來出租周邊笛小戶鼓型項(xiàng)螞目分鐵布科技灘大道東莞扭大道莞太路精英名都三環(huán)路鴻福路四環(huán)路五環(huán)路中心區(qū)鴻福廣場(chǎng)第一國(guó)際城市假日**新天地金地格林小城項(xiàng)目地塊公寓告：**超新天扯地、立精英捉名都白、鴻臂福廣襖場(chǎng)、愚格林樓小城酒店槍式公淹寓：第一邁國(guó)際遞、城乓市假提日產(chǎn)權(quán)躍式酒鏡店：鴻福協(xié)廣場(chǎng)基本片資料物業(yè)名稱總面積（平米）戶型面積（平米）均價(jià)（元/平米）銷售率目標(biāo)客戶金地格林小城26萬小面積70-9093-190三房、四房3100小面積戶型基本售完25-35歲的白領(lǐng)階層、公務(wù)員、個(gè)體戶精英名都568套一房45、二房67、三房88-98280060-70%白領(lǐng)階層、年輕夫妻、打工一族**新天地18萬30-133320080%以上白領(lǐng)階層鴻福廣場(chǎng)（新城市公寓）462套31-783600/400090%以上白領(lǐng)階層、投資客城市假日（酒店式公寓）2.3萬54-933500-3800基本售完投資客第一國(guó)際（酒店式公寓）680套60-1054070售完投資客鴻福廣場(chǎng)（產(chǎn)權(quán)式酒店）豪華40套普通230套豪華40-43普通32-38豪華50萬普通40萬10-20%投資客戶型哨配比姨分析房型面積（平米）套數(shù)比例單身公寓31-3525624.8%一房45-6124223.5%二房67-6936235.1%三房89-9817016.6%合計(jì)1030100%（統(tǒng)轉(zhuǎn)計(jì)樣墻本：蜜鴻福茂廣場(chǎng)虹、精罪英名具都）統(tǒng)計(jì)原的樣柜本是嚼純小守戶型頑公寓陽產(chǎn)品訓(xùn)。從上冰圖看德出，簡(jiǎn)小戶件型的洪公寓匪面積喂一般逢在30丙-1旅00平米搏。二房值在所耀有小纏房型栗產(chǎn)品滴中比請(qǐng)例最習(xí)大，謹(jǐn)占到35間.1拳%，其得面積脆適中懸，易賴為市明場(chǎng)接軋受。精英靠名都槽戶型供圖一房贈(zèng)一廳慣：建短筑面屯積4根5.臟52遮平米套內(nèi)夫面積船35負(fù).5壯2平座米兩房育兩廳射：建旗筑面苦積6糕7.歷21委平米套內(nèi)睛面積也53含.0妖8平辱米三房急兩廳終：建巴筑面同積8濁8.授92臭平米建筑仰面積圾70劇.2眼2平符米建筑罪面積頃98沖.0山4平穿米套內(nèi)塞面積臉76殃.5捧9平舒米實(shí)用臣率：樸78云%一房一廳兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d88.92平米三房?jī)蓮d98.04平米價(jià)格刊分析酒店鬼式公拘寓價(jià)陷格相撥比純目公寓洞價(jià)格靜沒有障明顯貓優(yōu)勢(shì)緣瑞。產(chǎn)權(quán)經(jīng)式酒質(zhì)店單向價(jià)是墻另兩字種產(chǎn)助品單繞價(jià)的3倍左政右。去化星分析去化海速度瞎：酒店劣式公窩寓>公寓>產(chǎn)權(quán)昆式酒躬店去化事特征籌：酒店棍式公天寓相著對(duì)公個(gè)寓產(chǎn)尚品來滲說，盲價(jià)格劍并不辱高，售但是添酒店侍式公娛寓的飾品質(zhì)自卻要扣高出女公寓屋產(chǎn)品歷，酒并店式叔的服總務(wù)適睜合自墓己來兇使用迷同時(shí)蓮也更松能吸滋引一聽些高優(yōu)端人膚群來防入住碌，投窄資的容潛力柄更大毒一些紙。產(chǎn)權(quán)渾式酒牙店由泄于一歐次性撿投入啞較高罰，存腫在一飾定的狹投資注風(fēng)險(xiǎn)哨，所壺以對(duì)弱投資民客來菊說選挑擇投載資此勝物業(yè)難時(shí)會(huì)吹比較裹謹(jǐn)慎袖?？蛻舭Ψ治鲐?-穩(wěn)-小匪戶型倒住宅自住顆客戶年齡屯：以總青年宿人為悶主，互年齡澤在25怎-3后5歲之呢間職業(yè)監(jiān)：企萬業(yè)中顆基層薯管理聾人員個(gè)、貿(mào)士易業(yè)型務(wù)人帶員、辨技術(shù)棕人員遵和個(gè)污體工吊商業(yè)混者等文化語程度帳：大形專以跑上文車化水都平來源祖：東歸城區(qū)追、南絕城區(qū)羅、周壁邊工前業(yè)園以區(qū)和冷周邊伶鎮(zhèn)區(qū)籍貫際：主俊要客使戶是麻外省考市在魔東莞爭(zhēng)連續(xù)睜工作還三年祥以上礎(chǔ)的抵工哈作人真員（60尚-8籃0%）、瓣部分幸本地簽?zāi)贻p泳人投資晃客本地宿私營(yíng)某業(yè)主疏、個(gè)甘體工嬌商業(yè)擔(dān)主和松企業(yè)朗中高胞層管吩理人掉員客戶啄分析定--已-酒矩店式木服務(wù)與公寓投資毅客戶東莞貞市經(jīng)渣濟(jì)發(fā)既達(dá)，舒居民相儲(chǔ)蓄憤豐富沉，有例很強(qiáng)郊的投怎資能梢力。殘目前淡第一錄國(guó)際員和城湯市假慶日酒宅店式排公寓蓋主要傅購買屋者即檢為投犯資客覺。使用嫂客戶（1）酒會(huì)店長(zhǎng)咬包房缺客群日企乞的日踢籍員那工、池在東唯莞長(zhǎng)趴期工抽作的肉歐美望人士芹和港紋臺(tái)人峽士，凱以及爭(zhēng)長(zhǎng)期冬到東尼莞出漸差的索各地粗商務(wù)捷人士（2）租變賃市悅場(chǎng)高而端客過戶居住諷在新燃世界挑花園談、*貴**判*周輪邊等象高檔直樓盤冒的高覽收入角租戶（3）周吧邊工孔業(yè)園野區(qū)企惕業(yè)高之管居住體在廠揉區(qū)公路寓內(nèi)羨，通鑒過完希善的具物業(yè)彩服務(wù)賢可以鑄吸引褲過來（4〕小區(qū)說內(nèi)辦睛公的刊公司就和新增愚小型丸公司失等業(yè)務(wù)墾類型章：以除貿(mào)易\事務(wù)厭型起矛步的視小型趨公司時(shí)、裝竿飾設(shè)姓計(jì)公尼司等鴻福敘廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)搭式酒蝦店基本殲介紹懸：普通找客房意套內(nèi)喜面積怕32袍.8鏟-3授8.心1平駕米，嗓總價(jià)動(dòng)40宏萬，融豪華謹(jǐn)客房種套內(nèi)漲面積堤40總.5寶6-鼓43頓.3進(jìn)2平統(tǒng)米，內(nèi)總價(jià)賄50戒萬。一次好性付臘款。業(yè)主借購買異后租奮給酒然店公家司經(jīng)縣營(yíng)管健理，追租期吳20去年，眉20忘年后輕另行談協(xié)商合簽定馳租賃植協(xié)議獨(dú)。市場(chǎng)信反映礙：總2宰70依套，責(zé)推出屬后半隸個(gè)多載月，面去化蛛30語-4畝0套幫左右氧，銷言售率尖在1電0-焦20燒%，南銷售壯情況型比較返好。鴻福做廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)朋式酒嘆店固定租金收益保障租賃期內(nèi)酒店公司向業(yè)主支付租金，每間普通客房每年固定租金2萬元，豪華客房2.5萬元。浮動(dòng)租金收益保障前5年，酒店公司保證向普通客房業(yè)主每年1.2萬元浮動(dòng)租金，豪華客房1.5萬租金，并每年將經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)的70%作為浮動(dòng)租金回饋業(yè)主。每間客房浮動(dòng)租金=客房經(jīng)營(yíng)年毛利潤(rùn)總額*70%*分配系數(shù)普通客房分配系數(shù)=12000/（普通客房總數(shù)*12000+豪華客房總數(shù)*15000）豪華客房分配系數(shù)=15000/（普通客房總數(shù)*12000+豪華客房總數(shù)*15000）免費(fèi)入住權(quán)及只有置換權(quán)業(yè)主可以享受每年12天的免費(fèi)入住權(quán)。消費(fèi)享受貴賓折扣優(yōu)惠酒店公司為業(yè)主贈(zèng)送貴賓卡，業(yè)主憑貴賓卡在新城市酒店客房每年超過12天免費(fèi)入住權(quán)的消費(fèi)以及新城市酒店其他場(chǎng)所的消費(fèi)均享受貴賓折扣優(yōu)惠。回購保證業(yè)主可以自行轉(zhuǎn)讓所購新城市酒店客房產(chǎn)權(quán)，如果找不到買家，開發(fā)商可以保證按下列條款回購：（1）購買須一年以上（2）回購價(jià)格=原始購房?jī)r(jià)（含裝修款）*（1+0.02*購買年限）-歷年租金總額（參辯考鴻杠福廣陷場(chǎng)樓瘡書資裝料）鴻福境廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)東式酒壯店酒店普通客房年收益測(cè)算開房率80%70%60%備注營(yíng)業(yè)收入950408346071280330元/天*360*開房率固定租金200002000020000固定運(yùn)營(yíng)成本/費(fèi)用（含折舊）25200252002520070元/天*360天可變成本/費(fèi)用/稅金86407560648030元/天*360天*開房率毛利潤(rùn)412003040019600浮動(dòng)租金288402128013720毛利潤(rùn)*70%業(yè)主收益488404128033720固定租金+浮動(dòng)租金業(yè)主投資回報(bào)率（%）12.2110.328.43投資總額400000（參喉考鴻眠福廣科場(chǎng)樓厭書資帝料）小戶郵型市疤場(chǎng)總戒結(jié)小戶感型產(chǎn)暢品是柱目前換市場(chǎng)哥需求而的一利大熱疤點(diǎn)，廉實(shí)際浸需求年和投菌資需適求都睡很大避。小戶濾型住鞭宅產(chǎn)露品受玩到投刃資客淘的喜汽歡，洲同時(shí)園也受昂到城性市年副輕人監(jiān)的青突睞。渣酒店賞式服免務(wù)公駛寓的禁主要屆購買用者是孝年輕屈人。小戶排型產(chǎn)捕品的停面積占一般艙在30憐-1繁00平米狀，主腳力面眉積在60冒-8悔0平米主。從目列前的候市場(chǎng)猶狀況跌來看慈，小秘戶型茶產(chǎn)品播有著紡較大父的發(fā)快展?jié)撟×?。東莞泥市區(qū)薦二手填房租肥賃市淚場(chǎng)分念析研究刺目標(biāo)通過面研究牧東莞依市區(qū)勤租賃住市場(chǎng)舍的發(fā)第展?fàn)盍蠜r，獎(jiǎng)挖掘惱租賃棟市場(chǎng)兄中的貓空白吼點(diǎn)和濃增長(zhǎng)讀點(diǎn)，老分析妖小戶騎型市本場(chǎng)和告酒店拾式公殘?jiān)⒌牡V可能夕性。研究丸方法抽樣挖調(diào)查睜：樣退本數(shù)74增4個(gè)，查樣本頌來自渠于東促莞廣紅信地環(huán)產(chǎn)、捎冠中隨地產(chǎn)詞、美問怡居更物業(yè)慰、卓慢業(yè)地御產(chǎn)、召美聯(lián)頓地產(chǎn)濕、未忘來地盼產(chǎn)、傍同一層物業(yè)芒等7個(gè)二騾手房英中介典型喊社區(qū)厘分析卡：*藝**簽*、蔥新世辰界花純園和勢(shì)**盛新天礙地重點(diǎn)感消費(fèi)譜者調(diào)闖查：楊周邊廣工業(yè)績(jī)園區(qū)東知名仙企業(yè)欺人事攔部研究永設(shè)計(jì)研究駛指標(biāo)東莞誰市區(qū)識(shí)二手礙房交弱易概旱況東莞紐奉市區(qū)赴二手顆租賃什房供貪應(yīng)的執(zhí)區(qū)域贏分布率結(jié)構(gòu)東莞眼市區(qū)伴二手鐵租賃昏房供懷應(yīng)的刃房型鈴比例突分析東莞馳市區(qū)節(jié)二手執(zhí)租賃蛾房供升應(yīng)的杏面積跳比例圣分析東莞伶市區(qū)懼二手嫌租賃福房供稈應(yīng)的造租金軟單價(jià)疾分析東莞養(yǎng)市區(qū)噸二手悶租賃籍房供卸應(yīng)的蟻月租港金總博價(jià)分顛析東莞細(xì)市區(qū)寬各類牛房型掛租賃竹速度和分析東莞商市區(qū)妄典型芝社區(qū)計(jì)的租撐賃狀侍況分浩析東莞汁市周陶邊工反業(yè)園六區(qū)中請(qǐng)高層抵管理績(jī)?nèi)藛T恢居住翼狀況返分析二手河市場(chǎng)叫基本姑格局20床04蛇年1膠0月，砌東莞舍二手蹄房交畫易量尺以東蠶城區(qū)揮最多絨，占格到了充近一尊半；涌其次獸是南簽城區(qū)于，比阿例在19％；陜交易果比例挖最低勾的是鼠莞城邁，只囑有5%東城憑區(qū)域輔占市診區(qū)住閣宅租謙賃供肢應(yīng)的約一半沫左右歐。本飄地塊付處于原租賃夜市場(chǎng)仍的熱鍵點(diǎn)區(qū)占域。樣本孝數(shù)：憤74爸4區(qū)域引供應(yīng)指分布東莞請(qǐng)市區(qū)咬租賃啞市場(chǎng)規(guī)供應(yīng)考主力冬戶型華為二嫌、三位房，幕占到語了總闊供應(yīng)壁量的70％左芝右躍式稍和復(fù)近式房啦型占今了相靠當(dāng)比絕例，印達(dá)到5.蠶5%別墅珠放量招占租勿賃市她場(chǎng)總體套數(shù)職比的1%左右.房型獵比例在東夫莞的護(hù)三個(gè)堡市區(qū)覽內(nèi)，郵莞城腦三房誼的供塵應(yīng)比鄙例最走大，機(jī)達(dá)到57％小戶翻型的廉供應(yīng)定主要哭集中斃在南毯城，惕南城跌一房糖的比涉例達(dá)吉到市拴區(qū)一正房總忙供給皆量的64％大戶性型的蓬供應(yīng)顧主要勾集中掩在東受城，竹五房魯、復(fù)夾式、嚷躍式該和別幟墅的錫套數(shù)改之和蠟占到假市區(qū)宴大戶可型總信套數(shù)株的67％東莞頸市區(qū)糖租賃高房面嫁積比陪較面積東城南城莞城東莞70m2以下7.14%31.49%10.49%15.7%70－109m229.46%43.83%32.72%34.8%110－149m237.50%20.85%45.06%33.8%150m2以上25.89%3.83%11.73%15.7%東莞蜓市區(qū)在二手釋租賃點(diǎn)房的托面積鋼均值納約為11環(huán)3米，反面積煌分布臟呈“阻中間鉆大，煙兩邊究小”肢的正困態(tài)分位布租賃肅房面屬積區(qū)肌域比慚較東城>莞城>南城東城擱區(qū)二丑手租適賃房枯的均孤值為13寇0米，抄大大枝高于蒼平均籮值，豆顯示類該區(qū)鞭房型探普遍煙較大枝。南城藍(lán)區(qū)二罷手租謹(jǐn)賃房遷的均榮值為90米，邀小戶冰型在護(hù)該區(qū)劍域較行為流飛行莞城促區(qū)面妥積情胃況與氣市區(qū)視總體羨情況濟(jì)相類殿似東城類區(qū)與偉南城剃區(qū)租忠賃房翠面積牌分布對(duì)呈現(xiàn)匪的差晉異，雖顯示疊兩個(gè)漸區(qū)域背近兩深年房忙產(chǎn)走番勢(shì)的駐區(qū)別橋。東城病區(qū)以裹大戶時(shí)型為串主，窄顯示腫該區(qū)岡小戶炸型市香場(chǎng)的賞缺失賢，未杠來有刷可能廣導(dǎo)致械青年悶群體扇的外個(gè)流。面積墊比較房型東莞東城南城莞城單身公寓34343236一房一廳47444945一房二廳585955

二房一廳82986980二房二廳91938398三房一廳1021199795三房二廳121129110117四房一廳135122116四房二廳152153137161五房二廳198203158165五房三廳235235

160躍式153171106130復(fù)式196201174207別墅314335201300各房洪型平腫均面鹿積裝修砍類型東莞絲式市區(qū)煌租賃李結(jié)構(gòu)格檔次侮較高票，高急檔裝債修房棕比例障達(dá)到1/烏3;毛中犧高檔朱裝修怕比例練之和只為67％；竄毛坯粘房的刑比例永目前逗較少寇，只油有4％租金電分析猴－租零金單中價(jià)東莞穿市區(qū)綿住宅早租賃宿均價(jià)的每月死每平釋方約撿為23元，撥其中驕東城坊區(qū)均拒價(jià)最繳高，忘達(dá)到26元，霸最低謎為莞指城區(qū)鑰，只蘇有18元東莞奇市區(qū)榜住宅砍租賃替單價(jià)贊主要給集中耍在11寧－2有0元和21箱－3顧0元兩置個(gè)價(jià)精位。東莞來市區(qū)隔存在爹一定吼的高史端租奧賃市值場(chǎng)，址租賃允均價(jià)頭在30元以墾上的棵比例奧達(dá)到17俗.9儲(chǔ)%低價(jià)駝位租門賃市梨場(chǎng)供吊應(yīng)不遠(yuǎn)足，10元以賽內(nèi)的釀租金法均價(jià)尿，只仍有6％東莞枝市區(qū)羽高檔撈裝修訂出租厚的單廟價(jià)約饒為每鐵平方30元，攤其中謎東城樣區(qū)高開檔裝廊修房嫩出租這的單敞價(jià)為32元；膀南城望區(qū)次茶之，劉約為28元；爸莞城投區(qū)最頃低，闊約為25元東莞照市區(qū)趟中檔模裝修隆的出侄租單壓價(jià)為踢每平剃方21元，言其中堅(jiān)東城尊區(qū)的珠出租流單價(jià)療為23元，法南城散區(qū)西出租捏單價(jià)盤為22元，間莞城桑區(qū)出鐘租單抽價(jià)為18元東莞切市區(qū)按普通鄰裝修州的出付租單悲價(jià)為過每平會(huì)方16元，搜其中寒東城塘區(qū)的酸出租燙單價(jià)捕為16元，腰南城猜區(qū)導(dǎo)出租裳單價(jià)失為18元，椒莞城泡區(qū)出軋租單識(shí)價(jià)為13元物業(yè)貼類型齒與租層金單西價(jià)基命本成溫正比西，隨遼著戶咳型面浮積的煌增大畏，租刷金單做價(jià)也幸呈上側(cè)升趨裳勢(shì)（秋受裝璃修標(biāo)戀準(zhǔn)的吐影響枕，戶閉型越史大，慈對(duì)裝績(jī)修的收投入吉越多朗）在小鹿戶型經(jīng)中，勁一房數(shù)的租旨金單景價(jià)遠(yuǎn)掠高于挨二、彼三房督，能略夠享每有更病多的虛租金紫受益租金婚分析戚－租姐金總枯價(jià)均值診：月相租金準(zhǔn)27浮57斜元/包每套東莞蓬每套兔租賃遲房月嗽租金休均價(jià)粒超過27水00元租賃鋼房市玻場(chǎng)供扒給量槍主要館集中匪在10敗00誰－1抹99品9元之喉間的遠(yuǎn)價(jià)位高端吼市場(chǎng)廟有相凳當(dāng)?shù)膰?yán)供應(yīng)慮量，愚月租局金在40運(yùn)00元以墻上的才占17炎.4鴿%低價(jià)沾位市扶場(chǎng)供孕應(yīng)量疤較小蚊，10惹00元房賽租以壇下的籮只占8.令3%高端寸租賃憐市場(chǎng)錯(cuò)儲(chǔ)備軋充足蘭，缺味乏進(jìn)筒一步噸增長(zhǎng)堵的空幕間低端鑼租賃障市場(chǎng)齒的供碰應(yīng)量惜相對(duì)形不足月租金東莞東城南城莞城1000元以下8.3%7.5%3.3%17.9%1000－1999元39.5%24.2%61.8%36.5%2000－2999元21.0%21.1%17.8%25.6%3000－3999元13.8%15.5%11.6%13.5%4000元以上17.4%31.7%5.4%6.4%均值2757365019762120東城營(yíng)區(qū)租康賃市盾場(chǎng)存會(huì)在一隔個(gè)龐袋大的若高端廣市場(chǎng)版，月吹租金昆均價(jià)煌達(dá)到36兼50元，疏月租雪金在40獻(xiàn)00元以莊上的個(gè)高檔摟住宅卸占該毀區(qū)總上供應(yīng)鳥量的31融.7筍%。該防區(qū)租盒賃住患宅供堡應(yīng)的妥兩大幟特點(diǎn)撤：大儲(chǔ)面積末和精爽裝修弟，造竄成租哭金總南價(jià)的盟上升南城恢區(qū)月辛租金吼均價(jià)慨最低璃，一便個(gè)重鞏要的佳原因仰是該杯區(qū)的倒的全后新裝網(wǎng)修小刃戶型就放量學(xué)較多滿。有震較高蔥的租宰金單蓬價(jià)，鐮因此10蝦00元以尿下的祖比例結(jié)較少莞城赴區(qū)作用為東妻莞的胳老城禽區(qū)，棵住房軟結(jié)構(gòu)運(yùn)相對(duì)宰穩(wěn)定勝，租重金也謎呈現(xiàn)極出一塌種常鳳態(tài)東城頸、南橫城、槍莞城糧租賃依市場(chǎng)倍之比燃較

東城南城莞城供應(yīng)規(guī)模

市區(qū)總供給量的近一半市區(qū)總供給量的1/3市區(qū)總供給量的1/5主力房型/面積三房和大戶型三房和小戶型二、三房，面積適中房型供應(yīng)特點(diǎn)大戶型占了市區(qū)供給量的近2/3小戶型供給占了市區(qū)供應(yīng)量的2/3供應(yīng)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定裝修標(biāo)準(zhǔn)高檔裝修占有很大份額（50％左右）以中裝和普裝為主（分別為33％和40％）以中裝和普裝為主（分別為42％和33％）租金單價(jià)均價(jià)26元/平方均價(jià)22元/平方均價(jià)18元/平方租金總價(jià)月租金3650/套月租金4000元以上住宅供應(yīng)充足月租金1976/套以月租為1000－2000元之間租賃房供應(yīng)為主月租金2120元/套以月租為1000－3000元之間的租賃房供應(yīng)為主租賃告去化資速度疑分析單身晌公寓>二房物一廳>一房蛙一廳>其他開房型單身鉤公寓憲目前乳供應(yīng)貿(mào)量較騰少，改因此換在租淡賃市伍場(chǎng)上畝相當(dāng)絮走俏嗎，各覆中介溜門店落推出最的單混身公翼寓在鼻一個(gè)胖月內(nèi)蠻基本形上能符夠完鈴全去然化。二房丹一廳卸供應(yīng)劇量較猜多，炎但是顯適合碧多種吵租賃性組合附，例友如小捏家庭績(jī)租賃災(zāi)、朋企友合賴租、見個(gè)人疏獨(dú)租讀等，玻因此畏在二帶三房疲中保須持良撿好去短化速劉度一房桐一廳螺作為半目前鞏租賃厘市場(chǎng)部小戶糧型的醬主力餐房型腹，供嘆應(yīng)量多不大例，雖削然相揭對(duì)單夸身公睜寓，拿租金裙總價(jià)碧較高澡，適臺(tái)應(yīng)人錦群相堪對(duì)狹民載，代但是風(fēng)去化刷速度帽尚可嫌。二、傻三房感作為影租賃福市場(chǎng)舌的主欣力房叔型，貨供應(yīng)雨量已菜經(jīng)超騾過需崗求量酸，目奇前空喜置率柱已經(jīng)夜上升港，去止化速賄度也管相應(yīng)散降低裹。去